לניהול הראשון מעשי ה מדריך ה א"מת , 83 וליווי פרוייקט תמ
עמוד|1 המדריך המעשי הראשון לניהול וליווי פרוייקט תמ"א ,83תמ"א 8383או פינוי בינוי מטעם בעלי הדירות איך תהפוך מבעל דירה בבניין ישן שחושש משינויים ,לאחד שלוקח את עתידו בידיו ,מנהל ומוביל בצורה יעילה ומהירה פרוייקט התחדשות עירונית בבניין שלו ,מצליח להשיג מקסימום רווחיות במינימום סיכונים ואת תמיכת רוב בעלי הדירות. מאת: אסף חרש ומשה פסח נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח .כל הזכויות שמורות © מופץ חינם באתרwww.our-building.co.il : עמוד|2 תוכן עניינים: פתיח3............................................................................................................ למה חשוב לבעלי דירות לקדם פרוייקטים של התחדשות עירונית מטעמם?4........... מה בספר הזה?5............................................................................................. השלבים לניהול נכון ומקצועי ,של פרויקט התחדשות עירונית מטעם בעלי הדירות שלב א' – בדיקות ראשונות וגיבוש וועד פעולה7................................................... שלב ב' – גיבוש הדרישות ופנייה לגורמי חוץ9..................................................... שלב ג' – מיפוי ובחירת חברה יזמית15................................................................ שלב ד' – קבלת אישורים וביצוע הפרוייקט בשטח18............................................. שלב ה' – כניסה לבניין החדש וביצוע רכישות משותפות22.................................... כמה מילים לסיום22.......................................................................................... נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח .כל הזכויות שמורות © מופץ חינם באתרwww.our-building.co.il : עמוד|3 המדריך להתחדשות עירונית – פינוי בינוי, תמ"א 83ו8או ,8383מטעם בעלי הדירות פתיח: אנו מודים על הזכות שיש לנו לשתף אותך בידע שצברנו במהלך השנים האחרונות בהם קידמנו פרויקטים שונים של פינוי בינוי ותמ"א ( ,83הפרויקט במתחם שלנו שבו יש לנו דירה ובמשך הזמן גם מתחמים אחרים) ,מטעם בעלי הדירות .יתרה מכך ,מודים על הזכות להעביר אליך את הידע הזה יעזור לך לקדם בהצלחה פרויקט התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 83או )8383אצלך בבניין ,ויכפיל את ערך הדירה שלך ,ללא עלויות כל שהן מכיסך .היום בלי לדעת אתה מוציא ,עוד מעט תבין מדוע. את המדריך הנוכחי בחרנו לכתוב אחרי פניות רבות שלכולן היה מכנה משותף אחד :איך מבצעים פרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38או ,3882מטעם בעלי הדירות בהצלחה? מצאנו את עצנו נבוכים לענות תשובה ,ולא בגלל שלא הייתה לנו תשובה ,אלא בגלל שהתשובה כל כך ארוכה היות והנושא הוא מורכב ,כולל היבטים טכניים מקצועיים ,והיבטים אנושיים-רגשיים .לכן נדרש מסמך מפורט ומקיף ,ולכתוב אותו שוב ושוב גזל שעות רבות של זמן ללא תגמול. יחד עם זאת ,יש בנו רצון עז מאוד לרכז את כל הידע שצברנו למסמך אחד ,וכל מי שירצה יוכל להיעזר בו .למען הגילוי הנאות ,אנו חייבים לשתף אותך ,שהמדריך הזה יכול היה להכיל מעל ל 044-עמודים ,ולא היה בהם אפילו עמוד אחד מיותר. כתיבת מאות עמודים נמשכת זמן רב ,ואף יכולה לסבך ולבלבל עוד יותר .מראש החלטנו שאנו רוצה לתת לך את המדריך הזה במתנה ,ולכן החלטנו לערוך את המידע לספר קצר, תמציתי ,ענייני ומעשי. אנו בטוחים שהמדריך יכול לתת לך מקפצה אמיתית מכיוון והוא יגרום לך לשנות את צורת המחשבה ,ולקחת בשתי ידיים את ההזדמנות לקידום פרויקט התחדשות עירונית אצלך בבניין ,מטעם בעלי הדירות ולא מטעם חברות מהתחום. קריאה מהנה. נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח .כל הזכויות שמורות © מופץ חינם באתרwww.our-building.co.il : עמוד|4 למה חשוב ,בימינו ,לבעלי דירות לקדם פרוייקטים של התחדשות עירונית מטעמם? פרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי ,תמ"א 83ו ,)8383הם הבשורה של התקופה הנוכחית ,בעיקר עבור בעלי דירות המחזיקים נכס ישן ,ואינם יכולים לקנות דירה חדשה או לשפץ בעצמם את הדירה הנוכחית ובליאת ברירה נשארים עם הנכס הישן והלא בטוח. מדוע? משום שישנם מעל ל 344,444-יחידות דיור הנמצאות בסכנה ממשית של התמוטטות עקב רעידת אדמה ,מלחמה או אסונות אחרים .