1. No category

Kommunedelplan for
Kjørbekk
Planbeskrivelse med konsekvensutredning
29.8.2012
lass
− den god
øtep
m
e
d
n
e
r
de
e og inklu
Innhold
Side
Planens formål . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Bakgrunn. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Overordnede rammebetingelser. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Nasjonale føringer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
RPB for kjøpesenter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Regionale føringer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Fylkesdelplan for senterstruktur i Telemark. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Fylkesdelplan for infrastruktur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Interkommunale føringer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Strategisk næringsplan for Skien 2008 - 2011 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Kommunale føringer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Næringsplan for Skien 2008 - 2011. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Kommuneplanens arealdel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Kommunedelplan for kulturminner i Skien kommune. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Kommunedelplan for kultur i Skien 2012 - 2021. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Situasjonsbeskrivelse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Gjeldende planer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Dagens storhandelsområder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Kjørbekk. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Herkules. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Myren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
Skien sentrum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Sammenlignbare kommuner. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Drammen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Fredrikstad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Nye fylkesdelplan for Østfold. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Ny fylkesdelplan for Aust-Agder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Handelsstatistikk for Skien og Grenland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Handel i Skien og Grenland fram til 2010 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Handel i Skien og Grenland fra 2010 fram til i dag. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Bakteppet for handelssituasjonen i Grenland 2012. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Oppsummering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Handelstrender og utviklingstrekk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Trendanalyser. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Storhandel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Hva er storhandel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Bransjeglidning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Utfordringen med bransjeglidningen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Hva driver bransjeglidningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Bransjeglidningen sprer seg. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Storhandelsaktørenes behov/grunnlag for lokalisering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Side
Planprosess og medvirkning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Utredningstiltaket. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Plan- og bygningsloven - styringsmuligheter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Valg av begrep . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Eksempler på begreper innenfor handelen, Senterboken 2011. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
Bransjestyring. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
Styre etter størrelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Beskrivelse av tiltaket. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
Størrelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
Dagligvare. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
Utredningsalternativ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Konsekvensutredning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Innspill fra referansegruppa. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Innspill fra styringsgruppa. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Konklusjon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
Anbefalt løsning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
Planens formål
Bakgrunn
De siste årene har det vært sterkt fokus på utbygging av kjøpesentre og storhandelskonsepter.
Skien kommune har opplevd interesse fra storhandelskonsepter som ønsker å etablere seg
her, men ikke funnet egnede arealer som er i tråd med gjeldende planer.
Storhandelskonseptene kjennetegnes ved at de har:
-- hele regionen eller mer som nedslagsfelt
-- store salgsflater
-- en grad av bransjeglidning
-- behov for god trafikal tilgjengelighet
Formannskapet vedtok i mai 2010 å starte opp et utredningsprosjekt om handel og
handelsarealer i Skien. Første fase av arbeidet ble gjennomført høsten 2010. Dette
var en kartleggingsfase hvor oppgaven var å belyse og klargjøre alle forhold knyttet til
handelsvirksomhet i Skien kommune. Det ble foretatt en kartlegging av hvordan dagens
arealplaner styrer handelen i Skien. Det ble også foretatt en sammenligning med Porsgrunn
som nabokommune og fire andre sammenlignbare kommuner. Innsamling av data om
handelsfakta og beskrivelse av trender i handelsutviklingen generelt var en del av arbeidet.
De viktigste konklusjonene fra kartleggingen var:
-- Skien er ikke tydelig nok på styring av handel i sine arealplaner, noe som gjør det vanskelig å
kommunisere klart hvor ulik type handel er tillatt. Det er begrepet storhandel det er knyttet
mest utydelighet rundt
-- Skien mangler arealer til forretninger som krever store arealer og som er vanskelig å
innpasse i sentrum (storhandelskonsepter)
-- Kommunene i landet styrer handel forskjellig, det brukes ulike begreper og ulikt innhold i
begrepene
Som følge av kartleggingen ønsket kommunen å utrede temaet storhandel for hele
kommunen med mål om å få en tydeligere styring av slik handel. Gjennom prosessen
med utarbeidelse av planprogram (fastsatt 8.11.2011) er det foretatt en vurdering av mulige
geografiske områder for storhandel i hele kommunen. Kjørbekk og Herkules ble valgt ut som
utredningsalternativer.
I planprogrammet er også utredningstemaene for konsekvensutredningen beskrevet. Det
er foretatt en helhetlig vurdering av storhandel som tema i kommunen. Dette konkretiseres
gjennom en ny kommunedelplan for Kjørbekk med endrede bestemmelser for forretning. I
tillegg beskrives hvilke andre planer som må endres for å følge opp tanken om en helhetlig
og tydelig styring av storhandel i kommunen (kap Oppfølging i andre planer).
Mål for handel i Skien
I forbindelse med oppstart av prosjektet vedtok Formannskapet
følgende mål for handel i Skien:
-- Skien skal fortsatt være den største handelskommunen i fylket
-- Det skal legges til rette for nye handelskonsepter i kommunen
4
Prosjektet skal samtidig vurdere hvordan kommunen kan få til planer som anviser en robust
utvikling av handelsvirksomhet i Skien som både trygger bestående og gir åpning for nye
arbeidsplasser innen alle typer handelsvirksomhet.
Overordnede rammebetingelser
Nasjonale føringer
RPB for kjøpesenter
Forskrift om rikspolitisk bestemmelse (RPB) for kjøpesentre kom i 2008 og erstatter den
tidligere bestemmelsen om midlertidig kjøpesenterstopp (1999). Bestemmelsen skal sikre
en regional samordning av kjøpesenterpolitikken der hensikten er å styrke eksisterende byog tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en
utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som
ikke disponerer bil.
Forskriften fastlegger at kjøpesentre bare kan etableres eller utvides i samsvar med
retningslinjer i godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner. I områder som ikke omfattes av
slike planer, vil kjøpesentre større enn 3000 m2 bruksareal ikke være tillatt før godkjent plan
foreligger. Med begrepet kjøpesenter menes all detaljvarehandel, enten den er åpen for alle
eller den krever en eller annen form for medlemskort, kundekort e.l. Dagligvareforretninger
regnes som kjøpesenter. Virksomheten behøver ikke være lokalisert i ett og samme bygg,
men kan også være gruppert omkring et torg, en gågate eller en åpen plass, eller det kan på
annen måte være en lokaliseringsmessig sammenheng mellom de ulike enhetene.
