מחברת אין להעתיק או לצלם מסמך זה או קטעים ממנו לללא אישור
המדריך מוגש חינם כשרות לציבור על סמך ידע וניסיון אישי .כל הזכויות שמורות .אין להעתיק או לצלם מסמך זה או קטעים ממנו לללא אישור בכתב מחברת יסודות .המידע במדריך אינו תחליף לייעוץ מקצועי וכל העושה בו שימוש עושה זאת באחריותו ועל דעתו האישית . תוכן עניינים .1 .1 .2 .3 .4 .5 .6 .7 פרק :1רעידת אדמה ..................................................................................עמ' 7 מהי רעידת אדמה .............................................................................................עמ' 7 רעידות אדמה בישראל .................................................................................עמ' 7 הגורם לרעידות אדמה בישראל .......................................................................עמ' 7 חיזוי רעידות אדמה .....................................................................................עמ' 8 נזקי רעידת אדמה .............................................................................................עמ' 8 היערכות לרעידת אדמה ................................................................................עמ' 8 מניעה על פני מענה ......................................................................................עמ' 9 אין רעידת אדמה מסוכנת יש בנייה מסוכנת ..........................................................עמ' 9 .1 .2 .3 .8.1 .8.3 .8.8 8.3 פרק :2תמ"א ......................................................................................... 83עמ' 11 מהי תמ"א .............................................................................................. 88עמ' 11 תמ"א – 88המצאה ישראלית ...................................................................עמ' 11 הקריטריונים לתמ"א .................................................................................. 88עמ' 11 בדיקה הנדסית .............................................................................................עמ' 11 מימון דיירים ...............................................................................................עמ' 11 מי לא נכלל בתוכנית ......................................................................................עמ' 11 שיטות חיזוק ...............................................................................................עמ' 13 פרק :8החלטה על ביצוע פרויקט החיזוק .........................................................עמ' 12 גיבוש רוב הדיירים .......................................................................................עמ' 13 .1 אחוז הסכמה לביצוע החיזוק ...........................................................................עמ' 18 .2 איך להפוך סרבן חיזוק לתומך נלהב....................................................................עמ' 18 .3 אסיפת דיירים ............................................................................................עמ' 13 .4 .3.1סדר מהלך האסיפה ....................................................................................עמ' 13 .3.3זכות הדיבור ..............................................................................................עמ' 13 .3.8הצבעה ....................................................................................................עמ' 13 .3.3בחירת ועד פעולה ..................................................................................עמ' 13 .3.4פרוטוקול ......................................................................................................עמ' 13 .3.4וועד פעולה ..............................................................................................עמ' 14 .3.7מינוי רגיש ביותר ......................................................................................עמ' 14 .3.8דווח ,שקיפות ,אמון .....................................................................................עמ' 14 .3.9תפקידי ועד הפעולה ..................................................................................עמ' 14 .3.11הכנה ...הכנה ...הכנה....................................................................................עמ' 14 פרק 4יוצאים לדרך ....................................................................................עמ' 11 .1 .2 .3 .4 .3.1 .3.3 .3.8 איתור ובחירת מבצע ....................................................................................עמ' 14 יזמות פרטית של הדיירים ..............................................................................עמ' 17 שיקולים בבחירת מבצע ..................................................................................עמ' 17 איתור ובחירת עו"ד .....................................................................................עמ' 17 מי יכול לייצג דיירים .....................................................................................עמ' 17 מה תפקידו של עו"ד .....................................................................................עמ' 17 שכר טרחת עו"ד ........................................................................................עמ' 18 פרק :5המשא ומתן ......................................................................................עמ' 13 .1 .2 המפרט טכני ........................................................................................עמ' 19 תרשימים וסקיצות .................................................................................