‫מעונות ים ‪ -‬תושבים מתכננים את עצמם‬ ‫חלופות תכנוניות‬ ‫‪0‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪3‬‬ ‫מצב קיים‬ ‫שיפור שימור‬ ‫עיבוי בינוי‬ ‫פינוי בינוי‬ ‫‪0‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪3‬‬ ‫מצב קיים‬ ‫שיפור שימור‬ ‫עיבוי בינוי‬ ‫פינוי בינוי‬ ‫אופציית האפס – השארת המצב כפי שהוא היום‬ ‫מעונות ים ‪2010‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪3‬‬ ‫מצב קיים‬ ‫שיפור שימור‬ ‫עיבוי בינוי‬ ‫פינוי בינוי‬ ‫שיפוץ התשתיות והבניינים הקיימים תוך שמירה על אופי המתחם‬ ‫מעונות ים‬ ‫‪0‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪3‬‬ ‫מצב קיים‬ ‫שיפור שימור‬ ‫עיבוי בינוי‬ ‫פינוי בינוי‬ ‫תוספת בנייה על הבניינים הקיימים‬ ‫רחוב טוכולסקי‪ ,‬יפו ג' – דוגמא לתכנית עיבוי‪-‬בינוי‬ ‫‪0‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪3‬‬ ‫מצב קיים‬ ‫שיפור שימור‬ ‫עיבוי בינוי‬ ‫פינוי בינוי‬ ‫הריסת הקיים ובנייה חדשה במקומו‪ ,‬בצפיפות ובגובה רב יותר‬ ‫פינוי בינוי בת ים ‪:‬מתחם רחובות קרן היסוד ‪ -‬קוממיות ‪ -‬השבטים‪:‬‬ ‫פינוי ‪ 144‬דירות ובניית ‪ 746‬דירות‪ ,‬יחס של ‪ 6 ,1:5‬מגדלים בגובה ‪ 27-30‬קומות‪ ,‬מתחם בשטח ‪ 18‬דונם‪.‬‬ ‫חלופת ‪0‬‬ ‫מצב קיים‬ ‫נגמר בתום העבודה‬ ‫איתנו – אוגוסט ‪2011‬‬ ‫חלופה ‪1‬‬ ‫שיפור‪-‬שימור‬ ‫לא ידוע‪ .‬תלוי בהתנהלות‬ ‫מול עירייה והשגת‬ ‫תקציבים‬ ‫חלופה ‪2‬‬ ‫עיבוי‪-‬בינוי‬ ‫כשנה וחצי‪-‬שנתיים תכנון‬ ‫ואישור התכניות‬ ‫(אם לא יצריך אישור‬ ‫ועדה מחוזית)‬ ‫משלב אישור התכניות‬ ‫המימוש בכל בניין לעצמו‬ ‫דורש הסכמה ונכונות של‬ ‫העירייה‪.‬‬ ‫כל בניין תלוי בהסכמת‬ ‫בעלי הדירות בו בלבד‪.‬‬ ‫אחוז ההסכמה הנדרש‬ ‫תלוי בהיקף התוספת‬ ‫ביחס לשטח הבנוי הקיים‬ ‫– נע בין ‪ 66%‬ל‪.100%-‬‬ ‫רמה אפסית עד רמה‬ ‫גבוהה‪.‬‬ ‫תלוי ברצון וביכולת ‪-‬‬ ‫אפשר לתת הכל בידי יזם‬ ‫או לעבוד עם ומול היזם‬ ‫והרשויות ולהשפיע באופן‬ ‫יותר אקטיבי על משך‬ ‫התהליך ותוצאותיו‪.‬‬ ‫השפעה בינונית‪.‬‬ ‫מכיוון שבזמן הבניה‬ ‫ממשיכים לגור בדירות‬ ‫יהיו מטרדים כגון רעש‪,‬‬ ‫לכלוך‪ ,‬נגישות מוגבלת‪.‬‬ ‫טעון בדיקה‪.