Til: Hjemmelshavere til grunn og festerett til eiendommer under Gylteåsen Vel og
Øvre Gylteåsen Vel.
INNKALLELSE TIL ORIENTERINGSMØTE / STIFTELSE
GYLTEÅSEN VANN- OG AVLØPSLAG (”GVA”)
Lørdag den 16.juni 2012 kl. 10.00-12.00
FROGN RÅDHUS, MØTEROM ”FRAUNAR”, RÅDHUSVN 6, 1440 DRØBAK
(NB! grunnet begrenset møteromskapasitet oppfordrer vi til at kun en fra hver hytte stiller)
AGENDA;
1. Velkommen ved Interimsstyrets leder
2. Valg av møteleder, protokoll, to protokollunderskrivere
3. Orientering om interimstyrets arbeid
o
Arbeidet hittil/status per dato
 Geografisk område
 Tekniske løsninger
 Frogn Kommune
 Prosjektledelse
o
Videre arbeid;
 Forprosjekt (innhentelse og vurdering av tilbud, fremforhandle
kontrakt med entreprenør)
 Frogn Kommune (rammesøknad/tillatelser)
 Byggeledelse
 Stiftelse av Gylteåsen Vann og Avløpslag
 Tidsplan
4. Spørsmål og svar
5. Tegning av forprosjekt
 Tegningsblankett
6. Vedtak om igangsettelse av forprosjektet
 Valg av prosjektstyre (minst to medlemmer i fra hver av
velforeningene
 Revisor
Vennlig hilsen
Forprosjekt Gylteåsen Vann- og avløpslag
___________________________________________________________________
Rune Bernbo
John-Arne Brennsund
Steinar Nybråten
Stig Bratlie
sign.
sign.
sign.
sign.
Info.møte 16. juni 2012
Gylteåsen Vann- og avløpslag
Side 1
Etablering av vann- og avløpsanlegg i
Gylteåsen
Orientering til alle hjemmelshavere til grunn og festerett til eiendommer under Gylteåsen
Vel (”GV”) og Øvre Gylteåsen Vel (”ØGV”), heretter kalt hjemmelshaverne.
1. Innledning.
Denne orientering er utarbeidet av Interimstyret for etablering av et vann- og avløpsanlegg
(VA-anlegg) i Gylteåsen. Interimstyret består av 2 medlemmer fra hvert av de 2 velene i
området. Orienteringen skal gi informasjon og opplysninger om begrunnelse, betingelser,
fremdrift og andre forhold vedrørende etablering og drift av et VA-anlegg i Gylteåsen. Det
vises for øvrig til informasjon som er utsendt tidligere.
2. Hva omfatter det foreslåtte VA-anlegget i Gylteåsen?
Interimstyret fremlegger med dette et forslag om at det bygges og settes i drift et VA-anlegg i
Gylteåsen som omfatter følgende:
.
.
.
Vannforsyning fra det kommunale vannforsyningsnett til hver enkelt hytte.
Trykkavløpssystem som fører kloakk, gråvann, vaskevann etc. i rør til kommunal
avløpsledning
Diverse pumper, kummer og øvrig teknisk utstyr
Tilknytning til det kommunale vannet vil være via kommunens 160mm vannrør ved Rolf
Tomters plass, og tilknytning til det kommunale avløpet vil være ved Gylteveien 18.
Vannforsyning og avløpssystem vil være i drift året rundt. Forslaget forutsetter godkjennelse
av Frogn kommune.
Med etableringen av et VA-anlegg vil det bli anledning for de som er tilknyttet anlegget å
legge inn vann og installere vask, dusj, vannklosett, vaskemaskin, oppvaskmaskin etc. i sin
hytte. Det er sannsynlig at kommunen vil kunne åpne for at det kan bygges et mindre våtrom
på hytter der dette er nødvendig eller ønskelig for å få plass til et vannklosett, dusj etc, men vi
har ikke fått noen lovnader om å bygge ut over grensene på 90 kvm hytte + 30 kvm
anneks/garasje. Hver enkelt må selv søke kommunen om tillatelse for bygging av et slikt
våtrom.
Mer detaljert informasjon om vann- og avløpsprosjektet i Gylteåsen finnes på følgende
nettsted: www.gyltevel.no På dette nettstedet legges det fortløpende ut informasjon om
prosjektet.
Info.møte 16. juni 2012
Gylteåsen Vann- og avløpslag
Side 2
3. Betingelser fra Frogn kommune. Saksbehandling i kommunen.
Forslaget om etablering av et VA-anlegg er drøftet administrativt med Frogn kommune flere
ganger. Kommunen har gitt følgende føringer for evt. godkjenning av et VA-anlegg i
Gylteåsen:
-
Anlegget må ha kapasitet til alle hytter i området, pluss noe forventet fremtidig
utbygging
Anlegget må dimensjoneres for brannvannsforsyning
Anlegget skal være tidsmessig, fullstendig, varig, og drives forsvarlig
Evt. godkjenning i kommunen vil forutsette at en vesentlig andel av hyttene i området deltar i
VA-prosjektet.
Frogn kommune ønsker et kontrollert utslipp i Gylteåsen, og har i utgangspunktet uttrykt
positiv innstilling til en søknad om etablering av et VA-anlegg i Gylteåsen, gitt at
betingelsene ovenfor oppfylles. Grunnet kommunens rullering av kommuneplan og forvirring
rundt reguleringsstatus av Gylteåsen, har de ikke gitt noe entydig svar annet enn at disse to
sakene er separate saker, selv om kommunen har antydet at de gjerne vil ha på plass
kommuneplanen først. Måten vi nå kan forplikte kommunen på, og få mer konkrete svar, er å
sende inn en rammesøknad på VA-anlegget.
4. Kostnader for etablering av VA-anlegg i Gylteåsen.
Interimstyret har basert på pristilbud i fra billigste entreprenør og erfaringstall i fra andre
velforeninger som har gjennomført tilsvarende prosjekter, utarbeidet et foreløpig
kostnadsoverslag for etablering av et VA-anlegg. Foreløpige kostnadsoverslag angir en
totalkostnad på ca. kr. 250.000 eks. mva per hytte, uansett beliggenhet, dvs. at kostnadene er
lik for alle. I beløpet ligger kommunal tilknytningsavgift på ca 35.000 som er inkl mva.
Kostnadsrammen forutsetter en tilslutning fra 154 hytter som var det antallet som stilte seg
positive til et VA-anlegg ved spørreundersøkelsen sommeren 2010. Kostnadene reduseres
dersom flere slutter seg til prosjektet, og øker ved færre som tilslutter seg. Kostnadene
omfatter komplett vann- og avløp ført frem til en pumpekum 1 m fra den enkeltes hyttevegg.
Nødvendige innvendige rørinstallasjoner, ombygginger etc. på den enkelte hytte samt
elektrisk til pumpe og varmekabler er ikke medregnet.
VA-prosjektet vil bli organisert slik at deltagerne slipper å betale for mva, men må betale mva
på den kommunale tilknytningsavgiften. Tilknytningsavgiften er satt på det laveste
avgiftsnivået i fra kommunens side fordi anlegget bygges privat.
Forutsatt tilstrekkelig tilslutning til VA-prosjektet, vil det bli etablert et VA-selskap som vil
stå for utbygging av VA-anlegget, og et selskap som overtar ledningsnettet etter ferdigstillelse
og som skal drifte VA-anlegget. Dette er struktur som må til for å få fritak på mva på
utbyggingen. VA-selskapet vil bli registrert i Merverdiavgiftsmantallet som en ordinær
avgiftspliktig virksomhet. Selskapet vil på denne måten oppnå fradrag for inngående
merverdiavgift på varer og tjenester til bruk i virksomheten etter de alminnelige reglene i
merverdiavgiftsloven.
Info.møte 16. juni 2012
Gylteåsen Vann- og avløpslag
Side 3
5. Fremdrift. Milepæler.
Med forbehold om kommunal saksbehandling og godkjenning, kan følgende milepæler for
VA-prosjektet antydes:
o 16. juni 2012
o 01. juli 2012
o
o
o
o
Sommer/høst 2012
Sensommer 2012
Ultimo 2012
Ultimo 2012
o Våren 2013
o Høst 2014.
- Fellesmøte
- Beslutning om Forprosjekt skal igangsettes.
Krever tilslutning fra minst 100 interessenter.
- Gjennomføring av Forprosjekt.
- Innsending rammesøknad til Frogn kommune
- Byggesøknad godkjent av Frogn kommune.
- Stiftelsesmøte. Etablering av VA-selskap. Minst 150
interessenter må tegne seg for selskapet.
- Byggestart.
- Anlegget ferdig bygget og i drift.
6. Beskrivelse av Forprosjekt;
Dersom til sammen minst 100 interessenter tegner seg og betaler inn til Forprosjekt VAanlegg i Gylteåsen senest 30. juni 2012, blir Forprosjektet satt i gang.
Administrasjon / styre.
