1. No category

SANDEFJORD TII{GRETT
lïr.ffi'l
Avsagt:
8.4.2013 i Sandefjord tingrett, Sandefjord
Saksnr.:
13-154201TVt-SAFO
Dommer:
Tingrettsdommer
Cathrine Bergheim
Saken gjelder:
Krav om heving/prisavslag knyttet til mangler ved fast
eiendom
Bafti Tahiri
Shemsije Tahiri
Advokat Geir Arne Nærø
Advokat Geir Arne Nærø
mot
Bjørn Olav Nordtømme
Advokat Elisabeth Danielsen Borge v/
advokatfu llmektig Stian Alexander Sch ie
Am Trust lnternational Undenvriters Ltd
Advokat Elisabeth Danielsen Borge v/
advokatfullmektig Stian Alexander Schie
DOM
Saken gielder
Krav om heving, subsidiært prisavslag, etter kjøp av fast eiendom.
Framstilling av saken
Bafti og Shemsje Tahiri kjøpte eiendommen Hystadveien 411 i Sandefiord av Bjørn Olav
Nordtømme.
Kjøpekontrakt ble inngått denl.I22012 og overtakelse av eiendommen var 1.mars 2013.
Kjøpesummen var kr 4 450 000. Prisantydningen i prospektetvar pà 3 800 000.
Eiendommen ble solgt "som den er".
Rett etter at eiendommen ble overtatt oppdaget kjøper lekkasje fra badet ned i garasjen i
underetasjen. Kjøper tok kontakt med sitt forsikringsselskap. Det ble rekvirert takstmann
fra forsikringsselskapet. Konklusjonen var at skaden skyldtes utett baderom, noe villa-
forsikringen ikke dekker.
Den 11. mars 2013 ble det reklamert overfor selgers eierskifteforsikringsselskap.
Takstmannen som ble rekvirert av forsikringsselskapet påviste flere mangler ved
til påviste mangler ved hovedbadet, nevnt ovenfor, ble det påvist feil
ved drager over garasjeport, manglende membran i bad i leiligheten, konstruksjonsfeil ved
eiendommen. I tillegg
i utleieleiligheten, feil ved utførelsen av arbeid på vaskerommet, og feil ved
garderoben ved siden av hovedbadet.
en vegg
Krav om heving av kjøpet ble fremsatt overfor eierskifteforsikringselskapet den 3. mai
2013.
Kravet om hevning ble awist av eierskifteforsikringsselskapet og selger.
Ny takst ble bestilt i juli 2013. Takstmannen Hoel oppdaget flere forhold som ble
karakterisert som mangler. Utbedringskostnadene for disse ble da anslått tll I268 125.
Selger og eierskifteforsikringsselskapet rekvirerte Bygg- og Våtromstakst som har avgitt to
rapporter.
Det er enighet om at det foreligger mangler ved eiendommen. Hvilke forhold man er enige
om at utg¡ør mangler kommer retten tilbake til nedenfor.
-2
-
13-154201-|V|-SAFO
Det tok tid å ffi overskjøtet eiendommen
til kjøperne
og det ble tatt utlegg i denne, men pr
dato for hovedforhandlingen er eiendommen overskj øtet oguten gamle pengeheftelser.
Retten kommer ikke
til
å gå nærmere inn på eventuelle virkninger av en manglende
overskjøting i det følgende.
Det har vært kontakt mellom partene forut for hovedforhandlingen men man har ikke
kommet til en minnelig løsning.
Hovedforhandling ble avholdt den 13. og 14. mars 2013. Partene og deres
prosessfullmektiger møtte. Det ble avholdt befaring på eiendommen og førti alt 7 vinter og
ellers foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken.
Saksøkerens påstandsgrunnlag
Kjøperens prinsipale krav er heving av kjøpetjf. avhendingslovens $ 4-13 fiørte ledd.
Subsidiært kreves prisavslag tilsvarende utbedringskostnadene på 1 230 000.
Kravene bygger på selgers opplysningssvikt jf. avhendingslovens $ 3-7 og $ 3-8. Kravene
bygger også på at eiendommen er " i vesentlig dårligere stand" erur det familien Tahiri
hadde grunn
til å regne med ut fra kjøpesummen og forholden for øvrig, jf.
avhendingslovens $ 3-9, annet punktum.
Det kreves erstatning i begge tilfellene
jf.
avhendingslovens $ 4-14.
Kjøper er av den oppfatning at selger har utvist skyld i forbindelse med tilbakehold av
opplysninger forut for salget. Av den grunn kreves det erstatning både for indirekte og
direkte tap.
Forsinkelsesrenter kreves fra påkrav.
Kjøperne er av den oppfatning at manglene ved boligen utgSør et vesentlig avtalebrudd og
at de derfor har rett til å heve kjøpet. Kjøperne har inngått avtale om kjøp av ny bolig fra
2009 uten feil og mangler. Både boligsalgsrapporten og selgers egenerklæring ga
kjøperene en berettiget forventing om at de kjøpte en ny bolig.
I boligsalgsrapporten skrives det følgende: "Boligen har overflater og innredningfra
2008/09 ogfremstår generelt godt vedlikeholdt/ivaretatt av eier og har en naturlig
slitasje . .. . . Det ble ikke observert vesentlige feil eller utidsmessigheter på befaringsdagen
ellerfuktighet ved målÌng påvåtrom..... Ellerfremstår boligen i telcnisk god stand."
De langt fleste av forholdene ved boligen er gitt tilstandsgrad 1.
-3
-
13-154201-|V|-SAFO
I egenerklæringsskjemaet som selger har fylt ut er det krysset av "nei" på alle punkter om
han kjenner til mangelfulle forhold ved boligen. Flere punkter - herunder punkter som
omhandler arbeid på bad
-
er ikke besvart. Ellers opplyste selger ikke noe negativt om
eiendommen. Han fortalte kjøperne på vising athanhadde gjort arbeidet på eiendommen
selv. Dette står ikke beskrevet noe annet sted.
Det at boligen var ny, i god stand og uten feil og mangler var avgSørende for kjøpeme.
Feilene og manglene ved eiendommen er omfattende, og eiendommen fremstår som noe
helt annet enn hva avtalen omhandler.
Relevante momenter i forhold
til heving av avtalen
er foruten at det foreligger et vesentlig
avtalebrudd at kjøperen har en rimelig grunn for å si seg løst fra avtalen.
Det er misligholdets betydning for den aktuelle kjøper som er utgangspunktet for
vurderingen. Tahiri har forklart seg utførlig om misligholdets betydning for dem. Men det
avgjørende er en helhetsvurdering av både objektive og subjektive momenter.