‬‬ ‫תלוי ברמת הכדאיות‬ ‫הכלכלית – כמה תוספת‬ ‫של יח"ד צריך בשביל‬ ‫שבעלי הדירות לא יצטרכו‬ ‫לשאת בעלויות השיפוץ‪.‬‬ ‫משך התהליך‬ ‫צורך בהסכמה‬ ‫התהליך‬ ‫רמה גבוהה‪.‬‬ ‫נציגות נבחרת ופעילה‬ ‫בעלת אחריות וסמכות או‬ ‫מנהלת חיצונית יחד עם‬ ‫מעורבות ושיתוף פעולה‬ ‫של כלל בעלי הדירות‬ ‫והדיירים‪.‬‬ ‫רמת ההתארגנות‬ ‫הדרושה‬ ‫הפרעה מינימלית‬ ‫השפעה על החיים‬ ‫במתחם בזמן התהליך‬ ‫עלויות‬ ‫היתכנות‬ ‫בינונית – מכיוון שכבר‬ ‫נעשה תהליך שיש לו‬ ‫פוטנציאל לשנות‪.‬‬ ‫בעלי הדירות יישאו‬ ‫בעלויות שיפוץ הבניינים‪.‬‬ ‫בנוגע לשטחים שבין‬ ‫הבניינים זה טעון בדיקה‪,‬‬ ‫תלוי‪ ,‬בין השאר‪ ,‬בסטטוס‬ ‫התכנוני והחוקי שיוחלט‬ ‫לגביהם‪.‬‬ ‫נמוכה‪:‬‬ ‫תלוי ברצון וביכולת‬ ‫הכלכלית של בעלי‬ ‫הדירות ושל העירייה‪.‬‬ ‫גבוהה אך טעון בדיקה‬ ‫של כדאיות כלכלית‬ ‫(שמאי) והיתכנות‬ ‫הנדסית (מהנדס בניין)‪.‬‬ ‫חלופה ‪3‬‬ ‫פינוי‪-‬בינוי‬ ‫כשנתיים – שנתיים וחצי‬ ‫תכנון ואישור התכניות‪.‬‬ ‫שלב קבלת הסכמות בעלי‬ ‫הדירות יכול לקחת הרבה‬ ‫זמן‪.‬‬ ‫משלב אישור התכניות‬ ‫כשנתיים בניה‪.‬‬ ‫מותנה בהסכמת כל בעלי‬ ‫הדירות במתחם‪.‬‬ ‫רמה אפסית עד רמה‬ ‫גבוהה‪.‬‬ ‫תלוי ברצון וביכולת ‪-‬‬ ‫אפשר לתת הכל בידי יזם‬ ‫או לעבוד עם ומול היזם‬ ‫והרשויות ולהשפיע באופן‬ ‫יותר אקטיבי על משך‬ ‫התהליך ותוצאותיו‪.‬‬ ‫הפרעה גדולה‪.‬‬ ‫העתקה של מקום‬ ‫המגורים בזמן הבניה‪.‬‬ ‫העלות כולה על היזם‪.‬‬ ‫(תמורת זכויות הבניה‬ ‫שבעלי הדירות מוכרים‬ ‫לו‪).‬‬ ‫נמוכה בשל הצורך‬ ‫בהסכמה מלאה של כל‬ ‫בעלי הדירות‪ ,‬ובשל‬ ‫הצורך במציאת יזם‬ ‫בתנאי אי וודאות גבוהים‪.‬‬ ‫חלופת ‪0‬‬ ‫מצב קיים‬ ‫לא משתנה‬ ‫חלופה ‪1‬‬ ‫שיפור‪-‬שימור‬ ‫ניתן יהיה להרחיב את‬ ‫הדירות בהתאם לזכויות‬ ‫הבניה הקיימות היום‪ .‬טעון‬ ‫בדיקה‪.‬‬ ‫לא משתנה‬ ‫הבניינים שבעלי הדירות‬ ‫שיפוץ חזיתות הבניינים‬ ‫והמערכות שלהם תלוי בבעלי בהם יממשו את תכנית‬ ‫העיבוי בינוי ישופצו‪ ,‬כולל‬ ‫הדירות‪.‬‬ ‫המערכות‪.‬‬ ‫(צריך לחשוב במסגרת‬ ‫חלופה זו על אפשרויות‬ ‫מימון‪ /‬הלוואות לשיפוצים)‬ ‫כמות הדירות שתתווסף‬ ‫אין‬ ‫תלויה בכדאיות הכלכלית‪.‬‬ ‫במקרה של תוספת שתי‬ ‫קומות יתווספו בין ‪ 2‬ל‪4-‬‬ ‫דירות לכל בנין (תלוי בגודל‬ ‫הדירות)‪.