Forprosjektet administreres av et styre som velges på fellesmøtet den 16. juni 2012. Begge
velene i Gylteåsen skal være representert i styret med minst to representanter hver. Styret
velger selv sin leder. Styret får fullmakt til å gjennomføre Forprosjektet slik det er skissert
nedenfor. Styret skal holde deltagerne/interessentene løpende orientert om Forprosjektets
resultater og fremdrift. Informasjon om Forprosjektet vil bli lagt ut på prosjektets nettsted
www.gyltevel.no fortløpende. Styret skal innkalle til felles stiftelsesmøte når Forprosjektet er
gjennomført.
Aktiviteter/oppgaver.
Våren 2011 ble det laget en omfattende prisforespørsel på VA-løsning som ble sendt ut til tre
utvalgte entreprenører. 2 av disse 3 innga et pristilbud før sommerferien 2011, og vi har hatt
noen runder med de to i etterkant. Kjøvangen i Son som har vært gjennom det samme litt før
oss, sendte ut 9 prisforespørsler og fikk svar i fra 6. Kjøvangen valgte å gå videre med
entreprenøren som også ga det beste pristilbudet til oss. Interimstyret er av den oppfatning at
SWECO som vi har engasjert som rådgiver, må kunne gi oss tilbakemelding om vi skal sende
ut ny prisforespørsel eller gå i direkte forhandlinger med en 1-2 entreprenører som ga det
beste pristilbudet sist. SWECO var til orientering rådgiver for Kjøvangen Vann- og avløpslag.
Info.møte 16. juni 2012
Gylteåsen Vann- og avløpslag
Side 4
Forprosjektet skal omfatte følgende aktiviteter og oppgaver:
o
o
o
o
o
o
Innhente og kvalitetssikre tilbud fra et antall forskjellige, kvalifiserte entreprenører
Vurdering og prioritering av mottatte tilbud og løsning
Vurdere legging av fibernett samtidig med bygging av VA-anlegget
Vurdere legging av høyspent / strøm inn til hver hytte i bakken
Fremforhandling av avtale med foretrukken entreprenør
Utrede selskapsalternativer og foreslå mest hensiktsmessig selskapsform for et VAselskap
o Utarbeidelse av diverse stiftelsesdokumenter for et VA-selskap
o Løpende kontakt med Frogn kommune og evt. andre offentlige etater.
Andre aktiviteter/oppgaver legges inn i Forprosjektet når styret mener dette er nødvendig.
Fremdrift.
Forprosjektets arbeid settes i gang snarest mulig etter den 1. juli 2012 da fristen utløper for
innbetaling av tilskudd fra interessenter som har tegnet seg for Forprosjektet. Om ikke 100
interessenter har betalt innen denne fristen, blir Forprosjektet ikke satt i gang. Forprosjektets
arbeidsoppgaver og fremdrift må avpasses saksbehandlingsprosessen i Frogn kommune, og
avsluttes i løpet av 2012, eller så snart praktisk mulig.
Finansiering. Økonomisk rapportering.
Forprosjektet finansieres med et tilskudd på kr. 10.000 fra hver interessent som tegner seg.
Minst 100 interessenter må tegne seg for Forprosjektet. Tilskuddene innbetales på klientkonto
hos advokat Odd Rødseth i Drøbak, og skal dekke administrasjon og gjennomføring av
Forprosjektet. Det vil bli utarbeidet revisorbekreftet prosjektregnskap for Forprosjektet.
Eventuelle ubenyttede midler etter gjennomføring av Forprosjektet, overføres til VAselskapet eller betales tilbake med like andeler til de som har gitt tilskudd om VA-selskapet
ikke blir etablert.
Innsynsrett.
Advokat Odd Rødseth har på vegne av interessentene innsynsrett i Forprosjektet og styrets
arbeide, og har anledning til å delta på styrets møter.
Avviksrapportering.
Styret i Forprosjektet skal melde fra umiddelbart til interessentene om forhold som medfører
eller kan føre til vesentlige avvik i omfang eller fremdrift i forhold til denne
prosjektbeskrivelse.
Etter Forprosjektet
På grunnlag av Forprosjektet, vil hjemmelshaverne bli invitert til stiftelsesmøte
høsten/vinteren 2012, hvor det vil bli fremlagt forslag om stiftelses av VA-selskapet. Dette
møtet vil ikke bli avholdt før det foreligger klarsignal for prosjektet i form av godkjent
rammesøknad i fra Frogn kommune. Tidspunkt for møtet er dermed avhengig av den
kommunale saksbehandlingen.