עמ' 19 פרק 1ההסכם והחתימה פרקים עיקריים ........................................................עמ' 21 .1 .3 .8 .3 .4 .4 .7 .8 .8 .9 הגדרות ...............................................................................................עמ' 31 תנאי מתלה ............................................................................................עמ' 31 הצהרות והתחייבויות היזם ............................................................................עמ' 31 הצהרות והתחייבויות הדיירים .......................................................................עמ' 31 מועדי ביצוע (לו"ז) .................................................................................עמ' 31 בטחונות וערבויות .......................................................................................עמ' 31 ביטוח .......................................................................................................עמ' 31 ביטול הפרה ופיצוי .....................................................................................עמ' 31 בוררות .....................................................................................................עמ' 31 נספחים ...................................................................................................עמ' 33 פרק 7הכנות להגשת ההיתר .........................................................................עמ' 22 .1 .3 .3 הוצאת ההיתר .............................................................................................עמ' 33 תהליך בקשת היתר .....................................................................................עמ' 33 קבלת ההיתר .............................................................................................עמ' 38 פרק 3סוף סוף מתחילים .............................................................................עמ' 28 .1 .2 .3 .4 .5 .6 .7 .8 .9 הודעה לדיירים ......................................................................................עמ' 38 הימים הראשונים ........................................................................................עמ' 38 ימים ושעות עבודה ......................................................................................עמ' 33 כתק"ל בשרות הדיירים ................................................................................עמ' 33 חשמל ומים לקבלן ....................................................................................עמ' 33 שכר דירה ..................................................................................................עמ' 33 דודי שמש /מזגנים /אנטנות /צלחות ................................................................עמ' 33 חשיפה לרעש וליכלוך ...................................................................................עמ' 33 שמירה באתר הבניה .....................................................................................עמ' 33 פרק 9תהליך חיזוק הבניין .......................................................................עמ' 25 .1 .2 .3 .4 עמודי הבניין וקומת העמודים ..........................................................................עמ' 34 קורות חיצוניות ,שלד ממדי"ם ,פיר מעלית .........................................................עמ' 34 יציקת גג חדש ובניית דירות חדשות ..............................................................עמ' 34 גמר .........................................................................................................עמ' 34 פרק 11איך יודעים שגמרתם .........................................................................עמ' 21 פרק 11לוח זמנים משוער לפרויקט ..............................................................עמ' 21 פרק 21סיכום .........................................................................................עמ' 21 פרק 21טפסים ........................................................................................עמ' 38 המדריך כתוב בלשון זכר אך מיועד לשני המינים תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz רעידת אדמה .1מהי רעידת אדמה רעידת אדמה היא תופעת טבע המתרחשת כתוצאה מתזוזה של גושי עפר גדולים המרכיבים את קרום כדור הארץ .הם נקראים לוחות טקטוניים. הגושים הללו נמצאים כל הזמן בתנועה מתמדת ומתחכחים אחד כלפי השני .במהלך התנועה שלהם מצטברת אנרגיה אדירה מתחתם וכשהיא מגיעה למצב שבו היא גוברת על כוחות החיכוך של הגושים ,היא מתפרצת בעוצמה וגורמת לאדמה לרעוד .לאחר רעידת האדמה צפויות להתרחש עוד רעידות נוספות, אומנם יותר חלשות אך גם הן יכולות להיות הרסניות כתוצאה מהיחלשותם של בניינים ברעש הקודם. .2רעידות אדמה בישראל המקרא ,המחקר ועדויות הסטוריות ,בשילוב ממצאים מחפירות ארכיאולוגיות מגלים לנו שבמדינה שלנו כל 08עד 088שנה בממוצע מתרחשת רעידת אדמה קטלנית. האחרונה בשנת 0221הייתה בעוצמה של 2.2בסולם ריכטר ופגעה קשות בירושלים ,יריחו ,רמלה טבריה ושכם ברעידה נהרגו כ 088-בני אדם ומאות נפצעו ו /או נותרו ללא קורת גג. ברעידות אדמה קדומות יותר נהרסו ערים כטבריה ,צפת ,רמלה ,לוד ,יריחו ושכם שבהם נהרגו אלפי בני אדם .הידועה והמפורסמת שבהן היא הרעידה שהרסה כליל את בית שאן שהייתה אחת הערים הגדולות והמפוארות באזור. .3הגורם לרעידות אדמה בישראל מדינת ישראל שוכנת באזור רגיש מאוד לתנועת הלוחות הטקטונים מבחינה גיאולוגית .ממש על שפת נקודות החיכוך שבין הלוחות הטקטוניים שיצרו באיזור שלנו את השבר הסורי אפריקאי. השבר הסורי אפריקאי הוא שבר גיאולוגי באורך של כ – 6666ק"מ וברוחב שבין 26 – 7ק"מ ,נמשך מטורקיה עובר דרך סוריה ולאורך נהר הירדן ,ים המלח ,מפרץ אילת ,ים סוף ,דרך מפרץ עדן עד לקניה וזימבבואה .