Sentrale momenter for vurderingen er det objektive awiket fra kontraktsmessig
oppfrllelse. Her har både mangelens karakter og omfang betydning. Alt mislighold
kumuleres. Kjøpesummen, sammenholdt med utbedringskostnadene er et hjelpemiddel ved
hevingsvurderingen. Man må ut fra konkrete forhold se hva kjøperne hadde grunn til å
regne med om boligens tilstand. Ut fra rettspraksis kan det antydes at
utbedringskostnadene normalt må utgjøre 15 til20 o/o av kjøpesummen for at heving skal
komme pätale. I denne saken utg¡ør de utbedringskostnadene kjøper mener de har krav å
27,5
Yo
av kjøpesummen.
Et viktig moment ved vesentlighetsvurderingen er de usikkerheten mangelen skaper ved
eiendommen. Dette gjelder særlig om det er usikkert om mangelen lovlig kan utbedres, om
det medfører usikkerheter rundt bruken av eiendommen, eller om det er kn¡tet usikkerhet
til om boligen lider av ytterligere bygningstekniske feil. Her må man legge Hoels
forklaring til grunn. Denne trekker frem dårlig prosjektering og ufagmessige arbeider
som
en del at utfordringen ved eiendommen.
Om utbedringen av mangelen vil føre til en ulempe for kjøperne er også et moment ved
vesentlighetsvurderingen. I denne saken henger dette sammen med usikkerheten kn¡tet
til
muligheten for bruk av eiendommen.
Graden av skyld som er utvis av parten spiller også inn. Saksøkerne er av den oppfatting at
selger har vist om problemene ved eiendommen og unnlatt å opplyse om disse. Han har
forklart, også til kjøper, at han gjorde det meste selv og måtte vite at en del av de arbeidene
4
13-154201TV1-SAFO
som er gjort ikke holdt måI. Han har også unnlatt å opplyse om hvem som har gjort
arbeider på eiendommen selv om han har vist dette.
Om andre misligholdsbeføyelser kan gjenopprette balansen i kontrakten er et moment som
har betydning ved avgjørelse av om kjøper kan heve. Her er det subsidiært krevd
erstatning.
Virkningen av heving for selger er også et moment. I denne saken er det dokumentert at
selger ikke vil lide et stort tap. Han kan rette enkelte av manglene selv. Eiendomsmegler
har forklart at man kan selge eiendommen med de manglene den har for omtrent det som
var prisantydning ved forrige salg og selger har dekning gjennom et
eierskifteforsikrings sel skap.
Tidsmomentet kan ikke tillegges betydning i denne saken. Har ble det varslet om at man
ville heve kjøpet alt under 2 måneder etter overtagelsen.
Subsidiært er kjøper av den oppfatning at det i hvert fall, under henvisning
til
avhendingslovens $ 3-9, annet punktum foreligger mangler som gir rett til prisavslag. Både
det kvalitative og det kvantitative elementet i derure bestemmelsen er oppfylt.
Selger kan ikke, etter kjøpers oppfatning, påberope seg at man ikke kan gjøre en del av
forholdene gjeldene som mangler fordi forholdene var synlige på visning. Flere av de
synlige forholdene er ikke kommentert i boligsalgsrapporten. Man kan da ikke forvente at
en kjøper skal kunne oppdage disse.
Det er reklamert i tide for alle de manglene kjøperne påberoper seg.
Saksøkerens påstand
Prinsipalt:
1.
Kjøpet av gnr 133 bnr 40 i Sandefiord kommune heves.
2.
AmTrust International Underwriters Ltd. Og Bjørn Olav Nordtømme dømmes in
solidum til å betale l<r. 4 450 000,- til Bafti og Shensije Tahiri, med tillegg av
renter.
3.
AmTrust Intemational Underwriters Ltd. Og Bjørn Olav NordtØmme dømmes in
solidum til å betale erstatning fu 144 905,- med tillegg av renter til Bafti og
Shensije Tahiri oppdag begrenset etter rettens skjønn.
-5
-
13-154201-IV|-SAFO
Subsidiært:
1.
AmTrust International Underwriters Ltd. Og Bjørn Olav Nordtømme dømmes in
solidum til å betale prisavslag til Bafti og Shensije Tahiri oppad begrenset etter
rettens skjønn til kr 1 230 000,- med tillegg av renter.
2.
AmTrust International Underwriters Ltd. Og Bjørn Olav Nordtømme dømmes in
solidum til å betale erstatning kr 30 000 til Bafti og Shensije Tahiri oppad
begrenset etter rettens skjønn.
I begge tilfeller:
AmTrust International Underwriters Ltd. Og Bjørn Olav Nordhømme dømmes in
solidum til å betale sakens omkostninger med tillegg av renter.
Saksøktes påstandsgrunnlag
Det er enighet mellom partene om at en del negative forhold ved eiendommen utg¡ør
mangler i medhold av avhendingslovens $ 3-9, annet punktum. Eiendommen er i dårligere
stand en hva kjøpeme kunne forvente ut fra prisen og forholdene ellers.
Det man ikke er enige om er om manglene gir grunnlag for å heve kjøpet og om hvordan
prisavslag og erstatning skal utmåles.
At selger har tegnet eierskifteforsikring er uten betydning for den vurderingen retten skal
foreta.
Saksøkte er av den oppfatning at mangelen ikke er så vesentlige at de gir kjøper rett
til
å
I denne saken vil et prisavslag være tilstrekkelig til å gjenopprette balansen i
avtaleforholdet. Det er lagt til grunn i rettspraksis at et hensyn som skal vektlegges ved
avgjørelsen av hvilke mangelsbeføyelser kjøper kan gjøre gjeldene er at man også skal
forsøke å skape et resultat som reduserer fremtidige konflikter.
heve kjøpet.
Saksøkte bestrider at det er gitt uriktige opplysninger om eiendommen forut for kjøpet.
Avhendingslovens $ 3-7 og $ 3-8 kan ikke gi grunnlag for å påberope seg at det foreligger
mangler. Selger forklarte Tahiri at han hadde gjort alle arbeider som han lovlig kunne gjøre
selv.
Flere av forholdene som er påberopt som mangler var synlige for kjøper på visningene.
Disse forholdene kan da ikke senere påberopes som mangler. Det skal legges til at kjøper
har vært på flere visninger
-
både fellesvisninger og private visninger.
6
13-154201TV|-SAFO
Videre er det reklamert for sent for så vidt gjelder flere forhold. Eiendommen ble overtatt
L3.2013 og reklamasjon for flere forhold ble først sendt den 16.7 . 2013, hvilket er utenfor
lovens absolutte reklamasj onsfrist.
