‫ועדה למתחמים מועדפים לדיור(ותמ"ל)‬ ‫חוות הדעת של מתכננת הועדה למתחמים מועדפים לדיור‬ ‫כפי שהוגשה לוועדה למתחמים מועדפים לדיור ‪ ,‬בתאריך‪51.5.51 :‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫זיהוי התכנית‬ ‫‪ .1‬מספר התכנית שם‬ ‫התכנית‬ ‫תמל‪5001 /‬‬ ‫‪ .2‬שם התכנית‬ ‫פרדס בחסכון‬ ‫‪ .3‬רשות מקומית‬ ‫אור יהודה‪ ,‬קרית אונו‬ ‫‪ .4‬מקום התכנית‬ ‫מצפון לדרך ‪165‬‬ ‫‪ .5‬מגיש התכנית‬ ‫רשות מקרקעי ישראל‬ ‫‪ .6‬תכנית ביישוב‬ ‫מיעוטים‬ ‫ב‪.‬‬ ‫ל‬ ‫לא‬ ‫ההליך התכנוני‬ ‫‪ .1‬הגשת‬ ‫לוועדה‬ ‫התכנית ‪51.5.1051‬‬ ‫‪ .2‬בדיקה‬ ‫(תנאי הסף)‬ ‫מוקדמת בדיקת תנאי סף הסתיימה ב‪ ,16.5.1051 -‬ונשלחה הודעה על עמידה בתנאי סף‪.‬‬ ‫‪ .3‬קליטת התכנית‬ ‫‪11.5.1051‬‬ ‫‪ .4‬חוות דעת היועצים שם היועץ‬ ‫המקצועיים‬ ‫‪.5‬‬ ‫התכנון‬ ‫הערות‬ ‫תחום התמחות‬ ‫תאריך‬ ‫חוו"ד‬ ‫יוסי גמליאלי‬ ‫סביבה‬ ‫‪5.1.51‬‬ ‫רמי מנור‬ ‫תחבורה‬ ‫‪5.1.51‬‬ ‫קבלת הערות‬ ‫מינהל לא התקבלו‬ ‫‪ .6‬עמדת חבר‪/‬י הותמ"ל התקבלה התייחסות נציג ארגון הגג של הגופים שעניינם שמירת איכות הסביבה‪,‬‬ ‫רצ"ב‪.‬‬ ‫עמדת‬ ‫‪.7‬‬ ‫המקומית‬ ‫הרשות עיריית אור יהודה הביעה תמיכה עקרונית בתכנית‪ .‬נושאים עיקריים עליהם ביקשה‬ ‫התייחסות‪ :‬פתרון הניקוז המוצע‪ ,‬צפיפות המגורים המוצעת וגודל משק בית‪.‬‬ ‫רצ"ב התייחסות ראש העיר‪.‬‬ ‫קפלן ‪ ,2‬ירושלים ת‪.‬ד ‪ 8516‬מיקוד ‪25512‬‬ ‫ט‪22-8725/1241.‬‬ ‫פ‪22-1872857.‬‬ ‫דוא”ל‪[email protected] .‬‬ ‫‪www.moin.gov.il‬‬ ‫‪- 2 -‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫יחידות דיור בתכנית ‪ -‬נתונים כמותיים (תמצית)‬ ‫‪ .1‬כמות יח"ד‬ ‫‪ 1,111‬יח"ד‬ ‫‪ .2‬צפיפות‬ ‫‪ 11.1‬יח"ד לדונם‬ ‫ד‪.‬‬ ‫חוו"ד תכנונית‬ ‫‪ .1‬היבטים אורבניים‬ ‫התכנית מציעה הקמת רובע מגורים בעל אופי מרקמי‪ .‬גובה הבינוי המוצע בין ‪5-51‬‬ ‫קומות‪ .‬בצד המערבי של התכנית מוצעים מבני מגורים עם חזית מסחרית‪ .‬בנוסף‪,‬‬ ‫מוצעים שימושים מעורבים למגורים‪ ,‬מסחר ותעסוקה לאורך דרך ‪.165‬‬ ‫מבני הציבור בתכנית ממוקמים בצפון ובמזרח בשני מגרשים גדולים וכן במגרשים‬ ‫מצומצמים יותר הפרוסים בתכנית‪.‬‬ ‫במרכז התכנית ציר ירוק בכיוון צפון דרום המתפקד כציר לפעילות פנאי וכשצ"פ‬ ‫פתוח ובעל תפקוד בהיבט של ניקוז‪ .‬ציר ראשי נוסף מותווה בכיוון מזרח‪-‬מערב‬ ‫התכנית‪ .‬צירים אלה ישמשו גם לתנועת הולכי רגל ורוכבי אופניים ומשתלבים במערך‬ ‫הצירים הירוקים באזור‪.‬‬ ‫מערך הדרכים בתכנית כולל אפשרות להתחברויות למתחמים סמוכים לפיתוח‪.