NÆRINGSEIENDOM 2015
TIRSDAG 21. APRIL
SCANDIC HOTEL ØRNEN
1. Byggeprosjekter
2. Leiemarkedet
3. Transaksjonsmarkedet
BYGGEPROSJEKTER
Byggeprosjekter – Hotell Zander K
Areal:
7.960 m²
Type:
Hotell
250 rom
Ferdig:
Mars 2017
Byggeprosjekter – Nøstet Panorama (næring)
Areal:
3.000 m²
Type:
Forretning/kontor
Ferdig:
Høst 2015
Byggeprosjekter – Landås Skole
Areal:
5.800 m²
Type:
Skole/undervisning
Ferdig:
August 2016
Byggeprosjekter – Damsgårdsveien 134
Areal:
9.890 m²
Type:
Kontor/Parkering
Ferdig:
Q1 2017
Byggeprosjekter – Laksevåg Verft
Areal:
6.400 m²
Type:
Næringspark – 1. byggetrinn
Ferdig:
Medio 2017
Byggeprosjekter – Kanalveien 7
Areal:
7.500 m²
Type:
Kontor
Ferdig:
Medio 2017
Byggeprosjekter – Kanalveien 51/53
Areal:
6.300 m²
Type:
Kontor
Ferdig:
2016 (2017)
Byggeprosjekter – Midtunhaugen Næringspark
Areal:
2.800 m²
Type:
Kombinasjon
Ferdig:
Høst 2016
Byggeprosjekter – Kokstadflaten 35
Areal:
19.000 m²
Type:
Kontor
Ferdig:
Q1 - 2016
Byggeprosjekter – Flesland Terminal 3
Areal:
63.000 m²
Type:
Terminalbygg
Ferdig:
Medio 2017
Byggeprosjekter – Comfort Hotel Bergen Airport
Areal:
20.000 m²
Type:
Hotell – 300 rom
Ferdig:
Medio 2017
Byggeprosjekter – Scandic Flesland Airport
Areal:
23.650 m²
Type:
Hotell – 300 rom
Ferdig:
Medio 2017
LEIEMARKEDET
Leiemarkedet i skumring
4
3,8
3,6
3,4
3,2
3
2,8
2,6
2,4
2,2
2
Økning fra 2014 til 2015 ca. 1.100 personer.
Virkelige tall høyere.
8.000
7.500
7.000
6.500
6.000
5.500
5.000
4.500
4.000
3.500
3.000
Antall
%
Arbeidsledigheten i Hordaland
Leiemarkedet - Arealer
Tilført areal siste år – ca. 75.000 m²
Totalt kontorvolum april 2015 ca. 2.000.000 m²
UTBYGGER
STATOIL
BACKER
BARA EIENDOM
FERD/AIBEL
ØVRIGE NYE AREALER
SUM
STED
SANDSLI
NESTTUN
KRONSTADPARKEN
KOKSTAD
BERGEN
AREAL
40.000
10.000
3.300
15.000
6.700
75.000
FERDIG
2015
2015
2015
2015
2015
Leiemarkedet - Arealledighet
Økning av ledighet – korrigert for absorbasjon
ÅRSAK
STATOIL FREMLEIE
AIBEL FREMLEIE
DNB FREMLEIE
ØVRIG ØKT LEDIGHET
SUM
STED
KOKSTAD
KOKSTAD
SOLHEIMSVIKEN
BERGEN
•
•
Anslått ledighet pr 1.4.2015 ca. 190.000 m²
Anslått ledighet pr 1.4.2014 ca. 144.000 m²
•
Netto økning på ca. 46.000 m²
•
Ledighet på ca. 9,5 %
•
•
•
Tilførsel nybygg eget bruk
Nedgang i olje og gass
Samlokalisering
AREAL
21000
8000
3000
50500
82.500
Leiemarkedet - Arealtilførsel
Utbyggingsaktivitet fremover:
UTBYGGER
SPAREBANKEN VEST
ODJELL DRILLING
GRIEG GRUPPEN
ROM
G C RIEBER
HELMERS
SUM
STED
BERGEN SENTRUM
KOKSTAD
BERGEN SENTRUM
BERGEN SENTRUM
MARINEHOLMEN
FANTOFT
AREAL
20.000
19.000
4.500
12.000
8.000
8.000
71.500
FERDIG
2015
2015
2016
2016
2016
2016
Leiemarkedet - Arealledighet pr april 2015 i prosent
%
10
9,5
9
8,5
8
7,5
7
6,5
6
5,5
5
4,5
4
3,5
3
2,5
2
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Leiemarkedet - ”FINN – indeksen”
240
224
220
200
175
180
155
160
140
177
162
125
120
100
ANTALL OBJEKTER
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Leiemarkedet – Oversikt April 2015
2600
2400
2200
2000
1800
1600
1400
1200
NybyggTotal rehab
Eksisterende bygg
Leiemarkedet – Kostnad pr arbeidsplass
TA inn plansje om kontorkostnad
Bergen
Sentrum/Randsone
69 000
62 000
55 000
50 000
Relativt billig å etablere kontorarbeidsplasser i Bergen.
