1. No category

E
ID
SIVATING LAGMAI\NSRE TT
Avsagt:
13J2.2013 i Eidsivating lagmannsrett,
Saksnr.:
13-040043A5D-ELAG/
Dommere:
Lagdommer
Lagdommer
Ekstraordinær
lagdommer
Ankende part
Fritz Borgenholt
ReidarVigen
Inger Marie Dons Jensen
Ankende part
Torgunn Valdis Sørensen
Voldnes
Aleksander Bozo Dvorani
Ankemotpart
Eirik Jarle Vågshaug
lngen begrensninger i adgangen til offentlig gjengivelse
Advokat Geir Ame
Nærø
saken gielder spørsmål om mislighold av kontrakt ved
kjøp av
alaj eselskap/næringseiendom.
I 2005 ble gnr' 7}bttt-
9 - Glommengata 65,67 og 69 i Kongsvinger
kommune taksert.
Det ble utarbeidet en verditakst av Akershus Taksering
ved takstmennene Lindstad og vie,
hvor takstens konklusjon var en markedsverdi pa n t.100.000.
Forretningseiendommen
blir heretter omtalt som Glomm engata 69 -
Eirik vågshaug og Nergiivane Peci kjøpte i mai 2005 Glommeng
ata 6g for kr 6.600.000.
Eiendommen er senere overført til ØweRomerike Eiendomsutvikling
AS. Eirik Jarle
Vågshaug eide det alt vesentli ge av aksjene i selskapet.
Etter kjøpet innredet vågshaug/Øvre Romerike Eiendomsutvikling
AS en utleieleilighet på
loftet i fierde etasje.
Eiendommen ble taksert på nytt 3. februar 2007 avtat<stingeni
ør JørnBrath. I verdi- og
lånetaksten ble markedsverdien satt til kr 7.750.000.
I taksten er det krysset av for ja på
spørsmål om det kan ses sopp/råtedannelse, om det er
tegn til lekkasje/fuktskad.er, og også
på spørsmål om det anbefales ytterligere teknisk gjennoÃgang/tilstandsrapport.
Det
fremgår videre "Betydelige firktutslag i kjerler", og under ,,Generelle
komms6¿¡er,, at det
dreier seg om en "Eldre eiendom med løpende behov for
vedlikehold,, hvor ,,Deler er
oppgradert og modemisert den senere tid."
AleksandetBozo Dvorani og Torgunn Sørensen Voldnes
var interessert i å kjøpe
eiendommen, og eiter noe forutgående kontakt sendte
Vågshaug den 30. august 2009 en
e-post til Dvorani inneholdende en d.el etterspurte
opplysninger. Under o-r"rrk ift.o
"Gjenstående arbeider, reparasjoner som bør gjøres;
fremga, det bla ,,Vanninntrengning i
vegg 1. etasje, sarntkjeller."
januar 2010 ble det gjennomførtbranntilsyn.
I tilsynsrapport fra Glåmdal brann.¡eson av
28. januar 2010 ble to awikpåpekt.
I
Med bakgrunn i befaring den 13. januar 2010 utarbeidet
Bongard AS teknisk rapporr
vedrørende det elektriske anlegget. Rapporten påviste
en rekke feil og mangrer.
Dvorani og voldnes fikk innhentet uttalelse fra AS Kongsvinger
Rørleggerservice om
varTne- og røranlegget. uttalelse forelå 16. februar
2010 og viste et betydelig
utbedringsbehov.
I tillegg innhentet Dvorani og voldnes en takstrapport
fra tømmermester/takstmann Helge
Jensen' Taksten er avgitt 19. februar 2010 og inneholder
en vurdering av bygningsmessige
forhold og utbedringstiltak. I rapporten er det vist til at
elekhisk anlegg, ws og
-2-
13-040043ASD-ELAG/
brannsikkerhet er vurdert i egne rapporter, og derfor ikke kommentert i takstrapporten. Av
takstrapporten fremgår det bla om kjelleren; " Saltutslag av varierende omfang på
grunnmur. Fulfsøk med fuktindikator viste forhøyete fuktverdier i grunnmur og i
kjellergulv." Under overskriften; Tiltak, ûemgår bla "Fukt i kjeller-Taknedløp og
avledning av overflatevann må utbedres for å unngå skadelig fuktbelastning på grunnmur.