Forskriften skiller ikke på type handel. Her er handel all type handel. Konsekvensene av
dette er at det tidligere begrepet plasskrevende varer behandles som annen handel og skal
fortrinnsvis lokaliseres nær sentrum eller i avlastningssentre med god tilknytning til sentre.
Forskriften innebærer således en innskjerping av lokaliseringskravet.
Den midlertidige kjøpesenterstoppen skilte salg av plasskrevende varer og annen handel.
Plasskrevende varer ble definert som:
-- Biler, motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer, salg fra
planteskoler og hagesentre, lystbåter, campingvogner.
Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging (kgl. res. 24. juni 2011)
Etter lovendringen i 2009 skal regjeringen beskrive sine nasjonale forventinger til regional og
kommunal planlegging hvert fjerde år. Disse skal være retningsgivende for den kommunale
planleggingen. I juni 2011 kom det første forventningsdokumentet.
Om føringene for by- og tettstedsutvikling er regjeringen blant annet opptatt av å hindre
byspredning, at transportbehovet skal reduseres og at fortettingspotensialet fortsatt er stort i
de fleste norske byer. Regjeringen forventer at:
-- kommunene følger opp de regionale planene slik at handelsvirksomhet og andre private og
offentlige tjeneste- og servicefunksjoner lokaliseres sentralt og i tilknytning til knutepunkter
for kollektivtransport.
-- by- og tettstedskommuner vektlegger fortetting og transformasjon i sentrum og rundt
kollektivknutepunkter og bidrar til å forhindre byspredning. Fortetting og omforming skjer
med kvalitet og uten at det forringer omgivelsene eller fører til økt forurensning
5
Om verdiskaping og næringsutvikling sier forventer regjeringen at
-- det tas hensyn til bedrifters og næringers behov for beliggenhet og egnede arealer, samtidig
som arealbruken avklares mot andre bruks- og verneinteresser.
Regionale føringer
Fylkesdelplan for senterstruktur i Telemark (vedtatt 2004)
Handelen i Telemark er styrt gjennom Senterstrukturplan for Telemark. Denne deler fylket inn
i regioner med egne senterstrukturer.
Skien kommune ligger innenfor region Grenland og har et senterhierarki. Skien kommune har
alle senternivåene; region-, kommune- bydels-, lokal- og nærsenter, totalt 11 senterområder
med, hvorav ett av dem også har status som avlastningssenter. Både Skien og Porsgrunn
bysentrum er regionsentre. Skien er i tillegg fylkessenter, men dette er ingen egen kategori i
senterstrukturplanen.
Porsgrunn har i tillegg til regionsenter, lokal- og bydelssenter, til sammen 8 senterområder.
Bamble har 4; kommunesenter, avlastingssenter og 2 lokalsentre.
Målene for senterstrukturen i Telemark er:
-- Publikum skal ha et godt handels- og tjenestetilbud innen rimelig avstand fra sitt bosted
-- Sentrene skal være tydelige, identitetsskapende og være sentrale i utviklingen av
innbyggerens kultur- og fritidstilbud
-- Sentrene skal være tilgjengelige for alle brukergrupper
-- Biltrafikken skal begrenses og lengde og omfang av reiser minimaliseres
Noen av retningslinjene for regioner med senterhierarki:
-- Regionsentre bør tilby spesialiserte tjenester og handel tilpasset regionens innbyggere
-- Et regionsenter skal ha god tilgjengelighet med kollektivtransport fra hele regionen
-- Kommunesentra og sekundære kommunesentra bør ha et servicetilbud rettet mot hele
kommunens befolkning
-- Større varegrupper eller virksomheter som genererer mye biltrafikk bør lokaliseres til
randområder, fortrinnsvis avlastningssentra
Plasskrevende varegrupper er definert i tråd med den midlertidige RPBen som virksomheter
som har behov for god biltilgjengelighet og samtidig dekker en regional funksjon.
Varegrupper er: biler, motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer,
salg fra planteskoler og hagesentre, lystbåter, campingvogner.
-- Bør lokaliseres slik at transportarbeidet i forhold til det aktuelle befolkningsgrunnlaget blir
minst mulig.
-- Salg av plasskrevende varer bør fortrinnsvis ligge i randsonen til et senter. Miljø,
trafikksikkerhet og tilgjengelighetsvurderinger skal legges til grunn for lokalisering av
aktuelle etableringer.
Større varegrupper er definert som møbler, hvitevarer etc definert som detaljvarehandel og
ikke plasskrevende varer.
-- Kan etableres i etablerte avlastningssentra. Dersom det kan dokumenteres at virksomheten
kan være ødeleggende eller er vanskelig å innpasse i bysenteret og/eller skaper en uønsket
trafikksituasjon i og omkring bysenteret, må det være akseptabel kollektivdekning til
virksomheten.
6
Herkules er definert som avlastningssenter. Et avlastningssenter er en funksjonell del av et
større senter som ligger utenfor sentrum og hvor en ønsker å etablere bilbaserte virksomheter
som primært forhandler større varegrupper. Kjørbekk er ikke nevnt eller definert som
senterområde i senterstrukturplanen.
Fylkesdelplan for infrastruktur (vedtatt 2002)
Infrastrukturplanen har blant annet følgende retningslinjer:
-- Eksisterende bybånd skal styrkes
-- Arealkrevende og godstransportskapende næringer skal lokaliseres nær hovedvegnettet
Interkommunale føringer
Strategisk næringsplan for Grenland 2008 – 2011 (SNP)
Planen har som formål å etablere en regionalt forankret næringspolitisk plattform som
beskriver mål og retninger regionen skal ha. Fokus har vært økt attraktivitet som bo- og
etableringssted, økt næringsmangfold (flere arbeidsplasser og flere typer arbeidsplasser) og
Grenland som det gode vertskapet for innbyggere og bedrifter. Planen skal nå revideres. Vekst
i Grenland (ViG) har ansvar for utarbeidelse av planen.
Kommunale føringer
Næringsplan for Skien 2008 – 2011
Næringsplanen for Skien skal understøtte arbeidet med regional næringsplan (SNP) ved at
den synliggjør de områder som Skien ønsker å satse på i neste 4 års periode og således skal
bidra til vekst i Grenlandsregionen.
