1. No category

MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013
www.malling.no
SIDE 2 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 LEDER
NÆRINGSEIENDOM
HOLDER STAND
Året går mot slutten og det kan være på sin plass å
oppsummere hvordan eiendomsbransjen har opplevd 2013,
og ikke minst vil vi kikke litt på hva 2014 vil bringe oss.
Vi opplever at 2013 har vært et bedre år
markedet. Malling & Co har vært
tror vi etterspørselen vil holde seg
enn gjennomsnittet Det har vært god
involvert i flere transaksjoner der vi
bra. Dette gjør godt for kontorleie-
aktivitet i transaksjonsmarkedet med
har bistått utenlandske investorer på
prisene. Skulle taktomslaget komme i
et uvanlig høyt antall transaksjoner.
jakt etter eiendom i Norge. Ikke bare
økonomien, tror vi eiendomsbransjen
Fravær av de aller største ”dealene” har
kjøper disse investorene eiendom
denne gangen vil stå godt rustet.
bidratt til at volumet ikke er rekord-
direkte, men vi har også sett flere
høyt, men absolutt på et bra nivå. Det
eksempler der utenlandske investorer
kan vi i stor grad takke bankene for,
kjøper eiendom indirekte gjennom
som igjen stiller kapital tilgjengelig til
syndikater/club deals eller minoritets-
eiendomskunder. I tillegg har bankene
poster i operative eiendomsselskaper.
bidratt med lavere marginpåslag og
Det tror vi vil fortsette med uforminsket
generelt bedre lånebetingelser. Det er
styrke. Det er først og fremst det gode
alltid godt nytt for eiendomsinvestorer.
makrobildet her i landet som lokker
utenlandske investorer hit.
I leiemarkedet for kontor har vi opplevd
en stabil og sunn leieprisvekst. Det
Men det er skjær i sjøen; norsk økonomi
er spesielt i sentrale strøk av Oslo at
er i ferd med å kjøles ned blant annet
prisveksten har vært sterkest. Der er
på grunn av lavere investeringsvekst i
det både sterk etterspørsel etter lokaler
olje/offshore, og boligsalget har fått en
og moderat tilvekst av nye arealer. I
liten knekk. Erfaringsmessig tar det et
randsonen er situasjon preget av stort
par år fra makrobildet endres til man
tilbud av lokaler som legger en demper
kjenner ringvirkningene for aktørene
på prisveksten.
i næringseiendom. Likevel tegner
denne rapporten et ganske positivt
I løpet av året har vi merket at
bilde for eiendomsbransjen i året som
utenlandske investorer for alvor har
kommer. Det er planlagt svært få nye
gjort inntog i det norske eiendoms-
kontorbygg til neste år og på kort sikt
Peter T. Malling
peter t. malling
styreformann
eiendomshuset malling & co
INNHOLD MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 3
INNHOLD
REDAKSJONEN AVSLUTTET 20. november 2013
DESIGN OG LAYOUT Børresen & Co
Leder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
Makro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Leiemarkedet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Handel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
Transaksjonsmarkedet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Stavanger & Omegn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Drammen & Omegn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Kommentar: Utenlandsk kapital på vei inn i Norge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Om Malling & Co . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
SIDE 4 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 MAKRO
MAKRO
NORGE – TAKTSKIFTE I NORSK ØKONOMI
HOVEDTALL NORGE (VEKST I PROSENT)
2011
2012
2013E
2014E
2015E
Privat konsum
2,5
3
2,6
2,4
2,5
Offentlig konsum
1,8
1,8
2,3
2,5
3
Bruttoinvesteringer i fast kapital totalt
7,6
8
5,7
1,6
2
– bruttoinvesteringer, Fastlands-Norge
8,5
3,7
2,7
0,5
1,5
– bruttoinvesteringer, olje
9,8
19,1
13
4
3
Eksport
-1,8
1,8
-1,4
1,7
1
– olje og gass
-6,2
0,9
-4,5
2
0
0
2,6
1,2
1,5
2
Import
3,8
2,4
1
2,5
2,4
BNP
1,2
3,1
1,2
2,2
1,9
BNP Fastlands-Norge
2,5
3,4
2
2,3
2,4
Arbeidsledighet (AKU)
3,3
3,2
3,6
3,8
3,9
Konsumpriser (KPI)
1,2
0,8
2,2
1,6
2
Underliggende inflasjon (KPI-JAE)
0,9
1,2
1,6
1,8
2
Årslønn inklusive pensjonskostnader
4,2
4
3,6
3,7
3,5
Driftsbalanse (i mrd. NOK)
351
413,2
335,7
391,6
388,9
Driftsbalanse (som prosent av BNP)
12,8
14,2
11,4
12,4
11,8
– tradisjonelle varer
Kilde: SSB
Kilde: SSB/Nordea
BNP FASTLANDS-NORGE (VEKST I PROSENT)
ARBEIDSMARKEDET SISTE 5 ÅR
3,75 %
2 750
3,50 %
2 700
3,25 %
2 650
2,00 %
3,00 %
2 600
1,00 %
2,75 %
2 550
2,50 %
2 500
6,00 %
5,00 %
4,00 %
3,00 %
0,00 %
-1,00 %
2,25 %
2015E
2014E
2013E
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
-2 ,00 %
aug. 08
2 450
aug. 09
Arbeidsledighet (V-akse)
Kilde: Nordea
› Det er økt bekymring rundt nedkjøling av norsk
økonomi. Fra desember 2012 til september
2013 har Nordea redusert sine vekstprognoser
for Fastlands-Norge for 2013 fra 2,9 % til 2 %.
Økonomien vokste med 0,5 % fra Q2 til Q3.
›Nordea har også redusert sine prognoser
for 2014 og 2015, som er på hhv. 2,3 % og 2,4 %.
Handelsbanken og DNB opererer med rundt 2 %.
› I følge NHOs “Økonomisk overblikk” for Q4 er
det nå flere av NHOs medlemsbedrifter som
ser mørkt på markedsutsiktene enn det er
bedrifter som ser lyst på fremtiden. Dette er
første gang på 4 år.
›Antall inkassosaker fra privatpersoner og
selskaper økte med 9 % fra H1 2012 til H1 2013.
Aldri før har norske inkassobyråer mottatt
flere inkassosaker.
› Antall konkurser og tvangsavviklinger har de
første 10 månedene av 2013 økt med nesten 18 %
sammenliknet med samme periode i fjor, fra
ca. 4 000 til 4 700. Varehandelen, samt bygg og anleggsbransjen er mest utsatt. I bygge bransjen har antall konkurser økt med 45 %.
› Høye lønnskostnader, svake etterspørsels
impulser fra utlandet og redusert konsum vekst er blant årsakene til dette.
› Detaljomsetningen er svakere enn ventet med
en økning på kun 1,7 % hittil i år. Konsum veksten uten forbruk av tjenester er anslått
til 2 % for 2013, det svakeste nivået siden 2009.
aug. 10
aug. 11
aug. 12
aug. 13
Arbeidsstyrke ( i 1 000 personer) (H-akse)
Sysselsatte (i 1 000 personer) (H-akse)
MAKRO MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 5
› Utenlandske investorer selger unna norske kroner blant annet grunnet
usikkerhet rundt fremtidig norsk rentenivå og aktiviteten i norsk
økonomi generelt.
› Mot euro, US dollar og britiske pund har kronen svekket seg med
10 % - 15 % det siste året; én euro koster nå ca. én krone mer enn for 1
år siden. Svekkelsen av den norske kronen bidrar til å styrke norsk
konkurranseevne.
› Oljeleverandørindustriens vekstforventninger har gått ned 3 kvartaler på
rad – veksten i oljeinvesteringene er ventet å avta fra og med 2015.
›Likevel vil fortsatt vekst i oljeinvesteringene, samt vedvarende lave
renter, fremdeles være blant de viktigste bidragsyterne til fortsatt vekst i
norsk økonomi.
› Usikkerhet til tross, Oslo Børs endte på 540,55 poeng 20. november.
Totalt har Oslo Børs steget 22 % hittil i år. Oslo Børs har nådd rekordhøye
nivåer flere ganger i løpet av 2013.
› Tatt alt i betraktning ser man ingen dramatiske utsikter – prognosene
tilsier fortsatt vekst i norsk økonomi.
› Norge har fortsatt vesentlige midler å benytte seg av dersom aktiviteten
i norsk økonomi skulle stoppe opp – markedsverdien av oljefondet vil
ved utgangen av året ha nådd 5 000 mrd. NOK, noe som tilsvarer ca. 1
million kroner per nordmann.
3,00 %
10 års swap
ok
t.
ok
t.
ok
t.
ok
t.
ok
t.
ok
t.
ok
t.
GBP/NOK
EUR/NOK
USD/NOK
ok
t.
13
ok
t.
13
5,00
ok
t.
0,00 %
12
6,00
ok
t.
1,00 %
11
7,00
ok
t.
2,00 %
08
8,00
13
3,00 %
12
9,00
11
4,00 %
10
10,00
09
5,00 %
08
11,00
KPI–JAE
11
VALUTAKURSER SISTE 5 ÅR
6,00 %
KPI
Styringsrente
Kilde: DNB Markets
Kilde: SSB
INFLASJON SISTE 5 ÅR – 12 MND. ENDRING
3 mnd Nibor
09
USD
ok
t.
08
ok
t.
år
10
år
9
år
8
år
7
år
6
år
5
4
EURO
ok
t.
SEK
3
r
2
1å
NOK
år
0,00 %
år
0,00 %
år
1,00 %
12
2,00 %
0,50 %
10
1,00 %
5,00 %
4,00 %
ok
t.
1,50 %
6,00 %
10
2,50 %
2,00 %
7,00 %
ok
t.
3,00 %
UTVALGTE RENTER SISTE 5 ÅR
09
3,50 %
Kilde: Norges Bank/Kommunalbanken
Kilde: Federal Reserve/SEB Merchant Banking
SWAPRENTER
ok
t.
› Ikke siden 1994 har flere sagt at de vil nedbetale gjeld eller sette til side
sparepenger på annen måte hvis de sitter igjen med overskudd i følge
forventningsbarometeret til TNS Gallup. Den rekordhøye sparingen på
ca. 9 % av disponibel inntekt vil trolig vedvare.
› Etter at boligprisene steg med over 40 % i etterkant av finanskrisen,
opplever man også i boligmarkedet avventende kjøpere. I oktober ble det
solgt 31 % færre nye boliger enn i oktober i fjor.
› Boligprisene er ikke lenger på vei opp, og eksperter strides om utviklingen
videre. Nordea er blant pessimistene som spår en nedgang på 15-20 % de
nærmeste årene før det flater ut.
› Så langt i 2013 (til og med august) har sysselsettingen økt med 25 000
ansatte, i hele 2012 økte den med 12 000.
› Arbeidsledigheten har stabilisert seg på noe høyere nivåer enn i fjor,
og har siden starten av året ligget på rundt 3,5 %. Prognoser tilsier økt
arbeidsledighet opp mot 4 % de nærmeste årene.
› KPI og KPI-JAE har de siste månedene steget fra forholdsvis lave nivåer.
I oktober var KPI og KPI-JAE på hhv. 2,4 % og 1,9 % på årsbasis.
›Den norske styringsrenten ble holdt uendret på 1,5 % ved forrige
rentemøte. Aldri før har styringsrenten vært stabil så lenge (siden mars
2012). Tross høyere inflasjonstall, er det flere av overnevnte momenter
som trekker i motsatt retning, og Nordea spår 2 rentekutt i 2014.
› 10-årig swaprente er igjen på vei nedover etter å ha vært oppe i 3,64 % i
september. Per 20. november er den på 3,15 %. 3 mnd. Nibor er fortsatt på
rekordlave nivåer rundt 1,7 %.
SIDE 6 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 MAKRO
MAKRO
GLOBALT – VESTLIGE ØKONOMIER PÅ TOMGANG
VEKST I BNP (I PROSENT)
2011
2012
2013E
2014E
Verden
3,9
3,2
2,9
3,6
Industrilandene
1,7
1,5
1,2
2,0
USA
1,8
2,8
1,6
2,6
Eurosonen
1,5
-0,6
-0,4
1,0
EU 27
1,7
-0,3
0,0
1,3
Tyskland
3,4
0,9
0,5
1,4
Frankrike
2,0
0,0
0,2
1,0
Italia
0,4
-2,4
-1,8
0,7
Spania
0,1
-1,6
-0,3
0,2
Japan
-0,6
2,0
2,0
1,2
Storbritannia
1,1
0,2
1,4
1,9
Sverige
2,9
1,0
0,9
2,3
Danmark
2,0
0,0
0,2
1,0
Sentral- og Øst Europa
5,4
1,4
2,3
2,7
Portugal
-1,3
-3,2
-1,8
0,8
Hellas
-7,1
-6,4
-4,2
0,6
Irland
2,2
0,2
0,6
1,8
Russland
4,3
3,4
1,5
3,0
Kina
9,3
7,7
7,6
7,3
Brasil
2,7
0,9
2,5
2,5
India
6,3
3,2
3,8
5,1
Midtøsten og Nord-Afrika
3,9
4,6
2,1
3,8
Sub-Sahara Afrika
5,5
4,9
5,0
6,0
Kilde: Eurostat (august 2013)
ARBEIDSLEDIGHET I UTVALGTE LAND/OMRÅDER
30,00 %
25,00 %
20,00 %
15,00 %
10,00 %
Hellas
Spania
Portugal
Italia
Irland
Eurosonen
EU
Frankrike
Finland
UK
Sverige
USA
Island
Danmark
Japan
Tyskland
Norge
5,00 %
0,00 %
Kilde: IMF World Economic Outlook (oktober 2013)
› Internasjonal økonomi preges av flere usikkerhetsmomenter. Per oktober
2013 spår IMF en global BNP-vekst for 2013 på 2,9 %, ned fra 3,3 % siden
forrige prognose i april.
› Prognosene for 2014 er redusert fra 4 % til 3,6 % i samme periode.
› Verdens BNP tynges først og fremst av en svak eurosone, men også
tidligere fremvoksende økonomier opplever svekket veksttakt.
› I Kina frykter man den laveste veksttakten siden 1991. BNP-vekst i 2013
anslås til 7,6 %. Store reformer er ventet, og signaler peker mot at man vil
se økt privatisering og et friere marked i kommende år.
› I Japan har ekspansiv penge- og finanspolitikk, tross verdens høyeste stats gjeld i prosent av BNP, så langt gitt positive utslag; årsveksten i Q3 var på
1,9 %. Det er dog knyttet usikkerhet rundt den planlagte økningen i moms.
› Deflasjon i Sverige i oktober – årsveksten var på -0,1 %. Arbeidsledigheten
er på 8 %, og BNP-vekst for 2013 er anslått til 0,9 %.
›Tross kontinuerlig pengetrykking og den laveste arbeidsledigheten
siden 2008 (7,2 %), er inflasjonen i USA den laveste på 5 år (1,2 % i oktober
på årsbasis). IMF har redusert USAs vekstprognoser 6 ganger på rad.
Forventet årsvekst i 2013 er 1,6 %.
› Den midlertidige tvangsnedleggelsen av offentlig sektor vil i følge S&P
koste USA ca. 0,5 % i BNP-vekst for 2013.
› Kun i kapitalmarkedene ser pengetrykkingen ut til å gjøre utslag i USA;
både aksjeverdiene og boligprisene stiger bratt, og finansbransjen er
generelt positiv til fremtidsutsiktene.
› I Storbritannia gir derimot den rekordlave styringsrenten på 0,5 % utslag;
økt byggeaktivitet, økt detaljhandel 15 måneder på rad, økte boligpriser
9 måneder på rad samt økt optimisme i næringslivet. Arbeidsledigheten
er i Q3 2013 den laveste på over 3 år, 7,6 %, og IMF har oppjustert
vekstprognosene for 2013 fra 0,7 % til 1,4 % siden forrige rapport.
› Tegn til positivitet også i eurosonen. I Q2 gikk eurosonen ut av resesjon
for første gang på 6 kvartaler, med en vekst på 0,3 %. I Q3 var veksten 0,1 %.
› Irland vil 15. desember motta sin siste utbetaling av kriselån fra EU og IMF,
og trer ut av ordningen. I Q2 opplevde landet vekst for første gang på 5 år.
› Etter ni kvartaler med negativ vekst trådde Spania ut av resesjon i Q3 med
en vekst på 0,1 %. Statsgjeld med 30 års løpetid ble nylig solgt for første
gang siden 2009, og IBEX-børsen har steget over 30 % det siste året.
› Rekordhøye børser flere steder i Europa og generelt billigere statsgjeld
tyder på mindre risikoaverse investorer og god tilgang til kapital.
› Det er fremdeles store utfordringer; IMF anslår rekordhøy arbeidsledighet
på 12,3 % i eurosonen i 2014, og over 27 % i Spania og Hellas.
› Eurosonen utfordres også av lav lønnsvekst, fallende boligpriser, laveste
inflasjon på 4 år (0,7 % på årsbasis i oktober), og sterk valuta.
