EIENDOMSAVISEN nær ingseien dom NR.1 – 2014 13 . ÅRGANG TRENDER SIDE 8-9 MARKED SIDE 18 innhold SIDE 3 SIDE 4 SIDE 10 SIDE 12 SIDE 22 BUSKERUD NÆRINGSMEGLING EIENDOMMER TIL SALGS TRENDER I MARKEDET EIENDOMMER TIL LEIE MARKEDSKOMMENTAREN nærings megleren I B U S K E R UD O G NORD RE V E STFOLD Buskerud Næringsmegling AS er spesialisert på næringseiendommer i Buskerud og Nordre Vestfold. Vi ønsker dybdekunnskap om et begrenset geografisk område og har derfor konsentrert våre ressurser om Buskerud herunder Røyken, Lier, Drammen, Nedre/Øvre Eiker, Kongsberg, Hønefoss, samt de nordre deler av Vestfold. Paul-Andre Lefranc Næringsmegler Mobil: 957 87 201 [email protected] Lillian Wold Oppgjør/regnskap Telefon: 32 23 49 10 [email protected] Den vesentligste aktiviteten i eiendomsmarkedet er basert på lokalt tilbud og etterspørsel. Vi arbeider derfor tett på næringslivet i regionen, men har også svært gode kontakter med større nasjonale investormiliøer og brukere. Vi tror det er viktig å kjenne detaljer i samfunnsutvikling, infrastruktur, næringsliv, historie og ikke minst menneskene som utgjør markedet. Buskerud Næringsmegling AS er et uavhengig privateiet selskap med fem ansatte. Vi har en svært bred kontaktflate med gårdeiere, eiendomsselskaper, eiendomsutviklere, entreprenører, offentlige myndigheter og andre aktører i eiendomsmarkedet. Buskerud Næringsmegling AS ble etablert i 1999 og de ansatte har lang erfaring fra eiendomsbransjen i ulike posisjoner. Fredrik Smedaas Johnson Næringseiendomsmegler MNEF Mobil: 901 38 053 [email protected] Fredrik A. Haaning Næringseiendomsmegler MNEF / SN Daglig leder Mobil: 915 20 905 [email protected] Betty Selbo Salgssekretær Tlf. 32 23 49 10 [email protected] 3 TILSALGS NÆRINGS EIENDO M KO B B ERVIKDALEN • • • • • • 4 Gråterudveien 19, Drammen Profilering mot E18 Samlet BTA 630 kvm Tomtestørrelse 1070 kvm Prisantydning kr. 5.000.000,- + off. omk. For ytterligere informasjon kontakt næringseiendomsmegler Fredrik Smedaas Johnson mobil: 901 38 053 [email protected] HERS KAPLIG KO NTO RBYGG BRAGERNES I DRAMMEN • • • • • • Nedre Storgate 46, Drammen Svært god profilering 2113 kvm selveiertomt Totalt rehabiltert/oppusset 2012/13 Prisantydning kr. 14.000.000,- (salg av aksjeselskap) For ytterligere informasjon kontakt næringseiendomsmegler Fredrik A. Haaning mobil: 915 20 905 [email protected] NÆRINGS EIENDO M LIERS KO GEN MED U TVIKLINGS POTENS IALE • • • • • Gamle Drammens vei 98, Lierskogen Årlig leie ca. kr. 920.000,Lager- og kontorbygg BTA 1763 kvm Prisantydning kr. 16.500.000,- (salg av selskap) For ytterligere informasjon kontakt næringseiendomsmegler Fredrik Smedaas Johnson mobil: 901 38 053 [email protected] 5 TILSALGS SENTRUMSEIENDOM PÅ BRAGERNES • • • • • • • Øvre Storgate 8, Drammen Beliggende 300 meter fra Bragernes Torg Bygningsmasse på 2766 kvm BTA Leieinntekter 2013 kr. 2.100.000,- + fellesutg. og mva. Stipulert økning til kr. 3.000.000,- i 2018 Prisantydning kr. 33.000.000,- + off. omk. For ytterligere informasjon kontakt næringseiendomsmegler Fredrik A. Haaning mobil: 915 20 905 [email protected] STOR UTVIKLINGSTOMT GOL SENTRUM • • • • • • Sentrumsveien 85 – midt i Gol sentrum Fantastisk profilering og atkomst 8427 kvm selveiertomt Forutsatt benyttet til bolig, handel og kontor Prisantydning kr. 17.000.000,- + off. omk. For ytterligere informasjon kontakt næringseiendomsmegler Fredrik A. Haaning mobil: 915 20 905 [email