‬‬ ‫בהמשך לדיון מקדים שנערך בתכנית‪ ,‬יוצגו האפשרויות לחיבורים מצפון ומדרום‬ ‫לדרך ‪.165‬‬ ‫‪ .2‬היבטים חברתיים‬ ‫תמהיל המגורים בשכונה כולל טיפוסי מגורים שונים‪ .‬התכנית מציעה ‪ 10%‬יחידות‬ ‫דיור קטנות‪.‬‬ ‫‪ .3‬צרכי ציבור‬ ‫פרוגרמה לצרכי ציבור שנערכה לשכונה מבוססת על גודל משק בית של ‪ 2.1‬וגודל‬ ‫שנתון של ‪ .5..%‬היקף מבני הציבור המוצע בתכנית כ‪ 16 -‬דונם‪.‬‬ ‫על פי הפרוגרמה ונספח הבינוי‪ ,‬התכנית כוללת ‪ 1‬בתי ספר יסודיים (מגרש במזרח‬ ‫ומגרש בצפון) ובית ספר על יסודי (מגרש במזרח)‪ .‬גני הילדים פזורים ברחבי השכונה‪,‬‬ ‫ומאפשרים נגישות ברגל‪ .‬בנוסף מוצעים שטחים לקהילה‪ ,‬תרבות ודת‪.‬‬ ‫היקף שטחי הציבור המוצעת בתכנית כ‪ .1 -‬דונם (‪ 1‬מ"ר שצ"פ שכונתי ‪ 1 +‬מ"ר‬ ‫שצ"פ רובעי)‪.‬‬ ‫בהמשך לדיון מקדים שנערך בתכנית צוות התכנון יציג חלופה פרוגרמטית נוספת‬ ‫בדיון‪.‬‬ ‫‪ .4‬תעסוקה ומסחר‬ ‫התכנית מציעה שטחים משולבים למגורים תעסוקה ומסחר בהיקף של כ‪.1,000 -‬‬ ‫מ"ר (תעסוקה ומסחר) היוצרים רצף של שימושים לתעסוקה ומסחר יחד עם‬ ‫התכניות הסמוכות קא‪ 200 /1/‬במזרח ו‪ -‬תמל‪ 5005 /‬במערב‪.‬‬ ‫בנוסף מוצעים במערב התכנית מגורים עם חזית מסחרית הכוללים מסחר בהיקף של‬ ‫‪ 5,.10‬מ"ר‪.‬‬ ‫נדרש להבהיר בתכנית את היחס בין הזכויות בניה המוקנות לתעסוקה לבין הזכויות‬ ‫המוקנות למסחר‪.‬‬ ‫‪ .5‬היבטי תשתית‬ ‫על פי נספח הניקוז הפתרונות הם ברמת המגרשים (תכסית פנויה ומתקנים בתת‬ ‫הקרקע)‪ ,‬עודפי נגר מופנים לשצ"פים עם אפשרות לקליטת מי הנגר‪ .‬בשצ"פ המרכזי‪,‬‬ ‫בו עוברת תעלת קרית אונו‪ ,‬מוצעים מתקנים להשהיית נגר‪ .‬עודפי הנגר יופנו למוצאי‬ ‫ניקוז ראשיים קיימים‪ .‬בהמשך לדיון מקדים שנערך בתכנית ולבקשת עיריית אור‬ ‫יהודה וצוות ותמ"ל‪ ,‬תוצג בדיון בדיקה בנושא ניקוז שנערכה לכלל בקעת אונו‪.‬‬ ‫פתרון הקצה לביוב בתכנית‪ ,‬באמצעות מובל לקו שפד"ן מזרחי‪.‬‬ ‫בנספח התשתיות מוצעות שתי חלופות לאספקת מים‪ :‬האחת‪ ,‬על פי תכנית הצל של‬ ‫קפלן ‪ ,2‬ירושלים ת‪.‬ד ‪ 8516‬מיקוד ‪25512‬‬ ‫ט‪22-8725/1241.‬‬ ‫פ‪22-1872857.‬‬ ‫דוא”ל‪[email protected] .‬‬ ‫‪www.moin.gov.il‬‬ ‫‪- 3 -‬‬ ‫תל השומר‪ ,‬מוצעים חיבורים ראשיים מקווי מקורות‪ .‬בצפון קו דן בכביש ‪,115‬‬ ‫בדרום קו מקורות ראשי בכביש ‪ 165‬במזרח קו מתוכנן בכביש ‪ .1611‬שטח התכנית‬ ‫יחובר לקו הראשי המזין את תכנית הצל‪.‬‬ ‫החלופה השניה כוללת שני חיבורים לקו מקורות ראשי על כביש ‪ 165‬ועתיד‬ ‫להשתדרג‪ .