Utskrift fra Lovdata - 02.01.2014 12:05 Borgarting lagmannsrett - LB-2012-73859 Instans Dato Publisert Stikkord Sammendrag Saksgang Parter Forfatter Borgarting lagmannsrett - Dom 2013-12-03 LB-2012-73859 Eiendoms- og bruksrett. Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova). Kort tid etter overtakelse oppdaget kjøper av leilighet mengder av brune pelsbiller. Lagmannsretten la til grunn at selger hadde kjent til at det var larver i leiligheten, og at dette utløste opplysningsplikten etter avhendingslova § 3-7. Som følge av usikkerhet knytte til hvorvidt problemt lot seg løse, ble prisavslag utmålt forholdsmessig etter avhendingslova § 4-12 første ledd. Oslo tingrett TOSLO-2011-136968 - Borgarting lagmannsrett LB-2012-73859 (12-073859ASDBORG/02). Protector Forsikring ASA (advokat Sindre Stave), Anne Gro Johansen (advokat Sindre Stave) mot Ann-Iren Finstad (advokat Geir Arne Nærø). Lagmann Cecilie Østensen Berglund, lagdommer Bjørn E. Engstrøm, ekstraordinær lagdommer Peter Christian Meyer. Saken gjelder krav om prisavslag etter kjøp av leilighet. I juni 2010 solgte Anne Gro Johansen sin leilighet i Sandakerveien 67C til Ann-Iren Finstad for 1 360 000 kroner. Andel fellesgjeld utgjorde 245 982 kroner. Av prospektet som ble benyttet ved salget fremgår det at leiligheten var en «lys og pen 1-roms leilighet med flott alkoveløsning og balkong». Leiligheten lå i en bygård som ble oppført i 1939. Forut for salget hadde Johansen tegnet eierskifteforsikring hos Protector Forsikring ASA. I den anledning fylte hun ut et egenerklæringsskjema som lå ved prospektet. Av denne fremgikk det at Johansen hadde kjøpt leiligheten i 1999 og bodd der frem til 2004. Fra 2004 og frem til april 2010 var leiligheten utleid til Rune Kristiansen, bror til en venninne av Johansen. Ett av spørsmålene i egenerklæringsskjemaet lød som følger: «Kjenner du til om det er/har vært sopp, råteskader eller skadedyr i boligen, f eks rotter, mus, maur og liknende?» Spørsmålet ble besvart med nei. Skjemaet er undertegnet av Johansen og datert 18. mai 2010. Finstad overtok leiligheten 26. juli 2010. I forbindelse med innflyttingen fikk hun bistand av sine foreldre. Noen dager etter overtakelsen reiste Finstad på ferie, og hennes foreldre fortsatte da med enkelte gjøremål i leiligheten. Den 2. august 2013 oppdaget hennes mor larver i sovealkoven. Det var ukjent for Finstad og hennes foreldre hva dette kunne være, og hennes mor leverte derfor en prøve til Folkehelseinstituttet. I svarbrev til prøvene skrev Nasjonalt folkehelseinstitutt, Divisjon for smittevern, Avd. for skadedyrkontroll, 9. august 2010 følgende: Side 1 Utskrift fra Lovdata - 02.01.2014 12:05 Prøven inneholdt: Rapport dato: 02.08.2010 Norsk navn: Latinsk navn: Stadium: [...] Pelsbille, brun Attagenus smirnovi Zhantiev Larve [...] Kommentar: De innsendte larvene var brun pelsbille. Finstad tok umiddelbart kontakt med Johansen på telefon og fortalte om dette. Johansen kom da på at hennes mann i forbindelse med rydding av leiligheten, hadde oppdaget en del larver på siden av madrassen som lå i sovealkoven. Dette hadde han nevnt for henne da han kom hjem samme kveld etter ryddingen. Madrassen skulle uansett kastes, og han hadde derfor gjort det. Det ble deretter utvekslet e-post mellom Johansen og Finstad om funnet i leiligheten og enkelte andre forhold som er uten betydning for denne tvisten. I e-post 6. september 2010 skrev Finstad til Johansen: I reklamasjonsskjemaet må eg beskrive omfanget av kor mange dyr eg har funne. Kan du sei noko om kor mange de fann og kor de fann dei? Johansen besvarte e-posten påfølgende dag: Ellers sjekket jeg det med dyrene og de var på siden av madrassen som ble fjernet fra sengen i april. Det ble jo aldri telt hvor mange det var på madrassen, men ca 100 stk kanskje - vanskelig å si. Håper