Et prisavslag vil i denne saken rette opp balansen i avtaleforholdet. Det er også slik at alle
manglene kan utbedres og det foreligger bindende pristilbud for alle utbedringene.
Utbedring av manglene vil heller ikke føre til noen vesentlig ulempe for kjøper. De som
har avgitt pristilbudet sier at de kan utføre arbeidene innenfor en periode pâ 4 Til6 uker.
Det foreligger ikke skyld hos selger. Han er faglært med mye erfaring og har aldri fått
reklamasjoner på sine arbeider før. Selger søkte bistand til oppgaver han selv ikke hadde
kompetanse
til
å utføre, og de feilene som er oppdaget er ikke grove feil.
Heving vil ramme selger hardt. Også her er det uten betydning at selger har tegnet
eierskifteforsikring.
Selger av den oppfatning at utbedringskostnadene overstiger verdireduksjonen
eiendommen ville hatt på overtagelsestidspunktet dersom forholdene hadde vært kjent.
Både megler og takstmannen, som har utarbeidet boligsalgsrapporten, uttalte at det var
sannsynlig. Prisavslaget må derfor utmåles forholdsmessig
jf.
avhendingsloven S 4-12
første ledd.
til grunn for prisavslaget må de bindende
legger til grunn. Ved utbedring skal den
Dersom man skal legge utbedringskostnadene
pristilbudene fra Bygg- og Våtromstakst
rimeligste forsvarlige utbedringsmetoden benyttes.
For så vidt gjelder utmåling av erstatning må det gjøres fradrag for den "bon¡rtten"
kjøperne har hatt i den perioden de har brukt boligen. De har også hatt en leieinntekt på 8
000 fra mars/april 2013. Det erkjennes at det kan være grun-nlag for erstatning da noen av
forholde det er reklamert over er innenfor selgers kontrollsfære. Det er ikke grunnlag for å
kreve utgifter
til advokat eller utgifter til
takstene fra Børulfsen erstattet.
Saksøktes påstand
1.
Bjørrr Olav Nordtømme og AmTrust Internatioanl Underwriters Ltd. frifinnes
mot å betale et prisavslag fastsatt etter rettens skjønn, oppad begrenset til kr. 630
000.
2.
Bjørn Olav Nordtømme og AmTrust Internatioanl Underwriters Ltd. Tilkjennes
sakens omkostninger.
7
13-154201TVt-SAFO
Rettens vurdering
Retten skal ta stilling til om negative forhold ved eiendommen utgjør en mangel. Dersom
det foreligger en mangel skal retten ta stilling til hvilke krav; heving eller prisavslag og
eller /erstatning,kjøper kan gjøre gjeldende overfor selger.
Det er enighet mellom parten om at visse negative forhold ved eiendommen utgjør en
mangel. Det er naturlig for retten å ta utgangspunkt i disse forholdene. I et følgende vil
retten redegSøre kort for disse, herunder hvilke utbedringskostnader som legges til grunn.
Hovedbad
Her er partene enige om at det foreligger en mangel ved at gulvet ikke er tett. Ärsaken til
dette er i og for seg av underordnet betydning men det er i hvert fall påvist at det ikke er
tett sjikt med membran rundt sluket. Dette fører til lekkasje ut i gulvet og ned i garasje
under. Videre er gulvet mest sannsynlig bygget med for tynt påstøp slik at flisene slipper
underlaget.
Utbedringskostnadene for denne posten er av saksøkers takstmann (Hoel) anslått til 380
000 kroner uten merverdiavgift. Saksøkers fagkyndige, Bygg- og Våtromstakst, har
kommet med et pristilbud for denne utbedringen på 306 000 kroner inkl. mva.
Det synes å være noe uenighet mellom de sakkyndige om hvordan utbedringen av badet
best kan gjennomføres, men retten kan ikke se at noen av dem har uttalt at den andres
utbedringsmetode ikke innebærer en forsvarlig og fagmessig utbedring.
Bygg- og Våtromstakst, som har avgitt tekniske rapporter for saksøkte, uttalte i retten at de
har vurdert kostnadene slik at de selv kan påta seg oppdaget for den summen de har satt
som utbedringskostnad. Hoels kostander er estimater. Retten legger det mer bindende
pristilbudet til grunn for fastsettelsen av utbedringskostnaden, som da settes til 306 000
kroner.
Bærebj elke over garosje
Også her er man enige om at det foreligger en mangel. Bærebjelken over garasjen er
underdimensjonert. Ut fra hva som er dokumentert synes det ikke å være svikt
fundamenteringen under bj elken.
Utbedringskostnadene for denne posten er av Hoel anslått
til
i
160 000 kroner uten
merverdiavgift. Bygg- og Våtromstakst har kommet med et pristilbud for denne
utbedringenpà218 750 kroner inkl. mva.
Her synes de fagkyndige enige om utbedringsmåte, uten at de ble drøftet næÍnere under
rettsmøtet.
I
13-154201TVt-SAFO
Med samme begrunnelse som over legger retten det mer bindende pristilbudet
fastsettelsen av utbedringskostnadene som da settes til 218 750 kroner.
til
grunn for
I tilknytning til denne mangelen er det også enighet om at det må foretas utbedringer på de
to soverommene som ligger over garasjen. Her er det skjevheter i gulvene som utgiør en
mangel. Kostnadene til dette fastsettes til 33 750 kroner inkl. mva.
Mangl e nde mus
eb
ånd, v annbr
et
t,
ne
dl øp sr ør,
Ie
kkasj e v indusr ekke
Også for disse forholdene er partene enige hvilke mangler som foreligger.
Deler av kledningen mangler sikring i form av musebånd.
En god del av vinduene har for korte vannbrett over vinduene og mange av disse mangler
også beslag.
Nedløpsrørene er ikke godt nok festet
til husvegg og står delvis i
spenn.
Det er også påvist lekkasje ved noen av vinduene i loftsetasjen. Man ser tydelige
fuktskader/skjolder.
Samlet sett utgjør utbedringskostnadene for disse forholdene, basert på Bygg- og
Våtromstakst sine beregninger 65 000 kroner inkl. mva., hvilket legges til grunn. Det skal
legges til at det for disse forholdene kun var små
awik mellom de sakkyndiges
kostnadsestimater.
Bad i utleieleiligheten
Her er partene enige om at det ikke er tilstrekkelig fall mot sluk. Flisene er lagt under
terskel slik at ved en lekkasje er det fare for at vann kan renne inn i tilstøtende rom før det
renner ned i sluket. Gulvet er tilnærmet flatt. Membran burde værtført opp på terskel.
