1. No category

TILSTANDSRAPPORT
RINGNES PARK ØST
OPPDRAGSGIVER:
Ringnes Park Øst Sameier
25.04.14
Aase Byggeadministrasjon AS, Fyrstikkallèen 7, 0661 Oslo
Telefon: 23 06 05 50, Telefax: 23 06 05 51, Org.nr.: 990 238 316
[email protected], www.aase.no
RINGNES PARK ØST
Tilstandsrapport
FORORD
Aase Byggeadministrasjon AS har fått i oppdrag av Ringnes Park Øst ved Bård Gunnar Moe og Trond
Øye å utføre en tilstandsvurdering av sameiets bygningsmasse, samt utarbeide en tilstandsrapport med
tilhørende vedlikeholdsplan. Tilstandsrapporten er utarbeidet på bakgrunn av tilstandsvurderinger
gjennomført ved befaringer 27, 28 og 31.01.14. Ringnes Park Øst Sameier består av 6 boligsameier, et
garasjesameie og et gårdsromsameie.
Tilstandsvurderingen er gjennomført på nivå 1 i NS 3424. Det vil si visuell observasjon kombinert
med enkle målinger om nødvendig.
Undersøkelsene i forbindelse med tilstandsvurderingen omfatter befaring av alle blokker, med alle
oppganger samt tilhørende takterrasser. I kjellerne er i stor grad alle fellersarealer og garasje befart,
med unntak av arealer tilhørende private boder og hovedtavlerom/brannsentral som var låst for
tilkomst.
Omfanget av skader på bygninger i Norge er betydelig, og årlig går store beløp til å utbedre skader
som skyldes mangelfullt vedlikehold. Det å vente med vedlikeholdsarbeider til skader har oppstått
krever høy utbedringsberedskap og store disponible økonomiske midler. Årlige tilstandsanalyser med
periodisk vedlikeholdsplan i bunnen legger grunnlag for det mest økonomiske vedlikeholdet. Denne
typen vedlikeholdsplanlegging bidrar til å opprettholde bygningens tekniske standard og redusere
vedlikeholdskostnadene sett over bygningens levetid.
Hovedprinsippet for vedlikehold av bygninger er å bevare de opprinnelige bygningsdelene så langt det
er mulig. Ved å bevare bygningsdelene beholder bygningen sin autentisitet, det vil si ekthet og
opprinnelighet. Jevnlig tilsyn og vedlikehold er den beste måten å sikre de opprinnelige
bygningsdelene på. Utskifting av bygningsdeler er i mange tilfeller dyrere enn reparasjon. Man bør
derfor ikke skifte ut mer enn det som er nødvendig.
Observasjoner, vurderinger og tiltak implementert i rapporten er enten som separate anmerkninger
eller for å underbygge overordnede konklusjoner. Vi har angitt budsjettpriser for de foreslåtte tiltakene
i vedlikeholdsplanen.
Side i
RINGNES PARK ØST
Tilstandsrapport
SAMMENDRAG
Ringnes Park Øst Sameier består av 6 boligsameier, fordelt på adressene Toftes gate 2, 4, 6 og 8 og
Biermannsgate 9 og 11. Bygningen ble ferdigstilt i 2006 og i denne tilstandsrapporten med tilhørende
vedlikeholdsplan har vi foreslått de tiltak vi anser som nødvendige for å opprettholde en god standard.
Vedlikeholdsplanen er satt opp for de neste fem årene, og vi har opplyst om at det siden byggene var
ferdigstilt ikke har vært utført periodisk vedlikehold.
I dette sammendraget ønsker vi å trekke frem noen av de vedlikeholdsoppgavene som vi ser som
nødvendige i perioden fremover samt de styret har ytret bekymring om.
I byggenes toppetasjer er det inntrukkede balkonger med asfalttekking og tretremmer over. Vi har
befart 3 balkonger med beboere og tilbakemeldingen går på at kontroll og rengjøring av sluk samt
tekking under balkongene er vanskelig grunnet at tretremmene ikke er oppdelt i håndterlige deler som
gjør det vanskelig å komme til. Det er heller ikke lagd inspeksjonsluker for tilkomst til sluk. Det er
også opplyst og observert at det står vann på tekking og at avrenning til sluk tilsynelatende er
mangelfull pga dårlig fall. Vi foreslår i rapporten å åpne tretremmer på 1-2 balkonger for en mer
grundig kontroll av fall og løsning, og at dette bør være grunnlag for vurdering av videre tiltak.
Grunnmuren/sokkelen i Toftes gate er i dårlig forfatning med mye løs puss som flasser av grunnet
vannoppsug fra terreng. Vi foreslår utbedring ved å etablere et skille mellom terreng og sokkel, samt
ny oppussing med egnet pusstype.
Vi foreslår en gjennomgang av prosjektert og utført løsning for overvannshåndtering i bakgården
med tanke på dimensjonen på sandfangkummen/systemet, muligheter for utvidelse av anlegget,
tiltak med fordrøyende masser på bakkeplan, nødoverløp ved flom o.l.
