‫התחדשות עירונית ‪ -‬אפשר גם אחרת‬
‫התחדשות עירונית ‪ -‬אפשר גם אחרת‬
‫אדר' שגיא תמרי – נווה שרת‬
‫אדר' אבנר ישר – דפנה‬
‫אדר' אודי כרמלי – יד אליהו‬
‫עיריית ת"א מינהל הנדסה‬
‫אדר' מנדי רוזנפלד – נס לגויים‬
‫התחדשות עירונית ‪ -‬אפשר גם אחרת‬
‫תכנית מהנדס העיר יעקב בן סירה ‪1950 - 1929‬‬
‫עיריית ת"א מינהל הנדסה‬
‫תכניות מתוכננות ברחוב לה‪-‬גוארדיה‪:‬‬
‫לב רובע ‪9‬‬
‫תוכנית המדיניות ללב רובע ‪9‬‬
‫רובע ‪ 9‬נמצא בשוליים הדרום מזרחיים של‬
‫העיר תל‪-‬אביב אך ביחס למטרופולין כולו‬
‫הוא ממוקם במרכזו‪.‬‬
‫תל אביב‬
‫רובע ‪9‬‬
‫שטח‬
‫‪ 52,000‬דונם‬
‫‪ 8,100‬דונם‬
‫‪ 2,300‬דונם‬
‫תושבים‬
‫‪390,000‬‬
‫‪77,000‬‬
‫‪24,000‬‬
‫נפשות לדונם‬
‫‪7.2‬‬
‫‪10.2‬‬
‫‪9.2‬‬
‫יח"ד למגורים‬
‫‪176,155‬‬
‫‪29,383‬‬
‫‪9,450‬‬
‫צפיפות מגורים‬
‫ברוטו‬
‫‪ 3.4‬יח"ד לדונם‬
‫שטח ממוצע‬
‫ליחידת מגורים‬
‫‪77.3‬‬
‫צפיפות דיור –‬
‫מ"ר מגורים‬
‫לנפש‬
‫‪35‬‬
‫‪ 3.6‬יח"ד לדונם‬
‫‪69.8‬‬
‫‪27‬‬
‫לב רובע ‪9‬‬
‫‪ 4.1‬יח"ד לדונם‬
‫‪70.9‬‬
‫‪28‬‬
‫תכנית ‪K-1936-1949‬‬
‫מתוך אתר עיריית תל‪-‬אביב‬
‫סקירת מצב קיים – חלוקה לשכונות ויעודי קרקע‬
‫שכונות בלב רובע ‪: 9‬‬
‫‪.1‬יד אליהו א‪-‬ב‪-‬ג‬
‫‪.2‬תל חיים‬
‫עממי ג'‬
‫תל‪-‬חיים‬
‫‪.3‬רמת הטייסים‬
‫‪.4‬עממי ג' (ועמישב)‬
‫‪.5‬המבנים הטוריים ברחוב עמינדב‪.‬‬
‫‪ o‬רוב מוחלט מיועד למגורים (צהוב)‬
‫‪ o‬מע"ר עירוני ממערב ומצפון (סגול)‬
‫‪ o‬שטחים רבים המיועדים לבנייני ציבור‬
‫ושטחים פתוחים (חום וירוק בהתאמה)‬
‫יד אליהו א‬
‫תעשיה‬
‫פארק‬
‫עיר לבנה‬
‫רמת הטייסים‬
‫מתחם אורט‬
‫קריית‪-‬חינוך‬
‫שימושי קרקע‪:‬‬
‫אזור‬
‫יד אליהו ב‬
‫יד אליהו ג‬
‫סקירת מצב קיים – שטחים ירוקים ורחובות ראשיים‬
‫שטחים ירוקים‪:‬‬
‫‪ o‬ריבוי יחסי של שטחים ירוקים‬
‫‪o‬בקצה המזרחי נמצא פארק מטרופוליני‬
‫‪ o‬מתוכנן מוקד אוניברסיטאי מול הפארק‬
‫‪ o‬קיימת תשתית לרשת ירוקה‬
‫‪ o‬שתי שדרות מרכזיות ממזרח למערב‬
‫‪ o‬מוקד ספורט עירוני באזור תעשייה‬
‫רחובות ראשיים‪:‬‬
‫ברובע עוברים צירי תנועה מזרחיים‪-‬‬