Kommuneplanens arealdel
Når det gjelder styring av handel i Skiens arealplaner, følger kommuneplanens arealdel
opp fylkesdelplanen for senterstruktur. Varehandel skal lokaliseres til bysentrum og
lokalsentra, avlastningssentrum (Herkules) og lokalsentrene. Kjørbekk er ikke definert som
et senterområde, men er likevel et etablert handelsområde med handel innenfor utvalgte
varegrupper.
Retningslinjer om næringsetableringer og senterområder:
-- Ny næring i Skien og Porsgrunn bør etableres der det er mest hensiktsmessig med hensyn til
omkringliggende næringer, infrastruktur og geografi uavhengig av kommunegrensene. Det
forutsettes at kommunene i samråd gir en vurdering av hvilke næringer som ønskes i de ulike
næringsområdene.
-- Varehandel skal lokaliseres til bysentrum/lokalsentra
-- Storhandel som retter seg mot en mer regional kundegruppe kan ligge nær
hovedtransportområder som rv 354 (nå endret til rv 36) og E18 under forutsetning av at en
beliggenhet i bysenteret er vurdert. Beliggenheten skal ikke føre til utarming av bysentrene
og lokalsentrene. Varehandel skal etableres i forbindelse med bysentrene og lokalsentrene for
å forsterke den handelsfunksjonen som sentrene skal ha. Det må være lagt til rette for gode
kollektivforbindelser, g/s veg og parkering i tilknytning til handelsområdet.
Det er en egen bestemmelse som tillater dagligvareforretninger på inntil 800 m2 BRA
i byggeområder for boliger. Hensikten med denne er at det skal finnes lokale tilbud i
nærmiljøet, og dermed bidra til redusert bilbruk.
Skien kommune har i tillegg bundet seg til en rekke føringer gjennom Lokal Agenda
21, Klima- og energiplan, Bystrategiarbeidet og Framtidens byer. Føringene inneholder
7
forpliktelser om bærekraftig utvikling, sikre levende bysentrum og funksjonelle lokal- og
nærsentra, redusere CO2-utslipp og øke kollektivandelen.
Kommunedelplan for kulturminner i Skien kommune
Det pågår et arbeid med kulturminnevernplan i Skien. Målet for planen er å gi et grunnlag
for bevaring og aktivisering av viktige kulturminner. Aktivisering er tatt med som et mål for
planen, fordi vern gjennom bruk anses som en premiss for en levende by, likevel er bevaring
det viktigste målet for en plan som skal ivareta kulturminner. Aktiviseringen må da skje på
kulturverdienes premisser.
Kommunedelplan for kultur i Skien 2012-2021
Kulturplanens hovedmålsetting er at Skien som fylkeshovedstad skal videreutvikle
et attraktivt og kvalitativt kulturtilbud. Planen slår også fast at kultur er viktig i et
byutviklingsperspektiv. Det skal fortsettes med å arbeide med satsingen Skien – en levende
by. Det legges til rette for å fokusere på sammenhengen mellom byutvikling, kultur og
næring.
Situasjonsbeskrivelse
Gjeldende planer
I dagens arealplaner er det tillatt med storhandel i sentrum, på Herkules og på Kjørbekk. I
tillegg åpner arealdelene, både i Porsgrunn og Skien, for at etablering av storhandel som
retter seg mot en mer regional kundegruppe kan ligge nær hovedtransportårene under
forutsetning av at en vurdering i bysenteret er vurdert.
Kommunedelplan for Kjørbekk åpner for plasskrevende varer definert som i RPBen og
fylkesdelplanen. Videre tillates det storhandel innenfor varetypene møbler, hvitevarer,
kjøkken og bad forutsatt at forretningene er minimum 1500 m2.
På Herkules åpnes det i deler av området for storhandel med samme definisjon som på
Kjørbekk. I tillegg åpnes det for storhandel med forretninger over 2500 m2, men her er
varekategoriene begrenset med mange unntak: dagligvare, vin og brennevin, fritidsutstyr,
spill og leker, klær skotøy og lærvarer, jernvarer, fargevarer og glass.
Tabellen nedenfor viser en oversikt over de begrepene som brukes i arealplanene som styrer
handel i Skien og hvordan begrepene er definert.
Begrep
Plannivå
Definisjon
Plasskrevende
varer
Fylkesdelplan for
senterstruktur
Biler, motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre
større byggevarer, salg fra planteskoler og hagesentere, lystbåter,
campingvogner.
Kommunedelplan
for Kjørbekk/
Rødmyr
8
Begrep
Plannivå
Definisjon
Storhandel
Kommuneplan –
retningslinjer
Storhandel som retter seg mot en mer regional kundegruppe kan ligge
nær hovedtransportområder som rv 354 og E18 under forutsetning av at
en beliggenhet i bysenteret er vurdert.
Kommunedelplan ”Begrenset til følgende bransjer innenfor Statistisk Sentralbyrås
for Kjørbekk/
næringsgruppering (”NACE - rev. 2, SN2007”) 47: Møbler (47.591),
Rødmyr
hvitevarer, kjøkken og bad (47.599) og handel med deler og utstyr til
motorvogner (45.3 og 45.4). Forretningene skal ha en salgsflate på
minimum 1500 m2 BRA (inkl. lager).”
Reguleringsplan
for Herkules
Med betegnelsen storhandel forstås detaljhandel omfattet av SSB’s
næringsgruppe 52, ”Detaljhandel, unntatt med motorvogner, reparasjon
av husholdningsapparat og varer til personlig bruk” med krav til
minimums areal BRA og bransjestyring:
-- Forretninger som har en salgsflate på minimum 1500 m2 BRA (inkl
lager) innenfor bransjene: Møbler (52.443), hvitevarer, kjøkken og bad
(52.449)
-- Større kjedebutikker som har en salgsflate på minimum 2500 m2 og
som har en markedsdekning utover kommunegrensen med unntak av
dagligvare (52.11), vin og brennevin (52.251), fritidsutstyr, spill og leker
(52.483), klær (52.42) skotøy og lærvarer (52.43), jernvarer, fargevarer
og glass (52.46). Definisjonen omfatter bransjer/ butikkonsepter som
naturlig ikke ville etablere seg i Skien bysentrum.