Fasadeplatene er mange steder i dårlig forfatning ved å være oppsprukket og ødelagt, dette kan skyldes
manglende lufting i bakkant som har ført til at lekter kan å vridd seg. Vi foreslår i første omgang å ta
av plater på et mindre område for å kontrollere tilstanden i bakkant, men har likevel i rapporten anslått
kostnader for utskifting av alle plater.
Side ii
RINGNES PARK ØST
Tilstandsrapport
INNHOLD
1.
INNLEDNING .................................................................................................................. 1
1.1
1.2
1.3
1.4
2.
Oppdraget................................................................................................................. 1
Eiendommen generelt .............................................................................................. 1
Generelt om vurderingene ...................................................................................... 1
tilstandsgrad ............................................................................................................. 1
SAMMENDRAG/KONKLUSJON ................................................................................. 2
2.1
Generelt .................................................................................................................... 2
2.2
grunn og fundamenter ............................................................................................. 2
2.2.1 Drenering ............................................................................................................... 2
2.2.2 Grunnmur/sokkel .................................................................................................... 2
2.3
Utvendig overflater og komponenter ..................................................................... 3
2.3.1 Kompakte tak .......................................................................................................... 3
2.3.2 Pussede fasader ...................................................................................................... 4
2.3.3 Fasadeplater........................................................................................................... 4
2.3.4 Vinduer/vindusbeslag ............................................................................................. 5
2.3.5 Ytterdører ............................................................................................................... 5
2.3.6 Takrenner/Nedløp................................................................................................... 5
2.4
Innvendig overflater og komponenter ................................................................... 6
2.4.1 Trapperom .............................................................................................................. 6
2.4.2 Leilighetsdører ....................................................................................................... 6
2.5
Dekker ....................................................................................................................... 6
2.5.1 Kjellergulv – Boder ................................................................................................ 6
2.5.2 Dekke – Parkeringskjeller ...................................................................................... 6
2.5.3 Himling i kjellere .................................................................................................... 7
2.6
Balkonger.................................................................................................................. 7
2.6.1 Generelt .................................................................................................................. 7
2.7
Teknisk anlegg ......................................................................................................... 8
2.7.1 VVS ......................................................................................................................... 8
2.7.2 Overvann – Sandfang ............................................................................................. 8
2.7.3 Elektro .................................................................................................................... 8
2.7.4 Heis......................................................................................................................... 9
3.
TILSTANDSVURDERINGER ..................................................................................... 10
3.1
grunn og fundamenter ........................................................................................... 10
3.1.1 Drenering ............................................................................................................. 10
3.1.2 Grunnmur/sokkel .................................................................................................. 10
3.2
UTVENDIG OVERFLATER OG KOMPONENTER....................................... 11
3.2.1 Pussede fasader .................................................................................................... 11
3.2.2 Fasadeplater......................................................................................................... 11
3.2.3 Ytterdører ............................................................................................................. 13
3.2.4 Vinduer ................................................................................................................. 13
3.2.5 Takrenner-/nedløp ................................................................................................ 13
3.2.6 Kompakte tak ........................................................................................................ 15
3.2.7 Balkonger (Inntrukket) ......................................................................................... 15
3.2.8 Balkonger (Utkragende –betong) ......................................................................... 16
Side iii
RINGNES PARK ØST
Tilstandsrapport
3.3
INNVENDIG OVERFLATER OG KOMPONENTER ..................................... 17
3.3.1 Kjeller – korridor/fellesarealer ............................................................................ 17
3.3.2 Trapperom – hovedtrapp ...................................................................................... 18
3.3.3 Parkeringsgarasje ................................................................................................ 18
3.4
TEKNISKE ANLEGG .......................................................................................... 19
3.4.1 VVS ....................................................................................................................... 19
3.4.2 Elektro .................................................................................................................. 20
3.4.3 Tele og automatisering ......................................................................................... 20
3.4.4 Heis....................................................................................................................... 20
VEDLEGG
1.
Ringnes Park – Vedlikeholdsplan 2014 - 2018
Side iv
RINGNES PARK ØST
Tilstandsrapport
1.
INNLEDNING
1.1
OPPDRAGET
Aase Byggeadministrasjon AS har etter oppdrag fra Ringnes Park Øst Sameier utarbeidet en
tilstandsrapport for Ringnes Park Øst. Befaring av eiendommene ble utført i slutten av Mars 2014 av
Eirik Storvig Jacobsen fra Aase Byggeadministrasjon AS.
Hensikten med befaringen var å få oversikt over bygningenes og utomhusområdets tilstand og
hvilke tiltak som anbefales utført.
1.2
EIENDOMMEN GENERELT
Ringnes Park består av 6 boligsameier, ett gårdsromsameie og ett garasje- og bodsameie.
Bygningene ble ferdigstilt i 2006 og er bygget av OKK entreprenør med Scandinavian Property
som utbygger.
Byggene består av 5-6 etasjer forbeholdt boligformål med flate kompakte tak med takterrasser. I
kjelleren på hjørnet Toftes gate og Sunnmør gata leier Joker og ett treningssenter lokaler.
1.3
GENERELT OM VURDERINGENE
I tilstandsrapporten er alle tiltak å betrakte som anbefalinger. Tilstandsrapporten beskriver
tilstanden samt anbefalte tiltak.