בעלי הדירות המחזיקים נכסים אלה ,מתמודדים עם דירות מתפוררות ,בבניינים ישנים ,ללא מעלית וללא חניה ,ובדרך כלל ,דירות צפופות שאינן מתאימות לאורח החיים הרצוי לבעל הדירה ולגודל המשפחה המתרחבת. מצד שני יש ביקוש רב לרכישת דירות ,שמעלה את המחירים ומוריד את הסיכוי לרכישת נכס חדש ,גדול ,מרווח ובטיחותי. חוק התחדשות עירונית ,אמור ויכול לפתור הרבה מן הבעיות הללו ,ומאפשר לקבלנים ויזמים ,לבנות יחידות דיור חדשות על בסיס בניינים ישנים ,תוך תיאום עמדות בין היזם לבעלי הדירות .ופה אתה מתחיל להיכנס לתמונה. אם כן ,מה הבעיה? הבעיה נוצרת כאשר אתה כבעל דירה אינך מודע לזכויות ואין לך ידע מספיק הקשור בתחום .אתה אינך מבין את הכוח האדיר הטמון בהתאגדות כל בעלי הדירות לקדום הפרויקט שלכם מטעמכם ,ולכן ונתקלים באנשי עסקים שרוצים לדאוג לאינטרסים פרטיים ואינם מתואמים עם איתך וחבריך לבניין בצורה נכונה .עקב כך ,אתם נבהלים ומפחדים לאבד את הנכס היחיד שברשותם ,שעמלתם במשך שנים להשיגו ולרוב הוא היחיד שברשותכם עלי אדמות ,ושמקנה לכם תחושת ביטחון ושייכות. נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח .כל הזכויות שמורות © מופץ חינם באתרwww.our-building.co.il : עמוד|5 אז איך בכל זאת ניתן לגשר על הפערים הללו ,ולהוציא פרויקטים כאלה אל הפועל? כאן נכנס הסיפור האישי שלי: לפני כארבע שנים התחלתי לקדם רעיון של פרויקט התחדשות עירונית – פינוי בינוי במתחם שבו יש לי דירה. כבר מהתחלה נחשפתי להרבה מאוד אינפורמציה ,שרק הוסיפה לבלבול הרב שבו נמצאתי. נוכחתי לגלות ,שמרבית הידע מכוון לשיווק האינטרסים של היזמים והקבלנים .היה לי מאוד קשה למצוא תכנים שמכוונים לשמירה על האינטרסים של בעלי הדירות. לקח לנו (לי ולחברי מהוועד שבנינו) מעל ל 8-שנים לצאת לדרך ולקדם את הפרויקט במתחם שלנו ,ולבנות תהליך ברור ומסודר שמקנה לנו את ההטבות המקסימאליות האפשריות שניתן לקבל מהפרויקט ,תוך הרגשת חוויה משותפת ,ושמירת אינטרסים של כלל בעלי הדירות. הצלחנו להציג לשותפינו בעלי הדירות תהליך ברור ,שלב אחרי שלב ,שמוביל את כולנו בדרך בטוחה ,בהרגשה קולקטיבית ומאוחדת ,לבנייה מחודשת של המתחם בו אנו חיים. הצלחתי לפענח את המפתח להצלחה בפרויקטים מסוג אלה ,שמתבסס בעיקרו על שיתוף פעולה בין בעלי הדירות ,וניהול נכון של כל התהליך .את כל הניסיון שצברתי במהלך השנים האחרונות סיכמתי ל-חמישה שלבים מרכזיים ,שבעלי הדירות חייבים לעבור בהצלחה על מנת לקדם פרויקט התחדשות עירונית ,תמ"א 83או 8383ופינוי בינוי בבניין או במתחם שבו יש להם דירה. השלבים שאתה הולך לקרוא עובדים כיום ,באופן שבו כתבתי אותם .יש לך זכות גדולה להיחשף לתהליך שמביא תוצאות ,יש הרבה הוכחות לכך כיום ,מבלי לעבור את כל הדרך שאני עברתי כדי להגיע לשלב ,שבו היה לי את כל התמונה כולה ,ויכולתי לשבת ולעלות הכול על הכתב. מה בספר הזה? המדריך הזה נועד לכל מי שרוצה לשנות דפוס מחשבה ולעבור מבעל דירה שמובל בידי החברות בתחום לבעל דירה שמוביל את הפרויקט שלו .בעל דירה שרוצה ללמוד איך לקדם פרויקט התחדשות עירונית במתחם מגוריו .מטרתו לאפשר לכל בעל דירה להצליח לממש את האפשרות הנהדרת לקבל דירה חדשה או משופצת ללא צורך בהוצאה כספית כלשהי. נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח .כל הזכויות שמורות © מופץ חינם באתרwww.our-building.co.il : עמוד|6 המדריך פורש מעין מפת דרכים בצורה של חמישה שלבים שבסופם (במידה ותעבור אותם בהצלחה) תוכל ליהנות מבניין מחוזק ,וחדש. אנו בטוחים שמי שנחוש בדעתו לממש את זכויותיו ולנצל את האפשרות הקיימת בפניו כיום בעזרת חוק התחדשות עירונית ,ימצא בספר הזה ערך רב. יחד עם זאת ,אנו מאמינים שיהיו כאלה שיהיו להם שאלות נוספות או שיזדקקו לעזרה מעשית בתהליך .בספר ייפתחו בפניך אפשרויות העזרה המעשית שניתן לקבל מאיתנו באופן פרטני. בברכה: אסף חרש ומשה פסח בעלי דירות כמוך הגרים תל אביב וירושלים ,שרוצים להעביר אליך את כל הידע הקשור בתחום שמצוי בראשותם. [email protected] [email protected] נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח .כל הזכויות שמורות © מופץ חינם באתרwww.our-building.co.il : עמוד|7 השלבים לניהול נכון ומקצועי ,של פרויקט התחדשות עירונית מטעם בעלי הדירות! שלב א' – בדיקות ראשונות וגיבוש וועד פעולה. שלב ב' – גיבוש הדרישות שלכם מהפרויקט ,כקולקטיב, ופנייה לגורמי חוץ. שלב ג' – מיפוי ובחירת חברה יזמית. שלב ד' – הביצוע בפועל לאחר אישור בוועדות השונות. שלב ה' – שלבי סיום הפרויקט ורכישות משותפות לדירות החדשות 8מחודשות. שלב א' – בדיקות ראשונות וגיבוש וועד פעולה התאגדות בעלי הדירות והקמת ועד 8נציגות פעולה מטעם בעליהדירות נהדר ,אתה רוצה לשנות חשיבה ,להתחיל לקדם פרויקט התחדשות עירונית אצלך בבניין אתה מבינן את הפוטנציאל העצום שיש בו .