1. No category

‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫בית משפט השלום בעפולה‬
‫ת"א ‪ 6161-70‬יאמין נאווה נ' בן שבת עופר ואח'‬
‫כב' השופטת שאדן נאשף‪-‬אבו אחמד‬
‫בפני‬
‫‪ .6‬יאמין נאווה‬
‫‪ .2‬יאמין שמעון‬
‫תובעים‬
‫נגד‬
‫נתבעים‪/‬שולחי ההודעה לצד‬
‫שלישי‪/‬נתבעים שכנגד‬
‫‪.6‬בן שבת עופר‬
‫‪.2‬בן שבת מרים‬
‫נגד‬
‫צדדים שלישיים‪/‬תובעים שכנגד‬
‫‪ .6‬ויזמן מאיר‬
‫‪ .2‬ויזמן אביגיל‬
‫פסק דין‬
‫רקע‬
‫‪ .6‬בפניי מונחת תביעתם של הבעלים (להלן‪" :‬התובעים" או "משפחת יאמין") של דירה‬
‫השוכנת ברח' כרכום ‪ 66‬בישוב אחוזת ברק והידועה כגוש ‪ 60776‬חלקה ‪( 67‬להלן‪:‬‬
‫"הדירה"); אשר הוגשה בעילה חוזית ונזיקית והועמדה על סך ‪( ₪ 018187‬להלן‪" :‬התביעה‬
‫העיקרית")‪.‬‬
‫‪ .7‬בקליפת אגוז‪ 8‬נטען‪ 8‬כי התובעים והנתבעים חתמו על זיכרון דברים‪ 8‬לפיו ירכשו הנתבעים‬
‫(להלן‪" :‬הנתבעים" או "משפחת בן שבת") את ביתם של התובעים בישוב אחוזת ברק‪ 8‬אך‬
‫האחרונים הפרו את זיכרון הדברים‪ 8‬ולכן חייבים הנתבעים לפצות את התובעים בתשלום‬
‫הפיצוי המוסכם הקבוע בזיכרון הדברים בשיעור ‪ 67%‬מעסקת המכר וכן פיצוי בגין נזקים‬
‫נוספים שנגרמו לטענת התובעים אחר ההפרה‪ 8‬כגון דמי הובלה ואחסנה‪ 8‬הפרשי שכר דירה‬
‫וכדומה‪ .‬לטענת הנתבעים‪ 8‬מדובר בעסקאות "שלובות" או "מותנות" זו בזו‪ 8‬באופן‬
‫שהתובעים ירכשו את דירתה של גב' מלול (להלן‪" :‬מלול") במגדל העמק‪ 8‬הנתבעים ירכשו‬
‫את דירת התובעים באחוזת ברק והצדדים השלישיים ירכשו את דירת נתבעים‪ 8‬ולכן נחתם‬
‫גם "זיכרון דברים" בין הנתבעים והצדדים השלישיים ביום ‪.60.77.71‬‬
‫‪1‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫‪ .8‬בד בבד עם הגשת כתב ההגנה‪ 8‬הגישו הנתבעים הודעה לצדדים השלישיים (להלן‪" :‬משפחת‬
‫ויזמן" או "צד שלישי" או "התובעים שכנגד")‪ 8‬בה נטען כי במידה ויתקבל פסק הדין‬
‫בתביעה העיקרית כנגד הנתבעים‪ 8‬יהיה על הצדדים השלישיים לשפותם בגין כל סכום בו‬
‫יחויבו כלפי התובעים‪ .‬הצדדים השלישיים הגישו בתורם תביעה שכנגד כנגד הנתבעים‬
‫(שולחי ההודעה)‪ 8‬בטענה כי ככל שקיים תוקף מחייב לזיכרון הדברים שנכרת בינם לבין‬
‫הנתבעים‪ 8‬הרי שהפרתו רובצת לפתחם של הנתבעים (שולחי ההודעה) ואלה האחרונים‬
‫חייבים בתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בזיכרון הדברים האמור לתובעים שכנגד‪/‬צדדי ג'‪.‬‬
‫עוד טענו התובעים שכנגד (צדדי ג')‪ 8‬כי הנתבעים שכנגד הטעו אותם‪ 8‬הציגו בפניהם מצג‬
‫שווא רשלני‪ 8‬שאמלא ההטעיה מצד הנתבעים שכנגד הם לא היו חותמים על זיכרון הדברים‪.‬‬
‫להלן העובדות הצריכות לענייננו ועיקר טענות הצדדים‪.‬‬
‫טענות משפחת יאמין בתביעה העיקרית‬
‫‪ .0‬המחלוקת בין הצדדים התעוררה כאשר בין התובעת מס' ‪ 86‬יאמין נאווה (להלן‪" :‬נאווה")‬
‫לבין הנתבע מס' ‪ 87‬בן שבת עופר (להלן‪" :‬עופר") נחתם זיכרון דברים למכירת הדירה של‬
‫משפחת יאמין בתאריך ‪( 70.71.7771‬להלן‪" :‬זיכרון הדברים") (המחלוקת בין הצדדים‬
‫נסובה גם ביחס למועד החתימה על זיכרון הדברים)‪ 8‬בנוכחות המתווך‪ 8‬פחימה יעקב (להלן‪:‬‬
‫"המתווך" או "יעקב")‪.‬‬
‫‪ .7‬באותה תקופה‪ 8‬הדירה נשוא עסקת המכר‪ 8‬הייתה מושכרת לשוכרת‪ 8‬בשם שואן שרון‪ 8‬על‪-‬פי‬
‫חוזה שכירות לתקופה שבין ‪ 77.71.7777‬ועד ‪ 877.71.7771‬בעוד שמשפחת יאמין התגוררה‬
‫בשכירות בדירה אחרת על‪-‬פי חוזה שכירות עם בעל הדירה‪ 8‬בשם לירון צרפתי‪ 8‬לתקופה‬
‫שבין ‪ 76.71.7777‬עד ‪ .86.70.7771‬נטען‪ 8‬כי לאחר החתימה על זיכרון הדברים עם משפחת בן‬
‫שבת‪ 8‬פנו התובעים לשוכרת הדירה שרון והודיעה לה על חובתה לפנות את הדירה נשוא‬
‫התביעה עד ולא יאוחר מיום ‪ .6.71.7771‬כן פנו התובעים‪ 8‬במקביל‪ 8‬גם למשכיר צרפתי אשר‬
‫ממנו שכרו את הדירה שבה התגוררו‪ 8‬הודיעו לו על רצונם לפנותה והסבירו הן למשכיר והן‬
‫לשוכרת‪ 8‬כי הם חתמו על הסכם למכירת הדירה שבבעלותם ואין בכוונתם לחדש חוזי‬
‫שכירות אלה עמם‪.‬‬
‫‪ .1‬שבועיים לאחר החתימה על ההסכם‪ 8‬פנתה משפחת בן שבת למשפחת יאמין בדרישה לבטל‬
‫את החוזה‪ 8‬הואיל ולטענתם לא עלה בידם למכור את דירתם וכי הקונה הפוטנציאלית‬
‫שהתכוונה לקנות את דירתם‪ 8‬חזרה בה מרצונה לעשות כן‪ .‬בשלב זה‪ 8‬נרתמו התובעים‬
‫לעזרת הנתבעים והחלו לסייע למתווך במציאת קונה חדש לדירת הנתבעים‪ .‬מאמצי החיפוש‬
‫הניבו פרי ונמצא קונה פוטנציאלי כעבור חודש וחצי שעמו סוכם‪ 8‬כי יחתום על חוזה‬
‫לרכישת דירת הנתבעים‪ .‬בתאריך ‪ 887.70.7771‬הודיעו הנתבעים טלפונית (שעה ‪ )77:77‬כי יש‬
‫להם לבטים פנימיים באשר לרכישת הדירה וכי בכוונתם להיוועץ על כך עם רב‪ 8‬ויודיעו‬
‫‪2‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫למוכרים למחרת היום‪ 8‬בתאריך ‪ 886.70.7771‬את עמדתם הסופית‪ .‬נטען‪ 8‬כי באותו מועד‪8‬‬
‫התובעים כבר הזמינו שירותי הובלה ואחסון לפינוי חפציהם מן הדירה‪ .‬הנתבעים אף ביקשו‬
‫בתאריך ‪ 86.70.7771‬את פרטי השוכרת שמתגוררת בדירה דנן‪ 8‬זאת על מנת לבצע "קריאת‬
‫מונים"‪.‬‬
‫‪ .0‬בשלב זה‪ 8‬כחודשיים לאחר החתימה על זיכרון הדברים‪ 8‬העלו הנתבעים לראשונה דרישה‬
‫שיירשם בחוזה כי סכום התמורה בעבור רכישת הדירה הוא סך של ‪ 8$6178777‬ולא סך של‬
‫‪ 8$6778777‬הסכום שנרשם בזיכרון הדברים ועליו הסכימו הצדדים‪ 8‬בנימוק כי ברצונם לקבל‬
‫משכנתא גבוהה יותר מהבנק לצורך שיפוץ הדירה‪ .‬התובעים סירבו לדרישה זו‪ 8‬ומסרו‬
‫לנתבעים הודעה על כך ביום ‪( 76.70.2771‬שעה ‪ 8)66:87‬זאת לאחר שערכו בדיקה אל מול‬
‫בנק "טפחות"‪ 8‬ממנו התכוונו ליטול הלוואת משכנתא כהשלמת כספים לצורך רכישת‬
‫דירתם‪ 8‬ושם נמסר להם כי באם יירשם בחוזה המכר סכום מכירה גבוה יותר מן המוסכם‪8‬‬
‫הדבר ישליך על גובה המשכנתא לה הם יהיו זכאים בהתאם לרציונל‪ 8‬לפיו גובה זכאות‬
‫המשכנתא הינה נגזרת של שווי הדירה הנמכרת לעומת זו הנרכשת‪ 8‬גזירה שהמוכרים לא‬
‫יכלו לעמוד בה‪ 8‬לאור היזקקותם למלוא המשכנתא‪ .‬בו ביום‪ 8‬בשעה ‪ 866:77‬הודיעו‬
‫הנתבעים לתובעים‪ 8‬כי אינם חפצים עוד ברכישת הדירה בטענה‪ 8‬כי הדירה אינה מתאימה‬
‫לצורכיהם‪.‬‬
‫‪ .1‬נטען‪ 8‬כי התובעים‪ 8‬אשר כבר פינו את הדירה בה התגוררו עד לאותו מועד‪ 8‬ביטלו את הסכם‬
‫השכירות שבו היו קשורים עם השוכרת שהתגוררה בדירה דנן‪ 8‬ונותרו חסרי מימון לרכישת‬
‫הדירה אותה חפצו לרכוש (משהעסקה דנן ירדה לטמיון)‪ .‬עוד נטען‪ 8‬כי התובעים נותרו ללא‬
‫קורת גג וחיפשו פתרון דיור זמני‪ 8‬במהלכו התגוררו בדירתה של גיסתם‪ 8‬כהן רחל (להלן‪:‬‬
‫"רחל") למשך חודש וחצי‪ 8‬בתנאי מחיה קשים‪ .‬רק בתאריך ‪ 70.71.7771‬מצאו התובעים‬
‫דירה חלופית לשכירות בנוף העמק ועברו להתגורר בה‪ .‬בהמשך‪ 8‬התברר לתובעים‪ 8‬כי על‬
‫הדירה החילופית רובצים חובות כבדים‪ 8‬והם נאלצו להתמודד עם פעולות עיקול של לשכת‬
‫ההוצל"פ והוטרדו ע"י נושים רבים בגין חובותיו של בעל הדירה המושכרת‪ 8‬מצב שגרם להם‬
‫ולילדיהם לעוגמת נפש‪.‬‬
‫‪ .0‬בנוסף נטען‪ 8‬כי התנהלות הנתבעים היסבה להם נזק כספי‪ 8‬בשווי ההפרש בין דמי השכירות‬
‫בסך ‪ ₪ 78077‬שגבו בגין הדירה שהשכירו‪ 8‬לפני ההתקשרות בחוזה המכר עם הנתבעים‪ 8‬לבין‬
‫דמי השכירות ששילמו בעצמם עבור המגורים בדירה החלופית בשווי ‪ .₪ 78087‬לטענתם‪8‬‬
‫ההפרש בדמי השכירות ששילמו לבין דמי השכירות שקיבלו עמד על ‪ ₪ 887‬לחודש במכפלה‬
‫של ‪ 1‬חודשים‪ 8‬מתקבל סך השווה ל‪ .₪ 68917 -‬מדירה זו‪ 8‬נאלצו התובעים לעבור לדירה‬
‫אחרת‪ 8‬והדבר היה כרוך בהוצאות הובלה נוספות‪ .‬עוד טענו התובעים‪ 8‬כי הדירה נשוא‬
‫התובענה נותרה ללא שוכר משך ‪ 68‬ימים ממועד פינויה ועד למציאת שוכר חדש בתאריך‬
‫‪ .68.71.7771‬עקב כך‪ 8‬נגרם לטענת התובעים הפסד בסך ‪ $017( ₪ 971‬כפול ‪ ₪ 0.7‬לחלק על‬
‫‪ 87‬יום להכפיל ב‪ .)68-‬עוד גילו התובעים ביום ‪ 876.71.71‬כי הנתבעים העבירו את מונה‬
‫‪3‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫החשמל על שמם בדירה נשוא התובענה‪ 8‬ולכן הם נאלצו לשלם מכיסם עבור החזרת המונה‬
‫לבעלותם בסך ‪ .₪ 66‬זאת בנוסף לנשיאה בעלויות הובלה ואחסון חפציהם בסך ‪.₪ 68177‬‬
‫‪ .67‬בנוסף לכל האמור לעיל‪ 8‬נטען כי משהפרו הנתבעים את החוזה הפרה יסודית‪ 8‬עת שחזרו‬
‫בהם מההסכמה לרכישת הדירה נשוא התביעה‪ 8‬זכאים התובעים לפיצוי מוסכם שנקבע‬
‫בסעיף ‪ 66‬לחוזה בשיעור ‪ 67%‬מערך הדירה‪ 8‬דהיינו ‪ 8$678777‬השווים בערכם לסך של‬
‫‪ 8₪ 108808‬בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום ‪ 86.70.7771‬עד ליום הגשת התביעה‪ 8‬סה"כ‬
‫‪( ₪ 008671‬לסכום זה נדרשה הוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד מועד‬
‫התשלום המלא בפועל)‪ .‬לאור האמור‪ 8‬מסתכם הנזק הישיר לו טוענים התובעים‪ 8‬בסך‬
‫‪ 8₪ 018187‬אליו ביקשו להוסיף פיצוי בגין עוגמת נפש בשל אובדן הדירה שתכננו לרכוש‪8‬‬
‫הותרתם ללא קורת גג‪ 8‬והטרחה הכרוכה במעבר בין דירות עד למציאת דירה קבועה‪.‬‬
‫‪ .66‬כאן המקום לציין‪ 8‬כי התובעים ביקשו לייחס את האחריות לכל ההתרחשויות לבני הזוג של‬
‫משפחת בן שבת‪ 8‬כאחד‪ .‬לעומת זאת‪ 8‬טענו הנתבעים‪ 8‬כי כנגד הנתבעת מס' ‪ 87‬גב' מרים בן‬
‫שבת (להלן‪" :‬מרים")‪ 8‬לא קיימת יריבות ו‪/‬או עילה‪ 8‬מכיוון שהמשא ומתן מתחילתו ועד‬
‫סופו‪ 8‬לרבות החתימה על זיכרון הדברים‪ 8‬בוצע עם הנתבע ‪ 86‬ולכן עתרו הנתבעים לדחיית‬
‫התביעה נגד מרים‪.‬‬
‫‪ .67‬בתצהירי העדות הראשית ‪ 8‬חזרו התובעים על האמור בכתב התביעה‪ 8‬ומסרו כי הטענה‬
‫שהעלתה משפחת בן שבת‪ 8‬לפיה כל העסקאות היו "שלובות" ותוקפן "מותנה" באישורן‬
‫בפני עורך דין‪ 8‬הינה טענה משוללת יסוד‪ 8‬כיוון שמעולם לא דובר על כך שהעסקאות הן‬
‫תלויות אחת בשנייה ואין לכך כל אזכור בזיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים‪ .‬עוד הכחישו‬
‫התובעים‪ 8‬מכל וכל‪ 8‬את הטענה כי במהלך חודש יוני פנו אל הנתבע ‪( 6‬להלן‪" :‬עופר")‬
‫והודיעו לו על קיומו של קונה אחר שמוכן לשלם יותר בעבור רכישת הדירה נשוא התביעה‬
‫וביקשו להשתחרר מזיכרון הדברים שביניהם‪ .‬התובעים טוענים‪ 8‬כי גם כאשר נודע להם‬
‫מעופר על קשייה של משפחת ויזמן למכור את דירתה‪ 8‬הם עמדו על קיום העסקה שבינם‬
‫לבין עופר‪ 8‬ואף ייעצו לעופר לפנות למתווך‪ 8‬בשם יוסי גלם‪ 8‬על מנת שינסה לסייע בידו‬
‫באיתור רוכש חדש‪ .‬אכן‪ 8‬המתווך איתר רוכש אחר שהיה מוכן לשלם ‪ $ 6678777‬בעבור‬
‫דירתו של עופר‪ 8‬אולם זה האחרון סירב לקבל את ההצעה בטענה‪ 8‬כי אינו מוכן למכור את‬
‫ביתו בפחות מ‪ .$6618777-‬במקביל להצעה זו הועלתה הצעה חלופית על ידי המתווך יעקב‬
‫להחלפת דירתו של עופר עם דירת משפחת ויזמן ותשלום תמורתה באמצעות דמי שכירות‬
‫לאחר נטילת משכנתא לצורך כך‪ .‬לטענת התובעים‪ 8‬עופר הביע את הסכמתו להצעה חלופית‬
‫זו ואף מסר שיקים עבור תקופת השכירות‪ .‬לאור ההסדר החילופי האמור‪ 8‬נמסר בתצהיר‪8‬‬
‫כי סוכם בין הצדדים כי חתימת החוזה הסופי תדחה לאחר התשעה באב‪ 8‬ועופר אף נטל את‬
‫מפתחות הדירה של התובעים מן השוכרת שרון על מנת לשפץ אותה ולהכינה לקראת‬
‫המעבר אליה‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫‪ .68‬התובעים צירפו תצהיר עדות ראשית נוסף מטעם רחל‪ 8‬אחותו של התובע מס' ‪ .7‬בתצהירה‪8‬‬
‫מסרה רחל כי התובעים התגוררו בדירתה למשך חודש וחצי לאחר שעסקת רכישת הדירה‬
‫החדשה של התובעים לא יצאה אל הפועל‪ 8‬זאת בשל כשלון עסקת המכר שנכרתה בין‬
‫התובעים לנתבעים עקב הפרת החוזה שנחתם‪ 8‬כאמור‪ 8‬ע"י האחרונים‪ .‬עוד תיארה רחל את‬
‫תנאי המחייה הקשים של התובעים במהלך שהותם בביתה עד למועד מציאת דירה חדשה‬
‫חילופית‪.‬‬
‫‪ .60‬בסיכומיהם טענו התובעים‪ 8‬כי ההסכם בינם לבין הנתבעים הכיל את כל הפרטים‬
‫המהותיים והרלבנטיים בעסקת מכר‪ 8‬באופן המעניק להם את הזכות לאכיפתו‪ .‬בין היתר‪8‬‬
‫כלל ההסכם‪ 8‬מיקום הנכס‪ 8‬גודלו‪ 8‬קיומה של משכנתא על הנכס‪ 8‬מועד שחרור הנכס‬
‫מהמשכנתא‪ 8‬העובדה כי עופר הקונה ראה את הדירה ומצא אותה מתאימה לו ולצרכיו‪8‬‬
‫התמורה בגין רכישת הדירה‪ 8‬פריסת התשלומים‪ 8‬המיטלטלין המהווים חלק מן הדירה‪8‬‬
‫מועד הפינוי‪ 8‬חלוקת תשלומי מיסים‪ 8‬פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם‪ 8‬ציון העובדה כי‬
‫ההסכם סופי ומחייב‪ 8‬שכ"ט עו"ד בגין עריכת הסכם מכר‪ 8‬והכל לאחר שהנתבעים ביקרו‬
‫בדירה מספר פעמים ולמדו על הנכס (סעיפים ‪ 0-7‬לסיכומים)‪ .‬לפיכך‪ 8‬טוענים התובעים‪ 8‬כי‬
‫יש לראות בזיכרון הדברים שחתמו עליו הצדדים (עופר ונאווה) כהסכם מחייב לכל דבר‬
‫ועניין‪ 8‬כאשר לצדדים הייתה כוונה ברורה וחד משמעית לבצע את העסקה שביניהם‬
‫ולהוציאה מן הכוח אל הפועל‪ .‬התובעים היפנו‪ 8‬בסיכומיהם‪ 8‬לפסיקה ענפה בהקשר זה כגון‬
‫ע"א ‪ 671/00‬חוה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (‪ ; )6000‬ע"א ‪ 017/07‬משה אגדי נ' יוסף בן‬
‫שלוש‪ 8‬מ"ה (‪ .)6006( 170 )8‬התובעים הוסיפו וטענו בסיכומיהם‪ 8‬כי בזיכרון הדברים אף‬
‫נרשם‪ 8‬כי הוא מחייב אותם ובכך בעצם‪ 8‬חיוו הצדדים את דעתם שזיכרון הדברים אינו שלב‬
‫ביניים בהתקשרות ביניהם‪ 8‬אלא הוא מהווה את מקור הזכויות והחובות ביניהם‪.‬‬
‫‪ .67‬לעניין העדר חתימתה של מרים בזיכרון הדברים‪ 8‬טענו התובעים כי דרישת הכתב אינה‬
‫כוללת בחובה את דרישת החתימה‪ 8‬ולחילופין דרישת הכתב מתייחסת לחתימת המוכר‬
‫בלבד בהתאם לסעיף ‪ 1‬לחוק המקרקעין‪ 8‬התשכ"ט‪( 6010-‬ולא לפי סעיף ‪ 1‬לחוק‬
‫המקרקעין)‪ .‬לשיטתם‪ 8‬מדובר בדרישה מהותית ולא ראייתית (סעיפים ‪ 61-78‬לסיכומים)‪.‬‬
‫אי‪-‬לכך‪ 8‬משהודו הנתבעים‪ 8‬כי האמור בזיכרון הדברים נחתם על דעתם ובהסכמתם ולא‬
‫העלו כל טענה הסותרת או השוללת את האמור בו‪ 8‬הרי שאין בחתימה פורמאלית של מרים‬