Bygningenes tilstand er dokumenter med bilder.
1.4
TILSTANDSGRAD
De registrerte svikt, feil og mangler som blir avdekket i forbindelse med tilstandsbefaringene
er delt inn i definerte tilstandsgrader. For tekniske, funksjonelle og miljømessige forhold er
tilstanden angitt med karakter etter skala 0-1-2-3 slik det er vist i tabellen nedenfor.
Definisjon av tilstandsgrad:
TEKNISKE
FORHOLD
0
(Meget bra)
Ingen tiltak
nødvendig
FUNKSJONELLE
FORHOLD
Som over
MILJØMESSIGE
FORHOLD
TID FOR TILTAK
(veiledende)
Som over
Ringnes Park Øst - Tilstandsrapport
TILSTANDSGRAD
1
2
(Bra)
(Tvilsom)
Tilstrekkelig med
Behov for
fortsatt normalt
utbedring
vedlikehold
Bare behov for
Behov for
mindre endringer el
endringer eller
forbedringer
forbedringer
Som over
Som over
Behov for omfattende
endringer el
forbedringer
Som over
Innen 2-5 år
Straks
25.04.14
Innen 0-2 år
3
(Uakseptabel)
Behov for omfattende
utbedring/ombygging
Side 1 av 20
RINGNES PARK ØST
Tilstandsrapport
2.
SAMMENDRAG/KONKLUSJON
2.1
GENERELT
2.2
GRUNN OG FUNDAMENTER
2.2.1
Drenering
Dreneringen er fra byggeåret (dvs. 2005-2006). Garasjen og kjellerne oppleves generelt sett
ikke som særlig fuktig, med tanke på lukt og visuelle observasjoner. Under befaringene er det
likevel påvist økt fuktighet i enkelte vegger under gate/- utenivå, bl.a. enkelte steder mot
Toftesgate og Biermannsgate samt i oppgangen Biermannsgate 9 mot Valdres gate. Dette kan
tyde på at dreneringen ikke er fullstendig optimal alle steder og at det stedvis kan være
vanntrykk mot veggen.
Styret ved Bård Gunnar Moe og Trond Øye har ved befaring ytret bekymring om
vannansamling flere steder i garasjeanlegget, og om dette kan komme fra utetettheter mot
Toftes gate. Vår oppfatning er at vannansamlinger henger sammen med at biler tar med seg is
og snø inn i garasjen som samler seg enkelte steder grunnet fall på gulvet og at det ikke finnes
sluk i garasjen. Bilder viser at det ligger igjen veisalt flere steder i garasjen og det er heller
ikke funnet tegn til lekkasjer fra kjellervegger.
Ett punkt som bemerkes spesielt er utetthet/hull i kjellerveggen mot Toftes gate (Ved
ventilasjonskanal ved oppgangen til Toftes gate 2).
Forslag til tiltak:
Basert på visuelle observasjoner og opplysninger samt at drenering kun er omkring 10 år
gammel, ser vi ikke behov for tiltak på nåværende tidspunkt. Men at tilstanden følges opp ved
årlige tilstandsbefaringer/-analyser.
Det bør også gjennomføres spyling av drensledning og kontroll av drenskum hvert 2-5 år.
Til orientering er normal levetid (middels interval)l for ny drenering ca. 40 år.
Tilstandgrad: 0
2.2.2
Grunnmur/sokkel
Grunnmuren/sokkelen mot Toftes gate og Biermannsgate er i generelt dårlig forfatning og vi
registrerte at det ikke er montert fuktbryter mellom terrenget/asfalt og grunnmuren på store
deler av ovennevnte fasade. Sannsynligvis er fuktbryter avsluttet for tidlig og ligger nedenfor
terrengnivå. Mange steder var det malingsavskalling på grunnmuren, og langs grunnmuren i
Toftes gate ramlet pussen av i større flak. Det vil også være sannsynlig at trafikken i Toftes
gate (og da særlig trikkene) bidrar til vibrasjoner og at pussen lettere faller av etter at
underlaget slipper.
Langs fasadene mot gangveien/Valdres gata og Sunnmørgata er tilstanden betydelig bedre,
sannsynligvis grunnet at det generelt er mindre vann på terreng mot grunnmuren. Likevel
enkelte steder med sprekkdannelser i pussen (bl.a støttevegg opp mot fellesarealer fra Valdres
gata).
Ringnes Park Øst - Tilstandsrapport
25.04.14
Side 2 av 20
RINGNES PARK ØST
Tilstandsrapport
Forslag til tiltak:
Vi anbefaler å fjerne puss og løs bom på sokkelfelt i Toftes gate og Biermannsgate før ny
oppussing med egnet puss (vannbestandig) og etter skjøting av fuktbryter slik at denne
kommer over terrengnivå.
Tilstandsgrad: Toftes gate og Biermannsgate 2/3 (Tvilsom). Øvrig grunnmur: Tilstandsgrad 1
(Bra)
Antatte kostnader til utbedring: 744 000,- inkl mva.