‫מערביים המחברים את ת"א עם חלקי‬
‫המטרופולין ממזרח‬
‫הרחובות המשמשים בעיקר לתנועה‬
‫יצחק שדה‬
‫דרך השלום‬
‫עוברת ולתחבורה ציבורית‬
‫דרך הטייסים‬
‫‪ o‬נפחי התנועה בשעות העומס הם‪:‬‬
‫לה‪-‬גארדיה‬
‫ דרך השלום ‪2950‬‬‫ דרך הטייסים ‪2070‬‬‫‪ -‬משה דיין ‪500-1400‬‬
‫יגאל אלון‬
‫נתיבי איילון‬
‫משה דיין‬
‫ דרך ההגנה ‪750‬‬‫ לה גווארדיה ‪1960‬‬‫‪ -‬יצחק שדה ‪2420‬‬
‫דרך ההגנה‬
‫סקירת מצב קיים‬
‫כיווני חזיתות‪:‬‬
‫כחול‪:‬חזית פונה לרחוב‬
‫ראשי‬
‫רוב המבנים מפנים גמלון לרחובות הראשיים‪-‬‬
‫אדום‪:‬חזית מפנה גמלון‬
‫‪ o‬חוסר באינטנסיביות עירונית‬
‫צדדי לרחוב ראשי‬
‫‪ o‬חצרות חשופות וחסרות הגנה ממטרדים‬
‫ירוק‪:‬מתחם מתכנס‬
‫יחס פנוי ובנוי‪:‬‬
‫‪o‬תכסית בינוי מצומצמת‬
‫‪o‬ריבוי שטחים לא בנויים‬
‫‪ . 4‬ני תו ח מ צ ב קיי ם‬
‫סקירת מצב קיים – מרקמים – "שיכונים"‪.‬‬
‫טיפוס עיקרי‪:‬‬
‫‪ 3-4 o‬כניסות‬
‫‪ 3-4 o‬קומות‬
‫המרקם הקיים ‪ -‬הזדמנות‬
‫‪o‬‬
‫מ בני ה שי כוני ם ה טו ריי ם ב ע לי ‪ 3 -4‬כני סו ת ו בגו ב ה ש ל ‪ 3 -4‬קו מו ת הינ ם טי פו ס עי ק רי ב מ ר ק ם מ ר כ ז ה רו ב ע ו מ ת ר כ זי ם ב עי ק ר ס בי ב‬
‫ר חו ב ל ה ג ר די ה ב מ ר כ ז ה רו ב ע ‪ .‬ה שי כוני ם ב ר חו ב ל ה ג ר די ה ו ר חו ב לו ח מי ג לי פו לי מיי צ רי ם מ ר ק ם או ר ב אני מ ש מ עו תי ‪ ,‬מ כוון ש ה ם‬
‫הטוריים‬
‫ברצףמ ר ק ם ה קיי ם ו ל ה דגי שו ע ל מנ ת ל ה ט עין מ ר ק מי ם א לו ב ע ר כי ם נו ס פי ם ה מ ת אי מי ם ל ת קו פ תנו ‪.‬‬
‫נמצאיםת מ ש ב‬
‫ני תן ל ה ש‬
‫הבניינים ם ב ר צ ף ‪.‬‬
‫נ מ צ אי‬
‫‪ o‬הבניינים מייצרים מרקם אורבאני‬
‫משמעותי‬
‫‪ o‬התחדשות המרקם הקיים להטענת‬
‫לב הרובע בערכים נוספים‬
‫יד אליהו‪ -‬לה גווארדיה‬
‫רמת הטייסים‬
‫עממי ג'‬
‫‪ . 4‬ני תו ח מ צ ב קיי ם‬
‫סקירת מצב קיים – מרקמים – "שיכונים" צמודי קרקע‬
‫טיפוס עיקרי‪:‬‬
‫‪ o‬דירות בין ‪ 50-70‬מ"ר‬
‫‪ 1-2 o‬קומות‬
‫‪ o‬צפיפות גבוהה‬
‫מרקם שיכונים צמודי‬
‫קרקע‬
