‫לבנות את העתיד ‪ -‬פינוי בינוי (התחדשות עירונית)‬ ‫למה כדאי להיכנס לפרויקט פינוי בינוי? והאם מדובר על הדרך המהירה‬ ‫לדירה חדשה ?‬ ‫טיפים‪ ,‬עצות והמלצות שיש לקחת בחשבון לפני שנכנסים לפרויקט פינוי בינוי‪ .‬תמ"א‬ ‫‪ 2/83‬או פינוי בינוי‪ ,‬מה הדרך הנכונה‪ ,‬קראו והתעדכנו !!!‬ ‫‏יום חמישי‏‪92‬‏מרץ‏‪9109‬‬ ‫עו"ד אברהם ללום‪ ,‬מייסד ושותף בכיר ‪ -‬אברהם ללום ושות' – חברת עו"ד | דעת‏מומחה‬ ‫למה כדאי להיכנס לפרויקט פינוי בינוי? והאם מדובר על הדרך המהירה לדירה‬ ‫החדשה ? אם ‏אתם ‏הבעלים ‏של ‏דירה ‏בבית ‏משותף ‏ואתם ‏חלק ‏מהתארגנות להקמת פרויקט פינוי‬ ‫בינוי‪,‬‏מהם‏הסיכונים‏הקיימים‏בכניסה‏לעסקת‏פינוי‪-‬בינוי‏מול‏קבלן‏ו‪/‬או‏חברה‏יזמית‪,‬‏מהם‏הנתונים‏‬ ‫הרלוונטיים‏שיש‏לקחת‏בחשבון‪.‬‬ ‫בישראל ‪ ,‬‏מתחם ‏פינוי ‏בינוי ‏הוא ‏סטטוס ‏של ‏שטח ‏קרקע ‏שהוחלט ‏לפנות ‏את ‏תושביו‪ ,‬‏להרוס ‏את ‏בתי ‏המגורים‪,‬‏‬ ‫ולבנות‏תחתיהם‏בנייני‏מגורים‏חדשים‪.‬‏עסקת‏פינוי‪-‬בינוי‏או‏בשם‏החדש‪,‬‏התחדשות‏עירונית‪,‬‏הינה‏למעשה‏עסקת‏‬ ‫חליפין אשר‏במסגרתה‏הדיירים‏מוכרים‏ליזם‏את‏הדירות‏הקיימות‏ללא‏השתתפות‏מצידם‏בעלות‏כלשהי‏לרבות‏‬ ‫תשלומי‏שכירות ‏שיחולו‏על‏הקבלן‏הכל‏באמצעות‏ועד‏מנהל‏ו‪/‬או‏נציגות‏דיירים‪,‬‏כלומר‏עסקת‏"נטו"‪ ,‬‏את‏זכויות‏‬ ‫הבניה ‏הניתנות‏לניצול‏ביחס‏למרכיב‏הקרקע ‏שבתמורה‏מקבלים‏מהיזם‏דירות‏חדשות‏בפרויקט‏אשר‏יקום‏תחת‏‬ ‫הבניינים‏לרבות‏הקיימים‏תוך‏דגש‏על לוחות‏זמנים‪,‬‏מנגנוני‏תמורה‏ברורים וכן‏על‏קבלת‏ערבות‏מתאימה‪ .‬‏‬ ‫‏‬ ‫פרויקט פינוי בינוי ‪ -‬האתגר הבא‬ ‫התחדשות ‏עירונית‪ ,‬‏פינוי ‏בינוי‪ ,‬‏התקווה ‏של ‏מרבית ‏בעלי ‏דירות ‏במסגרת ‏פרויקטים ‏מסוג ‏זה‪ ,‬‏בעיקר‏‬ ‫אלו ‏המצויות ‏בבעלות ‏פרטית ‏ולא ‏בבעלות ‏המדינה‪ ,‬‏היא ‏כי ‏ביום ‏מן ‏הימים ‏יקבלו ‏דירה ‏חדשה‏‬ ‫ומשודרגת‏במקום‏הדירה‏הנוכחית‏ללא‏השתתפות‏מצידם‪ .‬‏‬ ‫‏‬ ‫פוטנציאל הרווח בפרויקט פינוי בינוי ‏‬ ‫פרויקט ‏פינוי ‏בינוי ‏מגלם ‏מבחינת ‏הדיירים ‏פוטנציאל ‏רווח ‏של ‏מאות ‏אחוזים ‏‪ -‬‏אם ‏וככל ‏שהפרויקט‏‬ ‫יצא‏לפועל‪.‬‏יחד‏עם‏זאת‪,‬‏יש‏לזכור‏כי‏מדובר‏ב"הרפתקה"‪,‬‏אליה‏לא‏ניתן‏להתייחס‏בקלות‏דעת‪,‬‏שכן‪,‬‏‬ ‫לא‏פעם‏יזמים‏מבטיחים‏הבטחות‏ולא‏עומדים‏מאחוריי‏הדברים‪ .