På stiftelsesmøtet må minst 140 interessenter slutte seg til etablering av et VA-selskap basert
på de tekniske løsninger, kostnadsrammer og øvrige betingelser som fremkommer av
Forprosjektet. Er det mindre enn 140 interessenter som gir sin tilslutning, blir VA-selskapet
ikke etablert og prosjektet blir skrinlagt.
Info.møte 16. juni 2012
Gylteåsen Vann- og avløpslag
Side 5
7. Fordeler ved et VA-anlegg
Deltagerne vil få flere fordeler ved etablering av et VA-anlegg i Gylteåsen, bl.a.:








Sikker leveranse av drikkevann med høy kvalitet året rundt. Vannet kommer i fra
Glitre i Buskerud og forsyner Nedre Eiker, Drammen, Hurum og Drøbak med vann
Mulighet for å installere vannklosett, dusj, oppvaskmaskin, vaskemaskin etc.
Mulighet for å bygge på et eget våtrom
Fjerning av luktproblemer og sjenanse knyttet til utedo, biotoaletter o.l.
Fjerning av kloakkforurensning til brønner, vannkilder og badevann.
Lengre brukssesong og høyere bruksverdi for hyttene
Krav om VA-anlegg vil komme fra kommunen innen kort tid uansett
Verdiøkning på hytter og boliger
Info.møte 16. juni 2012
Gylteåsen Vann- og avløpslag
Side 6
VA-anlegg i Gylteåsen. Aktuelle spørsmål – og
svar
1. Hvem kan tegne seg for VA-prosjektet i Gylteåsen?
Alle som har hytter og tomter i velområdene kan tegne seg for VA-prosjektet.
2. Kan jeg tegne meg for VA-prosjektet etter fellesmøtet den 16. juni 2012?
Ja. Det legges opp til at det skal være mulig for alle å knytte seg til anlegget,
selv etter at det er ferdig bygget og satt i drift. Kostnadene for å knytte seg
til vil imidlertid øke jo senere man velger å knytte seg til anlegget.
3. Hvor mye øker kostnadene dersom jeg velger å knytte meg til etter
fellesmøte den 16. juni?
De som tegner seg til Forprosjektet innen 30. juni for kr. 10.000, får en rett
(men ingen plikt) til å gå inn i VA-selskapet til den pris som er fremforhandlet
med entreprenør i Forprosjektet. Denne retten betinger tegning på
stiftelsesmøtet høsten/vinteren 2012.
De som tegner seg etter 30. juni 2012, men før stiftelsesmøtet
høsten/vinteren 2012, må betale kr. 10.000 ekstra i forhold til de som tegnet
seg på Forprosjektet. Denne pris betinger tegning på stiftelsesmøtet.
De som tegner seg etter stiftelsesmøtet høsten/vinteren 2012, men før
byggestart av VA-anlegget må betale kr. 40.000 ekstra i forhold til de som
tegnet seg før eller på fellesmøtet den 16. juni.
De som tegner seg etter byggestart av VA-anlegget må betale kr. 40.000
ekstra pluss kostnader for fremføring av rørledninger og etablering av teknisk
utstyr etter regning, og må forhandle med VA-selskapet om øvrige vilkår. I
tillegg må man også selv ta risiko for at kommunen kan øke den kommunale
tilknytningsavgift.
4. Hva skjer med de kr. 10.000 jeg betaler inn til Forprosjektet?
Pengene skal innbetales til en klientkonto hos advokat Odd Rødseth i Drøbak.
Dette gir deltagerne trygghet for at pengene kun går til aktiviteter som er
angitt i Forprosjektet. Det vil bli ført regnskap for Forprosjektet. Dersom
Forprosjektet ikke leder til at det blir etablert et VA-selskap, blir innestående
på klientkontoen tilbakebetalt til deltagerne.
5. Hva vil de årlige driftskostnadene bli for et VA-anlegg?
Det er ikke mulig å svare konkret på dette. Kostnadene vil variere med hvor
mange som blir med i VA-selskapet, størrelsen på din hytte, vannforbruk,
bruksmønster og hvordan man ivaretar og vedlikeholder installasjonene i
egen hytte. Hver hytte vil få installert egen vannmåler. Normalt vil drifts- og
vedlikeholdskostnadene være lave, trolig mindre enn kr. 1.500 per år. I
Info.møte 16. juni 2012
Gylteåsen Vann- og avløpslag
Side 7
tillegg kommer de kommunale vann- og avløpsavgifter beregnet etter
forbruk.
6. Kan jeg selv legge rør til min hytte eller utføre annet arbeid?
Alt arbeid og alle installasjoner som inngår i det felles VA-anlegget er VAselskapets ansvar og skal utføres av entreprenører utpekt av VA-selskapet.
