Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA
Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Kvartalsrapport 3. kvartal 2010 1 Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Q3 2010 Innhold 3 Hovedpunkter 4 Avkastning 5 Portefølje 6 Kapital og investorer, Omsetning av andeler 7 Finansiering 8 Markedskommentar 10 Resultatregnskap 11 Definisjoner Damsgårdsveien 161-171, Bergen, Norge. Forside: Marievik, Stockholm, Sverige. 2 Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Q3 2010 Hovedpunkter • Fondets VEK-kurs steg med 6,35 % fra NOK 2,51 i andre kvartal 2010 til NOK 2,67 i tredje kvartal. • Fondets primære underliggende investering, Pan-Nordic, hadde en avkastning på 5,1 % i kvartalet. Ettersom aksjene i Pan-Nordic er denominert i euro, påvirker en sterkere norsk krone mot euro verdiene av Fondets aksjer positivt slik at Fondets aksjer i Pan-Nordic steg med 5,2 % i tredje kvartal. • Fondets krav om innløsning av aksjer i Pan-Nordic er godkjent, og Fondet vil motta ca NOK 75 millioner medio november. • Eiendomsverdiene i det norske-, svenske- og finske eiendomsmarkedet utviklet seg positivt i tredje kvartal. Det er spesielt eiendommer med lange leiekontrakter, god beliggenhet og god standard som har steget i verdi. Eiendomsporteføljen til Fondets underliggende investering, Finsk Shopping, ble ikke verdivurdert i tredje kvartal. AVKASTNING (%) 3. kv 2010 2009 2008 2007 2006 Totalavkastning 6,35 -29,9 -59,1 -5,4 -0,5 Hittil i år 6,23 -29,9 -59,1 -5,4 -0,5 -25,36 -31,3 -31,8 -4 -1 -71,1 -73 -61,5 -5,9 -0,5 3. kv 2010 2009 2008 2007 2006 Tegningskurs 3,00 2,67 3,82 9,14 9,96 VEK 2,67 2,49 3,55 8,68 9,66 VEK etter konvertering* 2,57 - - - - 3. kv 2010 2009 2008 2007 2006 0 0 0 0,49 0 2 934 2 977 2 983 2 771 2 771 627 595,6 913,2 1 176,0 - Pro anno siden oppstart Akkumulert siden oppstart* * Siden 26.04.2006. Forutsetter kontinuerlig reinvestering av utbytte. KURSUTVIKLING * Forutsetter 100 % konvertering. NØKKELTALL Utbetaling per andel (NOK) Antall deltakere Verdi investeringer (MNOK) Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Q3 2010 3 Avkastning Avkastning i kvartalet Avkastning siden oppstart Totalavkastningen i Aberdeen Eiendomsfond Norden/ Baltikum ASA («Norden/Baltikum») ble 6,35 % i tredje kvartal 2010. VEK per andel steg i kvartalet fra NOK 2,51 til NOK 2,67. Fondets underliggende investering i Pan-Nordic viste en positiv avkastning i tredje kvartal på 5,1 %. I norske kroner økte verdien av Fondets aksjer i Pan-Nordic med 5,2 %. Fondets underliggende investering i Finsk Shopping viste en positiv avkastning i tredje kvartal med en oppgang på 0,61 %, men på grunn av en styrket norsk krone mot euro i perioden steg verdiene på Fondets aksjer i Finsk Shopping med 1,31 %. Valutasikringskontraktene ga et negativt bidrag på ca NOK -1,0 millioner i tredje kvartal som følge av en sterkere norsk krone mot euro. Endringen har ingen likviditetseffekt. Siden oppstarten i juni 2006 har Norden/Baltikum hatt en avkastning på -71,1 % per andel, noe som tilsvarer en annualisert avkastning på -25,4 %. Kursutvikling siden oppstart Avkastningsanalyse 3. kvartal 2010 Konsekvensen av en eventuell konvertering VEK per tredje kvartal 2010 ligger 7,1 % over konverteringskursen på 2,49. Det har ikke kommet noen krav om konvertering fra eierne av de konvertible obligasjonslånene i kvartalet. Dersom begge lånene hadde blitt konvertert fullt ut til aksjer i tredje kvartal 2010 ville Fondets VEK vært 2,57. 