‫‪. 1‬לפני תביעה של מתווך מקרקעין לקבלת תשלום עבור שירותי תיווך בעסקה לרכישת נכס בשדרות רוטשילד‬ ‫‪ 64‬בתל אביב‪ ,‬הידוע כ"בית סותבי'ס"‪.‬‬ ‫סכום התביעה‪ .₪ 566,448 :‬סכום זה הינו נגזרת של ‪ 2%‬מסכום העסקה (בשווה ערך שקלי ולאחר שערוך‬ ‫והוספת מע"מ)‪.‬‬ ‫כללי‪:‬‬ ‫‪. 2‬התובע עוסק בתיווך במקרקעין באזור תל אביב‪ ,‬ובעל רשיון מתווך לפי חוק המתווכים במקרקעין‪ ,‬תשנ"ו ‪-‬‬ ‫‪( 1994‬להלן‪" :‬חוק המתווכים" או "החוק")‪.‬‬ ‫‪.4‬הנתבעת ‪ 1‬היא עמותה ישראלית אשר קשורה לאיש העסקים היהודי‪-‬קנדי‪ ,‬מר ג'רי שוורץ (להלן‪" :‬מר‬ ‫שוורץ‪.‬‬ ‫למר‬ ‫קשורה‬ ‫היא‬ ‫אף‬ ‫קנדי‪,‬‬ ‫תאגיד‬ ‫‪,6‬‬ ‫הנתבעת‬ ‫שוורץ")‪.‬‬ ‫הנתבע ‪ 2‬מייצג את עניניו של מר שוורץ בישראל‪ .‬הנתבעת ‪ 4‬עבדה בתקופה הרלוונטית עבור הנתבע ‪.2‬‬ ‫‪.6‬בכתב התביעה טוען התובע כי בתחילת חודש מאי ‪ ,2448‬פנתה אליו הנתבעת ‪ ,4‬הציגה עצמה כעובדת‬ ‫במשרדו של הנתבע ‪ ,2‬וביקשה לאתר משרדים לשם שכירות בהיקף של ‪ 184‬מ"ר‪.‬‬ ‫‪.8‬ביום ‪ 9.8.48‬נפגש התובע עם הנתבעת ‪ 4‬והראה לה מספר משרדים‪ .‬באותה פגישה גם חתמה הנתבעת ‪4‬‬ ‫תיווך‪.‬‬ ‫דמי‬ ‫לתשלום‬ ‫התחייבות‬ ‫על‬ ‫התובע‬ ‫כלפי‬ ‫‪ .4‬מוסיף התובע וטוען כי לאחר מספר ימים שבה ופנתה אליו הנתבעת ‪ 4‬וביקשה לראות משרדים לרכישה‬ ‫עבור לקוח של הנתבע ‪ , 2‬כאשר קיימת עדיפות לאזור שדרות רוטשילד ולבנין עצמאי שאיננו בניין משרדים‬ ‫גדול‪.‬‬ ‫‪.7‬ביום ‪ 14.8.48‬נפגש התובע פעם נוספת עם הנתבעת ‪ 4‬והראה לה את בית סותבי'ס (להלן גם‪" :‬הנכס")‪ .‬גם‬ ‫במועד זה חתמה הנתבעת ‪ 4‬למול התובע על התחייבות לתשלום דמי תיווך בענינו של בית סותבי'ס‪.‬‬ ‫מסמך ההתחייבות צורף כנספח ז' לתצהירו של התובע (להלן‪" :‬ההתחייבות" או "ההסכם")‪.‬‬ ‫‪.5‬ביום ‪ ,25.11.44‬נודע לתובע מהעיתונות כי בית סותבי'ס נמכר למר שוורץ תמורת סך של ‪ 5.8‬מליון ‪$‬‬ ‫ארה"ב וכי לפי העיתונות‪ ,‬מר שוורץ מתכוון למקם בבנין את משרדיו ואת משרדי קרן הישג‪.‬‬ ‫‪. 9‬לאור האמור‪ ,‬התובע פנה אל הנתבעים ודרש תשלום שכר טרחה‪ ,‬אך נדחה‪ .‬מכאן התביעה‪.‬‬ ‫ההגנה‬ ‫‪.14‬במסגרת כתב ההגנה (ולמעשה ‪ -‬כתבי ההגנה)‪ ,‬מפרטים הנתבעי ם את השתלשלות העניינים מנקודת‬ ‫טיעוניהם‪.‬‬ ‫ואת‬ ‫ראותם‬ ‫‪. 11‬יצויין תחילה כי במסגרת כתבי הטענות ובראשיתו של הליך זה‪ ,‬התייחסו הצדדים בהרחבה לשאלת‬ ‫היריבות למול הנתבעים השונים ובכלל זה לשאלות המצאה‪ ,‬לעובדה שהנתבעת ‪ 1‬הוקמה רק לאחר המועדים‬ ‫וכהנה‪.‬‬ ‫כהנה‬ ‫ועוד‬ ‫לתביעה‪,‬‬ ‫הרלוונטיים‬ ‫=‬ ‫=‬ ‫‪2‬‬ ‫בעקבות הערות והצעה של בית המשפט בישיבה מיום ‪ ,17.9.45‬הוגשה הודעה מטעם הנתבעים ולפיה‬ ‫"‪....‬ככל שביהמ"ש הנכבד יקבע בסוף ההליך‪ ,‬כי התובע זכאי לתשלום ממי מהנתבעים בגין "שירותי התיווך"‬ ‫המוכחשים להם הוא טוען בתביעתו‪ ,‬הרי שפסה"ד ישולם על ידי כל הנתבעים ביחד ולחוד"‪.‬‬ ‫נוכח עמדה זו‪ ,‬אשר התובע הודיע שהיא מקובלת עליו (הודעה מיום ‪ ,)24.14.45‬הוסרה מעל הפרק שאלת‬ ‫המהותיות‪.‬‬ ‫ההגנה‬ ‫לשאלות‬ ‫זה‬ ‫בתיק‬ ‫להידרש‬ ‫וניתן‬ ‫היריבות‬ ‫‪. 12‬מעיון‬ ‫בכתב(י)‬ ‫ההגנה‬ ‫ובשאר‬ ‫עולה‬ ‫החומר‪,‬‬ ‫כי‬ ‫ההגנה‬ ‫טענות‬ ‫המרכזיות‬ ‫הן‬ ‫אלה‪:‬‬ ‫א‪.‬התובע לא היה הגורם היעיל בהתקשרות‪ .‬האדם אשר הוציא את העסקה מן הכח אל הפועל והיה הגורם‬ ‫היעיל להתקשרות‪ ,‬הינו מר אריאל ויינבך‪ .‬התובע למעשה לא ביצע כל פעולות תיווך‪ .‬הנכס היה מוכר‬ ‫‪.4‬‬ ‫לנתבעת‬ ‫התובע‬ ‫בין‬ ‫המגעים‬ ‫לפני‬ ‫לנתבעים‬ ‫ב‪.‬המסמך שנחתם ע"י הנתבעת ‪ 4‬אינו עומד בדרישות חוק המתווכים והתקנות שהוצאו מכוחו ובכלל זה לא‬ ‫מצוין בו מחיר העסקה המבוקשת ומחירו המשוער של הנכס‪ .‬התובע אינו רשאי לתבוע מכוחו של מסמך זה‬ ‫תיווך‪.‬‬ ‫דמי‬ ‫עמלת‬ ‫תשלום‬ ‫הטענות‬ ‫לעיל‬ ‫בחובן‬ ‫כוללות‬ ‫טענות‬ ‫משנה‬ ‫נוספות‬ ‫אליהן‬ ‫נדרש‬ ‫בהמשך‬ ‫במידת‬ ‫הערות‬ ‫הצורך‪.‬‬ ‫דיוניות‬ ‫‪.14‬בתיק זה הוגשו תצהיריהם של התובע‪ ,‬הנתבע ‪ ,2‬הנתבעת ‪ ,4‬מר אריאל ויינבך‪ ,‬גב' אלה שמר וגב'‬ ‫צורילוב‪ .‬העדים נחקרו בחקירה נגדית (למעט הגב' צורילוב‪ ,‬אשר תצהירה הוגש בהסכמה ללא חקירה)‪.‬‬ ‫התובע‪,‬‬ ‫לבקשת‬ ‫סיכומי‬ ‫הוגשו‬ ‫בכתב‪.‬‬ ‫טיעונים‬ ‫‪.16‬כל ההפניות להלן הן הפניות לפרוטוקול ישיבת ההוכחות אלא אם מצוין או משתמע אחרת‪.