Ved eventuell endreVutvidet bruk av kjeller må det tas spesielt hensyn til fukt ved valg av
konstruksj oner og innredning. "
Det er ikke bestridt at Dvorarri/Voldnes kjente til taksten fra februar 2007, tilsynsrapporten
fra brannvesenet, rapporten om det elelfriske anlegget, WS-rapporten og rapporten
vedrørende bygningsmessige forhold. De siste er for øvrig også innhentet av dem. Det er
dels også vist til taksten og rapportene i den avtale som senere ble inngått.
Glommengata 69 var i sin helhet eid av Øwe Romerike Eiendomsutvikling AS og var
aksjeselskapets eneste aktivum av betydning.
Aleksander Bozo Dvorani og Torgunn Sørensen Voldnes ioogikk denl7. mars 2010 avtale
med Eirik Jarle Vågshaug om kjøp av 100 % av aksjene i Øwe Romerike
Eiendomsutvikling AS. På tidspunlfet for salget eide Eirik Jarle Vågshaug de fleste
aksjene i selskapet. Nergiivane Peci eide en liten aksjepost, men ble løst ut i forbindelse
med salget og er således ikke paft i saken, selv om navnet fremgar i aksjekjøpsavtalen.
Kjøpesummen for aksjene var rfølge aksjekjøpsavtalen
pkt2.I kr 3.520.000.
Oppgjøret skulle skje ved at selger skulle gi et lan - i avtalen betegnet selgerkreditt - til
kjøpeme personlig på kr 3.520.000. Ifølge kontrakten skulle lånet sikres med en
pantobligasjon med urådighetserklæring i fonetningseiendommen. I tillegg skulle det
sikres med pant pålydende l<r 1.000.000 i en leilighet som tilhørte Voldnes. Dette pantet
skulle kunne slettes så snart forretningseiendommen var tllført kr 1.000.000 i
vedlikeholdsarbeidKjøpeme betalte ca. kr 60.000 til utløsning av minoritetsaksjonær Nergiivane Peci, slik at
omsetningsgjeldsbrevet som ble utferdige! undertegnet 1 . mai 2}l0,lyder på kr 3 .459 .310 .
Lånet skulle nedbetales over 28 år med 8 års avdragsfrihet. Det skulle betales 6,750/o rcnte
med halvårlige forfall. Første rentetermin var til og med 31. desember 2010 med forfall 1.
januar 2011. Pantobligasjonen päkr 3.520.000 med urådigbetserklæringen ble tinglyst på
forretningseiendommen, men det ble ikke tinglyst pant i leilighetentil Voldnes. Det er ikke
betalt noen renteterminer.
Av avtalens pkt 2.5 fremgår at Vågshaug hadde en fordring på selskapet på tr 2.050.000,
og at selskapet fortsatt skulle være forpliktet til å innfri denne overfor Vågshaug.
Bakgrunnen for fordringen var at Vågshaug tidligere hadde gitt lan til selskapet tilsvarende
dette beløpet, og kravet fremgikk som kortsiktig gjeld i selskapets regnskaper og som
utestående fordring i Vågshaugs selvangivelse. Etter at Dvorani og Voldnes kjøpte aksjene,
-3-
13-040043ASD-ELAG/
er det ikke betalt noe på dette lånet. Som sikkerhet for kravet
ble det avtalt at det skulle
tinglyses en pantobligasjon i forretningseiendommen på kr 2.000.000.
slik sikkerhet ble
ikke stilt.
I tillegg skulle kjøperne overta selskapets lån i Nordea Bank pä cakr
1.400.000. Dette ble
gjennomført.
Av avtalens pkt2-7 fremgår at kjøpemes samlsdç forplilctelse
nevnte elementene ikke skulle overstige kr 7.000.000.
-
-
dvs srrnmen av de tre
Kjøpeme endret i august 2010 selskapets navn til TGF Eiendom
AS.
Etter å ha overtattbygningen, "strippet" kjøpenae den for alt innvendig.
Etter det opplyste
ble det fiemet for eksempel gulvbelegg, veggkledning og dels leffvegger,
slik at bygningen
fremsto som et "tomt skall".
Av verdi- og lånetakst av 6. november 2012
-innhentet av Vågshaug - avgiu av takstmann
Brath fremgår at "Eiendommen ertømtog strippet ned innvendig.