12 10 10 8 8 6 6 % 4 4 -2,4 % -0,7 % 4,5 % 0,2 % PanNordic FinskShopping 6,3 % 2 2 0 4,7 % 0 2. kv 06 VEK per andel VEK inkl. utbetaling Nordraaksvei 75, Oslo, Norge. 4 Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Q3 2010 3. kv 10 -2 Valuta effekt Netto finans Administrasjon Total avkastning Portefølje Pan-Nordic Finsk Shopping Norden/Baltikum er største eier i Pan-Nordic med en eierandel på 23,2 %. Pan-Nordic er et fond som er tilpasset større, institusjonelle investorer og har som mål å tilby en bred diversifisert eiendomsportefølje i alle de nordiske landene. Pan-Nordics eiendomsportefølje bestod av 31 bygg til en verdi av ca NOK 6,9 milliarder ved utgangen av tredje kvartal. Eiendommene gir NOK 498 millioner i årlige brutto leieinntekter og har et samlet utleibart areal på 452 513 kvadratmeter. Leiekontraktene hadde ved utgangen av tredje kvartal en vektet løpetid på 3,9 år. Eiendommene hadde en økonomisk ledighet på 11,6 % per 30. september 2010. Verdivurdering av Pan-Nordics eiendomsportefølje foretas av to uavhengige verdivurderere ved utgangen av hvert kvartal. Fondet sendte i første kvartal et krav om innløsning i Pan-Nordic på ca NOK 75 millioner. Utbetaling forventes medio november 2010. Norden/Baltikum eier 14,2 % av Finsk Shopping. Finsk Shopping er et fond rettet mot kjøpesentersegmentet i Finland og hadde ved utgangen av tredje kvartal en eiendomsportefølje på 11 handelseiendommer til en verdi av NOK 1,5 milliarder. Eiendommene gir NOK 100 millioner i årlige brutto leieinntekter og har et utleibart areal på 116 469 kvadratmeter. Leiekontraktene hadde ved utgangen av tredje kvartal en vektet løpetid på 5,6 år og en økonomisk ledighet på 9,8 %, en økning fra 4,8 % i andre kvartal 2010. Verdivurdering av Finsk Shoppings eiendomsportefølje foretas i fjerde kvartal hvert år. Gjenstående innbetalingsforpliktelse til Finsk Shopping er på EUR 1,9 millioner. EIENDOMSOVERSIKT ABERDEEN PROPERTY FUNDS SICAV-FIS PAN-NORDIC Eiendom By Land Segment Utleiebart areal (m2) Årstakt leie* (MNOK) Leietid (år) Marievik porteføljen Stockholm Sverige Gøteborg porteføljen Gøteborg Sverige Kontor 69 379 117,6 2,4 Diverse 71 351 54,2 2,7 Tobaksmonopolet 2 Stockholm Sverige Kontor 37 031 56,9 2,6 Järfälla Säby 3:24 Stockholm Sverige Handel 6 556 11,0 5,5 Morgenstjernen porteføljen Sandvika Norge Diverse 31 854 42,2 11,5 Rygge Storsenter Moss Norge Handel 24 282 34,1 7,3 Strandveien 4 og 8 Oslo Norge Kontor 24 130 27,2 3,2 Kokstadveien 23 Bergen Norge Kontor 24 041 18,1 1,0 Damsgårdsveien 161-171 Bergen Norge Kontor 16 627 11,4 2,8 Hassingveien 40 Fredrikstad Norge Kontor 6 328 6,9 4,0 OP portfeføljen København Danmark Kontor 69 422 37,0 3,0 Roholmsvej 19-21 København Danmark Kontor 13 889 11,6 4,2 Scandiagade 19-21 København Danmark Kontor 10 442 12,7 2,2 Hermia 5-6 Tampere Finland Kontor 32 888 33,9 3,8 Mattilanniemi 6-8 Jyväskylä Finland Kontor 14 294 23,5 1,9 452 513 498,4 3,9 Utleiebart areal (m2) Årstakt leie* (MNOK) Leietid (år) 116 469 100,9 5,6 Sum OVERSIKT KAUPPAKESKUSKIINTEISTÖT FEA KY (FINSK SHOPPING) Antall eiendommer Sted Land Segment 11 Diverse mellomstore byer Finland Handel *Valutakurs per 30. september 2010. Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Q3 2010 5 Kapital og investorer Fondet ble i 2007 lukket for regelmessige emisjoner, men det er mulig å kjøpe aksjer i annenhåndsmarkedet. Innbetalt egenkapital per 30. september 2010 var NOK 1 147,6 millioner fordelt på 2 934 investorer. Antall utstedte aksjer er 115 060 568. Generalforsamlingen i Fondet vedtok den 21. mai i år en refinansieringsløsning som innebærer at Fondet har utstedt to konvertible obligasjonslån på til sammen NOK 320 millioner. Løsningen sikret at de to obligasjonslånene som forfalt 15. juni 2010 kunne tilbakebetales, og styrker Fondets finansielle situasjon. Etter en grundig prosess med vurdering av mulige løsninger, la Fondets styre i sin anbefaling til generalforsamlingen vekt på at den valgte løsningen var den som best ville ivareta eksisterende aksjonærers interesser. Eksisterende aksjonærer hadde fortrinnsrett til å investere i det ene lånet («Lån 1»). Det andre lånet («Lån 2») ble utstedt til en investor som garanterte for at Fondet til sammen fikk inn NOK 320 millioner. Det ble hentet inn NOK 12 178 605 til lån 1 fra eksisterende aksjonærer og NOK 307 821 395 til Lån 2 fra garantist. Omsetning av andeler I tredje kvartal ble det omsatt ca 1,63 millioner aksjer i Norden/ Baltikum. Dette utgjør 1,42 % av totalt antall aksjer i fondet. Aberdeen forsøker å legge til rette for annenhåndsomsetning av andeler gjennom First Securities, Fokus Bank, Orkla Finans, Pareto Securities, Sandnes Sparebank, Sparebanken Vest og Terra Markets. Slik annenhåndsomsetning kan imidlertid ikke garanteres. Av konservative hensyn legges VEK per andel til grunn ved beregning av avkastningen. Etter Fondets opptak av to konvertible obligasjonslån, vil en økning i Fondets VEK over konverteringskursen 2,49, sannsynliggjøre en hel- eller delvis fremtidig konvertering. En slik konvertering vil redusere fondets rapporterte VEK og TEK. Ved annenhåndsomsetning anbefaler Aberdeen at partene legger vekt på Fondets rapporterte tegningskurs ( TEK), samt Fondets rapporterte VEK etter konvertering. Denne anbefalingen gis for å ta hensyn til at nye investorer betaler for sin andel av historiske omkostninger, samtidig som de mulige konsekvenser av en hel- eller delvis fremtidig konvertering blir hensyntatt. Investorer som ønsker å kjøpe eller selge aksjer, må ta kontakt med sin rådgiver hos en av de ovennevnte distributører. Fondets rapporterte VEK- og TEK-kurs hensyntar ikke potensiell fremtidig konvertering av obligasjonslån utstedt i andre kvartal i forbindelse med refinansiering av Fondet. OVERSIKT OVER INVESTERINGER I ABERDEEN EIENDOMSFOND NORDEN/BALTIKUM ASA Geografiske investeringsrammer Faktisk investering per 3. kvartal 2010 Avvik Sverige 20 % - 80 % 42 % 0% Norge 10 % - 40 % 26 % 0% Danmark 10 % - 40 % 12 % 0% Finland 10 % - 40 % 20 % 0% Island 0 % - 10 % 0% 0% Baltikum 0 % - 25 % 0% 0% Faktisk investering per 3. kvartal 2010 Avvik OVERSIKT OVER INVESTERINGER I ABERDEEN EIENDOMSFOND NORDEN/BALTIKUM ASA Segmentvise investeringsrammer Kontor hovedsteder 25 % - 75 % 50 % 0% Kontor øvrige steder 0 % - 33 % 28 % 0% Sum kontor 25 % - 75 % 78 % 0% Handel 15 % - 75 % 19 % 0% Hotell 0 % - 33 % 0% 0% Lager 0 % - 33 % 0% 0% Bolig 0 % - 33 % 0% 0% Annet * 0 % - 33 % 3% 0% * Alle segmenter inkludert i IPD-indeksen. 