virkelig du slipper å bli plaget med disse dyrene - da det er veldig ubehagelig! Finstad reklamerte skriftlig overfor Protector 15. september 2010. Oslo skadedyrkontroll AS var på befaring i leiligheten 14. september 2010. I brev datert 7. oktober 2010 til Finstad skriver firmaet at de på befaring fant «store mengder av pelsbiller i leiligheten». I tiden november 2010 til mai 2011 var seks ulike sakkyndige på befaring i leiligheten. I tiden etter ble det innledet forhandlinger mellom Finstad og Protector om en minnelig løsning i saken, både i form av en økonomisk kompensasjon og i form av videresalg. Partene kom imidlertid ikke til enighet, og 18. august 2011 tok Finstad ut stevning mot Johansen og Protector med krav om prisavslag og erstatning. Oslo tingrett avsa 14. mars 2012 dom med slik domsslutning: 1. Protector Forsikring ASA og Anne Gro Johansen dømmes, én for begge og begge for én, til å betale Ann-Iren Finstad 350 000 - trehundreogfemtitusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom, med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra forfall til betaling skjer. 2. I saksomkostninger for tingretten betaler Protector Forsikring ASA og Anne Gro Johansen, én for begge og begge for én, 147 505 - etthundreogførtisyvtusenfemhundreogfem kroner til Ann-Iren Finstad innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom. For nærmere detaljer vedrørende saksforholdet vises til tingrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor. Protector Forsikring ASA og Anne Gro Johansen har anket dommen til Borgarting lagmannsrett. Ankeforhandling ble holdt 14. og 15. november 2013 i Borgarting lagmannsretts hus. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. Under partsforklaringen til Finstad ble det fremvist levende biller, døde biller og larver på glass som hun opplyste at var samlet de siste dagene før ankeforhandling. Det ble avhørt ti vitner. Retten avsa under ankeforhandlingen kjennelse om at bevistilbud i form av befaring ikke var egnet til å styrke avgjørelsesgrunnlaget nevneverdig, jf. tvisteloven § 21-7 tredje ledd bokstav b. Om bevisføringen for øvrig vises til rettsboken. Side 2 Utskrift fra Lovdata - 02.01.2014 12:05 De ankende parter, Protector Forsikring ASA og Anne Gro Johansen, har i hovedtrekk anført: Tingrettens dom er uriktig, og det ankes over bevisbedømmelsen og lovanvendelsen. Lagmannsretten må innledningsvis ta stilling til om funn av brune pelsdyrbiller i en leilighet er å anse som en mangel, jf. avhendingslova § 3-1. Slike biller er svært vanlig i Oslo og omegn, og de finner nå også andre steder i landet. I de fleste tilfeller lar de seg fjerne ved grundig rengjøring. Dersom funn av biller skulle være en mangel, må det være ut fra det omfanget. Ved denne vurderingen må man også se hen til omfanget av biller i dag. Her har man kun Finstads forklaring å bygge på. Det bemerkes at selv om det er mest sannsynlig at billene var til stede ved overtakelse, er det ingen opplysninger om hvor de kommer fra. Slike larver som Johansens ektemann oppdaget under rydding av leiligheten, ble ikke funnet under den etterfølgende oppussingen av leiligheten. Heller ikke leieboeren gjennom seks år hadde på noe tidspunkt sett larver eller biller. Johansen hadde derfor ikke kunnskap om at det var larver eller biller i leiligheten, og således ingen grunn til å opplyse om funn av larver ved det etterfølgende salget. Det kan heller ikke legges til grunn at Johansen «måtte kjenne til dette», jf. avhendingslova § 3-7. Dette alternativet krever kvalifisert sannsynlighetsovervekt, og det ligger i dette et strengt beviskrav. Kunnskap om larver er videre noe annet enn kunnskap om biller. Under enhver omstendighet var ikke Johansen klar over at det var tale om brune pelsbiller, og Finstad kunne derfor ikke forvente å få