› Fortsatt kredittskvis – lån til privat sektor i eurosonen krympet i august
for 16. måned på rad.
› S&P nedgraderte nylig Frankrikes kredittverdighet, og det blir dyrere for
landet å betjene lån. I Q3 hadde eurosonens nest største økonomi en vekst
på -0,1 %, etter kun ett kvartal med positiv vekst.
› Eurosonens tredje største økonomi, Italia, fortsatte å krympe med 0,1 % i
Q3, mens eurosonens største økonomi, Tyskland, vokste med 0,3 %.
› ESB satt ned styringsrenten til 0,25 % i november, og uttalte samtidig at
ekspansiv pengepolitikk blir holdt “så lenge det kreves”. Etterdønningen
av finanskrisen er fremdeles ikke over.
MAKRO MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 7
KIRKEGATA 18, KVADRATUREN
Malling & Co Forvaltning bistår med forvaltning
av den 18 000 kvm store kontorbygningen til Oslo
Pensjonsforsikring i Kvadraturen, Oslo.
Kunnskapsdepartementet er leietaker.
Foto: Erik Burås/Kolonihaven
SIDE 8 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 LEIEMARKEDET
LEIEMARKEDET
STABIL ETTERSPØRSELSSIDE
LEIEPRISVEKST I SENTRUM
Hovedpunkter for kontormarkedet i Stor-Oslo
›2013 har vært preget av jevn og god aktivitet, og etter hvert har man
også opplevd en del større signeringer. Markedet oppfattes som sunt og
velfungerende, med god og stabil etterspørsel etter kontorlokaler.
›Antall kvadratmeter signert i Oslo til og med 3. kvartal 2013 er i følge
Eiendomsverdi Næring på 488 720 kvm. I samme periode i 2012 ble det
signert 609 060 kvm. I hele 2012 ble det signert 780 570 kvm.
›I følge Eiendomsverdi Næring var kvartalsvis gjennomsnittlig antall
signerte kontrakter i løpet av de 3 første kvartalene i 2013 på 193, noe lavere
enn i 2012 (230 signerte kontrakter per kvartal for hele året).
› Det har med andre ord vært noe mindre aktivitet i 2013 i forhold til 2012,
både i antall signerte kontrakter og volum. Vi opplever imidlertid
markedet som godt, med fortsatt mye aktivitet.
›Beliggenhet fremstår fortsatt som en av de viktigste driverne bak en
leietakers flytteprosess, og sentrum er det mest attraktive kontorområdet.
Dette gjenspeiles også i prisene og tilbudet av ledige kontorlokaler.
› Leietakere har fortsatt krav om høy standard. Dette rettferdiggjør mange
rehabiliteringer, og økning i gjennomsnittsleien. Kvadraturen er et godt
eksempel på dette.
› Ferdigstillelsen av nybygg er beskjeden i 2014, totalt 63 000 kvm. Dette
kan skyldes en motreaksjon etter to år med høy byggeaktivitet, men kan
også skyldes økte byggekostnader.
›Tilbudsprosenten (se definisjon side 28-29) i kontormarkedet pr. 15.
november 2013 er 10,6 % av totalt kontorareal i våre definerte kontorområder
i Stor-Oslo.
› Tilbudet innenfor våre definerte kontorområder er på det samme nivået
nå som det var på for ett år siden. I mellomtiden har tilbudssiden vært
oppe i nesten 12 % i sommer.
› Ledigheten, dvs. tilbudt kontorareal av total bygningsmasse ekskludert
nybyggprosjekter, har gått noe ned siden november 2012. Ledigheten pr.
15. november 2013 er på 7,4 % innenfor en tidshorisont på 12 måneder.
Asker
›Asker har fått større oppmerksomhet som kontorområde da stadig
flere oljerelaterte og kunnskapsbaserte virksomheter har valgt å flytte sitt
hovedkontor hit.
›Mye trafikk på E18 kombinert med Asker og Bærums relativt høyt
utdannede befolkning har fått ingeniørselskaper til å etablere seg i Asker regionen. Vi tror denne trenden vil fortsette.
› OXER ferdigstiller Asker Panorama i Drengsrudbekken 3 (33 000 kvm) i
desember 2013. Leietakere er bl.a. Kongsberg Gruppen (10 år),
TeleComputing (10 år), Bilutleieselskapet RAC Norway og OXER selv.
Fremdeles gjenstår 2 340 kvm ledige lokaler.
› Totalrehabilitering av Solbråveien 11-23 (11 500 kvm) fullføres innen utløpet
av 2013. Ny fasade og miljøvennlige løsninger er prioritert. Leietakere som
Honeywell og GK har tegnet kontrakter tett opptil 1 800 NOK/kvm/år, og
flytter inn før nyttår. Høyeste oppnådde leie er 1 850 NOK/kvm/år. Ca. 600
kvm er fortsatt ledig.
›Det foreligger ingen andre nybyggprosjekter i Asker p.t., men på sikt
skal sentrumsområdene og Føyka utvikles av Asker kommune og Asker
Skiklubb, hvor det ønskes utviklet 100 000 kvm bolig og næring. I
tillegg vil det trolig skje videre utvikling i Kraglund Kontorpark. Tandberg
Eiendom planlegger nytt kontorbygg og leiligheter opp mot 30 000 kvm
på Alfheim, men avventer avgjørelse rundt ny E18. Flere andre utviklere
er i samme posisjon.
› Tilbudsprosenten i Asker er på ca. 4 %, hvorav ingen nybygg tilbys. Asker
har den laveste tilbudsprosenten av våre definerte kontorområder i Stor-Oslo.
› Leieprisene for normal standard i Asker varierer fra 1 300 – 1 600 NOK/
kvm/år og potensiell toppleie er opp mot 2 000 NOK/kvm/år.
Til tross for lav byggeaktivitet og lavt tilbud tror vi på en flat leieprisutvikling for toppnivået. Årsaken er at prisnivået begynner å bli for høyt
i forhold til alternative områder i aksen fra Sandvika til Drammen. For
normal leie forventes for øvrig en svak stigning.
Billingstad
›Billingstad står ovenfor store forandringer de nærmeste 10-20 årene.
Kommunedelplanen som ble vedtatt tidligere i år legger til rette for et
større fokus på handel og bolig, og i mindre grad lager- og produksjons bygg som vi ser i dag.
› Mesta-eide Billingstadsletta 26 ble tidligere i år solgt til Floberg-familien.
Det er rimelig å anta at man vil se en større utvikling på denne tomten.
Floberg eier flere andre eiendommer i området, og har nå posisjonert seg
som en betydelig aktør på Billingstad.
› Som en naturlig del av utviklingen vil flere eiendommer antagelig komme
for salg ettersom flere lager- og produksjonsbedrifter med tilholdssted
på Billingstad trolig flyttes.
› Tomten på Lilleåsen 2 på Slependen er solgt til en utvikler som planlegger
et kontorbygg på ca. 5 600 kvm.
› Slependveien 54-58 (ca. 8 mål) er blitt solgt av Fjeld-familien som et mulig
boligutviklingsprosjekt.
› Olav Brunborgs vei 4-6 (12 000 kvm) er fortsatt ledig etter at Kongsberg
Gruppen flytter til Asker i slutten av 2013. Bygget utgjør sammen med
Billingstadsletta 91 ca. 70 % av tilbudt kontorareal i området.
› I forbindelse med at Varner flytter sitt hovedkontor til Nesøyveien 4 i 2015
ønsker de å selge sitt nåværende kontor i Bergerveien 5. Bygget er på ca.
8 000 kvm og kontrakten løper til utgangen av 2014.
›Tilbudsprosenten på Billingstad er 20 % pr. 15. november 2013, hvorav
ingen nybygg tilbys.
› Lokaler av normal standard på Billingstad varierer fra 1 250 – 1 500 NOK/
kvm/år og potensiell toppleie er opp mot 1 800 NOK/kvm/år.
Området går gjennom en transformasjonsfase fra lager/industri til handel
og bolig, og mindre fokus på kontorutvikling. Dagens kontorbyggmasse
er generelt av eldre standard, og kollektivtransport ikke optimalt. Vi tror
følgelig ikke på prisvekst for kontor på Billingstad.
LEIEMARKEDET MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 9
LEIEPRISER KONTOR: MALLING & CO MEGLERKONSENSUS (NOK/KVM/ÅR)
OMRÅDE
"NORMALT" LEIENIVÅ*
TOPPLEIE**
FREMTIDIG TREND
Δ TOPPLEIE SISTE 24 MND.
1
ASKER
1 300 – 1 600
2 000
8,1 %
2
BILLINGSTAD
1 250 – 1 500
1 800
9,1 %
3
SANDVIKA
1 300 – 1 650
2 100
10,5 %
4
FORNEBU
1 400 – 1 600
2 100
0,0 %
5
LYSAKER
1 600 – 1 800
2 350
2,2 %
6
SKØYEN
2 100 – 2 400
3 000
7,1 %
7
MAJORSTUEN
1 700 – 1 900
2 500
2,0 %
8
VIKA/AKER BRYGGE/TJUVHOLMEN (CBD)
2 600 – 3 200
4 500
25,0 %
9
KVADRATUREN
1 700 – 2 200
2 750
14,6 %
10
INDRE SENTRUM
2 000 – 2 400
3 200
45,5 %
11
BJØRVIKA
2 700 – 3 000
3 500
27,3 %
12
NYDALEN/SANDAKER
1 500 – 1 700
2 200
0,0 %
13
ØKERN/LØREN/RISLØKKA
1 400 – 1 600
1 900
2,7 %
14
BRYN/HELSFYR
1 550 – 1 750
1 950
0,0OSLO
%YTRE ØST
OSLO YTRE VEST
12
YTRE BY VEST
7
YTRE BY ØST
13
6
OSLO SENTRUM
5
10
8
14
9
11
BÆRUM
4
3
OSLO YTRE SYD
Oslofjorden
2
ASKER
1
1 km
* Med normalt leienivå menes lokaler av en kvalitet og standard typisk for det respektive kontorområdet.
** Med toppleie menes leienivåer på det aller beste lokalet i området, dersom de hadde blitt leid ut i dagens marked. Toppleien trenger ikke referere til konkrete inngåtte kontrakter.
Det finnes også eksempler på at enkeltkontrakter kan ligge over det vi definerer som toppleie, men disse anses for å være lite representative for området som helhet.
Oslo Airport, Gardermoen
–› Oslo Central Station
50 km
SIDE 10 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 LEIEMARKEDET
Sandvika
›Sandvika Storsenter dominerer i Sandvika sentrum. Derfor ønsker
Bærum kommune å flytte byen tilbake til gågaten. Ulike fremtids scenarier med omlagt E18 og E16 vil kunne åpne opp for en helt annen
utnyttelse av strandlinjen og sentrumsområdet.
› Det er få, men store kontorleietakere i Sandvika. Dette har medført liten
grad av dynamikk, noe som har hemmet mye av markedet.
› Entra er i full gang med totalrehabiliteringen av Øvre Torv 1 (14 000 kvm),
et kombinert kunnskapssenter og kontorbygg. Ventet ferdigstillelse er
høsten 2014.
› Det er ønskelig å rive Finstadgården i Sandviksveien 163 for å bygge nytt
kontorbygg, samt utvide og forbedre Rådhusparken.
› Rehabiliteringen av det Entra-eide Powerhouse Kjørbo (5 200 kvm) skal
være ferdig i februar 2014. De to kontorbyggene skal produsere mer
energi enn de bruker. Rådgivningsselskapet Asplan Viak, som har deltatt
som rådgiver i utviklingen av bygget, er selv en av leietakerne i bygget.
›Technip forlater Sandvika til fordel for nybygget Lysaker Polaris på Lysaker.
›Tilbudssiden i Sandvika har lenge ligget på lave nivåer. Men tilbuds prosenten økte med 8 prosentpoeng høsten 2012 da Sandvika Business
Center (25 000 kvm) ble annonsert i markedet.
› Tilbudsprosenten har det siste året ligget på rundt 12 %, hvorav nybygget
Sandvika Business Center utgjør 80 % av tilbudet.
› Lokaler av normal standard i Sandvika varierer fra 1 300 – 1 650 NOK/kvm/
år og potensiell toppleie er opp mot 2 100 NOK/kvm/år.
Moderat tilbud til tross, Sandvika Business Center har ligget lenge i
markedet, uten å tiltrekke seg leietakere. Flere bedrifter vokser ut av sine
lokaler, og som følge av dette kan fraflyttinger skje. Vi ser foreløpig ikke
press oppover på prisene, og venter derfor flat utvikling.
Fornebu
› IT Fornebu har solgt 70 prosent av Terminalbygget, Portalbygget og
Profilbygget på Fornebu for ca. 1,25 mrd. NOK. Sistnevnte ble ferdigstilt
sommeren 2013, hvor Accenture er leietaker (5 000 kvm). Kjøper er det
finske børsnoterte selskapet Technopolis.
›HENT har startet utbygging av Fornebuporten for Aker ASA. Første
byggetrinn er på 25 000 kvm av totalt 60 000 kvm (totalt to kontorbygg).
Foreløpig har Kværner signert for 8 000 kvm på en 12 års kontrakt i
byggetrinn 1, og flytter da fra Drammensveien 264 (Vækerø). Aker
Solutions har signert en kontrakt på 32 000 kvm i byggetrinn 2.
›KLP har fremdeles ikke klart å tiltrekke seg leietakere til Fornebu
Technoport – et potensielt nybygg på rundt 36 000 kvm. KLP er derimot
i gang med å bygge verdens mest miljøvennlige kjøpesenter (25 000 kvm),
Fornebu S, som er ventet ferdigstilt høsten 2014. Dette vil kunne bidra til
å fremme utviklingen av området.
›Med stor innflytting har trafikkforholdene på Fornebu utviklet seg
til det verre. Dette medførte at Sony Norge forlot Fornebu til fordel for
Billingstad. Vi tror denne trenden for mindre aktører vil fortsette dersom
ikke infrastrukturen forbedres betraktelig. Den nye regjeringen har lovet
delfinansiering av Fornebubanen, men det gjenstår å se om de innfrir.
› Tilbudsprosenten på Fornebu er 11 %, hvorav nybyggprosjektene
Fornebuporten og Fornebu Technoport utgjør 90 % av tilbudet.
› Lokaler av normal standard på Fornebu varierer fra 1 400 – 1 600 NOK/
kvm/år og potensiell toppleie i nybygg ligger opp mot 2 100 NOK/kvm/år.
Fornebu har høy fleksibilitet på tilbudssiden med flere nybygg. Dette
sammen med begrensninger i eksisterende infrastruktur gjør at vi tror på
en flat utvikling i leieprisene videre.
Lysaker
› Et stadig voksende miljø for olje- og gassnæringen på Fornebu vil trolig
forsterke vestkorridoren som kontorområde for denne næringen.
›Tilbudet på Lysaker har i en periode vært høyt, noe som skyldes store
fraflytninger (Gjensidige, If, PGS), i tillegg til nybyggprosjektet til NCC,
Lysaker Polaris.
›En stor del av arealene er nå utleid, og pr. 15. november var tilbudet
på Lysaker 11 %. Dette er en halvering siden mai 2013. 9 % av tilbudet er
eksisterende areal på Lysaker Polaris.
› I 2. kvartal 2013 solgte Aberdeen Eiendomsfond Strandveien 4-8 (ca. 24
500 kvm) til Ferd Eiendom. Lundin har signert en 12 års kontrakt med
oppstart i august 2015. Oljeselskapet skal leie ca. 13 500 kvm til en leie nær
toppnivået på Lysaker. Før Lundin flytter inn skal eiendommen gjennom
en omfattende rehabilitering og modernisering.
› DNB Liv solgte i 2. kvartal 2013 næringsseksjonen i Lysaker Brygge 21-41
(5 000 kvm) til Momentus AS.
›I 3. kvartal solgte DNB Liv også Fornebuveien 7-13 (15 000 kvm) til
Pareto PF for 190 MNOK. Sweco, som i dag er leietaker i bygget, flytter til
Drammensveien 260 innen sommeren 2014. Sweco skal leie 10 000 kvm i
bygget på ca. 15 000 kvm, og har en kontrakt på 5 år.
› Lokaler av normal standard på Lysaker varierer fra 1 600 – 1 800 NOK/
kvm/år. Vi opplever at de mest sentrale beliggenhetene rundt
Lysakerlokket kan se leiepriser mot toppsjiktet på 2 350 NOK/kvm/år.
Til tross for kraftig nedgang i tilbudet er fortsatt en del arealer tilgjengelig
på Lysaker. Prisene er gode i forhold til konkurrerende områder, og vi tror
derfor på en fortsatt moderat leieprisutvikling.
Skøyen
› Skøyen nyter godt av god infrastruktur og nærhet til sentrum. Spesielt
nærheten til flytoget er et viktig kriterium for mange leietakere.
› Orkla kjøpte tidlig i 2013 Drammensveien 149-151 av NPRO for 695 MNOK.