‬נדרש איגום פרטי לאור יהודה‪.‬‬ ‫בדרום מזרח התכנית עובר קו מתח עליון ‪ 565‬ק"ו‪ ,‬במרחק ‪ 10‬מטר מבינוי המוצע‬ ‫בתכנית (על פי המסמך הסביבתי עומד במרחקי בטיחות קרינה המוגדרים בתמ"מ ‪1‬‬ ‫עבור קו חשמל מסוג זה)‪ .‬במסגרת תת"ל ‪( 65‬בהליכי תכנון‪ ,‬לפני החלטה להפקדה)‪,‬‬ ‫מוצעת העתקה של הקו והטמנתו‪.‬‬ ‫מצ"ב חוות דעת יועץ התחבורה‪.‬‬ ‫בנוגע לחתך לאורך דרך ‪ :165‬הנושא נמצא בבחינה ביחס לתכניות הסמוכות‪ ,‬על מנת‬ ‫ליצור חתך אחיד לאורך הדרך‪.‬‬ ‫תחבורה‬ ‫ביחס להצעה לביטול המקטע הצפוני של דרך ‪ :55‬יש לדרך חשיבות בשמירה על‬ ‫רציפות מצפון לדרום‪ ,‬הדרך משמשת לגישת כלי רכב כולל הסעות לשב"צ‪ .‬לא ניתן‬ ‫להנגיש את השב"צ ממזרח‪.‬‬ ‫סביבה‬ ‫‪ .6‬יישום התכנית‬ ‫מצ"ב חוות דעת יועץ הסביבה‪.‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬בוצע סקר עצים בשטח התכנית‪.‬‬ ‫מדובר בשטח חקלאי פנוי‪ .‬נדרש ביצוע חיבור מדרך ‪ 165‬לתכנית ותיאום ביחס‬ ‫להשפעות מהמחנה הצבאי הסמוך (מש"א‪ ,‬מחסן חומ"ס)‪.‬‬ ‫תקבע שלביות בפיתוח המתחם ביחס לתשתיות התחבורה ולתשתיות העל וביחס‬ ‫לפינוי התשתיות של המחנה הצבאי הסמוכות לתכנית והמשפיעות עליה‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫יחס התכנית לתכנון הארצי‪ ,‬המחוזי‪ ,‬המקומי והמפורט‬ ‫תמ"א ‪ -35‬התכנית בתחום מרקם העירוני ובשטח לשימור משאבי מים‪.‬‬ ‫תמ"א ‪ – 3‬דרך ‪ 165‬מצויה בגבול הדרומי של התכנית‪ .‬בשלב זה נערך תיאום בנוגע‬ ‫ליעודים ולבינוי ביחס לדרך‪.‬‬ ‫תמ"מ – תמ"מ ‪( 1 /1‬הומלצה להפקדה ע"י הוועדה המחוזית) מייעדת את השטח‬ ‫לאזור עירוני בדגש מגורים‪.‬‬ ‫תכנית מתאר ליישוב בהכנה – צוות התכנון של פרדס בחסכון ערך תיאומים בנושא‬ ‫פרוגרמה והתחברויות לדרך ‪.165‬‬ ‫ו‪.‬‬ ‫חו"ד המתכנן – סיכום‬ ‫‪.1‬‬ ‫התכנית בעלת חשיבות לפיתוח עתודות קרקע למגורים באור יהודה‪ ,‬בשטח שמצפון‬ ‫לדרך ‪.165‬‬ ‫התכנית חלה בקרקע פנויה וזמינה לפיתוח השטח‪.‬‬ ‫התכנית מציעה חיבורים לשטחים המיועדים לפיתוח המצויים בצמידות אליה‪.‬‬ ‫התכנית מציעה שיקום נופי וסביבתי תוך ניצול של תעלת הניקוז הקיימת (תעלת‬ ‫קרית אונו)‪.‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫קפלן ‪ ,2‬ירושלים ת‪.‬ד ‪ 8516‬מיקוד ‪25512‬‬ ‫המלצות – סיכום (תוך התייחסות לחוות דעת היועצים ומינהל התכנון)‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫להפקיד את התכנית‬ ‫‪‬‬ ‫להפקיד את התכנית בשינויים‪:‬‬ ‫פירוט השינויים‪ :‬ראו נספח מספר ‪5‬‬ ‫‪‬‬ ‫לדחות את התכנית (פירוט הנימוקים)‬ ‫ט‪22-8725/1241.