הכינרת ,נהר הירדן וים המלח הם התוצר של השבר. תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz הלוח הטקטוני ממזרח לישראל הנקרא "לוח ערב" והלוח הטקטוני ממערב לישראל הנקרא "לוח סיני" ,התנועה והחיכוך שלהם אחד כלפי השני הוא הגורם הישיר לרעידת אדמה בישראל. .4חיזוי רעידות אדמה אין עדיין יכולת לחזות מראש את התרחשותה של רעידת אדמה ,לפחות לא ברמה כזו שתאפשר לאנשים מספיק זמן להתרחק ממוקד הרעש. והמדע עוסק רבות בסוגייה זו .בינתיים ,יכולת החיזוי היחידה שיש בידי המומחים היום היא שבמקום שבו התרחשו רעידות אדמה בעבר הסיכוי שהן יחזרו על עצמן גבוה. .5נזקי רעידת אדמה הרג ופציעה של אזרחים ,שלכודים תחת הריסות הבתים ,מחוסרי בית. קריסת תשתיות חשמל ,מים ,ביוב ,השבתת מערכת הטלפונים והתקשורת ,חסימת כבישים ועומסים כבדים בצירי התנועה בשל תנועת אזרחים ופינוי נפגעים למוסדות רפואיים .דליפת חומרים מסוכנים ממאגרים ומפעלים ,השבתה של מערכות החינוך ומקומות עבודה .קשיי אספקה של מוצרים חיוניים (מזון ,תרופות ,דלק ,מוצרים אחרים) .תהליך שיקום ארוך. .2היערכות לרעידת אדמה כדי להיות מוכנים מבעוד מועד יש לתרגל מספר פעולות פשוטות כך שבמקרה ותורגש רעידת האדמה ,לא יעמוד הזמן לחשוב מה לעשות, התירגול יפעיל אתכם אוטומטי ולכן הוא יכול להיות קריטי להצלת חיים. הפעולות שצריכים לתרגל פשוטות מאוד ולא כרוכות במאמץ מיוחד. קבעו מראש ,בין אם אתם בבית או בעבודה ,היכן השטח הפתוח הקרוב והבטוח ביותר שתוכלו להגיע אליו הכי מהר שאפשר ,או במקרה ואין שטח פתוח ,זה לקבוע היכן המקום הבטוח ביותר בבית או בעבודה שאפשר להיכנס אליו. רצוי שהמקומות הללו יהיו ממדי"ם או חדר מדרגות .מי שלא הספיק להגיע לממ"ד או חדר מדרגות יתפוס מייד מחסה בפינה פנימית של אחד החדרים שבו הקירות לא כלפי חוץ אלא כלפי פנים הבית. תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz .1מניעה על פני מענה ידוע מניסיון במקומות אחרים בעולם שהכנה של האזרחים ושל הרשויות במדינה ,מצילים חיי אדם רבים. ברמה הציבורית המדינה בראשות פיקוד העורף נערכת למתן מענה הכי טוב שהיא יכולה במגבלות הידע והמשאבים הקיימים ,אך חשוב לזכור שתוצאות הרעידה ,במיוחד בשעות הראשונות והקריטיות להצלת חיים עלולות לשבש את יכולת הכוחות הערוכים על כל ציודם מלהגיע למוקד הרעידה ולתת את המענה והשרות עליו הם אמונים. לכן ,מטבע הדברים ,חייב כל אזרח להיערך גם ברמה הפרטית בביצוע פעולות מניעה שבסופו של דבר תמיד מועילות מפעולות המענה. פעולות המניעה העיקרית ברמת הפרט היא לשפר את מיגון הבתים על ידי מעבר לבנייה תקנית והוכח כבר שרעידות אדמה כשלעצמן אינן הורגות אלא הבניינים שקורסים על יושביהם ועל עוברי אורח. .0רעידת אדמה אינה מסוכנת אין רעידת אדמה מסוכנת יש בניה מסוכנת .התקן הישראלי לחיזוק בניינים כנגד רעידת אדמה הוא תקן 403והוא פורסם לראשונה בשנת .0210הערכה היא כי רק מספר שנים מאוחר יותר יושם התקן הלכה למעשה .מכאן אנו מסיקים שרוב הבנייה מפני שנת 0208אינה בנויה לפי התקן ואינה עמידה בפני רעידת אדמה חזקה. תקן 403הינו תקן מתקדם אשר שונה פעמים רבות בעבר וימשיך להשתנות עם הזמן בד בבד עם התפתחות המחקר בתחום רעידות האדמה. אין זאת אומרת שהבנייה לפי התקן מבטיחה שלבניין לא יקרה כלום ,כי אף אחד לא יודע מה תהייה עוצמת הרעש ומה המרחק ממוקד הרעידה, הכוונה היא שהתקן משפר את עמידות הבניין כך שגם אם הוא יזוז ממקומו או יטה הצידה ,הוא לפחות לא יקרוס על יושביו שזה מה שהורג ולזה התקן נועד .תמיד אפשר אח"כ לשפץ בניין שניזוק בדרגה כזאת או אחרת או אפילו להרוס ולבנות אותו מחדש .העיקר הוא שדיירי הבניין לא יקפחו את חייהם תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz תמ"א 83 .0מהי תמ"א 30 במסגרת היערכות מדינת ישראל לקראת רעידת אדמה אפשרית ,אישרה ממשלת ישראל בשנת 2665את תוכנית תמ"א 30שמטרתה לעודד בעלי בתים ישנים שבתיהם לא יעמדו ברעש אדמה חזק -אם מפאת בנייה לקויה ואם מפאת בנייה שלא לפי התקן המתקדם לבנייה נגד רעידות אדמה (תקן - )304לחזק את נכסיהם ולשפר עמידותם בפני רעידת אדמה. תמ"א 38הגדירה כללים והנחיות תכנוניות לחיזוק בנייני מגורים וסיפקה תמריצים כלכליים כהגדלת זכויות בנייה שהן למעשה תוספת יחידות דיור שיתבצעו על ידי הוספת קומות למבנה הקיים והקמת דירות בקומת העמודים ו/או הוספת אגף לבניין .באמצעות תוספות בנייה אלו ומכירתם בשוק הנדל"ן ניתן יהיה לממן את כל העלויות הכרוכות בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה. הופיין 9חולון לפני תמ"א 83 הופיין 9חולון אחרי תמ"א 83 להלן דוגמאות אפשריות לחיזוק בניין באמצעות תוספת בנייה: ע"י הוספת אגף ו /או שילוב בינהם ע"י הוספת קומה סגירת קומת העמודים שבע שנים מאז פרסום התוכנית מעט מאוד בניינים חוזקו בשיטה הזו. הסיבות לכך הן רבות ומגוונות אבל ,כמו שהתוכנית פורסמה בשעתו, היא לא הייתה בשלה לביצוע ולא נתנה מענה הולם לסוגיות המשפטיות, המימוניות ,ביורוקרטיות ,כלכליות ופסיכולוגיות שהתוכנית הזו יצרה ,יחד תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz עם זאת ,בשנתיים האחרונות שודרגה התוכנית הן מצד הממשלה ,על ידי שינויים מאוד משמעותיים שהוכנסו לחוקי התכנון ,הבנייה והמקרקעין ,והן על ידי רשויות מקומיות נמרצות שתרמו תרומה משמעותית בהגדלת זכויות הבניה ,לכך שאפשר להוציא את התוכנית הזו אל הפועל .