Større
varegrupper
Fylkesdelplan
Møbler, hvitevarer etc definert som detaljvarehandel
Kjøpesenter
Fylkesdelplan
Kjøpesentra er definert som en geografisk konsentrasjon av detaljhandelsog servicebedrifter med min. 800 m2 salgsflate, som markedsføres som
samlet enhet og som gjerne er samlet i en bygning (kan også være samlet
rundt et torg)
Dagens storhandelsområder
Kjørbekk og Herkules er de områdene i kommunen som har storhandel av noe betydning.
Myren har et par virksomheter, mens bysentrum ikke har forretninger i den størrelsesorden
som kan karakteriseres som storhandel.
Kjørbekk
Beliggenhet:
Ca. 4 km sør for Skien sentrum, langs rv. 36, Busslinje M3 og P5 stopper på Kjørbekk. M2
stopper i sørøstre del av området. Porsgrunnsvegen er del av hovedrute for sykkeltrafikk i
Grenland. Bedriftsvegen og Kjørbekkdalen er armer av hovedruten.
Utvikling:
Reguleringsplan for Kjørbekkhøgda industrifelt fra 1971 ble laget for å lokalisere
industri-, lager- og engrosbedrifter som ikke passet i bysentrum. Områdets videre utvikling
er et resultat av mange omdisponeringer innenfor de enkelte industri- og lagerbygg,
9
og næringsområdet har gradvis fått et økende innslag av detaljhandel. I 2008 ble
kommunedelplan for Kjørbekk og Rødmyr vedtatt, der formålet var å lage en mer tidsmessig
plan med klarere bestemmelser for nye etableringer.
Noen av storhandelsbedriftene på Kjørbekk; Byggmakker, Jula og Lefdal. Foto: Geir Halvor Sollid
Handel i dag:
På Kjørbekk finnes for det meste forretninger med store varer som byggevarer, bilsalg og
møbelforretninger, men også elektronikkhandel og konsept som «Staples», Tanche Nilesen,
Jula og Fretex er etablert her.
Parkering:
Fordi næringsområdet på langt nær er fullt utbygd, er det vanskelig å anslå
parkeringskapasiteten. Den vil øke med økt utbyggingsareal. Fullt utbygd vil dette med
dagens parkeringsnorm gi ca. 12 000 plasser. Det virker urealistisk høyt og vil sannsynligvis bli
lavere pga. bl.a. samarbeid om parkering mellom flere virksomheter.
Arealreserve:
Bebygd areal på Kjørbekk er ca. 160 000 m2. Dette tilsvarer ca. 25 % og er således
halvparten av utnyttingsgraden i kommunedelplanen. Kjørbekk-området har dermed en
utbyggingsreserve på ca. 150 - 160 000 m2.
Herkules
Beliggenhet:
Ligger langs Ulefossvegen, ca 1 km sør for Skien sentrum. Busslinjene M3 og P6 stopper ved
senterets inngang, M2 ca. 400 unna, langs Porsgrunnsvegen. Langs Ulefossvegen går en arm
av en av hovedsykkelrutene. Gang- og sykkelbro over til Klosterøya mot sentrum.
10
Utvikling:
I 1969 ble varehuset Herkules Storhandel etablert. Herkules senter åpnet høsten 2007, og i
2010 åpnet et ”storhandelområde” vest for senteret.
Storhandelsområdet på Herkules. Foto: Geir Halvor Sollid
Handel i dag:
Etablert detaljhandel er Herkules senter, en større sportsbutikk på Klosterfoss (G-max),
i tillegg til enkelte spesialforretninger. Det er også bilforhandler og bensinstasjon. Innen
storhandel er det forhandlere innen ulike varegrupper: elektronikk og husholdningsprodukter
(Elkjøp Megastore), tilbehør, verktøy og reservedeler til bil (Biltema) og møbler m.m.
(Møbelringen og Jysk). Det er også konsepter som Europris og Barnas Hus.
Parkering:
Herkules-området er omtrent ferdig utbygd og har ca. 1350 p-plasser.
Arealreserve:
4500 m2. Reserven utgjøres av andel av regulert storhandelsareal som brukes til detaljhandel
i dag og en eventuell konvertering av bensinstasjon til storhandel.
Myren
Beliggenhet:
Ligger langs Skotfossvegen (fv. 354), ca. 1 km vest for Skien. Busslinje P4 har stoppested ved
Myren, M2 stopper ved Falkumbrua, ca. 500 m nord for Myren-området. Hovedsykkelruten
mellom Tufte og sentrum går langs området.
11
Utvikling:
Området har gjennom de siste 10-15 årene vært gjennom en transformasjon fra industri- og
lagervirksomhet til hovedsakelig handel- og kontorvirksomhet.
Handel i dag:
Av detaljhandel er det etablert forretninger med salg av sportsutstyr (MX sport), spill og
leker (Extra Leker) og dagligvarer (Meny). Innen kategorien plasskrevende varer er det et
hagesenter (Plantasjen).
Parkering:
Begrenset kapasitet. Sambruk av plasser for flere av virksomhetene.
Arealreserve:
Myren har ingen reserve for mer storhandel.
Skien sentrum
Beliggenhet:
Ligger i nordre del av det sammenhengende bybåndet i Grenland. Hovedveiene i Grenland
går gjennom eller nær inntil sentrum. Alle hovedlinjene for kollektivtrafikken går innom
Landmannstorget. De tre hovedsykkelrutene i Grenland går gjennom sentrum.
Utvikling:
Skien har vært møteplass og handelssted i mer enn 1000 år. Byen fikk byprivilegier i 1358
og var landets største trelastby rundt 1600. Etter den siste bybrannen i 1886 har hele
sentrum blitt gjenoppbygd og handelsarealet har økt fram til den siste utvidelsen av Arkaden
kjøpesenter på 2000-tallet. Byens to kjøpesenter, Lietorvet og Arkaden, kom på henholdsvis
1970- og 80-tallet. De siste årene har flere forretninger, særlig kjedebutikker, lagt ned i
Handelstorget m/Arkaden kjøpesenter. Foto: Geir Halvor Sollid
12
sentrum, både i gatene og på kjøpesentrene. Nyetableringer har kommet i form av mindre,
mer nisjepregede butikker og innen beverting.