Øvrige installasjoner i den enkelte hytte er en privat sak.
7. Blir det synlige spor etter VA-anlegget?
Ledningstraseene vil fortrinnsvis følge vegene. Rørledninger og tekniske
installasjoner vil bli gravd ned og etablert med minst mulig påvirkning på
natur og miljø. Man vil se spor etter anleggsarbeidet den første tiden før f.eks
vegetasjon har tatt seg opp igjen.
8. Vil jeg få hovedledninger over tomten min?
I hovedsak vil hovedledningstrasseen fortrinnsvis følge veiene og i størst
mulig grad i tomtegrensene. For Øvre Gylteåsen Vel er det satt av 7,0 m vei
hvorav veibanen er i dag ca 3,0 m. For Gylteåsen Vel går tomteskille midt i
veien. Ihht opprinnelig festekontrakt § 10 kan vann- og kloakkledninger fritt
legges over tomten. Vi vil på generell basis ved innhente grunneiers formelle
godkjennelse. Der hvor evt hovedledningstrasseen ikke vil gå i tomtegrensen
må vi innhente den enkelte grunneiers samtykke.
9. Hva om vi ikke blir med på VA-løsningen, hva skjer med sommervannet?
Vi har i dag tre kilder til sommervann i Gylteåsen. Ca 40 stk i GV får
sommervann i fra kommunen, øvrige i GV får sommervann i fra borrehullet i
Rundtomveien via vannhuset i Glosliveien. For ØGV får de sommervann i fra
to borrehull via vannhuset øverst i Tverrbakken. Det blir opp til årsmøtene i
de to vellene å beslutte hva som skjer med sommervannet etter at VAanlegget er oppe og står, men på sikt er det ikke økonomisk lønnsomt eller
interesse å vedlikeholde et utdatert sommervannsanlegg i tillegg til VAanlegget.
10. Vil det finnes mellomløsninger til et komplett VA-anlegg?
Vi ser det er et stort økonomisk løft for mange å gå for en komplett VAløsning, da dette også vil innebære en del bygningsmessig på egen hytte med
etablering av våtrom etc. Interimstyret vurderer en løsning hvor
hjemmelshaver kan bli med på hovednettet nå, og ha en garantert rett til
tilkobling samt nyte godt av mva fradraget på utbyggingen. Hjemmelshaver
vil i etterkant kunne koble seg til hovednettet, men hvor stikkledning og
pumpekum skal besørges utført av håndverker VA-anlegget godkjenner. For å
hindre spekulasjon vil det vil bli satt krav til 2 års karantene før tilkobling til
VA-anlegget kan skje. Prisen for denne løsningen er skissert å ligge på ca kr
175.000. Det skal økonomisk lønne seg å tegne seg for fullt VA-anlegg nå, da
hjemmelshaver vil oppnå mva refusjon, stordriftsfordeler og garantert lav
tilknytningsavgift til kommunen.
Info.møte 16. juni 2012
Gylteåsen Vann- og avløpslag
Side 8
11.Kan jeg få lån eller hjelp til å finansiere investeringskostnadene?
Interimstyret har fått beskjed fra banker at det ikke vil være mulig å søke
felles lån med sikkerhet i VA-anlegget. De som ønsker å ta opp lån, må ordne
dette selv.
12.Når skal jeg betale inn investeringskostnadene på ca. kr. 215.000 og
tilknytningsavgift pr ca kr 35.000 til Kommunen?
Innbetaling av investeringskostnadene på ca. kr.215.000 (kan bli mindre eller
mer, jfr. bl.a. pkt. 3 ovenfor) vil trolig bli delt opp i to innbetalinger på kr.
100.000-110.000. Den første innbetalingen vil skje etter etableringen av VAselskapet, høsten/vinteren 2012. Neste innbetaling ved byggestart.
Kommunal tilknytningsavgift betales direkte til kommunen i det øyeblikket
det installeres vannmåler og anlegget tas i bruk.
13. Hva gjør jeg om jeg skal selge min hytte, bolig eller tomt i Gylteåsen?
De som skal selge sin hytte, bolig eller tomt i Gylteåsen oppfordres til å
orientere megler og kjøper om planene for etablering av et VA-selskap.
Info.møte 16. juni 2012
Gylteåsen Vann- og avløpslag
Side 9
Info.møte 16. juni 2012
Gylteåsen Vann- og avløpslag
Side 10
Info.møte 16. juni 2012
Gylteåsen Vann- og avløpslag
Side 11