slik informasjon. Det foreligger derfor ikke manglende opplysninger om eiendommen etter avhendingslova § 3-7. Dersom retten finner at det etter avhendingslova § 3-7 skulle vært gitt opplysninger om funn av larver, gjøres det gjeldende at de manglende opplysningene ikke har innvirket på kjøpet. Det foreligger heller ikke en mangel etter avhendingslova § 3-9. Eiendommen er solgt «som den er». En utbedring av mangelen vil koste om lag 50 000 kroner, noe som kun utgjør 3,3 % av kjøpesummen. I tillegg må det tas hensyn til at utbedringen vil medføre en viss standardheving. Videre er i følge Finstad problemet mindre i dag. Dersom lagmannsretten er av den oppfatning at avhendingslova § 3-7 eller § 3-9 kommer til anvendelse, gjøres det gjeldende at krav om prisavslag er gått tapt idet Protector ikke er gitt anledning til å rette, jf. avhendingslova § 4-10. I anken ble det fremsatt krav om å få rette, men dette ble avvist av Finstad. Selv om begjæringen om retting ble satt frem sent, kunne ikke Finstad avslå denne. Det anføres videre at det er Finstad som er ansvarlig for skadens utvikling etter at reklamasjonen ble inngitt. Dersom det er grunnlag for prisavslag, må dette settes lik utbedringskostnadene, jf. avhendingslova § 4-12 første ledd. Det er ikke godtgjort at beløpet skal settes høyere. De sakkyndige er svært uenige om kostnader til utbedring. De ankende parter er av den oppfatning at et beløp på 50 000 kroner er tilstrekkelig, jf. forklaringene fra blant annet det sakkyndig vitnet Nese og takstmann Fevang. Det er ikke godtgjort noe verditap på leiligheten som følge av mangelen. Det er lagt slik påstand: 1. Protector Forsikring ASA og Anne Gro Johansen frifinnes. 2. Ann-Iren Finstad dømmes til å betale alle sakens omkostninger for begge instanser. Ankemotparten, Ann-Iren Finstad, har i hovedtrekk anført: Tingrettens avgjørelse er korrekt, og anken kan derfor forkastes. Side 3 Utskrift fra Lovdata - 02.01.2014 12:05 Det foreligger en mangel ved leiligheten, både i henhold til avhendingslova § 3-1, § 3-7 og § 39. Anførselen om at det også foreligger en mangel etter avhendingslova § 3-8 opprettholdes ikke. Ved overtakelse av leiligheten var det et større antall biller og larver i leiligheten. Dette er fortsatt tilfelle, jf. Finstads partsforklaring, tross omfattende rengjøring gjennom tre år og tetting av alle sprekker langs gulv og vegger. Dette ble bekreftet under hennes partsforklaring hvor hun viste frem levende biller, døde biller og larver på glass som var samlet de siste dagene før ankeforhandling. Det fremgår av parts- og vitneforklaringer, samt skriftlig dokumentasjon i saken, at Johansen visste at det var funnet larver i leiligheten. Dette var opplysninger Finstad hadde grunn til å regne med å få. Dersom hun hadde fått disse opplysningene ville hun tatt forbehold i sitt bud om utrydding av disse, alternativt ville hun ikke kjøpt leiligheten. Det anføres ikke at Johansen skulle undersøkt nærmere hva slags larver det faktisk var tale om. Det er kostnadskrevende å bli kvitt dyrene, og ingen av de sakkyndige har kunnet garantere at problemet blir helt borte. De sakkyndige er i hovedsak enige om utbedringsmåte, med unntak for bruk av insektdrepende middel. De sakkyndige er svært uenige om kostnadene ved utbedring. Det anføres at taksten fra takstmann Hoel må legges til grunn. Han har anslått utbedringskostnadene til 160 000 kroner og verdireduksjonen på leiligheten til 490 000 kroner. Det er ikke grunnlag for å redusere prisavslaget idet utbedringen ikke vil innebære noen standardheving. Prisavslaget må hensyn ta både utbedringskostnader og verdireduksjon på leiligheten, jf. avhendingslova § 4-12. Prinsipalt anføres det at det må gjøres et forholdsmessig prisavslag etter bestemmelses første ledd. Subsidiært anføres det at prisavslaget må settes lik utbedringskostnadene, med et visst påslag som følge at utbedringen ikke blir fullverdig. Det anføres at tingretten har lagt et korrekt prisavslag til grunn. Kravet om prisavslag er i behold. Protectors begjæring om retting ble først fremsatt i anken, nærmere to år etter at Finstad overtok leiligheten. Det forslag som ble fremsatt var relativt vagt. Det anføres at adgangen til å tilby retting er gått tapt ved passivitet, jf. avhendingslova § 4-10 tredje ledd. Det er lagt ned slik påstand: 1. Anken forkastes. 