Kostnader er medtatt med fjerning av løs puss og bom, 3 lags puss oppbygning med egnet
pusstype og skjøting/etablering av skille mot terreng.
Antatte kostnader for utbedring av støttemur: 75 000,- inkl mva.
I kostnadene er ikke medtatt rigg og drift eller administrasjonskostnader.
2.3
UTVENDIG OVERFLATER OG KOMPONENTER
Utvendig ble bygningene befart fra bakkenivå samt at takene ble kontrollert i hovedsak
kontrollert visuelt fra takterrassene. Taktekking og gesims ble også kontrollert enkelte steder
ved bruk av fallsikringsutstyr.
2.3.1
Kompakte tak
Takene over alle byggene er kompakte tak tekket med asfalttekking. Generelt synes tekking å
være tett, dvs at vi ikke ved vår stikkontroll har kunnet avdekke steder hvor det er hull i
tekkingen. Vil likevel påpeke enkelte forhold på takene.
•
•
•
•
•
•
•
Vi kontrollerte utførelsen av gesims over leilighet (M.Wiig) i 6 etasje i Toftes gate.
Tekkingen er ikke trukket over gesims (og under beslag), det er her benyttet en
løsning med vindtetting (tyvek) under beslaget. Dette er ikke en fullgod løsning iht
NBI-blader.
I nærheten merket vi også at tekking ved avslutning av tekking ovenfor balkong ved
gesims har sluppet fra underlag som kan føre til vanninnsig og bør utbedres.
Gesims mellom Toftes gate 2 og 4 er ikke tekket over (under beslag) fullstendig,
tekking er avsluttet ca. 5 cm inn under beslag.
I samme område oppdaget vi også et felt mot avslutning gesims som ikke er tekket
(horisontalt felt, ca 5x5 cm) som bør utbedres.
Generelt sett er det tendens til at det begynner å gro mose o.l langs gesimser og under
takterrasser som over tid vil medføre økt slitasje på tekking eller hull som korter ned
levetiden til tekking, dette bør jevnlig fjernes/ rengjøres. F. eks hver høst. Takterrassen
og utførelsen av disse medfører at det er vanskelig å besørge renhold/kontroll under
disse.
Vi observerte også at tekking flere steder mot takutstikk (over balkonger) slipper
underlaget/ buler.
Vi merket oss også vannansamling under takterrasse i Toftes gate 8, som kan tyde på
at det er tett sluk under terrassen. Dette bør undersøkes nærmere.
Ringnes Park Øst - Tilstandsrapport
25.04.14
Side 3 av 20
RINGNES PARK ØST
Tilstandsrapport
Forslag til tiltak:
Årlig kontroll av takene med mekanisk fjerning av begroing og sjekk av sluk. Utbedring av
kulepunkt 2 og 4 foreslås, resten av punktene kan avventes og følges opp ved årlig kontroll.
Tilstandsgrad: 1 (Bra)
Antatte kostnader årlig kontroll: 15 000,- inkl mva.
Antatte kostnader utbedring kulepunkt 2 og 4: 15 000,- inkl mva.
2.3.2
Pussede fasader
Pussede fasader er stort sett i tilfredsstillende tilstand, men fasaden ut mot Toftes gate og
Biermannsgate oppleves som skitne og særlig Toftes gate bærer preg av å ligge ut mot en
trafikkert gate.
Forslag til tiltak:
Normalt vedlikeholds intervall malt puss mellom 10 – 18 år slik at det kan være
hensiktsmessig å begynne planlegging for vedlikehold/maling av fasadene og da særlig
fasaden mot Toftes gate og eventuelt Biermannsgate.
Tilstandsgrad: 1 (Stort sett bra).
Antatte kostnader for maling av puss i Toftes gate og Biermannsgate (ikke sokkel): 350 000,inkl mva som omfatter rengjøring og maling.
Antatte kostnader øvrige pussfasader: 665 000,- inkl mva som omfatter rengjøring og maling.
Rigg og drift samt administrasjon er ikke medtatt.
2.3.3
Fasadeplater
På fasadene er det brukt fasadeplater fra Cembrit (iht FDV) i lysgrå og mørkgrå farger. Ved
befaringen har vi merket oss at lysgrå fasadeplater i betydelig omfang er i dårlig tilstand.
Platene er sprukket og bøyd og ytterst klimasjikt er da utett slik situasjonen er i dag.
Den dårlige tilstanden til platene kan skyldes manglende lufting i bakkant og at lektene har
vridd seg.
Mørkgrå plater er i tilsynelatende bedre tilstand, men med samme lufting kan det være
tilsvarende tilfelle i her.
Forslag til tiltak:
Vi foreslår i første omgang å ta ned et prøvefelt for å kontrollere tilstanden, men har likevel
valgt å anslå kostnader for utskiftning av plater, samt lekter og eventuelt vindtetting.
Tilstand: 2
Antatte kostnader: 2 400 000,- inkl mva. Rigg og drift er ikke inkludert.
Ringnes Park Øst - Tilstandsrapport
25.04.14
Side 4 av 20
RINGNES PARK ØST
Tilstandsrapport
2.3.4
Vinduer/vindusbeslag
Vi har kontrollert tilstanden på vinduene visuelt fra bakkenivå og tilstanden ser stort sett ut til
å være tilfredsstillende. Styret har likevel fått beskjed fra enkelte beboere at vinduene flasser
og stedvis er ødelagt.