Utbedringskostnadene er av Hoel satt
inkl. mva.. Sistnevntes estimat legges
til 30 000 og av Bygg- og Våtromstakst til 32 000
til grunn.
Vaskerom
Her er det også tale om fallforhold som ikke er heldige. Det er fall mot sluk et stykke fra
dette men så er det motfall mot dørterskel og denne er ikke besk¡tet med membran. Her
må tilstøtende rom beskyttes ved at det legges et membransjikt ved dørterskel. På dette
rommet er heller ikke rørgjennomføringen i vinylen ved vaskemaskin sikret, så den er
heller ikke tett.
o
13-154201-lV l-SAFO
Utbedringskostnadene settes her
til 33 750 kroner inkl. mva i tråd med pristilbudet fra
Bygg og Våtromstakst.
Samlet sett er partene enige om at det foreligger mangler hvilket, basert på det som er
skrevet ovenfor, har en utbedringskostnad på kroner 786 250 inkl. mva.
Retten går deretter over
til
å behandle de negative forhold hvor partene ikke er enige om de
utg¡ør en mangel eller ikke.
Sþerve tal<sperer
Kjøper har påberop at skjevt monterte taksperrer utg¡ør en mangel. Selger mener at dette
forholdet ikke utgjør en mangel ved eiendommen.
Kjøpers takstmann skriver følgende i sin rapport: "Visuelt ble de registrert skjevt monterte
taksperrer som knn resultere i kollaps i takkonstrul<sjon ved snølaster. " IJnder befaringen
og i sin forklaring i retten utdypet han hvorfor han var av den oppfatning at dette var en
konstruksjonsmessig svakhet og dermed en mangel. Hans konklusjon er at denne
konstruksjonen innebærer en risiko for at taket kan "gi seg" ves støne snølaster fordi
konstruksjonen ikke er stabil nok.
Bygg- og Våtromstakst har i sin rapport påpekt at "Takkonstruksjonens taksperre er
montert på siden av gulvbjelken..." Dette medfører at stolpenfor kneveggen blir stående
noe skjevt. Dett er montert skjevt og takkonstrul<sjonen er ikke Ì ferd med å sige eller være i
bevegelse. " Bygg- og Våtromstaks er av den oppfatning at det ikke er noen fare for kollaps
eller problemer med bæringen slik den er i dag.
Ved befaringen kunne også retten se at stolpene for kneveggen var montert til side for
gulvbjelken og ikke opppå den slik man skulle forvente. Det fremstår som tydelig at man
har hatt en plan om å kle disse veggene, men at man ikke har gjennomført dette før salget.
Det foreligger ikke beregninger fra noen av partene som tilsier at det er noe hold i
påstanden om at takkonstruksjonen er i ferd med å gi seg eller at det er fare for dette
grunnet den valgte konstruksjonen. Kjøpers takstmann fremholdt at denne måten å sette
opp kneveggene på var "ufagmessig" og at dette nærmest i seg selv skulle føre til at det
forelå en mangel - hvilket ikke kan være riktig. Det er kjøper som må bevise at det
foreligger en svakhet ved konstruksjonen. De hadde tross alt sett hvordan stolpene for
kneveggene står da de var på visning, så det visuelle kan ikke utgjøre en mangel. Retten
kan ikke se at det foreligger dokumentasjon for at konstruksjonen som sådan utgjør en
mangel. Basert på denne konklusjonen tar retten ikke stilling til stønelsen på
utbedringsko stnadene.
10-
13-154201TV1-SAFO
Ventilasjon
Det er påstått at det er flere feilkoblinger i dette anlegget og at mye arbeid gienstår før det
kan settes i drift. Under hovedforhandlingen ble kravet knytte til denne påståtte mangelen
redusert fra en utbedringskostnad pä75 000 kroner til 6 000 kroner. Det er nå en tilkobling
at utluft og
tilluft som anføres som en mangel.
Selger er av den oppfatning at det er reklamert for sent for dette forholdet.
Kjøper overtok boligen den l. mars 2013 og reklamere i forhold til de første manglene alt
den 11.3.2013. Det ble, til tros for af manda hadde hatt takstmann på eiendommen flere
ganger, ikke reklamert over disse forholdene før den 16.l . 2013 - over 4 måneder etter
overtakelse. Kjøper har gjennom boligsalgsrapporten ffitt et forvarsel om at det kan være
problemer med ventilasjonen da den er gitt tilstandsgrad 2.
Retten finner på den bakgrunn at man har reklamert for sent i forhold
mangelen. Den kan da ikke gjøres gjeldende.
Ar
m er
til
denne påståtte
ingsj ern o g gr unnmur spl as t
Det er på det rene at man på deler av muren ser rester av armeringsjern som ruster. Det er
videre slik at ved en del av grurutmuren er ikke gnrnnmursplasten avsluttet slik den skal.
På befaring ble det påvist at det er grufftmursplast langs hele veggen.
Selger er av den oppfatning at dette både var synlig på visning og at kjøper uansett har
reklamert for sent for disse forholdene.
Kjøper overtok boligen den 1. mars 2013 ogreklamere i forhold til de første manglene alt
den 11.3.2013. Det ble, til tros for atmanda hadde hatt takstmann på eiendommen flere
ganger, ikke reklamert over disse forholdene før den 16.7 .2013 - over 4 måneder etter
overtakelse. Manglende avslutning av grufftmursplast og rusmerker etter armeringsjern var
lett synlige på befaringen og må ha vært synlig for kjøper hele tiden. Retten f,tnner på den
bakgrunn at man har reklamert for sent i forhold til disse påståtte manglene. De kan da
ikke gjøres gjeldende. Det er på denne bakgrunn ikke nødvendig for retten
om reklamasjon også er avskåret etter avhendingslovens $ 3-10.
å ta
stilling til
Kul på stuevegg i utleieleilighet
Trolig er en stender i stueveggen i utleieleiligheten plassert uriktig slik at det synes en
utbuling på veggen. Listverket følger bulingen, og det er ingen tegn til sprekker eller
forskyvninger. Bulen har trolig vært der fra veggen ble bygget.
11
13-154201rV1-SAFO
Kjøper mener dette utgjør en mangel, mens selger er av den oppfatning at dette var synbart
på visning og således ikke kan gjøres gjeldende.
Det er reklamert i tide.
Bulen er ikke nevnt i den boligsalgsrapporten som forelå før salget. Kjøper har vært på
minst to visninger i boligen - den ene av dem var en privatvisning.