2. Protector Forsikring ASA og Anne Gro Johansen dømmes in solidum til å betale alle AnnIren Finstad sine saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av renter. Lagmannsretten ser slik på saken: Etter avhendingslova § 3-1 har en eiendom en mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning eller annet som følger av avtalen. Ved vurderingen av om det foreligger en mangel, må det ses hen til forholdene ved overtakelse av eiendommen, jf. avhendingslova § 2-4 om risikoens overgang. Det er på det rene at det vil være en mangel dersom denne først viser seg noe senere såfremt den faktisk forelå da risikoen gikk over på kjøper. Lagmannsretten finner det klart at det ved overtakelse av leiligheten var brune pelsbiller i leilighetens sovealkove. Det vises til analysen fra Folkehelseinstituttet datert 9. august 2010 og rapport fra Oslo skadedyrkontroll av 7. oktober 2010. Hensett til det omfang som forelå, store mengder av dyr og ikke enkeltdyr eksempelvis i vinduspost, er det etter lagmannsrettens syn åpenbart at de ankende parter ikke kan høres med at det tale om et svært vanlig forhold i leiligheter i Oslo-området. Basert på den beskrivelse som var gitt av leiligheten i salgsmateriellet, er lagmannsretten av den oppfatning at leiligheten ikke er i samsvar med avtalen, jf. avhendingslova § 3-1. Lagmannsretten finner imidlertid ikke grunn til å gå nærmere inn på dette, i det retten finner det mer nærliggende å avgjøre saken ut fra bestemmelsen i Side 4 Utskrift fra Lovdata - 02.01.2014 12:05 avhendingslova § 3-7, jf. Trygve Bergsåker, «Kjøp av fast eiendom», side 171 om adgangen til dette. Den aktuelle eiendommen er solgt «som han er», jf. avhendingslova § 3-9. Av bestemmelsen fremgår det at eiendommen likevel har en mangel dersom dette følger av avhendingslova § 3-7 om manglende opplysninger ved eiendommen, av § 3-8 om uriktige opplysninger ved eiendommen eller der eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med, jf. avhendingslova § 3-9 annet ledd. Det er avhendingslova § 3-7 og § 3-9 annet ledd som er aktuelle i denne saken. Etter avhendingslova § 3-7 har eiendommen en mangel ... dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut frå at det har virka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt. Etter lagmannsrettens syn kan det ikke legges til grunn at Johansen var kjent med at det var brune pelsbiller i leiligheten. Ved rydding av leiligheten i april 2010 fant imidlertid Johansens ektefelle, Bård Brækken, et større antall larver på siden av en madrass i sovealkoven. I e-post fra Johansen til Finstad kort tid etter at Finstad hadde oppdaget dyr i leiligheten, er det opplyst at det i april ble funnet ca 100 dyr. I sin partsforklaring for lagmannsretten anslo Brækken at det var tale om et felt på ca 80-120 cm2 med larver. Brækken nevnte funnet for Johansen da han kom hjem samme kveld, men omfanget av dette skal ikke ha blitt nærmere diskutert mellom partene. I forbindelse med forestående salg av leiligheten, fylte Johansen i mai 2010 ut et egenerklæringsskjema. På spørsmålet om hun kjente til om «det er/har vært sopp, råteskader eller skadedyr i boligen, f eks rotter, mus, maur og liknende?» er det svart benektende. Både Johansen og Brækken, samt flere vitner, har forklart at det under oppussing av