‫על גבי זיכרון הדברים בכדי להוסיף או לגרוע מתוקפו של ההסכם‪ 8‬במיוחד כאשר הנתבעים‬
‫הודו כי ראו עצמם מחויבים לאמור בהסכם ואף סירבו לבטל את עסקת המכר שכרתו עם‬
‫צדדי ג' מטעם זה (סעיפים ‪ 70-71‬לסיכומים)‪.‬‬
‫‪ .61‬כן הפנו התובעים בסיכומיהם לסתירה המהותית שעלתה‪ 8‬לשיטתם‪ 8‬בגרסת הנתבעים‬
‫לענ יין סיבת ביטולו של זיכרון הדברים‪ 8‬כפי שמצאה את ביטויה בסעיף ‪ 60‬לכתב ההגנה‪8‬‬
‫לעומת הסיבה שהועלתה על הכתב במכתבו של עו"ד אורי שרם (להלן‪" :‬עו"ד שרם")‪ 8‬מיום‬
‫‪ 870.70.7771‬ששלח בשם הנתבעים במענה למכתב ההתראה שנשלח ע"י עו"ד ג'ובראן‪8‬‬
‫‪5‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫בשמה של משפחת יאמין‪ 8‬ביום ‪ 870.71.7771‬זאת בעקבות ההפרה של עסקת המכר‪ .‬בכתב‬
‫ההגנה נרשם‪ 8‬כי התובעת ‪( 6‬להלן‪" :‬נאווה") יצרה עמם קשר מספר ימים לאחר החתימה‬
‫על זיכרון הדברים וטענה שיש לה קונה אחר שמוכן לרכוש את דירתה במחיר גבוה יותר‪8‬‬
‫ועל כן היא מבקשת להשתחרר מן עסקת המכר‪ .‬עוד נטען בכתב ההגנה‪ 8‬כי במעמד שיחה זו‬
‫סיפר עופר לנאווה כי נבצר ממשפחת ויזמן לרכוש את דירתו‪ .‬במצב דברים זה‪ 8‬הסכימו שני‬
‫הצדדים‪ 8‬כך לטענת הנתבעים‪ 8‬על ביטול הדדי של התחייבויות הצדדים אחד כלפי משנהו‪.‬‬
‫לעומת זאת‪ 8‬במכתבו של עו"ד שרם אל התובעים מיום ‪ 70.70.7771‬נאמר‪ 8‬כי "‪ ...‬הסכם‬
‫מכר לא נחתם עקב העובדה שמרשתך לא מצאה כל דירה חלופית לרכישה ולפיכך ביקשה‬
‫לעכב את חתימת ההסכם‪ 8‬תוך שהיא מנצלת את ההסכמה האמורה לעיל" (סעיף ‪ 1‬למכתב)‬
‫וכי "העיכוב בחתימת ההסכם על ידי מרשתך הביא בהכרח לביטול זיכרון הדברים שחתם‬
‫מרשי למכירת דירתו ובכך מרשתך גרמה נזק למרשי" (סעיף ‪ 0‬למכתב)‪( .‬סעיפים ‪06-71‬‬
‫לסיכומים)‪.‬‬
‫‪ .60‬כן הפנו התובעים לגרסאות השונות שמסרו הנתבעים לעניין העברת מונה החשמל על שמם‪8‬‬
‫לרבות המניע העומד מאחורי פעולה זו (כאמור בסעיף ‪ 17‬לסיכומים) וכן הוסיפו וטענו‬
‫לעניין הסתירות הרבות שעלו בגרסת הנתבעים לעניין הטענה שמדובר בעסקאות שלובות או‬
‫מותנות (סעיפים ‪ 80-07‬לסיכומים)‪.‬‬
‫‪ .61‬בסיכומי התשובה של התובעים נטען‪ 8‬כי טענתם של הנתבעים‪ 8‬לפיה אין מדובר בחוזה‬
‫מחייב‪ 8‬מהווה הרחבת חזית אסורה‪ 8‬ונימקו מדוע גרסה זו עומדת בסתירה לגרסתם שונה‬
‫ואחרת של הנתבעים עצמם‪ 8‬לפיה הם ראו בהתחייבות זו כשרירה וקיימת ואף סירבו‬
‫לטענתם לשחרר את משפחת ויזמן מההתחייבויות שביניהם מנימוק זה‪.‬‬
‫טענות ההגנה של משפחת בן שבת‬
‫‪ .60‬בכתב ההגנה טענו הנתבעים‪ 8‬כי בחודש ‪ 7/7771‬פנה עופר למתווך והתעניין ברכישת דירה‬
‫ביישוב אחוזת ברק‪ .‬זה האחרון הפגיש את עופר עם התובעים‪ 8‬ונעשה ביקור בדירה דנן‬
‫שמצאה חן בעיניהם של הנתבעים‪ .‬לאחר מכן‪ 8‬נעשתה פגישה משולשת במשרדו של המתווך‪8‬‬
‫בה נכחו עופר‪ 8‬נאווה וגברת מלול‪ 8‬שהייתה הבעלים של וילה במגדל העמק‪ 8‬במהלכה‬
‫החליטו נאווה ועופר על ביצוע עסקאות מכר בין הצדדים‪ 8‬כך שגב' מלול תמכור לנאווה את‬
‫הווילה שלה‪ 8‬ואילו נאווה תמכור לנתבעים את הדירה בה עסקינן‪.‬‬
‫‪ .77‬במקביל‪ 8‬ובאותו חודש‪ 8‬התנהלו מגעים למכירתה של דירת הנתבעים במגדל העמק‪ 8‬עם‬
‫משפחת ויזמן‪ .‬המשא ומתן ביניהם לא היה בתיווכו של המתווך יעקב‪ 8‬ולכן לא באו‬
‫הצדדים על זכרה של עסקה זו בישיבה המשולשת שנערכה בין עופר‪ 8‬נאווה וגב' מלול‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫‪ .76‬נטען‪ 8‬כי ברור ומוסכם היה בין כל הצדדים כי העסקאות שלובות ומותנות זו בזו‪ 8‬ורק‬
‫בחתימה על שני הסכמים בפני עורך דין‪ 8‬יהיה תוקף לעסקאות הנ"ל‪ .‬עוד היה ברור ומוסכם‬
‫בין הצדדים‪ 8‬כך לטענת הנתבעים‪ 8‬כי העסקאות כפופות למכירת דירת הנתבעים למשפחת‬
‫ויזמן‪ .‬מדובר הוא‪ 8‬לגישת הנתבעים‪ 8‬בתנאי מתלה עיקרי אשר עמד ביסוד ההסכמות בין‬
‫הצדדים‪.‬‬
‫‪ .77‬עוד נטען‪ 8‬כי במועד החתימה על זיכרון הדברים בין הנתבעים לבין התובעים‪ 8‬שהתרחש‬
‫לגישת הנתבעים בתאריך ‪( 60.77.7771‬ולא בתאריך שנקוב בזיכרון הדברים)‪ 8‬נחתם ונערך‬
‫זיכרון דברים בין הנתבעים לבין משפחת ויזמן‪ 8‬למכירת דירתם של הראשונים‪ .‬בחודש יוני‬
‫‪ 7771‬פנתה משפחת ויזמן אל הנתבעים והודיעה להם‪ 8‬כי קיים ספק באם היא תוכל לרכוש‬
‫מהם את דירתם‪ 8‬הואיל והיא נתקלת בקושי במכירת דירתה שלה‪ .‬הנתבעים ציינו בפני‬
‫משפחת ויזמן שהם מעוניינים בקיום החוזה וכי עליה לעמוד בהתחייבות שהיא נטלה על‬
‫עצמה‪ 8‬הואיל והנתבעים בעצמם כבר התחייבו בפני התובעים לרכוש את דירתם‪ .‬עוד סוכם‪8‬‬
‫כי הנתבעים ינסו למצוא רוכש אחר‪ 8‬על מנת לנסות ולשחרר את משפחת ויזמן‬
‫מהתחייבותם כלפי הנתבעים‪ .‬ימים ספורים לאחר מכן‪ 8‬פנתה נאווה אל הנתבעים‪ 8‬וביקשה‬
‫להשתחרר מזיכרון הדברים שביניהם‪ 8‬מאחר והיא מצאה קונה אחר אשר מוכן לשלם לה‬
‫מחיר גבוה יותר מן התמורה שעליה הסכימו הצדדים‪ 8‬וזאת ללא תביעות ההדדיות‪ .‬באותה‬
‫שיחה‪ 8‬הודיע עופר לנאווה על קשייה של משפחת ויזמן למכור את דירתה שלה ולרכוש את‬
‫דירת הנתבעים‪ .‬הוסכם‪ 8‬כי במידה ויתקיים ביטול הדדי של כל ההתחייבויות‪ 8‬יסכים עופר‬
‫לשחרר את התובעים מהתחייבותם על פי זיכרון הדברים נשוא הדיון‪ .‬כך‪ 8‬הושגה ההסכמה‬
‫בין נאווה לעופר‪ 8‬על וויתור וביטול הדדי של ההסכמים‪ 8‬ועל סמך הסכמה זו הודיעו‬
‫הנתבעים גם למשפחת ויזמן על ביטול העסקאות הדדיות‪.‬‬
‫‪ .78‬משרצונם של הנתבעים לרכישת בית באחוזת ברק‪ 8‬עמד על כנו‪ 8‬גם לאחר הביטול ההדדי של‬
‫העסקאות עם משפחת יאמין ומשפחת ויזמן‪ 8‬כאמור לעיל‪ 8‬ניסה המתווך יעקב לבקשת‬
‫הנתבעים "להחיות" מחדש את העסקה עם התובעים‪ 8‬וזאת בחודש יולי ‪ .7771‬הוצע‪ 8‬כי‬
‫הנתבעים ירכשו את הדירה בה עסקינן מן התובעים‪ 8‬ובנוסף תבוצע עסקת החלפת דירות‬
‫בין הנתבעים לבין משפחת ויזמן‪ 8‬כך שהתובעים ירכשו את דירתה של משפחת ויזמן‬
‫במשכנתא מלאה‪ 8‬כאשר המתווך התחייב לפעול להשכרתה של דירה זו בדמי שכירות אשר‬
‫לא יפחתו מתשלום המשכנתא החודשית‪ .‬נטען‪ 8‬כי הצעה זו זכתה להסכמה מלאה מצידם‬
‫של התובעים‪ 8‬בעוד שהנתבעים אשר לכאורה התלהבו אף הם מהרעיון‪ 8‬ביקשו לעשות‬
‫בדיקה עם הרב‪ 8‬הואיל ומדובר במשפחה דתית‪ .‬בשלב זה‪ 8‬לא נחתמו זיכרונות דברים‬
‫(בניגוד לסיבוב הראשון בו נחתם זיכרון דברים בין הצדדים)‪ 8‬ודובר בהצעה בלבד‪ 8‬הא ותו‬
‫לא‪.‬‬
‫‪ .70‬חרף האמור‪ 8‬הפעילה נאווה לחץ על הנתבעים על מנת לבצע העברת מונה החשמל של הדירה‬
‫בה עסקינן על שמם‪ 8‬על אף שלא נחתם בשלב זה חוזה או זיכרון דברים כלשהו‪ .‬בשלב זה‪8‬‬
‫עשו הנתבעים ביקור בדירה בה עסקינן‪ 8‬ללא שהביעו רצון לרכוש את הדירה‪ 8‬מצאו כי‬
‫מצבה רעוע‪ 8‬ולטענתם הדבר התגלה להם לאחר שהריהוט שהיה בה פונה‪ .‬במצב זה‪ 8‬ולאחר‬
‫‪7‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫שעמדו על מצבה האמיתי של הדירה ובשל קושי כלכלי הגלום בעסקאות רכישה של שתי‬
‫דירות‪ 8‬החליטו הנתבעים לוותר על העסקה והודיעו לתובעים‪ 8‬כי אין ברצונם לרכוש את‬
‫הדירה נשוא התביעה דנן‪ .‬חיזוק לדברי הנתבעים ניתן למצוא‪ 8‬כך לטענתם‪ 8‬בזיכרון הדברים‬
‫שנעדר כל חתימות שהן‪ 8‬באופן התומך בטענה‪ 8‬כי זיכרון הדברים לא השתכלל לכדי הסכם‪.‬‬
‫‪ .77‬בתצהיר העדות הראשית ‪ 8‬חזרו הנתבעים על האמור בכתב ההגנה לתביעה העיקרית‬
‫ולתביעה שכנגד‪ .‬בתצהיר‪ 8‬נמסר‪ 8‬לראשונה‪ 8‬כי השיחה שיזמה נאווה ובה ביקשה להשתחרר‬
‫מזיכרון הדברים שביניהם משום שמצאה קונה אחר שהיה מוכן לשלם לה סכום גבוה יותר‬
‫מן התמורה שעליה הוסכם ביניהם‪ 8‬ללא תביעות הדדיות‪ 8‬הייתה בנוכחות מר דורון אלחרר‬
‫(להלן‪" :‬דורון")‪ .‬הנתבעים צירפו תצהיר עדות ראשית מטעם דורון‪ 8‬עובד עיריית מגדל‬
‫העמק‪ 8‬ומשמש כ‪"-‬אב‪-‬בית" ב‪"-‬תפוח פיס יערת העמק" במגדל העמק‪ .‬נטען בתצהיר‪ 8‬כי‬
‫עופר היה מנהלו בעבודה של דורון עד לשנת ‪ 87771‬עת שימש עופר כמנהל "תפוח הפיס"‪.‬‬
‫דורון הבהיר‪ 8‬כי אין לו כל עניין בתוצאות ההליך‪ 8‬וכי בינו לבין עופר לא קיימים קשרי‬
‫חברות או יחסי מרות (שכן עופר חדל מלשמש מנהל תפוח הפיס‪ 8‬ועבר לכהן כמנהל בית‬
‫הספר "הארי" במגדל העמק)‪ .‬לעניין סלע המחלוקת בין הצדדים‪ 8‬הצהיר דורון אודות שני‬
‫אירועים שבהם נכח‪ :‬האירוע הראשון ‪" -‬באחד הימים" ביקש עופר מדורון לסור למחלקת‬
‫החינוך בעיריית מגדל העמק ולמסור לגב' אביגיל ויזמן‪ 8‬אשר עבדה במחלקת החינוך‪8‬‬
‫מעטפה סגורה‪ .‬דורון טען בתצהירו‪ 8‬כי שאל את עופר מה פשר המעטפה וזה האחרון השיב‬
‫לו‪ 8‬כי מדובר בזיכרון דברים שחתמו הוא ואשתו עם משפחת ויזמן יום קודם לכן למכירת‬
‫דירתם (סעיף ‪ 1‬לתצהיר)‪ .‬האירוע השני – דורון מסר‪ 8‬כי באחד מימי שישי של חודש יוני‬
‫‪ 87771‬במהלך נסיעה שבה התלווה לעופר‪ 8‬קיבל עופר שיחת טלפון לנייד שלו‪ 8‬בה דיבר עם‬
‫אישה בשם נאווה‪ 8‬זאת באמצעות הדיבורית ברכבו של עופר‪ 8‬ובמהלך השיחה אמרה נאווה‬
‫כי יש לה קונה אשר מוכן לשלם יותר עבור הבית שלה וביקשה להשתחרר מזיכרון הדברים‪8‬‬
‫באופן הדדי‪ .‬באותה שיחה‪ 8‬טען דורון‪ 8‬עופר מסר לנאווה‪ 8‬כי מדובר בצירוף מקרים‪ 8‬מכיוון‬
‫ש זמן קצר לפני כן פנתה אליו משפחת ויזמן ומסרה לו‪ 8‬כי היא אינה מצליחה למכור את‬
‫דירתה‪ .‬עוד נטען‪ 8‬כי עופר הביע את הסכמתו בפני נאווה לשחרור הדדי מכל העסקאות‪.‬‬
‫‪ .71‬בסיכומים‪ 8‬הנתבעים אינם חולקים על כך‪ 8‬כי הם היו מעוניינים ברכישת הדירה של משפחת‬
‫יאמין ואף אישרו כי ביקרו בה מספר פעמים‪ .‬אולם‪ 8‬אין לגזור מכך‪ 8‬לטענתם‪ 8‬כי מדובר‬
‫בהסכם מחייב‪ 8‬שכן ביקורים אלה לא חרגו משלב ניהול המשא ומתן בין הצדדים‪ .‬תימוכין‬
‫למסקנה זו מצאו הנתבעים‪ 8‬לשיטתם‪ 8‬בהעדר חתימתם של עופר ונאווה על זיכרון הדברים‪.‬‬
‫חיזוק לאמור אף נמצא‪ 8‬לשיטת הנתבעים‪ 8‬בעדותה של נאווה עצמה אשר העידה‪ 8‬כי היא לא‬
‫ראתה בזיכרון הדברים כהסכם מחייב (סעיף ‪ 87‬לסיכומים)‪.‬‬
‫‪ .70‬לעניין שאלת גמירות הדעת והמסוימות נטען‪ 8‬כי בענייננו זיכרון הדברים בין משפחת יאמין‬
‫לבין משפחת בן שבת לא נחתם על ידי כל בעלי הזכויות בנכס (שכן שמעון יאמין ומרים בן‬
‫שבת לא חתמו עליו)‪ 8‬נאווה עצמה הודתה בחקירה נגדית‪ 8‬כי היא לא ראתה בזיכרון‬
‫הדברים שנחתם ביניהם חוזה תקף‪ 8‬וכי אף אם נלך אחרי פסיקת בית המשפט הנוטה להקל‬
‫‪8‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫בשנים האחרונות בחשיבות הדרישות הפורמאליות והצורניות‪ 8‬כגון חתימה‪ 8‬כמבחן‬
‫להתקיימותה של גמירת הדעת‪ 8‬עדיין אין מתקיימות בענייננו‪ 8‬כך לשיטת הנתבעים‪ 8‬נסיבות‬
‫חיצוניות‪ 8‬כגון התנהגות הצדדים לאחר סיום המשא ומתן‪ 8‬שמחייבות את המסקנה‪ 8‬כי‬
‫קיימת גמירת דעת בין הצדדים‪ .‬לטענתם‪ 8‬נאווה לא דאגה לכך שגם בעלה יחתום על זיכרון‬
‫הדברים‪ 8‬משמע שהיא בעצמה לא הניחה כי יש בחתימות שלה ושל עופר לבדן כדי לחייב את‬
‫כל הצדדים לעסקה‪ .‬נאווה גם לא טרחה להתרות בנתבעים שהעדר חתימה על זיכרון‬
‫הדברים מהווה הפרה של התחייבויותיהם‪ 8‬אף שהייתה אותה עת מיוצגת ע"י עו"ד‪.‬‬
‫התובעים מעולם לא קיבלו מהנתבעים תמורה כלשהי‪ 8‬אף לא חלקית‪ 8‬בקשר לעסקה‪ .‬ב"כ‬
‫הנתבעים מפנה בסיכומיו לכך‪ 8‬כי על‪-‬פי העדויות שנשמעו‪ 8‬עולה כי הסיבה שבשלה לא רכשו‬
‫התובעים את דירתה של גב' מלול לא הייתה נעוצה בהפרת הנתבעים את עסקת המכר עם‬
‫התובעים‪ 8‬אלא כתוצאה מכך שגב' מלול לא רצתה למכור את ביתה לנאווה‪.‬‬
‫‪ .71‬עוד הפנו הנתבעים בסיכומיהם לסתירות שנפלו‪ 8‬לטענתם‪ 8‬בגרסתה של נאווה לעניין סוגיית‬
‫מועד פינוי הדירה שבה התגוררו התובעים והצורך לעבור להתגורר אצל גיסתה רחל‪ .‬נטען‪8‬‬
‫כי נאווה מסרה בחקירה נגדית תשובות לא ענייניות ונמנעה מהבאת עדים רלוונטיים‬
‫לגרסתה‪ 8‬כגון המשכיר לירון צרפתי‪ .‬הנתבעים טוענים‪ 8‬כי יש בכל אלה כדי לקעקע את‬
‫גרסתה וליטול ממנה את מהימנותה‪.‬‬
‫טענות משפחת בן שבת בהודעה לצד שלישי‬
‫‪ .70‬כאמור‪ 8‬יחד עם כתב ההגנה‪ 8‬הגישו הנתבעים הודעה לצד שלישי כנגד משפחת ויזמן‪.‬‬
‫בהודעה לצד שלישי‪ 8‬נטען כי משפחת ויזמן הפרו את הסכם עם הנתבעים‪ 8‬ובכך גרמו‬
‫להפרת ההסכם בין התובעים לנתבעים‪ .‬עוד נטען‪ 8‬כי משפחת ויזמן היא האחראית לנזקיהם‬
‫של התובעים והנתבעים עקב ההפרות הנטענות‪ .‬אי‪-‬לכך‪ 8‬נטען‪ 8‬כי במידה ויחויבו הנתבעים‬
‫בתביעה העיקרית‪ 8‬מוטלת החובה על הצדדים השלישיים לפצותם ו‪/‬או לשפותם על כל‬
‫סכום שבו יחויבו‪.‬‬
‫טענות משפחת ויזמן בהודעה לצד שלישי‬
‫‪ .87‬נטען‪ 8‬כי עופר הציג למשפחת ויזמן את הדירה בעצמו‪ 8‬כשהוא מציג בפניהם מצג שווא‬
‫כאילו הפטיו מהווה חלק בלתי נפרד מן הדירה ואף טוען‪ 8‬כי היא בחזקתו ובשימושו‬
‫הבלעדיים‪ .‬משפחת ויזמן שיתפו את עופר‪ 8‬כי היה ויירכשו את דירתו‪ 8‬ירחיבו את המטבח‬
‫לכיוון הפטיו‪ .‬משפחת ויזמן טוענת‪ 8‬כי בדיעבד התברר לה‪ 8‬כי עופר מסר לה מידע שגוי‬
‫אודות גודלה של הדירה‪ .‬עוד התברר להם‪ 8‬כי בוצעה תוספת בניה בלתי חוקית בדירה‬
‫בדמות תוספת חדר‪/‬מחסן לדירת הנתבעים‪ .‬נטען‪ 8‬כי משפחת ויזמן הסבירה לעופר‪ 8‬כי יהיה‬
‫בידה לרכוש את דירתו רק לאחר שתימכר דירתם‪ 8‬ובכך תעמוד התמורה שתתקבל ממכירת‬
‫דירתה לטובת רכישת הדירה של עופר‪ 8‬כל זאת בכפוף למכירת הדירה שלה ולחתימה על‬
‫חוזה אצל עורך‪-‬דין‪ .‬כן הוסכם בין הצדדים‪ 8‬כי שווי הדירה עומד על סך ‪.$6618777‬‬
‫‪9‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫‪ .86‬נטען‪ 8‬כי יום לאחר ביקורה של משפחת ויזמן בדירת הנתבעים בתאריך ‪ 860.77.7771‬הוציא‬
‫עופר מסמך שכותרתו "זיכרון דברים"‪ 8‬מילא אותו בכתב ידו תוך השארת שדות נוספים‬
‫ריקים‪ 8‬השאיר את המסמך בחזקתו והבטיח‪ 8‬כי מיד לאחר שיכין העתק ממנו יעבירו‬
‫לעיונה של משפחת ויזמן‪ .‬נטען‪ 8‬כי בפועל עופר לא עשה כן‪ .‬מסמך זה הובא לראשונה לעיונה‬