‫ה בניי ה טו רי ת ש ל בנייני ם צ מו די ק ר ק ע בין ס מ ט או ת צ רו ת ב ע לו ת או פי יי חו די ל א זו ר ‪ .‬ה די רו ת ק טנו ת ונ עו ת בין ‪ 5 0‬ל ‪ 7 0 -‬מ " ר ‪.‬‬
‫ל מ רו ת ש בנייני ם א לו ל רו ב בני קו מ ה א ח ת ‪ ,‬ה א זו רי ם מ או פייני ם ב ר מ ת צ פי פו ת ג בו ה ה ‪.‬‬
‫‪ o‬מרקם שטיח יחודי לאזור‬
‫‪ o‬ממוקמים בסמטאות צרות נעימות‬
‫יד אליהו‪ -‬רחוב גוש עציון‬
‫יד אליהו‪ -‬רחוב יגאל אלון‬
‫יד אליהו‪ -‬רחוב נגבה‬
‫סקירת‪ -‬ניתוח צפיפות קיימת‬
‫רב השכונה בצפיפות של בין ‪ 8‬ל‪ 11-‬יח"ד נטו‬
‫לב רובע ‪9‬‬
‫מי גר כאן?‬
‫לב רובע ‪9‬‬
‫מי גר כאן?‬
‫לב רובע ‪9‬‬
‫משפחת חן | (כלל העיר)‬
‫מי גר כאן?‬
‫‪ 15,470‬תושבים | (‪)412,600‬‬
‫‪ 7,186‬יח"ד (מגורים) | (‪)190,097‬‬
‫‪ 1446‬דונם | (‪)51,809‬‬
‫‪ 6,300‬משקי בית‪ 75% ,‬משפחתיים‬
‫(‪ 56% | 187,500‬משפחתיים)‬
‫צפיפות לדונם‪20.1 :‬‬
‫נפש‪/‬דונם ברוטו (‪)7.8‬‬
‫גודל משק בית‪:‬‬
‫‪ 2.6‬נפש (‪)2.1‬‬
‫‪ 27%‬עולים‬
‫‪ 45%‬מהם ב ‪1990-2001‬‬
‫תמ"א ‪38‬‬
‫‪ 35%‬נוסעים לעבודה‬
‫באוטובוס (‪)24%‬‬
‫‪ 79%‬ממלכתי (‪)76%‬‬
‫‪ 1.7%‬מיוחדים (‪)2.1%‬‬
‫‪ 63%‬נבנו בשנים ‪70-79‬‬
‫‪ 10%‬מגיעם‬
‫לעבודה‬
‫ברגל ובדו"ג‬
‫(‪)22%‬‬
‫‪ 62%‬בעלי רכב‬
‫(‪)60%‬‬
‫‪ 50%‬נוסעים‬
‫לעבודה ברכב‬
‫(‪)49%‬‬
‫שב"צ‪ 6.5 :‬מ"ר‬
‫ייעוד קרקע לנפש‬
‫(‪ 9.8‬מ"ר)‬
‫מסחר‪ 0.2 :‬מ"ר‬
‫לנפש (‪ 4‬מ"ר)‬
‫שכר‪5,240 :‬‬
‫שכר‪6,770 :‬‬
‫(‪)6,590‬‬
‫שצ"פ‪ 6.6 :‬מ"ר‬
‫לנפש (‪ 28.3‬מ"ר)‬
‫מאזן הגירה‪:‬‬
‫‪)-(120‬‬
‫‪)-(1,886‬‬
‫מטרות המדיניות‬
‫לב רובע ‪ - 9‬מרחב מגורים וקהילה תוסס ופעיל‬
‫מטרות על‬
‫‪‬התחדשות מרכז רובע ‪ 9‬כמרחב מגורים וקהילה תוסס ופעיל תוך תוספת שימושים‬
‫מגוונים לאזור‪.‬‬
‫‪‬פיתוח מבוקר של האזור ושמירה על האיכויות הסביבתיות הקיימות באזור‬
‫‪‬שמירה על אופי הבניה באזור ואופי התושבים המתגוררים בו יחד עם שיפור איכות החיים‬
‫ותוספת אוכלוסיה מגוונת ומגוון יח"ד‪.‬‬
‫‪‬חיזוק הקשר בין השכונות‪ ,‬בינם לבין עצמם ובינם לבין שאר חלקי העיר‪.‬‬
‫על מנת לממש מטרות אלו‪:‬‬
‫יצירת מערכת תכנונית גמישה המשלבת בין סל פתרונות בניינים‪ ,‬הפיתוח הסביבתי‪-‬‬
