1. No category

NÆRINGSEIENDOM 2010
TIRSDAG 27. APRIL
BERGEN KINO
MAGNUS BARFOTSGATE 1
Innhold
1. Byggeprosjekter
2. Infrastruktur
3. Salgsmarkedet
4. Leiemarkedet
BYGGEPROSJEKTER
Byggeprosjekter – Lønningshaugen 15
Areal ca. 1.350 m²
Kombinasjonsbygg
Ferdig 2011
Byggeprosjekter – Lønningsflaten 1
Areal ca. 4.000 m²
Næringsbygg
Ferdig 1Q - 2011
Byggeprosjekter – Espehaugen 41
Areal ca. 2.000 m²
Kombinasjonsbygg
Ferdig 2009
Byggeprosjekter – Kokstadveien 23
Areal ca. 15.000 m²
Kontor
Byggetid 16 – 18
mndr etter inngåtte
leiekontrakter
Byggeprosjekter – Kokstadveien 31
Areal ca. 2.670 m²
Kombinasjon
Ferdig 12 - 2010
Byggeprosjekter – Sandslimarka 35
Areal ca. 3.300 m²
Kontor - påbygg
Ferdig 2010
Byggeprosjekter – Statoil - Sandsli
Areal ca. 35.000 m²
Kontor
Min. 1.000 arbeidsplasser.
Hele byggmassen
utvikles/oppdateres
til campusformat
Byggeprosjekter – Kilden senter
Areal ca. 2.600 m²
Forretning - påbygg
Ferdig Q4 - 2011
Byggeprosjekter – Krohnstadparken
Areal ca. 3.600 m²
Kontor
Ferdig 2011/2012
Byggeprosjekter – Solheimsviken Næringspark
Areal ca. 42.000 m²
inkl. parkering
Kontor m.m.
Mulig byggestart 2011
Byggeprosjekter – Marineholmen Nytt bygg BI
Areal: ca 14.000 kvm
T39
Type: T39 undervisning BI
T37 kontor
T37
Ferdig august 2011
T39
T37
T39
T37
Byggeprosjekter – sentrum - Aasegården
Areal ca. 5.400 m²
Kontor
Ferdig 1 - 2012
Byggeprosjekter – Vestre Strømkaien 5 (Rica Hotel Ørnen)
Areal ca. 17.000 m²
Hotell, kontor, forr.
13 etasjer
240 rom
K & K 300 pers.
Ferdig Q1 - 2012
Byggeprosjekter – Åsane (endelig i gang)
Areal ca. 36.000 m²
IKEA
Ferdig 2012
Byggeprosjekter – Åsane Nord
Areal ca. 40.000 m²
Handel – bolig
Ca. 600 leiligheter
Ferdig 2012/2013
INFRASTRUKTUR
Bybanen
Åpning 22. juni 2010 av Dronning Sonja
Byparken - Nesttun
2 byggetrinn starter 25. juni 2010
Nesttun - Lagunen
Ringvei Vest – Dolviken (Søreide)
Åpning august 2010
Bilkøen fra
Kokstad/Sandsli
reduseres
Ringvei Vest - Sandeide
Knutepunkt
Fyllingsdalen og
oppstart for
byggetrinn 2
Ringvei Vest - Liaflaten
Finansiering av
byggetrinn 2 /
Bergensprogrammet
fase 2 vedtas av
Stortinget i juni 2010.
Ringvei Vest
Anleggstart 1. november 2010.
Åpning av byggetrinn 2 mellom Sandeide og Liavannet 4 kvartal 2014.
SALGSMARKEDET
Salgsmarkedet - kommentarer
”Lyset gikk av” i oktober 2008
”Lyset” i markedet har gått på igjen, men nå med ”sparepærer”
Markert endring i omsetning av næringseiendom.
Salgsmarkedet - kommentarer
Bedre opplevd likviditet hos bankene og finansmarkedet er i
ferd med å normalisere seg igjen. Innlånskostnadene er
fremdeles høye.
Men aktørene opplever saksbehandlingen og forventningene
til svar på konkrete saker som annerledes og mer
uforutsigbare.
En ting er marginer, men bankene er mye mer selektiv til
objekter enn tidligere.
Egenkapital 25 – 30 % er dagens krav fra bankene.