‫של משפחת ויזמן רק עם הגשת ההודעה לצד ג' נגדם‪ .‬משפחת ויזמן ראתה בזיכרון הדברים‬
‫הנ"ל שלב משלבי המשא ומתן ולא הסכם מחייב‪ 8‬ולראיה ‪ -‬היא לא העבירה כל תשלום‪8‬‬
‫לעופר על חשבון הרכישה‪ .‬חיזוק לטענתה זו‪ 8‬מוצאת משפחת ויזמן אף בזיכרון הדברים‬
‫עצמו‪ 8‬שם נכתב שביום ‪ 77.71.7771‬יחתמו הצדדים על הסכם מכר בפני עורך‪-‬דין‪ .‬לאחר‬
‫מספר שיחות בין הצדדים‪ 8‬פנה עופר למשפחת ויזמן טלפונית‪ 8‬והודיע להם כי הגיעו אליו‬
‫קונים המעוניינים לרכוש את הדירה במחיר יותר גבוה (‪ 8)$6778777‬ומשכך הודיעה לו‬
‫משפחת ויזמן שאין ברצונה לרכוש את דירתו של עופר במחיר העולה על זה שנרשם בזיכרון‬
‫הדברים ביניהם‪ 8‬והותירה בידי עופר את הבחירה להתקשר עם רוכשים פוטנציאליים‬
‫אחרים‪.‬‬
‫‪ .87‬בשלב זה‪ 8‬התנהלו בין עופר לבין משפחת ויזמן מספר שיחות‪ 8‬במהלך אחת מהן הודיע עופר‪8‬‬
‫כי העסקה שכרת לצורך רכישה דירה חלופית לעצמו נכשלה‪ 8‬ומשלא הצליחה משפחת וימן‬
‫בעצמה למכור את דירתה עד לאותו שלב‪ 8‬הסכימו עופר ומשפחת ויזמן על הקפאת המצב‬
‫ביניהם‪ .‬משפחת ויזמן אף הורידה את השלט שנתלה למכירת דירתה‪ .‬המשא ומתן בין‬
‫צדדים אלה‪ 8‬חודש רק כעבור חודשים‪ 8‬בעקבות פנייה יזומה של עופר אל משפחת ויזמן תוך‬
‫שהוא מציע‪ 8‬כי ירכוש בעצמו את דירתה של משפחת ויזמן לצורכי השקעה‪ .‬נטען‪ 8‬כי‬
‫משפחת ויזמן הביעה הסכמתה לכך ואף הסכימה להפחית ממחיר דירתה ‪ .$ 88777‬שבועיים‬
‫לאחר מכן‪ 8‬התקשר עופר אל משפחת ויזמן והודיע על ביטול העסקה עמם‪ 8‬הואיל והעסקה‬
‫שבינו לבין משפחת יאמין נכשלה‪ 8‬בפעם השנייה‪ 8‬ודרכם של שתי המשפחות נשוא ההודעה‬
‫לצד שלישי – ויזמן ובן שבת‪ 8-‬נפרדו‪.‬‬
‫‪ .88‬נטען‪ 8‬כי משפחת ויזמן מעולם לא התנו את עסקת קניית דירתם של הנתבעים עם מכירת‬
‫דירתה שלה או עם עסקאות נוספות אחרות שבין הנתבעים (בן שבת) לבין התובעים (יאמין)‪.‬‬
‫עוד נטען‪ 8‬כי הוסכם בין משפחת ויזמן לבין עופר שתוקף העסקה לרכישת דירתם של‬
‫הנתבעים יינתן רק עם חתימה על הסכם מכר בפני עורך‪-‬דין‪ 8‬הצהרה בפני הרשויות‬
‫המוסמכות‪ 8‬העברת הבעלות וקבלת החזקה בדירה‪ 8‬כל זאת בניגוד לגרסה אותה מסרו‬
‫הנתבעים בכתב ההגנה ובהודעה לצד ג'‪ .‬נטען‪ 8‬כי משפחת ויזמן ועופר חתמו על זיכרון‬
‫הדברים שביניהם‪ 8 8‬שבועות קודם שנחתם זיכרון דברים בין עופר לתובעים‪ 8‬וכי משפחת‬
‫ויזמן מעולם לא נטלה חלק במשא ומתן שהתנהל בין התובעים (יאמין) לנתבעים (בן שבת)‪.‬‬
‫‪ .80‬בפן המשפטי נטען‪ 8‬כי הצדדים‪ 8‬משפחת ויזמן מצד אחד ומשפחת בן שבת‪ 8‬מצד שני‪ 8‬לא‬
‫הגיעו לכדי גמירת דעת להתקשר התקשרות מחייבת‪ 8‬מן הטעם שהמסמך המכונה "זיכרון‬
‫דברי ם" מעולם לא נמסר למשפחת ויזמן‪ 8‬הוא חסר פרטים מהותיים‪ 8‬כגון גוש וחלקה של‬
‫‪11‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫הממכר‪ 8‬לא שולמה כל תמורה כמקדמה לביצוע עסקת המכר‪ 8‬והחשוב מכל שהמועד‬
‫לחתימה על הסכם מכר מחייב בפני עורך‪-‬דין חלף‪ 8‬ללא שנחתם בין הצדדים הסכם שכזה‪8‬‬
‫מכיוון שעופר המשיך לנהל משא‪-‬ומתן עם אחרים לקניית דירה אחרת‪ .‬עוד נטען‪ 8‬כי‬
‫משפחת בן שבת לא פינתה את דירתה במועד שנקבע לכך בזיכרון הדברים ; בזיכרון‬
‫הדברים הצהיר עופר הצהרות שווא ביחס לגודלה של הדירה וכשירות התוספות שבה ;‬
‫ובזיכרון הדברים חסרים הסכומים שיש לשלם לרשויות המוסמכות‪.‬‬
‫התביעה שכנגד של משפחת ויזמן‬
‫‪ .87‬בתביעה שכנגד‪ 8‬נטען כי משפחת עופר הציגה בפניהם מצג שווא לפיו‪ 8‬מדובר בדירה בת ‪7‬‬
‫חדרים‪ 8‬בתוספת מחסן וכי לדירה מוצמד פטיו‪ .‬משפחת ויזמן תכננה להרחיב את המטבח‬
‫לאזור הפטיו‪ .‬אולם‪ 8‬לאחר החתימה על זיכרון הדברים ביניהם‪ 8‬עשתה משפחת ויזמן‬
‫בדיקה בעקבותיה התברר‪ 8‬כי הפטיו אינו חלק מוצמד כדין לדירה‪ 8‬אלא הוא חלק מן‬
‫הרכוש המשותף של הבניין וכי המחסן שנבנה על ידי משפחת עופר‪ 8‬נבנה שלא כדין וללא‬
‫היתר‪ 8‬כפי שעלה מבדיקה שביצעה משפחת ויזמן עם מחלקת הפיקוח בעיריית מגדל העמק‪.‬‬
‫כתוצאה ממצגיה המטעים של משפחת עופר‪ 8‬כאמור‪ 8‬נאלצה משפחת ויזמן לפרסם את‬
‫דירתה למכירה ולשאת בעלויות הפרסום ובדיקת הממכר ע"י רוכשים פוטנציאליים‪ .‬נטען‪8‬‬
‫כי משפחת עופר הפרה כלפיה את הוראות סעיפים ‪ 68 867‬ו‪ 60-‬לחוק החוזים‪ 8‬ולפיכך זכאית‬
‫משפחת ויזמן לפיצויים בגין הנזקים שנגרמו לה‪ 8‬לטענתה‪ 8‬ואלה שנקבעו בזיכרון הדברים‬
‫ביניהם‪ .‬מדובר בנזק ישיר בסך ‪ ₪ 777‬עבור הוצאות פרסום למכירת הדירה של משפחת‬
‫וזימן‪ 8‬פיצוי מוסכם בסך ‪ 8$668177‬כפי שנקבע בזיכרון הדברים שביניהם וכן פיצוי בגין נזק‬
‫כללי‪.‬‬
‫‪ .81‬בתצהיר העדות הראשית‪ 8‬חזרה משפחת ויזמן על טענותיה‪ 8‬כפי שפורטו לעיל‪ .‬לתצהירה‪8‬‬
‫צירפה משפחת ויזמן פקס ממשרד עו"ד אילן וקנין בצירוף הערה מעירית מגדל העמק‪-‬‬
‫מחלקת אכיפה ופיקוח‪ -‬על מחסן בבניה בלתי חוקית בדירתם של הנתבעים‪/‬שולחי ההודעה‬
‫לצד שלישי (סעיפים ‪ 87‬ו‪ 80 -‬לתצהיר)‪.‬‬
‫‪ .80‬בכתב ההגנה לתביעה שכנגד‪ 8‬טענה משפחת בן שבת‪ 8‬כי הפטיו הוצג בפני משפחת ויזמן‬
‫כחלק מן הרכוש המשותף‪ 8‬תוך הדגשת יתרונות השימוש שנעשו בו ע"י משפחת בן שבת ‪8‬‬
‫משום שדירתה היא הקרובה ביותר אליו מבין כל הדירות בבניין‪ .‬באשר לעניין תוספת‬
‫הבנייה‪ 8‬נטען כי היא נעשתה בהיתר מהוועדה המקומית לתכנון ובניה של עיריית מגדל‬
‫העמק ביום ‪ 867.78.7776‬היינו ‪ 7‬שנים לפני ניהול המשא ומתן בין משפחת בן שבת למשפחת‬
‫ויזמן‪ .‬לצורך כך‪ 8‬צירפה משפחת בן שבת העתק מהיתר הבניה והתוכניות‪ .‬לעניין זיכרון‬
‫הדברים שנערך בין משפחת בן שבת למשפחת ויזמן‪ 8‬נטען כי הוא מולא על ידי שני הצדדים‬
‫ונחתם לאחר שמולאו כל פרטיו‪ 8‬ולאחר שמשפחת ויזמן ביקרה ‪ 8‬פעמים בדירה‪ .‬עוד טענה‬
‫‪11‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫משפחת בן שבת‪ 8‬כי זיכרון דברים נמסר לגב' ויזמן אביגיל על ידי דורון‪ .‬כן חזרה משפחת בן‬
‫שבת על טענותיה‪ 8‬כפי שבאו בהודעה לצד ג' שהגישו כנגד משפחת ויזמן‪.‬‬
‫‪ .81‬בתצהיר העדות הראשית מסרה משפחת בן שבת‪ 8‬כי המחסן עליו מדובר‪ 8‬עשוי מפלסטיק‬
‫(של חברת כתר) שאינו מחובר חיבור קבע לרצפה וניתן לפירוק בכל רגע נתון‪ .‬נטען כי‬
‫המחסן נרכש ע"י משפחת בן שבת בתאריך ‪ 870.76.7770‬ללא כל קשר לתקופה בה התנהל‬
‫המשא ומתן בין הצדדים וצורפו אישורים על רכישת המחסן ותמונות ממנו (נספחים ד' ו‪-‬ה'‬
‫לתצהירים)‪.‬‬
‫‪ .80‬בסיכומים של משפחת בן שבת‪ 8‬נטען‪ 8‬כי בעדויות שנשמעו‪ 8‬שלושת טענות ההגנה של‬
‫הצדדים השלישיים קרסו כליל‪ :‬בקשר לטענה הראשונה של תוספת בניה בלתי חוקית‪8‬‬
‫נמצא כי הצדדים השלישיים זנחו טענה זו ובחרו למחוק אותה מתצהיריהם‪ 8‬זאת לאחר‬
‫שמשפחת בן שבת צירפה היתר בניה כדין שהתקבל עוד בשנת ‪ .7776‬עוד הודתה הצד‬
‫השלישי מס' ‪ 87‬גב' אביגיל ויזמן‪ 8‬בפה מלא‪ 8‬בחקירתה הנגדית‪ 8‬כי תוספת הבניה של החדר‬
‫נעשתה בהיתר‪ .‬לעניין הטענה השנייה‪ 8‬לפיה בדירתה של משפחת בן שבת היה מחסן שלא‬
‫קיבל היתר בניה‪ 8‬נמצ א כי עדותו של מר ברוך סמילגה‪ 8‬מוועדת התכנון והבניה‪ 8‬שהוזמן‬
‫למתן עדות בביהמ"ש ע"י משפחת ויזמן‪ 8‬תומכת דווקא בטענת משפחת בן שבת‪ 8‬לפיה‬
‫המחסן נבנה לאחר כישלון העסקאות בשנת ‪ 7770‬ולא בשנת ‪ 87771‬ומכל מקום המחסן לא‬
‫היווה מכשול בפני ביצוע העסקה בין משפחת בן שבת לבין משפחת ויזמן‪ 8‬ולא היה בעצם‬
‫הימצאותו בדירה של משפחת בן שבת משום סיבה לשחרור הצדדים השלישיים‬
‫מהתחייבותם על פי ההסכם‪ 8‬באם השתכלל‪ .‬באשר לפטיו‪ 8‬נטען כי העדויות שנשמעו‬
‫מחזקות דווקא את טענתה של משפחת בן שבת‪ 8‬כי היא מעולם לא הציגה את הפטיו כחלק‬
‫מן הדירה שבבעלותם‪ 8‬אלא לכל היותר כחלק שבו הם עשו שימוש לפי רשות שנתקבלה‬
‫מיתר דיירים הבניין בו היא מתגוררת‪.‬‬
‫‪ .07‬בסיכומים של משפחת ויזמן‪ 8‬נטען כי יש לראות בזיכרון הדברים בין משפחת יאמין לבין‬
‫משפחת בן שבת כשלב במשא ומתן שניהלו ביניהם ולא כהסכם מחייב‪ 8‬הואיל ולשיטתם‪8‬‬
‫לא כל הצדדים חתומים עליו; לא נעשה ניסיון כלשהו להביא את כל הצדדים לחתימה עליו‬
‫לאחר מכן; לא ניתנה כל תמורה שמהווה יסוד מהותי בגמירת דעתם של הצדדים; לא נעשו‬
‫ניסיונות לקבלתה; כמו כן לא נחתם הסכם מכר בפני עורך דין כפי שקבעו הצדדים לעשות‬
‫זאת בזיכרון הדברים עצמו‪ .‬כן נטען‪ 8‬כי לא עלה בידי נאווה להוכיח את קיומו של קשר‬
‫סיבתי בין הנזק שנטען כי נגרם לה לעניין הפרשי דמי שכירות‪ 8‬לבין האירוע הנטען‪ 8‬מה גם‬
‫שיש לייחס לה אשם תורם בשיעור ‪( 677%‬סעיף ‪ 8.71‬עד ‪ 8.87‬לסיכומים)‪ .‬כן ביקשה‬
‫משפחת ויזמן לדחות את הפיצוי שדרשה משפחת יאמין לעניין ההובלה והאחסון ולעניין‬
‫הותרתם מחוסרי קורת גג לאחר כישלון עסקת המכר (כאמור ומפורט בסעיפים ‪ 8.88‬עד‬
‫‪ 8.81‬לסיכומים)‪ .‬משפחת ויזמן אף הדגישה בסיכומיה את עניין הסתירות שנטען‪ 8‬כי עלו‬
‫‪12‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫בעדותה ובגרסאות השונות שמסרה נאווה לעניין רצונה במכירת הדירה (כאמור בסעיפים‬
‫‪ 8.80‬עד ‪ 8.80‬לסיכומים)‪ 8‬וההשלכה שיש לכך על מהימנותה‪.‬‬
‫‪ .06‬לעניין ההודעה לצדדים שלישיים‪ 8‬חזרה בה משפחת ויזמן בסיכומיה מן הטענה‪ 8‬כי זיכרון‬
‫הדברים בינה לבין משפחת בן שבת אינו מהווה הסכם מחייב (סעיף ‪ 0.0‬לסיכומים)‪ 8‬אך‬
‫טענה כי הפרתו רובצת לפתחה של משפחת בן שבת‪ .‬בסיכומיה‪ 8‬חזרה משפחת ויזמן על יתר‬
‫טענותיה שבהודעה לצד ג' ובתצהירים ובתמצית האומר‪ 8‬נטען כי ההסכם בין משפחת יאמין‬
‫לבן שבת הופר על ידי האחרונה‪ 8‬עת ביקשה להשתחרר מן ההסכם שנכרת ביניהן ולעניין זה‬
‫מפנה משפחת ויזמן למכתבו של עו"ד שרם אל משפחת יאמין מיום ‪( 70.70.7771‬להרחבה‬
‫ראו סעיפים ‪ 0.70‬עד ‪ 0.01‬לסיכומים)‪ .‬דבריו של עו"ד שרם לא נסתרו ע"י משפחת בן שבת‬
‫בכך שהיא נמנעה מלזמן אותו למתן עדות בביהמ"ש‪.‬‬
‫הערות דיוניות‬
‫‪.I‬‬
‫ב"כ הצדדים‪ 8‬וויתרו בהסכמה על חקירתו של התובע מס' ‪ 87‬יאמין שמעון‪ 8‬מבלי שהדבר‬
‫יתפרש כהסכמה לאמור בתצהירו ומבלי שהדבר ימנע את חקירתה של מרים‪ .‬בנוסף‪8‬‬
‫הוסכם בין ב"כ הצדדים‪ 8‬כי התובעים יוותרו על זימונו של המתווך פחימה יעקב‪ 8‬בכפוף‬
‫לכך שב"כ הנתבעים יזמן אותו כעד הגנה מטעמו‪ .‬כן וויתרו ב"כ הצדדים‪ 8‬בהסכמה‪ 8‬על‬
‫חקירתו של צד ג' ‪ 86‬ויזמן מאיר‪ 8‬מבלי שהדבר ישמש ראיה כנגדם‪ 8‬ותחת זאת נשמעה‬
‫עדותה של צד ג' ‪ 8 7‬ויזמן אביגיל‪ .‬עם סיום שמיעת עדויות התביעה‪ 8‬נקבע התיק להמשך‬
‫ישיבת הוכחות‪ 8‬לה הוריתי על זימונם של המתווך יעקב פחימה‪ 8‬ברוך סמילגה‪ -‬המפקח‬
‫ובודק התוכניות מטעם ועדת התכנון והבניה בעירית מגדל העמק‪ 8‬וכן עו"ד אורי שרם‬
‫שערך את המכתב מתאריך ‪ 870.70.71‬בו ייצג את משפחת בן שבת‪ .‬אציין‪ 8‬כי לישיבה זו‬
‫לא התייצב עו"ד שרם‪ 8‬חרף זימונו כדין‪ .‬בין באי‪-‬כוח הצדדים‪ 8‬לא הייתה כל מחלוקת‪8‬‬
‫כי אביו של בן שבת עופר נפטר בתאריך ‪ 60.71.71‬בהתאם לצו ירושה שהוצג בישיבה‬
‫מתאריך ‪( 76.66.7770‬עמ' ‪ 07‬לפרוטוקול‪ 8‬ש' ‪ .)77‬כן נשמעו בפניי עדויותיהם של הגב'‬
‫מלול‪ 8‬מר אלחנן והמתווך יעקב כעדי הגנה מטעם משפחת בן שבת‪ .‬כן נשמעה עדותו של‬
‫המפקח‪ 8‬סמילגה‪ 8‬כעד הגנה מטעם הצדדים השלישיים‪ .‬מטעם התובעת‪ 8‬הובאה לעדות‬
‫גיסתה רחל‪ .‬בנוסף לשמיעת העדויות האמורות‪ 8‬הגישו הצדדים מוצגים כלהלן‪ :‬מודעת‬
‫פרסום באתר יד שנייה ביחס לדירתה של נאווה (מוצג נ‪ 8)6/‬כן צורף חוזה החכירה לדירת‬
‫משפחת בן שבת (מוצג נ‪.)7/‬‬
‫‪.II‬‬
‫בתום ישיבת ההוכחות האחרונה בתיק‪ 8‬נתתי צו המורה לעו"ד שרם להמציא אישור‬
‫המסירה למכתבו ביום ‪ 70.70.71‬המופנה אל הצדדים השלישיים‪ 8‬לרבות פירוט לגבי אופן‬
‫משלוח המכתב‪ .‬הודעה‪ 8‬כאמור‪ 8‬הוגשה על ידי עו"ד שרם‪ 8‬ממנה עולה כי המכתב חזר‬
‫מסיבה "לא נדרש"‪.‬‬
‫‪13‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫‪ .III‬לאחר ‪ 8‬ישיבות הוכחות שהתקיימו בתיק דנן‪ 8‬הגישו כל הצדדים סיכומים בכתב‪ .‬כן‪8‬‬
‫הוגשו סיכומי תשובה על ידי התובעים והנתבעים‪ 8‬כל אחד בנפרד‪ .‬לאחר שהונחו כל‬
‫הסיכומים בפניי‪ 8‬נדרשת אני עתה להכריע במחלוקת נשוא פרשה זו‪ .‬יוער‪ 8‬כי אחרון‬
‫הסיכומים הוגש בזמן ששהיתי בחופשת לידה‪ 8‬ולכן נדחתה מלאכת כתיבת פסק הדין‬
‫בתיק דנן לאחר שובי מחופשת הלידה‪ 8‬כאמור‪.‬‬
‫הפלוגתאות‬
‫‪ .07‬המחלוקת בין הצדדים נטושה סביב השאלות הבאות‪:‬‬
‫‪.I‬‬
‫מהו תוקפו המשפטי של זיכרון הדברים שנחתם בין משפחת יאמין לבין משפחת בן‬
‫שבת; האם מדובר בשלב משלבי המשא ומתן לפני חתימתו של הסכם מכר מחייב בין‬
‫הצדדים‪ 8‬כטענת הנתבעים‪ 8‬או שמא מדובר בהסכם מכר מחייב לכל דבר ועניין‪ 8‬כטענת‬
‫התובעים‪ .‬במידה והתשובה לשאלה זו הינה בחיוב‪ 8‬יש לבדוק האם ההסכם הופר‪8‬‬
‫ואם כן ‪ -‬על ידי מי ‪ 8‬והאם זכאים התובעים לפיצוי עקב ההפרה‪ 8‬ומהו שיעורו‪.‬‬
‫‪.II‬‬
‫האם מדובר בעסקאות שלובות או מותנות (עסקת שרשרת) דהיינו‪ 8‬די באי‬
‫התקיימותה של עסקה אחת מבין העסקאות על מנת לגרום לביטולה של העסקה‬
‫האחרת‪ 8‬והאם משפחת בן שבת זכאית לפיצוי או לשיפוי ממשפחת ויזמן‪.‬‬
‫‪ .III‬באשר לתביעה שכנגד‪ 8‬יש לבחון מי הוא הגורם שהפר את זיכרון הדברים בין משפחת‬
‫בן שבת למשפחת ויזמן‪ .‬האם הטענה‪ 8‬לפיה משפחת בן שבת הציגה מצג שווא רשלני‬
‫בפני משפחת ויזמן ובכך גרמה למשפחת ויזמן לחתום על זיכרון הדברים‪ 8‬הוכחה‪.‬‬
‫אדון בשאלות שבמחלוקת לפי סדרן‪.‬‬
‫האם זיכרון הדברים בין משפחת יאמין למשפחת בן שבת השתכלל לכדי הסכם מכר מחייב?‬
‫‪ .08‬כפי שנפסק לא אחת‪ 8‬מסמך שכותרתו "זיכרון דברים" יכול‪ 8‬בנסיבות מסוימות‪ 8‬להיות‬
‫הסכם מחייב בפני עצמו‪ 8‬ובנסיבות אחרות עשוי הוא לשמש אך "חומר גולמי" וחלק ממשא‬