Når forholdet ikke er nevnt i boligsalgsrapporten - som tross alt er skrevet av en fagmann
- kan ikke selger høres med argumentasjonen om at mangelen må ha vært synbar for
kjøper og at dere rett til reklamasjon således er avskåret. Retten hnner at denne utbulingen
utg¡ør en mangel.
Bygg- og Våtromstakt har gitt ett pristilbud på kroner 23 750 inkl. mva knyttet til
utbedringen av denne mangelen. Dette legges
til
grunn.
Lufting av tak på "loftet"
Toppetasjen i huset består foreløpig at et uinnredet kaldt loft.
Takstmann Hoel beskriver i sin rapport at: "det er ikke etablert lufting i
takkonstruksjonene" uten at det begrunnes nænnere hvorfor dette utgiør en mangel. Heller
ikke i sin forklaring for retten kom han nærrnere inn på hvorfor dette utgjør en mangel ved
eiendommen.
Bygg- og Våtromstakst beskriver i sin rapport at konstruksjonen er foreløpig slik at det
undertaket som er benyttet er et damptett undertak. For at rommet skal kunne benyttes som
noe annet enn et "kaldt" loft må det før eventuell inrnedning etableres en luftespalte
mellom isolasjon og undertak.
Ingen av de sakkyndige indikerer at det er noe konstruksjonsmessig galt med taket i
forhold til hvordan rommet benyttes nå. Det er ikke tegn til fukt eller andre typer skader
som ville vært nærliggende om ventilasjonen var mangelfull.
Boligsalgsrapporten, som forelå før salget, indikerer med tydelighet at man kjøper en bolig
hvor øverste etasje ikke er innredet. Loftet er gitt tilstandsgrad 2.
Visuelt sett fremstår også loftet som et uinnredet rom. At det var gjenstående arbeider som
måtte fullføres før rommet kunne tas i bruk må ha vært åpenbart for V.¡øper forut for at de
kjøpte boligen. At de ikke selv har hatt kunnskap om akkurat hva som måtte gjøres er ikke
avgjørende.
- 12
-
13-154201-fVI-SAFO
Retten kan ikke se at manglende lufting i taket på loftet utg¡ør en kjøpsrettslig mangel.
Utbedringskostnaden er derfor ikke beregnet.
Garderobe i hovedetasje
Også ved befaringen var det merkbart at laminatgulvet som ligger
spenn. Det er ikke tegn
i dette rommet stod i
til eller registrert fukt i dette rommet.
Gulvet i dette rommet er åpenbart ikke lagt riktig. Grunnen til dette er i og for seg uten
betydning. Retten legger til grunn at det også var slik da kjøperne overtok eiendommen.
Boligsalgsrapporten nevner ikke dette gulvet. Det står heller ikke noe om det i selgers
egenerklæring.
Kjøperne har forklart at de ikke merket noe til svikten i dette gulvet på visning. Da stod det
mange ting i rommet. Retten legger deres forklaring til grunn på dette punktet.
Retten f,rnner at svikten i gulvet i garderoben i gangen utg¡ør en kjøpsrettslig mangel. Hoel
er den eneste som har estimert kostnaden ved denne utbedringen og har lagt til grunn at det
vil koste 8 000 å utbedre denne. Retten legger dette estimatet til
Utbedringskostnaden blir da 10 000 inkl. mva.
grunn.
Manglende rømningsvei
Under hovedforhandlingen kom det frem at de rømningsmulighetene som finnes i
hovedetasjen er tilstrekkelige i forhold til de forskrifter som gjaldt da huset ble bygget.
Retten legger dermed
til grunn at dette ikke lenger utgiør
en mangel.
Forhold somfremkommer i Hoels rapport av 19.12.2013
Denne rapporten omhandler garasjeport, el-punkter, kumlokk
til
renseanlegg, motor
til
støvsuger og renner I nedløp.
Hoel videreformidler i denne rapporten stor sett kun hva andre har formidlet til ham, før
han estimerer en pris for utbedring. Han har foretatt fä egne undersøkelser av de påberopte
manglene
Med unntak av el-punktet er alle uheldige forholdene som påberopes i denne rapporten
synbare forhold, som også har vært synbare over lenger tid. For så vidt gielder nedløp og
renner har disse også vært inspisert at takstmerur tidligere, uten at forholdet har vært
kommentert.
- 13 -
13-1542011V1-SAFO
Kjøperne forklarte i retten at de først hadde fått start på støvsugeren men at da de nest gang
skulle starte denne hadde de ikke fått det til. Etter dette forsøket har de tilsynelatende ikke
gjort noe for å reparere denne eller påberope seg at det foreligger en mangel før de ber
takstmannen se på dette i oktober 2013.
Kjøpeme påstår videre at garasjeporten har mangler. At en garasjeport er av dårlig kvalitet
er ikke det samme som at den lider av en kjøpsrettslig mangel. Også her har eventuelle feil
vært synlige for kjøper over lengre tid uten at de har reagert.
Kummen til renseanlegget ligger midt på gårdsplassen. Det står opplyst i
boligsalgsrapporten at eiendommen har eget renseanlegg. Kjøperne har bebodd
eiendommen siden 1. mars 2013. Først i oktober 13 gør man gleldende at det hefter
mangler ved dette anlegget, jf. brevet fra Goodtech som ligger i saken.
For alle de tre ovennevnte punktene må det leges
til
grunn at kjøper har reklamert for sent
jf. avhl $ 4-19.
E-punktet stiller seg i en noe arìnen stilling. Her kan det være tale om en forskriftsfeil eller
at anlegget ikke er konstruert på rett måte. Feilen knyter seg tilsynelatende til en kurs som
er kn¡tet til en varmepumpe jf. beskrivelsen fra Faugstad elektro. Boligen har vannbåren
vaïïne i deler av hovedetasjen, og retten legger til grunn at utbedringen knytter seg til
denne installasjonen. Det er ingen grüm til at kjøper skulle ha oppdaget feil på dette
anlegget før en skade oppstår, her i form av at en sikring ryker. Her har kjøper ikke hatt
noe foranledning
til å reklamere tidligere.
Utbedringskostnadene foreligger i form av et pristilbud fra Faugstad elektro på kroner 14
875 inkl. mva. og retten legger dette til grunn som utbedringskostnad.
Samlede utbedringskostnader blir da på kroner 834 890.
om de manglene som retten ovenfor har konkludert med at
foreligger og som har en utbedringskostnad pä 834 890 gir kjøperne rett til å heve kjøpet.