Bankene ”kjemper” ikke om kundene/engasjementene på
samme måte. Vil økt investeringslyst øke konkurransen
mellom bankene og presse marginene?
Salgsmarkedet - Renter
Pr 16.04.10
Nibor: 2,39 %
7,5
6,5
Pr 16.04.2010
10 år stat 3,86 %
5,5
4,5
3,5
2,5
1,5
3 mnd
NIBOR
10 års
STAT
Salgsmarkedet - Renter
Bankenes marginer (gode prosjekter)
1,10 % – 1,35 % april 2010
2,40 % – 3 % april 2009
0,6 % – 0,8 % april 2008
Salgsmarkedet - kommentarer
Prime Yield i Oslo er ofte en indikator på hva gode
eiendommer i Bergen kan oppnå.
Denne Yield er nå ca 5,9 % - 6,1 %
Påslag for Bergen har lagt mellom 0,5 % - 0,7 % som da
utgjør ca 6,4 % - 6,8 % på gode objekter med lange
kontrakter.
Vi har sett få om ingen salg av ”cash-flow” eiendommer på
bakgrunn av de dårlige tidene som var frem til jul.
Mulighetene for ”gode kjøp” som avviker fra de
markedsmessige kjøp er små.
Salgsmarkedet - kommentarer
Fonds/syndikeringsaktørene er på banen igjen men så langt
ser det ut som om de konsentrerer seg om finansielle og ikke
operasjonelle eiendommer.
Samtidig dannes det fonds/syndikerinsselskap som skal
investere i ikke likvide andeler i de opprinnelige selskap.
Den lave rentene har reddet en del eiendomsbesittere fra å
måtte selge slik at utbudet av eiendommer som skyldes
brudd på lånebetingelser ble fraværende.
IFRS (International Financial Reporting Standards ble
plutselig et kjent begrep. Brukes av børsnoterte
eiendomsselskap samt Livselskap og Fond)
Salgsmarkedet - kommentarer
”SKATTEULEMPEN” VED SALG AV AS
Nye avskrivningsregler 10 % på tekniske installasjoner.
Justeringseffekten ved beregning av aksjeverdi blir større.
Sjablongregel 40 % av eiendomsverdi er tekniske installasjoner
Før: Korreksjonsfaktor 7 % ved diskonteringfaktor 6 % og saldogruppe 2 %
Nå: Korreksjonsfaktor 11,2 % ved samme diskonteringsfaktor og saldogruppe
Eks:
Saldoverdi 100 mill
Markedsverdi 150 mill:
”Skatteulempe” for bygget: 2,1 mill
”Skatteulempe” for tekniske installsjoner: 3,5 mill
Totalt 5,6 mill i skatteulempe
Ovennevnte er det matematiske basert på dagens avskrivningsregler.
Salgsmarkedet - kommentarer
FREMOVER:
Noe Yield nedgang forventes.
Bankene varsler om økte marginer på grunn av strammere
regelverk; reelt, eller snakker en om sin ”syke mor”?
Kjøperene har kanskje vært til stede hele tiden men det har
ikke vært objekter ute da prisforventningene ikke har vært
optimistiske sett fra selgers side.
Taktomslag, god optimisme i næringslivet.
Mange solide aktører med god egenkapital ønsker igjen å
investere i eiendom.
Salgsmarkedet – Avkastning/Yield
Avkastningsnivåer
fremover i
2010 6,3 % – 8 %
10
9,5
9
8,5
8
7,5
7
6,5
6
5,5
5
4,5
4
Høy
Lav
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Tabellen viser antatte avkastningsnivåer på ”gode” eiendommer i
Bergens-regionen april 2010
NOEN SALGSEKSEMPLER
Salgsmarkedet – Lønningshaugen 3
Areal: ca 1.329 m²
Salgssum: 30 mill.
Avkastning: ca 7,3 %
Salgsmarkedet – Lønningshaugen 9
Areal: ca 1.291 m²
Salgssum: 21 mill.
Avkastning: ca 8,5 %
Salgsmarkedet – Kokstaddalen 23
Areal: ca 2.000 m²
Salgssum: 30 mill.
Avkastning: ca 8,25 %
Salgsmarkedet – Fjøsangerveien 51
Areal: ca 1.850 m²
Salgssum: 14,4 mill.