protected] KOMBINASJONSEIENDOM MED PROFILERING MOT E134 I MJØNDALEN • • • • • • Strandveien 29, Mjøndalen Årlig leie ca. kr. 860.000,Lager-, verksted- og kontorlokaler BTA 2232 kvm Tomtestørrelse 5600 kvm Prisantydning kr. 10.500.000,- + off. omk. For ytterligere informasjon kontakt næringseiendomsmegler Fredrik Smedaas Johnson mobil: • 901 38 053 [email protected] 6 SENTRUMSEIENDOM MED STORT UTVIKLINGSPOTENSIAL I KONGSBERG • • • • • • Bekkedokk 3, Kongsberg Svært sentral beliggenhet i Kongsberg Bygningsmassen er på 2347 kvm Selveiertomt på 1050 kvm Prisantydning kr. 26.000.000,- + off. omk. For ytterligere informasjon kontakt næringseiendomsmegler Fredrik A. Haaning mobil: 915 20 905 [email protected] UTVIKLINGSEIENDOM MED HYBLER OG STORT UTVIKLINGSPOTENSIAL KONGSBERG • Frogsvei 21, 23, 25 og 27, Kongsberg • Meget god beliggenhet ved Høyskolesenteret på Raumyr • 4 boligbygg med utvidelsemulighet til oppføring av 5400 kvm ytterligere boligbebyggelse • 9142 kvm selveiertomt • Prisantydning kr. 37.000.000,- + off. omk. • For ytterligere informasjon kontakt næringseiendomsmegler Fredrik A. Haaning mobil: 915 20 905 [email protected] SELVEIERSEKSJON MED HØYLAGER OG KONTOR I DRAMMEN • • • • • • Svelvikveien 61, Drammen Beliggende ved Drammensfjorden (tidl. Nøsted Bruk) Lager/produksjonshall med kjøreport BTA 1551 kvm Prisantydning kr. 9.000.000,- (selskap) For ytterligere informasjon kontakt næringseiendomsmegler Fredrik A. Haaning mobil: 915 20 905 [email protected] 7 trender I MAR KEDET Markedet for næringseiendommer i Buskerud og nordre Vestfold er sammensatt av mange mindre ”regioner” hvor både eiendomsverdiene og leieprisene varierer mye. Våre vurderinger av markedstrender er konsentrert om byene Drammen og Kongsberg som toneangivende. Bakgrunn for vurderingene er erfaringstall for utleie og salg av 8 næringseiendommer i hele området, men vi understreker at tallmaterialet kun gir en «pekepinn» om markedspriser og er avhengig av svært mange faktorer for det enkelte utleieobjekt/ eiendom. Tallmaterialet i området er for lite til å kunne utgi en kvalitativ holdbar statistikk. LEIEPRISER PR. KVM. PR. ÅR (KR) EX. MVA OG DRIFTSUTG. SALGSPRISER PR. KVM. (KR) Høy standard Sentralt Randsone Usentralt Kontorer 1 800,– 1 000,– 800,– Lager 950,– 750,– 550,– Butikklokaler 2 000,– 1 300,– 850,– Høy standard Sentralt Randsone Usentralt Kontorer 20 000,– 12 000,– 8 000,– Lager 10 000,– 8 500,– 6 000,– Butikklokaler 25 000,– 15 000,– 10 000,– Middels standard Sentralt Randsone Usentralt Kontorer 1 200,– 800,– 600,– Lager 800,– 600,– 500,– Butikklokaler 1 500,– 1 000,– 700,– Middels standard Sentralt Randsone Usentralt Kontorer 12 000,– 9 000,– 5 000,– Lager 8 000,– 6 000,– 5 000,– Butikklokaler 17 000,– 12 000,– 8 000,– Lav standard Sentralt Randsone Usentralt Kontorer 750,– 600,– 400,– Lager 500,– 400,– 300,– Butikklokaler 1 000,– 750,– 600,– Lav standard Sentralt Randsone Usentralt Kontorer 8 000,– 6 000,– 4 000,– Lager 6 000,– 4 500,– 3 000,– Butikklokaler 12 000,– 8 000,– 6 000,– 9 TILLEIE NYTT KO MBINAS JO NS B YGG I KO B B ERVIKDALEN • • • • • 10 Dråpen 16, Drammen Fantastisk beliggenhet med profilering mot E18 BTA 1700 kvm lager og 450 kvm kontor Leiepris kr. 1000,- pr. kvm pr. år + fellesutg. og mva. For ytterligere informasjon kontakt næringseiendomsmegler Fredrik Smedaas Johnson mobil: 901 38 053 [email protected] P RO DU KS JO N- /LAGER O G KO NTO RER AB B PÅ B RAKERØ YA • • • • • Jacob Borchsgate 6, Drammen Beliggende på Brakerøya BTA fra 1100 – 7000 kvm Leiepris fra kr. 700,- pr. kvm pr. år + fellesutg. og mva For ytterligere informasjon kontakt næringsmegler Paul-Andrè Lefranc mobil: 957 87 201 [email protected] P RO FILERTE FO RRETNINGS ‑ LO KALER MED MEGET ATTRAKTIV BELIGGENHET • • • • • Rosenkrantzgata 11, Drammen Beliggende vis a vis Fylkeshuset Butikk-, kontorer BTA fra 350-700 kvm, Lager BTA 600 kvm Leiepris etter avtale For ytterligere informasjon kontakt næringsmegler Paul-Andrè Lefranc mobil: 957 87 201 [email protected] KO NTO RLO KALER B Ø RS EN, D RAMMEN S ENTRU M • • • • • Bragernes Torg 13, Drammen Beliggende i Børsen ved Bragernes Torg BTA fra 20 – 100 kvm Leiepris kr. 1100,. Pr. kvm pr. år + fellesutg. og mva For ytterligere informasjon kontakt næringsmegler Paul-Andrè Lefranc mobil: 957 87 201 [email protected] 11 TILLEIE SPENNENDE KO NTO R- /LAGER- O G VERKS TEDLO KALER I KO NGS BERG SENTRU M • • • • • Hyttegata 1, Kongsberg Beliggende på vestsiden ved bybroen BTA fra 112 – 700 kvm Leiepris etter avtale For ytterligere informasjon kontakt næringsmegler Paul-Andrè Lefranc mobil: 957 87 201 [email protected] ATTRAKTIVE KO NTO RLO KALER PÅ BRAGERNES MED RIMELIG LEIE • • • • • Nedre Storgate 45, Drammen Sentralt beliggende på Bragernes BTA 60 kvm Leiepris kr. 6500 pr. mnd. + fellesutg. og mva For ytterligere informasjon kontakt næringsmegler Paul-Andrè Lefranc mobil: 957 87 201 [email protected] ATTRAKTIVE KO NTO RLO KALER FO S S KVARTALET I LIER • • • • • 12 Bruveien2, Lier Beliggende i aktivt handlesenter i Lierbyen BTA 90 kvm Leiepris etter avtale For ytterligere informasjon kontakt næringsmegler Paul-Andrè Lefranc mobil: 957 87 201 [email protected] PROFILERTE FORRETNINGSLOKALER MED MEGET ATTRAKTIV BELIGGENHET • • • • • Prestebråtan 2, Hokksund Beliggende mot E-134 med fantastisk profilering Kontorlokaler BTA fra 100 – 200 kvm Leiepris etter avtale For ytterligere informasjon kontakt næringsmegler Paul-Andrè Lefranc mobil: 957 87 201 [email protected] ATTRAKTIVE KONTOR- OG LAGERLOKALER MED GOD PROFILERING MOT E-134 I MJØNDALEN • • • • • Strandveien 33, Mjøndalen Eiendommen har direkte profilering mot E-134 Kontor, lager med kjøreport BTA fra 450 – 1305 kvm Leiepris fra kr. 500,- pr. kvm pr. år + fellesutg. og mva. For ytterligere informasjon kontakt næringsmegler Paul-Andrè Lefranc mobil: 957 87 201 [email protected] KO NTO RLO KALER O G ENKELT‑ KO NTO RER MED PARKERING • • • • • Gråterudveien 5, Drammen Meget sentral beliggenhet i Kobbervikdalen ved E-18 BTA fra 15 til 165 kvm Liepris fra kr. 800,- pr. kvm. Pr. år + fellesutg. og mva. For ytterligere informasjon kontakt næringsmegler Paul-Andrè Lefranc mobil: 957 87 201 [email protected] 13 TILLEIE LYS E KO NTO RER PÅ BRAGERNES MED PARKERING • • • • • Schwenckegata 11, Drammen Beliggende med kort vei til Bragernes Torg BTA 155 – 174 kvm Leiepris kr. 1200,- pr. kvm. pr år + fellesutg. og mva, For ytterligere informasjon kontakt næringsmegler Paul-Andrè Lefranc mobil: 957 87 201 [email protected] HØ YPRO FILERTE B U TIKKLO KALER P Å ÅS S IDEN • • • • • Ing. Rybergsgate 44, Drammen Attraktiv beliggenhet i en av byens beste handelsområder BTA 5700 kvm fordelt på 2 etasjer Leiepris etter avtale For ytterligere informasjon kontakt næringseiendomsmegler Fredrik A. Haaning mobil: 915 20 905 [email protected] LYS E O G ATTRAKTIVE KO NTO RLO KALER S ENTRALT