‬‬ ‫נורמטיבית‬ ‫מסגרת‬ ‫‪.18‬ס'‬ ‫"(א)‬ ‫‪16‬‬ ‫מתווך‬ ‫במקרקעין‬ ‫‬‫לחוק‬ ‫יהיה‬ ‫זכאי‬ ‫לדמי‬ ‫מבוא‬ ‫המתווכים‬ ‫תיווך‬ ‫מאת‬ ‫לקוח‬ ‫אם‬ ‫קובע‪:‬‬ ‫נתקיימו‬ ‫כל‬ ‫אלה‪:‬‬ ‫(‪ ) 1‬הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתווך או שחל עליו‪ ,‬באותה עת‪ ,‬פטור זמני בהתאם לאמור‬ ‫‪;24‬‬ ‫בסעיף‬ ‫(‪)2‬‬ ‫הוא‬ ‫מילא‬ ‫אחר‬ ‫הוראות‬ ‫סעיף‬ ‫‪;9‬‬ ‫(‪) 4‬‬ ‫הוא‬ ‫הגורם‬ ‫היה‬ ‫שהביא‬ ‫היעיל‬ ‫להתקשרות‬ ‫בהסכם‬ ‫הצדדים‬ ‫מחייב‪.‬‬ ‫(ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השווק שנקבעו לפי סעיף ‪( 9‬ד) ‪ -‬חזקה שהיה‬ ‫הגורם היעיל כאמור בסעיף (א) (‪ )4‬לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות‪".‬‬ ‫‪. 14‬אין חולק כי התובע היה בעל רשיון לפי החוק‪ .‬כמו כן אין חולק כי התובע לא ניתנה בלעדיות (הנזכרת‬ ‫לחוק)‪.‬‬ ‫‪(16‬ב)‬ ‫בסעיף‬ ‫שתיים הן השאלות הנותרות לדיון ‪ -‬קיום הוראות סעיף ‪ 9‬לחוק‪ ,‬שהוא הסעיף העוסק בפרטיה של הזמנה‬ ‫בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין‪ ,‬והיותו (או אי היותו) של התובע משום הגורם היעיל שהביא להתקשרות‬ ‫מחייב‪.‬‬ ‫בהסכם‬ ‫קיום‬ ‫סעיף‬ ‫הוראות‬ ‫לחוק‬ ‫‪9‬‬ ‫‪.17‬סעיף ‪( 9‬א) לחוק המתווכים קובע כי "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך‪ ,‬אלא אם כן חתם הלקוח‬ ‫על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין‪ ,‬שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים‪ ,‬באישור ועדת‬ ‫הכנסת"‪.‬‬ ‫של‬ ‫ומשפט‬ ‫חוק‬ ‫החוקה‪,‬‬ ‫המשכו של סעיף ‪( 9‬כפי שתוקן בשנת ‪ ) 2446‬קובע הוראות בענין מתן בלעדיות למתווך‪ ,‬סוגיה שאינה דרושה‬ ‫לענייננו‪.‬‬ ‫‪.15‬תקנה ‪ 1‬לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב)‪ ,‬תשנ"ז‪( 1997-‬להלן‪" :‬תקנות המתווכים" או‬ ‫קובעת‪:‬‬ ‫"התקנות")‬ ‫"בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף ‪(9‬א) לחוק‪ ,‬ייכללו לפחות הפרטים הבאים‪:‬‬ ‫(‪) 1‬‬ ‫(‪) 2‬‬ ‫(‪)4‬‬ ‫(‪)6‬‬ ‫שמות‪,‬‬ ‫סוג‬ ‫כתובות‬ ‫העיסקה‬ ‫תיאור‬ ‫מחיר‬ ‫שפעולת‬ ‫ומספרי‬ ‫המתווך‬ ‫של‬ ‫זיהוי‬ ‫מבוקשת‬ ‫נושא‬ ‫הנכס‬ ‫העסקה‬ ‫המתווך‬ ‫לגביה‪,‬‬ ‫כגון‪:‬‬ ‫ושל‬ ‫"שכירות"‪,‬‬ ‫פעולת‬ ‫המבוקשת‪,‬‬ ‫הלקוח;‬ ‫"מכירה";‬ ‫התיווך;‬ ‫בקירוב;‬ ‫(‪ ) 8‬הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה‪ ,‬והאם‬ ‫מס‬ ‫בחוק‬ ‫כמשמעותו‬ ‫מוסף‪,‬‬ ‫ערך‬ ‫מס‬ ‫כולל‬ ‫‬‫מאלה‬ ‫אחד‬ ‫לפי‬ ‫‬‫המחיר‬ ‫=‬ ‫ערך‬ ‫‪4‬‬ ‫מוסף‪,‬‬ ‫=‬ ‫תשל"ה‪".1978-‬‬ ‫‪.19‬ההתחייבות נשוא התביעה דנן כוללת את פרטי המתווך‪ ,‬את פרטיה של הנתבעת ‪( 4‬ולפי ההסכמה‬ ‫הדיונית‪ ,‬לצורך הענין מדובר בפרטי הנתבעים)‪ ,‬את שיעור דמי התיווך‪ ,‬את שמו ומיקומו של בית סותבי'ס‬ ‫רכישה‪.‬‬ ‫היא‬ ‫זה‬ ‫לנכס‬ ‫הרלוונטית‬ ‫העסקה‬ ‫שסוג‬ ‫העובדה‬ ‫ואת‬ ‫אחרים)‪,‬‬ ‫(ונכסים‬ ‫המסמך אינו כולל את מחיר העסקה המבוקש א ו המשוער (אף שקיימת עמודה לשם כך בטבלה הכלולה‬ ‫במסמך)‪.‬‬ ‫לצורך תקנה ‪ 1‬לתקנות המתווכים‪ ,‬קיימים אפוא במסמך כל הנתונים הדרושים‪ ,‬למעט "מחיר העסקה‬ ‫בקירוב"‪.‬‬ ‫המבוקשת‪,‬‬ ‫‪. 24‬בפסיקת בתי המשפט עלתה לא פעם השאלה‪ ,‬מהי ההשלכה של העדר פרט כזה או אחר מהזמנת התיווך‬ ‫(האם יהי ה בחיסרון פרט כדי להשמיט את הקרקע מתחת לרגלי דרישת דמי תיווך)‪ .‬וצויין‪:‬‬ ‫"‪...‬בכל הקשור לפרטים האמורים להיכלל בהזמנה‪ ,‬הותיר המחוקק התקנתם במסגרת התקנות‪ .‬לעניין אחרון‬ ‫זה קיימות גישות שונות בבתי המשפט בשאלה האם דינם של פרטים אלו כדרישת הכתב בהתאם לסעיף ‪5‬‬ ‫לאו‪"....‬‬ ‫אם‬ ‫להשלמה‪,‬‬ ‫אלו‬ ‫שניתנים‬ ‫דהיינו‬ ‫המקרקעין‪....‬‬ ‫לחוק‬ ‫ע"א (מחוזי ת"א) ‪ 1154845‬מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים (המאה ה‪ )14-‬בע"מ נ' הצלחת יחזקאל בע"מ‬ ‫שנלר‪.‬‬ ‫השופט‬ ‫כב'‬ ‫(‪,)19.5.49‬‬ ‫מרצון)‬ ‫(בפירוק‬ ‫וכן‪:‬‬ ‫"יש שבתי המשפט נהגו לדקדק במילוי כלל הדרישות שבתקנות האמורות לצורך הבטחת שכרו של המתווך‪,‬‬ ‫ויש ערכאות שבחנו באם מעוגן בהסכם "הגרעין הקשה" של הפרטים הנחוצים‪ ,‬על בסיסו תיתכן השלמה‬ ‫‪"....