‫ציבורי וסל פתרונות כלכליים‪.‬‬
‫המלצות מרכזיות‬
‫אזור היכל‬
‫נוקייה‬
‫אזור‬
‫המכללות‬
‫לה גארדיה‬
‫•פיתוח והתחדשות לה גארדיה כרח' המרכזי ברובע ‪ -‬מתן כלים לעיבוי אינטנסיבי לאורך רח' לה גווארדיה‪ .‬ציפוף המגורים‪,‬‬
‫אפשרת כניסת מגוון שימושים‪,‬תוספת מסחר‪,‬יצירת רחוב תוסס ופעיל‪.‬תוך שימור ערכים של המרקם הקיים‪.‬‬
‫•יצירת לב אזרחי לרובע ‪ -‬בשני מוקדים מרכזיים היכל נוקיה עד לה גארדיה ואזור המכללות‪.‬‬
‫•טיפול מיוחד לרחובות מרכזיים ברובע ‪-‬‬
‫•פיתוח אזור התעסוקה הסמוך לנתיבי איילון כחלק מהמע"ר המטרופוליני המרכזי‪.‬‬
‫•פיתוח וטיפוח המרחב הציבורי‪ -‬רשת ירוקה ומבני הציבור לכדי מערך רציף‪ ,‬פעיל ואיכותי‪.‬‬
‫•התחדשות הבינוי ותוספת מגוון שימושים ויח"ד בשאר חלקי הרובע באופנים שונים‪.‬‬
‫המלצות מרכזיות‬
‫•פיתוח לה גארדיה כרח' המרכזי ברובע ‪ -‬מתן כלים לעיבוי אינטנסיבי לאורך רח' לה גווארדיה‪ .‬ציפוף המגורים‪,‬‬
‫אפשרת כניסת מגוון שימושים‪,‬תוספת מסחר‪,‬יצירת רחוב תוסס ופעיל‪.‬תוך שימור ערכים של המרקם הקיים‪.‬‬
‫‪o‬תוספות בינוי משמעותיות – עיבוי אינטנסיבי‪ -‬תוך שמירה על‬
‫המרקם הקיים והחצרות הפנימיות‪.‬‬
‫‪o‬יצירת חזיתות לאורך הרחוב המגדירות את חלל הרחוב‪,‬‬
‫מוסיפות אגף לבינוי וקולונדה מסחרית‪.‬‬
‫‪o‬תוספת מגוון שימושים לרחוב מסחר‪ ,‬משרדים‪ ,‬ומוסדות ציבור ‪.‬‬
‫‪o‬ריסון התנועה ברחוב וטיפוח המרחב של הולכי הרגל ‪.‬‬
‫המלצות מרכזיות‬
‫יצירת לב אזרחי לרובע‬
‫‪o‬‬
‫חיזוק הפעילות העסקית מסחרית ומוסדות הציבור באזור היכל‬
‫נוקיה‪ ,‬ברח' המעפילים ורח' לה גווארדיה הסמוכים תוך עיבוי‬
‫ותוספת מגורים‬
‫‪o‬‬
‫יצירת המשכיות המסחר בין רחי לה גרדיה‪,‬רח' המעפילים‬
‫להיכל נוקיה ויצירת סביבה אטרקטיבית לשהייה ומפגש עבור‬
‫תושבי הרובע והמטרופולין‪.‬‬
‫‪o‬‬
‫אזור המכללות‪ -‬מרכז אזורי סביב השימושים האקדמאיים‬
‫ומסחר בעיקר בצמוד לצומת משה דיין‪/‬לה גארדיה‪ .‬תוספת‬
‫מגורים‪.‬‬
‫לה גארדיה‬
‫המלצות מרכזיות‬