‫ומתן לכריתת חוזה מחייב (ע"א ‪ 0608/71‬מנחם עדני נ' מרדכי דוד (‪ )7767‬והאזכורים שם;‬
‫ע"א ‪ 7887/78‬רמות ארזים‪ 8‬חברה לבנייה והשקעות בע"מ נ' שירן‪ 8‬פ"ד נט (‪080 8086 )6‬‬
‫(‪ ;)7770‬ע"א ‪ 671/00‬רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ‪ 8‬פ"ד לג (‪ .))6000( 711 8716 )7‬כדי‬
‫שזיכרון דברים ייחשב להסכם מחייב‪ 8‬עליו להעיד על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר‬
‫בחוזה ולהיות מסוים די צורכו‪ .‬דרישה נוספת‪ 8‬ייחודית לעסקאות במקרקעין‪ 8‬היא כי‬
‫המסמך יעמוד בדרישת הכתב הקבועה בסעיף ‪ 1‬לחוק המקרקעין (ראו ‪ :‬גבריאלה שלו‪ 8‬דיני‬
‫חוזים‪ -‬החלק הכללי‪ 8‬לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (‪ 8)7777‬עמ' ‪;617-611‬‬
‫דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים (‪ 8)6006‬עמ' ‪ .)706-700‬אם נתקיימו בו במסמך כל אלה‪ 8‬אף‬
‫קיומה של הסכמה בדבר חתימת חוזה עתידי‪ 8‬לא תשלול את תוקפו (ע"א ‪ 8771/01‬כהן נ'‬
‫‪14‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫ירמיהו ((‪ 8))61.67.7776‬שכן אף העובדה כי המסמך אינו חותם את המשא‪-‬ומתן‪ 8‬וכי‬
‫הצדדים מתכוונים לערוך בהמשך חוזה פורמאלי מפורט וסופי‪ 8‬אינה שוללת מניה וביה מן‬
‫ההסכם המוקדם את תוקפו המחייב‪ .‬אכן‪ 8‬השאלה האם זיכרון הדברים התגבש לכלל‬
‫הסכם מחייב‪ 8‬אינה תמיד פשוטה‪ 8‬והיא מוכרעת בכל מקרה ומקרה על פי נסיבותיו (ראו‪8‬‬
‫עניין ירמיהו)‪.‬‬
‫‪ .00‬מבחן גמירות הדעת‪ :‬התנאי המרכזי העומד ביסוד קיומו של חוזה הוא הדרישה למפגש‬
‫רצונות בין הצדדים ולקיומה של הסכמה הדדית ביניהם להתקשר בהסכם מחייב‪ 8‬שבאה‬
‫לידי ביטוי ביסוד גמירת הדעת‪ .‬המבחן לגמירת דעתם של הצדדים הינו מבחן אובייקטיבי‬
‫הנלמד מאמות מידה חיצוניות‪ 8‬וכולל את נסיבות העניין‪ 8‬התנהגות הצדדים ואמירותיהם‬
‫לפני ואחרי כתיבת המסמך וכן את תוכן המסמך עצמו (ראו עניין מנחם והאזכורים שם)‪.‬‬
‫מבחן אובייקטיבי‪-‬היינו השאלה תהיה האם בנסיבות כגון אלה היה אדם סביר לומד מן‬
‫ההצעה שהופנתה אליו על כוונה ליצור יחסים משפטיים (ע"א ‪ 007/07‬זנדבנק נ' דנציגר‪ 8‬פ"ד‬
‫ל (‪ .))6001( 710 8717 )7‬נפסק‪ -‬גמירות דעת תתקיים כאשר הצדדים התכוונו להתקשר זה‬
‫עם זה בחוזה המסוים וכאשר התרחש מפגש רצונות בין הצדדים‪ .‬הסכם יחייב את הצדדים‬
‫רק כאשר הם התכוונו‪ -‬על פי מבחן אובייקטיבי‪ -‬שהוא יחייב אותם (ג' שלו‪ 8‬בעמ' ‪ .)18‬מבחן‬
‫גמירות הדעת‪ 8‬אם כן‪ 8‬הוא מבחן חיצוני של ההצהרה ולא מבחן פנימי של הכוונה (ראו‪ 8‬ע"א‬
‫‪ 7887/78‬רמות ארזים‪ 8‬חברה לבנייה והשקעות בע"מ הנ"ל; ע"א ‪ 177/10‬חושנג'י נ' אמגר‪8‬‬
‫פ"ד מו (‪ .)700 8711 )6‬כך נפסק בעניין רמות ארזים‪ 8‬כי "גם העובדה שישנן ראיות‪8‬‬
‫המצביעות על‪-‬כך שבמועד מאוחר למועד החתימה על זיכרון הדברים ראו הצדדים את‬
‫זכרון הדברים כמחייב‪ 8‬אינה מצביעה בהכרח על כך שבמועד החתימה עצמו ראו הצדדים‬
‫את זיכרון הדברים כמחייב‪ .‬עלינו לבחון את גמירות הדעת של הצדדים במועד החתימה"‬
‫(ההדגשה שלי‪ 8‬ש‪.‬נ)‪ .‬השאלה אם התכוונו הצדדים להתחייב בזיכרון הדברים מוכרעת‬
‫בראש ובראשונה על פי נוסחו של זיכרון הדברים עצמו‪ 8‬במקרים שבהם למשל מציינים‬
‫הצדדים מפורשות כי זיכרון הדברים מחייב‪ 8‬וכי הוא מהווה חוזה לכל דבר ועניין‪.‬‬
‫‪ .07‬מבחן המסויימות‪ :‬בעניין זה נפסק בע"א ‪ 107/11‬בוטקובסקי נ' גת‪ 8‬פ"ד מד (‪ 70 )6‬כדלקמן‪:‬‬
‫"מבחן תכונותיו של ההסכם המוקדם מעמידנו‪ 8‬בראש ובראשונה‪ 8‬על מידת ה"מסוימות"‬
‫שבו‪ .‬בהקשר זה‪ 8‬הינה‪ :‬האם ההסכם‪ 8‬כמות שהוא‪ 8‬מכיל את כל התנאים ההכרחיים‬
‫להתקשרות מן הסוג הנדון בו? אך מתן תשובה חיובית לשאלה זו עשוי‪ 8‬בדרך כלל‪ 8‬להעיד‬
‫גם על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר התקשרות מחייבת‪ .‬לגיבושה של מסקנה סופית‪8‬‬
‫בדבר קיומה של גמירת דעת הננו נזקקים גם לבחינת נסיבות כריתתו של ההסכם המוקדם‬
‫ולבירור הזיקה אשר בינו ובין החוזה המיועד‪ .‬השאלה בהקשר זה הינה‪ :‬האם ניתן לומר‪ 8‬כי‬
‫חרף הסכמתם לחתום על חוזה‪ 8‬נמנו הצדדים וגמרו להתקשר זה עם זה התקשרות חוזית‬
‫מחייבת‪ 8‬על יסודה של אותה הסכמה שכבר קיבלה את ביטויה בהסכם המוקדם‪ .‬ודומה‬
‫שכל הטעון הסבר אודות בסיסם העיוני של מבחנים אלה ואודות יישומם המעשי‪ -‬ביחס‬
‫להסכמים מוקדמים בכלל וביחס להסכמים מוקדמים שעניינם עסקה במקרקעין בפרט‪-‬‬
‫‪15‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫כבר הוסבר בפסיקה הסבר היטב (עניין רבינאי)‪ .‬עם זאת‪ 8‬יש להזכיר את צדה הדיוני‬
‫הראייתי של הסוגיה‪ :‬צדדים‪ 8‬העורכים הסכם מוקדם ומסכימים לחתום גם על חוזה‪8‬‬
‫מוחזקים כמי שלא ראו בהסכם המוקדם בסיס להתקשרות מחייבת‪ 8‬אך חזקה זו ניתנת‬
‫לסתירה ‪ 8‬אם מוכח באופן ברור שכוונת הצדדים הייתה להתקשר באופן מחייב אף בלא‬
‫לחתום על החוזה (ע"א ‪ 077/07‬אברמוב נ' נר‪ 8‬פ"ד כז (‪ ;001 )7‬ע"א ‪ 006/07‬שוילי נ' י'‬
‫זילברברג‪ 8‬פ"ד לא (‪ ;817 )8‬ע"א ‪ 111/07‬לנדמן נ' קפלן‪ 8‬פ"ד לב (‪ .)601 )6‬בעצם ההסכמה‬
‫לחתום על חוזה אין כדי לשלול את האפשרות‪ 8‬שהחוזה השתכלל עוד בשלב עריכתו של‬
‫ההסכם המוקדם‪ .‬וההוכחה הנדרשת לחיובה של האפשרות האמורה‪ -‬כעולה מדברי השופט‬
‫ח' כהן‪ 8‬בע"א ‪ 100/10‬הנ"ל‪ 8‬צריכה ללמד‪ 8‬כי החוזה המיועד לא נדרש לצדדים אלא "כדי‬
‫לשים חותם פורמלי על עיסקתם המוגמרת בלאו הכי‪ ."..‬כך למשל‪" 8‬במקום שהצדדים‬
‫קבעו את עיקרי היסודות לעסקה שביניהם בזיכרון הדברים עצמו‪ 8‬ניתן להניח כי כוונתם‬
‫היתה להגיע לכדי קשר משפטי מחייב ואין להניח כי התכוונו רק לשלב ביניים במשא ומתן‬
‫ביניהם"‪.‬‬
‫‪ .01‬לעניין יסוד המסוימות כמו גם לעניין דרישת הכתב הכרוכה בה בעסקאות מקרקעין‪ 8‬נפסק‬
‫בעבר כי נדרש שהפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים וכתובים‪ .‬פרטים‬
‫אלה "כוללים ‪ ...‬דברים הכרחיים‪ 8‬כגון‪ :‬שמות הצדדים‪ 8‬מהות הנכס‪ 8‬מהות העסקה‪8‬‬
‫המחיר‪ 8‬זמני התשלום‪ 8‬הוצאות ומסים‪ 8‬אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק ‪( "...‬ע"א‬
‫‪ 100/08‬קפולסקי נ' גני גולן בע"מ‪ 8‬פ"ד כח (‪ .))6000( 701 8706 )7‬דרישה זו נובעת מן התפיסה‬
‫הבסיסית שאין חוזה יכול להתגבש אלא כאשר הצדדים מסכימים על מסגרתו ועל העניינים‬
‫החיוניים והמהותיים שבו‪ .‬ברם‪ 8‬עם השנים רוככה הדרישה בפסיקה‪ 8‬אשר הכירה בהסכם‬
‫כבעל מסוימות מספקת גם כאשר לא ניתן היה לראות בו את "התנאים החיוניים לעסקה"‪8‬‬
‫וזאת כאשר פרטים אלו ניתנים להשלמה לפי הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל (ע"א‬
‫‪ 107/11‬בוטקובסקי נ' גת‪ 8‬פ"ד מד (‪ .)6010( 11 870 )6‬השלמה‪ 8‬כאמור‪ 8‬לא תיעשה כאשר בין‬
‫הצדדים קיימת אי‪-‬הסכמה מפורשת או משתמעת לגבי אותם פרטים חסרים (ע"א ‪8817/00‬‬
‫תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן‪ 8‬פ"ד נב (‪.))6001( 117 8108 )0‬‬
‫‪ .00‬הדרישה של החוק‪ 8‬לפיה על ההצעה להיות מסוימת‪ 8‬טומנת בחובה יסוד פוזיטיבי‪ 8‬הוא‬
‫עניין הבהירות הנדרשת‪ 8‬אך משתמע ממנה גם כי אין צורך שיהיו בהצעה כל הפרטים‬
‫הצריכים לעניין‪ 8‬עד לאחרון שבהם‪ .‬אמת המידה אינה בכך שהפירוט יהיה כלול השלמות‪-‬‬
‫אלא בכך שמתוך אותו פירוט המובא בהצעה‪ 8‬ניתן יהיה להסיק בבירור על מהותה ותחומיה‬
‫של העסקה וזו משמעותה של האמירה‪ 8‬לפיה על ההצעה להיות "מסויימת" (ע"א ‪007/07‬‬
‫הנ"ל)‪ .‬אם חסרים פרטים כלשהם בהצעה‪ -‬תישאל השאלה מה טיבם‪ .‬האם הם מסוג‬
‫הפרטים שהעדרם הופך את ההצעה לבלתי‪-‬שלמה ובלתי‪-‬מגובשת או שמא מדובר באותה‬
‫מערכת של נתונים‪ 8‬לגביה צפה המחוקק מראש שלא יפורט בחוזה מתוך סיבה זו או אחרת‬
‫וראה לקבוע בחוק החרות מה ההוראה שתחול אוטומטית ומכוח החוק‪ 8‬אם לא הוסכם‬
‫אחרת בין הצדדים ‪.‬‬
‫‪16‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫‪ .01‬שני התנאים המצטברים הנדרשים להתגבשות הסכם מחייב‪ -‬גמירת דעת ומסוימות‪ -‬הינם‬
‫תנאים נפרדים‪ 8‬אך קיימים ביניהם קשרי גומלין חזקים (עניין מנחם וההפניות שם)‪.‬‬
‫לעתים‪ 8‬העדר חזקה על גמירת דעת נתפשת כפיצוי על מסוימות חסרה או פגומה‪ .‬מנגד‪8‬‬
‫העדר מסוימות – בדגש על היעדר הסכמה לגבי פרט עיקרי‪ -‬עשוי להעיד על פגם בגמירת‬
‫דעתם של הצדדים‪ .‬לעניין זה יפים דבריהם של פרופ' ד' פרידמן ופרופ' נ' כהן‪:‬‬
‫"אם מסכימים הצדדים כי עליהם להגיע להסכמה לגבי פרט עיקרי‪ 8‬קיימת‬
‫הנחה כי לא נכרת חוזה‪ 8‬שכן העדרו של הפרט העיקרי וחשיפתו של רצון‬
‫להגיע להסכמה קונקרטית לגביו‪ 8‬מונעים שכלולו של חוזה‪ .‬ההנחה היא כי‬
‫ההסכם להסכים לגבי הפרט העיקרי מהווה תנאי לכריתתו של חוזה מחייב‬
‫בין הצדדים‪ 8‬אפילו לא נתגלעה מחלוקת לגביו בעת עריכתו של ההסכם‬
‫הראשוני"‪.‬‬
‫‪ .00‬כאמור‪ 8‬התנהגותם של הצדדים לאחר גיבושו של מסמך הבנות מוקדם יכולה ללמד האם‬
‫"בזמן אמת" כוונתם הייתה להתקשר בהסכם מחייב‪ 8‬אם לאו (ע"א ‪ 7887/78‬רמות ארזים‪8‬‬
‫חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' שירן (‪.))7770‬‬
‫‪ .77‬נוכח קשרי הגומלין שבין שני יסודות אלה‪ 8‬עלינו לבחון את התקיימותם במקרה שלפנינו‪.‬‬
‫כדי לקבוע מה מעמדו של המסמך נשוא התביעה העיקרית יש לבדוק את כוונת הצדדים‬
‫בהתאם לעקרונות ולכללים שנקבעו בפסיקה‪ .‬בהפעילי את המבחנים הנ"ל לנסיבות המקרה‬
‫שלפנינו‪ 8‬ולאחר שבחנתי את כוונת הצדדים מזיכרון הדברים ומהנסיבות שאפפו את‬
‫עריכתו‪ 8‬מגיעה אני למסקנה כי בחתימתם של משפחת יאמין ובן שבת על זיכרון הדברים‪8‬‬
‫התכוונו להתקשר בהסכם מחייב‪ 8‬ואבהיר‪.‬‬
‫‪ .76‬גמירות דעת‪:‬‬
‫‪ .I‬נקודת המוצא במסע לאיתור כוונת הצדדים בעניין שלפנינו היא לשון זיכרון הדברים‪.‬‬
‫לדידי‪ 8‬מלשון זיכרון הדברים ניתן ללמוד‪ 8‬כי כוונת הצדדים הייתה לכונן קשר מחייב חוזי‬
‫עם חתימתו‪ .‬כך‪ 8‬נאמר בזיכרון הדברים‪ 8‬כי צד א' "מוכר" לצד ב' וצד ב' "קונה מצד א'‬
‫(סעיף ‪ 0‬לזיכרון הדברים)‪ .‬בסעיף ‪ 67‬לזיכרון הדברים‪ 8‬כינו הצדדים את זיכרון הדברים‬
‫שביניהם כהסכם וקבעו‪ 8‬כי "הסכם זה הוא סופי ומחייב ובלתי חוזר"‪ .‬בנוסף לאמור‪ 8‬הוסף‬
‫סעיף פיצויים מוסכמים למקרה של הפרת זיכרון הדברים‪.‬‬
‫‪ .II‬על גמירות הדעת בין הצדדים ניתן ללמוד גם מהעדויות של נאווה‪ 8‬המתווך יעקב‬
‫והנתבעים בעצמם‪ .‬בחינת מכלול הראיות ועדויות הצדדים מביאני למסקנה‪ 8‬לפיה נתנו‬
‫‪17‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫הצדדים את דעתם הברורה והמפורשת לעסקת המכר ביניהם‪ 8‬חוו את דעתם לכל‬
‫המרכיבים הבסיסים העומדים ביסודה של עסקת מכר דירה‪ 8‬והותירו את החתימה על חוזה‬
‫המכר בפני עורך דין אך כאקט טכני פורמאלי גרידא‪ .‬על כך העידה נאווה בפניי‪:‬‬
‫"ש‪ .‬למה היה צריך חוזה‪.‬‬
‫ת‪ .‬מן הסתם זה הסכם מכר‪ .‬זיכרון הדברים לא תופס כמו הסכם מכר‪ .‬עו"ד‬
‫נותן את הטופ בחתימה ולא המתווך‪ .‬עו"ד עושה את כל הפרוצדורה ואת כל‬
‫הניירת של הבית‪.‬‬
‫ש‪ .‬את אומרת בעצם שחוזה של עסקאות בתים עושים אצל עו"ד‪.‬‬
‫ת‪ .‬יש אפשרות גם בלי מתווך לעשות ישירות אצל עו"ד וברגע שמעורב‬
‫מתווך אז הוא מגלגל את הדברים עד לחתימת החוזה אצל עו"ד ( עמ' ‪ 0‬ש'‬
‫‪.)0-0‬‬
‫נאווה חזרה ומסרה בעדותה‪ 8‬כי מדובר בזכרון דברים מחייב‪ 8‬כך הייתה כוונת הצדדים‪ 8‬וכי‬
‫הצדדים פירטו בזכרון הדברים עצמו את התנאים המהותיים לעסקה שלגביה הייתה‬
‫הסכמה‪ 8‬זאת מתוך כו ונה ברורה שהעסקה תצא מן הכוח אל הפועל‪ .‬עוד הדגישה נאווה‬
‫בעדותה‪ 8‬כי החתימה על חוזה מכר בפני עו"ד אינה אלא שלב פורמלי בלבד‪ 8‬וכלשונה‪:‬‬
‫"ש‪ .‬קודם אמרת שהסכם זה מה שנחתם על ידי עו"ד‪.‬‬
‫ת‪ .‬כן‪ .‬זיכרון הדברים ניתן לעשות אצל מתווך‪ .‬הסכם מכר לרכישת דירה‬
‫או מכירה‪ 8‬חייב להיות מוצג על ידי עו"ד‪ .‬ההסכם נעשה ויש חלוקת‬
‫תשלומים ובשבילי הוא הסכם לכל דבר‪ .‬הטופ הוא שהעו"ד צריך לתת‬
‫את החתימה שלו"‪( .‬עמ' ‪ 866‬ש' ‪.)61-60‬‬
‫כן העידה נאווה‪ 8‬כי ‪:‬‬
‫"ש‪ .‬אני מפנה אותך לסעיף ‪ 72‬לתצהיר‪ 8‬איפה את מוציאה לבן שבת‬
‫מכתב שאומר לו שהוא מחויב לעסקה הזאת‪.‬‬
‫ת‪ .‬לא הוצאתי מכתב‪ 8‬אני חושבת שאם יש הסכם הוא מחויב לו‪ .‬תאר לך‬
‫שהייתי מביאה מישהו אחר והייתי אומרת לו שיש לי קונה אחר ברגע זה‬
‫אני מחויבת לו"‪( .‬עמ' ‪ 67‬ש' ‪.)77-71‬‬
‫נאווה המשיכה והעידה‪ 8‬באופן עקבי‪ 8‬כי‪:‬‬
‫"ש‪ .‬בעצם את טוענת שזיכרון הדברים הוא שלב ראשוני ואח"כ השלב‬
‫הרשמי של חתימה אצל עו"ד‪.‬‬
‫ת‪ .‬כן‪.‬‬
‫ש‪ .‬שלב ראשוני במסגרת משא ומתן‪.‬‬
‫‪18‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫ת‪ .‬לא‪ .‬שלב ראשוני במסגרת הסכם‪ .‬זה הסכם שיש בו חלוקת תשלומים‬
‫" (עמ' ‪ 877‬ש' ‪.)60-77‬‬
‫‪ .III‬חיזוק לכך‪ 8‬אני מוצאת בעדותו של המתווך יעקב‪ 8‬שהינה בבחינת עדות ניטראלית‪.‬‬
‫המתווך אישר בפניי‪ 8‬כי הוא זה שמילא את הפרטים בזיכרון הדברים דנן‪ 8‬לפי רצונם של‬
‫הצדדים והסכמותיהם (עמ' ‪ 807‬ש' ‪ ;77‬עמ' ‪ 800‬ש' ‪ .)78-71‬על כוונת הצדדים לבחינת שאלת‬
‫יצירת קשר משפטי מחייב בעת החתימה על זיכרון הדברים העיד המתווך‪ 8‬כי "כאן העניין‬
‫היה מוחלט‪ 8‬מבחינתם יאמין היה מוחלט שהוא קונה את הדירה ובן שבת היה מוחלט‬
‫שהוא מוכר ומה שהתנהל אח"כ ביניהם אני לא יודע‪ 8‬אנשים יכולים להחליט מה שהם‬
‫רוצים" (עמ' ‪ 808‬ש' ‪ )70-86‬ובעמ' ‪ 806‬ש' ‪ 6‬העיד המתווך "מלכתחילה נעשתה עסקה שתצא‬
‫לפועל"‪ .‬במענה לשאלה‪ 8‬מה המשמעות של זיכרון הדברים שעליו מחתים המתווך את‬
‫הצדדים‪ 8‬השיב מתווך ‪" :‬ת‪ .‬אני מסביר להם שזיכרון דברים הוא בעצם הסכם לכל דבר‬
‫ובעצם הדברים שאנו מסכימים כרגע ברגע שיגיעו לעו"ד שלא יווצרו מצבים לא נעימים‪8‬‬