Beslag under vinduene er i hovedsak i grei stand, med unntak av enkelte beslag som observert
i hjørnet Toftes gate/Biermannsgate hvor beslagene ikke er slisset/fuget mot vindussmyg som
medfører at vann kan trenge inn bak/under beslaget i smygene.
Forslag til tiltak:
Vi anbefaler å legge inn et periodisk vedlikehold av vinduer, dvs fjerning av løs maling og
eventuell utbedring før maling med to strøk. Beslag som ikke er tilstrekkelig tett mot
vindussmyg utbedres.
Tilstandsgrad: 1
Antatte kostnader: 700 000,- inkl mva. Håndsliping, grunning av bart trevirke, to strøk maling
i lukket stilling. Rigg og drift ikke medtatt.
2.3.5
Ytterdører
Ytterdører til oppgangene oppfattes som i tilfredsstillende stand. I vedlikeholdsplanen er det
lagt inn periodisk vedlikehold med kontroll og justering av dørene samt eventuell utskiftning
av tetningslister ved behov.
Forslag til tiltak:
Kontroll og justering. Dørene justeres og eventuelt skiftes tetningslister. Hengsler og
låskasser smøres.
Tilstandsgrad: 1
Antatte kostnader: 6 000,- inkl mva
2.3.6
Takrenner/Nedløp
Vi har observert at de fleste nedløp langs gatefasadene er bulket, ødelagt eller falt av. Dette
medfører blant annet at nedløpsvann spruter på fasaden der nedløpsrør er borte.
Takrenner oppfattes for øvrig som i god stand.
Forslag til tiltak:
Vi foreslår å utbedre/skifte ut nedløpsrør på utvendige fasader (Biermannsgate og Toftesgate)
med støpejernsrør nederste 2 meter for å hindre skader fra mekaniske påkjenninger.
For øvrig bør takrenner renses minimum en gang i året.
Tilstandsgrad: 3 (nedløp utvendig fasade) og 0 (øvrig)
Antatte kostnader: 54 000,- inkl mva.
Ringnes Park Øst - Tilstandsrapport
25.04.14
Side 5 av 20
RINGNES PARK ØST
Tilstandsrapport
2.4
INNVENDIG OVERFLATER OG KOMPONENTER
2.4.1
Trapperom
Trapperommene har malte betongvegger, belegg på gulv og i trapper samt nedhengt himling
med plater.
Tilstanden i trapperommene oppfattes generelt som god, men med behov for planlagt
vedlikehold/maling av betongvegger samt utskiftning av enkelte himlingsplater grunnet
fuktmerker. Vi har ikke kunnet lokalisere kilden til fuktmerker i himlingsplater, da det over
himling er tørt.
Forslag til tiltak:
Periodisk vedlikehold, dvs maling av betongvegger/ - himling samt utskiftning av enkelte
himlingsplater legges inn i vedlikeholdsplanen.
Tilstandsgrad: 1 (bra)
Antatte kostnader: 120 000,- inkl mva.
2.4.2
Leilighetsdører
Tilstanden på leilighetsdørene anses som god, og ingen tiltak vurderes som nødvendig i
perioden.
2.5
DEKKER
2.5.1
Kjellergulv – Boder
Kjellergulv i bodarealer er generelt slitt og flasset i gangsoner.
Forslag til tiltak:
Gulvene i gangsoner rengjøres, eventuelle sår og sprekker utbedres og flekkes før maling med
to strøk betongmaling.
Tilstandsgrad: 1
Antatte kostnader: 41 500,- inkl mva.
2.5.2
Dekke – Parkeringskjeller
Dekke i parkeringskjeller synes generelt sett å være i tilfredsstillende tilstand. Det er bemerket
fra styre og ved befaring i vinter at det er en del steder med ansamling av vann. Vår
oppfatning er at dette kommer fra snø og vann fra biler. Se også punkt 2.2.1.
Forslag til tiltak:
Ingen tiltak vurderes som nødvendig.
Tilstandsgrad: 0
Ringnes Park Øst - Tilstandsrapport
25.04.14
Side 6 av 20
RINGNES PARK ØST
Tilstandsrapport
2.5.3
Himling i kjellere
Generelt sett er tilstanden god, vi vurderer ingen tiltak som nødvendig i perioden.
2.6
BALKONGER
2.6.1
Generelt
Det er meldt om en del problemer tilknyttet inntrukkede balkonger (toppetasjene), disse er
tekket med asfalttekking med oppbygd platting over. Beboere har fortalt at de opplever at det
ofte står vann under plattingene og det synes som om avrenningen mot sluk/nedløp er dårlig.
Avrenningen synes til dels å være hindret av underliggere for platting, skitt og organisk
materiale som samles seg under platting samt at fall ikke ved alle tilfeller går mot sluk/nedløp.
Plattingene er sammenbygd i store uhåndterlige deler som gjør renhold av sluk/nedløp samt
kontroll av tekking under vanskelig.