‫‪ .5‬פיתוח וטיפוח המרחב הציבורי‪ -‬רשת ירוקה ומבני הציבור לכדי מערך רציף‪ ,‬פעיל ואיכותי‪.‬‬
‫‪o‬‬
‫פיתוח הרשת הירוקה הקיימת בשכונה‪.‬‬
‫‪o‬‬
‫טיפוח חלקיה המוזנחים של הרשת הירוקה‪.‬‬
‫‪o‬‬
‫פתיחת "סתימות" והנגשת הרשת הירוקה להליכה עם עגלה‪ ,‬לג'וגינג‪ ,‬לאופניים וכו' ‪.‬‬
‫‪o‬‬
‫שיפור הנגישות אל פארק העיר הלבנה‪ .‬הפארק המרכזי ברובע וכפארק מטרופוליני‪.‬‬
‫‪o‬‬
‫איתור מקומות למרכזי פעילות מסחריים‪ ,‬תרבותיים‪ ,‬קהילתיים‪ ,‬חברתיים במרכזי‬
‫השכונות ולאורך הרשת הירוקה‬
‫‪12‬‬
‫‪11‬‬
‫‪10‬‬
‫‪8‬‬
‫‪9‬‬
‫‪7‬‬
‫‪6‬‬
‫‪5‬‬
‫‪4‬‬
‫‪32‬‬
‫‪1‬‬
‫המלצות מרכזיות‬
‫התחדשות הבינוי ברובע תוך שמירה על מרקמים וטיפוסי‬
‫בנייה ייחודיים‪-‬‬
‫‪o‬‬
‫בלב רובע ‪ 9‬קיימות איכויות פיסיות שהן פועל יוצא של המרקמים‬
‫הייחודיים‪ .‬האוכלוסיה המקומית מקירה באיכויות המגורים‬
‫בשכונה ולכן אין הגירה פנימית ויש מחסור לאומת הביקושים‪.‬‬
‫ערכי הקרקע עולים באופן תלול‪ .‬אופיהתחדשות הבינוי המוצעת‬
‫לאזורים השונים נובעת מהמיקום במרחב העירוני‪ /‬רובעי (קירבה‬
‫לצירים ומוקדים)‪ ,‬מהמרקם הכולל באזור ומטיפוס הבינוי‪.‬‬
‫המרחב חולק למתחמים בהם ניתן לאפשר מגוון של כלים להתערבות בניינית‪:‬‬
‫א‪ .‬שמירה על המצב הקיים (קטגוריה הזו כוללת גם הרחבה ושיפוץ בהתאם לזכויות קיימות בתוקף תכניות מאושרות)‬
‫ב‪ .‬עיבוי‪ -‬הרחבת בניין קיים ותוספת של עד שתי קומות‪.‬‬
‫ג‪ .‬עיבוי אינטנסיבי‪ -‬הרחבת בניין קיים‪ ,‬תוספת של שתי קומות או יותר והוספת אגף בחזית הבניין וחנייה תת קרקעית ללא הריסת‬
‫המבנה הקיים‪.‬‬
‫ד‪ .‬פינוי בינוי‪ -‬בניינים עד ‪ 25‬קומות עם קומת קרקע מסחרית ועירוב שימושים‬
‫א'‪-‬‬
‫•ללא תוספת‬
‫זכויות‬
‫ב'‪-‬‬
‫•עיבוי‬
‫ג'‪-‬‬
‫•עיבוי‬
‫אינטנסיבי‬
‫ד'‪-‬‬
‫•פינוי בינוי‬
‫תוכנית מפתח‪ -‬בחינה לאזורי התערבות‬
‫תוכנית המפתח ללב רובע ‪ 9‬מאפשרת מגוון רחב של פעולות והתחדשות הבינוי ‪.‬‬
‫מגוון אופציות אפשריות למימוש הכלים להתערבות בניינית‬
‫דוגמאות למימוש התכנית‪ -‬עיבוי‬
‫דוגמאות לשיפוצים ‪ /‬עיבויים שבוצעו בשיכונים‪:‬‬
‫הרחבה וחידוש החזית‪( -‬עממי ג')‬