‬‬ ‫הפרטים‬ ‫יתר‬ ‫של‬ ‫מאוחרת‬ ‫ת"א (מחוזי י‪-‬ם) ‪ 4254841‬זולברג נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ (‪ ,)18.4.49‬כב' השופט חבש‪,‬‬ ‫סג"נ‪.‬‬ ‫‪.21‬מעיון בפסיקת הערכאות הדיוניות דומה כי "הרוח המנשבת" בפסיקה האמורה הינה לאפשר ‪ -‬במקרים‬ ‫המתאימים‪ ,‬וכאשר נהיר כי בכך תשורת מטרתו של חוק המתווכים ‪ -‬לאכוף התחייבות לתשלום דמי תיווך‪ ,‬גם‬ ‫כאשר פרט זה או אחר (הנזכר בתקנות) אינו נכלל בהזמנה‪ .‬זאת בפרט כאשר ברי כי המתווך היה הגורם‬ ‫היעיל בהתקשרות בעסקה‪ .‬ודוק‪ :‬אין מדובר במקרה בו לא קיימת הזמנה בכתב כלל (ע"א (מחוזי ת"א)‬ ‫‪ 1154845‬הנ"ל; בש"א (שלום ת"א) ‪ Crescent Heights LLc 244994849‬נ' לנדאו (‪ ;)8.6.49‬ת"א (שלום י‪-‬‬ ‫ם) ‪ 2644844‬סימקוביץ נ' רג'ואן (‪ ,)) 2446‬אלא במקרה של חסרונם של פרטים כאלה ואחרים‪.‬‬ ‫בית‬ ‫וציין‬ ‫המחוזי‪:‬‬ ‫המשפט‬ ‫"הדרישה לציון הפרטים הללו היא דרישה מהותית שתכליתה להבטיח את זיהוי הצדדים להסכם התיווך ואת‬ ‫ההסכם‪.‬‬ ‫חתימת‬ ‫בעת‬ ‫שלהם‬ ‫הדעת‬ ‫גמירות‬ ‫אולם הדרישה אינה דווקנית והמגמה העולה מן הפסיקה היא שלא להקפיד על ציון כל פרטיהן ודקדוקיהן של‬ ‫דרישות התקנות (ראו ‪ ).....‬ברוח מגמה זו פסק בית משפט זה (סג"נ השופט י‪ .‬גרוס ועמו השופטות א‪ .‬קובו‬ ‫ומ‪ .‬רובינשטיין) שכאשר אין ספק בזהותם של המתווך והלקוח לא יהיה בחיסרון הטכני שבאי פירוט מספרי‬ ‫הזיהוי שלהם כדי לאיין את הסכם התיווך (ע"א ‪ 2519844‬בן אור מרדכי נ' רוזן אבי תק‪-‬מח ‪,5254 )2(2442‬‬ ‫‪ .) 5258‬סג"נ השופט גרוס השווה את הוראת ס' ‪ 9‬לחוק המתווכים עם הוראת סעיף ‪ 5‬לחוק המקרקעין‬ ‫המקימה דרישה מהותית לקיום מסמך בכתב לשם מתן תוקף להתחייבות במקרקעין‪ ,‬ועמד על הנסיגה שחלה‬ ‫בדרישת הכתב בעסקות מקרקעין ‪ -‬נסיגה שהורתה בנורמה החוזית המאפשרת השלמת פרטים חסרים‬ ‫בחוזה באמצעות פנייה לחוק או לנוהג (השוו סעיף ‪ 24‬לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג‪.)1974 -‬‬ ‫לעניין‬ ‫הדרישה‬ ‫לפירוט‬ ‫מחיר‬ ‫העסקה‬ ‫"בקירוב"‬ ‫ציין‬ ‫סג"נ‬ ‫השופט‬ ‫גרוס‪:‬‬ ‫"סעיף ‪ 9‬הנ"ל מדבר לכאורה בחיוב למלא אחר כל הפרטים שייקבעו על מנת שיהא המתווך זכאי בשכרו‪ .‬ברי‬ ‫שמטרת החקיקה הזו הייתה להשליט סדר בתוך האנדרלמוסיה ששררה בשוק התיווך קודם לכן‪ .‬יחד עם זאת‬ ‫יש לבחון בכל מקרה ומקרה באם התכלית והמטרה הושגו אם לאו‪( ".‬שם‪ ,‬בעמ' ‪)5254‬‬ ‫אמנם שאלת תוקפה של הזמנת תיווך שלא נאמר בה דבר על מחיר העסקה נשארה פתוחה‪ ,‬אולם השופט‬ ‫גרוס ציין כי ברבות הימים ייתכן שהפסיקה תיתן פרשנות מרחיבה לסע' ‪ 9‬לחוק המתווכים‪".‬‬ ‫=‬ ‫‪6‬‬ ‫=‬ ‫ע"א (מחוזי ת"א) ‪ 1614846‬מטרופוליס יזום השקעות ונכסים ‪ 1994‬בע"מ נ' מנחם מליק ‪ -‬מרכזים מסחריים‬ ‫ושילה‪.‬‬ ‫פוגלמן‬ ‫גרסטל‪,‬‬ ‫אז)‬ ‫(כתארם‬ ‫השופטים‬ ‫כב'‬ ‫(‪,)44.14.48‬‬ ‫בע"מ‬ ‫בענין מטרופוליס נ' מליק נמצא כי אין בהעדרם של פרטים‪ ,‬לרבות מחיר העסקה‪ ,‬כדי להפקיע את ההתחייבות‬ ‫לתשלום דמי תיווך‪ ,‬כאשר לא היתה מחלוקת כי המתווכת היתה הגורם היעיל להתקשרות ופעלה רבות לשם‬ ‫כך‪.‬‬ ‫למקרים נוספים בהם נדחתה הטענה כי העדרו של פרט (מחיר העסקה בפרט) מפקיע התחייבות לתשלום דמי‬ ‫תיווך‪ ,‬ר' למשל גם ע"א (מחוזי מרכז) ‪ 47-45-6852‬גופר נ' קאופמן (‪ ;)14.12.47‬ת"א (שלום י‪-‬ם) ‪5449846‬‬ ‫פורת נ' יורם דודו (‪ ;)21.11.45‬בש"א (ראשל"צ) ‪ 1664845‬שלפר נ' בר דרור (‪ ;)16.8.45‬ת‪.‬א (נת') ‪1448848‬‬ ‫(‪.)25.2.45‬‬ ‫חכמון‬ ‫נ'‬ ‫גופר‬ ‫‪. 22‬לגישה שונה‪ ,‬לפיה "על המתווך לפעול בהתאם ובדיוק לפי הוראות החוק‪ ,‬על כל דקדוקיו ותגיו‪ .‬כל שינוי‬ ‫מהחוק ואפילו זעיר‪ ,‬ישלול את זכאותו לשכר טרחה"‪ ,‬ר' למשל ת"ק (י‪-‬ם) ‪ 1449845‬שמש יעקב ‪-‬בזק נכס נ'‬ ‫(‪.)11.4.45‬‬ ‫ראובן‬ ‫דוד‬ ‫‪.24‬חלקי‪ ,‬בכל הכבוד‪ ,‬עם הסוברים כי לא בכל מקרה יפקיע העדרו של פרט מהזמנה את ההתחייבות לתשלום‬ ‫דמי תיווך‪ ,‬ומטעמיהם‪ .‬במקרים המתאימים‪ ,‬וכאשר ברי כי בכך תשורת מטרתו של החוק‪ ,‬יש לאכוף‬ ‫התחייבות לתשלום דמי תיווך‪ ,‬גם כאשר פרט מסוים הנזכר בתקנות אינו נכלל בהזמנה (ובפרט כאשר ברי כי‬ ‫בעסקה)‪.‬‬ ‫בהתקשרות‬ ‫היעיל‬ ‫הגורם‬ ‫היה‬ ‫המתווך‬ ‫‪. 26‬במקרה שלפני‪ ,‬לא צוין בהזמנה מחיר העסקה‪ .