BRAGERNES • • • • • 14 Øvre Storgate 5, Drammen Beliggende sentralt på Bragernes BTA ca. 288 til 576 kvm Leiepris kr. 1.300,- pr. kvm pr. år + fellesutgifter og mva. For ytterligere informasjon kontakt næringsmegler Paul-Andrè Lefranc mobil: 957 87 201 [email protected] KO NTO RLO KALER S TRØ MS Ø SENTRU M • • • • • Tordenskioldsgate 26, Drammen Beliggende i Strømsø sentrum nær nytt parkeringshus BTA 300 - 450 kvm Leiepris kr. 850,- pr. kvm pr. år + fellesutg. og mva. For ytterligere informasjon kontakt næringsmegler Paul-Andrè Lefranc mobil: 957 87 201 [email protected] 15 TILLEIE KO NTO R- O G LAGERLO KALER GU LS KO GEN • • • • • Syretårnet 8, Drammen Beliggende på industriområde på Gulskogen BTA 300 kvm Leiepris kr. 800,- pr. kvm. år + fellesutg. og mva. For ytterligere informasjon kontakt næringsmegler Paul-Andrè Lefranc mobil: 957 87 201 [email protected] KO NTO RLO KALER PÅ KO NNERU D NÆRS ENTER • • • • • Pettersvollen 3, Drammen Beliggende på Konnerud BTA 345 kvm – kan deles Leiepris kr. 600,- pr. kvm pr. år + fellesutg. og mva. For ytterligere informasjon kontakt næringsmegler Paul-Andrè Lefranc mobil: 957 87 201 [email protected] MO DERNE KO NTO RLO KALER MED HØ Y S TANDARD, DRAMMEN HAVN • • • • • 16 Hans Kiærsgate 1, Drammen Beliggende på Drammen Havn BTA 272 kvm Leiepris etter avtale For ytterligere informasjon kontakt næringsmegler Paul-Andrè Lefranc mobil: 957 87 201 [email protected] P RO FILERTE B U TIKKLO KALER PÅ STRØ MS Ø TO RG • • • • • • Torgeir Vraas Plass 4, Drammen Svært god beliggenhet på Strømsø Torg, god profilering BTA fra 200 – 1000 kvm Parkering Leiepris etter avtale For ytterligere informasjon kontakt næringsmegler Paul-Andrè Lefranc mobil: 957 87 201 [email protected] 17 markeds kommentaren FEBR UAR 2014 Det ser ut som «dommedagsprofetiene» for boligmarkedet ikke slår til. Riktignok har salget av nye boliger og da særlig leiligheter i de store byene bremset opp, men markeds aktørene tror nå på en moderat prisøkning også i 2014. Resultatet blir likevel en lavere byggeaktivitet gjennom året. Det vil føre til lavere bygge kostnader og lavere prispress på utbyggingsarealer. De store bankene har gitt signaler om bedre likviditets tilgang til finansiering av næringseiendom. Vi tror dette vil kunne få stor betydning for markedet utover i året. De store eiendomstransaksjonene har de siste 2 årene blitt finansiert gjennom obligasjonsmarkedet og vi tror denne trenden fortsetter, men for finansiering av mindre og mellomstore næringseiendommer opp mot MNOK 100 vil det være viktig med endring i bankenes finansieringsvilje. Transaksjonsmarkedet i vår region Slutten på fjoråret ga for vår virksomhet mange salgstrans aksjoner som førte til et greit resultat for året sett under ett. Det er normalt størst aktivitet i transaksjonsmarkedet i siste kvartal og dette slo til for fullt i fjor. 2014 har startet rolig, men vi tror bedret likviditet i markedet vil medføre et økt transaksjonsvolum i 2014. Det er fortsatt et vesentlig gap mellom selgers prisforventning og kjøpers betalingsvilje, men vi ser at i de tilfellene hvor selger er villig til å markeds-tilpasse sine prisforventninger lar det seg gjøre og komme til enighet. Kjøperne er der, men handler kun på avkastningsnivåer man mener er bærekraftige fremover sett i lys av predikert rentenivå og kostnadsnivået ved drift og utleie av næringsbygg i dag. Drammen er fortsatt «motoren» i transaksjonsmarkedet. Det