Utkragende balkonger synes for øvrig å være i generelt tilfredsstillende stand. Det er likevel
meldt om et tilfelle hvor sluket ikke klarer å ta av vannet ved kraftig nedbør og man får en
vannsprut til balkongen under. Årsaken til dette kan synes å være at dimensjonen på sluk og
grenrør til nedløp er for liten.
Vi har befart 3 inntrukkede balkonger med beboere.
Forslag til tiltak:
Vi foreslår ytterligere kontroll av balkonger (nivå 2) med fjerning av platting for kontroll av
tilstanden under.
Som en overordnet vurdering vil vi foreslå at treplattinger fjernes, hvorpå tekking,
fallretninger og sluk kontrolleres, i første omgang hos beboere som har meldt om problemer.
Videre kontroll vil avdekke om det er nødvendig med utbedring av fall før ny løsning med
platting legges. Ny løsning må kunne gi enklere tilgang for rengjøring og rens av sluk.
Tilstandsgrad: 1-2 (inntrukkede balkonger), 0 (utkragede balkonger).
Antatte kostnader for videre kontroll (nivå 2) med fjerning av deler av platting for tilgang og
kontroll av fall: 35 000,- inkl mva.
Ovenstående kostnad er vurdert for kontroll av 2-3 balkonger og vurdering av videre tiltak.
Antatte kostnader for utbedring må vurderes etter ytterligere kontroll som nevnt ovenfor.
Ringnes Park Øst - Tilstandsrapport
25.04.14
Side 7 av 20
RINGNES PARK ØST
Tilstandsrapport
2.7
TEKNISK ANLEGG
2.7.1
VVS
Avsløpsanlegg
Ved befaring med styret merket vi oss en betydelig svank i et avløp-/overvannsrør som henger
i parkeringskjelleren som bør utbedres snarest.
Avløpsanlegget er ikke videre vurdert av oss, men det er for øvrig ikke oppgitt opplevde
problemer med anlegget.
Antatte kostnader: 50 000,- inkl mva
Fjernvarme
Opplyst om at det har vært en lekkasje som skal være utbedret, generelt sett bør
tekniske rom holdes ryddige og rene. Ellers ingen tiltak.
2.7.2
Overvann – Sandfang
Tilstand:
Overvann i bakgården går til 3 sluk som går fra sør til nord i bakgården, og til felles
sandfangsystem. Systemet viderefører vannmengdene fra sandfang til kommunalt nett.
Sandfang har ved tidligere store nedbørsmengder blitt overfylt og gitt tilbakeslag opp av
sluk ved søppelrom (nordligste sluk). Det kan synes som at sandfangsystemet ikke er
dimensjonert for større nedbørsmengder eller har løsning for å håndtere dette.
Merket oss også at slukene har behov for rensing. Styret har for øvrig opplyst om at
rørene er spylt.
Forslag tiltak:
Vi foreslår en gjennomgang av prosjektert og utført løsning for overvannshåndtering i
bakgården med tanke på dimensjonen på sandfangkummen/systemet, muligheter for
utvidelse av anlegget, tiltak med fordrøyende masser på bakkeplan, nødoverløp ved
flom o.l.
Foreslår også rens av alle sluk, og kontroll av sandkummen for å avdekke eventuelle
problemer. Sluk og kummer må renses regelmessig.
Tilstandsgrad: 2
Antatte kostnader for utvidet kontroll i samråd med rådgiver: 50 000,- inkl mva.
2.7.3
Elektro
Tilstand:
Styret har fortalte om at det har vært et problem med et lysarmatur i oppgangen i
parkeringsgarasjen, hvor det var et tilløp til brann i lyspunkt.
Ringnes Park Øst - Tilstandsrapport
25.04.14
Side 8 av 20
RINGNES PARK ØST
Tilstandsrapport
Tiltak: Vi foreslår en kontroll av tavle/kurser i fellesarealer dvs. boder, oppganger og
parkeringsgarasje etc. samt evnt. Stikkontroll av sikringsskap for leiligheter med
autorisert elektriker.
Antatte kostnader: 20 000,- inkl mva.
2.7.4
Heis
Kontrollert i 2013.
Ringnes Park Øst - Tilstandsrapport
25.04.14
Side 9 av 20
RINGNES PARK ØST
Tilstandsrapport
3.
TILSTANDSVURDERINGER
Tilstand/Tiltak
3.1
GRUNN OG FUNDAMENTER
3.1.1
Drenering
Bilder
Tilstand:
Generelt sett tilfredsstillende tilstand, enkelte steder
er det målt noe fuktighet i betongvegger.
Tiltak:
Oppfølging gjennom årlig tilstandsanalyse.
Drensledning bør spyles og drenskum kontrolleres
hvert 2-5 år.
3.1.2
Grunnmur/sokkel
Tilstand:
Grunnmur/sokkel i Toftes gate og Biermannsgate er i
generelt dårlig forfatning (Se bilde)
Grunnmur/sokkel i Sunnmørgata og Valdresgata er i
god stand med unntak av støttemur mot
fellesrom/bakgård som har flere sprekker mellom
elementene.