Handel i dag:
I sentrumskjernen er de fleste bransjene til stede. Kjedebutikkene har gått tilbake, f.eks.
innen klær og sport. Frittstående forretninger innenfor klær og sko holder stand.
Forretningskonsepter som kan karakteriseres som storhandel finnes ikke i sentrum i dag.
Møbelgalleriet er ca 500 m2 og har planer om å doble arealet.
Parkering:
Sentrum har ca. 2000 offentlig tilgjengelige parkeringsplasser.
Arealreserve:
Ca. 15 000 m2. Reserven utgjøres av ubebygde (v/Lietorvet/Kverndalen) og saneringsmodne
tomter/transformasjonsområdet (Kverndalen), samt en omgjøring av halve Arkadens
areal til storhandel. Det er kun beregnet 1. etasjeareal, tilsvarende som for de andre
storhandelsområdene.
For sentrum som har mer sammensatte byggeformål (bl.a. bolig, forretning, næring,
tjenesteytelese) vil en del av arealreserven også være aktuell til andre formål enn forretning/
storhandel.
Ved Lietorvet utgjør dagens parkeringsarealer ca. 6500 m2. I Kverndalen vil et nytt bygg i
kvartalet sør for Kverndalsentereret kunne få en grunnflate på ca. 4000 m2. Hvis en velger å
bruke f.eks. halve Arkadens grunnflate til storhandel vil dette utgjøre ca. 4000 m2.
For sentrum, som har mer sammensatte byggeformål (bl.a. bolig, forretning, næring,
tjenesteytelese), vil en del av arealreserven også være aktuell til andre formål enn forretning/
storhandel. F.eks. vil både parkeringsarealene ved Lietorvet og Kverndalen-kvartalet være
aktuelle for større offentlige virksomheter. Boliger vil kunne kombineres med handel siden de
ikke bør ligge i 1., og til dels 2 etasje i disse områdene.
Sammenlignbare kommuner
Som en del av kartleggingsarbeidet ble Fredrikstad, Sarpsborg, Drammen og Arendal
kommuner valgt som referansekommuner for å sammenligne styringen av handel.
Konklusjonene var at kommunene styrer handelen forskjellig. Det brukes ulike begreper for
handel og ulikt innhold i begrepene (definisjoner).
Den største forskjellen mellom Skien og de andre kommunene er at Skien i
kommuneplanens arealdel ikke har definert klare områder for hvor det er ønskelig å
lokalisere storhandel og plasskrevende varer. Referansekommunene har tydeligere definerte
områder hvor det er ønskelig med plasskrevende varer. Det styres dessuten på kjøpesenter
over/under 3000 m2 i samsvar med deres regionale planer for senterstruktur i motsetning til
Skien som ikke omtaler kjøpesenter i sine planer.
Av de fire valgte referansekommunene er det Fredrikstad og Drammen som peker seg ut. De
viderefører handelsdefinisjonene i sine regionalplaner til kommuneplanene, og formulerer
disse konkret i kommuneplanens arealdel
13
Drammen kommune
-- Er tydelig på lokalisering av kjøpesentre, plasskrevende- og arealkrevende varer
-- Har avsatt geografiske områder for de ulike typene handelsvirksomhet
-- Begge punktene ovenfor er videreført i sentrumsplanen
-- Sentrumsplanen har bestemmelser som hindrer lukkede fasader på kjøpesenter
Fredrikstad kommune
Før ny fylkesdelplan styrte Fredrikstad etter følgende prinsipper:
-- Tydelig på lokalisering av kjøpesentre, detaljhandelsvirksomhet og plasskrevende
varegrupper
-- Styre på minimum størrelse på forretning og bygningsmessige enheter og konkret på
konsepter som IKEA
-- Forretninger utenfor sentrum skal være > 800 m2
Ny fylkesdelplan for Østfold
Siden kartleggingen i 2010 er det strammet inn på styringen av handelsarealene i Østfold
gjennom ny fylkesplan; Østfold mot 2050. Denne erstatter tidligere fylkesdelplan for
Nedre Glomma. I den nye planens Arealstrategi for Østfold sier retningslinjene blant annet:
Avlastningsområder for handel som ikke passer inn i bysentrene er avgrenset på plankartet
og merket med A. Her kan det bygges ut over 3000m2. Disse områdene skal benyttes til
plasskrevende varer – dvs. til trelast/byggevarer, gartneri/hagesentre, biler/motorkjøretøy,
hvitevarer, og møbler.
Både Fredrikstad og Sarpsborg kommuner har måttet forholde seg til mer restriktive
arealbruksføringer gjennom den nye fylkesplanen. Forutsetningene for å etablere handel
utenfor bysentrum har blitt innskjerpet hvor det nå er kun tre avlastingsområder der det
er mulig å etablere handel utenfor bysentrum. I disse områdene er det bare tillatt med
plasskrevende varer. Styring på detaljhandel med minimumsstørrelser er fjernet.
Plasskrevende varer er definert bredere enn i RPBen og i senterstrukturplanen for Telemark.
I sistnevnte er møbler og hvitevarer definert som større varegrupper og i Skiens arealplaner
inngår disse bransjene i dagens definisjon av storhandel.
Ny fylkesdelplan for Aust-Agder
Det er også under behandling en fylkesdelplan for senterstruktur og handel Aust-Agder.
I denne legges det opp til styring etter arealstørrelse. I planen (som ligger hos MD etter
innsigelse fra fylkesmannen) er det foreslått:
-- minsteareal for handelsetableringer i Sørlandsparken Øst på 3000 m2(delen som er i AustAgder). Tillatt nytt areal er totalt 70 000 m2 BRA.
-- minsteareal for Agderparken Stoa i Arendal kommune på 2 000 m2. Tillatt nytt areal er
totalt 30 000 m2 BRA.
Fylkesmannen ønsker et høyere minimumstall for etableringer og krever at dette bare skal
gjelde plasskrevende varer:
-- minsteareal for handelsetableringer i Sørlandsparken skal ikke settes lavere enn 8 000 m2
(og det skal kun tillates handel med plasskrevende varer)
-- minsteareal for Agderparken Stoa i Arendal kommune skal ikke settes lavere enn 5 000 m2
Også her er begrepet plasskrevende varegrupper definert videre enn i RPBen og
senterstrukturplanen for Telemark; bil, båt og andre motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast
og større byggevarer, hvitevarer, møbler og planteskoler og hagesentre.