Salgsmarkedet – Chr. Michelsensgt. 4 (BA)
Areal 4.500 m²
Salgssum 72 mill
Antatt avkastning 7%
Salgsmarkedet – Torgallmenningen 13
Areal: ca 1.305 m²
Salgssum: 22,5 mill.
(83 %)
Utviklingseiendom
Salgsmarkedet – Vaskerelven 8
Salgssum: 58 mill.
Avkastning: ca. 7,4%
Salgsmarkedet – Strandgaten 59 (Gågate-huset)
Areal: ca 8.402 m²
Salgssum: 118 mill.
Avkastning: ca 6,85%
Salgsmarkedet – Valkendorfsgaten 8 (Hotel Neptun)
Hotellrom 130
Salgssum: 130 mill.
Salgsmarkedet – Vetrlidsallmenningen 11
Areal: ca 1.000 m²
Salgssum: 17,5 mill.
Utviklingseiendom
Salgsmarkedet – Vågsallmenningen 6
Areal: ca 770 m²
Salgssum: 22 mill.
Utviklingseiendom
Salgsmarkedet – Vågsgaten 10
Areal: ca 4.076 m²
Salgssum: 28,7 mill.
Kjøpt til eget bruk
Salgsmarkedet – Lyngneset 20, Askøy
Areal: ca 4.545 m²
Salgssum: 19,5 mill.
Utviklingseiendom
Salgsmarkedet – Florvågvegen 39, Askøy
Areal: ca 4.460 m²
Salgssum: 35,75 mill.
Utviklingseiendom til
eget bruk
Salgsmarkedet – Vestkanten
Areal: ca 37.000 m²
Salgssum: 540 mill.
Avkastning: ca. 7,2%
(Antatte verdier)
LEIEMARKEDET
Leiemarkedet – oversikt April 2010
2100
2000
1900
1800
1700
1600
1500
1400
1300
1200
1100
1000
Leiemarkedet – Utvikling over tid
1600
1500
1400
1300
1200
1100
1000
900
800
Kurven indikerer gjennomsnittlig leiepris for sentrale gode
kontorlokaler
0%
endring i
2010
Arealledighet
Kontorarealer i Bergen er beregnet til ca. 1.700.000 kvm.
Ledighet i Bergen ca. 6,10 %.
Arbeidsledighet i Hordaland
Arbeidsledige mars 2009: 6.225 personer 2,5 %
Arbeidsledige mars 2010: 7.080 personer 2,9 %
Økning 13,7 % (fra mars til mars)
Arbeidsledighet i Hordaland
6,00 %
5,00 %
4,00 %
3,00 %
2,00 %
1,00 %
0,00 %
90 002 003 004 005 006 r.07 r.08 v.08 r.09 r.10
9
a
a
a
a
1
2
2
2
2
2
no m
m
m
m
Arealledighet
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0
6,5
6,0
5,5
5,0
Ledighet i %
okt.03 apr.04 okt.04 apr.05 okt.05 apr.06 okt.06 apr.07 okt.07 apr.08 okt.08 apr.09 okt.09 apr.10
Leiemarkedet
Seminar i 2009: ”Leieprisene forventes å synke ca 10 % i løpet
av 2009”
Fasit ble noe lavere, ca 5 %.
Det siste halvår har det vært laber etterspørsel etter
kontorlokaler selv etter at tidene har bedret seg noe.
Vi kjenner ikke til mange aktører i markedet som aktivt er på
søk etter større lokaler. Da mener vi behov for areal større
enn 1.000 kvm.
Kanskje får en gode vilkår ved reforhandling og blir der en er.
Vi velger å skylde en god del på en fremdeles iboende skepsis
og usikkerhet om fremtiden.
Leiemarkedet
Vi kjenner til få bygg som er under oppføring hvor det tilbys
nevneverdige ledige arealer.
Det er ikke mange arealer i sentrum eller randsone av sentrum
av høy/god kvalitet som er ledige
Aktører med behov over 1.000 kvm vil ha problemer å finne
alternativer hvis horisonten er under ett år.
Antall på Finn.no har det siste halve året lagt rundt 130
objekter.
Det er ledig ca 71.000 kvm på Finn. Dette tall inkluderer også
kombinasjonsarealer.