‬מהראיות שבאו לפני בית המשפט עולה כי לא בכדי לא צוין‬ ‫מחיר העסקה המשוער בטופס‪ .‬הנתבעת ‪ 4‬לא ידעה בעת ההתקשרות מהו התקציב הרלוונטי‪ ,‬אלא הונחתה‬ ‫רק בנושאים כלליים כמו מיקום הנכס הרצוי‪ .‬גם הנתבע ‪ ,2‬שהוא אשר הנחה את הנתבעת ‪ ,4‬לא התייחס‬ ‫‪.)28‬‬ ‫‪-22‬‬ ‫ש'‬ ‫‪44‬‬ ‫(עמ'‬ ‫העלויות‬ ‫לשאלת‬ ‫עת‬ ‫אותה‬ ‫‪. 28‬בנסיבות הענין‪ ,‬אין בהעדרו של פרט זה מהמסמך כדי להפקיע את ההתחייבות לתשלום דמי תיווך‪ ,‬ואין‬ ‫בחוסר זה כשלעצמו‪ ,‬כדי להביא לדחיית התביעה‪ .‬לא בכדי ציינו הנתבעים בכתב הגנתם בהקשר זה‪ ,‬כי‬ ‫להעדרו של פרט זה יש "משנה תוקף" נוכח אי היותו של התובע גורם יעיל בקשירת העסקה (לטענתם)‪ .‬דומני‬ ‫כי לו לא היו הצדדים חלוקים בשאלה האם היה התובע הגורם היעיל בהתקשרות‪ ,‬לא היו הנתבעים מעלים את‬ ‫העדרו של פרט זה או אחר בהזמנה כנגד התובע‪ .‬על רוח זו ניתן ללמוד גם מעצם העובדה שהנתבעים או מי‬ ‫מהם או מטעמם‪ ,‬שלמו שכר טרחה למי שהיווה לטעמם את הגורם היעיל להתקשרות (ר' לעיל ולהלן)‪ ,‬מר‬ ‫ויינבך‪ ,‬בגין תיווך העסקה הנדונה לרכישת בית סותבי'ס‪ ,‬וזאת ‪ -‬גם בהעדרו של מסמך בכתב ואף של רשיון‬ ‫מתווך לפי החוק‪ .‬רוח זו גם עולה מהודעתם של הנ תבעים לבית המשפט לפיה "נר לרגלי הנתבעים העובדה כי‬ ‫לשכרו"‪.‬‬ ‫יזכה‬ ‫מקצועי‬ ‫שירות‬ ‫מעניק‬ ‫אשר‬ ‫מלאכה‬ ‫בעל‬ ‫שכל‬ ‫הראוי‬ ‫מן‬ ‫הגורם‬ ‫היעיל‬ ‫‪. 24‬השאלה האם התובע היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב‪ ,‬הינה לטעמי ליבו של‬ ‫התיק‪.‬‬ ‫הפסיקה‬ ‫‪.27‬סעיף ‪ 16‬לחוק המתווכים שצוטט לעיל‪ ,‬משקף פסיקה אשר קדמה לו (ר' ע"א ‪ 7267897‬יצחקוב נ' מרדכי‬ ‫אביב מפעלי בניה בע"מ‪ ,‬פ"ד נו(‪ ,562 )1‬בעמ' ‪" - )2441( 567‬כללים אלה שנקבעו בפסיקה מצאו להם‬ ‫במקרקעין")‪.‬‬ ‫המתווכים‬ ‫לחוק‬ ‫‪16‬‬ ‫סעיף‬ ‫בהוראת‬ ‫סטטוטורי‬ ‫ביטוי‬ ‫בינתיים‬ ‫‪.25‬פסק דין מנחה בסוגית "הגורם היעיל" ‪ ,‬הינו פסק דינו של כב' הנשיא שמגר‪ ,‬בענין מוסקוביץ נ' ביר‪ .‬באותו‬ ‫היתר‪:‬‬ ‫בין‬ ‫שמגר‪,‬‬ ‫הנשיא‬ ‫כב'‬ ‫קבע‬ ‫ענין‬ ‫"השאלה שעליה נטושה המחלוקת היא ‪ -‬אם היה המתווך בגדר "הגורם היעיל"‪ ,‬אשר הביא להתקשרות‬ ‫לעיסקה‪.‬‬ ‫הצדדים‬ ‫דרישת ההלכה הפסוקה היא‪ ,‬כאמור‪ ,‬כי פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית‪ .‬המבחן הוא‬ ‫מבחן של סיבתיות‪ .‬אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית‪ .‬אין די בכך שהמתווך הוא‬ ‫גורם מסוים בשרשרת הסיבתית‪ ,‬בבחינת סיבה‪-‬בלעדיה‪-‬אין‪ .‬הדרישה היא לגורם שהוא היעיל‪.‬‬ ‫השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות‪ .‬כרגיל ‪ -‬כאשר‬ ‫המתווך מפגיש בין הצדדים ‪ -‬אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה‪ .‬ברור כי מתקיים משא ומתן ‪ -‬אשר‬ ‫המתווך עשוי ליטול בו חלק ‪ -‬ובסיומו נכרת חוזה‪ .‬הנה‪ ,‬כי כן‪ ,‬צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי‬ ‫(למשל‪ .)...‬אך פ עמים רבות עובדות העניין אינן כה פשטניות‪ .‬במהלך המשא ומתן עשויות להתגלע בין‬ ‫הצדדים מחלוקות אשר אינן ניתנות לגישור‪ .‬רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר) עשוי לסייע לצדדים‬ ‫לחצות את התהום הפעורה ביניהם‪ .‬כאן מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה אם המתווך הוא הגורם היעיל‪.‬‬ ‫יש לבחון אם הגורם הנוסף היה הגורם היעיל‪ ,‬או שמא שניהם או אף לא אחד מהם‪ .‬מבחינה תיאורטית כל‬ ‫תיווך‪,‬‬ ‫לדמי‬ ‫זכאות‬ ‫אין‬ ‫פעמים‬ ‫אפשרית‪,‬‬ ‫מהתוצאות‬ ‫אחת‬ ‫=‬ ‫פעמים‬ ‫‪8‬‬ ‫ישנה‬ ‫זכאות‬ ‫למתווך‬ ‫=‬ ‫אחד‬ ‫ופעמים‬ ‫למספר‬ ‫מתווכים‪.‬‬ ‫בדגם העובדתי הנזכר למעלה ‪ -‬יש להבחין בין גורם מתערב אשר מסייע להתגבר על קשיי המשא ומתן מול‬ ‫גורם אשר יוזם מחדש את המשא ומתן‪ ,‬לאחר שכבר דעך וגווע‪ .‬במקרה הראשון ‪ -‬אין הדבר שולל את זכאות‬ ‫המתווך המקורי; מה הדין במקרה השני? ניתן לציין ‪ -‬בקווים כלליים ‪ -‬מספר גורמים המצביעים על מידת‬ ‫"היעילות" בסיבתיות‪( :‬א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי‪ ,‬כגון‬ ‫ נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג)‬‫חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה (‪( ;)...