על מנת להצליח לקדם פרויקט מעין זה ,עליך לאגד את בעלי הדירות שאתה מכיר ולהקים וועד פעולה שיורכב מנציגות בעלי הדירות בבניין ואו במתחם בו אתם גרים. הצעד הראשון הוא להשיג שותפים לדרך מקרב בעלי הדירות .פנה לבעלי דירות שאתה מכיר בבניין או במתחם בו אתה גרים ,העלה בפניהם את הרעיון .צור יחד איתם וועד ראשוני שיהפוך יותר מאוחר להיות הוועד שמוביל מטעמכם את הפרויקט כאשר אליו יצטרפו עוד בעלי דירות בהמשך. נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח .כל הזכויות שמורות © מופץ חינם באתרwww.our-building.co.il : עמוד|8 שים לב!! -לפני שמתחילים כל תהליך ,זכרו כי מדובר בכם ,בעלי הדירות ,שלרוב הדירה שלכם היא הנכס הכי יקר שלכם בחיים ,ועבדתם קשה מאוד כדי להגיע אליה .לכן ,כל שינוי טומן בחובו פחד וחששות ,שהרי מדובר בבני אדם ובני אדם מובלים מרגשות .לכן וועד אמין ואיתן מטעמכם ,יש בו היכולת להוריד משמעותית את החשש והפחד אצל שאר הדיירים בבניין ,והרבה יותר אפקטיבי ונכון מאשר שיכנס גורם זר אינטרסנטי שירצה לקדם את הפרויקט בעצמו. והנה כמה טיפים מועילים לשלב הזה: נסו לבנות וועד איכותי כמה שיותר ,מבעלי דירות העונים על הדרישות הבאות: אנשי עסקים ,רו"ח ,עו"ד ,כאלה שעוסקים בנדל"ן ,בעלי דירות שיש להם רצון וזמן לתרום ו8או כאלה בעלי כושר דיבור ושכנוע .כולם צריכים להבין שנדרש מהם להשקיע זמן מספיק והתחייבות לשעתיים עבודה בשבוע ,לשם קידום הפרויקט. עבודת הוועד דורשת כמה סוגי תפקידים : - מנהל הוועד (קובע פגישות ,שולח הזמנות לכולם על כך ,מוציא מיילים לוועד ,מרכז את הפגישות ). - אחראי על תקשורת אינטרנטית בין הוועד לכלל בעלי הדירות ,ומעדכן את בעלי הדירות על הנעשה בשטח. - צוות שעובד מול כלל בעלי הדירות ( עובר בין בעלי הדירות באופן שהוועד מחליט, מלקט אינפורמציה ופרטי התקשרות ,מטפל בבעיות ובהתנגדויות). - צוות שעובד מול החברות בתחום ( הצוות שעתיד לפנות לחברות כאשר תהיו מגובשים לכך). - רצוי להקים צוות רחב כמה שניתן (מינימום 04-01%מבעלי הדירות בבניין) ,על מנת ליצור תחושת קונצנזוס אצל בעלי הדירות ולמנוע חשדנות של אינטרסים אישיים. - תנו למישהו עם ניסיון בניהול לבנות תכנית עבודה ולוחות זמנים ריאליים ,בטווח קצר ,בינוני וארוך. נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח .כל הזכויות שמורות © מופץ חינם באתרwww.our-building.co.il : עמוד|9 התלכדות המתחם מאחורי הוועד. במהלך ישיבות הוועד ,תנו דגש על העברת פועלכם לכלל בעלי הדירות ,על מנת לקבל תמיכה בקידום הפרויקט ,ובצוות הנבחר .תוכלו לעבור בין הדיירים בבניין ,ולעניין בעלי דירות נוספים שיצטרפו לוועד או שיתמכו בתהליך שאתם מקדמים. זהו שלב מצויין לנסות לזהות התנגדויות ובעיות שעלולות לעלות אצל בעלי הדירות השונים. כדאי להבין שהתנגדויות אצל בעלי דירות נובעות הרבה בגלל חוסר במידע נכון ,ובחוסר אמון .לכן ,תפקידכם כוועד מוביל ,הוא קודם לבנות אמון אמיתי ושקיפות מלאה אצל כל בעלי הדירות. הדרך הטובה ביותר לבניית אמון ,היא דיווח שוטף של כל המהלכים ,והסבר ברור ופשוט של התהליך אצל כל הדיירים .אנשים חוששים משינויים ,ובעיקר ממשהו שהם לא מבינים ומכירים .ככל שיכירו ויבינו את התהליך ,וכמובן את התועלות שכל בעלי הדירות יקבלו ,יוסרו הרבה מאוד מההתנגדויות. ניתן להחתים (למרות שזה לא חובה) ,על מסמך עקרוני המאשר לוועד להמשיך בפעילותו לקידום הפרוייקט מטעם בעלי הדירות,והסכמה עקרונית לקידום פרויקט מעין זה .החתמה על מסמך שכזה ,יכולה להועיל מול שינויים פתאומיים בדעות של דיירים ,ולשמש הוכחה להסכמתם לתהליך( .אין במסמך זה שום תוקף משפטי!) שלב ב' – גיבוש הדרישות שלכם מהפרויקט, כקולקטיב ,ופנייה לגורמי חוץ. איסוף מידע נכון וחיוני לבדיקת האפשרויות הנוגעות למתחם.כצעד ראשון ,עלינו להכיר את הפועלים בתחום .לכן חשוב לגשת ולבדוק את החברות והגורמים השונים הקשורים לקידום הפרוייקט (עורכי דין ,חברות מלוות יזמים וחברות בנייה). נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח .כל הזכויות שמורות © מופץ חינם באתרwww.our-building.co.il : ע מ ו ד | 12 איך עושים את זה? זו אולי השאלה הכי חשובה והכי קשה לענות עליה כיום .מצד אחד ניתן לבדוק באינטרנט, ולגלות בגוגל מס' חברות בתחום .אולם ,למרות שהן נמצאות בעמוד הראשון של גוגל ,אין זה אומר שהן החברות המובילות בתחום .