14
Handelsstatistikk i Skien og Grenland
I forbindelse med kartleggingen i 2010 fremskaffet Asplan Viak omsetningstall som
beskrev status og utvikling for handel i Skien og Grenland. Tallmaterialet gir et bilde av
handelsutviklingen fra 2004-2009. Det er også gjort en analyse av handelen i Grenland fra
2010 til september 2011 utført av Virke.
Handel i Skien og Grenland fram til 2010
Kilde: SSB/Kvarud analyse
Skiens andel av Grenlands
handel – endringer 20042009
Skiens andel av Grenlands handel
Dagligvare:
Innenfor dagligvarer er ca. 100% dekningsgrad ifht befolkningsstørrelse en vanlig
tommelfingerregel. Skiens andel av befolkningen i Grenland på ca. 50% bør da tilsvare en
handelsandel på ca. 50%, slik som grafen over viser.
Plasskrevende varer:
Skien er ledende i Grenland på byggevarer/hagesenter (plasskrevende varer)
Andelsmessige endringer:
Andelen detaljvarehandel har endret seg noe i Skiens favør, mens andelen utvalgsvarer (klær
og sko) har blitt betydelig styrket – handelen av utvalgsvarer er relativt lite mobil.
Endringen i både utvalgsvarer og møbler/ hvitevarer er relativt kraftige selv om de ser små ut.
I større kommuner er endringer av en slik størrelsesorden sjeldne.
Innenfor møbler og hvitevarer svekkes Skien. Handel i denne kategorien er av mer mobil art.
Fordeling av detaljvarehandel i Grenland
Porsgrunn:
Klart dominerende innenfor detaljvarehandelen. Både Down Town og Storgata er inkludert
i grafen neste side, med førstnevnte som svært dominerende aktør. Samtidig viser grafen at
Porsgrunn har tapt andel frem mot 2009.
15
Fordeling av detaljvarehandel
i Grenland - endringer 20042009
Skien:
Synes å holde stand ifht sin andel av detaljhandelen. Utviklingen er mer en omrokkering
innad i kommunen, hvor Tufte/Kjørbekk ikke deltar i særlig grad.
Stathelle:
Vokser som følge av kjedestyrt nedleggelse av handel i omlandet, med Brotorvet og Stathelle
som andelsvinnere. Stathelle har en positiv sommereffekt, på over 10%.
Fordeling av dagligvarehandel i Grenland
Fordeling av dagligvarehandel
i Grenland - endringer 20042009
Dagligvarehandel taper relativt store andeler i alle kjøpesenterområder, dvs. bysentra og
kjøpesentra. Denne utviklingen ser man i nesten alle liknende sentra. I hovedsak skyldes
dette at Norges-gruppen satser tungt i strategiske knutepunkt nær boligområder utenfor
sentrum. I Skien illustreres utviklingen ved at dagligvareandelen til Herkules falt markant
etter utvidelsen av kjøpesenteret.
Skien holder totalt sett stand på dagligvaresiden. Bak den relativt sett lavere nedgangen
i Skien sentrum ligger Lietorvet, som går for å være et av Norges beste kjøpesenter som
følge av sin kombinasjon av høy dagligvare handel og vinmonopol. Vinmonopolets effekt er i
tallmaterialet over tatt ut.
16
Fordeling av handel med utvalgsvarer i Grenland
Fordeling av handel med
utvalgsvarer i Grenland –
endringer 2004-2009
Herkules øker klart sine andeler av handelen i utvalgsvarer. Både Porsgrunn sentrum og Skien
sentrum taper handelsandeler til Herkules.
Brotorvets (Stathelle) kommende utbygging kan forventes å stjele andeler, spesielt fra
Porsgrunn.
Fordeling av handel med møbler og hvitevarer i Grenland
Porsgrunn sentrum inkl. Down Town har svært sterk dominans innenfor varegruppen møbler
og hvitevarer, med andel på nær 50%.
Fordeling av handel med
møbler og hvitevarer i
Grenland - endringer
2004-2009
I Skien har Herkules økt sin andel innenfor møbler og hvitevarer, om enn ikke så mye som
grafen illustrerer. Tall mangler for 2004 som følge av for få aktører på tidspunktet.
Down Town med sin planlagte utbygging kan forventes å snu dagens bilde av
andelsutviklingen.
17
Fordeling av handel med plasskrevende varer i Grenland
Skien er klart ledende på handel innenfor plasskrevende varer, og Tufte/Kjørbekk dominerer
handelsbildet. Skiens andel av omsetningen innenfor plasskrevende varer har økt markant i
perioden.
Veksten i Porsgrunn sentrum kan muligens skyldes store boligbyggeprosjekt i perioden.
Fordeling av handel med
plasskrevende varer i
Grenland - endringer 20042009
(Motor er ikke inkludert i omsetningstallene pga. ny definisjon fra 2009 som inkl. drivstoff)
Kjøpesentrene i Skien- endringer
Fra 2005 til 2009 har Herkules økt sin brutto omsetning med 41,6 %. Brutto omsetning i
2009 var for Herkules i overkant av kr. 1mrd. Arkaden og Lietorvet har stagnert i sin utvikling
For utvalgsvare har omsetningsveksten vært svært svak for Skien sentrum i perioden 2005Kjøpesentrene i Skienendringer 2004-2009
2009, tilsvarende det en ser for kjøpesentrene i sentrum. Det at sentrum har vokst relativt
sterkt, skyldes utelukkende dagligvare.
18
Hovedinnhold i kategoriene brukt foran:
Detaljvarehandel = All butikkhandel med unntak av motor
-- Dagligvare = Butikkhandel medbredt vareutvalg med hovedvekt på nærings- og
nytelsesmidler
-- nærings- og nytelsesmidler i spesialforretninger eksklusive vinmonopol
Utvalgsvare (Klær og sko, dvs. typisk kjøpesentervarer) = Butikkhandel med
-- bredt vareutvalg ellers
-- apotekvarer etc.