‬‬ ‫פ‪22-1872857.‬‬ ‫דוא”ל‪[email protected] .‬‬ ‫‪www.moin.gov.il‬‬ ‫‪- 4 -‬‬ ‫ז‪.‬‬ ‫נספחים‬ ‫‪.1‬‬ ‫תנאים להפקדת התכנית‬ ‫‪.2‬‬ ‫חוות דעת יועץ התחבורה לותמ"ל‬ ‫‪.3‬‬ ‫חוות דעת יועץ הסביבה לותמ"ל‬ ‫ח‪ .‬חתימה‬ ‫שם‪ :‬דקלה פרסיקו‬ ‫קפלן ‪ ,2‬ירושלים ת‪.‬ד ‪ 8516‬מיקוד ‪25512‬‬ ‫תאריך‪11.2.15 :‬‬ ‫ט‪22-8725/1241.‬‬ ‫פ‪22-1872857.‬‬ ‫חתימה‬ ‫דוא”ל‪[email protected] .‬‬ ‫‪www.moin.gov.il‬‬ ‫‪- 5 -‬‬ ‫נספח ‪ -5‬תנאים להפקדת התכנית‬ ‫צוות מלווה ושימושים זמניים‬ ‫‪ .5‬מינוי צוות מלווה שיעסוק בשלביות הפיתוח ביחס לתשתיות התחבורה לרבות תחבורה‬ ‫ציבורית וקווי מתע"ן‪ ,‬תחמ"ש הנדרש לכלל המתחם והיחס לפינוי התשתיות של המחנה‬ ‫הצבאי הסמוכות לתכנית והמשפיעות עליה‪.‬‬ ‫‪ .1‬במידת הצורך‪ ,‬הוראות התכנית יאפשרו שימושים זמניים ושימושים נוספים הנדרשים לצרכי‬ ‫התארגנות לטובת הקמת המתחם ואכלוסו‪ .‬התכנית תקבע את מסגרת השימושים ואת משכי‬ ‫הזמן‪ ,‬לאור היקף התכנית‪ ,‬גודלה‪ ,‬שלביות הביצוע המורכבת ומורכבויות אחרות‪.‬‬ ‫דרך ‪461‬‬ ‫‪ .2‬נדרש להציג אפשרויות לחיבור ולקישוריות של שטחי אור יהודה המצויים מצפון ומדרום‬ ‫לדרך ‪.165‬‬ ‫‪ .1‬השצ"פ המוצע מצפון לדרך ‪( 165‬תא שטח ‪ )105‬יסומן ביעוד משולב למגורים‪ ,‬תעסוקה‬ ‫ומסחר ותינתן בו זיקת הנאה למעבר ולשימוש תשתיות‪ .‬זאת על מנת ליצור חזית אחידה‬ ‫לאורך דרך ‪ 165‬לתכנית זו ולתכניות הסמוכות לה‪.‬‬ ‫פרוגרמה‬ ‫‪ .1‬הפרוגרמה לתכנית הוכנה על בסיס גודל משק בית של ‪ 2.1‬וגודל שנתון של ‪ .5..%‬בהתאם‬ ‫לחלופה שתוצג בדיון‪ ,‬יבחנו המשמעויות של עדכון הפרוגרמה‪.‬‬ ‫מסמכי התכנית וממשק עם התכניות הסובבות ועם תכנית המתאר הכוללת לאור יהודה‬ ‫‪ .6‬יש לערוך בדיקה באמצעות מודד של גבולות התכנית והיעודים המוצעים בה מול התכניות‬ ‫הגובלות בה ולערוך תיקונים במידת הצורך‪ .‬כך למשל נראה כי יתכנו פערים בין גבולות‬ ‫התכניות‪ ,‬וכי רוחב הדרכים המתמשכות מתל השומר מרכז‪ ,‬לפרדס בחסכון ומשם לקא‪/‬‬ ‫‪ 200‬אינו אחיד‪.‬‬ ‫‪ .1‬נדרש לחדד בהוראות התכנית את זכויות הבניה המותרות למסחר ולתעסוקה ביעוד‬ ‫משולב מגורים‪ ,‬מסחר ותעסוקה‪.‬‬ ‫‪ ..‬תבחן המשמעות של שינוי יעוד תא שטח ‪ 515‬ממגורים לשימושים ציבוריים‪ ,‬סחירים וכלל‬ ‫עירוניים ביחס לתכנית המתאר הכוללת לאור יהודה‪.‬‬ ‫‪ .5‬נדרש להבהיר בהוראות התכנית את היקף הזכויות המוצעות בשטחים המיועדים‬ ‫לשצ"פים‪.