Retten går så over
til
å vurdere
Det er ikke tvilsomt at det er det totale omfanget av fastslåtte mangler som hevingskravet
skal vurderes opp mot.
er om manglene medfører at eiendommen avviker så
betydelig fra hva kjøper kunne forvente at de med rimelig grunn kan si seg løst fra avtalen,
Spørsmålet retten skal ta stilling
jf. avhendingslovens
til
$ 4-13.
Momentene som vurderes når det skal avgjøres om mangler gir grunnlag for hevning er
fastslått gj ennom rettspraksis.
-14-
13-154201-fV l-sAFO
Agder lagmannsrett har oppsummert rettstilstanden når det gjelder hevingsrett ved kjøp
"som det er" i dom av 2010-04-20,LA-2009-193589;
Et "som det er" -forbehold etter $ 3-9 tar sikte på å overføre risikoenfor skjultefeil
og mangler på kjøper. Ved salg av eldre boliger vil dette være fullt legitimt.
Kjøperen vil på sin side ha en sterk oppfordring til åforeta grundige undersøkelser.
Ansvarsfraslcrivelsen etter $ 3-gforutsetter at selger lojalt har oppfylt sine
opplysningspliher etter S 3-7 og $ 3-8. Men selv om han har etterlevd denne, vil han
likevel kunne pådrq seg mangelsansvar om eiendommen er i vesentlig dårligere
stand enn kjøper hadde grunn til å forvente. Det må ut fra en konlîet
helhetsbedømmelse i såfall vurderes hvilke forventninger kjøperen var berettiget til
å ha. Kjøpesltmmen, kjøpers kunnsknp om eiendommen, eiendommens beskaffenhet
og tilstand, og omkostninger ved utbedring av feil og mangler vil her være sentrale
momenter. Avhendingsloven bør praktiseres slik at det hindrer rettstvister, og det
fordrer etþrhotdsvis klart misþrhold mellom det kjøper har grunn til å vente seg og
eiendommens faktiske tilstandfør det foreligger en mangel i avhendingslovens
forstand, ffRt 2002 s. 1425 (Bukkebo-dommen). I vår sak er mangelsbeføyelsen
fremmet som et krav om hevning, og etter $ 4-t 3 første ledd må mangelen da
innebære et "vesentleg avtalebrot". Hevning vit i tråd med vanlig kontrøktsrettslige
regler være forbeholdt de situasjoner der det þreligger et så vidt betydelig awikfra
kontraktsmessig oppfullelse, at kjøper har rimelig grunn for å si seg løst fra
kontrakten, jfRt. 1999 s. 408 (s. 421). Avgiørelsen beror på en helhetsvurdering der
den objektive mangelen ved eiendommen, og herunder spesielt manglenes karakter
og omfong, vil være de sentrale momenter. Er det tale om mangler som har satt liv
og helse ifare, eller som ikke lar seg utbedre, vil hevning være den mest nærliggende
beføyelse, ¡f LA-200a-11465. At mangelen har skapt usikkerhet hos kiøperenfor om
mangelen kan utbedres, en usikkerhet for om eiendommen kan utnyttes etter sitt
formål eller en usikkerhet om boligen lider av ytterligere feil og mangler som ennå
ikke er avdekket, er likeledes momenter som trekker i retning av å tillate hevning, jf
LA-2004- I 00402, LF- I 997 -0004 98, LG- I 999-0004 3 4 og LH- I 999-000298. I samme
retning trekker det om utbedringsarbeidene vil bli særlig tyngende for kjøperen, jf
LB-2004-055328. Forholdet mellom kjøpesummen og utbedringsomkostningene vil
være et moment i vesentlighetsvurderingen. Utbedringsomkostninger bør normalt
tigge fra I 5-20% av kjøpesummen og høyere før hevning kommer på tale, 1f Benestad
Andersen, Avhendingsloven med kommentarer, s. 295. Hevning vil vanligvis være
inngripende overfor selger, og der de økonomiske konsekvenser av kontraktsbruddet
og kjøperens behov kan avhjelpes ved alternative mer "moderate"
misligholdsbeføyelser som prisavslag, bør dette inngå i helhetsvurderingen. Det vises
til R¿ 1998 s. 1510 (s. 15],8).
For denne saken gjør ikke alle disse momentene seg gjeldende med samme styrkeNedenfor vil noen momenter som er vurdert som sentrale for avgjørelsen trekkes frem.
Utbedringskostnadenes størrelse utg¡ør et naturlig utgangspunkt. Men utbedringskostnader
på omkring 20Yoligger man i denne saken innenfor det området hvor rettspraksis legger til
grunn at havning kan være den rimelige og riktige misligholdsbeføyelsen.
15 -
13-154201TV1-SAFO
Ovenfor er kun de mer objektive sidene av manglene vurdert. I en helhetsvurdering av om
kjøper her skal gis rett til å heve kjøpet spiller også kjøpers og selgers forhold inn.
Kjøperne er åpenbart uerfarne og de hadde heller ikke med seg fagkyndig hjelp.
Selgeren har selv opplyst at han har arbeidet innenfor bygg og anlegg i mange år og at han
innehar godkjenninger som g¡ør athan hadde lov til â.føre opp mesteparten av den boligen
saken her dreier seg om selv. Han forklarte at han har fätt hjelp til deler av
dimensjoneringen, og at andre har utført rørarbeider og det elektriske arbeidet.
Selger har ikke gitt denne informasjonen skriftlig noe sted. Han har fortalt det til kjøpeme
på visning. Selger har ikke gitt negative opplysninger om eiendommen i det hele tatt. Dette
selv om den også på befaringen fremstod som uferdig og med flere mindre heldige
løsninger. Selger har selv bodd på eiendommen og retten finner det noe påfallende at han
ikke har oppdaget i hvert fall noen av de forholdene det nå er enighet mellom parten om at
utg¡ør mangler.
Det er ikke bevist at selger bevist har holdt tilbake opplysninger om eiendommen som var
av betydning for kjøper. Det er likevel slik at ser man på de opplysningen han har gifi
sammenholdt også med den boligsalgsrapporten, som forelå ved salget, er retten av den
oppfatning at han, s¿unmen med takstmaffì.en, har bidratt til et positive fortegnet bilde av
eiendommen. Den fremstår som noe mer og bedre enn hva den i virkeligheten er. Dette må
få betydning for vurderingen av retten til å heve kjøpet. De opplysningene har bidratt til at
kjøperne fikk høyere forventinger til eiendommen enn hva det var grururlag for.
hvilken type mangler det er tale om - har også en betydning for
hevningsspørsmålet. De to mest vesentlige manglene som foreligger knytter seg til
dimensjonering av bygningen og til grunnleggende strukturer, baderomsgulv. Det er tale
om alvorlig mangler ved fundamentale strukturer, som kan tyde på at den eller de som har
gjort jobben ikke har hatt tilstrekkelig fagkunnskap.