לכן רצוי ומומלץ מאוד להתייעץ עם חברים ,מכרים ואחרים שמבינים קצת בתחום או שנמצאים בשלבים קצת יותר מתקדמים. "הבניין שלנו" שם לו למטרה ,בין יתר המטרות ,לתת מענה לסוגיה זו .אנחנו בודקים כל הזמן את החברות בתחום ,את היכולות שלהן ואת הערבויות והאמינות שלהן .במהלך הבדיקה הצלחנו לערוך רשימה של חברות ובעלי מקצוע רלוונטים המומלצים ביותר על ידינו. תוכל לפנות אלינו ונשתף אותך בכל המידע שיש ברשותינו. הצעד הבא הוא לברר את היתכנות הפרויקט .אפשר לנסות לבדוק בעירייה אודות המתחם או לברר עם חברות יזמות שונות באמצעות צוות שאמון על כך .חברה אמינה ורצינית, תעשה עבורכם את הבדיקה ללא עלות ,על פי התשובות שתקבלו ,תוכלו להתחיל לקבל מושג ! אתה יכול גם להיכנס לאתר - www.govmap.gov.ilלהקליד כתובת מדויקת ,ותוכל ללמוד עוד מה ניתן לעשות ,איזה סוג פרויקט אפשר לבצע ומה ניתן לדרוש .לעיתים הנתונים לא כל כך ברורים ,לכן זה שלב שבו כבר כדאי להיוועץ עם מומחים שיכולים להעריך יותר במדוייק את היתכנות הפרוייקט. באותו זמן ,צוות אחר יכול להיפגש עם מס' משרדי עורכי דין רציניים וחברות מלוות ו ולנסות לבדוק משרד רציני ,בעל ניסיון ואמין שילווה אתכם לאורך כל הדרך. למה צריך עורך דין? פרוייקט התחדשות עירונית מורכב מהרבה מאוד גורמים וסעיפים .בדרך כלל ,לנו כבעלי הדירות ,אין מספיק ניסיון וידע בכל החוקים והסעיפים שמגנים על זכויותינו .רק עורך דין מקצועי ,שמבין היטב ומתעסק באופן קבוע בתחום זה ,יכול לבדוק את כל "השורות הקטנות" שמגינות על הנכס שלנו מכל משמר. נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח .כל הזכויות שמורות © מופץ חינם באתרwww.our-building.co.il : ע מ ו ד | 11 וזה מה שעורך דין טוב יעשה עבורך: ינסח עבורכם חוזים מול החברות השונות .חוזי הנדל"ן הינם חוזים אבי כרס, המכילים המון תוכן בעל ערך כספי רב .וחובה שגוף שמכיר את כל הניואנסים הקטנים יפקח על בנייתו וייצג אתכם מול חברות הנדל"ן. משרד עו"ד ידאג לערבויות המשפטיות עבור השכירות והדירה יחסוך לכם זמן והרבה כסף ,עוגמת נפש וחוסר שעות שינה בלילה. ידאג להגן על הנכס שלכם מכל משמר. זהירות!!! -אל תתנו ליזם או קבלן לבחור או להציע לכם עורך דין מטעמו או שהוא מכיר או עובד וסומך עליו .העו"ד חייב להיות ולבוא מכם! טיפים לבחירת משרד עו"ד: פנו לכמה משרדי עו"ד ,ובחנו את יכולתם המקצועית לייצג בעלי דירות כמוכם לאורך כל הפרויקט .חשוב שידעו לבדוק את יכולות הקבלן ,הייצוג מולו ,תיקון צו הבית המשותף, רישום זכויות והחזרת הערבויות והשעבודים. שאלו אותם האם הם מלווים פיזית מתחמים אחרים ועד כמה הם מתמצאים בחוזים מול חברות בנייה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 83על סוגיהם ופינוי בינוי .האם הם יודעים לבדוק את עניין הערבויות ,על מה מקבלים ובאילו מצבים .וכמו כן ניסיונם בפן המיסוי. בחרו משרד שאתם מרגישים שאתם יכולים להתחבר ולסמוך עליו .שישנה כימיה ביניכם לבינם ושמי שמטפל בכם הוא הבעלים או אחד מהם בלבד .הפרוייקט שלכם הוא חשוב ובעל ערך כספי רב ,לכן יש לצפות ליחס רציני ומקצועי לאורך כל הדרך. עשו תיאום ציפיות בנוגע להתקדמות בתהליך כגון :עבודתם בכל שלב ושלב ,תדירות הדיווח שלהם אליכם מצד אחד ומצד שני תדירות הפניות שלכם אליהם .נסו לסגור את כל הקצוות על מנת שלא יהיו הפתעות בהמשך הדרך .המטרה הראשונית היא להגיע למסמך ייפוי כוח, אשר מגדיר את עבודת המשרד ומחוייבותם לפרוייקט מצד אחד ,ומצד שני שאין כל התחייבות לתשלום בשום מקרה מצדכם ,כולל אפשרות של סיום יחסים ,ואין למשרד כל נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח .כל הזכויות שמורות © מופץ חינם באתרwww.our-building.co.il : ע מ ו ד | 12 יכולת לבוא בדרישות כל שהן כלפיכם .העו"ד שאתם לוקחים אמור להגן על האינטרסים שלכם ושלכם בלבד ולא על האינטרסים של הקבלן .עמדו על נושא שכ"ט גם בסוגיה זו. למה צריך חברה מלווה? ישנם הרבה מאוד יתרונות לצרף חברה מקצועית שתלווה את המתחם לאורך כל הדרך: בעלת ניסיון מוכח בניהול פרויקטים מסוג כזה שומרת על האינטרסים של בעלי הדירות -מייצגת רק אותם ולא בעלת אינטרסים שונים. מכירה את כללי המשחק ואת השחקנים בתחום ,ואת כל הפינות הקטנות שבדרך. תעשה כל מאמץ על מנת להביא לבעלי הדירות את ההצעה הטובה ביותר. תחסוך זמן ,הרבה כאבי ראש והרבה כסף מוועד הפעולה בכל ההכנות וקידום הפרויקט. תצמצם את זמן הגשת הניירת וקידום הפרוייקט למינימום זמן. תהווה צד שלישי (למען בעלי הדירות) שימנע עימותים וחיכוכים בין בעלי הדירות וועדהפעולה. בעלת הכשרה וידע רב במניעת התנגדויות ויכולת גישור בין בעלי הדירות .