‬‬ ‫‪ .50‬על מנת לתכנן את הצומת בקצה הדרום מזרחי של התכנית ועל מנת להבטיח נגישות‬ ‫לתכנית ממזרח‪ ,‬מוצע להכליל את הדרך המזרחית במלואה בתכנית (כביש מס' ‪ 51‬בנספח‬ ‫התנועה)‪.‬‬ ‫‪ .55‬תבחן האפשרות להכליל את השטח שסומן ביעוד "תכנון בעתיד" בתכנית קא‪.200 /1 /‬‬ ‫קפלן ‪ ,2‬ירושלים ת‪.‬ד ‪ 8516‬מיקוד ‪25512‬‬ ‫ט‪22-8725/1241.‬‬ ‫פ‪22-1872857.‬‬ ‫דוא”ל‪[email protected] .‬‬ ‫‪www.moin.gov.il‬‬ ‫‪- 6 -‬‬ ‫נספח ‪1‬‬ ‫חוות הדעת יועץ התחבורה‪ -‬הועדה למתחמים מועדפים לדיור‬ ‫כפי שהוגשה לוועדה למתחמים מועדפים לדיור‪ ,‬בתאריך‪5.1.1051 :‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫זיהוי התכנית‬ ‫‪.1‬מספר התכנית שם התכנית‬ ‫תמל‪1005 /‬‬ ‫‪ .2‬שם התכנית‬ ‫פרדס בחיסכון אור יהודה‬ ‫ב‪.‬‬ ‫מאפיינים תחבורתיים כלליים של התכנית‬ ‫תמל‪ 1005 /‬היא תכנית מפורטת לאיזור מגורים גדול‪ ,‬הכולל כ‪ 2450-‬יחידות דיור‪ ,‬מבני ציבור‪ ,‬שטחים מסחריים‬ ‫ושטחי תעסוקה‪ ,‬שטחים פתוחים ועוד‪.‬‬ ‫המתחם משורת וגובל בדרך איזורית ‪ ,461‬שהיא העורק התחבורתי העיקרי המחבר את המבנן לעיר ‪,‬‬ ‫למטרופולין גוש דן וליתר הכיוונים‪.‬‬ ‫בכל תחזיות התנועה הידועות‪ ,‬בחתך רוחב באיזור זה‪ ,‬מסתמן כי דרך איזורית ‪ 461‬תתאפין בגודש ורמות שרות‬ ‫נמוכות בשעות השיא‪ -‬עקב הביקושים המאוד גבוהים החזויים בציר זה‪,‬העתיד לשרת השמושים הקימים לצד‬ ‫המבננים הגדולים המתוכננים במרחב בקעת אונו‪.‬‬ ‫עקב כך‪ ,‬מתחיבת תכנית מרחבית למערך הסעה המונית‪ ,‬הכוללת‪ ,‬בין היתר‪ ,‬נת"צ בכביש ‪ 461‬שבעתיד אולי‬ ‫ידרש לשדרוג למערכת מתען‪ ,‬כמו מערך משלים מבנני להסעה המונית הכולל הקו הסגול במערכת המתען‬ ‫המאושרת ומערכת תומכת משלימה אוטובוסית‪ .‬צעדים אלה יתנו מענה הולם ומלא לעתיד הרחוק‪ ,‬במרחב זה‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫ממצאי הבדיקה התחבורתית‬ ‫חיבור לעיר אור יהודה‬ ‫העיר הקימת‪,‬מדרום לציר ‪ 461‬הקים‪.‬חיבור המבנן החדש על‬ ‫שימושיו הכלל עירוניים מחייב חשיבה של יצירת מעברים‬ ‫להולכי רגל‪,‬רוכבי אופניים ותחבורה מוטורית בין הקים‬ ‫למבנן‪.‬‬ ‫תאום חתך דרך ‪ 461‬וחזית המבנן‬ ‫לכל אורך דרך ‪ 461‬מתחייב תאום תכנוני בין חתך דרך ‪ 461‬על‬ ‫אלמנטיה וחזית המבנן‪.‬נדרש לשמר מרווח בסדר גודל של ‪10‬‬ ‫מטר בין גבול דרך ‪ 461‬המתואם לכל אורכו וקו בנין‬ ‫למבנן‪.‬ברצועה זאת תינתן אפשרות למעבר תשתיות‪,‬למפרצי‬ ‫חנית אוטובוסים לנתץ‪,‬לפי הצורך ונתיבי פניה לרכב באיזורי‬ ‫הצמתים עם דרך ‪,461‬משני צידי המבנן‪.