Orkla skal samlokalisere i Drammensveien (rehabilitering og nybygg),
og vil dermed tømme dagens hovedkontor i Karenslyst Allé 6. Prosjektet
har en total kostnadsramme på 250-300 MNOK. Frem til innflytting i
Drammensveien i 2016 vil Orkla leie 18 000 kvm i Evry sine tidligere
lokaler i Nedre Skøyen vei 26.
› I løpet av 2014 vil Skanska, som bygger for Berner-gruppen, ferdigstille
Yaras nye hovedkontor i Drammensveien 131, mens Deloitte fraflytter
Karenslyst Allé 20 i 4. kvartal 2013 til fordel for Bjørvika. 6 800 kvm står
fremdeles ledig i Karenslyst Allé 20 (ca. 60 % av bygget).
› Statens Pensjonskasse har tegnet kontrakt (2 775 NOK/kvm/år) med NPRO
i Drammensveien 134. NPRO valgte å rive alle fire byggene og bygge nye
bygg fremfor en totalrehabilitering, på grunn av den marginale
forskjellen mellom kostnadene for de to alternativene.
› Geoserviceselskapet Fugro skal leie 3 300 kvm i Karenslyst Allé 2 (Fram)
fra slutten av første kvartal 2014. Fugro leier i dag i Hoffsveien 1 C.
› Tilbudsprosenten pr. 15. november 2013 var 11 %, hvorav ingen nybygg prosjekter tilbys.
› Lokaler av normal standard på Skøyen ligger i intervallet 2 100 – 2 400
NOK/kvm/år og potensiell toppleie i nybygg ligger på 3 000 NOK/kvm/år.
Det er for tiden lite nybygg på Skøyen, og tilbudet er redusert med 2 % - 3 %
siste halve året. Mangel på gode objekter og en del ledige arealer ventes å
holde prisene flate på kort sikt.
LEIEMARKEDET MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 11
MØLLEPARKEN 2, OSLO
Malling & Co Corporate Real Estate har bistått
Hovedstaden Eiendomsselskab med salg av det
totalrenoverte kontorbygget Mølleparken 2
på 10 000 kvm.
Foto: Inviso
SIDE 12 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 LEIEMARKEDET
SOLBRÅVEIEN 11-23, ASKER
Malling & Co Næringsmegling bistår Banco AS
med utleie av det totalrenoverte miljøbygget i
Solbråveien 11-23. Bygget er på ca. 11 500 kvm.
Illustrasjon: Terje Grønmo
LEIEMARKEDET MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 13
Majorstuen
› Politiets data- og materielltjeneste (PDMT) flyttet nylig inn i Fridtjof Nansens
vei 14 (9 300 kvm). Leiekontrakten ble inngått på ca. 2 200 NOK/kvm/år.
›Politidirektoratet har nylig signert en 15-års leiekontrakt i nybygget
som er planlagt i Fridtjof Nansens vei 16. Bygget er på 9 600 kvm og
ferdigstilles i 2015.
›Det tidligere Statoil-bygget i Sørkedalsveien 8 ble i 2012 solgt til bl.a.
Stor-Oslo Eiendom, og skal trolig utvikles videre som kontor på opp mot
20 000 – 25 000 kvm.
› Oslo kommune og Nordea Liv solgte tidligere i år Colosseum kino til DNB
Markets, hvor SF Film har en gjenværende leiekontrakt på 20 år.
›Majorstuen er i dag et attraktivt boligområde med høye utsalgspriser.
Boligkonvertering av Middelthunsgate 17 når Nordea fraflytter i 2016 skal
gjennomføres av OBOS/Veidekke. Det har også vært spekulasjoner rundt
en mulig boligkonvertering av Aberdeens Fridtjof Nansens vei 12.
› Tilbudsprosenten pr. 15. november 2013 var 9 %, hvor nybygg utgjorde
75 % av tilbudet. Med kontraktsigneringen i Fridtjof Nansens vei 16 er
tilbudet i dag på ca. 2 %.
› Lokaler av normal standard på Majorstuen varierer fra 1 700 – 1 900 NOK/
kvm/år og potensiell toppleie i nybygg er opp mot 2 500 NOK/kvm/år.
Tilbudet på Majorstuen vil droppe betydelig kommende måned grunnet
signeringen med Politidirektoratet i Fridtjof Nansens vei 16, men vil øke
når Sørkedalsveien 8 blir lagt ut. Området er imidlertid lite og sensitivt for
enkeltprosjekter, og det vil fortsatt være en del arealer tilgjengelig. Prisene
ventes derfor å utvikle seg sideveis.
Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen
› NPRO har signert flere større leiekontrakter i sine rehabiliteringsprosjekter
på Aker Brygge.
›Store deler av Stranden 3 ferdigstilles ila. sommeren 2014. Arkwright,
Gjensidigestiftelsen og Nordic Securities har signert ny leiekontrakt,
mens Carnegie flytter tilbake til gamle lokaler etter oppussing. Første
fase av bygget ferdigstilles gradvis i løpet av andre halvår 2013.
› Wiersholm har inngått leieavtale på 11 170 kvm i 10 år i Stranden 1, og
flytter inn i starten av 2015. Kluge Advokatfirma har signert en 12 års
kontrakt i Stranden 5, og flytter inn i starten av 2015. Danske Bank flytter
også inn i 6 400 kvm i Stranden 5 i starten av 2014.
›Wiersholm og Norad fraflytter totalt ca. 20 000 kvm i dagens kontor lokaler i Ruseløkkveien 26. Ruseløkkveien 26 vil trolig stå foran en større
rehabilitering før nye leietakere flytter inn.
› Investeringsselskapet Kistefos skal leie toppetasjen (1 000 kvm) i Stranden
1 til over 5 000 NOK/kvm/år. DNO International har signert leiekontrakt i
samme bygg for 4 250 NOK/kvm/år.
›Dronning Mauds gate 11 (8 500 kvm) skal rehabiliteres, og vil trolig
komme på markedet innen kort tid. Planlagt ferdigstillelse er 2015/2016.
› Rosenkrantzgt. 22 er snart ferdig rehabilitert. Leietakere som Bårdar Danse institutt, Oslo Pensjonsforsikring og Econa har allerede flyttet inn til leie nivåer mellom 2 500 – 2 700 NOK/kvm/år. Fremdeles står tre etasjer ledig.
› I Thiis-gården i Vika skal 9. etasje totalrehabiliteres og en ny 10. etasje
oppføres. Hver etasje er på 950 kvm. Arbeidet skal etter planen være
ferdig i mai 2014.
› Tilbudet i CBD var 10 % pr. 15. november 2013. Totalrehabiliteringsprosjektene
til NPRO utgjør nesten halve tilbudet. Det er ingen nybygg i markedet.
› Lokaler av normal standard i området ligger i intervallet 2 600 – 3 200
NOK/kvm/år og potensiell toppleie i prestisjebyggene på Tjuvholmen og
Aker Brygge er opp mot 4 500 NOK/kvm/år.
Differansen mellom CBD og resten av sentrum er liten, og vi venter høyere
priser etter hvert som Aker Brygge fylles opp og byggeprosjektene blir mer
ferdig. Toppleien ventes imidlertid sideveis inntil mer er fylt opp på Aker
Brygge og området blir ferdig rehabilitert.
Kvadraturen
›Transformasjonen i Kvadraturen er i gang, men vil ta tid. Blant annet
er det fortsatt behov for større boligandel og liv på gateplan, noe som
kommunedelplanen legger til rette for.
›Vi tror at områdene rundt vil heve Kvadraturen som område – både
Bjørvika og CBD er attraktive områder og Kvadraturen kan nyte godt av
beliggenheten mellom Børvika og CBD.
› Kontorbygget Fred Olsen gate 11 skal konverteres til hotell, og Comfort
Hotel Express skal inn i september 2014.
› Kongens gate 6 (Sjøfartsbygningen) er under totalrehabilitering, planlagt
ferdigstillelse er andre kvartal 2015. SSB har flyttet fra sine lokaler til
fordel for Akersveien. Det er fremdeles 11 000 kvm ledig etter SSB.
›Tilbudet i Kvadraturen pr. 15. november 2013 var 12 %, hvorav ingen
nybygg tilbys.
› Lokaler av normal standard i Kvadraturen varierer fra 1 700 – 2 200 NOK/kvm/år
og potensiell toppleie i rehabiliterte bygårder er opp mot 2 750 NOK/kvm/år.
Området står foran et stort potensiale ved at Prinsens gate blir det naturlige
bindeleddet mellom Bjørvika, Rådhusplassen og Karl Johans gate. Flere av
byggene rehabiliteres og området fornyes gradvis. Dette ventes å drive
videre vekst i leieprisene på kort og lang sikt.
Indre sentrum
›Vi opplever høy etterspørsel etter kontorlokaler i indre sentrum, og
toppnivået på leieprisene har steget 45 % de siste to årene.
›Ett av de mest sentrale byggene er Posthuset, hvor Entra har leid ut
lokaler til bl.a. Schibsted (6 000 kvm) og Sapa (2 000 kvm).
› Gjensidige og NSB har nylig flyttet inn i hvert sitt nybygg på ca. 15 000 kvm
i Schweigaards gt. 21 og 23. Prosjektet er utført av Rom Eiendom. I samme
område utvikler også Stor-Oslo for Entra det nye hovedkontoret til Statoil
Fuel & Retail. Dette kontorbygget er på 12 000 kvm og skal stå ferdig i 2014.
› Byggingen av nye Oslo S startet i 2013, og skal etter planen til ROM Eiendom
stå ferdig i 2020. Sentralstasjonen skal endre form og utseende, i tillegg
til at det skal reises flere nye bygg. Området har et utbyggingspotensialet
på 100 000 kvm.
› KLP Eiendom ønsker å utvikle ca. 55 000 kvm kontorlokaler og 20 000
kvm kjøpesenterareal i Biskop Gunnerus gate 14 B. Det er fremdeles uvisst
når byggingen kan starte.
› Rom Eiendom ønsker å bygge kontorer i Schweigaards gate 35-51. Tomten
på 3 000 kvm har et utbyggingspotensial på 14 000 kvm.
› YS og Tine flytter inn i det 13 000 kvm store nybygget i Nordbygata 1 ved
utgangen av året. Leienivåene skal være noe i overkant av 2 000 NOK/
kvm/år. YS fraflytter Brugata 19, hvor det ledigstilles 5 000 kvm fra første
kvartal 2014.
›Eiendomsspar har solgt Storgata 51 (10 300 kvm) til Oslo Areal. Oslo
kommune flytter inn i det totalrehabiliterte bygget i starten av 2014.
› Tilbudsprosenten i Indre sentrum var 6 % pr. 15. november, hvorav ingen
av kontorbyggene er nybyggprosjekter.
›Lokaler av normal standard i indre sentrum varierer fra 2 000 – 2 400
NOK/kvm/år. Sentral beliggenhet ved Oslo S kan gi en toppleie opp mot
3 200 NOK/kvm/år.
Lavt tilbud og få nybygg i pipeline kombinert med sentrums høye
attraktivitet tilsier videre leieprisvekst i indre sentrum.
SIDE 14 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 LEIEMARKEDET
Bjørvika
›Området etablerer seg sakte men sikkert. Åpningen av Dronning
Eufemias gate i 2015 vil gjøre området mer tilgjengelig.
› Det ble i mai 2013 vedtatt at det nye Munchmuseet skal ligge i Bjørvika, og skal
stå ferdig i 2018. Byggestart for Deichmanske Hovedbibliotek i Bjørvika er
tidlig i 2014, og skal stå klart i 2016/2017. Dette vil gi området et ytterligere
løft og mange av utviklerne har ventet lenge på denne avgjørelsen.
›Mens de første leietakerne måtte hentes til Bjørvika med en betydelig
rabatt, har leienivåene løftet seg i takt med utviklingen.
› Barcode-rekken er nå mer eller mindre fylt opp etter at DNB flyttet inn i
C- og B-bygget. DNB flytter inn i siste bygg i starten av 2014.
› Deloitte flytter inn i nytt hovedkontor i Dronning Eufemias gate 14 på
snaue 15 000 kvm i desember 2013.
› Tine flytter ut fra Dronning Eufemias gate 6 (Oslo Atrium) og ledigstiller
ca. 5 300 kvm.
›Flere store transaksjoner i år – Thon har kjøpt seg inn i Diagonale
prosjektet til HAV Eiendom og Braathen har kjøpt seg ytterligere opp i
PwC-bygget, samt hele Deloitte-bygget.
›Tilbudet i Bjørvika var pr. 15. november 5%, hvor nybyggprosjektet
Diagonale utgjør 2/3 av tilbudet.
› Lokaler av “normal standard” i Bjørvika varierer fra 2 700 – 3 000 NOK/
kvm/år. De aller beste lokalene i Barcode kan se toppleie opp mot 3 500
NOK/kvm/år.
Økern/Løren/Risløkka
›Bydelen Økern er i rivende utvikling, og vil gjennomgå en betydelig
transformasjon over de neste 20-30 årene. Dagens eiendomsmasse
med typiske lager-, logistikk- og industrieiendommer skal erstattes med
boliger, kontorbygg og handelsvirksomhet. I påvente av at området får
etablert seg, må leietakerne “hentes”.
› Nytt veinett har i løpet av 2013 åpnet, og legger til rette for en mer optimal
utnyttelse av området.
› Siemens har i løpet av høsten flyttet inn i nytt hovedkontor (ca. 15 000
kvm) i Østre Aker vei 88. Nybygget er utviklet av Winta Eiendom/FG
Eiendom og er i markedet for salg akkurat nå.
› Steen & Strøm starter å markedsføre Økernsenteret på nyåret (ca. 50 000
kvm). I tillegg ønsker de å bygge ca. 40 000 kvm kontor, samt badeland,
hotell, kino, kulturhus og boliger. Vi tror at Økern sentrum vil bli
hoveddriveren bak videreutviklingen av hele området.
› Flere andre utviklere har planer for Økern – aggregerte tall viser at det
planlegges utvikling av over 800 000 kvm kontor over de neste tiårene av
de ulike utviklerne.
› Tilbudsprosenten er på 23 %, hvorav nybyggprosjektene Oslo Business
Center og Østre Aker vei 60 utgjør ca. 65 % av tilbudet.
› Lokaler av normal standard på Økern/Løren/Risløkka varierer fra 1 400 –
1 600 NOK/kvm/år og potensiell toppleie i nybygg ligger opp mot 1 900
NOK/kvm/år.
Vi tror leieprisene vil stige videre i takt med utviklingen av området,
men leietakerne vil i stor grad vurdere prisene opp mot CBD. Den største
prisveksten ventes når det blir mer press i CBD.
Økern er et transformasjonsområde og vi venter følgelig en sideveis
utvikling i leienivåene fremover, både på kort og mellomlang sikt.
Nydalen/Sandaker
›Med relativt få store objekter i markedet er det de to store aktørene
Avantor og NPRO som kniver om leietakerne i Nydalen.
› Flere aktører har kommet inn i det siste som følge av Storebrand sine salg
av flere større eiendommer.
› I tillegg til å ha solgt Gjerdrums vei 10b og Nydalsveien 28 til Avantor, har
Storebrand også solgt Gullhaug Torg 4 og Gullhaugveien 1-3 til
henholdsvis NRP Finans og City Finansiering.
› Avantor har flere byggeprosjekter i planene – Spikerverkstomten,
Nydalspynten, samt ytterligere ett bygg i Sandakerveien, tvers over gaten
for BI er planlagt.
› Nydalen har blitt et viktig sentrum for media-Norge, med bl.a. Egmont
som i 2012 samlet 600 ansatte i et bygg på 12 700 kvm.
› Tilbudsprosent i området var 5 % pr. 15. november, ned fra over 10 % på de
siste 18 månedene. Det er foreløpig ingen nybygg i markedet.
› Lokaler av normal standard i Nydalen/Sandaker varierer fra 1 500 – 1 700 NOK/
kvm/år og potensiell toppleie i nybygg ligger opp mot 2 200 NOK/kvm/år.
Til tross for lavt tilbud tror vi på stabil leieprisutvikling. Nydalen
konkurrerer tett med andre randsoneområder, og får begrenset vekst
oppover som følge av høyt tilbud andre steder. Prisutviklingen ventes
derfor flat.
Bryn/Helsfyr
› Kontorområdet Bryn/Helsfyr er et attraktivt kontorområde for offentlig
sektor. Spesielt Helsfyr har generelt fått et kvalitetsløft den siste tiden
med flere nybygg og store rehabiliteringer.
› Også Bryn vil oppleve et kvalitetsløft fremover; både Bryn Eiendom og
Pecunia har større planer for området.
› NCC ferdigstiller et nybygg på ca. 16 700 kvm. i løpet av desember 2013,
hvor de selv skal sitte i store deler av bygget. Andre leietakere er f.eks.
Norsk Dental Depot, Mysoft og Weifa. Ca. 645 kvm. står fremdeles ledig.
NCC flytter da fra Helsfyr Panorama.
› Tvers over veien, i Østensjøveien 16, planlegges det også et nybygg på ca.
samme størrelse.