Denhar dels stått åpen
for vær og vind, og fremstar i svært darlig forfatning. Det er iu<e foretatt
noen form for
vedlikehold og verdisikring den senere tid." Videre fremgår at anslåu
ma¡kedsverdi ferdig
oppgradert ville være kr 9.000.000, markedsverdi på salgstidspunktet
var kr 7.500.000, og
markedsverdi på taksttidspunktet (november 2012) som råbygg,
og uryddet, var på kr
2.s00.000.
Ved Glåmdal tingretts $ennelse av 7, mu2}72bleTGF Eiendom
AS tatt under
behandling som konkursbo, og ved bobestyrers beslutning av 29.august
2013 b1e
Giommengaia 69 a'oandonert. Eiendommen ble besluttet tvangssolgt,
og i den forbindelse
ble det avholdt ny takst. Takst- og anleggsingeniør Anders Ljønerholth
avsa verditakst den
7. novemb er 2012 som konkluderte med en markedsverdi på
k 2.260.000 .
Dvorarri/Voldnes innhentet "Uttalelse vedr. Glomme ngarz 65,67
og 69,
Kongsvinger,,
fra ingeniør/taksmann Marius Oustad. Uttalelsen er datert 10. april
2013.Det gis der en
mer generell redegjørelse for takseringsprinsipper og
-metoder. Oustad uttaler dessuten at
"Det er åpenbart at eiendommen var sterl¡t overpriset da eiendommen ble
overdratt til TGF
Eiendom AS" uten at dette er nænnere konkretisert.
/2Il
Glommengate 69 ble i septemb er 2013 solgt ved tvangssalg for
kr 1.600.000. Verken
bobehandlingen eller salget av eiendommen ga noen dekning av
vågshaugs krav.
vågshaug ionga stevning
til
Glåmdar tingrett 29. mars 2012.
Glåmdal tingrett avsa den 19. desemb er 2012 dom med slik slutning:
-4-
13-040043ASD-E|_AG/
Aleksander Bozo Dvorani og Torgunn Sørensen Voldnes dømmes in solidum til å
betale Eirik Vågshaug 6 695 343 seksmillionersekshundreognitfemtusentrehundreogførtitre - kroner innen 2 -to uker fra forkynnelse av denne dom.
Tingretten farfi atbegge parter burde bære egne sakskostnader, uten at dette kommer
uttrykk i slutningen.
til
Aleksander Bozo Dvorani og Torgunn Sørensen Voldnes har inngitt rettidig anke over
tingrettens dom. Anken gjelder tingrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse.
Eirik Vågshaug har tatt til motmæle.
Muntlig ankeforhandling ble holdt i Hamar tinghus 3. og 4- desember 2013.
P
artenes påstander
o
g p åstands grunnlag :
Alelrsander Bozo Dvorani og Torgunn Sørensen Toldnes har lagt ned slik påstand:
1. Ankende Voldnes og Dvorani innrømmes prisavslag begrenset oppad I<r. 7 593 750
og füfimes for øvrig.
2. Ankemotpart dømmes til å betale Voldnes og Dvorani en erstatning etter rettens
3-
skjønn, dog oppadbegrensettilkr.5 000 000.
De ankende parter tilkjennes saksomkostninger.
Det er sammenfahingsvis anført:
Bruken av eiendommen var ikke i sa:nsvar med offentlig regulering, og eiendoÍlmen
hadde en langt mindre verdi enn hva den ble solgt for. Blant annet på grunn av en
misvisende takst ble kjøpesunmen satt for høyt. Eiendommen var i dårligere stand enn det
var grunn til å regne med. Det vises særlig til vanninntrengning i kjeller som først kunne
avdekkes etter at eiendommen var ryddet.
Det er erkjent manglende betaling og sikkerhetsstillelse, men dette ttgtrør ikke et vesentlig
mislighold. Restaureringen av eiendommen ble forsinket bla pga utløsning av
minoritetsaksjonær og dermed utsatt "closing", og ytterligere belaning ble umuliggjort ved
at Vågshaug iklse skrev under pã avtzle som ville åpne for slik belåning. Vågshaug skapte
bevisst et kaos ved å nekfe å gå med på avtalen som ville muliggjort ytterligere belåning.
Hans hensikt var å innkassere et lånmed løpetidpä28 år allerede i dag. Dette gir grunnlag
for erstatning. De ankende parter har liten forutsetning for åvurdere omfanget av de
økonomiske tap som gjennom dette er lidt, men de økonomiske skadevirkningene er
uopprettelige.