Kilde Oslo: Union
Utleide arealer fordelt på leienivå
Totalt utleid areal – 1.810.000 m²
Økende ledighet – fokus på konvertering
•
Få eksempler på vellykkede og lønnsomme prosjekter
•
Konverteringsobjektene ha en unik/meget god beliggenhet, gjerne i nærheten av
sjø/utsikt, eksisterende bygningskropp må i stor grad kunne brukes.
•
Ombyggingskostnader + risiko er ikke langt unna nybyggspris
•
Krav til infrastruktur, barnehager, skoler utearealer mm.
•
Vurderingen blir kjøpspris/verdi som tomtekostnad og beliggenheten/TU må
være høy for å gi lønnsomhet
Leiemarkedet - Fremover
Usikkerhet hvordan leieprisene vil utvikle seg i 2015 – 2016.
Rabattformene gjenoppstår;
• Leiefritak
• Utsatt/redusert KPI-regulering
• Softleie
Kontorbygget Sandsliåsen 57
frister med ett års gratis leie.
På Kokstadflaten tilbys lokaler til 1.350 pr kvm.
Leiemarkedet - Fremover
• Høyeste nivå NOK 2.300 - 2.500 pr kvm. pr år.
• Jevn etterspørsel på gode lokaler i sentrum, da gjerne etter større arealer som er
mangelvare.
• Eldre bygg uten dagens krav til standard/kvaliteter vil være vanskelig å leie ut.
• Nybygg og gode objekter i Bergen Sentrum og Randsone Sør/Mindemyren holder
seg i pris, kanskje en mindre korreksjon.
• Økt ledighet
• Økning i fremleie
Leiemarkedet - Fremover
Markedet endrer seg raskt:
I 2013: «I Kokstadområdet har ledigheten blitt redusert betraktelig.
Det er tilnærmet ingen ledighet i gode kontorbygg på Kokstad.
Reduksjonen i ledighet skyldes nesten utelukkende oljesektor og økt oppdragsmengde fra
Statoil.
Liten ledighet også på Sandsli»
• Økonomien i Norge, da spesielt innen oljesektoren vil være avgjørende for
kontorarealforbruket. Vestlandet er sårbar for slike svingninger.
•
Ved positive signaler i dette markedet følger behovet for ansatte/lokaler ganske
raskt.
Leiemarkedet - Fremover
Det blir nok noen utfordringer i leiemarkedet fremover men dyktige eiendomsutviklere vil
være vinnerne.