› Oslo Areal har planer om å rehabilitere Fyrstikkalléen 1.
›Fra sommeren 2015 blir Strømsveien 96 tilgjengelig for nye leietakere
(ca. 12 000 kvm)
› Tilbudsprosent på Bryn/Helsfyr var 11 % pr. 15 november, hvorav ingen
nybygg tilbys.
› Lokaler av normal standard på Bryn/Helsfyr varierer fra 1 550 – 1 750 NOK/
kvm/år og potensiell toppleie i nybygg ligger opp mot 1 950 NOK/kvm/år.
Bryn/Helsfyr ventes å få flat utvikling på kort sikt grunnet moderat ledighet.
En gradvis oppgradering av byggenes standard og økt prisforskjell til
sentrum ventes derimot på lengre sikt å drive prisene oppover også på
Bryn/Helsfyr. Konkurransen mot Økern/Løren ventes å være begrenset
ettersom Bryn/Helsfyr er mer etablert.
LEIEMARKEDET MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 15
ADRESSE
OMRÅDE
LEIETAKER
KVM
KONTRAKTSLENGDE (ÅR)
FLYTTER FRA OMRÅDE
Fornebuporten
Fornebu
Aker Solutions
32 000
12
Samlokalisering
Strandveien 4-8
Lysaker
Lundin Norway
13 466
12
Lysaker
Philip Pedersens vei 7-9
Lysaker
Technip
13 400
10
Sandvika
Akersgata 64-68
Indre sentrum
Arbeidsdepartement
11 700
10
Stranden 1
Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen
Wiersholm
11 000
Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen
Akersgata 64-68
Indre sentrum
Departementenes Servicesenter
10 250
Indre sentrum
Indre sentrum
Drammensveien 260
Lysaker
Sweco
10 000
Fridtjof Nansens vei 16
Majorstuen
Politidirektoratet
9 645
Kirkegata 15
Kvadraturen
Kunnskapsdepartementet
9 000
Indre sentrum
Prinsens gate 7-9
Kvadraturen
Campus Kristiania
9 000
Samlokalisering
Apotekergata 10
Indre sentrum
Schibsted
6 650
Reforhandling
Akersgata 34-36
Indre sentrum
Amedia
6 500
Grensesvingen 7
Bryn/Helsfyr
Undervisningsbygg
5 300
Bryn/Helsfyr
Munkedamsveien 62
Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen
RS Platou
5 000
Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen
Stranden 5
Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen
Kluge
3 600
Karenslyst allé 2
Skøyen
Fugro GeoServices
3 300
Karenslyst allé 20
Skøyen
Marsh & Mercer
3 288
7
Majorstuen
Mustads vei 1
Lysaker
Standard Norge
2 500
10
Lysaker
Lysaker
15
Indre sentrum
5
Samlokalisering
12
Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen
Skøyen
Pilestredet 19
Indre sentrum
Regjeringsadvokaten
2 200
5
Reforhandling
Henrik Ibsensgate 90
Vika
House of Business
1 820
10
Åpner nytt kontor
Langkaia 1
Bjørvika
Fronter
1 427
6
Kvadraturen
Ole Deviks vei 2
Bryn/Helsfyr
Profilforum
1 310
10
Bryn/Helsfyr
Stranden 1
Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen
Kistefos
1 000
Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen
Munkedamsveien 35
Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen
Realia
850
10
Skøyen
Lørenfaret 3
Økern/Løren/Risløkka
Blue Water
765
5
Alnabru
Lysaker Torg 15
Lysaker
Lyoness
575
5
Åpner nytt kontor
Østensjøveien 27
Bryn/Helsfyr
Constructor
560
5
Høvik
4 000
6,0 %
3 500
5,0 %
3 000
4,0 %
2 500
3,0 %
2 000
2,0 %
1 500
1,0 %
1 000
0,0 %
500
-1,0 %
0
-2,0 %
2001
2002
BNP Fastlands-Norge (H-akse)
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Gjennomsnitt leiepris Kategori A bygg (V akse)*
2009
2010
2011
2012
Gjennomsnitt leiepris Oslo (V akse)*
*Historisk data fra Eiendomsverdi Næring. Kategori A bygg reflekterer de 15 prosent dyreste kontraktene basert på leiepriser for kontorlokaler.
2013E
2014E
2015E
Malling & Co forventet utvikling
Kilde: Eiendomsverdi Næring/Malling & Co/Nordea
NOMINELLE KONTORLEIEPRISER I OSLO SETT I SAMMENHENG MED BNP-VEKST
2000
Kilde: Malling & Co
EKSEMPLER PÅ LEIEKONTRAKTER SISTE 6. MND
SIDE 16 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 LEIEMARKEDET
ETTERSPØRSEL I LEIEMARKEDET
AVTAKENDE VEKST I SYSSELSETTINGEN
NHOs anslag for sysselsetting
›NHOs medlemsbedrifter kutter også i anslagene sine om syssel settingsvekst. Anslagene for 2013 er den nedjustert fra 1,6 % til 0,7 %
fra Q1 2013 til Q4 2013. For 2014 er den nedjustert fra 2 % til 0,7 % i
samme periode.
› Offentlig sektor har i følge NHO bidratt sterkt til sysselsettingsveksten
de siste årene. Om denne trenden vil fortsette er usikkert med tanke på at
regjeringen har varslet effektivisering av offentlig sektor.
5,00 %
25
4,00 %
3,00 %
20
2,00 %
15
1,00 %
10
0,00 %
Sysselsettingsvekst (H-akse)
13
12
20
11
20
10
20
09
20
08
20
07
Sysselsettingsdifferanse (V-akse)
20
06
20
05
20
04
20
20
20
20
03
-1,00 %
-2,00 %
02
5
0
Sysselsettingsdifferanse: Andel bedrifter som har planer om å øke bemanningen kommende år
minus andel bedrifter som har planer om å nedbemanne i kommende år.
NET EMPLOYMENT OUTLOOK FORDELT PÅ LANDSREGIONER
Sør- & Vest-Norge
2
4
Nord-Norge
9
Midt-Norge
Østlandet
2
Stor-Oslo
5
-10
-8
-6
-4
-2
0
2
4
6
8
10
Net Employment Outlook: Andel bedrifter som har planer om å øke bemanningen kommende
kvartal minus andel bedrifter som har planer om å nedbemanne i kommende kvartal.
NET EMPLOYMENT OUTLOOK FORDELT PÅ BRANSJER
11
Varehandel, hotelldrift og serveringstj.
6
Transport, lagring og annen logistikk
-1
Offentlig sektor
6
Gruvedrift og bergverk
4
Produksjon
Finans, forsikring, eiendom,
og forretningsmessige tjenester
Elektrisitet, gass og vann
10
-1
7
Bygg og anlegg
Jordbruk, skogbruk, jakt og fiske
-4
-12 -10 -8 -6 -4 -2 0
2
4
6 8 10 12
Net Employment Outlook: Andel bedrifter som har planer om å øke bemanningen kommende
kvartal minus andel bedrifter som har planer om å nedbemanne i kommende kvartal.
Kilde: Manpower Employment Outlook Survey
Manpower employment outlook survey
› Manpower sitt sysselsettingsbarometer for Q4 viser at 7 % av norske
bedrifter har planer om å øke bemanningen i løpet av kommende
kvartal, mens 3 % ønsker å redusere den. Før sommeren hadde 8 % planer
om å øke bemanningen i kommende kvartal, mens kun 2 % hadde
planer om reduksjon.
› Differansen mellom andel bedrifter som har planer om å øke
bemanningen og andel bedrifter som har planer om å redusere
bemanningen har ikke vært mindre siden Q4 2009.
› Undersøkelsen viser også at det i Stor-Oslo er større planer om å øke
bemanningen enn snittet for hele landet. Den viser også at det innenfor
typiske kontoryrker er større planer om økt bemanning enn i andre
typer yrker, med unntak av offentlig sektor.
30
Kilde: Manpower Employment Outlook Survey
NAV bedriftsundersøkelse 2013
› I følge NAV sin årlige bedriftsundersøkelse for 2013, svarer 25 % at de har
planer om å øke bemanningen i løpet av det kommende året, mens 11 %
har planer om å redusere den. Dette gir en differanse på 14 %, som er
omtrent på gjennomsnittet siste 12 år.
› Det er i Oslo at flest selskaper har planer om å øke bemanningen sin i
følge denne undersøkelsen.
› Undersøkelsen ble foretatt før sommeren og det er rimelig å anta at noe har
endret seg siden da – det er generelt mer usikkerhet til norsk økonomi nå.
NAV SYSSELSETTINGSUNDERSØKELSE VS. FAKTISK SYSSELSETTINGSVEKST
Kilde: NAV/SSB
Arbeidsledighet og sysselsetting
› Arbeidsledigheten økte i 2012 fra 3 % til 3,5 %. Gjennom 2013 har den så
langt ligget på rundt 3,5 % og er ventet å øke mot 4 % i løpet av 2-3 år.
› Sysselsetting er imidlertid et bedre måltall for absolutt behov for
næringsarealer.
› I 2012 økte sysselsettingen med beskjedne 12 000 personer i Norge. I 2013
har den så langt økt med 25 000. Til tross for at sysselsettingen har vært den
dobbelte av fjoråret, er veksten under trendvekst for perioden 2004-2012.
› Både SSB, NAV og Norges Bank venter fortsatt vekst i sysselsettingen.
Norges Bank anslo i sin siste utgave av “Pengepolitisk rapport” en vekst i
sysselsettingen på 1,25 % i 2013, og 1 % i hhv. 2014, 2015 og 2016.
› Dette tilsier en vekst på mellom 25 000 til 30 000 sysselsatte per år.
Prognosene for 2014-2016 fra Norges Bank er justert ned fra forrige
rapport med 0,25 %-poeng, dvs. med mellom 5 000 og 10 000 ansatte.
› Flere prognoser og undersøkelser viser at det fortsatt er ventet
sysselsettingsvekst, men at veksten er ventet å avta.
LEIEMARKEDET MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 17
FRIDTJOF NANSENS VEI 16, MAJORSTUEN
Malling & Co Næringsmegling har bistått
Reimers-familien m.fl. med utleie av nybygget på
Majorstuen. Politidirektoratet skal overta hele
bygget på 9 600 kvm i 2015.
Illustrasjon: Vismo
SIDE 18 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 LEIEMARKEDET
WERGELANDSVEIEN 27, OSLO
Malling & Co Corporate Real Estate har bistått
Entra Eiendom med salg av kontorvillaen
i Wergelandsveien 27.
Foto: Erik Burås/Kolonihaven
LEIEMARKEDET MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 19
LEIESØK
FÅ STORE UTLØP I 2015 PREGER DAGENS MARKED
REGISTRERTE LEIESØK I STOR-OSLO 2009–2013 (ANTALL KVM)
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
Ønsket
innflytting
0
samme år
året etter
Mindre enn eller lik 5 000 kvm
2 år etter
3 år etter
4 år etter
Over 5 000 kvm
Kilde: Eiendomsverdi Næring
› Våre analyser viser at potensielle leietakere starter søk etter nye lokaler
i god tid før ønsket flytting. I gjennomsnitt er dette ca. 2 år før ønsket
innflytting og opp til 4 år for de største leietakerne. Dagens marked
legger derfor premissene for kontrakter som starter opp flere år frem i tid.
› Registrerte leiesøk, både antall kvm og antall søk, har gått kraftig ned
siden toppåret i 2010. Dette skyldes at flere store selskap var på søk etter
nye lokaler i denne perioden. Trolig har dette sammenheng med få store
kontrakter (> 5 000 kvm) som utløper i 2015.
› Vi ser også at mindre selskaper benytter seg av søkemeglere i større grad
enn før, særlig utenlandske selskaper, noe som for søkemeglere kan veie
opp for at det nå er færre store søk. Gjennomsnittlig størrelse på søkene
er på ca. 1 600 kvm i 2013, en reduksjon fra over 3 500 kvm i 2010.
› Utløpsstatistikken viser totalt antall kvadratmeter som løper ut i
perioden 2013-2018. Trolig vil mange korte, dog mindre kontrakter
signeres innen 2015, hvilket vil øke antall kvadratmeter som utløper i
2016-2018 noe.
› Leietakere som søker etter lokaler i dag viser mindre fleksibilitet i forhold
til de som søkte i 2011. I 2011 var gjennomsnittlig antall områder i
leiesøkene 4,2 (av totalt 16 mulige områder), mens snittet hittil i 2013 er
2,8 områder.
› Leietakere som søker etter kontorlokaler i Oslo sentrum/indre by er de
som i minst grad vurderer randsonen som et lokaliseringsalternativ.
› Våre analyser av leiesøkene viser at CBD (Vika, Tjuvholmen, Aker Brygge)
og Bjørvika er de mest etterspurte kontorområdene. Skøyen og
Kvadraturen er også høyt etterspurt.
› Leiesøk (antall kvm) til Bryn/Helsfyr, Nydalen og Økern og omegn har
gått ned i 2013.
› Antall søk til CBD, Nydalen og Bjørvika har gått ned, men tallene er likevel
høye, relativt til de fleste andre områder. Antall søk til Skøyen, Lysaker og
Majorstuen holder seg stabilt.
› Hvilke områder som er mest populære et år avhenger av hvilke bransjer
som er på søk de respektive årene. Hittil i 2013 har vi registrert at over
20 % av leiesøkene (antall kvm) kommer fra bank, finans og forsikring.
I 2011 og 2012 var det flest bedrifter innen olje, gass og energi som var
på søk. I 2011 var en betydelig andel av kontorleiesøkene også fra offentlig
sektor. Trolig er de siste års trender en årsak til at vi ser en nedgang i søk
mot Bryn/Helsfyr, Nydalen og Økern, og at CBD og Bjørvika fortsatt har
høye tall. Bank/finans/olje og gass ønsker gjerne å sitte i prestisje områder, mens vi antar at offentlig sektor er mer prissensitive og derfor
mer fleksible i forhold til lokalisering.
› Leiesøk innenfor kontorsegmentet står for over 70 % av totalt etterspurt
areal i søkemarkedet (gjennomsnitt for perioden 2010-2013).
Kilde: Malling & Co
Maling & Co registrerer og systematiserer bedrifter som via meglere letter etter
nye kontorlokaler i Stor-Oslo. Basert på vår kartlegging av leiesøk kan vi trekke
følgende konklusjoner:
KONTRAKTSUTLØP I OSLO 2013–2018 (ANTALL KVM)
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
2013
2014
2015
Utløp kontor mellom 1 000–5 000 kvm
2016
2017
2018
Utløp kontor større enn 5 000 kvm
SIDE 20 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 LEIEMARKEDET
LEIESØK
ANALYSE AV ABSORBSJONSEVNE
ANTALL KVM KONTORLEIESØK MOT ULIKE KONTOROMRÅDER 2010-2013
600 000
500 000
Kilde: Malling & Co
400 000
300 000
200 000
100 000
Sk
øy
en
Ny
da
len
Bj
ør
vik
a
Ly
s
ak
Br
er
yn
Øk /He
lsf
er
n
yr
&
om
As
e
g
ke
r/B n
æ
ru
m
Fo
rn
e
b
M
ajo u
rs
tu
en
D
ur
en
CB
ra
t
lo
se
nt
ru
m
Kv
ad
/in
dr
eb
y
0
GJENNOMSNITTLIG ANTALL KVM KONTORLEIESØK PER ÅR I PERIODEN
2010-2013 I FORHOLD TIL EKSISTERENDE BYGNINGSMASSE
25 %
20 %
15 %
10 %
5%
Sk
øy
Kv
en
ad
ra
tu
re
n
Ly
sa
ke
r
Ny
da
l
e
M
ajo n
rs
t
u
Os
Br
en
yn
lo
/H
se
els
nt
ru
fy
m
r
/
Øk indr
eb
er
n
y
&
om
As
eg
ke
n
r/B
æ
ru
m
Fo
rn
eb
u
vik
a
Bj
ør
CB
D
0%
Kilde: Malling & Co
› I CBD ser vi at gjennomsnittlig totale leiesøk per år i perioden 2010 2013 utgjør 22 % av eksisterende bygningsmasse. Dette betyr i teorien at
området kunne blitt fylt opp ca. hvert 5. år. Dets attraktivitet kan forklare
de høye leieprisene og områdets gode evne til å absorbere ledige arealer
når de kommer ut i markedet.
› Bjørvika kommer også godt ut (se nederste graf til høyre) til tross for at
det ikke er ferdig utviklet. Dette skyldes trolig at området er sentralt og
at nybygg er attraktivt. Dette kan forklare det lave tilbudet, og hvorfor
man i fremtiden forventer høyere leiepriser.
› Skøyen kommer også godt ut. Dette skyldes trolig at området av mange
oppleves som veldig sentrumsnært, med mange av de samme fasilitetene
som man opplever i sentrum. Det høye tilbudet skyldes dermed ikke
mangel på attraktivitet som området, men at mange av lokalene kanskje
oppfattes som eldre eller ikke sentralt nok på Skøyen. Sentrale nybygg
leies fort ut – Fram har blant annet bygget kontorbygg sentralt på Skøyen
på spekulasjon med stor suksess.