ועקב כך הורגשה התעוררות מה לבצע פרויקטים כאלה, אך עדיין ארוכה הדרך לקדם אותה באופן מסיבי כמה שיותר מהר. .2תמ"א – 30המצאה ישראלית אף מדינה בעולם לא מממנת חיזוקי בניינים של אזרחים שהם רכושם הפרטי ועלות החיזוק יכולה להגיע למאות אלפי שקלים ,נמצאת אך ורק באחריות בעלי הבתים. גם ממשלת ישראל מאמצת את הגישה הזו אך היא לפחות מאפשרת לדיירים להשיג דרך למימון החיזוק, וגם אם המדינה הייתה מממנת ,היא הייתה רק מחזקת את הבניינים והדיירים לא היו נהנים משורה של הטבות משפרות איכות חיים ,כגון :תוספת מעלית ,תוספת שטח לדירה ,תוספת ביטחון בעת מלחמה כממ"ד, העלאת ערך הנכס בעשרות אחוזים ,סביבת מגורים יוקרתית ועוד ועוד. ולכן תמ"א 30נחשבת המצאה גאונית ופתרון יצירתי ישראלי שאין לו אח ורע בשום מקום בעולם ,שלא רק נועד לסייע לדיירים לקבל מקור מימון חיצוני אלא גם נותן מענה למספר צרכים חשובים לאזרחי במדינה ומתגמל ביד נדיבה את אלה שמאמצים את התוכנית הזו ובכך משפרים את איכות החיים שלהם וסביבת המגורים שלהם. .3הקריטריונים לתמ"א 30 3.0 בדיקה הנדסית לא די בכך שהבניין נבנה לפני שנת 0208הוא צריך לעבור בדיקה על ידי קונסטרוקטור מוסמך שביצע חישוב הנדסי שמוכיח את אי העמידה של הבניין בעת רעידת אדמה. 3.2 מימון הדיירים היות והממשלה אינה מממנת את חיזוק הבניינים שהוא רכושם הפרטי של הדיירים התנאי ליהנות מאותן זכויות נוספות נעוץ בכך שהדיירים יממנו את או ימכרו את ההטבות התוכנית ליזם פרטי. תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz 3.3 מי לא נכלל בתוכנית בניינים בהם שטח הדירות עד 488מ"ר (בד"כ 2קומות) או מבנים שלא מאויישים רוב הזמן ,ו/או שנועדו להריסה. 3.4 שיטות חיזוק קיימים מספר שיטות לחיזוק .חלק מהשיטות משולבות בקונסטרוקצית הקשחה מפלדה .בעתיד ,צפויים להיכנס שיטות וטכנולוגיות חדשות. שיטות החיזוק נקבעת על ידי מהנדס קונסטרוקציה מוסמך בהתאם לנתונים על איזה יסוד מונח הבניין, מיקום הבניין ,סוג הקרקע עליו יושב הבניין ,ממצאי הבטון והזיון הקיים. עם הזמן נראה פחות ופחות בניינים שעומדים על עמודים – גפרורים - וכל שיטת חיזוק תסגור את הקומה המפולשת (קומת העמודים) על ידי קירות הקשחה שיקשרו את עמודי הבניין הישנים ויבססו טוב יותר את הבניין על הקרקע. גם תוספות בנייה משפרות את חיזוק הבניין מלבד היותן תמריץ כלכלי, לדוגמא :תוספת מעלית שנעה על פיר יצוק מבטון וברזל משפרת את מיגון הבניין בציר המרכזי שהוא מרכז המסה ואילו תוספת אגפים ו/או ממדי"ם בהיקף מחזקות את הבניין כנגד הכוחות האופקיים של רעידת האדמה. קבלת החלטה על ביצוע פרויקט החיזוק .0גיבוש רוב הדיירים קודם כל חשוב שתגבשו רוב סביר לביצוע החיזוק כלומר לפחות .08% בשלב הזה סביר שכבר תדעו מי בעד ,מי נגד ומי מתנדנד .אבל אל תתעסקו בזה עכשיו ,כי כך אתם כבר עושים את הצעד הראשון בתהליך לא נכון ולא כמו שצריך .בשלב זה אין צורך להשיג את הסכמתם של כל בעלי הדירות בבניין .גששו רק שקיים הרוב הזה. בהרבה בניינים מנסים בטעות להגיע להסכמה מלאה של הדיירים ע"י קבלת אישור בע"פ או בלהחתים אותם על טופס הסכמה (שזה ממש מיותר) ,אנשים לא אוהבים שמחתימים אותם בשלב כל כך מוקדם ,זה מרתיע אותם ובצדק וגם לרוב יוצר מתחים וויכוחים ומכניס את הדיירים ללחץ ובמיוחד את המתנגדים. תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz נדיר מאוד שתצליחו לגייס את כל הדיירים להסכמה מלאה עוד בטרם יצרתם מגע עם יזם/קבלן אחד או לפחות שמעתם ממנו איזו הצעה .אבל אתם לא בשלים כרגע ליצור קשר עם אחד כזה כי יש לכם עוד עבודת הכנה חשובה לעשות כפי שתקראו בהמשך המדריך. .2אחוז ההסכמה לביצוע החיזוק היום לאחר השינויים שנעשו בחוקי התכנון ,הבנייה והמקרקעין ,על מנת לקבל החלטה לצאת לפרויקט תמ"א נחוצה הסכמה של שני שליש ואף פחות מכך .זה מספיק טוב כדי להתחיל מאחר וזה מאפשר לרוב להתניע את התהליך וחוסך הרבה זמן בלשכנע דיירים סרבנים או מתנגדים וגם ויכוחים וסכסוכים מיותרים במיוחד בשלב הזה. על אף השיפורים שנעשו בדבר הסכמה חלקית ,שעומדת בקריטריונים שקבע החוק ,כדאיות הפרויקט עדיין מוטלת בספק ומקשה על מיקסום התמורה לשני הצדדים ,הן ליזם והן לדיירים .לכן רצוי מאוד להגיע להסכמה מלאה של .088% אפשר להגיע לזה אם יודעים איך לעשות את זה נכון כמו שצריך כבר מהתחלה .התחלה נכונה מאוד קובעת וחשובה להמשך וכל טעות כאן יכולה לעכב את התהליך ואף למנוע אותו להרבה זמן. .3איך להפוך סרבן חיזוק לתומך נלהב ראשית ,חשוב שהרוב יוביל את הרעיון בנחישות ולא יאפשר למיעוט של דייר אחד או שניים גם אם הוא קולני לטרפד ,להפחיד ,ולהוציא לכם את הרוח מהמפרשים .אבל צריך לעשות זאת בכבוד הדדי ובחוכמה. כלל ברזל חשוב מאוד לא להיכנס בשלב זה ,ובכלל בשום שלב לעימותים או ויכוחים עם סרבנים .כבדו את דעתם ופשוט דחו אותם בנימוס. תופעת הסרבנות נובעת מכמה סיבות ומניעים שאתם חייבים ללמוד אותם במסגרת עבודת ההכנה שלכם. אחד הסיבות זה שתהליך החיזוק הוא מהלך שדורש שינוי ומביא שינוי. לא כל אחד מוכן לשינוי ,לא כל אחד רוצה בשינוי .כמו בכל תחום אחר בחיים ,קשה מאוד לעשות שינוי ורבים מעדיפים להישאר במצב המוכר והידוע גם עם הוא לא מועיל ובמקרה דנן גם לא בטוח. תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz טוב להם איפה שהם נמצאים לא בגלל שהם לא היו רוצים מעלית בחינם או לגור בבניין חדש ומודרני אלא פשוט הם כבר רגילים למצב הקיים וכל שינוי מפחיד אותם ,מוציא אותם משלוותם או מאזור הנוחות שלהם. ישנם עוד סיבות נוספות ומניעים אחרים לתופעת הסרבנות וברגע שתלמדו לזהות אותן אתם תרכשו כלים ושיטות שיעזרו לכם להתמודד נכון יותר עם התופעה ולגלות איך בקלות יחסית אפשר להעביר אותם לצד שלכם ואף לגרום לכך שהם יהיו תומכים נלהבים. .4אסיפת דיירים ברגע שיש רוב מגובש כנסו את אסיפת הדיירים .הדפיסו ותלו מודעה מבעוד מועד ,במקום בולט לעיני הדיירים בבניין( ,נוסח של הודעה לדוגמא מצורף בסוף המדריך וגם תוכלו להורידו מהאתר שלי) שבו אתם ,רוב דיירי הבניין מעוניינים לשתף את כל הדיירים ולשמוע את דעתם לצאת למהלך חיזוק ולשם כך אתם רוצים לכנס אסיפת דיירים בנושא .לפי תקנון בית משותף ההודעה על אסיפת דיירים צריכה להתבצע 0ימים מראש, חשוב להדגיש שבאסיפה זו לא יעלה שום נושא אחר מלבד תמ"א .30 על הפלייר שתתלו ,כתבו בקצרה שזה יהיה סדר היום של האסיפה כדי שהאנשים יידעו על מה הולכים לדבר( .כזכור ,נוסח של מודעה לדוגמא נמצא בסוף המדריך). 4.0 סדר מהלך האסיפה לא להביא לאסיפה זו מומחה מבחוץ שידבר בשם הדיירים התומכים במיוחד אם הוא יזם ,קבלן ,ואפילו אחד שרק מבין ורוצה לסייע .זה עלול לשדר כוונות חבויות לא טהורות וליצור מתחים מיותרים. 4.2 זכות הדיבור מי שצריך לשאת דברים הם רק הדיירים .יושב ראש וועד הבית יפתח את הדיון וינהל אותו תוך מתן זכות דיבור לכל מי שרוצה להתבטא בנושא .