‫אני מסביר שמה שסיכמו בפניי יסכמו גם בהסכם" (עמ' ‪ 807‬ש' ‪.)60-77‬‬
‫‪ .IV‬בעדותו בפניי‪ 8‬אישר עופר‪ 8‬למעשה‪ 8‬כי הוא ואשתו מרים ביקרו בדירה של התובעים‬
‫(משפחת יאמין) מספר פעמים‪ 8‬לפני החתימה על החוזה‪ 8‬סיירו בתוך הבית ומצאו אותו‬
‫מתאימה לצרכיהם‪ .‬במענה לשאלה‪ 8‬האם לאחר כל הבדיקות בדירה החליט שהבית מתאים‬
‫לצרכיו‪ 8‬השיב עופר ‪" :‬כן שאנו מעוניינים בבית וגם במקום‪ 8‬ביקרתי בבית ספר שדה יעקב‬
‫שהוא באחוזת ברק וכן התעניינתי גם בבי"ס בעפולה" (עמ' ‪ 871‬ש' ‪ ;77-78‬עמ' ‪ 77‬ש' ‪70-‬‬
‫‪ ;87‬עמ' ‪ 8 71‬ש' ‪ 6-1‬ועמ' ‪ 870‬ש' ‪ .)67-60‬כן אישר הלה‪ 8‬כי הצדדים הסכימו על המחיר‪ 8‬מועד‬
‫הפינוי‪ 8‬ועל כך כי ייערכו פגישה אצל עורך‪-‬דין על מנת לחתום על חוזה סופי (עמ' ‪ 810‬ש' ‪7-‬‬
‫‪ .) 7‬במענה לשאלה‪ 8‬האם הייתה כוונה אמיתית וכנה לחתום על הסכם מכר עם משפחת‬
‫יאמין בפני עו"ד‪ 8‬השיב עופר בחיוב (עמ' ‪ 818‬ש' ‪ .)76-77‬מכאן‪ 8‬אף לפי גישתו של עופר‪8‬‬
‫הייתה בין הצדדים גמירות דעת‪ 8‬לכך שהעסקה תצא אל הפועל‪ 8‬וכי הוא היה מעוניין לרכוש‬
‫את דירתה של משפחת יאמין‪ .‬עם זאת‪ 8‬עופר מנסה‪ 8‬באותה נשימה‪ 8‬שלא ליחס לזיכרון‬
‫הדברים תוקף משפטי מחייב‪ 8‬בנימוק כי היה צורך לחתום על חוזה בפני עורך דין וכי אשתו‬
‫מרים איננה חתומה עליו‪ .‬על טענות אלו אעמוד בהמשך‪.‬‬
‫‪ .V‬לא נעלמה מעיני עדותה של נאווה לעניין טיוטת החוזה שצירפה‪ 8‬כאמור בחקירתה בעמ' ‪81‬‬
‫ש' ‪ ;87‬עמ' ‪ 80‬ש' ‪ 86-1‬וכן עדותה בעמ' ‪ 0‬ש' ‪ 860-67‬שם טענה כי הוכנה טיוטת חוזה‪ .‬עם‬
‫זאת‪ 8‬לא שוכנעתי כי יש בכך כי להטות את הכף לטובת הנתבעים‪ 8‬שכן נאווה הודתה כי‬
‫טי וטה זו מעולם לא נחתמה לא על ידה ואף לא על ידי הנתבעים‪ 8‬אלא מדובר בטיוטה‬
‫שהוכנה על ידי עורך דין מטעם המתווך‪ 8‬יעקב פחימה‪ 8‬ובחסותו של האחרון במטרה להעניק‬
‫חותם להסכם‪ 8‬אשר התכוונתו לחתום ביום למחרת‪ .‬מועד זה‪ 8‬נדחה‪ 8‬מספר פעמים בשל‬
‫נסיבות התלויות הן בתובעים והן בנתבעים‪ 8‬כפי שאעמוד על כך בהמשך הדברים‪.‬‬
‫‪19‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫‪ .VI‬כפי שעולה מעדויות הצדדים‪ 8‬אין מחלוקת כי הם התכוונו לחתום על הסכם מכר בפני‬
‫עורך דין יום למחרת עריכת זיכרון הדברים‪ .‬ברם‪ 8‬החתימה על הסכם בפני עו"ד‪ 8‬כאמור‪8‬‬
‫נדחתה בשלב הראשון‪ 8‬בשל סיבות רפואיות הקשורות באביו של עופר‪ .‬בהקשר זה‪ 8‬העידה‬
‫נאווה‪ 8‬כי "בזיכרון הדברים היה כשל טכני בגלל שאשתו לא יכלה להגיע‪ .‬היינו אמורים‬
‫להגיע בשעה ‪ 67:77‬בבוקר למחרת זיכרון הדברים ולחתום על חוזה אצל יואל דן‪ 8‬חוזה‬
‫טיוטא ואח"כ עופר לא יכל להגיע כי אביו לא הרגיש טוב ואני לקחתי את הטיוטה מיואל‬
‫כדי ששמעון יקרא בבית והבנתי שהכול עופר כתהליך והכל מסודר‪ 8‬לא הייתה אף בעיה‬
‫וחיכיתי שאביו ישוחרר מבית החולים ופתאום עופר הגיע אליי ואמר שהוא נאלץ לבטל‬
‫את החוזה" (עמ' ‪ 81‬ש' ‪ .)1-67‬בעניין זה‪ 8‬העיד עופר כי‪" :‬אם זיכרוני אינו מטעני‪ 8‬גם לא‬
‫באתי בצהריים ביום למחרת כי אבי ז"ל אושפז בביה"ח באותם ימים ולא באתי לחתום‪8‬‬
‫אבי נפטר ביולי והיה חודשיים בביה"ח‪ .‬בחלק מהזמן הייתה גם מלחמה ‪( "...‬עמ' ‪ 817‬ש'‬
‫‪ )8-0‬ובהמשך העיד כי‪" :‬נכון‪ 8‬לא הגענו לעו"ד מאחר ואבא שלי היה בביה"ח וסעדתי אותו‬
‫וזו הייתה סיבה טובה‪ 8‬ישנתי אצלו יום יום‪ .‬חוץ מאבא שלי היו עוד סיבות‪ 8‬גב' יאמין‬
‫דיברה איתי והיו לנו הרבה דו‪-‬שיח‪ 8‬והיו לה סיבות לא להגיע לעו"ד‪ 8‬גם היא הייתה‬
‫בביה"ח ושאני מתחיל לרענן את זיכרוני‪ 8‬גם אני שכבתי בביה"ח באותו זמן" (שם‪ 8‬ש' ‪67-‬‬
‫‪ 867‬שורות ‪ ;61-60‬עמ' ‪ 816‬ש' ‪ .)78-71‬ברם‪ 8‬כאשר עופר עומת עם האמור בסעיף ‪ 67‬לזיכרון‬
‫הדברים הקובע‪ 8‬כי "הסכם זה סופי‪ 8‬מחייב ובלתי חוזר"‪ 8‬מסר הלה תשובה מתחמקת‬
‫באומרו‪ 8‬כי ‪" :‬אני טוען שאני רואה את הסעיף הזה לראשונה‪ 8‬רפרפתי בו באותו זמן‪ 8‬לא‬
‫נכנסתי לכל הפרטים כי גם היינו אצל המתווך וזה היה על נייר שעבר חתימות‪ .‬בנוסף‪ 8‬אני‬
‫אמרתי שעד שאנחנו לא הולכים לחתום אצל עו"ד מאחר ואשתי גם לא כאן" (עמ' ‪ 816‬ש'‬
‫‪ .) 70-87‬כאשר נשאל ע"י ביהמ"ש‪ 8‬מדוע והאם קיימת סיבה לכך שהוא לא רשם זאת‬
‫בזיכרון הדברים‪ 8‬השיב עופר ‪" :‬טעות שלי‪ .‬הבנתי בלחיצת יד שמדובר באנשים הגונים‬
‫ולא תהיה בעיה‪ .‬מאותו אירוע ואילך גם אני שיניתי בהבנות ובתובנות שלי בחיים" (עמ'‬
‫‪ 817‬ש' ‪.)6-8‬‬
‫לסיכום נקודה זו‪ :‬למקרא העדויות‪ 8‬כאמור לעיל‪ 8‬שוכנעתי כי הצדדים התכוונו‬
‫‪.VII‬‬
‫להתקשר בהסכם מחייב‪ 8‬עת ערכו וחתמו על זיכרון הדברים‪ .‬עוד נוכחתי לדעת‪ 8‬כי הצדדים‬
‫התכוונו לפנות לעורך דין על מנת שייתן חותם פורמאלי לעסקת המכר שעוגנה בזיכרון‬
‫הדברים וכי הם לא ראו בזיכרון הדברים "שלב ביניים" במשא ומתן ביניהם‪ 8‬אלא הסכם‬
‫מחייב לכל דבר ועניין‪.‬‬
‫‪ .77‬מסויימות‪ :‬בהקשר זה‪ 8‬הנתבעים מעלים ‪ 8‬טענות הגנה עיקריות‪ 8‬אשר לפיהן הם מבקשים‬
‫לראות בזיכרון הדברים שלב ביניים במשא ומתן ולא הסכם מחייב‪ .‬האחת‪ 8‬העדר חתימה‬
‫של כל הצדדים לזיכרון הצדדים‪ 8‬ובפרט חתימתה של מרים בן שבת‪ .‬לשיטתם‪ 8‬העדר‬
‫החתימה של מרים מעיד‪ 8‬כאלף עדים‪ 8‬כי אין בפנינו זיכרון דברים שמהווה הסכם מחייב‪.‬‬
‫השנייה‪ 8‬העדר תמורה ‪ .‬והשלישית‪ 8‬נוסחת הקשר‪ .‬אדון בטענות ההגנה הללו כסדרן‪.‬‬
‫‪21‬‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫‪.I‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫פרטי הבעלים של הנכס‪ :‬ענייננו הוא בעסקת מקרקעין‪ 8‬ומסוימותו של ההסכם‬
‫בכגון דא נבחנת על‪-‬פי השאלה‪ 8‬אם ההסכם מהווה "מסמך בכתב" כמשמעותו בסעיף‬
‫‪ 1‬לחוק המקרקעין‪ .‬עיון בזיכרון הדברים בין משפחת יאמין לבין משפחת בן שבת‬
‫מעלה‪ 8‬כי הוא כולל בחובו את מהות הנכס הנמכר‪ 8‬מחירו המוסכם ומועדי התשלום‪8‬‬
‫כולם פורטו במסמך הנ"ל היטב‪ .‬גם תיאור זיהויו של הנכס ופרטי המיסוי והמשכנתא‬
‫הרובצת עליו אף הם זכו לביטוי בזיכרון הדברים‪ .‬עוד ניתן למצוא בזיכרון הדברים‪8‬‬
‫כי הצדדים נתנו את דעתם למועדי מסירת החזקה של הדירה‪ .‬מכאן‪ 8‬בהקשר זה‪ 8‬ניתן‬
‫לראות בזיכרון הדברים דנן כמסוים וכולל את כל הפרטים המהותיים כנדרש על‪-‬פי‬
‫ההלכה הפסוקה‪ 8‬זאת על מנת להכיר בו כהסכם מחייב‪ .‬עוד פרטים מהותיים שנכללו‬
‫בזיכרון הדברים‪ :‬פרטי הנכס‪ 8‬התמורה ומועדי תשלומה‪ 8‬מועד מסירת החזקה‪ 8‬מועד‬
‫הפינוי‪ 8‬פרטי הריהוט שייוותרו בדירה‪ 8‬דמי תיווך‪ 8‬תשלומי מיסים ועוד‪.‬‬
‫פרט יחיד אשר נעדר מן זיכרון הדברים הוא פרטיהם המלאים של הצדדים –‬
‫המוכרים והקונים – דהיינו‪ 8‬פרטיו וחתימתו של התובע מס' ‪ 87‬שמעון יאמין‪ 8‬אינם‬
‫מופיעים בזיכרון הדברים וכך גם שמה וחתימתה של הנתבעת מס' ‪ 87‬מרים בן שבת‪8‬‬
‫על אף שמדובר בבעלי מחצית הזכויות בנכס‪ .‬לפי מוצג נ‪ 87/‬בני הזוג בן שבת רשומים‬
‫כבעלי זכות חכירה מהוונת בנכס‪ 8‬על פי חוזה חכירה מיום ‪ .0.66.6001‬זכויותיהם‬
‫רשומות בספרי המקרקעין של מינהל מקרקעי ישראל‪ 8‬בחלקים שווים‪ .‬בפרשת‬
‫בוטקובסקי נקבע‪ 8‬כי "‪ ...‬די אם אזכיר‪ 8‬שלהבדיל מעצם הצורך בעריכת מסמך בכתב‪8‬‬
‫המהווה תנאי מהותי להקמת התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין‪ ...‬הרי החתימה על‬
‫גבי המסמך איננה מהווה תנאי לעמידתו של המסמך במבחנו של סעיף ‪ 1‬לחוק‬
‫המקרקעין ‪ ...‬נמצא שאף באי החתימה על המסמך אין כדי לגרוע מהיותו הסכם‬
‫המכיל את כל הנתונים והתנאים הנחוצים ליצירתה של ההתקשרות המתוארת בו"‪.‬‬
‫בע"א ‪ 777/01‬תשובה נ' פריג'‪ 8‬פ"ד לג (‪ 8761 8)6‬שם אשתו של המוכר שהייתה בעלת‬
‫נכס המקרקעין בחלקים שווים‪ 8‬לא חתמה על מסמך המכירה‪ .‬נפסק‪ 8‬כי‪" :‬אין בסעיף‬
‫(הכוונה לסעיף ‪ 1‬לחוק המקרקעין) כל רמז לכך שהמוכר חייב להעלות את התחייבותו‬
‫על הכתב‪ 8‬או לחתום על המסמך הכולל אותה התחייבות‪ 8‬דווקא בעצמו ולא בידי‬
‫שלוח‪ .‬שאלת השליחות היא נפרדת‪ 8‬ואין בינה לבין הכתב הדרוש ולא כלום" (כן ראו‬
‫נסיבותיו המיוחדות של ת"א (מח'‪-‬י‪-‬ם) ‪ 1811/71‬ציון כהן פור נ' מאיר דריינוף (ניתן‬
‫ביום ‪ 871.67.7771‬ערעור שהוגש עליו –ע"א ‪ -6066/70‬נדחה ביום ‪ .))71.66.7767‬עוד‬
‫נפסק‪ 8‬כי "זהות הצדדים המתקשרים היא מהותית‪ 8‬אך לא בהכרח יש להוסיף להם‬
‫תיאורים או לציין מספרי תעודות הזהות שלהם‪ .‬אלה בבחינת תוספת רצויה‪ 8‬אך די‬
‫בכך שאישיות המתקשרים כפי שמופיעה בהסכם‪ 8‬היא ברורה וידועה" (ע"א ‪001/10‬‬
‫דובשני גדעון נ' חממי יוסף‪ .))6010( 8‬ההלכה סוכמה בע"א ‪( 67/00‬וצוטטה בעניין‬
‫דובשני הנ"ל) בה נקבע המבחן‪ 8‬לפיו‪" :‬התנאים המהותיים של העסקה משתנים‪8‬‬
‫מטבע הדברים‪ 8‬מעניין לעניין‪ .‬במכירת מקרקעין טבעי הוא כי תנאים מהותיים אלה‬
‫יכללו את הצדדים להתקשרות‪ 8‬תיאור הנכס הנמכר‪ 8‬המחיר ומועדי התשלום‬
‫והמסירה (ע"א ‪ .))0( 8006/01‬דרישה זו רוככה במשך הזמן‪ 8‬והכלל עתה הוא‪ 8‬כי‬
‫במקום שהמבחן הראשון מתקיים‪ 8‬דהיינו‪ 8‬קיימת כוונה של הצדדים ליצור קשר‬
‫‪21‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫משפטי מחייב‪ 8‬אין צורך כי כל התנאים החיוניים והמהותיים יופיעו 'שחור על גבי‬
‫לבן' בזכרון הדברים עצמו‪ .‬את התנאים המהותיים והחיוניים הנוכחים 'פיזית'‬
‫בזכרון הדברים ניתן להשלים 'באופן נורמטיבי'‪ 8‬אם לא משתמעת כוונה אחרת‪8‬‬
‫באמצעות הוראות חוק משלימות‪ 8‬כגון סעיף ‪ 26‬לחוק המכר‪ 8‬תשכ"ח‪ .6911-‬לשון‬
‫אחרת‪ :‬אין זה הכרחי כי כל היסודות המהותיים והחיוניים יהיו כתובים בגוף זכרון‬
‫הדברים‪ 8‬ופרטים חיוניים חסרים הניתנים להשלמה על‪-‬ידי החוק מצטרפים‬
‫ליסודות החיוניים הנזכרים בגוף המסמך והמהווים יחדיו את היסודות החיוניים‬
‫על‪-‬פיהם נקבע תוקפו של זכרון הדברים"‪.‬‬
‫ובחזרה לענייננו‪ :‬אין בידי לקבל את טענת הנתבעים‪ 8‬לפיה מרים לא הייתה צד‬
‫לעסקה המכר נשוא הדיון‪ .‬ביסוד מסקנתי זו עומדים הטעמים הבאים‪ :‬אחד‪ 8‬מרים‬
‫מודה‪ 8‬כי ידעה שהבית מיועד למכירה‪ 8‬הדבר נעשה בתיאום מלא עמה‪ 8‬דרך בעלה‬
‫עופר‪ 8‬וכי היא הייתה מעורבת בפרטים‪ .‬כך העידה מרים בחקירה נגדית (עמ' ‪ 816‬ש'‬
‫‪ 60-70‬ועמ' ‪ 817‬ש' ‪:)6-1‬‬
‫"ש‪.‬‬
‫ת‪.‬‬
‫ש‪.‬‬
‫ת‪.‬‬
‫ש‪.‬‬
‫היית מעורבת בתהליך הרכישה‪.‬‬
‫בוודאי‪.‬‬
‫מעבר לחתימה‪ 8‬היית מעורבת בכל תהליך המשא ומתן‪.‬‬
‫כן אני מעורבת בכל הפרטים‪.‬‬
‫באופן שווה עם עופר או פחות ממנו‪.‬‬
‫אני לא מבינה‪.‬‬
‫ת‪.‬‬
‫רמת מעורבותך היתה כמו של עופר‪.‬‬
‫ש‪.‬‬
‫אם לא הייתי נוכחת באיזה שהוא הליך‪ 8‬עופר היה מידע‬
‫ת‪.‬‬
‫אותי‪ 8‬אבל שנינו היינו מעורבים באותה מידה‪.‬‬
‫לא היה מצב שאחד מכם מקבל החלטה והשני בלי לדעת‬
‫ש‪.‬‬
‫מה ההחלטה או מה נסיבות ההחלטה היה מאשר אותה‪ 8‬מה‬
‫שנקרא בצורה עיוורת‪.‬‬
‫לא‪." .‬‬
‫ת‪.‬‬
‫נראה אם כך‪ 8‬שבמערכת היחסים שבין בני הזוג בן שבת‪ 8‬ניתנה לעופר הרשאה‬
‫והסכמה מאשתו מרים‪ 8‬לנהל את ענייניהם‪ 8‬ובכלל זה עסקת המכר עם משפחת‬
‫יאמין‪ 8‬לפי הבנתו‪ 8‬ובמסגרת זו נתנה היא הסכמה‪ 8‬מלכתחילה‪ 8‬למכירת הנכס‬
‫שבמחלוקת‪ .‬אי‪-‬נוכחותה במועד החתימה על זיכרון הדברים תוארה על ידה כטכנית‬
‫ובלשונה "טכנית לא הסתדר לי להגיע‪ .‬לא זוכרת את הסיבה" (עמ' ‪ 817‬ש' ‪)78-70‬‬
‫ובכך למעשה ניתן למצוא חיזוק לגרסתה של נאווה בעניין זה‪ .‬מכאן‪ 8‬לדידי‪ 8‬וברוח‬
‫ההלכה הפסוקה‪ 8‬כפי שעמדתי עליה לעיל‪ 8‬הטענה כי אין לתת לזיכרון הדברים תוקף‬
‫משפטי מחייב מן הטעם שמרים אינה חתומה עליו‪ 8‬דינה להידחות‪ 8‬זאת לאחר‬
‫ששוכנעתי‪ 8‬עובדתית‪ 8‬גם לפי גרסתה של מרים עצמה‪ 8‬שהיא הייתה מעורבת בפרטי‬
‫‪22‬‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫העסקה למכירת הדירה דנן‪ 8‬וכי היא הסמיכה את בעלה עופר לטיפול בשמה‬
‫ובמקומה בנושא‪ 8‬ולכן העדרה של חתימתה על זיכרון הדברים הינה טכנית בלבד‪8‬‬
‫ואינה עומדת לחובת גרסת התובעים‪.‬‬
‫השני‪ 8‬עופר שימש שלוחה של מרים לצורך הסכם המכר‪ .‬בענייננו‪ 8‬עולה מחומר‬
‫הראיות ומעדויות הצדדים‪ 8‬כי הימנעותה של מרים מחתימה על זיכרון הדברים‪8‬‬
‫שתארה על ידה ובלשונה כ ‪"-‬טכנית"‪ 8‬ושני בני הזוג הסתפקו בחתימתו של עופר‬
‫בלבד‪ 8‬אינה מאיינת את תקפו של ההסכם‪ .‬השאלה היא‪ 8‬האם הייתה שליחות ועל‬
‫שאלה זו תשובתי היא בחיוב‪ .‬שליחות זו מצאה את ביטויה בעדותה של מרים בפניי‪8‬‬
‫וכן בעדותו של המתווך (עדות המתווך בעמ' ‪ 801‬ש' ‪.)6-60‬‬
‫השלישי‪ 8‬הוכח בפניי‪ 8‬כי מרים נטלה חלק במשא ומתן‪ 8‬היא השתתפה בביקורים‬
‫שנערכו בדירה נשוא הדיון‪ .‬היא העידה בפניי‪ 8‬כדלקמן (עמ' ‪ 808‬ש' ‪:)1-61‬‬
‫כמה פעמים הלכת לראות את הדירה של יאמין‪.‬‬
‫ש‪.‬‬
‫מספר פעמים‪.‬‬
‫ת‪.‬‬
‫את לא חושבת שזה אינדיקציות שנתת למשפחת יאמין‬
‫ש‪.‬‬
‫שאת חלק מזיכרון הדברים הזה למרות שאת לא חתומה‬
‫פורמאלית‪ 8‬עצם זה שביקרת שם‪.‬‬
‫שוב‪ 8‬היו כל מיני הליכים‪ 8‬היה סיבוב שני שהוא אופציה‬
‫ת‪.‬‬
‫על ידי המתווך‪ 8‬הוצעה אפשרות שנרכוש את הבית של יאמין תוך‬
‫כדי זה שנשכיר את הבית של ויזמן וניקח שתי משכנתאות ולכן‬
‫ביקרנו בבית של יאמין‪.‬‬
‫את לא חושבת שבעת שביקרתם יחד‪ 8‬זו לא אינדיקציה‬
‫ש‪.‬‬
‫שאת כבולה בזיכרון הדברים על אף שאת לא חתומה עליו‪.‬‬
‫לא היתה אפשרות כזו וזו הסיבה שביקרנו בבית שם‪ 8‬אבל‬
‫ת‪.‬‬
‫לא חתמנו על אף עסקה‪ .‬היתה אפשרות שכזו אבל הדברים לא יצאו‬
‫לפועל"‪.‬‬
‫הרביעי‪ 8‬הפרטים החסרים בזיכרון הדרים הינם פרטיו של הקונה ולא של המוכר‪.‬‬
‫‪.II‬‬
‫מועד התשלום ותנאיו‪ :‬עיון בזיכרון הדברים (סעיף ‪ )7‬מעלה‪ 8‬כי הייתה בין‬
‫הצדדים הסכמה לתנאי התשלום ביניהם‪ 8‬כך נרשם כי ‪( :‬א) בחתימה על זיכרון‬