Tiltak:
Toftes gate og Biermannsgate:
Anbefaler å fjerne puss og løs bom på sokkelfelt før
ny oppussing med egnet puss og skjøting av
fuktbryter.
Sokkel i Toftesgate med betydelig avskaling av
puss
Sunnmørgata og Valdresgata:
Utbedring av pusset vegg/støttemur mot felles
bakgård.
Sprekker mellom elementer i «støttemur» mot
fellesrom/bakgård.
Ringnes Park Øst - Tilstandsrapport
25.04.14
Side 10 av 20
RINGNES PARK ØST
Tilstandsrapport
3.2
UTVENDIG OVERFLATER OG KOMPONENTER
3.2.1
Pussede fasader
Tilstand:
Fasadene virker å være i tilfredsstillende tilstand
basert på visuell kontroll. Unntaket er fasaden i
Toftes gate som er skitten og bærer preg av å ligge ut
mot trafikkert gate.
Tiltak:
Toftes gate og Biermannsgate:
Løs, gammel maling og puss bankes, skrapes og
børstes bort. Overflatene rengjøres. Ny behandling
med dampåpen og uorganisk malingstype.
Fasade i Toftes gate
Øvrig:
Planlegge for vedlikehold/maling av fasadene i
perioden.
Fasade i Valdresgata
3.2.2
Fasadeplater
Tilstand:
Den dårlige tilstanden til platene kan skyldes manglende
lufting i bakkant og at lektene har vridd seg.
Mørkgrå plater er i tilsynelatende bedre tilstand, men med
samme lufting kan det være tilsvarende tilfelle i her.
Ødelagt fasade plate ved oppgang Toftes gate 8
Tiltak:
Utskiftning av ødelagte fasadeplater for å sikre to-trinns
tetting av klimaskjerm.
Sprekker i fasadeplate
Ringnes Park Øst - Tilstandsrapport
25.04.14
Side 11 av 20
RINGNES PARK ØST
Tilstandsrapport
God tilstand på mørkgrå fasadeplater
Ringnes Park Øst - Tilstandsrapport
25.04.14
Side 12 av 20
RINGNES PARK ØST
Tilstandsrapport
3.2.3
Ytterdører
Tilstand:
Tilstanden oppfattes som tilfredsstillende.
Tiltak:
Periodisk vedlikehold med kontroll og justering. Dørene
justeres og eventuelt skiftes tetningslister. Hengsler og
låskasser smøres.
3.2.4
Vinduer
Tilstand:
Tilstanden på vinduene virker å være
tilfredsstillende, men styret har fått melding fra
beboer om at maling flasser og treverk har fått en
skade.
Tiltak:
Vi anbefaler å legge inn et periodisk vedlikehold av
vinduene i planen med fjerning av løs maling og
eventuelle utbedring før maling med to strøk.
Vinduer i Biermannsgate
3.2.5
Takrenner-/nedløp
Tilstand:
Nederste del av nedløpene er ødelagt og bulket av
mekaniske påkjenninger. Dette gjelder i Toftes gate,
Biermannsgate og Sunnmørgata.
Takrenner er i god stand.
Tiltak:
Forholdene utbedres ved å skifte ut nederste 2 meter
med nedløp i stål for å tåle mekaniske påkjenninger.
Ringnes Park Øst - Tilstandsrapport
25.04.14
Ved innkjøring til garasjeanlegg
Side 13 av 20
RINGNES PARK ØST
Tilstandsrapport
Biermannsgate
Ringnes Park Øst - Tilstandsrapport
25.04.14
Side 14 av 20
RINGNES PARK ØST
Tilstandsrapport
3.2.6
Kompakte tak
Tilstand:
Generelt sett tilfredsstillende tilstand, med unntak av
enkelte punkter som er gitt i rapporten.
Tiltak:
Årlig kontroll av takene med sjekk av sluk og
fjerning av begroing. Utbedring av kulepunkt 2 og 4.
Toftes gate 2
Toftes gate 2
Toftes gate 8
3.2.7
Balkonger (Inntrukket)
Tilstand:
Balkongene i toppetasjene synes å ha dårlige
fallforhold, som også hindres av underliggere til
tretremmene. Tretremmene er lagt i store
uhåndterlige deler som gjør vedlikehold og renhold
vanskelig. Beboere har meldt om at det står vann på
tekking i lange perioder og at sluk ved mye nedbør
ikke klarer å ta av for vannmengdene.
Toppetasjen på hjørnet Toftesgate og
Biermannsgate
Tiltak:
Vi foreslår en utvidet kontroll av 1-2 balkonger hvor
tretremmer fjernes og fall kontrolleres før videre
vurdering av tiltak for øvrige balkonger.
Ringnes Park Øst - Tilstandsrapport
25.04.14
Side 15 av 20
RINGNES PARK ØST
Tilstandsrapport
Balkong hos Michael Wiik, bilde viser at vann står
på balkongen og ikke renner av mot sluk.
3.2.8
Balkonger (Utkragende –betong)
Tilstand:
Utkragende balkonger synes for øvrig å være i
generelt tilfredsstillende stand. Det er likevel meldt
om et tilfelle hvor sluket ikke klarer å ta av vannet
ved kraftig nedbør og man får en vannsprut til
balkongen under.