מי בעד ומי נגד .אף אחד לא צריך להיות "מומחה לתמ"א" או "משכנע גדול" אלא לשאת דברים מתוך תחושה וידע אישי. 4.3 הצבעה בסיום הדיון בו כל מי שביקש נשא את דבריו ,יושב הראש יכריז על הצבעה לצאת למהלך החיזוק. תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz 4.4 בחירת וועד פעולה במידה ויש רוב ,מייד לעבור ולבחור וועד פעולה מתנדב שהיא מעין נציגות של 0 - 3דיירים לא יותר( .נוסח של כתב מינוי וייפוי כוח לדוגמא מצורף בסוף המדריך וגם תוכלו להורידו מהאתר שלי). 4.0 פרוטוקול אחד מחברי וועד הבית ירשום פרוטוקול תמציתי של האסיפה, תוצאות ההצבעה ושמות חברי וועד הפעולה שנבחרו .העתק של הפרוטוקול ייתלה מייד למחרת האסיפה שוב ,באותו מקום בולט לעיני הדיירים שנכחו באסיפה וישמש כעדכון לאלו שניבצר מהם להיות נוכחים באסיפה( .נוסח של פרוטוקול לדוגמא מצורף בסוף המדריך וגם תוכלו להורידו מהאתר שלי). 4.2 וועד פעולה לוועד הפעולה רצוי שייבחרו דיירים שיש להם קונסנזוס רחב ומקובלים בקרב כל הדיירים או לפחות על רובם .חשוב שחברי וועד הפעולה יהיו בעלי רוח התנדבותית ומוכנים לתרום מזמנם הפנוי לטובת כלל הדיירים ולטובת הפרויקט .בהמשך מחכה להם עוד עבודה רבה .וועד פעולה זה יצטרך לקבל תוקף משפטי( .נוסח של כתב מינוי וייפוי כוח לדוגמא מצורף בסוף המדריך וגם תוכלו להורידו מהאתר שלי). 4.1 מינוי רגיש ביותר לוועד הפעולה יש תפקיד קריטי בהצלחת הפרויקט .ברגע שלקחתם על עצמיכם את התפקיד של וועד הפעולה אתם נכנסים למערכת יחסים עדינה ביניכם לבין עצמיכם כדיירים וביניכם לבין הקבלן הנבחר. גם כאן ישנם כללים חשובים שחייבים ליישם נכון כמו שצריך כבר מההתחלה על מנת לנווט ולנהל את מערכות היחסים הללו בחוכמה ובזהירות כדי שלא תעשו טעויות שיעכבו את התקדמות הפרויקט ואפילו ימנעו אותו. 4.0 דיווח ,שקיפות ,אמון חשוב מאוד לשתף את הדיירים מידי פעם על ההתקדמות שלכם בתהליך ובפעולות שעשיתם .זה לא חייב להיות רשמי מידיי ,זה אפשרי גם בפגישה אקראית בבניין ,בלובי ,בחנייה .תנו לדיירים תחושת שקיפות תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz על מנת לא לפגוע ברקמת היחסים שבה אתם נמצאים ,וליצור תחושת אמון. 4.2 תפקידי וועד הפעולה אתם תצטרכו לפעול לאיתור קבלן מתאים ,ולנהל אתו את המשא ומתן בשם כל הדיירים ,אתם תצטרכו לאתר ולמנות עו"ד שייצג אתכם או שילווה אתכם( .על ההבדל בין עו"ד "מייצג" לעו"ד "מלווה" תוכלו לקרוא בהמשך המדריך) ,אתם תצטרכו להיפגש עם בעלי מקצוע כאדריכל ,מהנדס ,מפקח ,לבחור חומרים לרכוש המשותף כאריחים ,גוונים וכו' ,ייתכן שתתבקשו ללכת לעירייה, לטאבו ,לבדוק דברים ,לקרוא מסמכים ,לקרוא תוכניות .בעצם כל דבר שיידרש לצורך קידום הפרויקט .ולכן אתם חייבים להקדיש את הימים הבאים לעבודת הכנה. 4.08הכנה ...הכנה ...הכנה קיבלתם עכשיו מינוי להיות וועד פעולה .יופי ,אבל זה לא אומר שעכשיו אתם רצים לחפש קבלן?! יש קודם כל לעשות עבודת הכנה והיא חשובה מאוד כדי להצליח לעשות נכון כמו שצריך כבר מההתחלה. בעבודת ההכנה אתם תרכשו ידע וכלים אשר יסייעו בידיכם לאורך כל התהליך .ידע זה כוח .כשאתם יודעים מה עומד לפניכם ולקראת מה אתם הולכים זה ייתן לכם ביטחון ורגיעה .ידע יכניס אתכם לעולם המושגים של תמ"א ,ילמד אתכם את השפה המקצועית ,תלמדו לבחון את כל האפשרויות העומדות לפניכם ולהחליט מה הכי טוב לכם ,כך גם תקבלו שליטה על התהליך אשר יפחית את החרדה מאי הוודאות שקיים בתחום הזה והיכולת שלכם לספק מענה לדיירים שבחרו בכם בבטחון ושקט נפשי .בקיצור ,תהיו שותפים מלאים בתהליך. גם באתר האינטרנט של יסודות בכתובת www.yesodot.bizתמצאו מידע נוסף ומאמרים בנושא. תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz יוצאים לדרך .0איתור ובחירת מבצע בשלב הזה ,כשאתם מצוידים במידע בסיסי ואף יותר ,התחילו ליצור מגעים עם מספר קבלנים או יזמים על מנת לעניין אותם בפרויקט שלכם .אל תסתפקו באחד אבל גם אל תגזימו 2 .עד 3קבלנים זה מספיק. גם כאן ישנם כללים חשובים שצריך להקפיד עליהם נכון כמו שצריך כבר מההתחלה .וזה מתחיל בשיחת הטלפון או הפגישה הראשונה ,איך וממה צריך להתרשם ,מה צריך לשאול ,איך בודקים נסיון בתחום ,איך מזהים חולשות ,חוזק פיננסי ,בעלי התפקידים של הקבלן ,הרקע וכד'. אם הצטיידתם במידע הדרוש ועשיתם את עבודת ההכנה כמו שצריך אתם תלמדו לזהות הרבה דברים חשובים כבר מהפגישה הראשונה שלכם עם המבצע .ערכו רישום על גבי טופס השוואה בין קבלנים ו/או יזמים .הרישום יקל עליכם לקבל החלטה טובה ומבוססת .דוגמא לטופס כזה תוכלו למצוא בסוף המדריך או להוריד אותו ישר מאתר האינטרנט בכתובת www.yesodot.biz .2יזמות פרטית של הדיירים דרך נוספת לבצע את הפרויקט היא בדרך של יזמות פרטית של בעלי הדירות בבניין המתאגדים וממנים מכספם את כל הפרויקט. היתרון בשיטה זו הוא רווח כפול :רווח מהעלאת ערך הנכס בעשרות אחוזים ללא עלות ,ורווח נוסף מגריפת הרווחים לכיסי הדיירים כתוצאה ממכירת הדירות החדשות שייבנו. החסרון בשיטה זו הוא ההשקעה הראשונית הגדולה שעל הדיירים לממן ,עד למימוש הזכויות הנוספות ,שמהם יחזירו לעצמם את ההשקעה הראשונית בתוספת רווחים שיחולקו בין הדיירים ,חסרון נוסף טמון בסיכון הכרוך בחוסר ידע ,ניסיון וזמן שהפרויקט הזה דורש. ישנם היום מספר אנשי מקצוע היכולים לסייע לדיירים בייעוץ ואף ליווי הפרויקט .השרות הוא כמובן בתשלום אך עדיין יכול להשאיר רווח נאה לדיירים. תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz .3שיקולים בבחירת המבצע השיקולים לבחירת המבצע ,בין עם זה יזם או קבלן מתבססים על עבודת ההכנה ופעילות וועד הפעולה וההשוואה שערכתם .עכשיו כל שנותר לכם ,זה לפנות אל המבצע שבחרתם על מנת להודיע לו על בחירתכם בו ולהזמינו להיכרות עם כל דיירי הבניין. .4איתור ובחירת עו"ד עם הגעתם עד כאן לשלב הזה סביר להניח שכבר שמעתם על עו"ד או שקיבלתם המלצות או שפגשתם אחד כזה באינטרנט במהלך עבודת ההכנה שלכם. 4.0 מי יכול לייצג אתכם חשוב ביותר כמובן לשכור את שירותיו של עו"ד מתחום הנדל"ן והמקרקעין ובעל ניסיון בייצוג דיירים אך לא רק .