‬‬ ‫"החניה" היום תשתנה‬ ‫"החניה" היום תשתנה‬ ‫בהתאם לתב"ע החדשה‬ ‫בהתאם להחלטה על‬ ‫ולשינוי התכנוני והמשפטי‬ ‫הסטטוס המשפטי של‬ ‫בסטטוס של השטחים‬ ‫השטחים המשותפים‪,‬‬ ‫המשותפים‪.‬‬ ‫ובהתאם להחלטה של‬ ‫התב"ע החדשה תידרש‬ ‫הדיירים‪.‬‬ ‫להציג פתרונות חניה גם‬ ‫לתושבים הקיימים וגם‬ ‫לעתידיים בשל תוספת‬ ‫יחידות הדיור‪.‬‬ ‫הסדר קבע של מיקומי פחי‬ ‫הסדר קבע של מיקומי פחי‬ ‫האשפה במסגרת התב"ע‪.‬‬ ‫האשפה ופינויים – דיירים‬ ‫בשיתוף עם העירייה‪.‬‬ ‫כל מה שקשור לבניינים‬ ‫באחריות של העירייה ובעלי‬ ‫עצמם ישופץ במסגרת מימוש‬ ‫הדירות‪.‬‬ ‫התכנית‪ ,‬על‪-‬ידי היזם‪.‬‬ ‫(צריך לחשוב במסגרת‬ ‫חלופה זו על חלוקת‬ ‫האחריות בין העירייה לבעלי‬ ‫הדירות ועל אפשרויות מימון)‬ ‫חלק מהשטחים הפתוחים‬ ‫בהתאם להחלטה על‬ ‫ייבנה לצורך הרחבת‬ ‫הסטטוס התכנוני והמשפטי‬ ‫הדירות‪ ,‬היתר בהתאם‬ ‫של השטחים המשותפים‬ ‫להחלטה על הסטטוס‬ ‫(פרצלציה או החזקה‬ ‫התכנוני והמשפטי של‬ ‫משותפת)‬ ‫השטחים המשותפים‬ ‫(פרצלציה או החזקה‬ ‫משותפת)‬ ‫גודל דירות‬ ‫מצב פיסי של הבניינים‬ ‫אין‬ ‫תוספת דירות‬ ‫שינוי פיסי‬ ‫לא משתנה‬ ‫חניה‬ ‫אשפה‬ ‫תשתיות מים‪ ,‬חשמל‬ ‫וביוב‬ ‫שטחים פתוחים‬ ‫חלופה ‪2‬‬ ‫עיבוי‪-‬בינוי‬ ‫ניתן יהיה להרחיב את‬ ‫הדירות בהתאם לזכויות‬ ‫הבניה שיוגדרו בשינוי‬ ‫התב"ע‪.‬‬ ‫חלופה ‪3‬‬ ‫פינוי‪-‬בינוי‬ ‫הדירות החדשות יהיו גדולות‬ ‫מהדירות במתחם כיום‪ .‬גודל‬ ‫ממוצע של דירות חדשות‬ ‫הנבנות כיום בבת ים הוא כ‪-‬‬ ‫‪ 100‬מ"ר‪.‬‬ ‫הבניינים הקיימים יהרסו‬ ‫ובמקומם ייבנו בניינים‬ ‫חדשים‪.‬‬ ‫מספר הדירות יוכפל פי כ‪.3-‬‬ ‫במסמכים הראשוניים‬ ‫שהעירייה הכינה בעבר‬ ‫לפינוי‪-‬בינוי של מעונות ים‬ ‫התכנון היה ל‪ 348-‬דירות‪.‬‬ ‫התב"ע החדשה תידרש לתת‬ ‫פתרונות חניה עבור כל דיירי‬ ‫המתחם העתידיים‪ ,‬על‪-‬פי‬ ‫מספר יחידות הדיור שיהיה‬ ‫מותר לבנות לפיה‪.‬‬ ‫התב"ע החדשה תידרש לתת‬ ‫פתרונות למיקום פחי‬ ‫האשפה‪.‬‬ ‫יחודש ויבוצע‪ ,‬על‪-‬ידי היזם‬ ‫במסגרת הבינוי החדש‪.‬‬ ‫יוקצו על‪-‬פי התקן במסגרת‬ ‫התב"ע החדשה‪.‬‬ ‫חלופת ‪0‬‬ ‫מצב קיים‬ ‫שינוי סטטוס‬ ‫תכנוני‬ ‫משפטי‬ ‫לא משתנה‬ ‫חלופה ‪1‬‬ ‫שיפור‪-‬שימור‬ ‫חלופה ‪2‬‬ ‫עיבוי‪-‬בינוי‬ ‫שינוי כלכלי‬ ‫הסדרת הסטטוס התכנוני‪ .