‬‬ ‫דרך ‪ 19‬ושצ"פ היקפי לשב"צ המיועד למרכז מומלץ לבטל מקטעה הצפוני של דרך ‪ 19‬וחיבורה לכיכר‬ ‫המחברת דרכים ‪,22/15/20‬ולארגן המערך התחבורתי לשב"צ‬ ‫חינוכי‬ ‫זה מחיבורו לדרך ‪.11‬בכך‪,‬יתאפשר חיבור השצ"פ שכולל‬ ‫מגרשים ‪ 406/407‬לרצף ללא חצית דרך זאת אותו‪.‬‬ ‫חניה‬ ‫ארגון מערך החניות במבנן‪ ,‬מחייב שלוב עם מערכות ההסעה‬ ‫ההמונית בציריו המוצעים‪ .‬תפעול מערך ההסעה ההמונית‬ ‫שם‪ ,‬למניעת ההפרעות לתפעול מערך ההסעה ההמונית‪ ,‬ככל‬ ‫הניתן‪.‬‬ ‫כללי‬ ‫יש לבחון ולשמר‪ ,‬בצמתי דרכים המתחברות לדרך ‪ 461‬את‬ ‫כלל אלמנטי דרך ‪ 461‬לרבות תחנות לתח"צ ונתיבי פניה שם‬ ‫קפלן ‪ ,2‬ירושלים ת‪.‬ד ‪ 8516‬מיקוד ‪25512‬‬ ‫ט‪22-8725/1241.‬‬ ‫פ‪22-1872857.‬‬ ‫דוא”ל‪[email protected] .‬‬ ‫‪www.moin.gov.il‬‬ ‫‪- 7 -‬‬ ‫ולארגן הבנוי בהתאם שם‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫המלצות כלליות‬ ‫השלמות לבחינות והצעות לעדכון ותוספות‬ ‫‪.1‬מעבר להולכי רגל ורוכבי אופנים בחצית דרך ‪.461‬‬ ‫‪.2‬השלמת תאום גבול דרך ‪ 461‬במרחב כולו ותאומו עם‬ ‫התכנית תוך הרחקת קו הבנין לעוד ‪ 10‬מטר מגבול הדרך‬ ‫הצפוני‪.‬‬ ‫‪.3‬השלמת תכנון תנועתי בשני הצמתים‪,‬אחד מכל צד לתכנית‬ ‫בחיבורם לדרך ‪ 461‬על כל אלמנטיהם(תחנות תח"ץ‪,‬נתיבי‬ ‫פניה וכו)‬ ‫‪.4‬בחינת דרך ‪ 19‬ומכלולי החניה לאוטובוסים לנשק וסע‬ ‫וחניון ציבורי משולב עם צורכי הפארק המרכזי שם‪.‬‬ ‫ח‪ .‬חתימת היועץ‬ ‫שם‪-‬רמי מנור‬ ‫קפלן ‪ ,2‬ירושלים ת‪.‬ד ‪ 8516‬מיקוד ‪25512‬‬ ‫תאריך‪9/2/2015-‬‬ ‫ט‪22-8725/1241.‬‬ ‫פ‪22-1872857.‬‬ ‫דוא”ל‪[email protected] .‬‬ ‫‪www.moin.gov.il‬‬ ‫‪- 8 -‬‬ ‫נספח ‪2‬‬ ‫חוות דעת יועץ הסביבה ‪ -‬הועדה למתחמים מועדפים לדיור‬ ‫כפי שהוגשה לוועדה למתחמים מועדפים לדיור ‪ ,‬בתאריך‪5.1.1051 :‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫זיהוי התכנית‬ ‫‪.1‬מספר התכנית שם תמל‪5001 /‬‬ ‫התכנית‬ ‫‪ .2‬שם התכנית‬ ‫ב‪.‬‬ ‫"פרדס וחסכון"‬ ‫מאפיינים כלליים של התכנית‬ ‫התוכנית היא תוכנית לשכונת מגורים בשטח חקלאי‪ ,‬התחום מדרום בדרך ‪ ,165‬מצפון וממערב במחנה תל‬ ‫השומר‪ ,‬מצפון בתוכנית תמל ‪ – 5005‬תל השומר מרכז וממערב בתוכנית קא‪ .200 /‬השטח שימש לאורך השנים‬ ‫כשטח חקלאי‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫המלצות בנושאים סביבתיים עקריים‬ ‫זיהום קרקע‬ ‫בשטח התוכנית לא שכנו מתקנים אשר זיהמו את הקרקע‪ .‬חשש לזיהום קרקע בשטח‬ ‫התוכנית נובע מקרבתו למחנה תל השומר‪ .