-5-
13-040043A5D-ELAG/
Kjøpeme hadde giort seg kjent med eiendommen før kjøpet og har godtatt
en del av de
foreliggende feil, som også var kjent gjennom de foretatte undersøkelser.
Det gikk noe tid
føt detble reklamert, men de store fuktproblemene i kjelleren med vanninntrengning
kunne først avdekkes da alt som skulle emes, var blitt
f
fiernet.
Det foreiigger ikke antesipert misiighoid.
Det må tillegges betydning at Vågshaug må anses som en strategisk
sarnarbeidspartner og
ikke som en vanlig kreditor.
Det var ikke noe behov for at Voldnes skulle gå inn som styremedlem, og det
er uansett
ikke gunnlag for å ilegge noen av de ankende parter styreansvar.
Lånetpåkr2.050.000 til selskapetrammes avbestemmelsene i aksjeloven g 8-1l
jf
$
g-10.
Eirik Jarle Vågshaug har lagt ned slikpåstand:
1. Anken forkastes.
2- Aleksander Dvorani og Torgunn
Sørensen Voldnes dømmes
in solidum til å betale
Eirik Vågshaugs saksomkostninger for tingrett og lagmannsrett med tillegg av
renter fra forfall til betaling skjer.
Det er sammenfatningsvis anført:
Tingrettens dom er korrekt.
Det er ikke sannsynliggiort at taksten fra2007 er uriktig, og det er ingen holdepunkter
for å
hevde at takshann Brath ikke var objektiv. Takstmann Oustad befarte ikke
eiendommen
i
2007.
Det foreligger ingen mangler ved eiendommen som kjøperne ikke på forhånd var
kjent
med, og det er uansett rekla¡rrert for sent.
Det foreligger et vesentlig avtalebrudd, og begge lån er forfalt til betaiing
som følge av
antesipert mislighold , if. kjøpernes økonomiske situasjon. Tilbakeføring
av kontrakten er
umulig, og de ankende parter er ansvarlige for økonomisk tap med tillegg av renter.
Lånet päkr 3-459'310 er vesentlig misligholdt på grunn av manglende betaling
av
renteterminer og fordi den sikkerhet som skulle stilles giennom tinglyst pant
i leiligheten
til Voldnes, ikke er stilt. De ankende parter er solidarisk ansvarlige for betaling av lfuret.
-6-
13-040043ASD-ELAG/
Lånet
til
selskapet på kr 2.050.000 er også vesentlig misligholdt. Det er ikke betalt noe, og
avtalt sikkerhet er ikke stilt. Lånet omfattes ikke av bestemmelsene i aksjeloven $ 8-11 jf $
8-10, og de ankende parter må anses å ha taü på seg en personlig forpliktelse i tillegg til at
begge er ansvarlige i kraft av reglene om styreansvar i aksjeloven $ I 7-1.
Vågshaug solgte aksjene og dermed næringseiendommen til kjøperne og har aldri vært
noen strategisk samarbeidspartner.
De ankende parter var de eneste som var involvert i selskapet, og de hadde et tett
samarbeid.
Lagmannsretten er kommet
til
samme resultat som tingretten og bemerker:
Lagmannsretten finner det ikke sannsynliggjort at eiendommen hadde vesentlige mangler
ut over hva kjøperne var klar over da de inngikk aksjekjøpsavtalen. Det som særlig er
fremhevet som en mangel, er va¡ninntrengning i kjeller. Av taksten fra3. febrwr 2007
fremgår det at det kan ses sopp/råtedannelse, at det er tegn til lekkasje/flrktskader, og at det
er betydelige frrktutslag i kjeller. Kjøperne kjente til taksten førkjøpet. Av e-post av 30.
august 2009 ftaVågshaug til Dvorani fremgar det også at det er vanninntrengning i vegg
i
første etasje og kjeller. I taksten av 3. februar 2007 er det anbefalt ytterligere teknisk
gjennomgang/tilstandsrapport. Kjøpeme innhentet ingen tilstandsrapport, men de innhentet
i februar 2010 som viste fukfproblemer. Det ble også innhentet flere andre
sakþndige uttalelser - som det er redegjort for i foranstående saksframstilling, og som
kjøpeme kjente til - og lagmannsretten finner det klart at kjøpeme var klar over den
tilstand eiendommenvar i ved kjøpet, herunder at det var store fukþroblemer. Kjøperne
var altså kjent med de mangler som forelå, og kan ikke i ettertid påberope disse.
en takstrapport
Uten at det er av betydning for resultatet, bemerkes også at reklamasjon er skjedd for sent.