‫דברים זה‪ 8‬יקבל הקונה מהמוכר סך של ‪( $878777‬חתימת הסכם); (ב) יתרת הסכום‬
‫תשולם כדלקמן‪ )6( :‬סך של ‪ ...‬עד תאריך ‪ )7( .6/0/71‬סך של ‪ ...‬עד תאריך ‪;7/71/71‬‬
‫(ג) בפינוי הדירה בתאריך ‪ 76.71.7771‬תשולם כל היתרה דהיינו סך של ‪ .$ 608777‬כן‬
‫נקבע בזיכרון הדברים‪ 8‬כי "המוכרים מתחייבים למסור את החזקה בדירה הנ"ל‬
‫כשהיא נקיה מכל חפץ ואדם בד בבד עם קבלת התשלום האחרון או לא יאוחר מיום‬
‫‪23‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫‪ ."6/1/71‬ברם‪ 8‬מחקירות הצדדים בפניי‪ 8‬עולה כי לא שולם ולו תשלום אחד על ידי‬
‫משפחת בן שבת וכי משפחת יאמין לא נקטה בשום פעולה שהיא על מנת להבטיח‪ 8‬כי‬
‫משפחת בן שבת תעמוד ותמלא אחר התחייבויותיה עפ"י ההסכם‪ .‬מכאן‪ 8‬נשאלת‬
‫השאלה מהי נפקות העדר העמידה בחובת התשלומים לפי המתווה שנקבע בזיכרון‬
‫הדברים‪ .‬הפסיקה מכירה בכך‪ 8‬כי תשלום דמי קדימה למשל‪ 8‬מהווה עובדה המוכיחה‬
‫את רצינות כוונותיהם של הצדדים (ע"א ‪ 177/07‬שוק הלוי נ' מוכתר‪ 8‬פ"ד כח‪ 8‬עמ'‬
‫‪ 8)760-777‬שכן כפי שנאמר בע"א ‪" 600/06‬אמנם אין הכרח בתשלומי דמי קדימה כדי‬
‫שהסכם מכר מחייב ייווצר‪ ...‬אבל בנוהג שבעולם משמש תשלום סכום כלשהו על‬
‫חשבון המחיר תדיר כסימן לגמירת דעתם של הצדדים"‪ .‬בעדותה של נאווה בפניי היא‬
‫אישרה‪ 8‬למעשה‪ 8‬כי היא לא קיבלה כל תשלום על חשבון התמורה המגיעה לה עפ"י‬
‫ההסכם‪ 8‬לא במעמד החתימה על זיכרון הדברים ואף לא במועד התשלום השני‬
‫שנקבע לכך בזיכרון הדברים‪ .‬כך נשמעה נאווה בעדותה בפניי בהקשר זה (עמ' ‪ 861‬ש'‬
‫‪:)87-87‬‬
‫"ש‪ .‬בזיכרון הדברים שאת טוענת שהוא מחייב‪.‬‬
‫ת‪ .‬מחייב‪ .‬אם אני לוחצת יד לאדם מבחינתי זה מחייב‪.‬‬
‫ש‪ .‬בזיכרון הדברים מצוין שבמעמד החתימה את צריכה לקבל‬
‫‪ 8$778777‬האם קיבלת‪.‬‬
‫ת‪ .‬לא‪.‬‬
‫ש‪ .‬איך את מסבירה זאת‪.‬‬
‫ת‪ .‬התהליך של זיכרון הדברים היה כך שקיבלתי טלפון מפחימה‬
‫והוא אמר לי שיש בחור שמעוניין באחוזת ברק‪ 8‬הגעתי לשם‪8‬‬
‫במהירות ודיברנו‪ 8‬הוא הלך לראות את הבית והחליט שזה‬
‫מתאים לו‪ .‬פחימה כתב את זיכרון הדברים והוא היה צריך לתת‬
‫את הכסף ואמר שאין לו כרגע ורק מחר הוא יתן אצל העו"ד‪ 8‬ביום‬
‫החתימה עם העו"ד הוא צריך להביא את הכסף‪.‬‬
‫ש‪ .‬ז"א שמבחינתן ההסכם לא נכנס לתוקף עד לקבלת ‪.$778777‬‬
‫ת‪ .‬לא קיבלתי כסף‪.‬‬
‫ש‪ .‬כלומר זו הפרה ראשונה של ההסכם‪.‬‬
‫ת‪ .‬כן יש בזה משהו‪ .‬אבל אני האמנתי שהוא יבוא למחרת ויתן‬
‫את הכסף אבל לא קיבלתי כלום‪.‬‬
‫ש‪ .‬אני מפנה אותך לסעיף השני בזכרון הדברים שלך‪ 8‬שאת‬
‫אמורה לקבל כסף נוסף ביום ‪.6/0‬‬
‫ת‪ .‬כן‪.‬‬
‫ש‪ .‬האם קיבלת‪.‬‬
‫ת‪ .‬גם לא‪.‬‬
‫‪....‬‬
‫ש‪ .‬מה עשית עם זה‪ 8‬האם שלחת לו מכתב‪.‬‬
‫‪24‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫ת‪ .‬לא‪ .‬הכל היה בדבורים ובכעסים"‪( .‬כן ראו המשך עדותה של‬
‫נאווה בעניין זה בעמודים ‪ 60‬עד ‪ 76‬לפרוטוקול)‪.‬‬
‫בעניין זה‪ 8‬העיד המתווך כלהלן (עמ' ‪ 01‬ש' ‪ 78-87‬והמשך בעמ' ‪ 00‬ש' ‪:8)6-8‬‬
‫"ש‪ .‬הם לא שילמו‪ .‬רשום "בחתימת ההסכם"‪.‬‬
‫ת‪ .‬הם היו אמורים לשלם את הסכום הזה והחליטו שבמעמד‬
‫חתימת ההסכם יעבירו את הכסף‪ .‬הרבה פעמים עושים זיכרון‬
‫דברים וצד אחד אמור לתת סכום מסוים ואני ציינתי את המילים‬
‫'בחתימת ההסכם' הכוונה לחתימת הסכם המכר‪ .‬הסכם מכר‬
‫היה אמור להיחתם‪ .‬בזיכרון הדברים שאני כותב כי המוכר נותן‬
‫הכוונה לאותו מעמד‪ .‬במקרה זה הם החליטו‪ 8‬ואני לא מחקתי את‬
‫המילים 'במעמד זיכרון דברים זה' אבל הוספתי ' במעמד‬
‫ההסכם'‪.‬‬
‫ש‪ .‬ז"א זאת שהם לא שילמו באותו מעמד מבחינתך זה בסדר וזהו‬
‫פרט שאינו חשוב כי בד"כ בכל זיכרון דברים שעושים כן‬
‫משלמים‪.‬‬
‫ת‪ .‬במקרה זה‪ 8‬אני לא זוכר מתי עשיתי את זיכרון הדברים בבוקר‬
‫או אחה"צ‪ 8‬הם רצו כבר באותו יום לחתום‪ 8‬הכוונה ליאמין ובן‬
‫שבת‪ .‬כנראה בשביל זה נשארו המילים 'במעמד ההסכם' והם‬
‫התכוונו לפנות לעו"ד ואז שם הם ישלמו"‪.‬‬
‫מן העדויות של נאווה ושל המתווך יעקב אני למדה‪ 8‬כי בנסיבות העניין דנן‪ 8‬קבעו‬
‫הצדדים מפורשות את תנאי התשלום‪ 8‬במצורף ליתר התנאים המהותיים שצוינו‬
‫בעסקת מכר‪ 8‬כמפורט לעיל‪ .‬כן קבעו הצדדים את תחילת התשלומים במועד החתימה‬
‫על הסכם מכר בפני עו"ד‪ .‬ברם‪ 8‬ישיבה זו שנועדה לצרכי חתימה על הסכם פורמאלי‬
‫בכתב בפני עו"ד לא התקיימה בפועל‪ 8‬מן הסיבות שמניתי לעיל‪ .‬לכן‪ 8‬אין לראות‬
‫באי‪-‬תשלום התמורה‪ 8‬עדות להעדר גמירות הדעת והמסוימות של זיכרון הדברים דנן‪.‬‬
‫בעדותו של המתווך ניתן למצוא תימוכין לגרסתה של נאווה בעניין זה‪ 8‬ולפיה‪8‬‬
‫התשלום הראשון היה אמור להינתן במועד החתימה על הסכם המכר בפני עורך דין‪8‬‬
‫שתוכננה יום למחרת החתימה על זיכרון הדברים‪ 8‬אולם נדחתה למועד אחר‪ 8‬כאמור‪.‬‬
‫‪.III‬‬
‫נוסחת הקשר‪ :‬עיון בזיכרון הדברים מעלה‪ 8‬כי הצדדים הותירו את "נוסחת‬
‫הקשר" ריקה מכל התייחסות‪ .‬בסעיפים ‪ 60‬ו‪ 67-‬נרשם‪" :‬הצדדים יחתמו על הסכם‬
‫מכר לא יאוחר מ‪ ."______-‬הלכה פסוקה היא ‪" 8‬כשנעשה הסכם מוקדם ובו תניה‬
‫שייעשה עוד חוזה פורמלי‪ 8‬השאלה העומדת לפני בית המשפט היא אם כבר הגיעו‬
‫הצדדים לידי גמירת דעתם ורצונם והסכימו על עריכת החוזה רק כדי לשים חותם‬
‫פורמלי על עיסקתם המוגמרת בלאוי הכי‪ 8‬או שמא לא גמרו ביניהם עוד שום עיסקה‬
‫אלא הסכימו שיגמרוה‪ 8‬אם יגמרוה‪ 8‬לכשיחתמו על חוזה פורמלי‪ 8‬אם יחתמו" (ע"א‬
‫‪25‬‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫‪ 100/10‬מגידו נ' 'דיור חן' חברה קבלנית לבנין בע"מ‪ 8‬פ"ד כד (‪ 1 )7‬בעמ' ‪ ;0‬ע"א‬
‫‪ 8670/76‬עדני נ' אמיתי‪ .))68.70.7778( 8‬כן נפסק‪ 8‬כי "התשובה לשאלה זו נגזרת‬
‫מתכונותיו ומנסיבות כריתתו של ההסכם המוקדם‪ 8‬מחד‪ 8‬ומן המשמעות אותה יש‬
‫לייחס לאי‪-‬חתימתו של החוזה‪ 8‬מאידך‪ ...‬מבחן תכונותיו של ההסכם המוקדם‬
‫מעמידנו‪ 8‬בראש ובראשונה‪ 8‬על מידת ה"מסוימות" שבו‪ .‬השאלה‪ 8‬בהקשר זה‪ 8‬הינה‪:‬‬
‫האם ההסכם‪ 8‬כמות שהוא‪ 8‬מכיל את כל התנאים ההכרחיים להתקשרות מן הסוג‬
‫הנדון בו? אך מתן תשובה חיובית לשאלה זו עשוי‪ 8‬בדרך‪-‬כלל‪ 8‬להעיד גם על גמירת‪-‬‬
‫דעתם של הצדדים להתקשר התקשרות מחייבת" (ע"א ‪ 107/11‬בוטקובסקי נ' גת‪8‬‬
‫הנ"ל)‪.‬‬
‫ובענייננו‪ 8‬בחינת מכלול עדויות הצדדים בפניי מעלה‪ 8‬כי אין מחלוקת שעת חתמו‬
‫הצדדים על זיכרון הדברים נשוא דיוננו הם התנו ביניהם‪ 8‬כי ייעשה עוד חוזה‬
‫פורמאלי בפני עו"ד‪ .‬עם זאת‪ 8‬עיון בזיכרון הדברים מעלה‪ 8‬כי בסעיף ‪ 67‬לו נקבע‪ 8‬כי‬
‫"הסכם זה הוא סופי מחייב ובלתי חוזר"‪ 8‬ואילו סעיפים ‪ 60‬ו‪ 67-‬שעניינם נוסחת‬
‫הקשר‪ 8‬נותרו ריקים‪ 8‬ללא שמילאו הצדדים בהם מועד לחתימה על הסכם המכר‬
‫עצמו‪ .‬לא מצאתי בזיכרון הדברים כל התניה בחתימה על הסכם‪ 8‬והצדדים לא ראו‬
‫לסייג את זיכרון הדברים בהתקשרות בהסכם מחייב‪ .‬מכאן‪ 8‬שאין בהותרת נוסחת‬
‫הקשר ריקה מתוכן‪ 8‬כשלעצמה‪ 8‬כדי לתמוך דווקא בגרסת הנתבעים‪ .‬לפיכך‪ 8‬הנני‬
‫מוצאת כי הצדדים ראו בזיכרון הדברים בבחינת הסכם מחייב‪ .‬תימוכין למסקנתי זו‬
‫ניתן למצוא בעדותו של המתווך יעקב‪ 8‬אשר מסר ‪" :‬אמרתי שהדבר היחידי שאני‬
‫יכול להשאיר פתוח זה שהצדדים יחתמו על הסכם מכר ואז אני משאיר את התאריך‬
‫פתוח‪ 8‬כלומר עד מתי הם יחתמו הסכם‪ .‬אין ספק שאני כותב את תאריך זיכרון‬
‫הדברים" (עמ' ‪ 800‬ש' ‪ .)70-86‬במענה לשאלת בית המשפט‪ 8‬האם יש סיבה שבזיכרון‬
‫הדברים לא כתוב מועד לחתימה על ההסכם‪ 8‬השיב המתווך יעקב‪ 8‬כי "לא נכתב‬
‫תאריך כי העסקאות בשרשרת הראשונות היו צריכים להיחתם באותו זמן" (עמ' ‪807‬‬
‫ש' ‪ .)6-1‬לאור האמור‪ 8‬מתבקשת המסקנה‪ 8‬כי אין בקיומה של נוסחת הקשר כדי‬
‫להביאני לקביעה‪ 8‬כי מדובר בשלב ביניים במשא ומתן‪ .‬לדידי‪ 8‬הראיות שהונחו בפניי‬
‫מובילות אך למסקנה‪ 8‬כי זיכרון הדברים נחשב בעיני שני הצדדים להסכם שחייבם‬
‫ולא כשלב במו"מ שניהלו ביניהם‪.‬‬
‫‪.IV‬‬
‫התנהגות הצדדים לאחר החתימה על זיכרון הדברים‪ :‬אף התנהגותם של‬
‫הצדדים לאחר החתימה על זיכרון הדברים‪ 8‬מהווה חיזוק נוסף למסקנתי כי מדובר‬
‫בזיכרון דברים שמהווה הסכם מחייב לכל דבר ועניין‪ .‬לעניין זה חשובות שתי סוגיות‬
‫אליהן אתייחס בתמצית‪ .‬הראשונה; הוכח בפניי‪ 8‬כי לאחר החתימה על זיכרון‬
‫הדברים פעלו הנתבעים להעברת מונה החשמל בדירה שחל משפחת יאמין על שמם‪8‬‬
‫התנהגות זו מחזקת את גרסת התובעים‪ 8‬לפיה התנהגותם של הנתבעים לאחר‬
‫החתימה על ההסכם‪ 8‬ובסמוך למועד הפינוי המתוכנן‪ 8‬היינו בסמוך ליום ‪76.71.7771‬‬
‫(עדותה של מרים בעמ' ‪ 10‬ש' ‪ )67-77‬מעידה על גמירות דעתם לרכוש את הדירה‬
‫ולקיים את החוזה‪ 8‬אף שלא נחתם חוזה פורמאלי בפני עורך‪-‬דין‪ .‬עדותו של עופר‬
‫‪26‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫באשר להסיבה שבשלה הועבר המונה על שמם (לחץ מצד נאווה) כלל איננה סבירה‬
‫ואיננה משכנעת‪ 8‬מה שגם לא הוכחה‪ .‬בנוסף לאמור‪ 8‬עופר העלה במהלך חקירתו‬
‫הנגדית גרסאות שונות‪ 8‬בחלקן אף חדשות‪ 8‬לעניין החלפת מונה החשמל‪ 8‬באופן הנטל‬
‫את מהימנותו‪ .‬תחילה טען‪ 8‬כי החלפת המונה הייתה בשל כך שתריסי החשמל בבית‬
‫לא עבדו באחד המועדים שבהם הוא ביקר בדירה וכי השוכרת שרון שהתגוררה אז‬
‫בדירת משפחת יאמין סירבה להכניסו לדירה‪ 8‬באם לא יעביר את מונה החשמל על‬
‫שמו‪ .‬בהמשך‪ 8‬טען עופר כי הופעל עליו לחץ מצידה של נאווה להעברת מונה החשמל‬
‫על שמו‪ .‬הסיבות שמסר עופר להעברת מונה החשמל על שמו הינן בלתי סבירה‬
‫ומנוגדות להגיונם של דברים ולשכל הישר‪ 8‬שכן אין זה סביר שאדם המעוניין ברכישת‬
‫דירה (התעניינות גרידא כטענתו) ומבקש לבקר בממכר על מנת לראותו ולבחון אותו‬
‫מקרוב‪ 8‬יפעל להחלפת המונה של החשמל ורישומו על שמו‪ 8‬רק משום שהשוכרת‬
‫בדירה ביקשה ממנו לעשות זאת או שהופעל עליו לחץ מצד המוכרת‪ .‬השנייה‪ 8‬מכתבו‬
‫של עו"ד שרם מיום ‪ 70.70.7771‬מעיד כאלף עדים‪ 8‬כי הנתבעים בעצמם התייחסו אל‬
‫זיכרון הדברים כאל הסכם מחייב לכל דבר ועניין‪ 8‬שעה שהשיבו על מכתב התראה‬
‫ששלחה אליהם משפחת יאמין ובו דרשה קבלת פיצויים מוסכמים בגין הפרת זיכרון‬
‫הדברים‪ .‬במכתבו של עו"ד שרם‪ 8‬שיש להניח כי נשלח ונכתב על דעתם של הנתבעים‪8‬‬
‫נכתב ‪" :‬משלא הובא הנכס למצבו‪ 8‬ביום חתימת המסמך כאמור בסע' ‪ 7‬לעיל‪8‬‬
‫ומשהועצם נזקו של מרשי‪ 8‬הכל כאמור במכתבי זה‪ 8‬לרבות השיהוי בחתימת הסכם‬
‫מחייב‪ 8‬מטעם מרשתך‪ 8‬הודיע מרשי למרשתך כי המסמך‪ 8‬כאמור בסע' ‪ 7‬לעיל בטל‬
‫ומבוטל" (סעיף ‪ 67‬למכתב)‪ .‬האמור במכתבו של עו"ד שרם תומך במסקנה‪ 8‬כי אף‬
‫הנתבעים בעצמם ראו‪ 8‬בשעתו‪ 8‬את זיכרון הדברים כהסכם מחייב לכל דבר ועניין‪.‬‬
‫‪ .78‬לסיכום פרק זה‪ :‬הצדדים התכוונו‪ 8‬שעה שחתמו על זיכרון הדברים‪ 8‬ליצור קשר חוזי‪/‬‬
‫משפטי מחייב ביניהם‪ 8‬וכוונה זו מצאה את ביטויה בזיכרון דברים אשר הסדיר את כל‬
‫הפרטים המהותיים והחיוניים שבין הצדדים‪ 8‬והתנהגותם לאחר החתימה עליו אף תומכת‬
‫במסקנה זו‪.‬‬
‫הפרה ופיצויים‬
‫‪ .70‬משקבעתי‪ 8‬כאמור‪ 8‬כי זיכרון הדברים שנכרת בין משפחת יאמין לבין משפחת בן שבת הינו‬
‫הסכם מחייב‪ 8‬אזי כפי שנקבע בסעיף ‪ 66‬להסכם זה‪ 8‬צד המפר אותו הפרה עיקרית‪ 8‬חייב‬
‫לשלם לצד השני פיצוי מוסכם בשיעור של ‪ 67%‬מערך הדירה‪ .‬אי‪-‬לכך‪ 8‬נדרשת אני כעת‬
‫לבחינת השאלה‪ 8‬מי הפר את ההסכם והאם מדובר בהפרה יסודית‪ .‬לאחר ששקלתי את‬
‫עדויות הצדדים והתרשמתי מהם באופן בלתי אמצעי‪ 8‬הגעתי לכלל מסקנה כי ההסכם בין‬
‫משפחת יאמין לבין משפחת בן שבת‪ 8‬הופר על ידי האחרונה‪.‬‬
‫‪27‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫‪ .77‬בנושא סיבת ביטול העסקה בין משפחת יאמין לבין משפחת בן שבת‪ 8‬העידה נאווה‪ 8‬כי‬
‫ביטול העסקה נבע מכישלון עסקת המכר שנכרתה בין משפחת בן שבת למשפחת ויזמן‪.‬‬
‫מאחר שמשפחת בן שבת לא יכלה למכור את ביתה למשפחת ויזמן‪ 8‬היא הפרה את חוזה‬
‫המכר שהיה בינה לבין משפחת יאמין בקשר לדירה נשוא הדיון (עמ' ‪ 81‬ש' ‪ 78-71‬ועמ ‪ 876‬ש'‬
‫‪ .)60-77‬כפי שעמדנו על כך‪ 8‬משפחת בן שבת טענה‪ 8‬כי העסקה בינה לבין משפחת יאמין לא‬
‫יצאה אל הפועל‪ 8‬בהסכמה הדדית‪ 8‬משום שנאווה ביקשה להשתחרר מהעסקה לאחר‬
‫שמצאה קונה אחר שהיה מוכן לשלם לה מחיר יותר גבוה מן המחיר שהוסכם ביניהם‪ 8‬או‬
‫אז הודיע עופר‪ 8‬כי הוא נתקל בקשיים למכירת דירתו למשפחת ויזמן‪ 8‬מאחר וזו האחרונה‬
‫אינה מצליחה למכור את דירתה שלה‪ 8‬כך יעשו טוב כל הצדדים לשחרר אחד את משנהו מן‬
‫העסקאות השלובות שביניהם‪ .‬מן המכתב ששלח עו"ד שרם‪ 8‬שייצג דאז את משפחת בן‬
‫שבת‪ 8‬אל התובעים בתאריך ‪ 870.70.71‬עולה תמונה אחרת שונה בתכלית מן האמור בכתב‬
‫ההגנה של משפחת בן שבת‪ .‬באותו מכתב‪ 8‬שמן הסתם נכתב ונשלח על דעתה של משפחת בן‬
‫שבת‪ 8‬העלתה זו האחרונה מספר נימוקים לאי‪-‬קיומו של ההסכם‪ .‬דא עקא‪ 8‬עיינתי בקפידה‬
‫במכתבו של עוד שרם ובסיבות שאוזכר שם ושבשלהן לא יצאה העסקה אל הפועל‪ 8‬אך לא‬
‫מצאתי שם שום זכר לטענה‪ 8‬שנאווה ביקשה להשתחרר מזיכרון הדברים משום שמצאה‬
‫קונה אחר שמוכן לשלם לה יותר מהמחיר שהוסכם בינה לבין משפחת בן שבת בעבור‬
‫רכישת הדירה‪ .‬לאור חשיבות האמור‪ 8‬אביא את הנימוקים שהביאה משפחת בן שבת‬
‫לאי‪-‬קיום העסקה‪ 8‬כאמור במכתבו של עו"ד שרם‪ 8‬כלהלן‪:‬‬
‫"‪ .1‬ולראיה‪ 8‬הסכם מכר לא נחתם‪ 8‬עקב העובדה שמרשתך לא מצאה דירה‬
‫חלופית לרכישה‪ 8‬ולפיכך‪ 8‬ביקשה לעכב את חתימת ההסכם‪ 8‬תוך שהיא‬
‫מנצלת את ההסכמה האמורה לעיל‪.‬‬
‫‪ .0‬העיכוב בחתימת ההסכם על ידי מרשתך‪ 8‬הביא בהכרח לביטול זכרון‬
‫דברים שחתם מרשי למכירת דירתו‪ 8‬ובכך דווקא מרשתך גרמה נזק‬
‫למרשי‪.‬‬