‬ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך ‪ -‬היקף‬ ‫מגעים‪ ,‬פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף‪ ,‬אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה‪ ,‬ומידת‬ ‫התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על‪-‬ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות‬ ‫הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על‪-‬ידיעה‬ ‫קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל‪ ,‬מקום בו הושאר‪ ,‬כדי ליצור המשכיות באותו‬ ‫מהלך‪.‬‬ ‫מובן‬ ‫כי‬ ‫רשימת‬ ‫הנסיבות‬ ‫איננה‬ ‫סגורה‪.‬‬ ‫‪ .....‬עצם העובדה שמתווך הציג לפני לקוחו נכס‪ ,‬אין פירושו של דבר שכל עיסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את‬ ‫תיווך"‪.‬‬ ‫בדמי‬ ‫לעולם‬ ‫המתווך‬ ‫‪2166891‬‬ ‫ע"א‬ ‫‪.29‬עוד‬ ‫מוסקוביץ‬ ‫נ'‬ ‫מוצאים‬ ‫פ"ד‬ ‫ביר‪,‬‬ ‫מח(‪)4‬‬ ‫בפסיקת‬ ‫‪,114‬‬ ‫בית‬ ‫‪-124‬‬ ‫‪128‬‬ ‫המשפט‬ ‫(‪.)1996‬‬ ‫העליון‪:‬‬ ‫"פעילות מצד גורם נוסף המתרחשת לאחר שנתבצעה פעולת התיווך הראשוני‪ ,‬עשויה לחדש את המשא ומתן‬ ‫שנפסק‪ ,‬אך גם לנתק את הקשר הרל וונטי שבין פעילות המתווך בעבר לבין מימוש העיסקה עד שלא ניתן‬ ‫לזקוף עוד את התוצאה לפועלו של המתווך הראשון‪ .‬עם זאת‪ ,‬קיום הסכם התיווך נתון ככל הסכם‪ ,‬לחובה‬ ‫לנהוג בדרך מקובלת ובתום‪-‬לב (הוראת סעיף ‪ 49‬לחוק החוזים (חלק כללי)‪ ,‬תשל"ג‪ .)1974-‬צד המסכל את‬ ‫מאמציו של המתווך על‪-‬ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעיסקה תוך עקיפתו‬ ‫של המתווך‪ ,‬מפר את חובת תום‪ -‬הלב המוטלת עליו‪ .‬הוא הדין בכל אותם מקרים שבהם פועל צד מן הצדדים‬ ‫בדרך אחרת על‪-‬מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך‪ ,‬למשל על‪-‬ידי העסקת "מתווך קש" (ראו‪".)... :‬‬ ‫ע"א‬ ‫‪7267897‬‬ ‫‪.44‬ברוח‬ ‫יצחקוב‬ ‫נ'‬ ‫מרדכי‬ ‫זו‬ ‫אביב‬ ‫מפעלי‬ ‫ציין‬ ‫בניה‬ ‫בית‬ ‫בע"מ‪,‬‬ ‫פ"ד‬ ‫‪562‬‬ ‫נו(‪)1‬‬ ‫המשפט‬ ‫(‪.)2441‬‬ ‫המחוזי‪:‬‬ ‫"‪...‬נסיון מכוון למנוע דמי תיווך אינו מתיישב עם חובת תום הלב‪ .‬מובן מאליו שאם מתווך מבצע את הפעילות‬ ‫הראשונית והבסיסית המוטלת על כתפיו‪ ,‬קרי מוסר לקו נה פוטנציאלי את פרטי הממכר‪ ,‬ולאחר מכן נמנע ממנו‬ ‫להמשיך בביצוע מלאכתו ע"י פעולת מניעה מכוונת שלא בתום לב‪ ,‬המיועדת כל כולה לחסוך את דמי התיווך‪,‬‬ ‫הרי שאין בכך לשלול את זכאותו לאותם דמי תיווך‪ .‬אם לא תמצי כן‪ ,‬התוצאה תהא כי במרבית המקרים ניתן‬ ‫יהיה למנוע ממתווך את דמי התיווך ע"י יצירת נתק עימו לאחר שפעולתו יצרה את הגורם הראשוני למפגש בין‬ ‫הצדדים‪".‬‬ ‫ע"א (מחוזי ת"א) ‪ 2416844‬פרנק נ' י‪.‬ה‪ .‬מקרקעין ובינוי בע"מ (‪ .)2441‬כן ר' למשל ע"א (מחוזי ת"א)‬ ‫(‪.)2445‬‬ ‫מרגי‬ ‫נ'‬ ‫קזיזדה‬ ‫‪1122847‬‬ ‫וכך‬ ‫תוארו‬ ‫הדברים‬ ‫כב'‬ ‫ע"י‬ ‫השופט‬ ‫י‪.‬‬ ‫עמית‪:‬‬ ‫"ב פסיקה עניפה נקבע כי מתווך יחשב כגורם יעיל לקשירת העסקה כאשר קיים קשר סיבתי בין פעילותו שלו‬ ‫למימוש העסקה‪ .‬ודוק‪ :‬לא די בכך שהמתווך יהיה גורם מסויים בשרשרת הסיבתית‪ ,‬אלא עליו להיות הגורם‬ ‫שהוא "הגורם היעיל"‪ .‬בפסיקה נקבעו מספר מבחנים ואינדיקציות לעניין היות המתווך הגורם היעיל ואזכיר את‬ ‫שבהם‪...‬‬ ‫העיקרים‬ ‫הדגש בפסיקה הוא על יעילות פעולת המתווך ולא על ריבוי פעולותיו‪ .‬לכן‪ ,‬די לעיתים במסירת כתובת או‬ ‫להתקשרות‪.‬‬ ‫שהביא‬ ‫היעיל‬ ‫כגורם‬ ‫ייחשב‬ ‫שהמתווך‬ ‫כדי‬ ‫הצדדים‬ ‫בהפגשת‬ ‫=‬ ‫‪4‬‬ ‫=‬ ‫בהעדר נסיבות מיוחדות‪ ,‬אין המתווך נדרש גם לנהל המו"מ בשם מי מהצדדים או לדאוג להשגת הלוואת‬ ‫משכנתא בבנק עבור הקונה וכיו"ב פעולות החורגות מעצם יצירת הקשר בין הצדדים‪.‬‬ ‫העובדה כי בשלבים הסופיים של המשא ומתן פעל מתווך אחר‪ ,‬אין בה כשלעצמה כדי לשלול את הקשר‬ ‫הסיבתי ואת המסקנה כי המתווך המקורי הוא ששימש הגורם היעיל ביצירת ההתקשרות ‪" ....‬‬ ‫ע"א (מחוזי חי') ‪ 1495844‬כרמי נ' קלמנוביץ (‪( )2446‬ערעור נדחה ‪ -‬רע"א ‪ 4654846‬קלמנוביץ נ' כרמי‬ ‫(‪.))2446‬‬ ‫הראיות‬ ‫במקרה‬ ‫דנן‬ ‫ויישום‬ ‫הדין‬ ‫‪. 41‬חלק לא מבוטל מהעובדות במקרה שלפנינו אינו שנוי במחלוקת‪ .