EIENDOMSFOKUS: Offentlige leietakere utgjør en stor del av leiemarkedet for næringseiendom, og inngår kontrakter for milliarder av kroner. Bør allmennheten få innsyn i de kontraktene som inngås? Ann Kristin Aure analytiker i Eiendomshuset Malling & Co Skjulte offentlige leiekontrakter Åpen og tilgjengelig informasjon er en viktig forutsetning for effektive og velfungerende markeder. Informasjonsflyten i leiemarkedet for næringseiendommer er imidlertid begrenset, og eksisterende statistikk bærer preg av aktører som holder kortene tett til brystet. Sett fra gårdeiernes ståsted er jo dette forståelig ut i fra en spillteoretisk tilnærming, men for leietakerne ser vi åpenbare fordeler med å dele informasjon om leiebetingelsene man har. Selskapet Arealstatistikk AS utarbeider hvert kvartal statistikker for utviklingen i kontorleiepriser i StorOslo. Deres modell er at en stor andel av aktørene i markedet rapporterer inngåtte leiekontrakter, og Arealstatistikk leverer så ut anonymiserte gjennomsnittstall og intervaller til sine abonnenter for leienivåer på aggregert nivå. Problemet er imidlertid at leieprisene varierer mye fra bygg til bygg, og at forskjellen mellom laveste og høyeste leie i et område kan være flere hundre prosent. Man kommer derfor ikke unna å bruke en god dose skjønn ved vurdering av hva som er markedsmessig leienivå for et bestemt bygg. I andre deler av landet er markedsstatistikk rundt næringseiendom mer eller mindre fraværende og i beste fall basert på subjektiv synsing. På landsbasis er mer enn hvert tredje årsverk ansatt i offentlig sektor, noe som impliserer at offentlige leietagere utgjør en betydelig andel av leie- markedet for næringsarealer, spesielt kontor. I kampen om de klokeste hodene er det ikke overraskende at også offentlige leietagere signerer kontrakter i sentrale kontorområder. Eksempelvis har Riksrevisjonen nylig signert en leiekontrakt på 13 000 kvadratmeter i nybygget til Olav Thon Gruppen i Storgata 14–18 og Stenersgata 2–4. Riksrevisjonen, som selv skal bidra til at fellesskapets midler og Inngåelse av en lang leiekontrakt med offentlig leietager kan medføre en betydelig verdiøkning på et bygg. verdier blir brukt og forvaltet slik Stortinget har bestemt, har ikke ønsket å dele denne informasjonen på henvendelse. Det er rimelig å anta at en kontrakt på denne størrelsen i dette området koster over 30 millioner kroner i året, som vil tilsvare over 300 millioner kroner over hele leieperioden. Dette tilsier at leiekostnader utgjør en betydelig del av fellesskapets midler, og det burde vært mulig for fellesskapet å vurdere om en slik kontrakt er inngått på markedsmessige betingelser og om det er en fornuftig avgjørelse i forhold til behov etc. Dette bør også være i tråd med formålet med “Lov om rett til innsyn i dokument i offentleg verksemd” (offentlighetsloven). (Riksrevisjonen er vel og merke unntatt fra denne loven). Inngåelse av en lang leiekontrakt med offentlig leietager kan medføre en betydelig verdiøkning på et bygg. Dermed åpner det seg også muligheter for ”urent trav” på begge sider av bordet når betingelser holdes skjult, uten at vi har indikasjoner på at så er tilfelle. Offentlige leietakere er sikre betalere og er derfor også svært attraktive for gårdeiere. De sitter derfor med stor forhandlingsmakt, i mange tilfeller kanskje mer enn de selv er klar over. Dersom alle offentlige leietagere hadde krevd at leieprisen og relevante betingelser skulle offentliggjøres, hadde man sikret samfunnet innsikt i store og verdifulle kontrakter. Vår mening er at dette ville skjerpet de offentlige beslutningstakerne, og kanskje sikret en mer effektiv bruk av penger. Det ville også bidratt til et mer åpent marked som samfunnet til syvende og sist ville være tjent med. Det kunne også bidratt til at andre store aktører ble mer åpne om sine leieforhold. Kapital 15/2014 147