Kjøpeme har forklart at de oppdaget vanninntrengning i august 2010, mens det første som
med velvilje kan tolkes som en reklamasjon, skjedde i april 20II, og da i forbindelse med
at det ble innledet forsøk på å inndrive sþldig beIøp.
Nar det gjelder det forhold at tomten i reguleringsplan er regulert til næringsformål, mens
det av andre kommunale dokumenter fremgar at den kan benyttes til nærings- og
boligformåI, legger lagmannsretten - i samsvar med hva som ble forklart av takstmann
Brath - til grunn at dette kan sþldes at eiendoÍrmen ble oppført til kombinert nærings- og
boligfonnålfør det forelå krav om reguleringsplan. Forholdet utg¡ør ingen mangel.
Lagmannsretten finner det heller ikke sannsynliggjort at t¿ksten av 3. februar 2007 lider av
slike svakheter at den gi¡ et misvisende resultat. I den sammenheng kan nevnes at
eiendommen i 2005 ble taksert til kr 8.100.000 og solgt for k 6.600.000. Etter dette ble
eiendommen tiHørt verdi ved at det ble bygget en leilighet på loftet. Det foreligger ikke
-7-
13-0400434SD-ELAG/
opplysninger om at verdiene på næringsbygg generelt i Kongsvinger har endret seg
vesentlig i den ene eller andre retningen i disse årene, og det foreligger heller ikke
opplysninger om at det er skjedd noe med den konkrete bygningen som tilsier at verdien
skulle være vesentlig endret. Taksten fremstar i det hele som grundig og gjennomarbeidet
og gfu - etter lagmannsrettens syn et riktig bilde av verdien på eiendommen på
taksttidspunktet. Etter bevisførselen legger lagmannsretten til
at kjøpesummen
for
$unn
tillegg av gjeld som påtrvilte aksjeselskapet, noe som til sammen ikke skulle
utgjøre mer enn maksimalt kr 7.000.000, gienspeiler verdien av bygget slik dette fremsto
aksjene med
ved salget.
Det forhold at en minoritetsaksjonær måtte utløses, og at "closing" ble utsatt, medførte
heller ikke at kjøpeme kunne unnlate å betale i henhold til de to låneforpliktelsene.
Minoritetsaksjonæren ble løst ut, og det private lånet til kjøpeme ble tilsvarende
nedregulert, jf. omsetningsgjeldsbrevet av 1. mai 2010. Forholdet har ikke forsinket
overtakelsen vesentlig og heller ikke medvirket til at restaureringen av eiendommen
ikke
kunne giennomføres.
Kjøperne fikk en tid etter kjøpetbehov for ytterligere belåning av eiendommen og
utarbeidet et forslag til avtale hvor selger skulle gå med på å fraskrive seg deler av sitt krav
samt gi avkall på sikkerhet for åmuliggjøre ytterligere opplåning. Slik lagmannsrettenhar
forstått kjøpemes argumentasjon, anføres det at man hadde inngått muntlig avtale om dette,
men at selger senere ikke ville undertegne avtalen, og dessuten at selger hadde en plikt
til å
medvirke til dette da han var en "strategisk s"marbeidspartner". Slik lagmannsretten ser
det, er det ikke bevismessig grunntag for at Vågshaug innehadde noe annet enn
en vanlig
selgerrolle. Anførselen om at han skulle utgSøre en "strategisk sama¡beidspartner,,, mangler
enhver bevismessig dekning. Det er heller ikke sannsynliggiort at det er inngått noen
muntlig avtale med selger om at han skulle godta et mindre beløp og gi avkall på sikkerhet.
Selger har etter dette ikke noe ansvar
for at restaureringen ikke lot seg gjennomføre, og noe
ansvarsgrunnlag foreligger ikke. Det er ikke grunnlag for å tilkjenne kjøpeme erstatning.
Slik lagmannsretten ser det, skyldes det forhold at restaweringen ikke lot seg gjennomføre,
ene og alene forhold på kjøpemes side. Lagmannsretten finner som tingretten
at kjøperne
hadde dårlig kontroll med økonomien i prosjekfet og neglisjerte sine forpliktelser
etter
kontrakten.
Oppsummeringsvis er det ikke grunnlag for å tilkjenne verken prisavslag eller erstatning.