leiligheten forut for salget, ikke ble observert larver der. Ettersom madrassen hvor det ble funnet larver var kastet, skal de ikke ha tenkt noe mer over dette. Johansen hadde ikke bodd i leiligheten siden 2004, og hennes leieboer gjennom seks år, Rune Kristiansen, hadde ikke gitt opplysninger om slike funn. Under vitneforklaringen for retten opplyste Kristiansen at han aldri hadde sett larver eller biller der. Det fremstår som noe underlig at ikke Kristiansen har observert larver, og at det ikke ble oppdaget larver i leiligheten under oppussingen, tatt i betraktning det betydelige antall larver og biller som ble påvist relativt kort tid etter overtakelsen. Lagmannsretten finner imidlertid ikke holdepunkter for at Johansen bevisst har forsøkt å lure Finstad, men legger til grunn at hun ved utfyllingen av skjemaet ikke reflekterte over at hennes ektefelle noen uker tidligere hadde funnet larver på madrassen i sovealkoven. Ut fra bevisførselen for lagmannsretten, er det imidlertid klart at Johansen på salgstidspunktet kjente til funn av larver i leiligheten kort tid før salget. Selv om hun ikke var klar over hva slags larver dette var, eller hadde nærmere kunnskap om omfang eller hvor disse kom fra, er det etter rettens syn tale om informasjon som åpenbart skulle vært gitt til kjøper i forbindelse med salget, og opplysningene skulle ha fremkommet av egenerklæringsskjemaet. Det bemerkes i denne sammenheng at Johansen umiddelbart etter å ha fått opplysninger om Finstads funn av biller, selv knyttet dette til ektemannens funn av larver. Lagmannsretten finner på denne bakgrunn at Finstad ikke har fått opplysninger om eiendommen som Johansen kjente til. Retten er videre av den oppfatning at det er tale om opplysninger som Finstad hadde grunn til å regne med å få. Opplysninger om funn av larver på en madrass i sovealkoven er klart av betydning for en kjøper av en leilighet. Side 5 Utskrift fra Lovdata - 02.01.2014 12:05 Etter lagmannsrettens syn må det videre legges til grunn at «ein kan gå ut frå at det har virka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.» Lagmannsretten er således ikke enig med de ankende parter som har anført at en kjøper ville ha konkludert med at problemet var løst når madrassen var kastet. Som anført av Finstad er det mest sannsynlig at en kjøper som fikk disse opplysningene, ville hensyntatt det i sitt bud eller tatt et forbehold knyttet til utbedring, alternativt avstått fra kjøpet slik Finstad har forklart at hun ville gjort. Etter en samlet vurdering er lagmannsretten ikke i tvil om at vilkårene i avhendingslova § 3-7 er oppfylt. Det er etter dette ikke nødvendig for lagmannsretten å gå nærmere inn på hvorvidt også vilkårene i avhendingslova § 3-9 annet ledd er oppfylt. De ankende parter har anført at Finstad har tapt sitt krav ved ikke å akseptere et tilbud om retting fra Protector, jf. avhendingslova § 4-10. Etter lagmannsrettens syn er det klart at denne anførselen ikke kan føre frem. Tilbudet om retting ble først fremsatt i anken. Det fremsatte tilbudet er videre relativt vagt og uspesifisert. Det fremgår av avhendingslova § 4-10 tredje ledd at et tilbud om retting må fremsettes innen rimelig tid etter at kjøperne har gjort mangelen gjeldende og gjort det mulig for selger å rette. Når tilbudet først fremsettes nærmere to år etter at overtakelsen fant sted, og etter at Protector hadde tapt saken fullstendig i tingretten, er tilbudet om retting for sent fremsatt. Finstad har etter dette krav på et prisavslag etter avhendingslova § 4-12. For lagmannsretten har det vært ført en rekke sakkyndige vitner, både takstmenn og fagfolk innen skadedyrbekjempelse. De aller fleste av disse var enige om at det ikke kunne gis noen garanti for at brune pelsbiller ikke kommer tilbake selv etter omfattende arbeid med å utrydde