Manglene i seg selg
-
Disse manglene skaper også en usikkerhet knyttet til strukturene i resten av eiendommen.
Denne usikkerheten spiller inn ved vurderingen av retten til hevning.
ennomgangen ovenfor og hva retten så på befaring skaper et inntrykk av at mye av
arbeidet på eiendommen har blitt unøyaktig utført, og det er mange "småfeil", som er
gjennomgått ovenfor. Ser man dette sammen med at det foreligger alvorlige strukturelle
Både
gf
mangler, så forsterker dette inntrykket av at kjøperen her ikke har fått det de med rimelig
gmnn kunne forvente.
Bygg- og Våtromstakst har gitt bindende pristilbud på utbedringer og det synes å være
enighet mellom de sakkyndige om at manglene lar seg utbedre innen en relativt rimelig tid.
-16-
13-154201rV1-sAFo
Dette har betydning for retten
til
å heve, men retten kan
ikke se at dette avskjærer
kjøpernes hevingsrett i denne saken.
Hevning er en alvorlig mangelsbeføyelse og skal ikke brukes om balansen i
kontraktsforholdet kan gjenopprettes på annen måte.
Selger er her av dem oppfatningen at et prisavslag vil være tilstrekkelig for å gienopprette
balansen. Dette er ikke retten enig i. Et prisavslag kan kompensere for de manglene som
det er fastslått ovenfor at foreligger. Det er likevel slik at et prisavslag ikke kan
kompensere for den usikkerheten som hefter ved eiendoÍtmen. Dette gjelder særlig som
her når selger har "oversolgt" eiendommen. Kjøperne av denne eiendommen hadde en
berettiget forventning om å få noe annet enn hva de faktisk har fått.
Retten legger etter dette til grunn at Tahiri har rett
133 bnr 40 i Sandefiord kommune.
til å heve kiøpet av eiendommen gff
Ved hevningsoppgjøret har Tahiri krav pâäflatilbakebetalt kjøpesummen på 4 450 000
kroner med tillegg av renter etter forsinkelsesrenteloven, jf. avhendingsloven $ 7-3. Det er
fremmet krav om at rentene i tråd med forsinkelsesrenteloven $ 2 skal beregnes fra én
måned etter at hevningskravet ble satt frem. I vår sak innebærer det forsinkelsesrente fra 3.
mai2013. Selger og eierskifteforsikringsselskapet har ikke hatt noen innvendinger mot
forsinkelsesrentekravet som således legges
kroner 512 116.
til grunn. Forsinkelsesrentene
er beregnet
til
Selger har fremmet krav om at det om kjøpeme får anledning til å heve kjøpet mä gSøte
fradragfor den "bon¡rtten" de har hatt av å få bebo boligen, samt fradrag for leieinntekter
de har hatt fra apnl2013. Fradrag for "bonytte" er vanskelig å beregne. Retten fastsetter
dette skjønnsmessig til kroner 50 000. Det skal også gjøres fradrag for leieinntekter Tahiri
har hatt med kroner 8 000 pr måned fra mai 2013. Frem til domstidspunktet blir dette 88
000 kroner. I alt et fradragpåkroner 138 000
Tahiri har fremmet krav om erstatning for økonomisk tap i form av utgifter til tinglysing
og dokumentavgift, honorar til takstmenn og advokat jf. avhendingsloven $ 4-14. Kravet er
begrenset oppad til kr. 144 905. Kravet er bestridt for så vidt gjelder erstatning for
takstmann Børulfsens rapport og for de av kravet som knytter seg til advokatkostnader. Det
er ellers erkjent at det foreligger erstatningsansvar eter avhendingslovens $ 7-1 Retten
fastsetter kravet skjønnsmessig til kroner 125 000.
Tahiri har etter dette fått fullt medhold og har krav pãäfadekket sine saksomkostninger
tråd med hovedregelen i tvisteloven $ 20-2 første ledd.
-17 -
i
13-154201rV l-sAFO
Prosessfullmektigene har utvekslet omkostningsoppgaver Begge prosessfullmektiger har
hatt innvendinger mot den andres oppgave. Advokat Nærø har hatt innvendinger mot
selger og forsikringsselskapets kostnader til sakkyndige. Advokatfullmektig Schie fremmet
den27. mars innsigelser mot advokat Nærøs salærkrav. Advokat Nærø har i prosesskrift av
24. mars hevdet at innsigelsen mot hans salær er for sent fremsatt, da dette ikke ble tatt opp
ved avslutningen av rettsmøtet den 14. mars da omkostningsoppgaven først ble fremlagt.
Advokat Nærøs omkostninger ved tingretten beløp seg til kr. 181 125 inkl. mva. Da er
honorar til sakkyndige mv holdt utenfor.
Tidsforbruket er relativt likt for de to prosessfullmektigene og retten kan ikke se at advokat
Nærøs timepris ligger over hva man nå med rimelighet kan forvente i denne typen saker.
Retten finner ikke grunn til å sette ned advokat Nærøs salær. I tillegg til salær skal
rettsgebyr for to dagers hovedforhandling i tingretten erstattes med kroner 6 880,-.
Omkostninger knyttet til takstmann Hole er også erstatningsberettiget. Disse kostnadene
beløper deg til kr 18.750 inkl. mva.
Det samlede omkostningsbeløp blir da kroner 206 755,-.
Dommen er ikke avsagt innen lovens frist. Grunnen er stor arbeidsbyrde og reisefravær i
forbindelse med etterutdanning.
18-
13-154201-tVl-sAFO
Domsslutning:
t. Avtale om kjøp av boligeiendommen gnr 133 bnr 40, Hystadveien 411, i
Sandefiord kommune mellom Shemsije og Bafti Tahiri og Bjørn Olav Nordtømme
heves.
2.
Bjørn Olav NordtØmme og AmTrust Intemational Underwriters Ltd dømmes in
solidum til innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse å betale til Shemsije og Bafti
Tahiri 4 450 000 - firemillionerfirehunderogfemtitusen - korner med tillegg av
lovens forsinkelsesrente fra 3. mail 2013 tilbetaling skjer. På utbetalingstidspunktet
gjøres fradragfor bonytte og leieinntekter med 138 000 - etthunderogtrettiåttetusen
-
kroner.