› Kvadraturen er populær i leiesøkene. Dessverre oppfattes mange av
byggene som utidsmessig og deler av området som utrivelig. Mange
leietakere foretrekker derfor andre sentrumsområder. Vi tror
Kvadraturens strategiske og sentrale beliggenhet mellom Bjørvika og
CBD vil bedre miljøet og attraktiviteten fremover.
› Lysaker, Nydalen/Sandaker, Majorstuen og Bryn/Helsfyr er områder som
kommer middels ut i attraktivitet i forhold til bygningsmasse. Alle disse
områdene er randsoneområder, og det ser ut til at leietakerne er mindre
knyttet til ett enkelt område og mer opptatt av fasiliteter og pris enn
området i seg selv. Dette gjenspeiles i leienivåene i området.
› Oslo sentrum/indre by er det mest populære området, men kommer
dårlig ut når man sammenligner etterspørselen med volumet av
eksisterende bygningsmasse. Toppleiene har likevel steget med nesten
50 % og tilbudet er lavt. Dette skyldes trolig at mange flyttinger skjer
uten bruk av leiesøk, da området består av mange mindre leietakere.
Mindre leietakere har mindre behov for en grundig søkeprosess og er
mer smidig i forhold til tilpasning av nye arealer.
› Økern & omegn er lite attraktivt i følge leiesøk. Området har også høyt
tilbud og lave leienivåer. Dette vil trolig endres på sikt når utviklingen av
området kommer ordentlig i gang.
› I Asker/Bærum er volumet av leiesøk i forhold til eksisterende
bygningsmasse lavt. Dette kan forklare hvorfor Sandvika Business
Center fortsatt ikke er utleid, men sannsynligvis skyldes det lave tallet
at bruken av søkemeglere er mindre utstrakt enn i Oslo. Det er imidlertid
store lokale forskjeller i Asker og Bærum, og vi ser jo blant annet at Asker
har svært lav ledighet og høy etterspørsel.
› Fornebu kommer også dårlig ut, noe vi tror skyldes dårlig infrastruktur,
lite servicefasiliteter og bedre alternativer i nærheten. Dette kan også
forklare hvorfor Fornebu Technoport fortsatt ikke er leid ut, og hvorfor
Aker foreløpig kun leier til seg selv. Dette kan endre seg med
fornebubanen, byggingen av boliger og ferdigstillelsen av Fornebu Senter.
Os
Vi har sett på leisøk i antall kvm mot hvert kontorområde i perioden 2010-2013
og sammenliknet disse med størrelsen på eksisterende bygningsmasse i de samme
områdene. Slik vil det være mulig å se hvor attraktivt et område er i forhold til
eksisterende bygningsmasse, og hvor fort et område kan absorberes. Selv om om
leiesøk kun utgjør ca. 20-25 % av etterspørselen etter kontorarealer, så gir det en
god indikasjon på attraktiviteten. Vår analyse viser følgende:
LEIEMARKEDET MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 21
FRED OLSENS GATE 11, KVADRATUREN
Malling & Co Næringsmegling har bistått Lille
Frøens Tomteselskap AS med utleie av Fred Olsens
gate 11. Comfort Hotell Express åpner nytt hotell
på ca. 5 600 kvm i 2014.
Illustrasjon: Poulsson/Pran
SIDE 22 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 LEIEMARKEDET
L’ORÉAL PARIS, KARL JOHANS GATE 13 B
Malling & Co Leietakerrådgivning har bistått
L’Oréal Paris med leiesøket, og den påfølgende
innflyttingen i ny butikk i Karl Johans gate.
LEIEMARKEDET MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 23
NYBYGGAKTIVITETEN
LAVERE NYBYGGAKTIVITET I VENTE
HISTORISK FERDIGSTILLELSE AV NYBYGG I STOR-OSLO (ANTALL KVM)
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
2015
2014
2013
2011
2012
2010
2009
2007
2008
2006
2005
2004
2003
0
2002
50 000
NYBYGGPROSJEKTER I ULIKE KONTOROMRÅDER I STOR-OSLO (ANTALL KVM)
Økern/Løren/Risløkka
Fornebu
Bjørvika
Indre sentrum
Skøyen
Nydalen/Sandaker
Oslo ytre øst
Lysaker
Ytre by syd
Asker
Vika/Aker Br./Tjuvholmen
Bryn/Helsfyr
Oslo ytre øst
Oslo ytre vest
Sandvika
Oslo sentrum
Majorstuen
Billingstad
Ytre by vest
Kvadraturen
Signert leiekontrakt
Helt/delvis regulert
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
Over 800 000 kvm
hvorav ca. 300 000 kvm
er ikke ferdig regulert
0
Ferdig siste halvår
Ikke ferdig regulert
Kilde: Malling & Co
ENTREPRISEKOSTNADER* FOR NYBYGG KONTOR (NOK/KVM)
20 000
19 000
18 000
17 000
16 000
15 000
14 000
2005
2006
Kilde: Malling & Co
Byggekostnader
› Entreprisekostnadene begynte en stigning i 2009, og vi befinner oss nå
på samme nivå som før finanskrisen.
› Det er rimelig å anta at det ikke bare er høyere marginer som har
påvirket entreprisekostnadene. Lønnskostnader, materialkostnader,
finansieringsforhold, forskriftskrav og krav til standard har antakelig
også påvirket entreprisekostnadene.
› Det kan også tenkes at en av årsakene til at byggekostnadene var lave
under finanskrisen var at utviklere ikke ønsket å si opp folk. De holdt
sine ansatte i gang ved å utføre prosjekter på lave eller ingen marginer.
Lav byggeaktivitet gjorde også at entreprenørene måtte konkurrere
nedover på pris for å få oppdrag.
› Med mindre aktivitet i boligmarkedet venter vi at entreprenørene vil
redusere prisene på utvikling av nybygg nok en gang. Selvaag har uttalt
at de opplever at entreprisekostnader for boligbygging allerede er ned
5 % siden før sommeren.
› En eventuelt økt satsning på infrastrukturen fra regjeringen vil på en
annen side kunne øke etterspørselen etter entreprenørtjenester.
Kilde: Malling & Co
Byggeaktivitet
› I løpet av 2013 vil ca. 190 000 kvm kontorbygg ferdigstilles. Nybygg volumet er dermed om lag 80 000 kvm lavere enn i 2012, men er likevel
godt over gjennomsnittet de siste 10 årene.
› I løpet av 2014 er det kun registrert ca. 63 000 kvm nybygg. Med en bygge tid på 18-24 måneder, vil det dermed ikke bli realisert flere bygg i løpet
av 2014. Dette er det laveste volumet siden 2004, hvor det ble bygget ca.
32 000 kvm. Dette kan være en konsekvens av den høye bygge aktiviteten vi har sett de siste to årene, men kan også skyldes økte bygge kostnader, samt mange totalrehabiliterte bygg som blir ferdigstilt i 2014.
› I påvente av leietakere ser vi at det fremdeles ligger mange store prosjekter
på vent hos utviklere. En del prosjekter avventer også en avgjørelse fra
kommunen i forbindelse med omreguleringer, nye veistrekninger osv.
› De største utviklingsprosjektene ligger i Økern-området, samt Fornebu
og Bjørvika. Nydalen er fortsatt ikke ferdig utviklet, og på Bryn vil man
trolig også stå foran store utviklingsprosjekter om noen år.
› I løpet av de neste 20-30 årene skal Økern utvikles til en ny bydel, på
lik linje med Nydalenutbyggingen. En stor del boligprosjekter på Økern
er allerede realisert, og byggingen av de første nye næringsbyggene er
igangsatt.
› Fraflyttede uhensiktsmessige lokaler sliter ofte med å få leietakere og
spesielt eldre bygg må gjennom en større rehabilitering for å tiltrekke
seg nye leietakere. Mange eldre utidsmessige bygg som utgjør en del av
tilbudet faller dermed ut av det reelle tilbudet.
› Ferdigstillelse av nybygg har en forsterkende effekt på tilbudssiden
gjennom fraflyttinger. Denne effekten har vi blant annet sett på Aker
Brygge hvor det lenge var høy ledighet etter samlokaliseringen av DNB i
Bjørvika. Effekten kan virke dempende på prisene i det fraflyttede området.
›Vi tror at den store mengden med planlagte kontorbygg vil holde
tilbudssiden sterk i randsonen de kommende årene.
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
*Basert på 78 prosjekter over tidsperioden 2005–2013. Gj.snittlig entreprisekostnad pr. år.
SIDE 24 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 LEIEMARKEDET
TILBUDSSIDEN I LEIEMARKEDET
SVAKT SYNKENDE TILBUDSSIDE
Kilde: Malling & Co/FINN.no
ANTALL KVM KONTORLOKALER TIL LEIE I ULIKE
KONTOROMRÅDER PR. 15. NOVEMBER 2013
180 000
160 000
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
Antall kvm tilbudt på FINN.no ekskl. nybygg
Økern/Løren/Risløkka
Kvadraturen
Indre sentrum
Fornebu
Skøyen
Bryn/Helsfyr
Lysaker
Sandvika
Billingstad
Vika/Aker Brygge/
Tjuvholmen
Bjørvika
Nydalen/Sandaker
Asker
0
Majorstuen
20 000
Antall kvm nybygg tilbudt på FINN.no
1 000 000
800 000
600 000
400 000
200 000
Under 1 000 kvm
1 000–5 000 kvm
5 000–10 000 kvm
Nov. 2013
Q3 2013
Q2 2013
Q1 2013
Q4 2012
Q3 2012
Q2 2012
Q1 2012
Q4 2011
Q3 2011
Q2 2011
0
Q1 2011
Kilde: Malling & Co/FINN.no
KONTORLOKALER TIL LEIE – ANTALL KVM I STOR-OSLO
Større 10 000 kvm
› Ca. 900 000 kvm kontorlokaler var annonsert pr. 15. november 2013.
Tilbudet har ligget stabilt, i underkant av 1 000 000 kvm, i hele 2013.
Trenden er synkende.
› Pr. 15. november 2013 utgjør kontortilbudet i underkant av 11 % av total
kontorbygningsmasse innenfor våre definerte kontorområder (se kart
side 28).
› Det laveste registrerte tilbudet er i Asker med 4 % av total bygningsmasse.
› På Billingstad er tilbudsprosenten 20 % av total bygningsmasse. Olav
Brunborgs vei 6 (12 400 kvm) og Billingstadsletta 91 (9 700 kvm) utgjør
70 % av tilbudet.
› Tilbudet på Lysaker har opplevd en gradvis reduksjon i 2013.
Pr. 15. november 2013 var tilbudsprosenten 11 % av den totale kontor bygningsmassen, ned fra over 20 % siden begynnelsen av året.
› Tilbudsprosenten i Kvadraturen pr. 15. november 2013 var 12 %. Tilbudet
har holdt seg stabilt de siste 6 mnd. Vi tror flere av bygningene trenger et
løft før Kvadraturen blir ansett som like attraktivt som andre
sentrumsnære områder.
› På Fornebu utgjør nybyggprosjekter over 90 % av det totale kontorarealet
som var annonsert pr. 15. november 2013. Ledigheten er på knappe
2 %, mens totaltilbudet utgjør 11 % av eksisterende og prosjektert
bygningsmasse. Nybyggprosjekter utgjør også en stor andel av tilbudet
i Sandvika. Dette skyldes Sandvika Business Center (25 000 kvm) i
Elias Smiths vei 14-26. Også på Bjørvika og Økern/Løren/Risløkka utgjør
nybyggprosjekter en vesentlig del av tilbudet.
› CBD, Kvadraturen og Nydalen/Sandaker er blant områdene hvor det pr.
15. november 2013 ikke tilbys noen nybyggprosjekter.
› Det tilbys heller ingen nybyggprosjekter på Skøyen, og tilbudet er ned
fra 14 til 11 % de siste 6 mnd.
› Tilbudsprosenten i Indre sentrum har ligget stabilt på rundt 5 % i 2013.
Nivået har holdt seg stabilt de siste 18 mnd. Det tilbys heller ingen
nybygg i Indre sentrum.
› I Bjørvika ligger tilbudsprosenten på ca. 5 %. Nybyggprosjektet
Diagonale (15 000 kvm) står for 2/3 av arealet som tilbys. Lokalene i
Dronning Eufemias gate 6 som Tine (ca. 5 000 kvm) fraflytter tidlig i 2014
ligger også ute i markedet.
› På Bryn/Helsfyr har tilbudsprosenten gått opp med nesten 4 prosent poeng siden mai 2013, blant annet på grunn av Strømsveien 92.
› Tilbudet på Økern/Løren/Risløkka er på ca. 23 %. Nybyggene Østre Aker
vei 60 (40 000 kvm) og Oslo Business Park (75 000 kvm) utgjør 65 % av
denne tilbudsprosenten.
› Vika/Aker Bygge og Tjuvholmen (CBD) har et tilbud på ca. 10 %. NPROs
rehabiliteringsprosjekter i Stranden 1, 3 og 5 utgjør en stor andel av dette.
› Kontorlokaler under 1 000 kvm utgjør en relativt stor andel av de ledige
lokalene i markedet. Søker man større lokaler er tilbudet mer begrenset.
Som et resultat av dette vil større leietakere oppleve et mer presset
marked. Pr. 15. november er 16 lokaler i markedet med over 10 000 kvm i
størrelse, og 41 annonser med over 5 000 kvm i størrelse.
LEIEMARKEDET MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 25
SJØFARTSBYGNINGEN, KVADRATUREN
Malling & Co Næringsmegling bistår Eckbos
Legater med utleie av Kongens gate 6 i Kvadraturen.
Bygget er på 19 000 kvm.
Foto: Inviso
SIDE 26 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 LEIEMARKEDET
LEIEMARKEDET VIDERE
HVA VENTER VI FREMOVER?
Status 2013 – siste 6 måneder
› Det er tegn til mindre fart i norsk økonomi,
men det er fortsatt ventet moderat vekst i
sysselsettingen.
› Nybyggaktiviteten er beskjeden i 2014, men flere
store rehabiliteringsprosjekter vil ferdigstilles.
›Det er få store selskaper som har vært på
søk etter nye lokaler det siste året, antagelig
forårsaket av få store utløp i 2015. Store leie takere er pådriver for nybyggaktiviteten, og
dette har sammen med høye byggekostnader
antagelig ført til mindre nybygg i 2014 og 2015.
› Annonsert volum har vært nedadgående
siste 6 måneder, fra 12 % til 11 %. Ledigheten
(tilgjengelig innenfor 12 mnd.) er på 7 %.
› Det er først og fremst i sentrum at det har vært
leieprisvekst de siste 6 månedene, men vi har
sett noe leieprisvekst også i randsonen.
Forventning kort sikt (6 måneder)
› Vi tror det vil ta litt tid før den svakere
økonomien slår inn i næringseiendoms markedet, og vi tror den nedadgående trenden
i tilbudet vil vedvare på kort sikt – ned mot 10 %.
› Forventningen til nedadgående ledighet støttes
av mindre planlagt nybygging og økende
sysselsetting.
› Sentrumsområdene opplever allerede press og
har lavt tilbud av arealer, og dette vil trolig
presse prisene videre oppover
› I randsonen er det fortsatt en del ledighet
å spise av. På kort sikt venter vi derfor ikke
leieprisvekst i randsonen og differansen mot
leieprisen i sentrum ventes å bli større
› Få store og flere små utløp vil prege markedet
mot mindre leietakere og kortere prosesser
(kortere tid fra kontraktsignering til innflytting)
6 MÅNEDER
TILBUD
LEIEPPRIS SENTRALT
LEIEPRIS RANDSONE
Forventning lang sikt (6 mnd – 3 år)
›Den moderate veksten i norsk økonomi er
ventet å vedvare også de nærmeste årene. Det
er uansett ventet sysselsettingsvekst, noe som
isolert sett vil bidra til økt etterspørsel etter
kontorlokaler.
› I 2016 og 2017 er det ventet flere store utløp
av kontrakter, noe som vil medføre flere større
leietakere på flyttefot.
› Som følge av usikre tider og mindre bolig prosjekter venter vi mer konkurranse om
entreprisekontrakter og dermed lavere
entreprisekostnader.
› Flere store leietakere i markedet kombinert med
lavere byggekostnader og høyere leiepriser
vil igjen skape grobunn for økt byggeaktivitet.
› Lavere vekst i norsk økonomi vil isolert sett
redusere betalingsviljen for kontorleie hos
norske bedrifter. Som følge av generelt høye
leiepriser i sentrum vil flere bedrifter se mot
randsonen hvor nybygg vil kunne bli tilbudt
vesentlig rimeligere.
› Vi tror imidlertid at leieprisene i randsonen
vil holde seg stabile også på lengre sikt. Høy
leieprisvekst bremses av stort tilbudspotensial,
men høye priser i sentrum vil øke etterspørselen
etter randsone. Bedre kollektivtransport vil
øke randsonens attraktivitet på lengre sikt.