-- nye varer i spesialbutikker eksklusive ”møbler og hvitevarer” og ”plasskrevende”
-- brukte varer, hovedsakelig klær og sko
Møbler og hvitevarer = Butikkhandel med
-- belysningsutstyr, kjøkkenutstyr, møbler og innredningsartikler
-- elektroniske husholdningsapparater, radio, fjernsyn, plater
Byggevarer/hagesesenter (Plasskrevende varer) = Butikkhandel med
-- bredt utvalg av jernvarer, fargevarer og andre byggvarer
-- trelast
-- engroshandel med tømmer, trelast, byggevarer og sanitærutstyr
-- hagesentre + Plantasjen
Handel i Skien og Grenland fra 2010 fram til i dag
Analyse av handelen i Grenland gjort av Virke, september 2011 (Kilder: SSB/Kvarud Analyse)
Overordnet om handel i Grenland
Totalt omsatte butikkene i Grenland for 8,3 mrd kroner eks. mva i 2010. I denne omsetningen
inngår ikke salg av motorvogner, salg på bensinstasjoner og detaljhandel utenom utsalgssted.
Med dette står butikkene i Grenland for 72 prosent av butikkomsetningen i Telemark. Mer
enn tre fjerdedeler av butikkomsetningen i Grenland tas hånd om av butikkene i Skien og
Porsgrunn. Mest handel i Grenland er det i Skien der butikkene i 2010 omsatte for 3,8 mrd
kroner ekskl. mva. I Porsgrunn omsatte butikkene for 2,6 mrd kroner.
19
Omsetningsutvikling 2010
Grenland var den regionen i Telemark som hadde størst vekst i butikkomsetningen i 2010.
Størst framgang i Grenland hadde butikkene i Skien der omsetningen økte med 5,7 prosent
sammenlignet med 2009.
Veksten i Skien skyldes først og fremst økt omsetning i:
-- jernvare- og byggevarebutikkene
-- elektrobutikkene etter at Elkjøp Megastore åpnet i Skien våren 2010
-- dagligvarebutikkene
I Porsgrunn gikk butikkomsetningen kun opp med 0,6 prosent i 2010. Her hadde møbel- og
kjøkkenutstyrsbutikkene og sportsbutikkene god framgang. Jernvare- og byggevarebutikkene
samt ikke minst elektrobutikkene opplevde salgssvikt som følge av økt konkurranse fra
butikkene i Skien.
Omsetning per innbygger
Butikkene i Grenland omsatte i 2010 for 70 444 kroner ekskl. mva per innbygger.
Butikkomsetningen per innbygger i Grenland var i 2010 omlag 2 000 kroner høyere enn
omsetningen per innbygger på fylkesbasis. Butikkomsetningen per innbygger i Grenland økte
i 2010 med 3 prosent.
Bakteppet for handelssituasjonen i Grenland 2012
Skien har styrket sin handelsmessige posisjon fra 2005 – 2010.
I løpet av de fem siste årene, fra 2005 til 2010, har butikkene i Skien styrket sin posisjon
i Grenland. Butikkomsetningen i Skien har i perioden økt med rundt 26 prosent, mens
butikkomsetningen i Grenland har økt med rundt 23 prosent.
I Porsgrunn har omsetningen i byens butikker økt med 20 prosent fra 2005 til 2010.
Porsgrunn som handelsby har svekket sin posisjon. Skiensbutikkene sin andel av
butikkomsetningen i Grenland har i samme periode økt fra 44,5 til 45,6 prosent.
Skien styrket sin posisjon vis a vis Porsgrunn også i 2010
Mens butikkene i Porsgrunn bare økte omsetningen med 0,6 prosent i fjor, økte butikkene
i Skien omsetningen med 5,7 prosent. Utvidelsen av fylkets største kjøpesenter, Herkules,
bidro med om lag en tredjedel av økningen i butikkomsetningen i Skien i 2010.
Den sterke framgangen i Skien i 2010 skyldes kraftig vekst innen byggevare og jernvare
og ikke minst innen elektrohandel. Økt konkurranse fra butikkene i Skien forklarer mye av
vridningen i handelen mellom Porsgrunn og Skien.
Mens utviklingen i Porsgrunn var klart svakere i svært mange bransjer, hadde møbel- og
interiørbransjene i Porsgrunn en vesentlig bedre utvikling i 2010 enn tilsvarende bransjer i
Skien. Mens møbel- og interiørbransjene i Skien opplevde en nedgang på om lag 2,5 prosent
i 2010, økte møbel- og interiørbutikkene i Porsgrunn omsetningen med nærmere 22 prosent.
De fire første månedene i 2011
Totalt økte detaljhandelsbedriftene i Grenland omsetningen med 2,3 prosent i de fire første
månedene i 2011. Det tyder på at kjøpesentrene i Grenland styrket sin posisjon første tertial i
20
2011. Veksten så langt i 2011 skyldes hovedsakelig betydelig omsetningsøkning for Herkules
Kjøpesenter.
Omsetningstall for de fire første månedene i 2011 viser at detaljhandelsbedriftene i Skien
hadde framgang. Detaljhandelen i Porsgrunn fortsatte å svekke sin posisjon.
Oppsummering
Butikkhandelen i Grenland i 2010 sto for 72 prosent av butikkomsetningen i Telemark, og
mest handel var det i Skien. Butikkene i Skien styrket sin posisjon ytterligere i 2010.
Status for 2010 er i tråd med handelsutviklingen i perioden fra 2005- 2010 hvor Skien har
styrket sin posisjon mens Porsgrunn har svekket sin posisjon som handelsby. Skien er størst
på handel innenfor byggevare, jernvare og elektrohandel. Porsgrunn er størst på handel
innenfor møbel- og interiørbransjene.
I de fire første måneder i 2011 økte detaljhandelsbedriftene i Grenland omsetningen med
2,3prosent. Omsetningsveksten har i 2011 vært høyest i de fire minste Grenlandskommunene.
Handelstrender og utviklingstrekk
Trendanalyse 2010
I en trendanalyse utført for Skien kommune i 2010 (Økland) beskrives en del utviklingstrekk
innenfor handelen internasjonalt og nasjonalt, hva som karakteriserer framtidens kjøpesentre
og bysentre, hva som skjer innenfor bransjeglidning og hva slags konsept som kan forventes i
framtiden.
Den internasjonale handelssituasjonen i 2010
De fleste land har hatt en viss handelsvekst, men markedet preges fremdeles av finanskrisens
etterdønninger. Sport er et unntak. Mange sportsskjeder opplever vekst som følge av at
forbrukerne reiser mindre og trener mer. Bransjemessig er dagligvarekjedene fremdeles
størst i verden, mens elektronikk vokser raskest.