disse. Det ble i denne sammenheng pekt på de store mengdene av brune pelsbiller som finnes i leiligheten. Ved et eventuelt salg av leiligheten vil Finstad måtte opplyse om dette. Lagmannsretten finner på denne bakgrunn at prisavslaget skal utmåles etter reglene i avhendingslova § 4-12 første ledd om et forholdsmessig prisavslag. Retten finner det godtgjort at kostnadene til utbedring ikke i tilstrekkelig grad gir kjøper det prisavslag hun har krav på. Etter lagmannsrettens syn foreligger det klar sannsynlighetsovervekt for at usikkerheten knyttet til hvorvidt utbedringen fører til en varig løsning av problemet med brune pelsbiller, er av betydning for verdien på leiligheten. De sakkyndige vitnene har i rapporter og i forklaringer for retten uttalt seg om kostnadene til utbedring og eventuell verdireduksjon på leiligheten. Takstmann Tore Jan Fevang, som har vært engasjert av de ankende parter, har anslått utbedringskostnadene til i underkant av 50 000 kroner. Denne vurderingen sluttet representanten fra Rentokil Skadedyrkontroll som var engasjert av de ankende parter, Arne Nese, seg i utgangspunktet til. Takstmann Ove Heggem, som var engasjert av ankemotparten, møtte ikke i lagmannsretten, men det ble fremlagt en takst hvor samme beløp ble lagt til grunn. Takstmann Arne Martin Hoel, som også var engasjert av ankemotparten, har i retten anslått kostnadene til 160 000 kroner. Takstmann Hoel fastsatte verditapet som følge av usikkerhet rundt mulige fremtidige problemer med brune pelsbiller til 490 000 kroner, mens Heggem i sin takst har anslått dette beløpet til 200 000 kroner. Takstmann Ervik, som var engasjert av Finstad, anslo verdireduksjonen til mellom 25 og 50%. Takstmann Fevang anslo verditapet til kroner 0. Basert på de muntlige forklaringer som ble gitt for lagmannsretten, legger lagmannsretten til grunn at det for å få fjernet billene er nødvendig å ta opp og legge nytt gulv i stuen og i sovealkoven, rive og sette opp ny lettvegg mellom stue og alkove, samt rive sengen og underliggende skap. Videre må det foreta mindre undersøkelser på kjøkkenet for å avdekke hvorvidt det også her finnes biller. En slik omfattende rehabilitering er nødvendig, selv om problemet med biller - som følge av hyppig rengjøring og tetting av sprekker i alkoven - er noe mindre i dag enn ved overtakelsen. Det forhold at det fortsatt finnes biller i leiligheten, noe som Side 6 Utskrift fra Lovdata - 02.01.2014 12:05 ble bekreftet gjennom fremvisning av larver og biller på glass for lagmannsretten, viser at tiltak i form av rengjøring mv. ikke er tilstrekkelig i denne saken. Hvorvidt det vil være behov for å benytte insektsmidler er det ikke nødvendig for lagmannsretten å gå inn på. I lys av tingrettens merknader om dette vises det til at reglene for bruk av slike midler reguleres av forskrift om skadedyrbekjempelse § 3-2. Lagmannsretten bemerker at det arbeid som må gjøres, ikke kan ses å innebære noen standardheving som det ved utmålingen av et prisavslag skal gjøres fradrag for. Kjøper har videre opptrådt lojalt overfor selger gjennom løpende informasjon og forhandlinger. Hun har gjort de nødvendige tiltak i form av rengjøring og tetting av sprekker, og derved søkt å begrense et eventuelt tap, jf. Rt-2010-1395 avsnitt 50. Fastsettelsen av prisavslaget må bli skjønnsmessig, både for så vidt gjelder utbedringskostnader og verdireduksjon på leiligheten. Ved vurderingen finner lagmannsretten å måtte se bort fra takstmann Fevangs anslag. Hans forklaring for retten bar preg av lite forberedelse, samtidig som han erkjente at en rekke opplysninger om betydningen av et slikt billeproblem ikke var omtalt i taksten, men kun nedfelt i hans egne notater. Vitnene Stensli og Nese har i sine rapporter lagt til grunn en mindre omfattende utbedring enn hva retten har kommet til at