מעטות הןהחברות המלוות שבאמת עוזרות לבעלי הדירות בעניין מורכב זה " –.הבניין שלנו" הוקמה בעיקר על מנת לעזור לבעלי הדירות לגשר על הפערים בינם לבין עצמם ובכך לקדם את הפרויקט ביעילות חוק בל יעבור – שום חברה שתבחרו לא תפעל לבד אלא בניהול שלכם ,תוך כך שהיא מקבלת שאתם הם אלה שמובילים את הפרויקט ,והיא פועלת בדרך ובאופן שהגדרתם. נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח .כל הזכויות שמורות © מופץ חינם באתרwww.our-building.co.il : ע מ ו ד | 13 טיפים לבחירת חברה מלווה: הכי חשוב ניסיון מוכח .זאת אומרת ,שבעלי החברה כבר ביצעו פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 83על סוגיו או שנמצאים בשלבים מתקדמים ,לא פחות מזה .דרשו אישורים כדי לאמת את דברם. שאלו שאלות על הרקע והניסיון של החברה ,כמה פרויקטים ניהלה ומנהלת כיום. קבעו פגישה והקשיבו לדרך הפעולה שלהם. בידקו האם יש להם ניסיון בעזרה להחתמת בעלי הדירות בבניין ,ובאיזה דרך הם פועלים. בדקו איזה קשרים וידע יש להם בקידום תב"ע בעירייות ,ואיך הם מפעילים את הכוח הזה. בידקו את תהליך העבודה המשותף ,וכמות הדיווחים על התקדמות הפרויקט. בררו לאיזו תמורה הם מתחייבים כלפיכם. בעיקר ,שימו לב אם אתם מתחברים אישית לבעלי החברה .האם הם מדברים נינוח ונראיםהגונים. בזמן עריכת ההסכם ביניכם ,בקשו לדעת קודם במה החברה מתחייבת אליכם,ונסולהימנע ככל הניתן מלהתחייב לחברה לזמן ארוך מדי ,שאותו מחלקים לשני חלקים :עד שנה על החתמות ועוד חצי שנה על התחלת תהליך שינוי התב"ע בעייריה. בדקו שהחברה מכירה היטב את התחושות והלבטים של בעלי הדירות ויודעת לתת מענהלכך ,לא במס שפתיים ,אלא ניסיון מוכח ,שניתן לאימות בקידום פרויקטים בעלי אותו אופי כמו שלכם במקומות אחרים ,בשטח .תוכלו לבדוק זאת רק כאשר תפגשו עם מתחמים אחרים שהם מלווים ותשאלו את השאלות הנכונות .בפגישות עם אותם מתחמים חשוב לקבל אינפורמציה אודות אותה חברה,ולבדוק את הידע שלה :בטיפול בבעיות והתנגדויות של בעלי הדירות ,ובהחתמת בעלי הדירות על החוזים שבדרך.המפגשים עם בעלי המתחמים האחרים צריכים לתת לכם אינפורמציה על החברה בתחומים הבאים :נוחות ויעילות עבודה מול החברה ,ידע וקשרים בקידום תב"ע בעירייה בה נמצא הפרויקט ,אורך נשימה כלכלי ,ויכולות מוכחות של ניהול מכרז. בזמן המשא ומתן מול החברה המלווה עליכם לקבל הערכה של החברה לגודל התמורה שאתם עתידים לקבל ,כתנאי ראשון להתקדמות.חשוב לנהל על כך משא ומתן ,ולא נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח .כל הזכויות שמורות © מופץ חינם באתרwww.our-building.co.il : ע מ ו ד | 14 להתפשר .חברה שאינה מוכנה להתחייב על תמורות ,אינה חברה רצינית .אם החברה מוכנה להתחייב על תמורות ,סימן שהיא מכירה את השוק ויודעת מה אפשר לתת בכל מקום. בסופו של התהליך עליכם לבנות מסמך הבנות שבו יכללו כל ההתחייבויות של החברה כלפיכם .התמורה המינימאלית שתעלה משמעותית במכרז ,לוחות זמנים לפרויקט ,לוחות זמנים לתקפות של מסמך ההבנות (מקובל מקסימום שנה ,חברה שתדרוש יותר ,אינה מקצועית מספיק) ,והכי חשוב ללא כל התחייבות לתשלום בשום מקרה מצדכם .כמו כן דרשו זכות וטו בהחלטות ,ולבחון את סוגית גובה שכר הטרחה .כמו בכל תחום עסקי ,ניתן לבדוק טווחי שכר טרחה ממוצעים המקובלים בשוק. כינוס בעלי הדירות – להצגת האפשרויות והמלצות הועדלהתקדמות בפרוייקט (מציג את היתכנות הפרוייקט) לאחר שיש בידכם את החומרים הרלוונטיים ,והחכמתם בתחום ,הגיע הזמן לערוך כנס לבעלי הדירות ,שבו תציגו את פועלכם עד עכשיו .דווחו לבעלי הדירות על הפגישות שערכתם ביניכם ובין משרדי עו"ד והחברות המלוות .הציגו את כל הנתונים בטבלה ,כך שניתן יהיה לבחון בצורה מקצועית את ההצעות שקבלתם. יכול מאוד להיות שתתקלו בהערות וטענות מצד חלק מבעלי הדירות .זהו הזמן להזמין אותם לומר את דברם ,להבין איזה סוג של התנגדות יש להם ,ממה היא נובעת ולעזור להם להבין את הפוטנציאל האדיר שבקידום פרויקט זה .אחת הדרכים היעילות לטיפול בהתנגדויות היא להציע להם להצטרף לוועד ולקחת חלק פעיל בפרוייקט .ברוב המקרים ,המתנגדים הם אנשים שרוצים להישמע ולא לקחת באמת חלק בעניין ,ולכן סירובם לקחת חלק פעיל בוועד, יוריד הרבה מההתנגדות שלהם והשפעתה תופחת. בסיום ערב זה יישלח מייל לכלל בעלי הדירות אודות הערב והמשך הפעילות. נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח .כל הזכויות שמורות © מופץ חינם באתרwww.our-building.co.il : ע מ ו ד | 15 שלב ג' – מיפוי ובחירת חברה יזמית ניהול משא ומתן עם הגורמים הקשורים – והמלצות על שתיחברות (עורך דין וחברה מלווה) לאחר הכנס ,אחרי שתשמעו את דברם של כלל בעלי הדירות בנושא ,ולאחר שתנתחו את כל ההצעות ,הגיע הזמן להחליט .אנחנו ממליצים לעשות ממוצע משוכלל לכל מרכיבי ההצעות, לפי חלוקת אחוזים שאתם תחלקו מהחשובה ביותר לחשובה פחות. ניתן להמשיך לנהל איתם עוד קצת משא ומתן ולהגיע להצעה משופרת שתיתן כמה שיותר לבעלי הדירות ,שכוללת התחייבויות של החברות ,וכמה שפחות התחייבות מצד הדיירים. חשוב לציין שמכיוון ואתם נחשפים לנושא מקרב בעלי הדירות ,עליכם לבסוף לקבל החלטה שמורכבת מכל מכלול הדברים שאליהם נחשפתם במהלך הדרך עד כה. נסחו יחד עם הגורמים שבחרתם מסמך מייצג ,פשוט ככל הניתן ,כך שיהיה קריא וברור לכולם .עכשיו אתם מוכנים להציע ולשכנע את הדיירים בבחירה שלכם. הצגת החברות בפני הדיירים בכנס – החתמת הדיירים על הסכםליווי עם החברות המומלצות לאחר גיבוש הבחירה אודות עו"ד וחברה מלווה ,ערכו כנס שבו תציגו את החברות שעליהם אתם ממליצים בפני כלל בעלי הדירות ,על מנת שיציגו עצמם ,ושיוכלו לענות על שאלות שאתם לא יודעים עדיין לענות עליהם .כמובן הציגו בפני בעלי הדירות את המשך הדרך, המשיכו לצרף אליכם עוד חברי וועד ,העלו בעיות שמתעוררות במהלך הדרך ,ובקשו ממי שיש לו הסתייגויות והתנגדויות ,להעלות אותן בפני הקהל והחברות. בסיום ערב זה שילחו מייל לכלל בעלי הדירות אודות הערב והמשך הפעילות. החתמת מעל 67%מבעלי הדירות על מסמכי ההתקשרות מולהחברות שהומלצו על ידי הועד ונבחרו בכנס בעלי הדירות מעכשיו אתם לא לבד ,יש לכם משרד עו"ד וחברה מלווה שבחרתם ,אתם כוועד ממשיכים להיות הגורם הפעיל שמקדם ושומר על האינטרסים של בעלי הדירות ,אך לא לשכוח שיש לכם עכשיו ,שותפים לדרך ,למרות שאתם בעלי זכות הווטו בהחלטות הקשורות לפרויקט. נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח .כל הזכויות שמורות © מופץ חינם באתרwww.our-building.co.il : ע מ ו ד | 16 יש להתרכז בהחתמת בעלי הדירות ,על מסמכי ההתקשרות שתבנו עם החברה המלווה והעו"ד. הצוות שאמון על ההתנהלות מול בעלי הדירות נכנס עכשיו לעבודה מואצת ,כאשר החברה המלווה ,וכלל חברי הוועד פועלים יחד לסיום מהיר של החתימות. ערכו פגישות בתדירות של פעם בשבועיים-שלושה ,לניהול נכון של ביצוע הליך ההחתמות. בניית מכרז והפצתו לחברות יזמיות המתאימות ביותרעם סיום החתמת בעלי הדירות על מסמכי ההתקשרות( ,פינוי בינוי ,67% -תמ"א ,)60% - מתחילים לקדם את נושא המכרז עבור היזמים. המכרז אמור להיות מוקפד ביותר ,שבו אתם צריכים להכניס את כל התמורות ,גודל דירה שטחים ציבוריים ,אקסטרות ,הטבות ,מפרטים טכניים ,ערבויות בנקאיות ,יכולת כלכלית של היזם לממן את הפרויקט ,ידע מוכח במיזמים כמו הפרויקט שלכם ,מינימום דירות חדשות ליציאה לדרך ,לוחות זמנים ,דירה חלופית ,מעבר לשכירות וחזרה ,תשלומי שכר דירה ,ועוד הרבה תנאים וסעיפים חשובים .מסמך המכרז יכול להגיע ל 04-דפים ואף יותר לעיתים. חשוב שתגדירו דרישותיכם בהסתמך על כל הדברים שלמדתם לאורך הדרך ,דרשו את המקסימום שניתן לקבל בצורה הגיונית ותתנו לחברה המלווה ,להשיג לכם את דרישותיכם עד שתהיו שבעי רצון .תפקידו של עו"ד יהיה לדאוג לכל ההסדרים המשפטיים ,תוך ליווי מתמיד שלכם ודיווח לכלל בעלי הדירות בכול צומת חשובה. בחירת חברה יזמית. קיום כנס שלישי – עם החברה היזמית המציגה בפני בעליהדירות את המפרט הטכני והתכנית כולה לאחר בניית המכרז והמפרט הטכני ,החברה המלווה תפרסם אותו לחברות ביצוע שתקבעו ביחד לצורך קבלת הצעות מחיר .מתנהל מכרז קשוח ,מוקצב בזמן שבסופו מגיעות המעטפות עם ההצעות מהחברות. נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח .כל הזכויות שמורות © מופץ חינם באתרwww.our-building.co.il : ע מ ו ד | 17 המעטפות נפתחות ביחד עם חברי הוועד והחברה המלווה והעו"ד ,מנפים את החברה שההצעה שלה אינה עומדת בתנאי סף החישוב המשוכלל שהגדרתם ,ונשארים לבסוף עם שתי הצעות שעונות לרוב הקריטריונים שהצבתם .לאחר מכן ,מבצעים סבב שיפורים נוסף על מנת להגיע למקסימום תועלת והטבות לדיירים .הוועד בודק ובוחן את ההצעות הסופיות, עד לאישור והסכמה כדי להמשיך לשלב הבא. העו"ד מטעמכם בונה את ההסכם הסופי ועובר על כל סעיפי המכרז על מנת לאשר כי הם בטוחים לחתימה עבור בעלי הדירות .