‬בין‬ ‫בעלי הדירות ומול הרשויות‪.‬‬ ‫שינוי תב"ע למתחם שתעניק‬ ‫זכויות בניה נוספות‪.‬‬ ‫תהליך פרצלציה‪,‬רישום‬ ‫בטאבו‪ ,‬רישום בתים‬ ‫משותפים ‪ /‬הסדרת הבעלות‬ ‫המשותפת על השטחים‬ ‫הפתוחים (חברה בע"מ‪/‬‬ ‫מנהלת)‪.‬‬ ‫תהליך פרצלציה‪ ,‬רישום‬ ‫בטאבו‪ ,‬רישום בתים‬ ‫משותפים ‪ /‬הסדרת הבעלות‬ ‫המשותפת על השטחים‬ ‫הפתוחים (חברה בע"מ‪/‬‬ ‫מנהלת)‪.‬‬ ‫כל זכויות הבניה נמכרות‬ ‫בחוזה מפורט ליזם תמורת‬ ‫בעלות על דירה חדשה בעתיד‬ ‫או כסף מזומן בהווה‪.‬‬ ‫לא צפוי שינוי גדול‪.‬‬ ‫עלייה בארנונה בשל הגדלת‬ ‫הדירה‪ ,‬אם יתווספו מעליות תהיה‬ ‫עלייה משמעותית במיסי וועד‬ ‫הבית‪.‬‬ ‫עלייה משמעותית בארנונה‪.‬‬ ‫עלות גבוהה של תחזוקה של‬ ‫מגדלים (מעלית‪ ,‬לובי‪ ,‬וועד בית –‬ ‫בדרך‪-‬כלל חברת ניהול בשכר‬ ‫וכד')‬ ‫עלייה מוערכת בעשרות אחוזים‪.‬‬ ‫???‬ ‫עלייה מוערכת בעשרות אחוזים‪.‬‬ ‫???‬ ‫עלויות החזקה ומגורים‬ ‫מדרדר‬ ‫עליית ערך הנכס‬ ‫חלופה ‪3‬‬ ‫פינוי‪-‬בינוי‬ ‫עלייה מוערכת בכ‪( 20%-‬נתון‬ ‫טעון בדיקה‪ ,‬לקוח מתוך אתרי‬ ‫עו"ד שעוסקים ברישום בתים‬ ‫משותפים וכד')‬ ‫תב"ע חדשה למתחם‪.‬‬ ‫חלופת ‪0‬‬ ‫מצב קיים‬ ‫לא משתנה‬ ‫חלופה ‪1‬‬ ‫שיפור‪-‬שימור‬ ‫שינוי חברתי‬ ‫פוטנציאל לשינוי בעתיד בשל‬ ‫עליית ערך הדירות – ישפיע‬ ‫בעיקר על שוכרים‪.‬‬ ‫מספר התושבים יעלה בהתאם‬ ‫לתוספת הדירות ולהגדלת‬ ‫הדירות הקיימות‪ .‬הרכב‬ ‫האוכלוסיה ישתנה בעיקר‬ ‫מבחינת השוכרים בטווח‬ ‫הקצר‪ .‬יתכן ועליית ערך‬ ‫הנכסים תביא לשינוי אופי‬ ‫האוכלוסיה בטווח הבינוני‪.‬‬ ‫פוטנציאל לשינוי ולהידוק‬ ‫היחסים בשל ההתארגנות‬ ‫הדרושה לעשייה ולהחלטות‬ ‫משותפות‪.‬‬ ‫קיים גם פוטנציאל חיכוך גבוה‬ ‫יותר‪.‬‬ ‫פוטנציאל לשינוי בשל התלות‬ ‫בהסכמות‪ ,‬טיב השינוי ייגזר‬ ‫מתוך מצב ההסכמות‬ ‫וההתנגדויות‪.‬‬ ‫מי יגור במתחם‬ ‫יחסי השכנות‬ ‫חלופה ‪2‬‬ ‫עיבוי‪-‬בינוי‬ ‫חלופה ‪3‬‬ ‫פינוי‪-‬בינוי‬ ‫מספר התושבים ישולש עד‬ ‫ירובע‪ .‬ואופי האוכלוסיה‬ ‫ישתנה‪.‬‬ ‫פוטנציאל לשינוי בשל התלות‬ ‫בהסכמות‪ ,‬טיב השינוי ייגזר‬ ‫מתוך מצב ההסכמות‬ ‫וההתנגדויות‪.‬‬ ‫לאחר המימוש המספר הרב‬ ‫של האנשים ישפיע על‬ ‫פוטנציאל יחסי השכנות‪.‬‬