6 Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Q3 2010 Finansiering Fondet har to konvertible obligasjonslån på til sammen NOK 320 millioner som forfaller til betaling 14. juni 2013. Obligasjonslånene har en fast rente på 8,5 %. De konvertible obligasjonslånene har ingen krav til rentedekningsgrad, men et krav om maksimal belåningsgrad på 90 %. Fondets samlede belåningsgrad var per utgangen av tredje kvartal på 80,7 % av fondets samlede underliggende eiendomsverdier, mot 82,6 % i andre kvartal. De konvertible obligasjonslånene inkluderer en rett til konvertering til aksjer til en kurs på NOK 2,49 per aksje. Det er ikke behov for sikring av renten på de konvertible obligasjonslånene. To tidligere inngåtte rentesikringskontrakter utløper i mars 2011. Verdien av rentesikringskontraktene var per utgangen av kvartalet rapportert til NOK -2,3 millioner. Siden rentesikringskontraktene utløper innen relativ kort tid vil disse løpe frem til forfall i stedet for at verditapet blir realisert nå på historisk lave markedsrenter. Valutarisiko Fondet har valutasikringskontrakter i euro utelukkende gjennom standardiserte terminer. To kontrakter på til sammen EUR 20 millioner forfalt i juli og genererte en gevinst på NOK 1,4 millioner. Gjenværende kontrakt på EUR 25 millioner forfaller i slutten av november 2010 og hadde ved utgangen av kvartalet en positiv markedsverdi på NOK 7,5 millioner. Det vil bli gjort en avveining av likviditetsrisiko mot verdirisiko om hvorvidt kontrakten skal sies opp før forfall eller forlenges ved forfall. Med hensyn til likviditetssituasjonen og svingninger i valutamarkedet har fondet tidligere besluttet å ikke videreføre valutasikringer mot svingninger i svenske kroner. Tobaksmonopolet, Stockholm, Sverige. Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Q3 2010 7 Markedskommentar Oppsummering Investeringsmarkedet Den økonomiske innhentingen har fått god fart i Norden, men mange av driverne bak veksten er ventet å være temporære. Med et solid økonomisk fundament og et mindre behov for finanspolitiske innstramminger venter vi at de nordiske landene vil ha betydelig høyere veksttakt enn det europeiske gjennomsnittet i årene som kommer. Eiendomsmarkedet i Norden fortsatte å bedre seg i tredje kvartal med fallende yielder for de beste eiendommene i de fleste områder. Leieprisene for gode eiendommer var stabile eller svakt stigende. Etterspørselen etter eiendom i de mest attraktive områdene og etter eiendom med lav risiko er fortsatt høy, men tilgjengelige objekter er for øyeblikket den mest begrensende faktoren for transaksjonsaktiviteten. Den store differansen mellom direkteavkastningen på eiendom og yielden på statsobligasjoner og rentenivået generelt er opprettholdt gjennom kvartalet. Dette vil sannsynligvis gjøre at flere investorer øker sin målsatte allokering til eiendomssektoren. Våre foreløpige estimater indikerer et transaksjonsvolum for Norden på om lag NOK 26 milliarder i kvartalet. Dette er 20 % lavere enn for andre kvartal, men betydelig høyere enn for tredje kvartal 2009. Investeringsaktiviteten falt noe i alle de nordiske landene med unntak av Finland hvor transaksjonsvolumet mer enn doblet seg sammenlignet med andre kvartal. Fortsatt er det i Sverige og Norge at likviditeten er best, og disse to landene sto for 85 % av omsetningsvolumet i regionen. Økonomiske utsikter BNP-veksten i Danmark, Finland og Sverige var blant de sterkeste i Europa i andre kvartal. Bedrifter og forbrukere