‫‪ .1‬באם בכך לא די‪ 8‬לכשהיה מוכן מרשי‪ 8‬לפנים משורת הדין‪ 8‬לבחון‬
‫אפשרות ליטול על עצמו התחייבויות כספיות‪ 8‬אשר לא תכנן לעשות כן‪8‬‬
‫נמצא כי מצב דירתה של מרשתך‪ 8‬הורע באופן קיצוני‪ 8‬לרבות מבחינה‬
‫הנדסית‪ 8‬וייבוש הגינה והחרבתה כליל‪.‬‬
‫‪... .0‬‬
‫‪ .67‬משלא הובא הנכס למצבו‪ 8‬ביום חתימת המסמך כאמור בסע' ‪ 7‬לעיל‬
‫ומשהועצם נזקו של מרשי‪ 8‬הכל כאמור במכתבי זה‪ 8‬לרבות השיהוי‬
‫בחתימת הסכם מחייב‪ 8‬מטעם מרשתך‪ 8‬הודיע מרשי למרשתך כי המסמך‪8‬‬
‫כאמור בסע' ‪ 7‬לעיל בטל ומבוטל"‪.‬‬
‫‪ .71‬בחינת מכלול הראיות שהונחו בפניי מעלה‪ 8‬כי בסמוך למועד עריכת זיכרון הדברים ואי‬
‫יציאתו אל הפועל‪ 8‬כאמור‪ 8‬העלו הנתבעים גרסה שונה בתכלית מזו שהם מעלים כעת בפניי‬
‫‪28‬‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫בגדר הגנתם בהליך דנן‪ 8‬ולפיה העסקה עלתה על קרן הצבי‪ 8‬לא משום שנאווה פנתה אליהם‬
‫בבקשה להשתחרר מן העסקה שביניהם לאחר שמצאה קונה אחר המעוניין לרכוש את‬
‫הדירה במחיר גבוה מזה שהוסכם ביניהם‪ 8‬אלא מכיוון שנאווה ביקשה לעכב את החתימה‬
‫על ההסכם‪ 8‬כי היא בעצמה לא הצליחה לרכוש דירה חלופית‪ 8‬והתנהגותה כאמור‪ 8‬היא‬
‫שהביאה למצב דברים שבו גם משפחת בן שבת מבטלת את ההסכם בינה לבין משפחת‬
‫ויזמן‪ .‬סיבה נוספת שהובאה במכתבו של עו"ד שרם ואשר בשלה לא השתכללה עסקת המכר‬
‫הייתה‪ 8‬הרעה במצבה של הדירה נשוא ההסכם‪ 8‬שהניעה את משפחת בן שבת להודיע על‬
‫ביטול זיכרון הדברים שנכרת בינה לבין משפחת יאמין‪ .‬יתרה מכך‪ 8‬העלו הנתבעים בכתב‬
‫הגנתם גרסה נוספת באשר לסיבת כשלון עסקת המכר והיא הקושי הכלכלי שלהם לרכוש‬
‫שתי דירות‪ 8‬ובכך עסקינן בשיקול של כדאיות העסקה‪ .‬למיותר לציין‪ 8‬כי שלל הגרסאות‬
‫שמעלים הנתבעים בפניי משליכות על מהימנות גרסתם‪ 8‬לשלילה‪.‬‬
‫‪ .70‬לדידי‪ 8‬התמורות והתהפוכות שעברה גרסתם של הנתבעים‪ 8‬לאורך כל ההליך‪ 8‬גם לעניין‬
‫סיבת כשלון העסקאות‪ 8‬מעידה כאלף עדים‪ 8‬שאין בפיהם גרסת אמת ; כי הגרסה שמסרו‪8‬‬
‫לפיה משפחת יאמין ביקשה לבטל את העסקה מכיוון שניתנה לה הצעה יותר גבוה למכירת‬
‫הדירה‪ 8‬אינה יכולה לעמוד (ראו למשל עדותה של מרים בעמ' ‪ 811‬ש' ‪ 77-77‬ובעמ' ‪ 810‬ש' ‪6-‬‬
‫‪ .)1‬יובהר‪ 8‬כי עו"ד שרם לא זומן למתן עדות בביהמ"ש ע"י הנתבעים בקשר לאמור במכתבו‬
‫הנ"ל‪ .‬בנסיבות אלו‪ 8‬יש להחיל את ההלכה הפסקה בנושא זה‪ 8‬לפיה הימנעות בעל דין‬
‫מהבאת ראיה שיכולה לסייע בהוכחת גרסתו‪ 8‬ראוי שתיזקף לחובתו‪ .‬לא זאת אף זאת‪8‬‬
‫משפחת בן שבת אישרה בפניי שכל האמור במכתבו של עו"ד שרם מיום ‪ 70.70.71‬נכתב על‬
‫דעתם (עמ' ‪ 810‬ש' ‪ .)1-67‬יתרה מכך‪ 8‬טענת הנתבעים‪ 8‬כי חלה הרעה במצב הדירה של‬
‫משפחת יאמין‪ 8‬כסיבה לביטול זיכרון הדברים‪ 8‬כלל לא הוכחה‪ 8‬באשר לא הובאו בפניי‬
‫ראיות כלשהן שמהן ניתן היה להתרשם ממצבה של הדירה לפני ובמעמד החתימה על זיכרון‬
‫הדברים‪ 8‬ולהשוותו למצבה לאחר מועד זה‪ .‬אם לא די בכך‪ 8‬עופר טען לראשונה בחקירתו‬
‫הנגדית בביהמ"ש גרסאות נוספת השונות מקודמותיהן‪ 8‬פעם טען שכשלון העסקה נבע‬
‫מבעיה במשכנתא של משפחת יאמין (עמ' ‪ 810‬ש' ‪ )68-87‬ופעם טען‪ 8‬כי עסקת המכר נכשלה‬
‫מכיוון שהעסקה של משפחת יאמין עם גב' מלול נכשלה‪ .‬בחקירתו הנגדית‪ 8‬אישר עופר כי‬
‫דבריו אלה לא צוינו בתצהיר שמסר‪ 8‬ללא שהניח הסבר סביר להימנעותו מלעשות כן‪ .‬נהיר‪8‬‬
‫כי הגרסאות החדשות שמעלה עופר לראשונה במהלך החקירה הנגדית ושאין להן כל זכר‬
‫בכתב ההגנה‪ 8‬בתצהיר עדות ראשית ובמכתבו של עו"ד שרם‪ 8‬מהוות "עדות כבושה"‪ 8‬על כל‬
‫המשתמע מכך‪ .‬נהיר‪ 8‬כי למקרא שלל הגרסאות שמעלה עופר חדשות לבקרים‪ 8‬אין מנוס‬
‫מהמסקנה‪ 8‬כי אין ליתן כל אימון בעדותו של עופר‪ 8‬וכפועל יוצא מכך לדחות את טענת‬
‫ההגנה של הנתבעים‪ 8‬לפיה ההסכם עם משפחת יאמין בוטל בהסכמה תוך וויתור הדדי‬
‫מטע ם שני הצדדים‪ .‬לעומת זאת‪ 8‬מצאתי כי עדותה של נאווה‪ 8‬בעניין זה‪ 8‬הייתה עקבית‪8‬‬
‫אחידה וסדורה היטב‪ 8‬ואני מוצאת ליתן בה אימון רב‪ .‬לא כך באשר לעדותו של דורון מטעם‬
‫הנתבעים‪ .‬התרשמתי‪ 8‬כי מדובר בעד המוטה לטובת הנתבעים‪ .‬לא זאת אף זאת‪ 8‬גרסתו של‬
‫דורון לא עמדה במבחן החקירה הנגדית‪ 8‬וככל שהלה נדרש למסור פרטים יותר מהותיים‬
‫טען כי אינו זוכר‪ .‬משכך‪ 8‬לא מצאתי ליתן לעדות זו כל משקל ראייתי‪ .‬לאור זאת‪ 8‬אני‬
‫‪29‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫קובעת כי הסכם המכר ביחס לדירה נשוא דיוננו הופר ע"י משפחת בן שבת ולפיכך זכאים‬
‫התובעים לפיצוי בגין הפרה זו‪.‬‬
‫פיצוי‬
‫‪ .71‬מכאן אעבור לבחינת שאלת הפיצוי‪ .‬התובעים עותרים לפיצוי מוסכם‪ 8‬כאמור בסעיף ‪66‬‬
‫להסכם וכן לפיצויים בגין נזק ריאלי שנגרם להם בעקבות ההפרה האמורה‪.‬‬
‫‪ .70‬הלכה היא‪ 8‬כי מקום בו הופר חוזה על ידי צד לו‪ 8‬פתוחות בפני הנפגע המעוניין לתבוע‬
‫פיצויים מספר אפשרויות שונות‪ .‬כך מכוח סעיף ‪ 67‬לחוק החוזים (תרופות)‪ 8‬יוכל התובע‬
‫להוכיח את הנזק שנגרם לו כתוצאה מהפרתו של החוזה ושיעורו (ראו‪ :‬ע"א ‪877/17‬‬
‫אניסימוב נ' מלון טירת בת שבע‪ 8‬פ"ד לה (‪ ;177 )7‬רע"א ‪ 7806/76‬אינשטיין שריר נ' אוסי‬
‫תכנון והקמת מבנים ופיתוח בע"מ‪ 8‬פ"ד נז (‪ .)007 8010 )7‬לחילופין‪ 8‬עומדת לנפגע האפשרות‬
‫לתבוע פיצויים בשיעור עליו הסכימו הצדדים מבעוד מועד‪ 8‬כקבוע בסעיף ‪ 67‬לחוק‪ .‬אפשרות‬
‫שלישית‪ 8‬הינה תביעת פיצויים מכוח הוראת סעיף ‪ 66‬לחוק‪ .‬תביעה כאמור‪ 8‬פוטרת את‬
‫התובע מהוכחת קיומו של נזק כלשהו וצפיותו על ידי מפר החוזה כאמור בסעיף ‪ 67‬לחוק‪.‬‬
‫‪ .17‬זכותו של נפגע לקבל את מלוא שיעור הפיצויים שנקבע בחוזה אינה זכות מוחלטת‪ .‬הנפגע‬
‫עשוי שלא לזכות באכיפתה של הוראת הפיצוי בחוזה‪ 8‬אם מצא בית המשפט "שהפיצויים‬
‫נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה‬
‫מסתברת של ההפרה" (ע"א ‪ 0016/07‬אהרון ישראל נ' ג‪.‬פרץ מ‪.‬בן גיאת חברה‪ 8‬פ"ד מז (‪)8‬‬
‫‪ 8070‬פיסקה ‪ .)0‬ככלל התערבות בית המשפט בפיצוי היא מצומצמת‪" 8‬כל עוד קיים יחס‬
‫סביר כלשהו‪ 8‬ולו גם דחוק‪ 8‬משאירים את הפיצוי המוסכם בתוקפו" (ע"א ‪ 877/00‬רוזנר נ'‬
‫בנייני ט‪.‬ל‪.‬מ‪ .‬חברה לבנין ופיתוח בע"מ‪ 8‬פ"ד לב (‪( 111 8117 )8‬השופטת בן פורת))‪ .‬הסמכות‬
‫להתערבות היא שעה שהפיצוי עומד "ללא כל יחס סביר"; (ע"א ‪ 8101/01‬דהן נ' ביטון‪ 8‬פ"ד‬
‫נד (‪.)711 )0‬‬
‫‪ .16‬באשר לזכות הפיצוי עבור נזק ריאלי‪ 8‬ההלכה קובעת‪ 8‬כי נפגע התובע פיצויים לפי סעיף ‪67‬‬
‫לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)‪ 8‬תשל"א‪ 86007-‬חייב להוכיח במידת וודאות סבירה‬
‫הן את נזקו ואת שיעור הפיצויים שיהיה בו כדי לפצותו על נזקו (ע"א ‪ 877/17‬נתן אניסימוב‬
‫בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ‪ 8‬פ"ד לה (‪ 8177 )7‬עמ' ‪ .)171‬כפועל יוצא מכך‪ 8‬מוטל על‬
‫הנפגע‪ 8‬דהיינו משפחת יאמין‪ 8‬הנטל לבסס תשתית עובדתית שתאפשר לביהמ"ש להעריך את‬
‫מידת הנזק ואת שיעור הפיצוי הראוי (ע"א ‪ 177/11‬תבורי בית חרושת למשקאות קלים‬
‫בע"מ נ' מעיינות הגליל המערבי סוכניות (‪ )6000‬בע"מ‪ 8‬פ"ד מה (‪ ;67 86 8)7‬ע"א ‪7111/07‬‬
‫יצחק פנחס נ' כרם מהנדסים‪ 8‬פ"ד נ (‪.)001 8007 8)7‬‬
‫‪ .17‬מן הכלל אל הפרט‪ :‬לאחר שבחנתי בחן היטב את עדותה של נאווה ושקלתי את חומר‬
‫הראיות שהובא בפניי ‪ 8‬אני סבורה כי לא עלה בידי משפחת יאמין לבסס את נזקיה להם היא‬
‫טוענת‪ 8‬ואנמק‪:‬‬
‫‪31‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫א‪ ).‬הפסד דמי שכירות של הדיירים‪ :‬משפחת יאמין טענה להפסד דמי שכירות מן השוכרת‬
‫שהתגוררה בדירתה נשוא עסקת המכר דנן‪ .‬אין בידי לקבל טענה זו‪ 8‬שכן מעיון בחוזה‬
‫השכירות עם השוכרת‪ 8‬בשם שואן שרון‪ 8‬עולה כי תקופת השכירות הייתה אמורה‬
‫להסתיים בתאריך ‪ 87.1.71‬ללא כל קשר לעסקת המכר בה עסקינן‪ .‬לא הוכח בפניי‪ 8‬כי‬
‫לשוכרת היה רצון לחדש את ההסכם‪ 8‬כאמור בסעיף ‪ 61‬לחוזה שביניהם‪ .‬לא הובאו בפניי‬
‫ראיות או עדויות כלשהן לביסוס טענתה של משפחת יאמין‪ 8‬בעניין זה‪ .‬עוד מעדותה של‬
‫נאווה בפניי אני למדה‪ 8‬כי כבר בתאריך ‪ 870.71.71‬יומיים לאחר מועד סיום תקופת‬
‫השכירות עם השוכרת שרון‪ 8‬כבר נחתם חוזה שכירות חדש עם דיירים אחרים (עמ' ‪ 877‬ש'‬
‫‪ .)0-67‬לא שוכנעתי‪ 8‬כי למשפחת יאמין נגרם הפסד דמי שכירות בנוגע לדירה נשוא עסקת‬
‫המכר‪.‬‬
‫ב‪ ).‬פער בדמי השכירות ששילמה משפחת יאמין‪ :‬כזכור‪ 8‬משפחת יאמין התגוררה עובר‬
‫לעסקת המכר דנן בשכירות בדירה אחרת השוכנת ברח' הערבה ‪ 80‬אצל משכיר בשם לירון‬
‫צרפתי‪ .‬מעיון בחוזה השכירות שביניהם עולה‪ 8‬כי מדובר בשכירות לתקופה שבין‬
‫‪ 76.71.7777‬עד לתאריך ‪ .86.70.7771‬משמע‪ 8‬חוזה זה אשר נחתם בתאריך ‪71.70.7777‬‬
‫אמור היה להסתיים בתאריך ‪ 886.70.7771‬לפני המועד הצפוי לפינוי הדירה בה עסקינן‪.‬‬
‫משפחת יאמין לא הוכיחה‪( 8‬למט עדותה של נאווה עצמה)‪ 8‬כי חלה הרעה בתנאי הדיור‬
‫עקב המעבר לדירה החדשה בתום תקופת השכירות הנ"ל‪ 8‬וכן לא הוכח כי על הדירה‬
‫החדשה רבצו חובות ועיקולים שהיסבו למשפח יאמין עוגמת נפש‪ 8‬כפי שנטען‪ .‬טענותיה‬
‫של נאווה‪ 8‬בהקשר זה‪ 8‬נותרו טענות בעלמא ללא כל תימוכין‪ .‬נאווה נמנעה מלהזמין את‬
‫שרון השוכרת של הדירה נשוא התביעה ואת צרפתי המשכיר למתן עדות מטעמה‬
‫בביהמ"ש‪ 8‬והימנעותה מלעשות כן ראוי שתיזקף לחובתה‪ .‬לא זאת אף זאת‪ 8‬נאווה הודתה‬
‫בחקירה נגדית בפניי‪ 8‬כי פינוי הדירה ששכרה מאת לירון צרפתי‪ 8‬לא היה קשור כלל ועיקר‬
‫לעסקת המכר נשוא הדיון‪" :‬ת‪ .‬בפינוי של צרפתי אתה לא טועה זה היה מתוכנן לגמרי‬
‫לעזוב את הבית שם" (עמוד ‪ 866‬ש' ‪ )6-0‬עוד הודתה נאווה‪ 8‬כי לא נכרת בין משפחת יאמין‬
‫לבין צד כלשהו‪ 8‬חוזה לרכישת דירה חילופית‪ 8‬אלא לכל היותר דובר בהליך של משא‪-‬‬
‫ומתן שלא הבשיל לכדי חוזה (עמ' ‪ 0‬ש' ‪.)60-71‬‬
‫ג‪ ).‬דיור חלופי והוצאות הובלה ואחסון‪ :‬במהלך החקירה הנגדית‪ 8‬העידה נאווה‪ 8‬לראשונה‪ 8‬כי‬
‫בינה לבין גב' מזל מלול היה משא ומתן לרכישת דירה‪ 8‬ולכן האחסון וההובלה של חפציה‬
‫היה מתוכנן מראש‪ 8‬ללא קשר עם עסקת המכר עם משפחת בן שבת‪ .‬כך גם המעבר הזמני‬
‫לדירתה של רחל כהן‪ 8‬גיסתה של נאווה‪ 8‬היה מתוכנן ללא קשר עם העסקה שנרקמה בין‬
‫התובעים לנתבעים‪ .‬כך העידה נאווה‪ 8‬בפניי (עמ' ‪ 867‬ש' ‪:)68-77‬‬
‫‪31‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫"ש‪ .‬ביום ‪ 76/0‬את אומרת שאת צריכה לחתום חוזה עם עופר‪ 8‬האם נראה‬
‫לך שביום ‪ 76/0‬את חותמת איתו‪ 8‬תראי לי איפה חוזה שקנית בית ואת‬
‫עוברת אליו‪.‬‬
‫ת‪ .‬אין לי חוזה של רכישת בית‪ .‬לא היה חוזה רכישה‪ 8‬אני תכננתי מראש‬
‫שהדברים שלי יהיו במחסנים כי היה לי מו"מ עם גב' מזל מלול והיא‬
‫ידעה שברגע שיש הסכם רכישה עם עופר בן שבת הכסף יעבור אליה‪ .‬זמן‬
‫הפינוי אצל מזל היה בזמן המלחמה אבל היא אמרה לי שאי אפשר‬
‫להתפנות בגלל המלחמה והבן שלה אצלה ולקחתי בחשבון שאני מעבירה‬
‫את הציוד עד אחרי המלחמה אבל אין קשר בין הביטול של העסקה עם‬
‫עופר לבין העסקה שלי‪ .‬אני יכולה לבדוק בית אחר גם‪ .‬מי שעזר לי לבדוק‬
‫בית זה עופר‪ .‬הוא הציע לי בית ליד ברחוב רסקו‪.‬‬
‫נאווה המשיכה בעדותה ומסרה‪ 8‬כי‪:‬‬
‫" ש‪ .‬את מאשרת שלא היה חוזה מחייב עם גב' מלול‪.‬‬
‫ת‪ .‬לא היה חוזה מחייב‪.‬‬
‫ש‪ .‬ז"א שביום שאת מפנה את הבית של צרפתי‪ 8‬אין לך בית לעבור אליו‬
‫שאת חתומה על החוזה‪.‬‬
‫ת‪ .‬כן‪ .‬ללא קשר לעופר‪ 8‬כן" (עמ' ‪ 67‬ש' ‪.)70-87‬‬
‫גם עדותה של הגיסה רחל לא היה בה כדי להועיל לתובעים ולטעתם‪ 8‬כי המעבר לדירת‬
‫הגיסה היה עקב ההפרה הנטענת של זיכרון הדברים ע"י משפחת בן שבת‪ .‬הגיסה רחל לא‬
‫ידעה למסור פרטים אודות תקופת סיום חוזה השכירות בדירה בה התגוררו התובעים קודם‬
‫לעסקה נשוא התובענה והחוזה שנערך בין התובעים לבין עופר בן שבת‪ .‬הגיסה רחל אישרה‬
‫בחקירה נגדית‪ 8‬כי כל האמור בתצהירה ובעדותה בביהמ"ש אינו אלא דברים מפי השמועה‬
‫שנמסרו לה על ידי נאווה ואינם מידיעתה האישית‪ .‬רחל אף אישרה בעדותה‪ 8‬כי העסקה‬
‫שבין נאווה לבין עופר לא הייתה קשורה בכל דרך שהיא למעבר התובעים לדירה חלופית‪8‬‬
‫לסיום חוזה השכירות ואף אינה קשורה לרכישת בית חדש ע"י התובעים‪ .‬לאור האמור‪ 8‬אין‬
‫מקום לפסיקת פיצוי בגין ראשי הנזק של דיור חילופי והוצאות הובלה ואחסון‪.‬‬
‫ד‪ ).‬עוגמת נפש‪ :‬התובעים עותרים לפיצוי בגין עוגמת נפש בשל אובדן הדירה שקיוו לרכוש‬
‫והן בשל היוותרותם ללא קורת גג במעבר בין דירות‪ .‬מששוכנעתי‪ 8‬על סמך עדותה של‬
‫נאווה עצמה‪ 8‬לה מצאתי תימוכין גם בעדותיהן של מלול ורחל‪ 8‬כי נאווה תכננה את‬
‫המעבר לבית של גיסתה רחל‪ 8‬ללא קשר לעסקה עם משפחת בן שבת‪ 8‬וכך גם עניין ניהול‬
‫המשא ומתן לרכישת הדירה מגב' מלול‪ 8‬שאף הוא נעשה קודם לעסקה עם משפחת בן‬
‫שבת וללא כל קשר אליו‪ 8‬הרי שאין מקום לפסיקת פיצויים בגין עוגמת נפש‪ 8‬בהקשר זה‪.‬‬
‫‪32‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫‪ .18‬פיצויים מוסכמים‪ :‬לאור קביעתי‪ 8‬כי הייתה זו משפחת בן שבת שהפרה את זיכרון הדברים‪8‬‬
‫הרי שיש מקום לפסיקת פיצוי מוסכם לטובת התובעים כמוסכם בזיכרון הדברים‪ .‬לפיכך‪8‬‬
‫הנני פוסקת לתובעים פיצוי מוסכם‪ 8‬בשיעור ‪ 67%‬מערך הדירה המוסכם‪ 8‬בסך ‪8$678777‬‬
‫השווים בערכם לסך של ‪( ₪ 118777‬לפי ‪ ₪ 0.0‬נכון למועד ההפרה ‪ 876.71.771‬כפי שנקבע‬
‫בזיכרון הדברים)‪ 8‬בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום ‪ 76.71.7771‬ועד ליום מתן פסק‬
‫דין זה‪ .‬באשר לשאר יסודות הנזק הנטענים‪ 8‬לא מצאתי לנכון לפסוק פיצוי כלשהי בגין כל‬