Leiemarkedet
Fremleiemarkedet har økt i volum men ikke i den grad en
hadde forventet. Dette er en indikator på at bedriftene har det
noe mer ”as usual” og at det ikke er mange som brenner inne
med alt for store arealer
NOEN LEIEEKSEMPLER
Leiemarkedet – Lønningshaugen 3
Areal: ca 1.350 m²
Type: Kurssenter
Pris kr 1.630 pr m²
Leiemarkedet – Lønningshaugen 9
Areal: ca 1.291 m²
Type: Kombinasjon
Pris kr 1.383 pr m²
Leiemarkedet – Kokstadflaten 40
Areal: ca 990 m²
Type: Kontor
Pris kr 1.300 pr m²
Leiemarkedet – Kokstadveien 15
Areal: ca 900 m²
Type: Forretning
Pris kr 1.000 pr m²
Leiemarkedet – Fana kulturhus
Areal: ca 6.000 m²
Type: Kontor, post, kultur
Pris kr 1.835 pr m²
Parkering: ca. 2.500 m²
Leiemarkedet – Solheimsviken Næringspark
Areal: 383 – 2.394 m²
Type: Kontor
Pris kr 1.590 – 1.930 pr m²
Leiemarkedet – Marineholmen
Areal: 1.405 – 1.617 m²
Type: Kontor
Pris kr 1.735 – 1.850 pr m²
Leiemarkedet – Thormøhlens gate 53 (Marineholmen)
Areal: ca 250 m²
Type: Kontor/fremleie
Pris kr 1.750 pr m²
Leiemarkedet – Nygårdsgaten 114
Areal: ca 457 m²
Type: Kontor
Pris kr 1.600 pr m²
Leiemarkedet – sentrum - Aasegården
Areal ca. 2.850 m²
Type: Kontor
Markedsleie
Leiemarkedet – Chr. Michelsensgt. 4 (BA)
Areal: 3.000m²
Type: Kontor
Pris kr 1.850 pr m²
Leiemarkedet – Chr. Michelsensgt. 2A
Areal: 756 m²
Type: Kontor
Pris kr 1.500 pr m²
Leiemarkedet – Starvhusgaten 2B
Areal: 1.113 m²
Type: Kontor
Pris kr 2.050 pr m²
Leiemarkedet – Fortunen 1
Areal: 1.204 m²
Type: Kontor
Pris kr 1.700 pr m²
Leiemarkedet – Murhjørnet
Areal: 135 m²
Type: Forretning
Pris kr 2.500 pr m²
Leiemarkedet – C. Sundtsgate 29
Areal: 8.020 m²
Type: Kontor
Pris kr 1.995 pr m²
Leiemarkedet – Bontelabo/Skuteviksboder
Areal: 195 - 437 m²
Type: Kontor
Pris kr 1.380 - 1.900 pr m²
Leiemarkedet – Damsgårdsveien 125
Areal: 1.200 m²
Type: Kontor
Pris kr 1.450 pr m²
Leiemarkedet – Damsgårdsveien 139
Areal: 500 m²
Type: Kontor/lager
Pris kr 1.450 pr m²
Leiemarkedet – Damsgårdsveien 143
Areal: 100 - 400 m²
Type: Kontor/
Pris kr 1.350 – 1.525 pr m²
Leiemarkedet – Torgny Segerstedtsvei 27 (Fyllingsdalen)
Areal: 2.900 m²
Type: Kontor
Pris kr 1.250 pr m²
Leiemarkedet – Spelhaugen Næringspark (Fyllingsdalen)
Areal: 457 m²
Type: Kontor og lager
Pris kr 1.050 pr m²
Leiemarkedet – Hallheimslien 10 (Olsvik)
Areal: 1.000 m²
Type: Lager
Pris kr 875 pr m²
Leiemarkedet
Fremover i 2010;
Etterspørsel av lokaler i segmentet ”høy standard” holder seg i
pris og en kan kanskje også se en økning i pris i dette
segment i sentrale strøk.
Dette gjelder også pressområder som eksempelvis
Solheimsviken/Marineholmen som kan få et generelt løft i
prisene.
Kokstad kan få et videre løft på de gode byggene dersom
Sandsli fremdeles er utleid
Vi tror ellers vi vil ha en stabil kurve eller en svak reduksjon i
prisene i øvrige segmenter.
Usikkert både i leie- og transaksjonsmarkedet
www.kyte.no