er positive og det er få indikatorer som tyder på at veksten skal avta. For Norge har veksten i 2010 vært lavere enn de fleste hadde ventet, men med utgangspunkt i en relativ beskjeden nedtur i 2008 og 2009 vokser Norge fra et høyere absolutt aktivitetsnivå enn de fleste andre land. Veksten i Asia og USA viser tegn til svekkelse, og det er grunn til å tro at også veksttakten for eksportdrevne nordiske økonomier vil avta fra slutten av 2010 og inn i 2011. Vi opprettholder vårt syn om at solide offentlige finanser i de nordiske landene gir færre ubalanser og mindre behov for en innstramming i finanspolitikken, noe som gir et høyere vekstpotensial en for det europeiske gjennomsnittet i de neste årene. Leiemarkedet Leieprisene var stabile for alle prime markeder i alle sektorer i tredje kvartal, med tre unntak: kontorer i Stockholm (+2,6 %), kontorer i Oslo (+1,8 %) og lager/logistikk i Helsinki (-2,0 %). Bedring i arbeidsmarkedene og mer positive bedrifter har gitt en økende etterspørsel etter kontorarealer av høy kvalitet. Vi venter at leieprisene for gode eiendommer vil være stabile eller svakt stigende i kommende kvartaler mens eiendom med under gjennomsnittlige kvaliteter i mindre attraktive områder vil ha utfordringer en god stund fremover. Høy ledighet og lave leier for denne type objekter vil dominere den nedre delen av utleiemarkedet. Leietakere har blitt mer selektive, og deler av kontormarkedet står i fare for å bli foreldet. Leieprisene for god handelseiendom var også stabile i tredje kvartal, og med høy forbrukertillitt, fallende arbeidsledighet og lave renter vil trolig de beste handelsområdene se en økende markedsleie i kommende kvartaler. 8 Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Q3 2010 Prime yield falt noe for de fleste kontormarkedene i tredje kvartal mens yielden for handels- og logistikkeiendom var forholdsvis stabil. Eiendommer med noe mer risiko fortsetter å ligge litt bak i verdivurderingssyklusen, men også gjennomsnittseiendommer så en verdiøkning i kvartalet. I og med at leiemarkedet ser ut til å ha bunnet ut, bør også risikoen ved å investere i eiendom med kortere kontrakter være redusert. Mangelen på objekter til salgs av de aller beste eiendommene bør også ha en effekt på prisingen av de nest mest attraktive eiendommene det neste året. Utsikter fremover Vår prognose viser en gjennomsnittelig årlig totalavkastning på 8,1 % for ubelånt eiendom i Norden fra og med tredje kvartal 2010 til og med andre kvartal 2015. Vi estimerer at verdiene for nordisk eiendom økte med om lag 2,0 % i første halvår av 2010, og at verdiene vil stige med ytterligere 1,5 % i andre halvår. Svakere økonomisk vekst vil trolig dempe avkastningen i 2011, men mesteparten av leieprisfallet er lagt bak oss. Vi venter at markedsleiene vil være forholdsvis stabile fremover, spesielt for arealer av god kvalitet. Vi anser dette som et godt tidspunkt for å gjøre investeringer i det nordiske eiendomsmarkedet selv om markedet er delt og oppturen ikke vil være like sterk for alle markeder, sektorer og eiendommer. Vi er i en tidlig fase av den globale økonomiske oppturen, likviditeten i eiendomsmarkedet er i bedring og yielden for god eiendom har nådd eller passert toppen i denne eiendomssyklusen. Likevel, forventer vi fortsatt at det vil være betydelig utfordringer i leiemarkedet, og investorer må være oppmerksome på alle risikofaktorene som fortsatt finnes i det nordiske eiendomsmarkedet. Roholmsvej 19-21, København, Danmark. Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Q3 2010 9 Resultatregnskap 3. KVARTAL 2010 Annen driftskostnad Driftsresultat 6 958 477 -6 958 477 3. KVARTAL 2010 EIENDELER Finansielle anleggsmidler Investering i tilknyttede selskap Andel resultat i tilknyttet selskap 26 419 929 Andre aksjer Sum anleggsmidler Finansinntekter Realisert gevinst – terminkontrakter Endring i avsetning valuta- og rentesikringskontrakter Rentekostnader 1 369 000 Omløpsmidler 11 808 789 Andre fordringer -19 850 280 769 257 Andre finanskostnader -46 626 Netto finansposter -5 720 780 Resultat før skatt 13 740 671 Årsresultat 70 874 190 626 619 792 229 079 Disagio Skattekostnad 555 745 603 13 740 671 385 674 Bankinnskudd og plasseringer 21 497 975 Sum omløpsmidler 21 883 649 Sum eiendeler 648 503 441 EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital Aksjekapital 115 060 568 Overkurs 124 678 106 Sum innskutt egenkapital 239 738 674 Opptjent egenkapital Regnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk, men er ikke revidert. «Andel resultat i tilknyttet selskap» Tilknyttede selskaper er enheter hvor konsernet har betydelig innflytelse, men ikke kontroll, over den finansielle og operasjonelle styringen (normalt ved eierandel på mellom 20 % og 50 %). Konsernregnskapet inkluderer konsernets andel av resultat fra tilknyttede selskaper regnskapsført etter egenkapitalmetoden fra det tidspunktet betydelig innflytelse oppnås og inntil slik innflytelse opphører. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet og tilknyttede selskap er omarbeidet til de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. «Omregningsdifferanse» Omregningsdifferanse som følge av omregning av nettoinvestering i utenlandsk virksomhet presenteres som omregningsdifferanse i egenkapitalen. Årets resultat 13 740 671 Omregningsdifferanse 60 527 161 Annen egenkapital - Sum egenkapital 314 006 507 Langsiktig gjeld Obligasjonslån 304 652 703 Sum langsiktig gjeld 304 652 703 Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Rentebærende kortsiktig gjeld 11 149 606 Avsetning valuta- og rentesikringskontrakter 2 313 289 Påløpte renter 8 309 682 Annen kortsiktig gjeld 3 044 771 Sum kortsiktig gjeld 29 844 232 Sum egenkapital og gjeld 10 Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Q3 2010 5 026 884 648 503 441 Definisjoner Avkastning VEK vs. tegningskurs Avkastning på investeringer i eiendomsfondet består av to elementer; utbetaling og verdiendring. Utbetaling tar normalt utgangspunkt i fondets leieinntekter fratrukket driftskostnader og finanskostnader. Porteføljens verdi blir fastsatt som et gjennomsnitt av tre uavhengige verdivurderinger hvert kvartal. Verdiendring rapporteres som prosentvis endring i fondets verdijusterte egenkapital (VEK) i kvartalet. Fondene benytter to kurser; VEK og tegningskurs (TEK). Begge er basert på fondets underliggende verdier. Differansen mellom VEK og TEK er de historiske kostnadene i fondet knyttet til etablering, eiendomskjøp og tilrettelegging i tegningsperioder. Disse kostnadene legges til i tegningskursen slik at også nye investorer dekker en andel av kostnadene uavhengig av investeringstidspunkt. Belåning Yield Fondet har et langsiktig mål om 70 % belåning. Det