› Leieprisutviklingen i sentrum ventes å flate
ut fordi differansen til randsonene blir for
stor, samt økt fokus på høyhusbygging og
utnyttelse på eksisterende eiendommer.
› Fortsatt høye krav til høy standard og moderne
utforming sammen med stor konkurranse fra
nybygg vil fortsatt skape investeringsbehov i
eldre bygningsmasse.
6 MÅNEDER – 3 ÅR
LEIEMARKEDET MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 27
LØKKEMYRA HANDELSPARK, KRISTIANSUND
Malling & Co Corporate Real Estate bistår FG
Eiendom med salg av handelsparken i Kristiansund.
Bygget er på 13 600 kvm.
Foto: Heine Schjølberg
SIDE 28 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 LEIEMARKEDET
TILBUDSPROSENT* OG LEDIGHETSPROSENT**
*Utgjør tilbudt kontorareal på FINN.no av total kontorbygningsmasse. Inkluderer også nybygg, og er tidsubegrenset.
**Utgjør tilbudt kontorareal på FINN.no av total kontorbygningsmasse innenfor en tidshorisont på 12 mnd.
20 %
4%
2%
2%
LEDIGHET PR.
NOVEMBER 2013
LEDIGHET PR.
NOVEMBER 2013
LEDIGHET PR.
NOVEMBER 2013
LEDIGHET PR.
NOVEMBER 2013
LEDIGHET PR.
NOVEMBER 2013
4%
20 %
TILBUDSPROSENT
PR. NOVEMBER 2013
TILBUDSPROSENT
PR. NOVEMBER 2013
TILBUDSPROSENT
PR. NOVEMBER 2013
TILBUDSPROSENT
PR. NOVEMBER 2013
Asker
Billingstad
Sandvika
Fornebu
Lysaker
TILBUDSPROSENT
PR. NOVEMBER 2013
11 %
10 %
11 %
11 %
5
BÆRUM
4
3
2
ASKER
1
Kilde: Malling & Co/FINN.no
TILBUDSPROSENT* INNEN
DEFINERTE KONTOROMRÅDER:
LEDIGHETSPROSENT** INNEN
DEFINERTE KONTOROMRÅDER:
11 %
7%
– Gått ned med ett prosentpoeng siste 6 mnd.
– Stabilt siste 6 mnd.
LEIEMARKEDET MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 29
0–5 %
5–10 %
10–15 %
Over 15 %
Indikerer trend siste 6 mnd.
OSLO YTRE ØST
5%
12
YTRE BY VEST
LEDIGHET PR.
NOVEMBER 2013
7
5%
TILBUDSPROSENT
PR. NOVEMBER 2013
13
YTRE BY ØST
6
OSLO SENTRUM
Nydalen/Sandaker
10
8
14
9
11
Økern/Løren
Risløkka
23 %
OSLO YTRE SYD
TILBUDSPROSENT
PR. NOVEMBER 2013
Oslofjorden
8%
LEDIGHET PR.
NOVEMBER 2013
Skøyen
11 %
Majorstuen
9%
Vika/Aker Brygge/
Tjuvholmen
10 %
Kvadraturen
12 %
Indre sentrum
6%
Bjørvika
5%
TILBUDSPROSENT
PR. NOVEMBER 2013
TILBUDSPROSENT
PR. NOVEMBER 2013
TILBUDSPROSENT
PR. NOVEMBER 2013
TILBUDSPROSENT
PR. NOVEMBER 2013
TILBUDSPROSENT
PR. NOVEMBER 2013
TILBUDSPROSENT
PR. NOVEMBER 2013
11 %
2%
10 %
8%
5%
2%
LEDIGHET PR.
NOVEMBER 2013
LEDIGHET PR.
NOVEMBER 2013
LEDIGHET PR.
NOVEMBER 2013
LEDIGHET PR.
NOVEMBER 2013
LEDIGHET PR.
NOVEMBER 2013
LEDIGHET PR.
NOVEMBER 2013
Bryn/Helsfyr
11 %
TILBUDSPROSENT
PR. NOVEMBER 2013
9%
LEDIGHET PR.
NOVEMBER 2013
SIDE 30 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 HANDEL
HANDEL
Kjøpesentrene er hoveddriveren i handelsmarkedet
› Norge har den høyeste kjøpesentertettheten per innbygger i Europa,
med totalt over 500 kjøpesentre. Kjøpesentrene er fortsatt hoveddriveren
i det norske handelsmarkedet.
› KLP er i gang med å bygge verdens mest miljøvennlige kjøpesenter på
Fornebu (24 500 kvm), hvor både Vinmonopolet, Anton Sport og H&M
har signert leiekontrakt. Senteret skal være ferdig i oktober 2014, og har
plass til ca. 80 butikker.
› Norwegian Property er i full gang med en totalrenovering av Aker
Brygge. Totalt handelsareal er 25 000 kvm.
› Steen & Strøm ønsker å bygge et 55 000 kvm stort shoppingsenter på
Økern som trolig vil være Norges første kjøpesenter med et internasjonalt
preg og desig
›Troen på handelseiendom gjenspeiles også i transaksjonsmarkedet.
Hittil i 2013 har det blitt omsatt 15 kjøpesentre til en verdi av ca. 5 mrd.
NOK. I 2012 ble det omsatt hele 39 kjøpesentre, til en samlet verdi av
nesten 13 mrd. NOK. Sektor Holding, Scala Retail Property og Madison
International Realty er blant kjøperne.
› Økt bruk av netthandel påvirker de tradisjonelle butikkene. I følge
Distansehandel Norge og Posten Norge økte norske nettbutikker sin
omsetning med 7 % fra 2011 til 2012, mens fysiske butikker økte med 3,4 %.
I tillegg antar de at e-handelen fra utlandet i verdi utgjør ca. 25 % av
nordmenns netthandel. Norge er det nordiske landet som bruker mest
penger på e-handel, selv om Sverige har dobbelt så mange innbyggere.
› Data, lyd- og bildeprodukter, sko, klær og helse/velværeprodukter var de
mest populære varene å handle på nett i 2012. Så langt ser det ikke ut til
at e-handel tar for stor markedsandel, men det er rimelig å anta at
trenden for e-handel er økende. Den nye regjeringen holder grensen for
tollfri import (200-kronersgrensen) uendret gjennom 2014, men de har
tidligere vært tydelige på at de ønsker at grensen heves. En slik endring
vil trolig øke markedsandelen til e-handel.
Internasjonale aktører etablerer seg i Oslo
› Handelsmarkedet i Norge har klart seg bra gjennom de urolige tidene i
Europa. Statistikk fra SSB og Eurostat viser at varekonsumet i Norge
har økt hvert år fra 2008 til 2012, mens det i eurosonen har holdt seg flatt.
› I august åpnet luksusmerket Gucci (340 kvm) i Nedre Slottsgate, like
ved franske Hermès. Italienske Bottega Veneta (80 kvm), som også selger
eksklusive vesker og annet tilbehør, åpnet i samme gate kort tid etterpå.
› Vi opplever en økende interesse fra utenlandske aktører. Marc by Marc
Jacobs (150 kvm) har nylig åpnet sin første butikk i Norge i Øvre
Slottsgate. I slutten av oktober åpnet verdens første L’Oréal Paris
Boutique (65 kvm) i Karl Johans gate 13B.
› Louis Vuitton og Mulberry, luksusbutikker som har vært i området i flere
år, økte sin omsetning med henholdsvis 17 og 12 % fra 2011 til 2012. Flere
har hevdet at luksusmarkedet er blant de som ikke har opplevd svakere
vekst i omsetningen i 2013.
› Deler av Verkstedhallen på Aker Brygge åpnet i høst, hvor bl.a. Scotch
and Soda (nederlandsk klesmerke) åpnet sin første butikk i Norge.
› Malling & Co jobber dessuten med flere kjente utenlandske aktører som
ønsker å etablere seg i Norge.
› McDonald’s reforhandlet nylig sin leiekontrakt i Nedre Slottsgate, noe
som har utsatt flere prosesser. Vår oppfatning er at leietakermiksen i
deler av det såkalte luksusmarkedet må endres for å tilfredsstille kravene
til utenlandske aktører.
› I Bogstadveien har leieprisene stabilisert seg, noe som gjør området mer
attraktivt for leietakerne. Veiarbeidet i Bogstadveien og Hegdehaugsveien
har så langt tatt et år lenger enn planlagt, men det er fortsatt mye igjen.
Dette har hatt en klar negativ effekt, men vi venter at renoveringen vil
bringe mer liv til området etter ferdigstillelse.
› Storebrand skal utvikle et nytt konsept i Vika Terrasse og deler av
Ruseløkkveien blir gjort om til en gågate. Totalt 10 000 kvm handelsarealer
skal rehabiliteres frem mot 2016.
› Fremdeles er det stor konkurranse og sterk betalingsvilje for de beste
lokalene. Vi tror prisene i “high street” markedet vil holde seg stabile
fremover, men at leieprisene i Nedre Slottsgate vil øke noe.
Kilde: SSB
300
Kilde: Eurostat
KJØPEKRAFTSINDEKS (EU 28 = 100 )
OMSETNINGSVEKST NETTHANDEL VS. BUTIKKHANDEL
20,0 %
250
15,0 %
200
150
10,0 %
100
5,0 %
50
Luxembourg
Norge
Sveits
USA
Østerrike
Irland
Sverige
Nederland
Danmark
Tyskland
Belgia
Finland
Island
Storbritannia
Frankrike
Japan
EU 28
Italia
Spania
Hellas
Portugal
Polen
0
1995
2012
Kjøpekraft kan defineres som det antall varer og tjenester
som kan kjøpes for én pengeenhet.
0,0 %
2009
2010
2011
2012
H1 2013*
-5,0 %
Butikkhandel
Netthandel
*Endring fra 1. halvår 2012 til 1. halvår 2013.
Kirkeveien
LEIENIVÅER I BOGSTADVEIEN
8 – 12 000 NOK / KVM
5 – 9 000 NOK / KVM
4 – 8 000 NOK / KVM
Kilde: Malling & Co
Bogstadveien
Hegdehaugsveien
10 DYRESTE HANDLEGATENE I NORGE
GATENAVN
LEIENIVÅ (NOK/ FREMTIDIG
KVM/ÅR)*
TREND
SISTE
12 MND.
Karl Johans gate,
Oslo
25 000
25 %
Torgallmeningen,
Bergen
15 000
0%
Nedre Slottsgate,
Oslo
13 000
0%
Strandgaten,
Bergen
12 000
0%
Akersgata,
Oslo
12 000
20 %
Bogstadveien,
Oslo
12 000
9%
Nordre gate,
Trondheim
10 000
0%
Trondheim Torg,
Trondheim
9 000
0%
Th. Angells gate,
Trondheim
8 500
0%
Søregata,
Stavanger
8 000
0%
Josefines gate
*Gjelder beste beliggenhet i de respektive gatene.
Gjenspeiler dagens marked, dvs. hva man må betale
dersom kontrakten blir signert i dag.
Kilde: Malling & Co
Parkveien
SIDE 32 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 TRANSAKSJONSMARKEDET
TRANSAKSJONSMARKEDET
2013 – ET MER DYNAMISK MARKED
Andre selskaper
Offentlig
Kilde: Malling & Co
Kilde: Malling & Co
TRANSAKSJONSVOLUM FORDELT PÅ KJØPER/SELGER
TRANSAKSJONSVOLUM FORDELT PÅ SEGMENTER
4% 4%
Kontor
8%
Handel
Bolig/tomt
Profesjonelle eiendomsselskaper
8%
Private eiendomsselskaper
Industri/produksjon
Lager/logistikk
Livsselskap
Hotell
Fond
Syndikater*
- 50 %
Salg
- 20 %
0%
20 %
19 %
50 %
54 %
*Inkluderer club deals
Kjøp
5,00 %
4,50 %
4,00 %
TRANSAKSJONSVOLUM GEOGRAFISK FORDELT
7%
4%
Oslo
8%
Asker og Bærum
40 %
Bergen
3,50 %
3,00 %
Trondheim
10 %
Stavanger inkl. Sola og Sandnes
2,50 %
nov. 13
jul. 13
sep. 13
mai. 13
jan. 13
mar. 13
nov. 12
jul. 12
sep. 12
mai. 12
jan. 12
mar. 12
nov. 11
jul. 11
sep. 11
mai. 11
jan. 11
Annet
mar. 11
sep. 10
nov. 10
2,00 %
Antatt pris (MNOK)
1,50580
%
309
1 257
190
ealty
310
3 mnd Nibor
309
30 %
5 årig flytende DNB obligasjon
8,00 %
7,00 %
6,00 %
5,00 %
4,00 %
70
60
50
40
30
20
10
Prime eiendom
Sekundær eiendom
okt .13
okt .12
okt .11
okt .10
okt .09
3,00 %
okt .08
VOLUMUTVIKLING I MRD NOK (TRANSAKSJONER STØRRE ENN 50 MNOK)
0
2006
Registrert
2007
Estimat
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Kilde: Malling & Co
Kilde: Malling & Co/Kommunalbanken
YIELDUTVIKLING SISTE 5 ÅR
10 års SWAP
Kilde: Malling & Co
Kilde: DNB Markets
INDIKATIVE INNLÅNSKOSTNADER
TRANSAKSJONSMARKEDET MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 33
Volum og aktivitet
› Vi har så langt registrert et transaksjonsvolum på 33 mrd. NOK fordelt på
ca. 140 transaksjoner (gjelder transaksjoner over 50 MNOK).
› Vi har registrert langt flere mindre transaksjoner i år enn i fjor, samt et
fravær av de aller største transaksjonene. Kun 3 transaksjoner har vært
over 1 000 MNOK. I fjor sto de 10 største transaksjonene for halvparten av
omsetningen på litt over 50 mrd. NOK.
› Prestisjeobjekter er sterkt etterspurt, først og fremst fra større, og mer
solide eiendomsaktører, men få slike er til salgs.
› Sekundære objekter med dårligere beliggenhet og høyere leietakerrisiko er
også etterspurt, men flere har blitt trukket fra markedet pga. for stort gap
i prisforventningene mellom kjøper og selger.
› Vi opplever at det er mindre interesse for boligutviklingsprosjekter, men
at andre utviklingsprosjekter fortsatt er etterspurt.
› Kontorsegmentet står for over halvparten av omsetningsvolumet, mens
handel opplever størst nedgang fra i fjor.
› I tillegg til Stor-Oslo er det god aktivitet i Bergen og Trondheim.
Transaksjonsvolumet i Stavanger tilsier en noe avventende holdning.
› Syndikater er som vanlig aktive, men de opplever noe større utfordringer
knyttet til innhenting av egenkapital enn tidligere.
›Livselskaper er aktive både på kjøper- og selgersiden. DNB Liv og
Storebrand Liv har redusert deres eiendomseksponering, mens KLP øker sin.
› Avvikling av flere fond nærmer seg. Enkelte av Aberdeen og Storebrand
sine fond har begynt å selge seg ut.
› Utenlandske aktører er mer aktive i Norge, særlig i sentrumsområdet
rundt Karl Johans gate, gjerne kombinert med handel.
Finansiering
› Bankene er i år mer åpne for å finansiere eiendomsprosjekter.
› Indikative innlånskostnader har sunket fra 5 % til 2,5 % siden desember
2011. Høye utlånsmarginer gjør det derfor attraktivt å finansiere
eiendomsprosjekter.
› Konkurransen om de beste prosjektene er tilbake. Marginen på et solid
kontorprosjekt er på ca. 1,8 % til 2,3 %, ned ca. 50 basispunkter siden
starten av året. Låneutmålingen er noe opp.
› Det er fortsatt utfordrende og kostbart å finansiere mer risikoutsatte
eiendomsprosjekter. Låneutmålingen her er typisk 50 % - 60 %.
› Bankene er fortsatt selektive; prestisjeobjekter og eksisterende kunder
med god historikk prioriteres.
› Bedring i kapitaltilgang har bidratt til mer aktivitet i omsetningen av
normale eiendommer. Flere mindre eiendomsaktører har også blitt aktive
igjen, noe som skaper et mer dynamisk marked.
› Obligasjonsmarkedet for eiendom vil få nok et godt år i 2013. Obligasjons lån kan være konkurransedyktig på pris i forhold til bankfinansiering,
men låneutmålingen er ikke like høy og markedet ikke for alle. Motpart
tar hensyn til utsteders navn, soliditet, objekt, belåningsgrad og størrelse
på finansiering.
› Andelen av obligasjonslån som går til direkte finansiering av kjøp
av eiendom er lavere i år enn i fjor, blant annet grunnet mere
konkurransedyktige banker. Obligasjonsmarkedet brukes først og fremst
av større eiendomsutviklere som Olav Thon og NPRO.
Prising og yieldnivåer
› 10 års swaprente var på historisk bunnivå 1. mai på 2,91 %, og årstoppen
så langt var 3,64 % 10. september. Også 3 mnd. Nibor har nådd rekordlave
nivåer og har ligget mellom 1,65 og 1,80 siste 6 mnd.