עורך דין מקצועי יודע לבחון את כל המרכיבים הקריטיים ,ביניהם -הערבויות הבנקאיות שצריכות לעמוד בדרישות המתאימות עד שהוא מאשר לבעלי הדירות לחתום על ההסכם הסופי מול היזם. לאחר סיום ובחירת החברה היזמית ,עורכים כנס חשוב וגדול עם כלל בעלי הדירות לצורך הצגת התוכניות ,שיכלול אפשרויות הדמיה לבניינים החדשים .כל הגורמים השותפים מציגים את דעותיהם המקצועיות ומסבירים את היתרונות והתוצאות לכל דירה במתחם .בסיכומו של דבר ,וועד הפעולה מסביר את עמדתו ,ומראה את כל השיקולים שהיו בתהליך. כעת ,אנו נמצאים ברגע המכריע והחשוב ביותר – החתמת כל בעלי הדירות על חוזה אישי מול היזמים ,על מנת להתחיל את תהליך שינוי התב"ע בפועל בעירייה. בסיום ערב זה יישלח מייל לכלל בעלי הדירות אודות הערב והמשך הפעילות. החתמת בעלי הדירות על חוזה עם היזםהוועד ,החברה המלווה ,היזם ועו"הד מחתימים את בעלי הדירות על חוזה אישי וסופי .רק אחרי שלב קריטי זה ,הפרויקט יוצא לפועל באופן מעשי. היערכויות נוספות: בחירת שמאי מטעם בעלי הדירות והתקשרות עימוהוועד בוחר שמאי שיבחן את סוגיית קבלת הדירות החדשות .השמאי מחלק למספרים את הדירות הישנות ונותן מספר מקביל לדירה בבניין החדש ,כך שכל בעל דירה מפוצה בצורה שווה .כמו כן הוא אמון על קביעת גובה שכר הדירה החודשי בזמן הבנייה עבור בעלי הדירות בבניינים הישנים. נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח .כל הזכויות שמורות © מופץ חינם באתרwww.our-building.co.il : ע מ ו ד | 18 בפרויקטים של תמ"א 83השמאי בוחן את גובה ההכנסות של הפרויקט לצורך ניהול משא ומתן של הדיירים מול היזם או החברה המבצעת. בחירת חברת פיקוח בנייה ואדריכל מטעם בעלי הדירותהוועד בוחר חברת פיקוח מתמחה אשר תפקח לכל אורך תקופת הבנייה על טיב ואיכות החומרים בהם משתמש הקבלן ,ותוודא שהכול מתנהל על פי מה שסוכם במכרז .האדריכל בודק את התוכניות שהציג האדריכל של היזם. בחירת תכנון אדריכלי של הבניין ואישורו על ידי העירייההאדריכל של היזם בונה לפחות 3-8הדמיות ומציג אותם בפני הוועד .אלו בוחרים את ההדמיה שהכי נכונה להם לפי קריטריונים מוגדרים מראש .זו ההדמיה שאיתה ילך היזם בסופו של דבר לעירייה לצורך שינוי התב"ע .במידה והעירייה לא מאשרת תוכניות אילו הולכים על האופציות האחרות שעיצב האדריכל. שלב ד' – הביצוע בפועל לאחר אישור בוועדות השונות. אופן תהליכי שינוי התב"ע עבור המתחם. הגשת תכניות בעירייה – תהליך קידום שינוי התב"עעכשיו מתחיל השלב שבו החברות שבחרתם מתחילות לקדם במלא המרץ והמקצועיות את שינוי התב"ע ,לקראת ביצוע הליך הבנייה. שלב זה מתחלק לארבעה חלקים :הצהרת כוונות ,וועדה מקומית ,וועדה מחוזית וצו הריסה או בינוי. הצהרת כוונות -הצגת כל המסמכים לתחילת תהליך שינוי התב"ע בעירייה כולל – דו"ח תחבורה ,דו"ח תשתיות ,חשמל ,נוף אקוסטיקה ,דו"ח שטחים ציבוריים ועוד דוח"ות .הגופים המקצועיים מקבצים הכול יחד ומצרפים את הכל לתכנון האדריכלי. נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח .כל הזכויות שמורות © מופץ חינם באתרwww.our-building.co.il : ע מ ו ד | 19 וועדה מקומית – העירייה דנה בנושא וממליצה האם לאשר ומה היא דורשת להוסיף או לגרוע .ומעבירה את המלצותיה לוועדה המחוזית. הוועדה המחוזית – דנה בהמלצות הוועדה המקומית ,יכולה להסכים איתם ויכולה גם לא. בסופו של דבר ,ההמלצות חוזרות לעירייה וזו דנה שוב לאישור סופי ומתן צו הריסה. צו הריסה – האישור האחרון מבין הארבע והוא מאפשר להרוס את המבנים הישנים ולהתחיל בבניית הפרויקט. בכל הוועדות הללו ,בוחנים התנגדויות שמגידים במהלך הדרך כל מי שחפץ בכך ,כל התאספות של וועדה והמלצותיה מתפרסמות באמצעי התקשורת השונים על פי חוקי מדינת ישראל ונותנים זמן לציבור להגיב. בנוסף הוועדות אילו מחליטות לגבי פרויקט פינוי בינוי ותמ"א 8383כמה דירות חדשות יבנו תמורת הישנות ,מה יהיה שטח הבנייה הכולל ומה יהיה גודלן של הדירות שייבנו ,ובכמה ניתן להגדיל את הדירות הישנות ואיך בפרויקט תמ"א .83 אם הכול מתנהל כשורה ומקודם על ידי חברות מקצועיות בעלות קשרים ניתן להגיע לשינוי תב"ע בפינוי בינוי בזמן קצר יחסית (כ-שנה) .חברות רציניות ועם קשרים מתאימים מגייסות את העייריות לטובת הפרוייקטים וגורמות לאישורים לצאת יחסית מהר יותר. קבלת אישור צו הריסה ובנייה חדשהכאשר מגיעים לישורת האחרונה ומקבלים את אישור צו ההריסה ואו הבנייה ,מתחילים להתכונן לשלב הבנייה. פינוי בעלי הדירות לדיור חלופי בפינוי בינוי ותמ"א ( 3882עלחשבון היזם) בעלי הדירות שגרים במתחם מוצאים דיור חלופי לתקופת הבנייה ,והכסף שסוכם על ידי השמאי והוועד ,עבור השכירות נכנס לחשבון הבנק של כול בעל דירה במתחם ,עד לסיום הבנייה וקבלת מפתח לדירה החדשה. נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח .כל הזכויות שמורות © מופץ חינם באתרwww.our-building.co.il : ע מ ו ד | 22 בתמ"א – 38יש לדאוג לתנאי מחייה נוחים לדיירי הבניין פרויקט תמ"א 83מנסים לשמור על איכות חיים סבירה לכל אורך הבנייה ,עבור בעלי הדירות הגרים בבניין. הבנייה. הריסה ותחילת בנייה.אחרי פינוי הדירות ותיאום תנאי מחייה ,מתחיל שלב הבנייה .,הוועד נמצא בקשר עם החברות ומפקח שהדברים נעשים כפי שצריך ומעדכן את כלל בעלי הדירות על הנעשה. פיקוח מהלך הבנייה ודיווח לבעלי הדירות על הנעשה בשטחבשלב זה הוועד נמצא בקשר הדוק עם החברות שאיתם התקשרתם לצורך הפרויקט ,ומדווח לכלל בעלי הדירות על ההתקדמות בתהליך .הוועד משמש כעוד גורם שמפקח על הנעשה בשטח ,לקראת סיום מהיר ואיכותי של הבנייה. שלב ה' – שלבי סיום הפרויקט ורכישות משותפות לדירות החדשות 8מחודשות סיום בנייה – ובדיקות אחרונותעם סיום הבנייה ,מקפידים על הדברים הבאים :טופס 0נעשה כפי שצריך ,חוק בדק הבית תואם ויתבצע בזמן ,הדירות החדשות וההרחבות נרשמות על שמכם בטאבו ,אחרת הנכס יהפוך לחכור. חזרה לבניין לדירה חדשה (תמ"א – 38השקה של דירהמשופצת ומרפסות) -במזל טוב ,חוזרים הביתה. נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח .כל הזכויות שמורות © מופץ חינם באתרwww.our-building.co.il : ע מ ו ד | 21 סיום הפרויקט. אפשרויות לרכישות משותפות של בעלי הבניין לדירות החדשותלאחר שעברתם דרך לא קצרה יחד ,יש בידיכם כוח משותף גדול .נצלו את היותכם מאוחדים ופנו בצורה קולקטיבית לחברות או אתרי אינטרנט וציידו את הדירות החדשות או המחודשות שלכם בכל האביזרים והמוצרים שאתם זקוקים לבית .תוכלו לבצע רכישות חדשות במחירים קבוצתיים מצויינים. הנאה מאיכות חיים גבוהה בדירה חדשה ,מרווחת ובטיחותיתמגיע לכם לאחר הדרך שעברתם ליהנות מאיכות חיים הרבה יותר גבוהה ומרווחת ממה שהייתם רגילים בעבר. מכירה או השכרת הנכס בערך גבוה הרבה יותר ממה שהייתהשווה הדירה הישנה מי מכם שלא יירצה לגור או לעבור לדירה החדשה יוכל לנצל את ההשבחה למכור או להשכיר ביותר כסף. נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח .כל הזכויות שמורות © מופץ חינם באתרwww.our-building.co.il : ע מ ו ד | 22 כמה מילים לסיום: אנחנו מאוד מקווים שהתוכן שבספר זה ,יאפשר לך לשנות צורת חשיבה ,לצאת לדרך לעבר דירה מחודשת או חדשה לגמרי בפרוייקט התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א .)83אנו מאמינים שהידע כאן יכול להוביל אותך בביטחון ובהרגשת וודאות לניהל נכון וליווי של פרוייקט מסוג זה בבניין שלך .זכור כל הידע המרוכז בספר זה נרכש בעמל רב על ידנו ,לא היה לנו מי שינחה אותנו ויראה לנו את הדרך הנכונה עבור בעלי הדירות .ל ,יותר מאשר לחברות הפועלות בתחום ,יש זכות ואינטרס לקחת את המושכות בידיים כי מדובר בחיים של .אל תיתן לאף אחד לעשות בשבילך את העבודה. אנו יודעים שלמרות ש לא נולדת לנהל פרויקטים כאלה ,ורוב עיסוקך בדברים אחרים ,ניהול יעיל של התחדשות עירונית בבניין שלך יכול להביא שינוי משמעותי בחייך .לכן ,כדאי לפחות להכיר את התהליך ,ולתת לחברות מקצועיות לעזור לך בתהליך ,כשיש לך שליטה והבנה בכל רגע לאן זה הולך ומה צריך לעשות או לקרות. עיקר עניינך הוא לנסות להשיג כמה שיותר ,להבטיח את עצמך מבחינה משפטית ,ולגרום לכך שבסיומו של הפרויקט השדרוג באורח חייך יהיה כמה שיותר דומיננטי וריווחי עבורך. כדאי לנסות לעבור את הדרך שלפניך בצורה חווייתית ,בטוחה ומהנה .תוכל להגיע לכך אך ורק אם תארגן את חבריך לבניין או למתחם ויחד תובילו עבור עצמכם את הפרויקט .זה אומר שרצוי וכדאי שתיקח חלק בהובלה ,ובניהול הפרויקט ,ולא תיתן שליטה בלעדית לגורם חיצוני שידאג בעיקר לאינטרסים הכלכליים שלו. בדרך הזו תוכל לייצר ביטחון בקרב בעלי הדירות ותגרום לתהליך להיעשות בצורה יותר מהירה .תהיה אתה במרכז כל הזמן ,תוביל ותפקח על הנעשה ,ותתן את ההזדמנות לחברות בתחום לעבוד איתכם בשיתוף פעולה מלא. במידה ותרצה ייעוץ וכלים לליווי נוספים – פנה אלינו כאן ,ונשמח לעזור לך בכל התהליך. אסף חרש ,ומשה פסח "הבניין שלנו" -הדרך המשותפת לדירה החדשה , [email protected] [email protected] נכתב על ידי אסף חרש ומשה פסח שלא למטרות רווח .כל הזכויות שמורות © מופץ חינם באתרwww.our-building.co.il :
© Copyright 2024