tilsier for eksempel at når investor investerer NOK 30 i fondet, låner fondet ytterligere NOK 70, slik at investeringskapasiteten blir NOK 100. Lånefinansieringen øker eksponeringen i eiendomsmarkedet, men gir også høyere risiko. Investor er ikke ansvarlig for fondets gjeld utover innbetalt kapital. VEK (verdijustert egenkapital) Yielden på en eiendom er leieinntekter fratrukket driftskostnader dividert på eiendommens verdi. Et annet ord for yield er direkteavkastningskrav. Yieldgap Differansen mellom rentekostnad og direkteavkastningskravet (yielden). Fondets netto verdi er markedsverdien av alle eiendomsinvesteringer og andre aktiva fratrukket gjeld og latent skatt. DISCLAIMER: Dette dokumentet er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle i eiendomsmarkedet. På denne bakgrunn gis det ingen garantier, og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som en følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra, eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonenes nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dette dokumentet kan inneholde prognoser eller andre fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige finansielle resultater i land, markeder eller Aberdeen Asset Management, og faktiske hendelser eller resultater kan avvike substansielt fra dette. Undersøkelser og analyser som dette dokumentet er basert på, er fremskaffet av Aberdeen til eget bruk, og kan ha blitt benyttet til selskapets eget formål. Aberdeen Asset Management aksepterer ikke ansvar for noe tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Verdi og avkastning av investeringer kan gå både ned og opp og kan påvirkes av svingninger i valutakurser. Det er en risiko for at investorer ikke får tilbake hele det investerte beløpet. Fast eiendom er illikvid i sin natur, og under vanskelige markedsforhold kan det ta tid å selge slike aktiva. Forsinkelser ved salg av underliggende eiendeler kan forårsake tilsvarende forsinkelser ved innløsning av investorers andeler i fond. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Ingen deler av denne publikasjonen kan kopieres eller gjengis i noen form eller i noe medium eller redistribueres uten skriftlig samtykke fra Aberdeen Asset Management. © 2010 Aberdeen Asset Management Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Q3 2010 11 • 101189 www.signatur.no Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Solli 0230 Oslo, Norge Tlf.: + 47 22 01 27 00 Faks: + 47 22 01 27 01 www.aberdeen-asset.no Kontaktinformasjon distributører First Securities AS Fjordalléen 16 Postboks 1441 Vika 0115 OSLO Tlf.: +47 23 23 80 00 Faks: +47 23 23 80 01 www.first.no Fokus Bank Filial av Danske Bank A/S Søndre gate 13 - 15 7466 Trondheim Tlf.: +47 08540 Faks: +47 810 00 901 www.fokus.no Orkla Finans ASA Tordenskioldsgate 8-10 Postboks 1724 Vika 0121 Oslo Tlf.: +47 22 40 08 00 Faks: +47 22 33 14 46 www.orkfin.no Pareto Securities ASA Postboks 1411 Vika 0114 Oslo Tlf.: +47 22 87 87 00 Faks: +47 22 83 43 09 www.pareto.no Sandnes Sparebank Haakon VII’s gate 6 0161 Oslo Tlf.: +47 21 04 35 17 Faks: + 47 21 04 35 01 www.sandnes-sparebank.no Sparebanken Vest Kaigaten 4 5020 Bergen Tlf.: +47 05555 Faks: +47 55 21 74 39 www.spv.no Terra Markets AS Parkveien 61 Postboks 2349 Solli 0254 Oslo Tlf.: +47 21 00 29 00 Faks: +47 21 00 29 01 www.terramarkets.no
© Copyright 2024