‬הנתבעת ‪ ,4‬בשליחותו של הנתבע ‪2‬‬ ‫(אשר כשלעצמו‪ ,‬פעל לצרכי ענינו של מר שוורץ)‪ ,‬פנתה אל התובע‪ ,‬כמו גם אל מתווכים נוספים‪ ,‬לשם איתור‬ ‫נכסי נדל"ן לרכישה באזור שדרות רוטשילד ובאזור רחוב הירקון (ובשלב מסוים עוד קודם לכן‪ ,‬לאיתור נכסים‬ ‫לשכירה)‪.‬‬ ‫ביום ‪ 14.8.48‬הציג התובע הציג לפני הנתבעת ‪ 4‬את הנכס‪ ,‬הוא בי ת סותבי'ס‪ .‬השניים ערכו סיור בנכס‪.‬‬ ‫תיווך‪.‬‬ ‫דמי‬ ‫לתשלום‬ ‫התחייבות‬ ‫על‬ ‫חתמה‬ ‫‪4‬‬ ‫הנתבעת‬ ‫‪.42‬הנתבע ‪ 2‬הצהיר כי בית סותבי'ס היה מוכר לו עוד קודם לכך שהוצג על ידי התובע לנתבעת ‪ .4‬לפי תצהירו‬ ‫של הנתבע ‪ ,2‬בראשית שנת ‪ 2448‬פנה אל גב' לילך צורילוב‪ ,‬אשר שימשה בתפקיד בחברת אלרוב בע"מ‬ ‫(הבעלים הקודמים של הנכס) (להלן‪" :‬אלרוב") וזו מסרה לו כי קיימים מספר נכסים המועמדים למכירה‪ ,‬ובהם‬ ‫בית סותבי'ס אשר בגינו נדרש סך של כ‪ 4 -‬מ' דולר‪ .‬בדיקה של הנתבע ‪ 2‬אצל לקוחותיו לא העלתה ענין של מי‬ ‫מהם אותה עת ברכישת הנכס‪ ,‬בין השאר בשל המחיר‪ ,‬והנתבע ‪ 2‬זנח את הענין לאותה עת‪.‬‬ ‫‪.44‬הנתבע ‪ 2‬לא נחקר בסוגיה זו‪ .‬תצהירה של גב' צורילוב אישר כי עוד קודם לחג הפסח ‪ 2448‬פנה אליה‬ ‫הנתבע ‪ , 2‬התענין בנכסים המועמדים למכירה ע"י אלרוב‪ ,‬והיא ציינה לפניו גם את בית סותבי'ס‪ .‬גב' צורילוב‬ ‫גם ציינה כי הנכסים פורסמו בציבור ובעיתונות כנכסים המיועדים למימוש‪ .‬תצהירה של גב' צורילוב הוגש‬ ‫תוכנו‪.‬‬ ‫לאמיתות‬ ‫כראייה‬ ‫לקבלו‬ ‫ויש‬ ‫נגדית‬ ‫חקירה‬ ‫ללא‬ ‫בהסכמה‬ ‫‪.46‬מן המקובץ עולה כי הוכח‬ ‫מהמחיר בו נמכר לבסוף) עוד‬ ‫שהתובע הציג לנתבעת ‪ 4‬את‬ ‫עם‬ ‫מתיישבת‬ ‫שהנכס הוצג בפני הנתבע ‪ 2‬כנכס המועמד למכירה (ובמחיר שהוא אף נמוך‬ ‫לפני שנוצר קשר כלשהוא בין הנתבעת ‪( 4‬עבור הנתבע ‪ )2‬לבין התובע ולפני‬ ‫הנכס‪ .‬טענת התובע לפיה הוא אשר חשף לנתבעים לראשונה את הנכס‪ ,‬אינה‬ ‫שהוכחה‪.‬‬ ‫העובדתית‬ ‫התשתית‬ ‫‪. 48‬בהתאמה ובנוסף אני מוצאת לקבל את עדויותיהם של הנתבע ‪ 2‬ושל הנתבעת ‪ 4‬לפיהן ‪ -‬כאשר הנתבעת‬ ‫‪ 4‬ציינה בפני הנתבע ‪ 2‬כי הוצג לה בית סותבי'ס‪ ,‬אמר לה הנתבע ‪ 2‬כי כבר בחן את הנכס‪ ,‬כי לקוחותיו לא‬ ‫בכך‪.‬‬ ‫לעסוק‬ ‫צריכה‬ ‫אינה‬ ‫היא‬ ‫וכי‬ ‫עניין‬ ‫בו‬ ‫הביעו‬ ‫‪.44‬בכל הנוגע לתובע‪ ,‬ראינו כי הנכס הוצג על ידו ביום ‪ 14.8.48‬לנתבעת ‪ .4‬מאז אותה עת אין כל אינדיקציה‬ ‫ממשית לפעילות כלשהיא של התובע בענין העסקה ובענין הנתבעים‪ .‬התובע הצהיר (סע' ‪ )16‬כי פנה אל‬ ‫הנתבעת ‪ 4‬טלפונית וכי זו דחתה אותו בלך ושוב‪ .‬אולם‪ ,‬הנתבעת ‪ 4‬הכחישה טענה זו (סע' ‪ 14‬לתצהירה)‪,‬‬ ‫בעדותה ציינה כי אינה זוכרת שהתובע יצר קשר וכי אם היה התובע יוצר קשר‪ ,‬היתה זוכרת זאת‪.‬‬ ‫‪.47‬התובע ל א הציג תדפיסי שיחות לאישוש טענתו בדבר קיום שיחות‪ ,‬ולא הובא על ידו כל הסבר (עמ' ‪ 18‬ש'‬ ‫‪ .) 28 -21‬כמו כן‪ ,‬כרטיס הלקוח שנפתח על ידי התובע בענינה של הנתבעת ‪( 4‬נספח ה' לתצהירו) כולל רישום‬ ‫שנעשה ביום ‪( 9.8.48‬מועד פגישתם הראשונה של התובע והנתבעת ‪ )4‬ומיום ‪( 14.8.48‬מועד הסיור בנכס)‬ ‫אולם אין בו כל אינדיקציה לשיחה נוספת‪ .‬אף לא הובא רישום אחר כלשהוא (כמו יומן אישי‪ ,‬השווה‪ :‬עמ' ‪ 4‬ש'‬ ‫‪.)19‬‬ ‫‪-7‬‬ ‫כל שיש לנו הוא עדות של בעל הדין עצמו‪ ,‬על המשתמע מכך (סע' ‪ 86‬לפקודת הראיות [נוסח חדש]‪ ,‬תשל"א ‪-‬‬ ‫‪ .)1971‬מדובר בעדות כללית‪ ,‬ללא פרטים‪ ,‬וכאשר התובע עצמו אינו יכול אלא להעריך את מועד השיחות‬ ‫הנוספות להן הוא טוען (לטענתו ולהערכתו‪ ,‬בוצעו שיחות בתקופה הקרובה למפגש כדי לבדוק רלוונטיות‪ ,‬עמ'‬ ‫‪ 14‬ש' ‪ , 4 -8‬כשהוא נותן במקום אחד הערכה של "פלוס מינוס חודש חודשיים" לאחר הפגישה‪ ,‬עמ' ‪ 18‬ש' ‪-17‬‬ ‫‪ ,15‬ובמקום אחר הערכה של שיחות על פני שבעה חודשים‪ ,‬עמ' ‪ 14‬ש' ‪ .)2 -1‬בנסיבות הענין שלפנינו‪ ,‬לא די‬ ‫בעדות‬ ‫כללית‬ ‫זה‬ ‫מסוג‬ ‫של‬ ‫בעל‬ ‫הדין‪.‬‬ ‫‪. 45‬לא זו בלבד שאין לפנינו אינדיקציה לפעילות של התובע‪ ,‬הראיות מלמדות כי מעורבותו וידיעותיו של‬ ‫מועטות‪.