må utføres, men åpnet i sine vitneforklaringer for at et større arbeid kunne vise seg nødvendig. Etter en samlet vurdering, hvor det er lagt stor vekt på de opplysninger som fremkom under forklaringene til de sakkyndige vitnene, finner lagmannsretten at kostnadene til utbedring vil bli i størrelsesorden 150 000 kroner. Videre skal Finstad kompenseres for verdireduksjonen på leiligheten. Ved verdireduksjonen er det sett hen til at problemet i leiligheten, tross omfattende innsats for å bli kvitt dette, har vedvart i nærmere tre og et halvt år. Omfanget av biller og larver er fortsatt stort, og det ikke kan gis noen garanti for at problemet blir borte selv med de større tiltak som utbedringskostnadene er ment å dekke. Det bemerkes at vitneforklaringene i denne saken, i større utstrekning enn hva som er vanlig, ga et annet bilde av saken enn de skriftlige rapportene kunne tyde på. Retten har av den grunn ikke funnet grunn til å gå nærmere inn på rapportene enn hva som er gjort ovenfor. Etter en helhetsvurdering finner lagmannsretten at samlet forholdsmessig prisavslag skjønnsmessig kan settes til 350 000 kroner. Lagmannsretten er etter dette kommet til samme resultat som tingretten, og anken blir derfor å forkaste. En part som har vunnet saken fullt ut eller i det vesentlige, har krav på full erstatning for sine sakskostnader fra motparten, jf. tvisteloven § 20-2 første og annet ledd. Ann-Iren Finstad har etter dette krav på full dekning av sine sakskostnader for lagmannsretten. Unntaksbestemmelsene i tvisteloven § 20-2 tredje ledd er vurdert, men kan ikke ses å komme til anvendelse. For lagmannsretten har advokat Halvorsen på vegne av Finstad fremmet krav om dekning av sakskostnader på til sammen 195 625 kroner. Det fremgår av innlevert salæroppgave at utgiftene til salær utgjør 132 300 kroner, som med tillegg av merverdiavgift utgjør 165 375 kroner. Den øvrige del av sakskostnadsoppgaven gjelder utgifter til to sakkyndige vitner på til sammen 25 000 kroner. I tillegg kommer etterarbeid beregnet til 5 250 kroner. Advokat Stave har på vegne av Johansen og Protector protestert mot sakskostnadskravet. Det er vist til at både timeantall og det samlede salær er svært høyt. Etter lagmannsrettens syn overstiger salærkravet hva som er nødvendig og rimelige kostnader i saken. Det er tale om en oversiktlig sak knyttet til avhendingslovas sentrale bestemmelser, som må anses vel kjent. Saken sto for lagmannsretten i samme stilling som for tingretten, og den ble avviklet på to dager. Det er inngitt relativt få prosesskriv i saken, og disse er ikke særlig omfattende. Side 7 Utskrift fra Lovdata - 02.01.2014 12:05 Det fremgår av salæroppgaven at det er benyttet 12 timer til anketilsvaret, deretter 36 timer frem til ankeforhandling, samt 15 timer frem til sakens avslutning. Etter lagmannsrettens syn er både timer medgått til anketilsvar, samt arbeid frem til ankeforhandling for høyt. Etter en samlet vurdering er lagmannsretten av den oppfatning at salærkravet bør reduseres noe slik at salæret settes til 100 000 kroner, som med tillegg av merverdiavgift utgjør 125 000 kroner. I tillegg kommer utgifter til sakkyndige med 25 000 kroner. Etterarbeid må anses å inngå i det beløp som er krevet under posten arbeid frem til sakens avslutning. Etter dette tilkjennes Finstad sakskostnader med 150 000 kroner inklusiv merverdiavgift. Når det gjelder renter av omkostningskravet vises til tvangsfullbyrdelsesloven § 4-1 tredje og fjerde ledd, jf. Schei m.fl.: Tvisteloven, kommentarutgave, s. 800. Dommen er enstemmig. Domsslutning: 1. Anken forkastes. 2. I sakskostnader for lagmannsretten betaler Protector Forsikring ASA og Anne Gro Johansen én for begge og begge for én - 150.000 -etthundreogfemtitusen- kroner til Ann-Iren Finstad innen to uker fra dommens forkynnelse. Side 8