‫שיפוץ החזית‬
‫טיפוח החצר המשותפת‬
‫תוספת קומות‪ ,‬הרחבה וחידוש החזית‪( -‬רמת אביב)‬
‫תוספת אגפים ומרפסות תורמת לחזות הבניין מחד ולהגדלת יחידות‬
‫הדיור מאידך‪.‬‬
‫פתרון אסטטי למימוש בשלבים– כתוצאה מסירוב חלק מהדיירים‬
‫להשתתף בפרויקט‬
‫תוספת דופלקס על בניין קיים (קירית אונו) בתכנון אדריכל לוטן‬
‫השארת הדירות הקיימות כפי שהן ובתמורה‬
‫אפשרות תוספת מרפסות‪ /‬הגדלת הדירות‬
‫שיפור חזות הבניין‪.‬‬
‫תוספת פיר מעלית חיצוני ו"רחוב"עליון שישמש את הדופלקסים בקומה העליונה‪.‬‬
‫גיוון בתמהיל הדירות ובקליטת אוכלוסיה איכותית‪.‬‬
‫דוגמאות למימוש התכנית‪ -‬עיבוי אינטנסיבי‬
‫עיבוי אינטנסיבי ‪:‬‬
‫‪ o‬הגדרה מחדש לחזית וחתך הרחוב‬
‫‪ o‬הגדרה מחדש לחצר המשותפת והפרדתה מהרחוב ליצירת הגנה ואינטימיות‬
‫‪ o‬תוספת שטחים לשימושים מעורבים ליצירת רחוב בעל אופי עירוני‬
‫‪ o‬תוספת משמעותית של יח"ד (כולל עיבוי לבניין קיים) סה"כ ‪ 18-20‬יח"ד חדשות לבניין וכ‪ 2-‬יחידות לשימושים מעורבים‪.‬‬
‫‪ o‬חניון תת קרקעי לאגף החדש‪.‬‬
‫שינוי חתך הרחוב‬
‫דוגמא למימוש עיבוי אינטנסיבי בבלוק‬
‫שלם ברחוב לה גווארדיה‬
‫לה גווארדיה‬
‫תכניות מתוכננות ברחוב לה‪-‬גוארדיה‪:‬‬
‫תכנית‬
‫תכנית‬
‫חדשה‬
‫‪3944‬‬
‫תכנית‬
‫‪4123‬‬
‫תכנית‬
‫‪4040‬‬
‫תכנית‬
‫‪4130‬‬
‫עיבוי בינוי‬
‫אור פלטפורם אדריכלים‬
‫עיבוי בינוי‬
‫אור פלטפורם אדריכלים‬
‫עיבוי בינוי‬
‫גלור תכנון ואדריכלות‬
‫קו מתאר ׀ גוגנהיים ׀ בלוך אדריכלים‬
‫יפת‬
‫ח‬
‫לה‬
‫גוורדיה‬
‫קו מתאר‬
‫פינוי בינוי – לה גווארדיה ‪65-71‬‬
‫גוגנהיים ׀ בלוך אדריכלים‬
‫פינוי בינוי – לה גווארדיה ‪65-71‬‬
‫גוגנהיים ׀ בלוך אדריכלים‬
‫פינוי בינוי – לה גווארדיה ‪65-71‬‬
‫גוגנהיים ׀ בלוך אדריכלים‬
‫פינוי בינוי – לה גווארדיה ‪36-46‬‬
‫אבנר שהין אדריכלים‬
‫פינוי בינוי – לה גווארדיה ‪36-46‬‬
‫אבנר שהין אדריכלים‬
‫פינוי בינוי ‪ -‬לה גווארדיה ‪13-21‬‬
‫פרחי צפריר‬
‫אדר' דודי גלור‬
‫אדר' דודי גלור‬
‫אדר' דודי גלור‬
‫תכניות מתוכננות ברחוב לה‪-‬גוארדיה‪:‬‬
‫תודה רבה ‪...‬‬