‬‬ ‫היו‬ ‫והצדדים‬ ‫הנכס‬ ‫לגבי‬ ‫התובע‬ ‫התובע א ישר בחקירתו כי לא ידע כלל מהם התנאים בהם יסכימו בעלי הנכס למכור את הנכס; כי מלבד הסיור‬ ‫מיום ‪ , 14.8.48‬לא נפגש עם מי מהנתבעים בקשר לנכס; כי לא הפגיש בין מי מהנתבעים לבין הבעלים בנכס;‬ ‫כי לא היה בקשר עם הבעלים של הנכס בקשר להתקשרות עם הנתבעים; כי לא בדק עם הנתבעים את יכולות‬ ‫לרכישת‬ ‫שלהם‬ ‫התשלום‬ ‫=‬ ‫‪7‬‬ ‫=‬ ‫הנכס; כי לא בדק עם בעלי הנכס האם יש רוכשים אחרים שמתעניינים לגבי הנכס; כי לא הודיע לבעלי הנכס‬ ‫שיש רוכש פוטנציאלי (שכן מבחינתו עדיין לא דובר ב"קונה"); כי לא ידע מה כתוב ומה מופיע בנסח הטאבו של‬ ‫הנכס‪ ,‬האם יש שעבו דים‪ ,‬משכנתאות וכד'; כי לא ידע ואינו יודע מהי התב"ע שחלה על הנכס ואיזה הגבלות‬ ‫בשימוש יש בגינה אם בכלל; כי לא ידע ואינו יודע אלה שימושים מותרים בנכס‪ ,‬ועוד (עמ' ‪ 12‬ש' ‪ - 21‬עמ' ‪16‬‬ ‫ועוד)‪.‬‬ ‫‪;7‬‬ ‫‪-6‬‬ ‫ש'‬ ‫‪17‬‬ ‫עמ'‬ ‫‪;18‬‬ ‫ש'‬ ‫‪.49‬עוד יצויין כי למן המועד בו התקיימה פגישתם של התובע והנתבעת ‪ 4‬בנכס ועד למועד העסקה‪ ,‬חלפו‬ ‫וחצי‪.‬‬ ‫לשנה‬ ‫קרוב‬ ‫‪. 64‬למעשה‪ ,‬הראיות מלמדות כי העסקה קרמה בסופו של דבר עור וגידים באמצעותו של מר ויינבך‪ ,‬הגם‬ ‫שאינו אוחז ברשיון מתווך‪ .‬הקשר הראשוני בין מר ויינבך לנתבע ‪ 2‬התרחש באמצעות אדם שעבד עם קבוצת‬ ‫גינדי‪ .‬לפי הראיות‪ ,‬במהלך חודש נובמבר ‪ ,2444‬פנה מר ויינבך לנתבע ‪ 2‬ביוזמתו והציע לו את הנכס‪ ,‬תוך‬ ‫שהוא מודיע לו כי יצר קשר עם גב' אלה שמר‪ ,‬נציגת אלרוב‪ ,‬וכי יש ביכולתו לשכנע את הבעלים למכור את‬ ‫הנכס למר שוורץ דווקא‪ ,‬חרף קיומו של מו"מ למכירת הנכס למר ארקדי גאידמק (בעיתונות פורסם כי מר‬ ‫גאידמק כבר רכש את הנכס)‪ .‬בעקבות יצירת קשר זו ונוכחותו של מר שוורץ אותה עת בביקור בארץ‪ ,‬החל‬ ‫מו"מ מזורז וקצר מול הבעלים‪ ,‬באמצעות מר ויינבך‪ .‬בין השאר‪ ,‬מר ויינבך הוא שתיאם פגישה מיידית בין‬ ‫הנתבע ‪ 2‬לבין מר אלפרד אקירוב וגב' אלה שמר‪ .‬כמו כן‪ ,‬לאחר שהבעלים דחו הצעה אחת של מר שוורץ‪,‬‬ ‫העביר מר ויינבך לנתבע ‪ 2‬מידע בענין הצעה אחרת‪ ,‬שהביאה להגשת הצעה משופרת אותה קיבל הבעלים‬ ‫ואשר הביאה לחתימת העסקה‪ .‬לפירוט השתלשלות הענינים ר' למשל סע' ‪ 24 -12‬לתצהיר הנתבע ‪ ,2‬תצהיר‬ ‫מר ויינבך‪ ,‬עמ' ‪ 24‬ש' ‪ - 1‬עמ' ‪ 27‬ש' ‪ ,24‬ועמ' ‪ 45‬ש' ‪ - 26‬עמ' ‪ 64‬ש' ‪.24‬‬ ‫הנתבעים שילמו למר ויינבך בגין פעילות התיווך‪ ,‬סך של ‪( ₪ 114,194‬סעיף ‪ 27‬ונספח ג' לתצהיר הנתבע ‪;2‬‬ ‫ויינבך)‪.‬‬ ‫מר‬ ‫תצהיר‬ ‫‪. 61‬בהנתן הראיות שהובאו לפני‪ ,‬שוכנעתי הן כי מר ויינבך הוא ששימש כגורם היעיל להתקשרות‪ ,‬והן כי‬ ‫התובע לא היווה את הגורם היע יל להתקשרות בעסקה‪ .‬אני דוחה את טענת התובע כי מר ויינבך שימש‬ ‫כ"מתווך קש" שנועד למניעת תשלום עמלת תיווך לתובע (חרף העובדה שהשכר ששולם לו משקף שיעור נמוך‬ ‫יחסית משווי הנכס)‪ .‬אף לא מצאתי ליתן משקל לטענות התובע כנגד העדר שנת הוצאה על גבי החשבונית‪.‬‬ ‫איני מקבלת את עמדת התובע לפיה הנתבעים רק חפצו לקבל ממנו מידע בחינם ואז סיכלו את מעורבותו‪ .‬זהו‬ ‫טיעון שאינו מתיישב עם נסיבות המקרה המסוים‪ .‬כמו כן‪ ,‬אינני מקבלת את הטענה לפיה עצם העובדה שלמר‬ ‫ויינבך אין רשיון לפי חוק המתווכים‪ ,‬מונעת ממנו להיות הגורם היעיל להתקשרות‪ .‬מר ויינבך אמנם אינו יכול‬ ‫לדרוש תשלום לפי חוק המתווכים‪ ,‬לפי שרשיון הינו תנאי מקדמי לכך (מבלי להתייחס להשלכות אחרות)‪ ,‬אך‬ ‫ברמה העובדתית ברי לטעמי כי הוא‪ ,‬ולא התובע‪ ,‬היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם‬ ‫מחייב‪.‬‬ ‫‪. 62‬נכון הוא כי הדגש בפסיקה הוא על יעילות פעולת המת ווך ולא על ריבוי פעולותיו וכי לעיתים די במסירת‬ ‫כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך ייחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות‪ .‬ברם‪ ,‬אין כן המקרה‬ ‫שלפני‪ .‬לא המתווך הוא שהציג לראשונה את הנכס לנתבעים‪ .‬העובדה שהנתבעת ‪ 4‬לא שבה אל התובע‬ ‫לאחר שיחתה עם הנתבע ‪ 2‬ולא עדכנה אותו כי הנכס כבר מוכר להם‪ ,‬מלמדת יותר מכל על חוסר נסיונה של‬ ‫הנתבעת ‪ 4‬אותה עת בפעילויות מסוג זה (אכן‪ ,‬לא בכדי ציינה הנתבעת ‪ 4‬בעדותה‪" :‬לא הבנתי כ"כ על מה אני‬ ‫חתומה‪ .‬אם הייתי מבינה לא היינו פה היום"‪ ,‬עמ' ‪ 46‬ש' ‪ .) 25‬אני מקבלת את עדותם של הנתבע ‪ 2‬והנתבעת‬ ‫‪ ,4‬כי הנתבעת ‪ 4‬לא עידכנה את הנתבע ‪ 2‬על כך שחתמה על טופס כלשהוא‪ ,‬דבר המסביר העדר הנחייה של‬ ‫הנתבע ‪ 2‬לנתבעת ‪ , 4‬לחזור אל התובע ולציין לפניו דברים כאלה או אחרים‪.‬‬ ‫‪. 