‬‏‬ ‫‏‬ ‫פרויקט פינוי בינוי – בסיס ההתקשרות ?‬ ‫"עסקת נטו"‏‪-‬‏תנאי‏בסיסי‏בעסקת‏פינוי‪-‬בינוי‏הוא‏כי‏כל‏עלויות‏הפרויקט‏חלות‏על‏היזם‏ועליו‏בלבד‪.‬‏‬ ‫הדייר ‏לא ‏נדרש‪ ,‬‏בשום ‏שלב‪ ,‬‏לשלם ‏תשלום ‏כלשהו ‏בגין ‏ההתקשרות ‏בעסקה ‏(למעט ‏בחלק‏‬ ‫מהמקרים‪ ,‬‏תשלום ‏דמי‏היוון ‏למנהל ‏ביחס ‏לדירה‏הקיימת‪ ,‬‏במידה ‏והקרקע ‏היא ‏אדמת‏מנהל)‪ .‬‏לכן‏‬ ‫כל‏דרישה‏מצד‏היזם ‏לנשיאה‏בעלויות‏שונות‏או‏במיסים‏מצד‏הדיירים‪,‬‏אמורה לעורר סימני שאלה‬ ‫וטעונה בדיקה‪.‬‬ ‫פרויקט פינוי בינוי – בטחונות לדיירים !!!‬ ‫אולי ‏הנקודה ‏החשובה ‏ביותר‪ .‬‏בדומה ‏לעסקת ‏רכישת ‏דירה ‏מקבלן ‏"על ‏הנייר" ‏שבה ‏מחויב ‏הקבלן‏‬ ‫להעמיד‏לרשות‏הרוכשים‏ערבויות‏"חוק‏מכר"‏על‏כל‏תשלום‪,‬‏יש‏לוודא‏כי‪,‬‏גם‏כאן‪,‬‏קיימת‏התחייבות‏‬ ‫בהסכם‏הפינוי‏בינוי‏להעמדת‏ערבות‏בנקאית‏לטובת‏הדייר‪,‬‏אשר‏תבטיח‏את‏הדייר‏במקרה‏שבו‏היזם‏‬ ‫יקרוס ‏ולא ‏יוכל ‏לעמוד ‏בהתחייבויותיו ‏(ע"ע ‏פרשת ‏חפציבה)‪ .‬‏מועד ‏קבלת ‏הערבות ‏הינו ‏ביום ‏פינוי‏‬ ‫הדירה‏הנוכחית‏והיא‏תושב‏ליזם‏אך‏ורק‏בד‏בבד‏עם‏קבלת‏החזקה‏בדירה‏החדשה‪.‬‏ ‏‬ ‫לוחות זמנים ומנגנוני תמורה ברורים‬ ‫בתוך ‏ארבע ‏חמש ‏שנים ‏מהיום ‏אתם ‏כבר ‏בדירת ‏החלומות‪ ,‬‏אז ‏לא ‏בדיוק‪ ,‬‏צריך ‏לזכור ‏כי ‏בשונה‏‬ ‫מרכישת ‏דירה ‏מקבלן‪ ,‬‏בחלק ‏גדול ‏מ המתחמים ‏אשר ‏מקדמים ‏כיום ‏יזמים‪ ,‬‏אין ‏עדיין ‏אפילו ‏תב"ע‏‬ ‫(תכנית ‏בניין ‏עיר) ‏המאפשרת ‏ליזם ‏לבצע ‏את ‏הפרויקט‪ ,‬‏לא ‏כל ‏שכן ‏היתר ‏בניה ‏אשר ‏יוצא ‏אך ‏ורק‏‬ ‫לאחר‏אישורה‏של‏התב"ע‏על‏ידי‏ועדות‏התכנון‏השונות‪.‬‬ ‫‏‬ ‫על ‏פי ‏רוב‪ ,‬‏הליך ‏אישור ‏התב"ע ‏כשלעצמו ‏עשוי ‏לקחת ‏בין ‏ארבע ‏לחמש ‏שנים‪ ,‬‏וזה ‏עוד ‏לפני ‏הזמן‏‬ ‫שנידרש ‏להחתים ‏כל ‏הדיירים ‏על ‏הסכמים ‏מחייבים ‏(כולל ‏טיפול ‏בדיירים ‏סרבנים ‏ועוד ‏"הפתעות"‏‬ ‫שיכולות‏לצוץ‏תוך‏כדי‏תנועה)‪.‬‏נוסיף‏לכך‏את‏פרק‏הזמן‏הדרוש‏לבניית‏הפרויקט‏שבד"כ‏ייקח‏קרוב‏‬ ‫לארבע ‏שנים ‏והרי ‏לפנינו ‏פרויקט ‏שאורך‪ ,‬‏במקרה ‏הטוב‪ ,‬‏בין ‏‪ 2‬‏ל‪ 01-‬‏שנים‪ .‬‏זכרו ‏כי ‏כניסה ‏לפרויקט‏‬ ‫מסוג‏כזה‏משמעותה‏עסקה‏ארוכת‏טווח‪,‬‏הדורשת‏אורך‏נשימה‏וסבלנות‏רבה‪ .