Dvorani og Voldnes hadde etter dette ikke rett til å tilbakeholde sine ytelser etter
aksjekjøpsavtalen. Det er ikke betalt noe på de to lånene, og deler av den sikkerhet
som
skulle stilles, er ikke stilt. Blant annet er det ikke stilt pantesikkerhet i leiligheten til
Voldnes med k¡ 1.000.000. Dette pantet skulle slettes hvis Glommengata 69 ble tilførtt<r
1.000.000 i vedlikeholdsa¡beid. Selv om Voldnes har overført kr 1.000.000 til Dvorani,
kan lagmannsretten ikke se at dette har medført at eiendommen er blitt tilført noen
-8-
13-040043ASD-Et-AG/
tilsvarende verdi. Eiendommen er derimot blitt behandlet slik at verdien bare er en brøkdel
av hva den tidligere har vært, jf den pris som ble oppnådd ved tvangssalget.
Forpliktelsene etter lanet på l<r 3.459.31.0 var de første 8 årene å betale renter, samt at det
skulle stilles sikkerhet i selskapets eiendom og i leiligheten til Voldnes. Første renteforfall
var 1. januar 20lI- Verken denne renteterminen eller noen av de senere terminene er betalt,
og sikkerhet i Voldnes' leilighet er ikke stilt. Det foreligger et vesentlig mislighold av
lånet, og ut fra kjøpernes økonomiske forhold fremstar det som klart at også senere
renteterminer vil bli misligholdt. Lånet er i sin helhet forfalt. Verken beløpets størrelse
eller tingrettens renteberegning er blitt bestridt.
Beløpet på kr 2.050.000 som er omhandlet
i aksjekjøpsavtalen pkt2.5,
hadde Vågshaug
tidligere lant til aksjeselskapet. Det er ilke betalt noe på dette lånet. Heller ikke
bobehandlingen eller tvangssalget har førttil noen utbetaling til Vågshaug. Dette lånet var
en gieldspost som påhvilte aksjeselskapet fra før pä lik linje med for eksempel lånet fra
Nordea Bank. Aksjeloven $ 8-11jf $ 8-10 kommer ikke til anvendelse. Også dette lånet
må anses forfalt, jf ovenfor. Heller ilJ<e her er beløp eller tingrettens renteberegning
bestridt.
Av aksjeloven $ 17-1 fremgår at blant annet daglig leder, styremedlemmer og aksjeeier kan
ilegges erstatningsansvar for skade "som de i den nevnte egenskap forsettlig eller uaktsomt
har voldt".
Spørsmålet er om Dvorani og Voldnes personlig kan pålegges arrsvat for dette lånet.
Av aksjekjøpsavtalenpkt 7.1 fremgår at "Kjøper" dvs Voldnes og Dvorani uten ugrunnet
opphold etter "closing" skal påse at det velges nytt styre bestående av Voldnes og Dvorani.
Dvorani ble styreleder i TGF Eiendom AS og var formelt sett eneste styremedlem i
aksjeselskapet i det Voldnes kun ble registrert som v¿ramedlem i styret. Registreringene
skjedde i august 2010. Dvorani var således styreleder og aksjonær, mens Voldnes var
varamedlem til styret og aksjonær. Begge er innbefattet i det persongalleri som kan ilegges
ansvar etter aksjeloven $ 17-1.
Det var kun Dvorani og Voldnes som var involvert i selskapet. Det legges til grunn at de
samarbeidet nært, og at begge hadde innsikt i, og innfl¡else på, hva som skjedde i
selskapet, selv om Dvorani sto for den daglige drift. De hadde begge skrevet under på
avtalen hvor det fremgikk at de begge forpliktet seg til å gå inn som styremedlemmer, og
begge var Har over låneforpliktelsene selskapet hadde til Vågshaug.
Lagmannsretten legger også
til grunn at de begge var klar over så vel aksjeselskapets
økonomiske situasjon som at de selv hadde begrensede økonomiske midler ätiLføre
I
13-040043ASD-EtAG/
selskapet. Kjøpeme hadde selv bedt Vågshaug si opp alle leiekontrakter, slik
at bygget sto
tomt ved overtagelse, noe som også skjedde. Selskapet var således uten inntekter
på
tiltredelsestidspunktet. I denne situasjon valgte kjøperne å "strippe" bygget
fullstendig - og
derigjennom frata bygget det vesentlige av den verdi det hadde tidligere til
- tross for at de
begge var klar over at de neppe kunne skaffe tilveie de økonomiske midler
som var
nødvendige for en restaurering av bygget, noe som nødvendigvis ville
bli svært kostbart.