64‬התובע לא פעל לקידום הענין אצל הנתבעים או אצל הבעלים‪ .‬העסקה לא החלה להרקם כלל בתקופה‬ ‫הרלוונטית אלא תקופה א רוכה לאחר מכן‪ ,‬לאחר שפורסם בעיתונות כי הנכס עומד להמכר למר ארקדי גאידמק‬ ‫ולפי שמר שוורץ שהה בביקור בארץ‪ .‬אין קשר בין העסקה שנרקמה בסופו של דבר בין הנתבעים או מי מהם‬ ‫לבין אלרוב‪ ,‬לבין פעילותו של התובע‪ .‬לא פעילותו של התובע היתה זו אשר הביאה להתקשרות בין הצדדים‪.‬‬ ‫המקרה שונה בתכלית מנסיבות ע"א (מחוזי מרכז) ‪ 45-44-7185‬רכס נ' לושקוב (‪ ,)2445‬אליו הפנה התובע‪.‬‬ ‫‪.66‬אני ערה להוראת סעיף ‪ 5‬למסמך ההתחייבות ולפיה על הלקוח להודיע למתווך מיידית על כל מו"מ שיערך‬ ‫בינו לבין הצד השני לעסקה‪ ,‬לאפשר למתווך להיות שותף למו"מ שיערך וכי אם לא ימלא הלקוח את חובתו‬ ‫האמורה‪ ,‬לא יהא רשאי לטעון כי המתווך לא שימש גורם יעיל בעסקה ויהא חב לשלם דמי תיווך אף אם לא‬ ‫בלקוח‪.‬‬ ‫התלויות‬ ‫מסיבות‬ ‫במו"מ‬ ‫השתתף‬ ‫לא מצאתי בקיומו של סעיף זה‪ ,‬בנסיבות הענין הספציפיות שלפני‪ ,‬כדי לשנות את התוצאה‪ .‬הנתבעים טוענים‬ ‫כי מדו בר בתנאי מקפח בחוזה אחיד‪ .‬ברמת הגדרות חוק החוזים האחידים‪ ,‬תשמ"ג ‪ ,1952 -‬לא ניתן למעשה‬ ‫לחלוק על כך שמדובר בחוזה אחיד‪ ,‬גם אם התובע רואה את עצמו כ"צד החלש" (ור' עמ' ‪ 5‬ש' ‪ .)25 -17‬כמו‬ ‫כן‪ ,‬על פני הדברים‪ ,‬ניתן למצוא טעם מסוים בטענה לפיה יש בתנאי האמור‪ ,‬שאינו קצוב בזמן‪ ,‬משום הגבלה‬ ‫בלתי סבירה של זכות לקוח להעלות טענה מסוימת בערכאות משפטיות‪ .‬עם זאת‪ ,‬אין צורך להכריע בדבר לפי‬ ‫שגם בדרך המשפטית בה פוסע התובע‪ ,‬אשר מתייחסת לפרשנות הסכם ומפנה להלכת "אפרופים" (ע"א‬ ‫‪ 6425894‬מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (‪ )1991‬בע"מ‪ ,‬פ"ד מט(‪ )1998( 248 )2‬ועיין‪ :‬ע"א ‪5544847‬‬ ‫בלמורל השקעות בע"מ נ' כהן (‪ ,)) 24.2.14‬פרשנות תכליתית של הסעיף וההסכם‪ ,‬המתייחסת לאומד דעתם‬ ‫של הצדדים (ובכלל זה המטרות‪ ,‬היעדים‪ ,‬האינטרסים‪ ,‬והתכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים)‪ ,‬אינה‬ ‫מצדיקה את החלתו על נסיבות המקרה שלפני נו‪ ,‬בהן בין השאר‪ ,‬הנכס היה מוכר לנתבעים לפני הצגתו על ידי‬ ‫התובע ולא נפתח מו"מ כלל בעקבות פעילות התובע אלא (נפתח מו"מ על הנכס האמור)‪,‬‬ ‫=‬ ‫‪5‬‬ ‫=‬ ‫לאחר שנה ומחצה ובהקשר שונה‪ .‬הטענה לפיה הנתבעים התחרטו לאחר שהתקשרו עם התובע (סע' ‪7‬‬ ‫לסיכומי התשובה)‪ ,‬וכי זו הסיבה לעמדתם‪ ,‬אינה מתיישבת עם התשתית הראייתית‪.‬‬ ‫‪. 68‬לאור כל האמור ובהנתן חוק המתווכים‪ ,‬לא הוכיח התובע את זכאותו לדמי תיווך לפי ההסכם‪.‬‬ ‫הערה‬ ‫וסיכום‬ ‫‪. 64‬לא מצאתי בראיות ובטעונים אחרים אשר הובאו מטעם מי מהצדדים‪ ,‬כדי לשנות את תוצאות הדיון לגופו‬ ‫של ענין (רע"א ‪ 9296849‬חן נ' בנק הפועלים (‪ ;)2414‬רע"א ‪ 674845‬כרמל התפלה בע"מ נ' מדינת ישראל‬ ‫(‪ ;)2414‬רע"א ‪ 11419845‬הרשות הפלסטינית נ' אזוז (‪ ;)2449‬ע"א ‪ 6541848‬שיכון עובדים נ' מנהל מיסוי‬ ‫מקרקעין (‪ ;)2445‬רע"א ‪ 14854847‬פלוני נ' פלוני (‪ ;)2445‬ע"א ‪ 914848‬כדר נ' פרופ' הרישנו (‪ ;)2447‬ע"א‬ ‫‪ 56854‬קאסם נ' קאסם‪ ,‬פ"ד לז (‪ ,)) 1954( 44 )4‬ובכלל זה השאלה האם הוכח או לא הוכח שלתובע היתה‪8‬לא‬ ‫היתה הרשאה מאת הבעלים של הנכס (וטענת הסתרת המידע בענין זה מהנתבעת ‪ ;)4‬השאלה האם נציג של‬ ‫הבעלים ליווה את הביקור מיום ‪ ; 14.8.48‬הטענה כי ההסכם בין הצדדים פקע בשלב מסוים (עם פרסום‬ ‫הידיעה שהנכס נמכר למר גאידמק וידיעת התובע על כך); הטענה כי התובע לכל היותר הפגיש בין הנתבעים‬ ‫לנכס ולא בין הצדדים לעסקה; טענות הצדדים בענין שכר ראוי (לא הועלתה בקשה לפסיקת סעד כזה‪ ,‬הנושא‬ ‫ועוד‪.‬‬ ‫לפסיקתו);‬ ‫בסיס‬ ‫ואין‬ ‫חזית‪,‬‬ ‫להרחבת‬ ‫התנגדו‬ ‫הנתבעים‬ ‫נדון‪,‬‬ ‫לא‬ ‫נדחית‪.‬‬ ‫‪.67‬התביעה‬ ‫בענין הוצאות ושכ"ט עו"ד‪ ,‬אני נותנת דעתי למכלול נסיבות הענין‪ ,‬ובכלל זה קיומה של התחייבות חתומה כלפי‬ ‫התובע בענין הנכס וכן ראשיתו של ההליך‪ ,‬ומוצאת לחייב את התובע כלפי הנתבעים על הצד הנמוך‪ ,‬בסך של‬ ‫מע"מ‪.‬‬ ‫בצירוף‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪14,444‬‬ ‫המזכירות‬ ‫תמציא‬ ‫ניתן היום‪ ,‬יב' סיון תש"ע‪ ,2884882414 ,‬בהעדר‪.‬‬ ‫פסק‬ ‫הדין‬ ‫לצדדים‪.‬‬