עדיף שהוא יהיה גם בעל ניסיון בליווי יזמים בפרויקטים מסוג תמ"א .30 עו"ד כזה ,מטבע הדברים ,בעל ראיה רחבה וכוללת יותר ויכולת יצירתית לפתור בעיות ולהסיר מכשולים ,ובכך לתרום רבות לקדם את הפרויקט לשביעות רצון הצדדים. 4.2 מה תפקידו של עו"ד תפקידו של עו"ד תלוי בסוג המינוי שסוכם אתו ובמעורבות שלו בפרויקט. קיימים שני סוגים של מינוי .עו"ד מייצג ועו"ד מלווה .חשוב ללמוד ולהבחין בין שני סוגי המינויים ,מה תפקידם ,מי מכין את הטיוטה הראשונה ,מי מעדכן את הדיירים ,איפה חותמים ,כיצד חותמים ,מי הסמכות המאשרת לדיירים לחתום על ההסכם ,כיצד מתנהל המשא ומתן ,הליווי המשפטי עד לסיום הפרויקט ושינוי צו בית משותף חדש. 4.3 שכר טרחת עו"ד? מקובל ששכר טרחת עו"ד הצדדים ממומנת ע"י היזם ,שכ"ט נקבע בהתאם למעורבותו בפרויקט כפי שציינתי לעיל ואתם יכולים להגיד שזה לא מעניינכם אבל אם הכנסתי את הסעיף הזה זה בגלל שיש כאלה – ולפי דעתי בצדק – שהתעקשו לממן את שכ"ט עוה"ד בא כוחם ,וזאת מסיבה פשוטה שאותם דיירים לא חשו נוחות אתית כאשר היזם מימן את ייצוגם בהסכם .ודאגו לישון טוב יותר בלילה. תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz המשא ומתן נהוג לכנות את המו"מ בתמ"א 30כמודל "מנצח – מנצח" או באנגלית עסקת .win – winאין "מנצח – מפסיד" אין "מפסיד – מנצח" .שני הצדדים מרוויחים כי הוגי התוכנית דאגו לפלטפורמה כזו שמובילה להסכם בו שני הצדדים צריכים לצאת מרוצים. יחד עם זאת ,אי אפשר להסתפק בכך וכלל ראשון להצלחה במשא ומתן זה ידע .אמרתי את זה קודם כשהסברתי למה חשובה הכנה ואני חוזר ומדגיש את זה שוב .רק כשיהיה לכם הידע המתאים ,מי יושב מולכם, מהם רצונותיו ומהם יכולותיו לספק לכם את מבוקשכם אפשר להתחיל במשא ומתן יעיל. רגשות ממלאים גם תפקיד חשוב במשא ומתן .רגשות שליליים גורמים בד"כ למו"מ מתוח ,להחרפת חילוקי דעות ואף לפיצוץ המו"מ ואילו רגשות חיוביים ואפילו מהולים קצת בהומור ,תורמים לשחרור מתח, להבנה טובה יותר של הצדדים ,לנטייה של שיתוף פעולה ,ומציאת פתרונות ונקודות הסכמה. חשוב לציין כי במרבית המקרים הקבלן מעוניין ,לא פחות מהדיירים, שהעבודות יבוצעו כראוי וכי כל הצדדים יהיו מרוצים מהתוצאה הסופית. הוא הרי צריך למכור בסופו של יום את הדירות ,לכן כמו בכל מו"מ ,יש להותיר מרווחים מספיקים לשני הצדדים ,כדי שכל אחד יוכל לבצע את המוטל עליו בדרך הנכונה לטובת הצלחת הפרויקט .הכבדת יתר על הצדדים עלולה ,בסופו של דבר להשפיע לרעה ,ובאופן ישיר ,על הדיירים. תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz .0המפרט טכני המפרט הטכני הוא הנספח העיקרי להסכם ותכולתו כוללת את הטובין אותם יקבלו הדיירים בתמורה למכירת הזכויות הנוספות ,ומכאן נובעת חשיבותו של המפרט. אל תתפתו להתרשם מיזם או קבלן שהדפיס מפרט עשיר על נייר כרומו מבריק ויקר ,שופע בתצלומים ,הדמיות כשהוא מציין עד כמה הוא הכי טוב אם לא ה.. במסגרת תפקידכם כוועד פעולה אתם תלמדו לזהות איך מפרט טכני צריך להיראות ,מי כותב אותו ,עד כמה הוא מציאותי לתנאי הבניין, המיקום ,לדרישות התב"ע וכד' ועד כמה משאבים השקיע היזם -לא בנייר כרומו וצבעוני יותר -אלא באמיתות התוכן ועד כמה המפרט יכול להיות קרוב למציאות ולעבור את סף דרישות הרשויות לקבלת ההיתר. .2תרשימים וסקיצות בעת המשא ומתן דורשים הדיירים לקבל לידם תרשים או סקיצה מה הקבלן מתכנן וכיצד יראה הבניין לאחר סיום הפרויקט .קבלת התרשימים היא באופן טבעי דרישה כמעט אולטימטיבית מצד הדיירים כחלק מהמפרט הטכני. הדיירים מצד אחד ,ובצדק ,רוצים לדעת כיצד יראה הבניין שלהם אחרי השיפוץ ,איפה ימוקמו הממדי"ם ובעיקר איפה ימוקמו החניות וכיצד יובטח להם אחרי חתימת ההסכם שאכן זה מה שיהיה בפועל. התרשים לא פעם מהווה את אבן הנגף במו"מ מאחר והיזם פועל במציאות לא פשוטה מול הגורמים הבודקים ומאשרים את מסמכי ההיתר ,בוועדות התכנון ,שעלולות לבקש ממנו שינויים מהותיים בתוכניות ההגשה ,ומתוכן נגזרות גם השינויים בתרשימים. חשוב להדגיש שכל תרשים או סקיצה כרוכה גם בהוצאה כספית על חשבון היזם ללא התחייבות חוזית עם הדיירים שתבטיח לו שכספו לא מונח על "קרן הצבי". גם סוגיה זו קיימים מספר פתרונות יצירתיים ולשביעות רצון שני הצדדים אבל לכך דרושה סבלנות רבה והבנה מעמיקה בתהליכי הוצאת ההיתר תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz ובניסיון עבודה מול הגורמים בוועדות התכנון הבודקים את המסמכים והתוכניות לצורך אישור ההיתר. ההסכם וחתימה פרקים עיקריים בהסכם .0הגדרות בפרק זה יש הסבר לכול מושג אשר יופיע בתוך ההסכם .הפרק הזה מופיע לאחר ההקדמה בה הסכימו הצדדים לתת ביטוי משפטי להתקשרות ביניהם. .2תנאי מתלה. הם אירועים עתידיים שחייבים להתקיים על מנת שהחוזה יהיה בתוקף. בזמן החתימה ,הדיירים והקבלן אינם יודעים בוודאות שהאירועים הללו יתרחשו ובפרק זה יש לציין אותם כתנאי מתלה לקיום החוזה כגון: הגשת תוכניות תוך פרק זמן מוגדר ,קבלת ההיתר ,אישור הרשויות על התוכניות ,חתימת הדיירים על מסמכים בהמשך התהליך ועוד. .3הצהרות והתחייבויות היזם בפרק זה מצהיר היזם שהוא מעוניין בפרויקט ,הקבלן רשום בפנקס הקבלנים ,יש לו את כל הידע ,הניסיון ,הציוד והכלים העובדים המתאימים והמקצועיים לביצוע העבודות תוך שימוש בחומרים שעומדים בתקנים ,תוך עמידה בלו"ז ,הוא מתחייב לממן את כל עלויות התכנון, הוצאת ההיתר ,עו"ד ,הבניה ,אגרות ומסים. .4הצהרות והתחייבות הדיירים בפרק זה מתחייבים הדיירים שהם בעלי הדירות בבניין ומוכרים את חלקם היחסי ברכוש המשותף בתמורה לחיזוק ,לשיפוץ ולכל מה שסוכם במפרט הטכני .שהם מסכימים לחתום על כל המסמכים הרלוונטיים לרשויות המס ,לטאבו ,לעיריה ,לבנקים וכד' ומסכימים שהדירות החדשות יירשמו על שם היזם או על שם הרוכשים ,כמובן בכפוף לתנאי ההסכם ,לערבויות ולבטחונות. .0מועדי ביצוע (לו"ז) פרק זה עוסק בלוחות הזמנים להגשת הבקשה ,לתחילת העבודות לסיומן ,למכירת הדירות החדשות ,למתן ערבויות ,ביטוחים כל זאת בהתאם לתנאי מתלה ומה שסוכם בין עוה"ד ,באי הכוח של הצדדים. תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz .2בטחונות וערבויות פרק זה עוסק בערבויות והבטחונות שיעמדו כבטוחה לרשות הדיירים במקרה והיזם יפשוט רגל ,לא יעמוד בהתחייבויותיו או יפר את תנאי ההסכם .