NB! Tross alt er det utleid ca. 1.810.000 kvm
LEIEMARKEDET - EKSEMPLER
Leiemarkedet – Langarinden - Åsane
Areal:
5.500 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 1.900 pr m²
Leiemarkedet – Sentrum
Flere oppgitte eksempler i intervallet kr 1.600 – kr 2.000 pr m²
Leiemarkedet – Sandviksboder 66
Areal:
1.300 m²
Type:
Kontor
Pris:
kr 1.600 pr m²
Leiemarkedet – Bradbenken 1
Areal:
1.100 m²
Type:
Kontor
Pris:
Kr 2.100 pr m²
Leiemarkedet – Bryggen 3 - 5
Areal:
600 m²
Type:
Kontor
Pris:
Kr 2.100 pr m²
Leiemarkedet – Krinkelkroken
Areal:
1.575m²
Type:
Kontor
Pris:
Kr 2.500 pr m² «as is»
Leiemarkedet – Jonsvollskvartalet
Areal:
1.200 m²
Type:
Kontor
Pris:
Kr 2.500 pr m²
Leiemarkedet – Bergen Storsenter
Areal:
470 m²
Type:
Kontor
Pris:
Kr 1.650 pr m²
Leiemarkedet – Damsgårdsveien 143
Areal:
790 m²
Type:
Kontor
Pris:
Kr 1.750 pr m²
Leiemarkedet – Damsgårdsveien 135
Areal:
290 og 1587 m²
Type:
Kontor
Pris:
Kr 2.040 og 2.050 pr m²
Leiemarkedet – Solheimsviken Næringspark
Areal:
790 m²
Type:
Kontor
Pris:
Kr 1.750 pr m²
Leiemarkedet – Kanalveien 105
Areal:
460 m²
Type:
Kontor
Pris:
Kr 1.750 pr m²
Leiemarkedet – Folke Bernadottesvei 38
Areal:
1.000 - 2.000m²
Type:
Kontor
Pris:
Kr 1.850 og 1.950 pr m²
Leiemarkedet – Telenorsenteret
Areal:
580 m²
Type:
Kontor
Pris:
Kr 1.900 pr m²
TRANSAKSJONSMARKEDET
Transaksjonsmarkedet
Transaksjonsvolum Bergen 2014 – ca. 3 milliarder
ÅR
2010
2011
2012
2013
2014
VOLUM
2,5 mrd.
2,0 mrd.
3,5 mrd.
2,8 mrd.
3,0 mrd.
Volum landsbasis
Transaksjoner til «utenbys» investorer
• ca. NOK 52 mrd. i 2012
• ca. NOK 40 mrd. i 2013
• ca. NOK 55 mrd. I 2014
• 2012 – ca. 45% av volumet
• 2013 – ca. 20 % av volumet
• 2014 – ubetydelig % av volumet
Transaksjonsmarkedet
• Oppnådde eiendomsverdier høyere enn forventet.
• Særlig «signatureiendommer» i sentrum.
• Reduksjoner i rentebildet.
• Forventning om reforhandlinger og utvikling.
Transaksjonsmarkedet
• Økonomiske forhold mer turbulent.
• Ingen tegn til manglende investeringslyst.
• Egenkapitalkrav mellom 20 – 30 %.
• Utlånsviljen til næringseiendom er god.
• Marginene kraftig redusert siden sommeren 2014.
• «Obligasjonsfinansierte» transaksjoner/EK-instrument er lite
benyttet i Bergen.
Transaksjonsmarkedet - Bankenes marginer
3,1
2,9
2,7
2,5
2,3
2,1
1,9
1,7
1,5
1,3
1,1
0,9
0,7
0,5
April 2015
HØY MARGIN
LAV MARGIN
1,30 % - 1,65 %
Transaksjonsmarkedet - Bankenes marginer
1,3 % – 1,65 % april 2015
2,0% – 2,5, % april 2014
2,2 % – 2,8, % april 2013
1,6 % – 2,0, % april 2012
0,9 % – 1,3, % april 2011
1,1 % – 1,3 % april 2010
2,4 % – 3,0 % april 2009
0,6 % – 0,8 % april 2008
Transaksjonsmarkedet - 3 MND NIBOR – Marginer - Yield
7,5
7
6,5
6
5,5
%
5
4,5
4
3,5
3
2,5
2
1,5
1
NIBOR
NIBOR + MARGIN
YIELD
Transaksjonsmarkedet – Yieldnivå største byer
PRIME YIELD PR APRIL 2015
BY
BERGEN
OSLO
STAVANGER
TRONDHEIM
PRIME YIELD
5,50
4,50
6,00
6,25
Transaksjonsmarkedet – Yield Bergen
Yield fremover i 2015
5,50 % – 6,75 %
10
9,5
9
8,5
8
7,5
7
6,5
6
5,5
5
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Lav Yield
Høy Yield
Tabellen viser yield på ”gode” eiendommer
Transaksjonsmarkedet - Fremover
• Q1 2015 har startet som Q1 2014.