‬התוכנית מאמצת את ההסדר שנקבע עם‬ ‫המשרד להגנת הסביבה‪ ,‬מחוז תל אביב‪ ,‬לפי ייערכו בשטח סקר גזי קרקע וסקר‬ ‫קרקע‪ ,‬עבורו סוכמו נקודות קידוח‪.‬‬ ‫מומלץ כי תנאי להיתרי הבניה יהיה השלמת סקר גזי הקרקע ותכנון איטום מתאים‬ ‫במידת הצורך‪.‬‬ ‫במידה ויימצא זיהום קרקע הרי תנאי להיתר יהיה פנויה מזיהום‪.‬‬ ‫השפעות משטח מחנה‬ ‫על‬ ‫השומר‬ ‫תל‬ ‫התוכנית‬ ‫מחנה תל השומר צמוד לתוכנית ממערב ומצפון‪ .‬בתחום המחנה פועלת סדנה לתיקון‬ ‫כלי רק"מ ורכב (המש"א)‪ .‬במהלך הבדיקה הסביבתית זוהו השפעות פוטנציאליות‬ ‫של המחנה על שטח התוכנית‪ .‬השפעות אלו כוללות‪:‬‬ ‫א‪ .‬רעש ממתקן הרצת טנקים מצפון לתוכנית‪ .‬הרעש מהמתקן אינו קבוע אלא קיים‬ ‫בעת הרצה‪.‬‬ ‫מומלץ כי עד להפקדת התוכנית תושלם מדידת הרעש ממשטח הטנקים לשטח‬ ‫התוכנית‪.‬‬ ‫הנחת העבודה היא כי המתקן הצבאי לא יפונה בלוח זמנים סביר לעת הקמת‬ ‫השכונה‪ .‬לכן תוכנית הבנוי תתוקן כך שתאפשר הקמת מתרס אקוסטי לאורך כל‬ ‫הדופן הצפונית של התוכנית בהתאמה לבדיקה אקוסטית‪.‬‬ ‫טרם מתן התרי הבניה יבוצע תאום בין הרשות המקומית למחנה הצבאי בדבר שעות‬ ‫בהן תתאפשר פעילות במשטח הטנקים (בשגרה)‪.‬‬ ‫ב‪ .‬תעלת ניקוז קיימת משטח המחנה לשטח התוכנית‪ .‬החשש הוא להצטברות‬ ‫קפלן ‪ ,2‬ירושלים ת‪.‬ד ‪ 8516‬מיקוד ‪25512‬‬ ‫ט‪22-8725/1241.‬‬ ‫פ‪22-1872857.‬‬ ‫דוא”ל‪[email protected] .‬‬ ‫‪www.moin.gov.il‬‬ ‫‪- 9 -‬‬ ‫הסטורית של מזהמים אשר הצטברו לאורך התעלה‪ .‬בדיקות הקרקע כוללות‬ ‫בחינת סוגיה זו‪.‬‬ ‫ג‪ .‬מחסן חומרים מסוכנים ‪ -‬סמוך לפינה הדרום מערבית של התוכנית נמצא מחסן‬ ‫חומרים מסוכנים של המש"א‪ .‬על פי המידע שהוצג על ידי עורכי התסקיר‬ ‫ובכפוף להנחיות המשרד להגנת הסביבה לא ניתן למקם מבנים רגישים (מגורים‬ ‫חינוך ריכוזי קהל) במרחק של עד ‪ 10‬מטר מהמחסן‪ .‬עד להפקדת התוכנית יש‬ ‫לתקן את התוכנית בהתאם או לקבוע כי המחסן יורחק מהתוכנית עד לעת‬ ‫הוצאת התרי הבניה‪.‬‬ ‫רעש‬ ‫א‪ .‬שטח התוכנית חשוף לשני מקורות רעש‪ :‬רעש מדרך ‪ 165‬ורעש מפעילות במחנה‬ ‫תל השומר (אליותהיה ההתייחסות בנפרד)‪ .‬בדיקת הרעש מדרך ‪ 165‬מצאה צפי‬ ‫לחריגה מתקני הרעש בתא שטח מס' ‪,515‬תא שטח ‪( 205‬במבני המגורים‬ ‫הקיצוניים ממזרח וממערב ובתא שטח ‪ 200‬בחלק מחזיתות מבנה המגורים‬ ‫המזרחי)‪.‬‬ ‫לפיכך מומלץ כי‪:‬‬ ‫עבור תא שטח ‪ 205‬יוקם מתרס אקוסטי בתא שטח שצ"פ מס' ‪ ,105‬בשילוב עם מיגון‬ ‫במעטפת הבניין ובדירות על פי בדיקה פרטנית‪ .