גם בסיום הפרויקט יש אחריות של הקבלו על טיב העבודות ועל עוה"ד לקבוע את מנגנוני הערבויות וגובהם .כגון ערבות בנקאית אוטונומית ,ערבות אישית ,ערבוות ביצוע ,שיעבוד ,הערות אזהרה ,קצב מכירת הדירות החדשות ועוד. .1ביטוח עבודות הבנייה מתבצעות בעת שהדיירים גרים בבניין ,וקיימת תנועה שלהם גם בחלקים החשופים לציוד ,כלים ,עובדים ומתקני שימוש זמניים כמו חדר המדרגות ,פח האשפה ,תיבות הדואר וכד' .כל זאת יוצר מצב מסוכן העלול להביא להתרחשותן של תאונות ועל הקבלן לערוך ביטוחים מתאימים כגון ביטוח קבלנים מנזקי אש ,שיטפון ,נזק לדירות הקיימות, לבניין עצמו ,וכן ביטוח סיכוני צד שלישי מגניבה ,פציעה וכל נזק אחר כולל חס וחלילה מוות. .0ביטול הפרה ופיצוי בתוך ההסכם ישנם מספר סעיפים שאי קיומם ע"י אחד הצדדים נחשבת כהפרה של ההסכם .וקיים חוק המסדיר נושא זה הוא "חוק התרופות" בו זכאי הנפגע לתבוע את אכיפת החוזה ,או את ביטולו ולדרוש פיצוי כספי. .2בוררות לעיתים יכולה להתפתח מחלוקת בין הדיירים ליזם ואז יש צורך לקבוע מנגנון בוררות מוסכם או גישור בדרכים מקובלות. נספחים .08 לחוזה מצרפים את הנספחים הבאים מפרט טכני. תרשים רעיוני של הקומה מפולשת (חניות ,אשפה ,חצר). תרשים רעיוני של הקומות הקיימות( .ממדי"ם ,מ.שמש). תרשים רעיוני של הזכויות הנוספות (הקומה /הקומות החדשות). מסמכים כגון נסח טאבו ,רישומי הערות אזהרה ,ייפויי כוח וכד' תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz הכנות להגשת ההיתר כחלק מדרישות הרשויות להגשת תיק לקבלת ההיתר על היזם לבצע ולהגיש לוועדה מדידות שטח לקבלת מפה מצבית ,דגימות הקרקע, הבטון והברזל להכנת תכנית קונסטרוקציה כפתרון לחיזוק ,כולל חישובים ,תכנית ההגשה (גרמושקה) של קומת העמודים ,הקומות הקיימות והחדשות חתומה ע"י הדיירים ,עורך הבקשה והאדריכל .בנוסף הוא צריך להכין ולהגיש עוד מספר חוות דעת ואישורים של יועצים כגון: הג"א ,כיבוי אש ,תנועה וחניה ,תברואה וכד'. .0הוצאת היתר תמ"א 30פרסמה הנחיות כלליות לרשויות המקומיות ולוועדות התכנון שלהן להפעיל את שיקול דעתן בבואן לאשר או לא לאשר היתרים במסגרת תמ"א 30על מנת שלא ייוצר מצב שבו תכנית תמ"א 30 מתנגשת או עומדת בסתירה לתוכניות תב"ע מקומיות ,קצרות או ארוכות טווח שהרשות כבר מתכננת או הוציאה אותם אל הפועל. .2תהליך בקשת ההיתר תהליך הגשה לקבלת היתר בניה בכלל הוא בד"כ תהליך ארוך ומייגע על אחת כמה וכמה קבלת היתר במסגרת תמ"א .30הרשות המקומית בוחנת את הבקשה ,את פיתרון החיזוק ,וקריטריונים נוספים בהתאמה לתוכנית תמ"א .30 הרשות המקומית גם בוחנת את הבקשה מבחינת נושאים חשובים שבאחריותה כגון צפיפות ועומס על התשתיות הקיימות כגון תנועה, ביוב ,מים תברואה ופינוי אשפה ועוד .בסוף התהליך מבקשת הועדה מהיזם לבצע תיקונים ,לפרסם הודעות לציבור על ההקלות שניתנו. כמי שמכיר ומצוי בתהליך מספר שנים אני יכול להעיד בוודאות שפרסום התוכנית בשנת 2880הפתיע את רוב ראשי העיריות ומהנדסי הערים וגרם "רעידת אדמה" לא קלה שלקח להם לא מעט שנים להתאושש ממנה. הם לא היו ערוכים לקליטת התוכנית לא ע"י קביעת נוהל מסודר וברור, לא ע"י הנחיית עובדי ופקידי מחלקות ההנדסה וכד' .זה בא עם הזמן כאשר העיריות הלכו בעקבות יזמים נחושים ועקבו אחרי הפעילות שלהם .הם לא הובילו אלא המתינו לראות מה קורה בשטח. תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz בשנתיים האחרונות רבות מהעיריות ובמיוחד באלו שבתחומן כבר נבנה וחוזק לפחות בניין אחד ,יש כבר נוהל מסודר להליכי רישוי שאפשר לפעול על פיו .בכמה רשויות אף מינו איש מקצוע ,מהנדס או אדריכל המקבל פניות של יזמים קבלנים ותושבים בעירייה למתן שירות. אבל עכשיו לעיריות יש תפקיד חשוב לא פחות וזה להקים תכנית התייעלות שתזרז תהליך אישור הבקשות ותאיץ את תמ"א .30 .3קבלת ההיתר הרשות המקומית עורכת חישוב מיסי השבחה באם יש ,אגרות והיטלים ומגישה ליזם את החשבון ורק לאחר ביצוע התשלום מתקבל האישור המיוחל. סוף סוף מתחילים. .0הודעה לדיירים עם קבלת ההיתר מעדכן הקבלן את הדיירים באמצעות וועד הפעולה ותליית הודעה בלוח המודעות של הבניין על תחילת העבודות. .2הימים הראשונים הימים הראשונים נועדו להתארגנות הן של היזם והן של הדיירים .הקבלן כאמור ,יפיץ פלייר לדיירים ויבשר להם על תחילת העבודות ,יבקש את עזרתם וסיועם ,יודה להם על שיתוף פעולה העתידי ,יבטיח שיעשה כל שביכולתו להתחשב בהם בעת העבודות ,יעמיד לרשותם איש מקצוע לטפל בכל בעיה שעלולה להיווצר כתוצאה מהעבודות ,יפיץ הוראות בטיחות וידאג לקבוע מחיצות ושלטי אזהרה תקניים אשר ימנעו מהדיירים להיחשף לאזורים שעלולים לסכן את בטיחותם. .3ימים ושעות עבודה שעות העבודה בבניין הם כמקובלות בענף בין השעה 1:88בבוקר לשעה 01:88אחה"צ בימי א – ה למעט ימים מסוימים בהם יש יציקות בטון או עבודות חריגות המצריכות עבודה עד שעות מאוחרות יותר בתיאום עם וועד הפעולה והודעה מראש על כך. תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz .4כתק"ל בשרות הדיירים הקבלן יעמיד כיתת תיקונים קלה המורכבת מבעלי מקצוע כאינסטלטור ,חשמלאי ,ועובד כללי לרשות הדיירים כדי לספק מענה בשעות הערב הלילה וגם בסופ"ש. .0חשמל ומים לקבלן הקבלן ישלם את הוצאות החשמל והמים בעת העבודות בבניין ויתקין מונה מים ומונה חשמל נפרדים על חשבונו. .2שכר דירה ייתכן מאוד שבעלי דירות שמשכירים את דירתם ייתקלו בטענות משוכרי הדירה שלהם בתקופת השיפוץ .הפתרון המקובל הוא לפצות אותם ולהשאיר את שכה"ד על כנו גם לאחר השיפוץ שבה ערך דירתם עלה ובהתאם לכך גם שכר הדירה ,לתקופה נוספת שעל אורכה הם יקבעו. .1דודי שמש /מזגנים /אנטנות /צלחות הקבלן אחראי על כל המתקנים הנ"ל ולפעילותם התקינה במהלך העבודות ו/או בעת העתקתם ממקום למקום .ובמקרה וניזוקו יתקן או יחליף על חשבונו. .0חשיפה לרעש וליכלוך אין מה לעשות נגד זה .כל שניתן לעשות זה לבקש מהקבלן יעשה כל שביכולתו לצמצם את החשיפה של הדיירים לרעש ואבק וידאג לפנות מצבורי פסולת לעיתים קרובות. .2שמירה הקבלן מן הסתם ישתמש בשירותי שמירה מפעם לפעם על מנת לשמור על ציוד ,סחורות וכלים .