› Beliggenhet, leietakerrisiko og kontraktslengde er som vanlig de viktigste
driverne for prisen.
› “Prime” yield opplever vi på rundt 5 % – viljen til å betale for prestisje objekter er høy. Etterspørselen er større enn tilbudet.
› Vi opplever yielden på sekundære eiendommer som stabil og at tilbud og
etterspørsel er mer i likevekt. Fremmedkapital er fortsatt dyrt på grunn
av høye marginer historisk sett. Høye prisforventninger på selgersiden
er ofte en “dealbreaker”.
› Det er fortsatt stor differanse mellom yield og lange renter, men
utlånsmarginen spiser opp mye av gapet.
Markedsutsikter
› Uroen i Europa har roet seg, men det er noe større skepsis til norsk
økonomi nå sammenlignet med ett år tilbake. Dagens finansierings klima vil trolig vedvare grunnet økte kapitalkrav i lys av Basel III,
samt potensielt skjerpede krav fra norske myndigheter. Vi tror på en flat
yieldutvikling fremover.
› Dersom bankene må stramme inn i lys av skjerpede krav eller økt uro i
Europa, kan dette kvele finansieringsmarkedet og bidra til en yield oppgang. Obligasjonsmarkedet fremsto imidlertid som et godt alternativ
i fjor, og var tilgjengelig for lån ned til 100 MNOK.
› Enn så lenge vil obligasjonsmarkedet fungere som alternativ for større
utstedere som ønsker alternativ finansiering av prosjekter. Kjøperne av
obligasjoner er selektive.
› Velfungerende leiemarked, mer tilgjengelig kapital, lave renter og
redusert risikoaversjon støtter opp under fortsatt god aktivitet.
› Livselskaper handler kun med egenkapital og har et konkurransefortrinn
i dagens finansieringsklima, men ser foreløpig ut til å redusere deres
eksponering mot eiendom (med unntak av KLP).
› Økte aksjeverdier kan imidlertid medføre at flere livselskaper vil vekte
seg opp igjen i eiendom i henhold til deres investeringsstrategi.
› Det nærmer seg avvikling av flere fond og dette, sammen med økende
tilstedeværelse av internasjonale aktører, antas også å trigge aktivitet.
› Økt risiko for inflasjon som følge av internasjonal likviditetstilførsel kan
forsterke eiendom som aktivaklasse som normalt sett anses som en god
inflasjonshedge.
ADRESSE/EIENDOM
LEIETAKER
SELGER
KJØPER
ANTATT PRIS (MNOK)
Helsehuset Fredrikstad
Fredrikstad Kommune m.fl.
Værste AS
Pareto PF
580
Lille Grensen 7
Elev- og lærlingeforbundet m.fl.
OBOS Forretningsbygg
Nordea Liv
309
70 % av IT Fornebu
Flere
IT Fornebu
Technopolis
1 257
Fornebuveien 7-13
Sweco
DNB Liv
Pareto PF
190
Quality Hotel Gardermoen
Quality Hotel
Aberdeen Eiendomsfond
KLP
309
Kilde: Malling & Co
TRANSAKSJONSEKSEMPLER 2013
SIDE 34 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 STAVANGER & OMEGN
STAVANGER & OMEGN
EN OLJEDREVET VEKST
Stavangerregionen er Norges 3. største byområde, med over 200 000 innbyggere.
Etter at Norge på slutten av 1960-tallet fant olje, har regionen hatt en enorm
utvikling og blitt forvandlet til Norges oljehovedstad og en av Nord-Europas ledende
olje- og energiklynger. Dette har også gjort utslag for aktiviteten for næringseiendom.
Malling & Co Stavanger har drevet meglervirksomhet i regionen siden 1999. Sammen
med deres markedsekspertise har vi kartlagt hva som kjennetegner regionen i dag,
hvilke utfordringer man står ovenfor, og hvilket utviklingspotensial som foreligger.
I denne rapporten vil dere få et utdrag av vår store kartlegging av området.
Stavanger sammenliknet med Oslo
Stavangerregionen er i stor grad drevet av olje- og energisektoren. Som
et resultat av dette står både lager- og industrivirksomhet relativt sett
betydelig sterkere enn i Oslo. De fleste næringseiendommene eies av private
eiendomsselskap, lokale eiendomsutviklere eller brukere som eier eget bygg.
Mindre lokale eiendomsselskap har ofte en mer langsiktig eierfilosofi enn
de større eiendomsutviklerne som ofte selger til finansielle aktører når bygg
ferdigstilles. I denne regionen er det ikke Stavanger sentrum som opplever
høyest etterspørsel, selv om det er der man ser de høyeste leieprisene. Mens
man i Oslo opplever at nærhet til kollektivtrafikk er utslagsgivende for hvor
man lokaliseres, er det i Stavanger vel så viktig å sitte i nærhet til andre
bransjerelaterte virksomheter. Dette forsterkes av at kollektivtilbudet ikke
er tilstrekkelig, og at mange derfor velger å reise med bil. Mindre enn 15 %
av befolkningen i regionen benytter seg av kollektivtrafikk til jobb, mens det
sammenliknbare tallet for Oslo er 40 %.
Utfordringer
Den største utfordringen er at tilbudet av kollektivtrafikk er utilstrekkelig.
Mengden kø har steget betraktelig de siste årene, i takt med økt oljeaktivitet og
befolkningsvekst. Kommunene ønsker å redusere den generelle parkeringsdekningen. På Forus er den foreslått redusert fra dagens 2 parkeringsplasser
per 100 kvm kontorbygg til 1,2 for at folk skal reise mer kollektivt. Dersom
dette skal gjennomføres bør kollektivtilbudet forbedres. En annen utfordring
er at regionen er delt opp i flere kommuner (Stavanger, Sandnes, Sola og
Randaberg Kommune). Disse må samarbeide om nettopp utforming av
kollektivtrafikk, i tillegg til utforming av veinett og reguleringsbestemmelser.
En tredje problemstilling er mangelen på boliger i Stavanger kommune, noe
som har skutt fart i boligutviklingen i andre områder i regionen.
Industriområder
Risavika
Nordsiden av Risavika egner seg spesielt til lokalisering av oljerelatert virksomhet
med behov for tilknytning til havn og dypvannskai. Her er det for øyeblikket
et planprogram til høring hvor avgjørelse er ventet innen utgang av 2013. En
godkjennelse av dette kan resultere i en utbygging på 125 000 kvm kontor/
produksjon/verksted/lager. I tillegg er det ventet en generell oppgradering av
eksisterende areal i området. Sørsiden av Risavika er blitt et knutepunkt for
gods som skal inn og ut av Norge. Dette er på grunn av nærheten til Europa via
Nordsjøen. Utenfor havneområdet er det også et større utviklingspotensial
hvor man ser for seg oljerelatert virksomhet i form av kontor, lager og verksted.
Dusavika
Dusavika er et annet industriområde under utvikling. Kommuneplanen for
2010-2025 ønsker å tilrettelegge Dusavik II for omdisponering fra LNF til
lager, industri og produksjon. Dusavik II omfatter 250 mål og eies i dag av
privatpersoner.
Buøy
I forbindelse med den pågående byggingen av Ryfasttunnelen, er det ventet
at massene fra denne tunnelen vil brukes til å utvide havneområdet på Buøy
via utfylling i sjøen. Totalt er det ca. 85 mål som er under regulering til
kontor/industri. Endelig regulering er ventet innen utgangen av 2013.
Næringsparker
Behovet for større areal fra mer plasskrevende virksomheter har åpnet
opp for utviklingen av større næringsparker. Her kan nevnes blant annet
Stangeland Næringspark i Sandnes, Vagle Næringspark, Øksnevad og Orstad
Næringsområde.
Kontorområder
Stavanger sentrum
Stavanger sentrum består av en blanding av mindre trehusbebyggelse og mer
moderne sentrumsbygg. Leietakermiksen er preget av små og mellomstore
kontorbrukere, mindre advokat- og rådgivningselskaper, samt de større
bankene. Flere større bedrifter har de siste årene flyttet ut fra sentrum. Til
tross for dette har kontorledigheten gått ned. De største nybyggprosjektene
i området består først og fremst av hoteller, men også noe kombinert kontor/
forretningsbygg. Blant annet gjelder dette utviklingen av Ankerkvartalet. I
tillegg skal Straensenteret videreutvikles. Utenfor sentrumshalvøya er det
2 større byutviklingsområder. Urban Sjøfront/Østre Bydel er et prioritert
transformasjonsområde under utbygging, med et potensiale på 150 000
kvm næring og 200 000 kvm bolig. Her blir det en kombinasjon av kultur,
bolig og næringsliv. I Byfjordparken, nord for sentrumshalvøya, ønsker GMC
Eiendom å utvikle opp mot 60 000 kvm kontor langs sjøen i tillegg til boliger.
Paradis/Hillevåg
Langs Paradisbukta og ned mot Hillevåg har Rom Eiendom og K2 Stavanger
planer om å utvikle totalt 300 000 kvm næring og 57 000 kvm bolig. Det mest
nærliggende prosjektet er 2 kontorbygg på totalt 18 500 kvm ved Paradis
stasjon. Sør for dette prosjektet finner man et annet utviklingsprosjekt,
Stavanger Sør, hvor det er planlagt 100 000 kvm næringsareal, først og
fremst kontorlokaler.
Ipark
På universitetsområdet nær Ullandhaug ligger Innovasjonsparken
Stavanger. Innovasjonsparken består av bedrifter som primært er tilknyttet
petroleumsforskning. Ipark eies primært av Smedvig Eiendom og Forus
Næringspark. I dag består denne av 40 000 kvm kontor-, undervisning- og
laboratoriebygg. Det prosjekteres en utvidelse av arealet med 45 000 kvm.
Hinna
Hinna er delt opp i to områder som begge har bakgrunn som industriområder.
I Jåttåvågen 1, også kjent som Hinna Park, er det utbygd 104 000 kvm
kontorbygg de seneste årene. Ytterligere 75 000 kvm er prosjektert. Jåttåvågen
2 er også under konvertering til annen utnyttelse, hvor utbygging tidligst vil
skje etter 2015. Utviklingspotensialet er på ca. 120 000 kvm næring, i tillegg
til boligbebyggelse.
Sandnes
Sandnes er Norges raskest voksende by og Havneparken er det største
byutviklingsprosjektet i denne byen. Jæren Tingrett har allerede blitt
ferdigstilt, og nytt rådhus ventes å stå klart i 2017/2018. I tillegg skal Sandnes
STAVANGER & OMEGN MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 35
Sparebank åpne nytt hovedkontor i 2016. I Havneparken skal det utvikles
totalt 75 000 kvm kontor/næring, 39 000 kvm bolig, 12 000 kvm hotell og
20 000 kvm handel.
Forus
Hele Forusområdet er på 6 500 mål og er en del av både Stavanger, Sandnes
og Sola kommune. Totalt jobber det over 40 000 på Forus og det er stipulert
ytterligere 60 000 arbeidsplasser innen 2040. Halvparten av de ansatte på
Forus jobber innen olje- og gassnæringen.
Forus Øst
På Forus Øst er det få byggeklare prosjekter. Kommunen ønsker at store
deler av området skal konverteres fra lager- og industriområdet til bolig.
På Forusstranda Nord, også kjent som Gausel, ønsker Forusstranda
Næringspark AS i samspill med andre grunneiere å utvikle totalt 102 000
kvm næring og 2 800 boliger. Det kan imidlertid komme krav fra kommunen
om mer boligutbygging og mindre utvikling til næring. Kommunene ønsker
at Forus skal bli et mer levende område og det blir trolig en større blanding av
bolig og næring i tiden fremover. I 2020park ønsker man å bygge 220 000 kvm
næring, og opptil 600 boliger. Byggetrinn I og II er ferdig og byggetrinn III vil stå
ferdig i løpet av våren 2014. Totalt vil dette utgjøre 21 500 kvm. Skanska og
IBM er blant leietakerne som flytter inn.
Som en oppsummering kan en si at Stavangerregionen er et spennende
område, med et fortsatt stort utviklingspotensial. Det er imidlertid flere
utfordringer i forbindelse med denne utviklingen; stor trafikktetthet,
utilstrekkelig kollektivtilbud, udekket boligbehov og stor andel eldre,
utidsmessig bygningsmasse. Kommunene er i ferd med å tilrettelegge for
å minske utfordringene ved blant annet å bygge “Busway” fra Stavanger
til Forus, videreutbygge veiforbindelser mellom E39 og FV44, samt å
omregulere eldre næringsbebyggelse til boligområder. I løpet av de siste 15
1 000 000
900 000
800 000
Til sammenlikning
har det de siste årene blitt
bygget ca. 100 000 kvm
næringsbygg i året.
700 000
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
0
Kontor
Kombi
Bekreftet volum* innen 2018
Handel
Definert
Potensial Potensial
som
tomt Forus
tomt
næring*** Næringspark Sandnes
Prosjektert volum** 2015 og senere
*Bekreftet volum: Leiekontrakt er signert, og bygging er bekreftet.
**Prosjketert volum: Utvikler/ eier har konkrete planer om å utvikle på eiendom.
***Definert som næring: Udefinert type næringsareal.
PROSENTVIS ØKNING I ANTALL KVM BYGG FORDELT PÅ BYGGESTATUS OG
TYPE BYGG I FORHOLD TIL EKSISTERENDE BYGNINGSMASSE
45 %
40 %
35 %
30 %
25 %
20 %
15 %
10 %
5%
0%
Kontor
Kombi
Handel
Totalt inkl.
utviklingspotensialet
på tomter
˜ 2,4 mill. kvm
˜ 1,4 mill. kvm
˜ 5,9 mill. kvm
Eksisterende bygningsmasse:
˜ 2,2 mill. kvm
Bekreftet økning innen 2018
Prosjektert økning totalt
*Bekreftet økning: Leiekontrakt er signert, og bygging er bekreftet.
**Prosjketert økning: Utvikler/ eier har konkrete planer om å utvikle på eiendom.
Kilde: Malling & Co
Forus Vest
På Forus Vest har det vært høy byggeaktivitet i flere år. Leietakermiksen
består først og fremst av oljerelaterte selskaper. Det høye tilbudet av
nybyggprosjekter holder prisene på et konkurransedyktig nivå i forhold
til eldre, utidsmessige bygninger. Dette gjør det vanskelig for eldre bygg
å konkurrere på pris. Det er mange byggeprosjekter på Forus. Seabrokers
utvikler for øyeblikket et nytt kontorbygg til Oceaneering på 42 000 kvm,
mens NCC er i full gang med byggetrinn 1 av Stavanger Business Park. I
tillegg til at det er ferdigstilt store mengder næringsarealer så langt i år, skal
det ferdigstilles ytterligere 140 000 kvm innen 2015. Dette er prosjekter hvor
det er bekreftet at leietaker er på plass på et minimumskrav av utleiearealet.
Det er også mange byggeklare prosjekter som kan realiseres dersom de får
leietakere. Totalt har eiere på Forus Vest byggeklare prosjekter til et samlet
areal på 500 000 kvm. Forus Næringspark, som eies av Stavanger, Sandnes
og Sola Kommune, har også tomter på Forus. Disse selges til utbyggere for
videreutvikling. Utvikler har deretter 2 år på å starte bygging. Om dette
ikke skjer kan Forus Næringspark benytte seg av sin tilbakekjøpsrett til
samme pris tomten ble solgt for. Forus Næringspark har totalt ca. 210 mål
som skal selges til utbyggere. Tomter som er regulert til kontorformål har
en utnyttelsesgrad på 200 % og pris i størrelsesorden 4 000 til 5 000 NOK/
kvm. Dersom de selges med kombinasjonsformål er utnyttelsesgraden 150
% og prisen ligger på ca. 3 600 NOK/kvm. Utnyttelsesgradene indikerer at
det totalt kan utvikles ytterligere mellom 315 000 og 420 000 kvm næring
på Forus Næringspark sine tomter, i tillegg til de 500 000 kvm byggeklare
prosjektene som er realiserbare dersom de får leietakere.
BEKREFTEDE OG PROSJEKTERTE UTBYGGINGSPLANER I ANTALL KVM
FOR HELE STAVANGERREGIONEN FORDELT PÅ TYPE BYGG
Kilde: Malling & Co
Forus Sør
Forus Sør har etablert seg som et område for storhandel/industri. I tillegg
til kjøpesenteret Kvadrat, finner man butikker som Ikea, Lefdal, Bohus
og Plantasjen. Det er høy aktivitet og god omsetning. Flere av lager- og
kombinasjonsbyggene oppleves som noe utidsmessige. Både ombygging til
mer moderne næringsbygg og konvertering til bolig kan være aktuelt. Det er
for øyeblikket få konkrete prosjekter på gang.