J.
a
Bjøm Olav NordtØmme og AmTrust International Underwriters Ltd dømmes in
solidum til innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse å betale erstatning til
Shemsije og Bafti Tahiri med 125 000 - etthunderogtjuefemtusen - kroner
4.
Shemsije og Bafti Tahiri plikter mot betaling i henhold
og 3 å utstede heftelsesfritt skjøte på eiendommen.
5.
BjørnOlav Nordtømme og AmTrust Intemational Underwriters Ltd dømmes in
solidum til innen 2 -to- uker fra dommens forþnnelse å erstatte Shemsije og Bafti
Tahiri saksomkostninger for tingrett med206 755 tohundero gsekstusensyvhundero gfemtifem - kroner.
til domsslutningens punkt
2
Rettledning om ankeadgangen i sivile saker vedlegges.
-19-
13-154201TV|-SAFO
Rettledning om ankeadgangen i sivile saker
Reglene i tvisteloven kapitler 29 og 30 om anke til lagmannsretten og Høyesterett regulerer
den adgangen partene har til à 1ã avg¡ørelser overprøvd av høyerc domstol. Tvisteloven har
noe ulike regler for anke over dommer, anke over kjennelser og anke over beslutninger.
Ankefristen er én måned fra den dagen avgjørelsen ble forkynt eller meddelt, hvis ikke noe
annet er uttrykkelig bestemt av retten. Ankefristen avbrytes av rettsferien. Rettsferie er
følgende: Rettsferiene varer fra og med siste lørdagfør palmesøndag til og med annen
påskedag, fra og med L juli til og med 15, august og fra og med 24. desember til og med
3. januar, jf domstolloven $ 140.
Den som anker må betale behandlingsgebyr. Den domstolen som har avsagt avgiørelsen kan
gi nærmere opplysning om størrelsen på gebyret og hvordan det skal betales.
Anke til lagmannsretten over dom i tingretten
Lagmannsretten er ankeinstans for tingrettens avgjørelser. En dom fra tingretten kan ankes på
grunn av feil i bedømmelsen av faktiske forhold, rettsanvendelsen, eller den saksbehandlingen
som ligger til grunn for avgjørelsen,
Tvisteloven oppstiller visse begrensninger i ankeadgangen. Anke over dom i sak om
formuesverdi tas ikke under behandling uten samtykke fra lagmannsretten hvis verdien av
ankegjenstanden er under 125 000 kroner. Ved vurderingen av om samtykke skal gis skal det
blant annet tas hensyn til sakens karakter, partenes behov for overprøving, og om det synes å
være svakheter ved den avgjørelsen som er anket eller ved behandlingen av saken.
I tillegg kan anke - uavhengig av verdien av ankegjenstanden - nektes fremmet når
lagmannsretten finner det klart at anken ikke vil føre fram. Slik nekting kan begrenses til
enkelte krav eller enkelte ankegrunner.
Anke framsettes ved skriftlig ankeerklæring til den tingretten som har avsagt avgiørelsen.
Selvprosederende parter kan inngi anke muntlig ved personlig oppmøte i tingretten. Retten
kan tillate at også prosessfullmektiger som ikke er advokater inngir muntlig anke.
I ankeerklæringen skal det særlig påpekes hva som bestrides i den avgjørelsen som ankes, og
hva som i tilfelle er ny faktisk eller rettslig begrunnelse eller nye bevis.
Ankeerklæringen skal angi:
- ankedomstolen
- navn og adresse päparter, stedfortredere og prosessfullmektiger
- hvilken avgjørelse som ankes
- om anken gjelder hele avgjørelsen eller bare deler av den
- det krav ankesaken gjelder, og en påstand som angir det resultatet den ankende parten
krever
- de feilene som gjøres gieldende ved den avgjørelsen som ankes
- den faktiske og rettslige begrunnelse for at det foreligger feil
- de bevisene som vil bliført
- grunnlaget for at retten kan behandle anken dersom det har vært tvil om det
- den ankende parts syn på den videre behandlingen av anken
Anke over dom avgjøres normalt ved dom etter muntlig forhandling i lagmannsretten.
Ankebehandlingen skal konsentreres om de delene av tingrettens avgjørelse som er omtvistet
og tvilsomme når saken står for lagmannsretten.
Som hovedregel kan en kjennelse ankes på grunn av feil i bevisbedømmelsen,
rettsanvendelsen eller saksbehandlingen. Men dersom kjennelsen gjelder en
saksbehandlingsavgjørelse som etter loven skal treffes etter et skjønn over hensiktsmessig og
forsvarlig behandling,kan avg¡ørelsen for den skjønnsmessige aweiningen bare angripes på
det grunnlaget at avgjørelsen er uforsvarlig eller klart urimelig.
En beslutningkanbare ankes på det grunnlaget at retten har bygd på en uriktig generell
lovforståelse av hvilke avgjørelser retten kan treffe etter den anvendte bestemmelsen, eller på
at avg¡ørelsen er åpenbart uforsvarlig eller urimelig.
Kravene
til innholdet i ankeerklæringen
er som hovedregel som for anke over dommer.
Etter at tingretten har avgjort saken ved dom, kan tingrettens avgjørelser over
saksbehandlingen ikke ankes særskilt. I et slikt tilfelle kan dommen isteden ankes på grunnlag
av feil i saksbehandlingen.
Anke over kjennelser og beslutninger settes fram for den tingretten som har avsagt
avgjørelsen. Anke over kjennelser og beslutninger avgjøres normalt ved kjennelse etter ren
skriftlig behandling i lagmannsretten.
Anke til Hø:¿esterett
Høyesterett er ankeinstans for lagmannsrettens avgj ørelser.
Anke til Høyesterett over dommer krever alltid samtykke fra Høyesteretts ankeutvalg. Slikt
samtykke skal bare gis når anken gjelder spørsmål som har betydning utenfor den
foreliggende saken, eller det av andre grunner er særlig viktig å få saken behandlet av
Høyesterett. - Anke over dommer avgjøres normalt etter muntlig forhandling.
Høyesteretts ankeutvalg kan nekte ä ta til behandling anker over kjennelser og beslutninger
dersom de ikke reiser spørsmål av betydning utenfor den foreliggende saken, og heller ikke
andre hensyn taler for at anken bør prøves, eller den i det vesentlige reiser omfattende
bevisspørsmåI.
Når en anke over kjennelser og beslutninger i tingretten er avgjort ved kjennelse i
lagmannsretten, kan avg¡ørelsen som hovedregel ikke ankes videre til Høyesterett.
Anke over lagmannsrettens kjennelse og beslutninger
behandling i Høyesteretts ankeutvalg.
avgSøres
normalt etter skriftlig