er ikke rart når byen er fylkeshovedstad og har en geografisk beliggenhet som passer for mange næringsaktiviteter. Konkurransen med Oslo, Asker og Bærum er stor, men byens svært positive utvikling de senere årene danner grunnlag for optimisme hva gjelder fremtiden. Vi tror flere vil vurdere Drammen som et godt sted å investere i nærings eiendom i årene som kommer. Vi har ikke registrert ytterligere prisfall i noen segmenter og forventer en moderat verdiøkning fremover. Leiemarkedet i vår region Ledighetsgraden har sunket gjennom 2013 og det er for tiden langt færre ledige arealer som annonseres på nett 18 stedene. Vi har også registret at det er nokså liten tilgang på nye objekter i leiemarkedet slik at det for øyeblikket synes å være en grei markedsbalanse. Vi tror dette på sikt vil føre til økte leiepriser innenfor enkelte segmenter forutsatt at nybyggingen ikke skyter fart, men ingenting tyder på det for øyeblikket. I kontorsegmentet etterspørres sentrale moderne kontor arealer med gåavstand til jernbane, samt lokaler i randsonen hvor gode parkeringsforhold er en vesentlig faktor. I butikksegmentet etterspørres sentrale butikklokaler i bykjerne og på kjøpesentre. Usentrale arealer er vanskelig å leie ut. Når det gjelder lager/produksjon er behovet moderne, tidsmessige lokaler i randsone med gode atkomstforhold og kort vei til jernbane og sentralt vegsystem. Til slutt Det er behov for større, moderne lokaler for lager, produksjon og spedisjon i deler av regionen og da særlig i Drammensområdet. Aktørene ønsker nærhet til E-18, tog og havn og det er derfor å håpe at tilbudet på næringsarealer innenfor Drammen kommunes grenser, i søndre del av Lier og nord i Sande kommune vil øke i fremtiden. Dette er i all hovedsak avhengig av offentlige myndigheter som til syvende og sist, gjennom vedtatte arealplaner, tillater næringsutvikling i disse områdene. Fredrik A. Haaning Daglig leder M arkedsp lassen fo r salg , k jøp og u t le i e av nærin gse ie n dom i Buskeru d og N ordre Vestfol d SALGSOPPDRAG Buskerud Næringsmegling AS har kvalifiserte med arbeidere som gjennom mange år har formidlet salg og utleie av fast eiendom. Vi har til en hver tid et bredt tilbud av eiendommer til salgs. Ingen eiendom er for liten eller for stor. Vi har kontakt med kjøpere til alle typer næringseiendommer. VERDIVURDERING Fastsettelse av en næringseiendoms markedsverdi innebærer vurdering av en rekke faktorer. De viktigste er: • Eiendommens størrelse og stand • Leieinntekter og -utgifter • Beliggenhet/reguleringsforhold • Leietagere og leiekontraktens innhold • Eiendommens utviklingspotensiale Vi holder oss til enhver tid ajour med markedsprisene i hele Østlandsområdet. Dermed vil våre markeds vurderinger alltid avspeile et realistisk nivå i markedet. KONSULENTBISTAND Buskerud Næringsmegling AS tilbyr uavhengig konsulentbistand i forbindelse med utviklingsprosjekter, kontraktsforhandlinger etc. Vår kompetanse og erfaring innenfor disse områdene kan synliggjøre en merverdi i prosjektet. UTLEIEOPPDRAG Buskerud Næringsmegling AS har som et hoved satsingsområde valgt å legge vekt på utleie av næringseiendom. Vi har satt oss som mål å bygge opp en av de mest effektive databasene for utleie og leie av lokaler i vårt område. SØK ETTER LOKALER Registrer selskapets arealbehov i vår database. Kontakt oss pr. telefon/e-post. www.bnm.no Bragernes Torg 6. 3017 Drammen T: 32 23 49 10. [email protected]