Tiltak:
Enkelt tilfelle vurderes i sammenheng med
inntrukkede balkonger, se pkt 3.2.7
Ringnes Park Øst - Tilstandsrapport
25.04.14
Side 16 av 20
RINGNES PARK ØST
Tilstandsrapport
3.3
INNVENDIG OVERFLATER OG KOMPONENTER
3.3.1
Kjeller – korridor/fellesarealer
Vegger
Tilstand/tiltak:
Grei tilstand, ingen tiltak nødvendig.
Dekke
Tilstand/tiltak:
Generelt slitt og flasset flere steder. Anbefaler at
golvet rengjøres og små sår utbedres og flekkes.
Deretter males det med to strøk betongmaling.
Toftes gate 8
Himling
Tilstand/tiltak:
Grei tilstand, ingen tiltak nødvendig.
Branntetting
Tilstand/tiltak:
Vi merket oss at det rundt kjølerør til Joker butikken
i underetasjen ikke er branntettet. Det mangler også
brannspjeld i ventil i veggen mellom
parkeringsgarasjen og oppgang til Toftes gate 2.
Dette bør utbedres tettes snarest mulig.
Kjellergulv Toftes gate 2
Ringnes Park Øst - Tilstandsrapport
25.04.14
Side 17 av 20
RINGNES PARK ØST
Tilstandsrapport
3.3.2
Trapperom – hovedtrapp
Vegger
Tilstand/tiltak:
Grei tilstand, men vi foreslår å planlegge for
periodisk vedlikehold med maling av vegger.
Dekke
Tilstand/tiltak:
Tilstanden på belegget er god, det samme gjelder
fliser ved inngangen. Belegg foran heiser i Toftes
gate 8 er ødelagt grunnet manglende understøtte og
bør utbedres.
Vegg i oppgang Toftes gate 2
Rekkverk
Tilstand/tiltak:
Grei tilstand, ingen tiltak nødvendig.
Himling
Tilstand:
Stort sett god tilstand, noen himlingsplater har
fuktflekker eller er ødelagt og kan skiftes ut. Ingen
tegn til lekkasjer over himling.
Belegg foran heis i Toftes gate 8
Himlingsplater i Toftes gate 2
3.3.3
Parkeringsgarasje
Vegger
Tilstand/tiltak:
Grei tilstand, ingen tiltak nødvendig.
Dekke
Tilstand/tiltak:
Tilstanden er vurdert som tilfredsstillende, men med
vannansamlinger i enkelte perioder grunnet snø/vann
på biler.
Himling
Tilstand/tiltak:
Grei tilstand, ingen tiltak nødvendig.
Ringnes Park Øst - Tilstandsrapport
25.04.14
Skillevegg og himling i garasje
Side 18 av 20
RINGNES PARK ØST
Tilstandsrapport
Salt som ligger igjen etter vannansamling
3.4
TEKNISKE ANLEGG
3.4.1
VVS
Rør/avløp
Tilstand/tiltak:
Generelt god tilstand, med unntak av et tilfelle med
en betydelig svank i avløp-/overvannsrør i
parkeringskjelleren som bør utbedres.
For øvrig ser tilstanden bra ut på alle rør i
fellesarealene.
Svank på rør i parkeringsgarasjen
Varmtvann
Tilstand:
Varmtvannsberedere i de enkelte leiligheter og ikke
kontrollert av oss
Ventilasjon
Tilstand:
I utgangspunktet er ikke ventilasjonen kontrollert av
oss.
Fjernvameveksler i kjeller under Toftesgate 2
Fjernvarme
Tilstand/tiltak:
Opplyst om at det har vært en lekkasje som skal være
utbedret, generelt sett bør tekniske rom holdes
ryddige og rene. Ellers ingen tiltak.
Overvannsystem -/sandfang
Tilstand:
Sandfang overfylles og gir tilbakeslag opp av sluk
ved søppelrom ved store nedbørsmengder.
Tiltak:
Utvidet kontroll i samråd med rådgiver på prosjektert
og utført løsning med tanke på dimensjon, utvidelse,
nødoverløp o.l
Sluk ved søppelrom
Ringnes Park Øst - Tilstandsrapport
25.04.14
Side 19 av 20
RINGNES PARK ØST
Tilstandsrapport
3.4.2
Elektro
Styret har fortalte om at det har vært et problem med
et lysarmatur i oppgangen i parkeringsgarasjen, hvor
det var et
Tilstand:
Tilløp til brann i lyspunkt.
Tiltak:
Vi foreslår en kontroll av tavle/kurser i fellesarealer
dvs. boder, oppganger og parkeringsgarasje etc. samt
evnt. Stikkontroll av sikringsskap for leiligheter med
autorisert elektriker.
3.4.3
Tele og automatisering
Tilstand:
Ikke kontrollert av oss.
3.4.4
Heis
Tilstand:
Siste kontroll av autorisert personell i 2013.
Tiltak:
Besørge fortsatt årlige kontroller.
Ringnes Park Øst - Tilstandsrapport
25.04.14
Side 20 av 20