At de valgte en slik fremgangsmåte, fremfor å beholde det som var av innte*ter for
å
benytte disse til en fortløpende restaurering over tid, fremstår for lagmannsretten
som et
bevisst valg av en økonomisk sett risikabel strategi, som også frkk alvorlige
økonomiske
føIger- Lagmann5retten legger til grunn at Dvorani og Voldnes begge var
klar over at de
utsatte selskapet for en betydelig økonomisk risiko, og at de gjennom den
valgte strategi
utsatte kreditorene for tap. Det legges til grunn at Yoldnes i kraft av å være
aksjonær, og
også på grunn av sitt nære forhold til Dvorani, hadde mulighet til å påvirke
valget av
strategi. Det må anses uaktsomt av henne ikke å gå i mot den fremgangsmåte
som ble
valg¡, og som det må ha fremstått som sannsynlig lett ville kunne føretilat
selskapet gikk
konkurs. så vel Dvorani som voldnes har opptrådt uaktsomt, og det er en
klar
årsal<ssammenheng mellom den uaktsomme opptreden og det økonomiske
tap som oppsto
for Vågshaug. Vilkårene for å dømme såvel Dvorani som Voldnes til åbetale
erstatning i
medhold av aksjeloven $ l7-1 er oppftlt.
Anken blir etter dette å forkaste.
Ankemoþarten har lagt ned påstand om tilkjenning av sakskostnader for
så
vel tingrett
som lagmannsrett.
Tii spørsmåiet om sakskostnacier for tingretten fremgår
av tingrettens dom:
"Saksøker la i stevningen ned prinsipal påstand om at kjøpetheves, med
krav om
tilbakeføring av aksjene i selskapet og krav om tinglysning av sikkerhet, i
tillegg
krav om et erstatningsbeløp for "resttapet". Det er en beføyelse som er
vesensforskjellig fra domsresultatet. Heving ville inneb ære ateiendommen
tilbakeføres til saksøker, mens rettens resultat innebærer det motsatte, at
saksøkte
til
blir
værende eier av eiendommen, mens saksøker i realiteten har Ëtt
medhold i
fastholdelse av betalingsplikten som følger av kontrakten. Subsidiært
la saksøker i
stevningen ned pastand om erstatning på 5 570 000 kroner, 60 000
kroner høyere enn
sammenlignbar pasønd under hovedforhandlingen. Retten finner basert på
dette at
saksøker il¡ùe fullt ut eller i det vesentlige har Ëtt medhold.
Retten finner ikke at tungtveiende grunner tilsier at saksomkostninger
bør idømmes
etter tvisteloven $ 20-3. Retten har ved vurderingen tatt i betraktning
at saksøkte ikke
har fått gehør for sine innsigelser. Retten fi¡ner ikke at tvisteloven
ç 20-4er aktuell.
-10-
r3-040043ASD-ELAci
Pa¡tene bærer sine egne omkostninger."
Lagmannsretten er enig dette. Sakskostnader for tingretten tilkjennes ikke.
Anken har ikke førtfrarrt, og ankemotparten har etter hovedregelen i wisteloven $ 20-2
første ledd krav på erstatning for sine sakskostnader for lagmannsretten. Lagmannsretten
finner ikke at unntaksreglene i besternmelsens tredje ledd kornmer til anvendelse. Det er
fremsatt krav om erstatning for sakskostnader med totalt kr 199.000, hvorav kr 181.000 er
salær og det resterende utlegg, begge beløp er inkludert merverdiavgift. Kravet tas til følge,
jftvisteloven $ 20-5.
Dommen er enstemmig.
-11 -
13-040043ASD-E[AG/
DOMSSLUTITING
1.
Anken forkastes.
2.
Sakskostnader for tingretten tilkjennes ikke.
3-
I sakskostnader for lagmannsretten betaler Aleksander Bozo Dvorani og Torgunn
Sørensen Voldnes in solidum 199.000 etthundreognittinitusen
-kronJr innen 2 to uker fra forkynnelse
-
Fritz Borgenholt (sign.¡
av denne dom.
Reidar Vigen
(sig.)
Inger Marie Dons Jensen
(sign.)
Reüledning om ankeadgangen vedlegges.
-12-
13-040043ASD-ELAG/