årene har utviklingen i Stavangerregionen stort sett vært positiv. I og med at
Stavanger er drevet hovedsakelig av oljerelatert industri er videre utvikling
av området avhengig av veksten i denne bransjen. Politikere og kommunene
forsøker å tilrettelegge for videreutvikling av regionen og eiendomsaktørene
må på sin side håpe på at etterspørselen etter næringseiendom fortsatt vil
være stigende.
SIDE 36 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 STAVANGER & OMEGN
Dusavika havn
Her ønskes ytterligere 250
mål LNF omregulert til næring,
primært lager. Omtalt
som Dusavik II.
Forus Vest
Bare på Forus Vest er det
ventet ferdigstilt 140 000 kvm
næring innen 2015. Ytterligere
500 000 kvm ønskes utbygd
av ulike utviklere.
Hinna Park
også omtalt som Jåttåvågen 1.
104 000 kvm kontor har blitt utviklet
seneste år, ytterligere 75 000 kvm kan bygges.
Stort utbyggingspotensial i industriområdet ved siden av (omtalt som
Jåttåvågen 2) – 120 000 kvm næring.
STAVANGER & OMEGN MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 37
Paradis/Hillevåg
K2 Stavanger og Rom Eiendom
ønsker å utvikle totalt 300 000 kvm næring
og 57 000 kvm bolig langs Paradisbukta
ned mot Hillevåg. Illustrasjon viser
trolig første prosjekt på 18 500 kvm
fordelt på 2 bygg.
Urban Sjøfront
Stavanger sentrum/østre bydel.
21 grunneiere ønsker å utvikle
150 000 kvm næring og
200 000 kvm bolig.
SIDE 38 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 MARKEDSOPPDATERING – MALLING & CO DRAMMEN
ROSENKRANTZ GATE 22, OSLO
Malling & Co Næringsmegling bistår Investire
med prosjektledelse og utleie av Rosenkrantz
gate 22. Malling & Co Forvaltning bistår med
forvaltning av bygget på 8 700 kvm.
Foto: nyebilder.no
MARKEDSOPPDATERING – MALLING & CO DRAMMEN MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 39
DRAMMEN & OMEGN
GODT DRIV I BUSKERUD
LEIENIVÅER DRAMMEN OG OMEGN - KONTOR (NOK/KVM/ÅR)
2 400
2 200
2 000
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
Drammen
Sentrum
Åssiden/
Gulskogen
Lier
Kobbervikdalen
Nedre Eiker
Øvre Eiker
Åssiden/
Gulskogen
Nedre Eiker
Øvre Eiker
Kilde: Malling & Co
Flere større leiekontrakter har blitt signert i
løpet av året. Speditørselskapet Holship Norge
AS har signert en 10 års leiekontrakt på 10 800
kvm i Støperigata 7 med Brække Eiendom. Den
samme utleieren står også bak nybygget i C O
Lundsgate, hvor både Falk Møbler (1 800 kvm),
Fresh Fitness (1 260 kvm) og Expert (2 900 kvm)
har signert kontrakter på henholdsvis 12, 12 og
10 år. Kraft- og strømleverandøren EB har signert
en 15 års leiekontrakt (5 500 kvm) med Union
Eiendomsutvikling i PIR 7 i tillegg til et planlagt
nybygg på Union Brygge. Tesla Motors (2 200 kvm),
Låsgruppen (1100 kvm), Mekonomen (800 kvm)
og Riis Bilglass (350 kvm) har signert kontrakt
med Coral Holding i Bjørnstjerne Bjørnsons
gate 122-124.
Kilde: Malling & Co
Leiemarkedet
2013 har vært et godt år for utleie, og vi forventer
god aktivitet også i 2014. Det er i all hovedsak
bedrifter som flytter innad i regionen som
skaper aktivitet, og det er få selskaper utenbys
fra som ser på Drammen som et alternativ. Vi
opplever at leietakerne fortsatt setter større krav
til standard, fleksibilitet og effektivitet. Effektive
og sentrale lokaler med parkeringsdekning
er særlig attraktive. Utdaterte lokaler med
sekundær beliggenhet kommer fortsatt til kort
i konkurransen om leietakerne. I Drammen
sentrum er det flere spennende kontorprosjekter
som skal bygges de nærmeste årene. I den
sammenheng jobbes det hardt med å få bedrifter
inn i disse byggene.
LEIENIVÅER DRAMMEN OG OMEGN - LAGER (NOK/KVM/ÅR)
1 200
1 100
100
900
800
700
600
500
400
Drammen
Sentrum
Kobbervikdalen
Lier
Leienivåene for normale kontorlokaler i Drammen
sentrum varierer mellom 1 000 – 1 650 NOK/kvm/
år. Potensiell toppleie i Drammen sentrum ligger
opp mot 2 300 NOK/kvm/år. For lagerlokaler
varierer leienivåene mellom 600 – 800 NOK/
kvm/år. På sentrale handelseiendommer som C
O Lunds gate ligger leieprisene på rundt 1 500
NOK/kvm/år. I Øvre Strandgate hvor D-IKT har
inngått 10 års leiekontrakt, betales det en leie på
1 330 NOK/kvm/år.
søker sentrale eiendommer, både innen handel,
kontor og lager/logistikk. Eiendommene bør
helst ligge nær offentlig kommunikasjon, og
tett på de gode infrastrukturårene i og rundt
Drammen by. Det er avgjørende med solide
leietakere og minimum 5 års varighet på
leieavtalene for å oppnå akseptable yieldnivåer.
Vi har registrert at sentrale bygg, særlig
kombinert med handel, kan gå for yield rett i
overkant av 7 %. Også egenbrukere/leietakere
selv er som sagt aktive. Disse søker primært
kombinasjonseiendommer med kontor, lager
og gjerne noe uteareal. Disse eiendommene
befinner seg hovedsakelig i randsonen til
Drammen og i tilstøtende kommuner, og har lav
ledighet.
Transaksjonsmarkedet
Vi opplever økende interesse for kjøp av næringseiendommer, i første rekke fra investorer og
utviklere, men i blant også fra egenbrukere/
leietakere selv. Finansielle investorer og syndikater
I takt med utviklingen i byen ser vi stadig at eldre
sentrumsbygg vurderes konvertert til bolig.
Da det forventes ytterligere befolkningsvekst
i regionen er det også god interesse for slike
eiendommer.
Tomter og nybygg
I sentrumsnære strøk er det knapphet på tomter.
I randsonene og kommunene rundt Drammen
finnes det flere områder med gode næringstomter
som er byggeklare/regulert til både kontor, lager,
logistikk og forretning. Vi opplever generelt god
etterspørsel på mindre tomter, mens det er
lengre prosesser på tomter i størrelsesorden over
10 000 kvm. Spesielt i Lier og Lierstranda er det
knapphet på tomter og det er grunn til å tro at
etterspørselen er vesentlig større enn tilbudet.
petter Wwarloff berger
daglig leder
malling & co drammen
SIDE 40 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 KOMMENTAR – CUSHMAN & WAKEFIELD
UTENLANDSK KAPITAL
PÅ VEI INN I NORGE
I Malling & Co jobber vi tett med vår alliansepartner
Cushman & Wakefield (C&W). Mange av våre
oppdrag, enten det er kjøp, salg, utleie eller leietakerrådgivning, kommer via vårt internasjonale nettverk.
Internasjonale investorer har for alvor har tatt
steget inn i det norske eiendomsmarkedet. Vi ser at
utenlandske miljøer som allerede er etablert i Norge
ønsker å kjøpe mer, samt at nye investorer er på vei inn.
I 2013 har vi vært involvert i flere transaksjoner hvor
ulike utenlandske aktører har vært representert på
kjøpersiden, enten som 100 %-eiere eller som deltakere
i syndikater. Vi spår at utlendinger fremover vil ta
en større andel av det norske transaksjonsmarkedet
enn de har gjort til nå. Av den grunn har vi intervjuet
Richard Howgego som jobber i EMEA (European,
Midle East, Africa) Capital Markets teamet ved
C&W’s Londonkontor om hvordan utlendinger nå ser
på eiendomsinvesteringer i Norge.
Richard, have you seen any changes in how
international real estate investors look at
Norway?
One of the first things that a Norwegian investor
mentioned in a pitch last year (2012) was “why
would we want to go to international investors?”
Their perception was that international investors
do not want to invest in Norway. As we have
seen from Madison Realty’s investment in Søylen
Eiendom and the Statoil-building at Fornebu
so far in 2013, investors are increasing their
geographical parameters to include Norway.
Which key factors about
important for the investors?
Norway
are
The primary reason why international investors
are looking at Norway is the strength of its
economy. When surveying the European landscape,
they perceive the country as a safe haven to store
capital, it offers diversification away from the
Euro and unlike Switzerland, you do not have
to pay to keep your money in the bank. The
country is perceived as being transparent, “open
for business” and benefits from a healthy debt
market. Furthermore, funds that are branding
themselves as “Nordic” in nature can no longer
restrict themselves to investing only in Sweden.
Which investors have Norway on their radar
(examples)?
The primary interest we have seen is from family
offices, or syndicators acting on their behalf. These
investors are mainly seeking capital preservation.
However, they are rarely seeking trophy assets
and instead are looking for investment opportunities
with good real estate fundamentals that offer
starting cash on cash returns of around 9 %.
Institutional interest principally comes from
core plus and value add funds that are seeking
leveraged IRR returns of around 13-15 %.
Opportunistic funds will also invest but will want
to work with a JV partner.
Which issues do foreign investors see as a
challenge (legal, currency, transaction process
etc.)– are there anything separating Norway
from other Nordic countries as Sweden or
Denmark?
Historically, the biggest hurdle international
investors faced when investing in Norway was
quite simply that there were no opportunities
being introduced to them. This is now changing
but they now need to get a better understanding
of the country and real estate market. The Krone is
a double edged sword. For many, as stated above,
it offers diversification. For others, e.g. core
funds, it is more of a problem as they are obliged
to hedge their currency exposure. The cost of
doing this obviously impacts on their pricing
and means they struggle to be competitive when
compared to domestic institutions for prime
Oslo assets. Another concern has been the cost
of debt. The total cost of interest in Norway is
high relative to other European countries and
especially Denmark. This is not so much due to
the interest rate margins but the swap rate costs.
What are international investors looking for?
International investors are keen to invest in all
sectors but are reluctant to invest outside of
the main cities of Oslo and Stavanger. However,
to obtain the returns they need, they accept
that they may need to compromise on micro
location. Income seeking investors are looking
for properties that have a minimum of 10 years of
unexpired income, investment grade tenants and
a reason why the tenant will remain in occupation
once the lease ends.
The value-add and opportunistic investors seek
opportunities with less than three years of
income that need to be repositioned, refurbished
or redeveloped. However, most of them require a
local partner.
Do you think we will see an increase or
decrease in foreign investments in Norway
going forward?
We believe there will be an increase in
international investment activity because of the
feedback and interest we are receiving on the
opportunities that we are presenting to foreign
investors. Vendors of properties that are complex
either due to size, use or location can benefit from
ensuring that international investors see these
types of asset because the increased distribution
means increased competition and thus higher
prices.
richard howgego
emea capital markets
cushman & wakefield,
london
KOMMENTAR – CUSHMAN & WAKEFIELD MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 41
9 HANDELSEIENDOMMER I OSLO SENTRUM
Malling & Co Eiendomskapital var kjøpsrådgiver
for Madison International Realty ved oppkjøpet
av 30 % av 9 handelseiendommer i Oslo sentrum.
Foto: Børresen & Co
SIDE 42 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 OM
KAPITTEL
MALLING & CO
OM MALLING & CO
VI TILBYR TJENESTER I HELE VERDIKJEDEN OG DRAR
NYTTE AV SYNERGIEFFEKTER MELLOM ENHETENE
NØKKELINFORMASJON
› Eiendomshuset Malling & Co er blant landets ledende aktører innen næringseiendom. Vår kunnskap og erfaring er bygget opp gjennom nærmere 50 år.
› Vi har de seneste årene gjennomført transaksjoner for over 10 milliarder
kroner - og forvalter i dag næringseiendom for 25 milliarder kroner.
› Våre to divisjoner, Markets og Forvaltning, har til sammen over 100
ansatte. Vi tilbyr tjenester innen forvaltning, utleie, transaksjoner, verdivurderinger, analyse, rådgivning, leiesøk og prosjektledelse.
› Eiendomshuset Malling & Co med datterselskaper er alliansepartner
for det globalt ledende eiendomsrådgivningsselskapet Cushman &
Wakefield, med 13 000 medarbeidere fordelt på 230 kontorer i 60 land.
› Leietakerrådgivning og søk
› Relokalisering og prosjektledelse
›Retail
›Analyse
›Kjøpsrådgivning
› Søk etter objekter
›Verdivurdering
KJØ
P
LG
SA
LEIETAKER
GÅRDEIER
G
IN
UTLEIE
›Rådgivning
›Næringsmegling
› Reforhandlinger av leieavtaler
UTV
IKL
› Søk etter investeringsmuligheter
› Salg av eiendom og selskap
›Investorservice
› Forretningsførsel og regnskap
› Administrative tjenester for eier
› Tekniske tjenester
› Drift og vedlikehold
›Vaktmestertjenester
› Innkjøp av FS tjenester
FT OG
DRI LTNING
RVA
FO
›Markedsrapporter
›Områdeanalyser
›Verdivurderinger
› Rådgivning og
konsulentbistand
ANALYSE
O
RÅDGIVN G
ING
K
SØ
› Mulighetsstudie kost-/
nytteanalyse for eiendoms utvikling og leietakere
›Risikovurdering
› Prosjekt- og byggeledelse
SAMARBEIDSPARTNER
CUSHMAN & WAKEFIELD
Cushman & Wakefield ble etablert i New York i 1917 og er i dag en av verdens ledende
eiendomstjeneste­tilbydere. Selskapet har nå over 13 000 medarbeidere på over 230 kontorer i rundt
60 land. Hovedkontoret ligger i dag i New York, men EMEA-området styres ut fra London.
ANSATTE MALLING & CO MARKETS
Næringsmegling
Peter T. Malling Jr.
M: + 47 481 50 481
E: [email protected]
Fredrik Sommerfeldt
M: + 47 91 60 91 61
E: [email protected]
Tore Bakken
M: + 47 900 40 250
E: [email protected]
Cathinka Bruusgaard Aulin
M: + 47 900 40 095
E: [email protected]
Dag Tønder
M: + 47 917 44 870
E: [email protected]
Næringsmegling
Ole-Jacob Damsund
M: + 47 970 20 644
E: [email protected]
Marked
Erik Enersen
M: + 47 970 77 589
E: [email protected]
Thomas Andersson
M: + 47 922 90 000
E: [email protected]
Trude S. Aspelin
M: + 47 922 55 946
E: [email protected]
Eirik Sæberg
M: + 47 416 63 307
E: [email protected]
Corporate
Anders K. Malling
M: + 47 934 98 883
E: [email protected]
Morten A. Malling
M: + 47 934 98 882
E: [email protected]
Henrik Wolf Meedom
M: + 47 416 23 733
E: [email protected]
Torjus Mykland
M: + 47 400 19 144
E: [email protected]
Ann Kristin Aure
M: + 47 986 14 518
E: [email protected]
Remi N. Olsen
M: + 47 414 23 900
E: [email protected]
Malling & Co Eiendomskapital
Oluf M. Geheb
M: + 47 911 56 547
E: [email protected]
Malling & Co Drammen
Marius Vilhelmshaugen
M: + 47 982 39 620
E: [email protected]
Tore-Christian Haukland
M: + 47 993 84 787
E: [email protected]
Jens Christian Mellbye
M: + 47 976 74 353
E: [email protected]
Lars Lund
M: + 47 970 55 083
E: [email protected]
Nora B. Brinchmann
M: + 47 918 93 015
E: [email protected]
Lars Føyen Kinserdal
M: + 47 955 58 383
E: [email protected]
Leietakerrådgivning
Leietakerrådgivning
Lars Simen Paulgaard
M: + 47 474 73 655
E: [email protected]
Marianne Johannessen
M: + 47 950 53 635
E: [email protected]
Rådgivning & analyse
Rådgivning & analyse
Haakon Ødegaard
M: + 47 938 14 645
E: [email protected]
Øyvind Meisingset
M: + 47 907 54 597
E: [email protected]
Thomas Frogner
M: + 47 400 38 191
E: [email protected]
Malling & Co Drammen
Mads Mortensen
M: + 47 922 90 666
E: [email protected]
Petter Warloff Berger
M: + 47 934 81 725
E: [email protected]
Torill Skrettingland
M: + 47 917 77 814
E: [email protected]
Kurt Inge Nybru
M: + 47 915 23 026
E: [email protected]
Malling & Co Stavanger
Stian Espedal
M: + 47 936 01 910
E: [email protected]
Kristian Kleiberg
M: + 47 930 90 177
E: [email protected]
Anne Berit Mork
M: + 47 905 56 763
E: [email protected]
Eiendomshuset Malling & Co
Dronning Mauds gate 10, Postboks 1883 Vika, NO-0124 Oslo
T: 24 02 80 00 — F: 24 02 80 01 — E: [email protected] — www.malling.no