כמו כן יש ביטוח מקיף כנגד כל מיני נזקים, פגיעות וגניבות במיוחד מגנבים המנצלים את הפיגום כדי לבצע פריצות לדירות במהלך היום ואפילו תוך כדי העבודות בבניין .לכן על הדיירים לדאוג לכך שהתריסים והויטרינות יהיו מוגפים במהלך היום במיוחד כשאנשים בעבודה .בערב כשלא עובדים בבניין ויש קצת שקט רצוי לפתוח את התריסים לכמה שעות אוורור. תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz תהליך חיזוק הבניין .0עמודי הבניין וקומת העמודים תהליך החיזוק מתחיל בחפירה וחשיפת עמודי הבניין הישנים, עיבויים ע"י יציקות בטון וברזל, והקמת קירות הקשחה אשר יסגרו כמעט את כל קומת העמודים ויקנו לבניין ביסוס ויציבות חדשה. .2קורות חיצוניות ,שלד ממדי"ם ,פיר מעלית לאחר מכן עוברים לבנות באופן הדרגתי את הקורות החיצוניות, שלד הממד"ים פיר המעלית וגרם המדגות עד שמגיעים לגג. .3יציקת גג חדש ובניית דירות חדשות מפנים את כל המתקנים הקיימים על הגג כגון דודי שמש ,צלחות לווין, מזגנים וכד' ,ומעבירים אותם לפיגומים סביב הבניין ,להמשך שימוש הדיירים ,עד ליצירת גג משותף חדש ,שאליו יוחזרו המתקנים הנ"ל או יוחלפו בחדשים לפי מה שסוכם. אוטמים את הגג הקיים ומעליה במרחק מסוים בונים את רצפת הקומה החדשה כאשר היא כבר נתמכת על הקונסטרוקציה החדשה שעליה ייבנו הדירות החדשות. .4גמר בסיום בניית הדירות החדשות עוברים לשלב עבודות הגמר של כל הבניין כמו חיפוי חיצוני ,החלפת תשתיות מים וביוב ,שיפוץ וריצוף החצר החניה ,פח אשפה חדר גז מקלט שיפוץ כניסה חדר מדרגות לובי מעלית וגינה ,חזות אחידה לבניין על ידי תריסים וויטרינות חדשות. תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz איך יודעים שגמרתם כחודש לפני היום המשוער לסיום כל העבודות בבניין ,יסיירו נציגי הדיירים (וועד הפעולה) ,היזם ,מנהל העבודה או המפקח ,בבניין ובדירות הדיירים ויבצעו בדיקה מקיפה לגלות אם נשארו עדיין עבודות או נוצרו ליקויים הדורשים מהקבלן טיפול ,תיקון ,השלמה וכיוצ"ב .רשימת הסעיפים תוגש בכתב לקבלן לתיקון עד לסיום הפרויקט. בסיום הפרויקט יחתמו הדיירים על מסמך שהקבלן סיים את עבודתו ובחתימתם הם מאשרים לקבלן לקבל חזרה את הערבות הבנקאית אבל, לא לפני שימציא ערבות חדשה על פי חוק מכר והיא "ערבות הבדק" על מנת לחזור ולתקן ליקויי בניה שבאופן טבעי יכולים לצוץ מאוחר יותר. לוח זמנים לפרויקט -נכון להיום מאסיפת הדיירים הראשונה ועד לחתימת חוזה ,כ 3 – 2 :חודשיים. הכנת התיק ע"י היזם והשגת כל האישורים ,כ 3 – 2 :חודשיים תהליך קבלת ההיתר ,כ 02 – 0 :חודשים. ביצוע חיזוק ותוספת קומה אחת ,כ 02 :חודשים. עבודות השלמה וגמר ,כ 3 – 2 :חודשים סה"כ ,כ 32 :חודש לפרויקט. לסיכום פרויקט בניה על פי תמ"א 30הוא פרויקט ארוך מורכב ומסובך .כל שלב בתהליך החל ממו"מ ,הכנה ,הגשה להיתר והביצוע עד לגמר הסופי מלווה בעליות ומורדות ,קשיים ואתגרים לא קלים. התהליך לא פשוט אבל התוצאה בהחלט כדאית ,במיוחד אם לומדים לעשות את זה נכון כמו שצריך כבר מההתחלה. אני מקווה שהמידע שקיבלת עד עכשיו העשיר את הידע שלך וסיפק את הכלים הבסיסיים הנחוצים לך להתניע את המהלך בבניין בו אתה גר. יגאל עוזיאל סמנכ"ל יסודות תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz לכבוד דיירי הבית אסיפת דיירים דיירים נכבדים, הינכם מוזמנים לאסיפת דיירים על הפרק :תמ"א – 38חיזוק מבנים נגד רעידת אדמה. האסיפה תתקיים ביום _______בתאריך _________ בשעה _____ בלובי הכניסה /בבית משפחת _______ הנוכחות שלכם חשובה מאוד. בברכה וועד הבית תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz פרוטוקול אסיפת דיירים פרטי הבניין רחוב________ מספר___ כניסה___ בעיר________ תאריך ______ שעה______ : סדר יום האסיפה :תמ"א 38 נוכחים: שם שם חתימה חתימה ___________ .1 ___________ ___________ .13 ___________ ___________ .2 ___________ ___________ .14 ___________ ___________ .3 ___________ ___________ .15 ___________ ___________ .4 ___________ ___________ .16 ___________ ___________ .5 ___________ ___________ .17 ___________ ___________ .6 ___________ ___________ .18 ___________ ___________ .7 ___________ ___________ .19 ___________ ___________ .8 ___________ ___________ .26 ___________ ___________ .9 ___________ ___________ .21 ___________ ___________ .16 ___________ ___________ .22 ___________ ___________ .11 ___________ ___________ .23 ___________ ___________ .12 ___________ ___________ .24 ___________ השתתפו ______ :דיירים. נעדרו: ______ דיירים תוצאות ההצבעה: בעד__________ : נגד__________ : נמנעים__________ : החלטה: ________________________________________________ ________________________________________________ ________________________________________________ ________________________________________________ ________________________________________________ תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz טופס השוואה בין יזמים /קבלנים סעפים עיקריים קבלן פרטי או יזם/חברה פרטית ציבורית קבלן א קבלן ב' קבלן ג' הערות /הערכה איש הקשר עם הקבלן/יזם או החברה והניסיון שלו בתחום התמ"א 88 רישום בפנקס הקבלנים ניסיון בביצוע פרויקטים למגורים או תוספות בנייה ניסיון בביצוע פרויקטים של תמ"א 88 בעלי תפקידים של הקבלן/יזם וניסיונם מי מבצע את עבודות הפרויקט בפועל בדיקה פיזית של פרויקטים גמורים או בתהליך עמידה בלוח זמנים בפרויקטים שביצע חוסן פיננסי והסכמה עקרונית להעמיד ערבויות ביצוע ופוליסת ביטוח ניסיון בהליכי רישוי ,עבודה מול רשויות והוצאת היתרים התמורה התרשמות אישית מטרת הטופס לשמש אך ורק ככלי נוח לוועד הפעולה לרכז קריטריונים עיקריים בבחירת מבצע לפרויקט ,קבלן או יזם ואינו בגדר המלצה או כתחליף לייעוץ משפטי. המסתמך על טופס זה לבחירת מבצע עושה זאת באחריותו האישית ועל דעת עצמו בלבד תוצרת הארץ 18תל אביב .מיקוד 47891טל 7384748-18 :פקס4144948-18 : www.yesodot.biz
© Copyright 2024