‬‏‬ ‫‏‬ ‫מהו רוב מיוחס על פי הגדרת החוק ?‬ ‫החוק ‏קובע ‏כי ‏בבית ‏משותף ‏אשר ‏בו ‏יותר ‏מחמש ‏דירות‪ :‬‏בעלי ‏הדירות ‏שבבעלותם ‏לפחות ‏ארבע‏‬ ‫חמישיות ‏מהדירות ‏ולפחות ‏שלושה ‏רבעים ‏מן ‏הרכוש ‏המשותף‪ .‬‏כשיש ‏שש ‏דירות ‏ומעלה ‏יחשבו‏‬ ‫הדירות ‏של ‏מי ‏שבבעלותו ‏יותר ‏משלושים ‏אחוזים ‏מהדירות ‏כדירה ‏אחת‪ .‬‏(המטרה ‏היא ‏למנוע‏‬ ‫השתלטות ‏על ‏דירות ‏לשם ‏השגת ‏רוב ‏וכדי ‏למנוע ‏מצבים ‏בהם ‏הרוב ‏הנדרש ‏מושג ‏ע"י ‏מיעוט ‏של‏‬ ‫בעלים)‪ .‬‏‬ ‫‏‬ ‫בבית ‏משותף ‏שבו ‏ארבע ‏או ‏חמש ‏דירות‪ :‬‏כל ‏בעלי ‏הדירות ‏למעט ‏אחד‪ ,‬‏ששלושה ‏רבעים ‏מהרכוש‏‬ ‫המשותף‏צמודים‏לדירותיהם‏ובלבד‏ שמתקיימים‏שני‏תנאים‪:‬‏בבית‏המשותף‏יותר‏משני‏בעלי‏דירות;‏‬ ‫בבעלותו‏של‏בעל‏הדירה‏המסרב‏דירה‏אחת‏בלבד‪ .‬‏‬ ‫‏‬ ‫התחדשות עירונית(פינוי ‪ -‬בינוי) – הפנים לשנת ‪ 3023‬‏‬ ‫אני‏מאמין‏כי‏שנת‏‪9109‬‏תתאפיין‏בריבוי‏עסקאות‏פינוי‏בינוי‪,‬‏לאור‏הציפיה‏כי‏מגמת‏הממשלה‏להביא‏‬ ‫לירידת‏מחירי‏הדיור‪ .‬‏‬ ‫‏‬ ‫המלצות ברכישת דירה יד שנייה במסגרת פרויקט פינוי בינוי ‏‬ ‫במידה‏ובכוונתך‏לרכוש‏דירה‏בפרויקט‏של‏פינוי‏בינוי‪,‬‏מומלץ‏מאוד‏לערוך‏מספר‏בירורים‪.‬‏ראשית‪,‬‏יש‏‬ ‫לבדוק ‏את ‏מערך ‏היחסים ‏בין ‏היזם ‏לבין ‏הדיירים ‏המפונים ‏מדירותיהם‪ .‬‏כמן ‏כן‪ ,‬‏יש ‏לערוך ‏בדיקה‏‬ ‫מקיפה‏לגבי‏הליווי‏ הבנקאי‏שניתן‏ליזם‏לשם‏הקמת‏הפרויקט‪,‬‏על‏מנת‏שהקנייה‏תעשה‏ללא‏חששות‪,‬‏‬ ‫עליך ‏לוודא ‏מיהו ‏הבנק ‏המלווה ‏של ‏הפרויקט ‏ושהכספים ‏שניתנים ‏על ‏ידך ‏נכנסים ‏לחשבון ‏נאמנות‏‬ ‫שנפתח‏לטובת‏הפרויקט‏הספציפי‏של‏פינוי‏בינוי‪ .‬‏‬ ‫למענה מקצועי מקוון בנושא רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה – ראה טופס פנייה‬ ‫בתחתית העמוד‪ .‬‏‬ ‫‏‬ ‫* ‏הכותב‪ ,‬עו"ד אברהם ללום‪ ,‬‏המתמחה ‏בעסקאות ‏נדל"ן ‏ומיסוי ‏מקרקעין ‏הנו ‏שותף ‏בכיר ‏ומייסד ‏של‏‬ ‫חברת‏עוה"ד‏ אברהם‏ללום‏ושות'‪.‬‏בנוסף‪,‬‏משמש‏כיו"ר‏ועדת‏המקרקעין‏של‏ועד‏ת"א‏והמרכז‏בלשכת‏‬ ‫עוה"ד‪,‬‏מרצה‏בכיר‏באקדמיה‪,‬‏בבית‏הספר‏לפרקטיקה‏משפטית‏ובחברת‏מחשבות‏‪,‬עוסק‏בליווי‏יזמים‪,‬‏‬ ‫ברכישת ‏קרקעות ‏ובנייה ‏של ‏פרויקטים ‏למגורים ‏ומשרדים ‏ומנהל פורום ‏נדל"ן באתר ‏הפורומים‏‬ ‫המשפטיים‪.‬‬