‫אחד מהמרכיבים אליהם התייחסתי כאמור לעיל‪.‬‬
‫עסקאות מותנות‪ /‬עסקאות שרשרת וההודעה לצד שלישי‬
‫‪ .10‬כבר עמדנו על כך‪ 8‬שטענת הנתבעים היא שמדובר בעסקאות שלובות או מותנות (עדותו של‬
‫עופר בעמ' ‪ 817‬ש' ‪ 70-87‬ובעמ' ‪ 816‬ש' ‪ .)6-0‬עיון בזיכרון הדברים מעלה‪ 8‬כי הוא אינו כולל‪8‬‬
‫ולו ברמז‪ 8‬תנאי המתלה את כניסתו לתוקף באירוע חיצוני מסוים‪ 8‬או במכירת הדירה של‬
‫משפחת בן שבת למשפחת ויזמן‪ 8‬או כל התניה לעניין המכירה והרכישה בשרשרת שבין‬
‫מלול עד בן שבת‪ .‬משכך‪ 8‬לא שוכנעתי ואף לא הוכח בפניי‪ 8‬כי מדובר בעסקאות שלובות או‬
‫מותנות‪ 8‬לא במופרש לא מכללא (ע"א ‪.)7767/07‬‬
‫‪ .17‬בעדותה‪ 8‬שללה נאווה מכל וכל את הטענה‪ 8‬כי מדובר בעסקאות שלובות (עמ' ‪ 867‬ש' ‪.)7-61‬‬
‫בעדותו ניסה המתווך יעקב לתאר את העסקאות של מכירת הדירה של נאווה ורכישתה על‬
‫ידי עופר וכן רכישת הדירה של מלול על ידי נאווה‪ 8‬כעסקאות שלובות או עסקאות שרשרת‪8‬‬
‫זאת להבדיל מעסקת רכישת הדירה של משפחת בן שבת על ידי משפחת ויזמן (עמ' ‪ 807‬ש'‬
‫‪ ;67-86‬עמ' ‪ . ) 08‬ברם‪ 8‬תיאורו זה אינו מתיישב עם עדות שלו עצמו‪ 8‬לפיה אם צדדים מתנים‬
‫את העסקאות ביניהם‪ 8‬אזי הוא דואג לכתוב את ההתניות בזיכרון הדברים‪ .‬שהופנה‬
‫המתווך לכך‪ 8‬שבעייננו אין כל אזכור להתניות כאלה או אחרות מהסוג המתואר‪ 8‬חזר בו‬
‫מגרסתו הראשונה והשיב‪ 8‬כי "מה שאני כותב בזכרון הדברים הוא לפי מה שהצדדים‬
‫אומרים לי לכתוב ולא אני מכתיב‪ 8‬הווה אומר שאם הם החליטו שלא לרשום התניה‬
‫בזיכרון הדברים‪ 8‬כך אני עושה‪ .‬אם אין התניות זה החלטה של הצדדים"‪ .‬כאשר נשאל‬
‫המתווך‪ 8‬האם העדר קיומה של התניה בענייננו בניסוחו של זיכרון הדברים מעיד על כך‬
‫שהצדדים לא הסכימו שזה מותנה השיב ב‪"-‬כן" (עמ' ‪ 800‬ש' ‪ .)1-77‬גם מלול נחקרה‬
‫בביהמ"ש בנושא זה‪ .‬במענה לשאלה‪ 8‬האם הוצגה בפניה אופציה שתצטרך לחתום על הסכם‬
‫מותנה שאומר שאם כל העסקאות יצאו לפועל גם העסקה שלה תצא לפועל‪ 8‬השיבה מלול ‪:‬‬
‫"לא‪ .‬גם לא הייתי מסכימה לחתום על דבר כזה‪ .‬זה לא מעניין אותי" (עמ' ‪ 870‬ש' ‪.)7-0‬‬
‫‪ .11‬מכאן‪ 8‬ממכלול העדויות שסקרתי לעיל‪ 8‬עולה כי אין בסיס לטענת משפחת בן שבת בהודעה‬
‫לצד שלישי‪ 8‬לפיה יש לחייב את משפחת ויזמן בשיפוי‪ 8‬במידה ומשפחת בן שבת תחויב‬
‫בתובענה העיקרית‪ 8‬מכיוון שלא הוכח שעסקינן בעסקת שרשרת‪ 8‬דהיינו הפרת החוזה שבין‬
‫‪33‬‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫משפחת ויזמן למשפחת בן שבת גרמה להפרת החוזה שבין משפחת בן שבת למשפחת יאמין‪.‬‬
‫חיזוק למסקנתי זו‪ 8‬אני מוצאת בעדותם של עופר ומרים‪ 8‬בה מצאתי הודאה מטעמם כי‬
‫העסקה שבינם לבין משפחת ויזמן מנותקת מן העסקה שבינם לבין משפחת יאמין (או בין‬
‫משפחת יאמין לגב' מלול)‪ .‬לעניין זה‪ 8‬אני מפנה לעדותו של עופר בעמ' ‪ 800‬ש' ‪ 6-67‬וכן‬
‫לעדותה של מרים בעמ' ‪ 806‬ש' ‪ 6-78‬ובעמ' ‪ 807‬ש' ‪.86-87‬‬
‫‪ .10‬לאור האמור לעיל‪ 8‬דין ההודעה לצד שלישי להידחות‪.‬‬
‫התביעה שכנגד‬
‫‪ .11‬בפי התובעים שכנגד ‪ 8‬טענות העומדות ביסוד התביעה שכנגד ולפיהן‪ :‬משפחת עופר הפרה‬
‫את החוזה שבינה לבין משפחת ויזמן בכך שהציגו בפניה מצג שווא‪ :‬האחת‪ 8‬תוספת בניה‬
‫ללא היתר; השנייה‪ 8‬הצמדת הפטיו לדירה; השלישית‪ 8‬בניית מחסן ללא היתר‪ .‬אקדים‬
‫אחרית לראשית ואומר‪ 8‬כי דין שלושת הטענות הללו להידחות‪ 8‬וזאת מן הטעמים שלהלן‪:‬‬
‫‪ .10‬הלכה מושרשת היא‪ 8‬כי על הצדדים במשא ומתן לקראת כריתת חוזה לנהוג בתום לב ובדרך‬
‫מקובלת (סעיף ‪ 67‬לחוק החוזים) (א' פרידמן ונ' כהן‪ 8‬חוזים (כרך א'‪ 8‬תשנ"א)‪ 8‬בעמ' ‪768‬‬
‫ואילך; ע"א (ת"א) ‪ 7767/71‬קורנברג עמנואל נ' עו"ד אלמוג עופר (ניתן ביום ‪.))60.70.7767‬‬
‫סעיף ‪ 67‬לחוק החוזים קובע את החובה הכללית לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת במהלך‬
‫משא ומתן לקראת כריתת החוזה‪ .‬ברוח זו קובע סעיף ‪ 67‬לחוק מהי הטעיה ומכליל בתוכה‬
‫חובת גילוי‪ .‬סעיף זה קובע באופן מפורש חובת גילוי בסיטואציות מסויימות‪ 8‬כאשר הגילוי‬
‫מתחייב על‪-‬פי דין‪ 8‬מכוח נוהג או על‪-‬פי הנסיבות‪.‬‬
‫‪ .07‬חובת תום הלב כוללת גם את חובת הגילוי (שלו‪ 8‬בעמ' ‪ ;600‬ע"א ‪ 000/11‬החברה המרכזית‬
‫לשכון ולבנין נ' פינק‪ 8‬פ"ד מד (‪ -)6007( 771 8)6‬השופט ד' לוין)‪ 8‬ואי גילוי עובדות אשר לפי‬
‫הנסיבות היה מקום לצפות לכך שאדם המנהל משא ומתן יגלה אותן לצד השני‪ 8‬מהווה‬
‫הפרת של חובת תום הלב (שלו‪ 8‬בעמ' ‪ .)600-677‬חובת תום הלב כוללת את החובה לגלות‬
‫לצד השני לפני כריתת החוזה עובדות חשובות‪ 8‬ובתוך כך‪ 8‬במקרים מסויימים‪ 8‬גם עובדות‬
‫שהצד השני היה יכול לגלותן בכוחות עצמו‪ 8‬כאשר גילוי זה‪ 8‬מתחייב ממהות העסקה‬
‫ומנסיבות המקרה (שלו‪ 8‬בעמ' ‪ 8677‬וההפניות שם)‪ .‬אכן‪ 8‬חובת הגילוי המוטלת על צד המנהל‬
‫משא ומתן לקראת חוזה הוכרה ועוגנה היטב בפסיקת בתי המשפט‪ 8‬והפרתה עלולה להגיע‪8‬‬
‫בנסיבות מסוימות‪ 8‬כדי מצג‪-‬שוא והטעיה המקימים זכאות לביטול ההסכם (ראו‪ :‬רע"א‬
‫‪ 7870/70‬עובדיה יוסף ברנס נ' יהודה לבדנסקי (‪ ;)60.67.7770‬ע"א ‪ 000/00‬חברת בית‬
‫החשמונאים נ' אהורני‪ 8‬פ"ד ל (‪ -)6001( 606 )7‬השופט בייסקי‪ 8‬בדעת רוב; דניאל פרידמן‬
‫ונילי כהן חוזים‪ -‬כרך ב‪.))6006( 001-010 -‬‬
‫‪34‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫‪ .06‬בע"א ‪ 8007/07‬פסקל נ' מזרחי‪ 8‬פ"ד מח (‪ )6008( 870 )7‬אמר הנשיא שמגר‪" :‬לדידי‪ 8‬לא יכול‬
‫להיות ספק בכך שמי שמוכר דירה אשר בחלקה נבנתה ללא רישיון‪ 8‬חייב לגלות עובדה זאת‬
‫לכל קונה‪-‬בכוח בעת ניהול המשא ומתן‪ .‬אם לא יעשה כן יש בכך הטעיה כפשוטה‪ .‬כמובן‬
‫שגם חובת תום הלב מחייבת זאת‪ .‬המדובר על עובדה מהותית השוקלת בעיניו של כל אדם‬
‫סביר ואשר חשיבותה רבה לא רק לצורך קביעת המחיר אלא לצורך קבלת מידע בסיסי על‬
‫זכויותיו של הקונה בדירה שאותה הוא רוכש‪ .‬לעניין היקפה של חובת הגילוי נפסק בד"נ‬
‫‪ 0/16‬פנידר נ' קסטרו‪ 8‬פ"ד לז (‪ 101-100 8108 )0‬כי‪" :‬הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת‬
‫ובתום‪-‬לב יכולה ללבוש צורתו של מחדל או של אי‪-‬גילוי עובדות‪ 8‬כאשר על פי הנסיבות היה‬
‫מקום לצפות לכך שהאדם‪ 8‬המנהל משא ומתן‪ 8‬יגלה אותן לצד השני‪ 8‬הגילוי המתחייב‬
‫מסעיף ‪ 67‬אינו דווקא גילוי כתוצאה משאלותיו של הצד השני‪ 8‬אלא יש נסיבות בהן‬
‫מתחייבת מסירת פרטים יזומה של מידע‪ 8‬שהוא חיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת‬
‫כריתת חוזה‪ .‬חובת נקיטת פעולה אקטיבית של גילוי קיימת במיוחד כאשר ברור לבעל‬
‫המידע שבין מנהלי המשא ומתן‪ 8‬שקיים פער ממשי בין הכוונה של הצד השני לבין מה שהוא‬
‫בר‪-‬השגה על‪-‬פי המצב המשפטי והעובדתי לאמיתו"‪.‬‬
‫‪ .07‬כן נפסק‪ 8‬כי החובה לנהוג בתום לב יכולה ללבוש גם צורה של חובת גילוי עובדות חשובות‬
‫על ידי צד לחוזה בתקופה החוזית‪ .‬שאלת קיומה של חובה כזו‪ 8‬וגבולותיה‪ 8‬שונים‪ 8‬מטבע‬
‫הדברים‪ 8‬ממקרה למקרה‪ .‬בית המשפט שוקל‪ 8‬בין היתר‪ 8‬את זהות הצדדים (אנשים פרטיים‬
‫אל מול קבלנים ובעלי כוח כלכלי רב)‪ 8‬היות הצדדים מיוצגים באמצעות עורכי דין‪ 8‬הנסיון‬
‫של הצדדים בתחום העסקה נשוא הממכר‪ 8‬קבלת ייעוץ תכנוני או משפטי או שניהם‪ 8‬וכיוצא‬
‫באלה‪.‬‬
‫‪ .08‬בע"א ‪ 1160/77‬קליר כימיקלים שיווק (‪ )6000‬בע"מ נ' צבי עצמן ז"ל (ניתן ביום ‪8)70.78.7771‬‬
‫שבה כב' נשיאת בית המשפט העליון‪ -‬השופטת ביניש על הלכה זו וקבעה‪" :‬סעיף ‪ 67‬לחוק‬
‫החוזים מחייב את הצדדים למשא ומתן לקראת כריתת חוזה לנהוג זה כלפי זה בדרך‬
‫מקובלת ובתום לב‪ .‬החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב במשא ומתן אינה דורשת אמנם‬
‫מהצדדים למשא ומתן החוזי להתעלם מהאינטרס האישי שלהם‪ 8‬אך היא מחייבת אותם‬
‫לנהוג ביושר ובהגינות כלפי שותפיהם למשא ומתן‪ .‬פעמים רבות מוצאת החובה לנהל משא‬
‫ומתן בדרך מקובלת ובתום לב את ביטויה בהטלת חובה על צד אחד למשא ומתן לגלות‬
‫עובדות מסויימות לצד שעמו הוא מנהל את המשא ומתן‪ .‬חובה זו היא חובה אקטיבית והיא‬
‫תוטל ביחס לעובדות‪ 8‬שעל פי הנסיבות ניתן היה לצפות שהאדם המנהל את המשא ומתן‪8‬‬
‫יגלה אותן לצד שכנגד‪ .‬חובת הגילוי של פרטים מהותיים היא חובה שקמה בשגרה ואינה‬
‫מותנית בקיום יחסי אמון מיוחדים בין הצדדים למשא ומתן; אם כי היקף החובה תלוי גם‬
‫במהות היחסים שבין הצדדים למשא ומתן‪ 8‬וככל שקיימים ביניהם יחסי אמון משמעותיים‬
‫יותר כך יגבר היקף החובה" (פסקה ‪ 67‬והאזכורים שם)‪.‬‬
‫‪35‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫‪ .00‬ולענייננו‪ :‬בתביעה שכנגד‪ 8‬כאמור לעיל‪ 8‬אין מחלוקת כי זיכרון הדברים שבין משפחת ויזמן‬
‫לבין משפחת בן שבת מהווה הסכם מכר מחייב ובעל תוקף משפטי‪ .‬השאלה הטעונה הכרעה‬
‫בגדרה של התביעה שכנגד הינה‪ 8‬האם הפרה משפחת בן שבת את חובת הגילוי וחובת ניהול‬
‫מו"מ בתום לב והאם הציגה בפני משפחת ויזמן מצג שווא המצדיק הפעלת סעיף הפיצויים‬
‫המוסכמים הקבוע בזיכרון הדברים שביניהם‪ .‬עוד אין חולק‪ 8‬כי בפועל העסקה בין שתי‬
‫המשפחות הללו לא יצאה אל הפועל‪ .‬במהלך ההליך בפניי הציג עופר היתר בנייה לגבי‬
‫הרחבת המבנה‪/‬תוספת הבניה על ידי תוספת חדר‪ .‬בעקבות זאת‪ 8‬הודתה התובעת שכנגד ‪87‬‬
‫אביגיל ויזמן‪ 8‬כי טענתה לפיה אין היתר בנייה לתוספת‪ 8‬אינה נכונה והיא אף זנחה אותה‬
‫בסיכומיה (עדותה של אביגיל בעמ' ‪ 800‬ש' ‪ .)7-7‬אכן‪ 8‬עיון בהיתר הבניה שצורף לכתב ההגנה‬
‫לתביעה שכנגד‪ 8‬מעלה‪ 8‬ללא כל ספק‪ 8‬כי תוספת הבנייה נעשתה בהיתר מוועדת התכנון‬
‫והבניה מיום ‪ 867.78.7776‬היינו ‪ 7‬שנים לפני ניהול המשא ומתן בין משפחת בן שבת לבין‬
‫משפחת ויזמן (עמ' ‪ 800‬ש' ‪ ;71-87‬עמ' ‪ 801‬ש' ‪ .)1-0‬מכאן דין הטענה‪ 8‬כי משפחת בן שבת‬
‫הציגה מצג שווא‪ 8‬לפיו נבנה חדר ללא היתר‪ 8‬להידחות‪ .‬לקביעה דומה הגעתי באשר לטענת‬
‫התובעים שכנגד‪ 8‬לפיה המחסן נבנה ללא היתר‪ .‬עיון במוצג נ‪ 87/‬חוזה חכירה‪ 8‬מעלה כי‬
‫לדירת משפחת בן שבת מוצמד מחסן בשטח ‪ 0.0‬מטר‪ 8‬אליו מפנה עופר בעדותו (בעמ' ‪ 810‬ש'‬
‫‪ 77-86‬ובעמ' ‪ 807‬ש' ‪ 8)6-1‬והמצוי מתחת למדרגות‪ .‬מכאן‪ 8‬הטענה כי המחסן נבנה שלא כדין‬
‫וללא היתר‪ 8‬דינה אף היא להידחות‪ .‬הוכח בפניי‪ 8‬כי המחסן אליו התייחס המפקח באישור‬
‫על בנייה של מחסן ללא היתר‪ 8‬כאמור במכתב מתאריך ‪ 870.70.71‬נרכש בתאריך‬
‫‪ 870.76.7770‬שנים לאחר המשא ומתן והחתימה על ההסכם בין שתי המשפחות ויזמן ובן‬
‫שבת‪ .‬לפיכך‪ 8‬בין אם המחסן העשוי מפלסטיק הונח בשטח הדירה של משפחת בן שבת‬
‫בהיתר או שלא היתר‪ 8‬הוא לא היה חלק מהעסקה בין משפחת ויזמן למשפחת בן שבת‪8‬‬
‫משלא היה קיים בשטח דאז‪ .‬בנוסף לאמור‪ 8‬התובעת שכנגד ‪ 87‬אביגיל‪ 8‬לא ידעה למסור‬
‫בעדותה פרטים על איזה מחסן מדובר‪ 8‬כאמור בעמ' ‪ 01‬ש' ‪ 67-60‬ובעמ' ‪ 677‬ש' ‪.77-70‬‬
‫נותרה הטענה האחרונה והיא‪ 8‬האם הפטיו הוצג בפני משפחת ויזמן כחלק מהנכס שבבעלות‬
‫משפחת בן שבת‪ .‬לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים בפניי לא שוכנעתי‪ 8‬כי משפחת בן שבת‬
‫הציגה את הפטיו כחלק מן הדירה שבבעלותה‪ 8‬אלא לכל היותר כחלק שבו היא עושה‬
‫שימוש לפי רשות שנתקבלה מדיירי הבניין‪ .‬במענה לשאלה‪ 8‬כיצד הציג עופר למשפחת ויזמן‬
‫את הפטיו‪ 8‬השיבה אביגיל ‪" :‬יצאנו מהדירה‪ 8‬הוא פתח את הדלת של הפטיו והציג אותו‬
‫כחלק ששיך לו‪ 8‬יש לו גם מסמך שחתום על ידי הדיירים בבניין שמאשרים לו לעשות עם זה‬
‫מה שהוא רוצה ואז היה דיבור טבעי שנעשה ככה וככה‪ 8‬נעשה מטבח וכל מיני רעיונות‬
‫שהועלו בשיחה" (עמ' ‪ 8668‬ש' ‪ .)6-0‬כאשר נשאלה אביגיל האם ביקשה לראות מסמך זה‬
‫שעליו חתומ ים הדיירים‪ 8‬אליו היא הפנתה בעדותה קודם לכן‪ 8‬היא השיבה ‪" :‬בשלב זה לא‪.‬‬
‫אם הייתי מגיעה למצב של חתימה על חוזה‪ 8‬הייתי דורשת" (עמ' ‪ 8668‬ש' ‪ .)7-1‬לא הוכח‬
‫בפניי‪ 8‬כי הפטיו הוצג למשפחת ויזמן‪ 8‬בצורה מטעה‪ 8‬באופן שהוא מהווה חלק מהרכוש‬
‫שבבעלות משפחת בן שבת‪.‬‬
‫‪36‬‬
‫יאמין נאווה נ' בן שבת עופר‬
‫תא (עפ') ‪6161-70‬‬
‫‪ .07‬לאור האמור לעיל‪ 8‬ולסיכום‪ 8‬מסקנתי הינה שמשפחת בן שבת לא הטעתה את משפחת ויזמן‬
‫ולא מסרה לה מידע שגוי אודות המחסן‪ 8‬השימוש בפטיו‪ 8‬והתוספת שנעשו בנכס‪ .‬ככל שיש‬
‫בנכס בניה ללא היתר ביחס למחסן‪ 8‬הרי שמדובר בתוספת שנעשתה שנים לאחר המשא‬
‫ומתן והעסקה שהייתה בין הצדדים‪ .‬לאור זאת‪ 8‬דין התביעה שכנגד להידחות‪.‬‬
‫סוף דבר‬
‫‪ .01‬דין התביעה העיקרית להתקבל‪ .‬אני מחייבת את הנתבעים (משפחת בן שבת)‪ 8‬ביחד ולחוד‪8‬‬
‫לשלם לתובעים (משפחת יאמין) פיצוי מוסכם בסך ‪ ₪ 118777‬בצירוף הפרשי הצמדה וריבית‬
‫כחוק מיום ‪( 76.71.771‬מועד ההפרה) ועד למועד מתן פסק דין זה‪ .‬התשלום הנ"ל יבוצע תוך‬
‫‪ 87‬יום‪ 8‬מיום קבלת פסק הדין‪ 8‬שאם לא כן‪ 8‬יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום‬
‫ועד מועד התשלום המלא בפועל‪ .‬כמו כן‪ 8‬אני מחייבת את הנתבעים‪ 8‬יחד ולחוד‪ 8‬לשלם‬
‫לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של ‪.₪ 678777‬‬
‫‪ .00‬דין ההודעה לצד שלישי להידחות‪ .‬כמו כן‪ 8‬דין התביעה שכנגד להידחות‪ .‬לאור התוצאה‬
‫שאליה הגעתי‪ 8‬אינני עושה צו להוצאות‪.‬‬
‫‪ .01‬המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים‪.‬‬
‫ניתן היום‪ 8‬ט"ז אדר א תשע"א‪ 77 8‬פברואר ‪ 87766‬בהעדר הצדדים‪.‬‬
‫‪7670806‬‬
‫‪70101868‬‬
‫‪7670806‬‬
‫‪70101868‬‬
‫שאדן נאשף אבו אחמד ‪70101868-6161/70‬‬
‫נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה‬
‫בעניין עריכה ושינויים במסמכי פסיקה‪ 8‬חקיקה ועוד באתר נבו – הקש כאן‬
‫‪37‬‬