• Volum Q1 2015 i Bergen – ca. MNOK 800.
• Flere større transaksjoner på trappene.
• Lavt avkastningsnivå for gode eiendommer.
• Sentrum - under 5 %.
• På sikt – økte renter/nedgang i leieprisene – utfordrende.
• Vi forventer et transaksjonsvolum i 2015 som i 2014.
Transaksjonsmarkedet - Eiendomsverdi
SALGSEKSEMPLER
Salgsmarkedet – Haukås Næringspark
Areal:
11.000 m² samlet
Kombinasjonseiendommer
Salgssum: NOK 220 mill.
Totalt 4 bygg/eiendommer
Yield:
Kilde: Media
Ca. 6,8%
Salgsmarkedet – Kaigaten 4 – Nedre Korskirkealmenning 1
Areal:
13.750 m² samlet
Salgssum: NOK 290 mill. samlet
Yield:
Ca. 7,4% snitt
To transaksjoner
Kontor/publikumslokaler
Kilde: Media
Salgsmarkedet – Kong Olav V`s Plass 4 – «Dickensbygget»
Areal:
1.694 m²
Salgssum: NOK 92 mill.
Yield:
Ca. 4,2%
Servering/kontor/bolig
Salgsmarkedet – Torget 1
Areal:
478 m²
Salgssum: NOK 46 mill.
Yield:
Forretning
Ca. 5,1%
Salgsmarkedet – Strandkaien 6
Areal:
1.990 m²
Salgssum: NOK 59 mill.
Yield:
Utvikling
Forretning/kontor
Kilde: Media
Salgsmarkedet – Berstadhuset
Areal:
7.200 m²
Salgssum: NOK 90 mill. (50%)
Forretning/kontor
Kilde: Media
Salgsmarkedet – Olav Kyrresgt. 41 og Vaskerelven 39
Areal:
4.090 m²
Salgssum: NOK 80 mill.
Yield:
Ca. 6,7%
Kontor/forretning
Kilde: Media
Salgsmarkedet – Nøstet Panorama (næring)
Areal:
725 m²
Salgssum: NOK 16,3 mill.
«Rålokaler» til eget bruk
Kontor
Areal:
1.100 m²
Salgssum: NOK 22 mill.
«Rålokaler» til eget bruk
Forretning
Salgsmarkedet – Damsgårdsveien 161 - 171
Areal:
16.370 m²
Salgssum: NOK +206 mill.
Yield:
Ca. 8%
Næringsbygg
Kilde: Media
Salgsmarkedet – Laksevågneset 6/Vågsgaten 22
Areal:
9.400 m²
Salgssum: NOK 50 mill.
Yield:
Utvikling
Industrieiendom
Salgsmarkedet – Michael Krohnsgate 86
Areal:
2.459 m²
Salgssum: NOK 16 mill.
Yield:
Utvikling
Kombinasjonseiendom
Salgsmarkedet – Ulsmågvegen 7
Areal:
13.700 m²
Salgssum: NOK 100 mill.
Yield:
Utvikling
Næringsbygg
Kilde: Media
Salgsmarkedet – Skeievegen 76
Areal:
7.500 m²
Salgssum: NOK 60 mill.
Yield:
7,6%
Kombinasjonseiendom
Kilde: Media
Salgsmarkedet – Kokstadveien 23
Areal:
25.000 m²
Salgssum: NOK 570 mill.
Yield:
Kontor
Kilde: Media
Ca. 6,3%
Føljetongen kinesisk eiendomsutvikling
UTEN INNLAGT VANN: Zheng Meiju eier den eneste leiligheten
som står igjen, etter leilighetskomplekset. Nå bor hun uten innlagt
strøm og vann.
Føljetongen kinesisk eiendomsutvikling
Dette er det siste «spiker-huset», og står midt i veien i Nanning. Eierne er fortsatt i forhandlinger
med konstruksjonsselskapet.
Føljetongen kinesisk eiendomsutvikling
Dette bildet tatt i Taiyuan nord i Kina viser hvordan arbeidere bygger rundt et gravmonument som eieren nekter å kvitte
seg med.
www.kyte.no