‬במידה והשטח יהפוך ליעוד ציבורי‬ ‫עבור שימושים שאינם רגישים לרעש (כגון ספורט) ולא נדרש הטיפול במבנה‪.‬‬ ‫תא שטח ‪( 205‬ייעוד משולב מגורים מסחר ותעסוקה) מבנה המגורים המערבי ביותר‬ ‫דורש מיגון דירתי‪.‬‬ ‫תא שטח ‪( 200‬ייעוד משולב מגורים מסחר ותעסוקה) מבנה המגורים המערבי ומבנה‬ ‫המגורים המזרחי ביותר ידרשו מיגון אקוסטי דירתי‪.‬‬ ‫ב‪ .‬המשך טיפול אקוסטי‪ :‬תנאי למתן היתר לתוכנית הפיתוח יהיה השלמת בדיקה‬ ‫אקוסטית מפורטת לכלל המתחם‪ .‬בדיקה זו תקבע את מימדי המתרס מול‬ ‫משטח הטנקים‪ ,‬מימדי המיגון כלפי כביש ‪ 165‬ותנחה את הבדיקות להיתרים‬ ‫במתחמי הבנוי‪ .‬תנאי להיתר בניה בכל תא שטח (או מבנה) יהיה הגשת נספח‬ ‫אקוסטי לבניין אשר יקבע את סוג המיגון במעטפת הבניין ובמבנה עצמו ככל‬ ‫שיידרש‪.‬‬ ‫קו חשמל‬ ‫בשוליים הדרום מזרחיים של התוכנית (תא שטח ‪ .00‬ו ‪ )605‬עובר קו מתח עליון‪ .‬הקו‬ ‫מטיל מגבלות בניה של ‪ 10‬מטר לכל צד ואינו משפיע על כל ייעוד קרקע רגיש‪.‬‬ ‫זיהום אויר‬ ‫בדיקת זיהום האוויר מדרך ‪ 165‬נעשתה לפי הנחיות המשרד להגנת הסביבה לנושא‬ ‫מפברואר ‪ .1051‬תחזיות התנועה לדרך הן לשנת ‪ .1020‬פרטי הבחינה נמצאים במסמך‬ ‫הסביבתי‪ .‬לא נמצאו חריגות מערכי הסביבה וערכי היעד בתקנות‪.‬‬ ‫ערוב שימושים‬ ‫התוכנית כוללת אזורים לשימושים מעורבים‪ .‬על מנת לצמצם את המפגעים‬ ‫הפוטנציאליים מומלץ לכלול כתנאי להיתר‪ ,‬בהתאמה לשימוש המבוקש‪ ,‬את‬ ‫הפתרונות לאוורור בתי אוכל בגגות המבנים‪ ,‬הסתרה והשתקה של מתקני קירור‪,‬‬ ‫ומערכות להפרדת שמנים וטיפול בשפכים ופנוי פסולת מאזורי מסחר‪ ,‬ככל הנדרש‪.‬‬ ‫קפלן ‪ ,2‬ירושלים ת‪.‬ד ‪ 8516‬מיקוד ‪25512‬‬ ‫ט‪22-8725/1241.‬‬ ‫פ‪22-1872857.‬‬ ‫דוא”ל‪[email protected] .‬‬ ‫‪www.moin.gov.il‬‬ ‫‪- 01 -‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫המלצות כלליות‬ ‫ליווי התוכנית לאחר‬ ‫אישורה‬ ‫לאחר אישור התוכנית מומלץ כי‬ ‫א‪ .‬תערכנה המדידות האקוסטיות הנדרשות‪.‬‬ ‫ב‪ .‬יוקם המתרס האקוסטי כלפי משטח הטנקים טרם מתן אישורי הבניה למגרשים‬ ‫מדרך המסומנת בתא שטח ‪ 60.‬וצפונה‪.‬‬ ‫ג‪ .‬יועתק מחסן החומרים המסוכנים למיקום אחר בשטח המש"א‪.‬‬ ‫ד‪ .‬תערך תוכנית קידוחי קרקע והדיגום על פי הנחיות המשרד להגנת הסביבה‪.‬‬ ‫ח‪ .‬חתימת היועץ‬ ‫שם יוסי גמליאלי‬ ‫קפלן ‪ ,2‬ירושלים ת‪.‬ד ‪ 8516‬מיקוד ‪25512‬‬ ‫תאריך ‪5.2.15‬‬ ‫ט‪22-8725/1241.‬‬ ‫חתימה‬ ‫פ‪22-1872857.‬‬ ‫דוא”ל‪[email protected] .‬‬ ‫‪www.moin.gov.il‬‬