Hva karakteriserer framtidens kjøpesentre?
Kjøpesentre satser i økende grad på tjenestenæringen, som tannlegekontor, treningssentre
og kinoer osv, for å fylle opp lokaler. I framtiden forventes også funksjoner som aldershjem
og sykehjem i kjøpesentrenes øverste etasjer. Kjøpesentrene preges derfor i økende grad
av å være hele byutviklingsprosjekt og får en rolle som viktige bydelssentre som følge av
kombinasjonen av handel, leiligheter, offentlige tjenestetilbud og fritidsaktiviteter
Norge er det landet i verden med flest kvadratmeter kjøpesenter per innbygger. Det satses
nå særlig på nye bydelssenter. Arkitekturmessig er trenden internasjonalt å åpne opp fasader
og senteret blir en naturlig del av en større bebyggelse. Tradisjonelt har det vært rivalisering
mellom bysentre og kjøpesentre. Internasjonalt er det nå fokus på samarbeidsmulighetene
fremfor rivalisering. Samarbeid er nødvendig for å hindre handelslekkasje og for å gjøre
kommunen til et attraktivt handelssted totalt sett.
Hva karakteriserer framtidens bysenter?
Strategien om å svare på konkurransen fra kjøpesentrene ved å bli mest mulig lik dem kan
synes å være feilslått. Internasjonalt er suksesshistoriene bysentrene som:
-- evner å skille seg ut fra kjøpesentrene
21
-- satser på annerledes butikkonsepter
-- satser på annerledes opplevelser
Det gjelder å bygge spennende bydeler. ”Østervåg” i Stavanger er et eksempel på en vellykket
revitalisering hvor en tydelig identitet er skapt. Husene males i friske farger og det satses på
nisjebutikker og annerledes kafeer. For å få til dette, må det en endringsvilje til. Stengetid kl.
16:30 eller 17:00 er for eksempel ikke i tråd med forbrukernes behov i en hektisk hverdag.
Mange butikkdrivere bruker tiden til å fokusere på dårligere parkeringstilbud. I realiteten er
parkering kun ett av mange elementer som gjør at bysentrene taper terreng.
Bransjeglidning
Eksplosiv produkttilgjengelighet trigger økt bransjeglidning. Dagligvareaktørene har ført an
innen bransjeglidning med sine supermarkeder og hypermarkeder. Bransjeglidning fremmes
av gode tider.
Hva forventes av nye handelskonsept?
- Nye handelskonsept kommer i hovedsak fra utlandet
- Miniatyrutgaver av stormarkeder
- Opplevelsesbaserte konsepter
- E-handel og tradisjonell handel smelter sammen
Konsekvenser for kommuner
Det blir stadig vanskeligere å regulere hva som skal være områder for storhandel og hva som
skal være områder for tradisjonell sentrumshandel når bransjeglidningen skrider frem. De
fleste kommunene må ta denne diskusjonen.
Spørsmålet om storhandel/ sentrumshandel blir til syvende og sist et politisk
spørsmål.
Utbyggingen av stormarkedsarealene har ofte blitt sett i konflikt med
sentrumsutvikling, på samme måte som plassering av kjøpesentre utenfor
sentrum. Når det gjelder kjøpesentre, ser vi nå at en del sentre velger å etablere seg i
sentrum. Å spille på lag med resten av butikkene i sentrum har imidlertid ikke alltid vært
intensjonen. For å skape gode bysentra er det viktig at kjøpesentrene og de andre butikkene
spiller på lag.
Men for stormarkedene er det ikke aktuelt å plassere seg i bysentra. Da er
alternativet heller å la være å etablere seg, og man står som kommune i fare for å oppleve økt
handelslekkasje til andre kommuner som lar stormarkedene etablere seg.
Å trekke opp grensene mellom hva som er stormarked og hva som er
tradisjonell “sentrumshandel” er ikke alltid like enkelt. Man har sett flere
eksempler på områder som har blitt “vannet ut” fordi man ikke har hatt klare og tydelige nok
definisjoner. Dette taper byene på.
22
Storhandel
Hva er storhandel?
Et storhandelskonsept selger detaljvarer og har enten et stort utvalg av varer innenfor samme
bransje, eller et bredt utvalg av varer innenfor flere bransjer.
Storhandelskonseptene kjennetegnes ved at de har:
-- hele regionen eller mer som kundegrunnlag
-- store salgsflater
-- en viss grad av bransjeglidning
-- behov for god trafikal tilgjengelighet
XXL er et eksempel på et storhandelskonsept med stort utvalg innen sportsvarer. ”Coop
Obs! Hypermarked” er et eksempel et storhandelskonsept som har et bredt utvalg av varer
innenfor flere bransjer, bla. dagligvare, klær og leker.
Bransjeglidning
Utfordringen med bransjeglidning
Når forretninger innenfor en bransje glir over til å selge varer som tidligere ”tilhørte” en
annen bransje, kalles det bransjeglidning. Bransjeglidningen og framveksten av stadig nye
handelskonsepter fører til store utfordringer for kommunene i forhold til å regulere hva slags
handel som er ønskelig å etablere på hvilke steder.
Hva driver bransjeglidningen?
Det har vært en sterk økning i bransjeglidning de siste årene. Produkttilgjengelighet er en av
driverne i bransjeglidningens utvikling. Kjedene kjøper i økende grad sine produkter gjennom
direkte import. Når vareimport direkte fra produsent i praksis er mulig for alle blir et svært
bredt varespekter tilgjengelig for flere aktører innen handel.
Tradisjonelt har dagligvareaktørene ført an innen bransjeglidning. I supermarkeder og
hypermarkeder får forbrukerne mulighet til å kjøpe det meste som trengs i hverdagen.
Det forventes at trenden med bransjeglidning vil styrke seg ytterligere. Årsaken er todelt. For
det første har prispresset på mat vært sterkt og marginene små. Dagligvarekjedene er således
på jakt etter andre produkter som gir høyere inntjening. For det andre handles dagligvare
hyppig, og det gjør det lettere å selge andre varer i tillegg til dagligvare.
Hovedorganisasjonen Virke bekrefter den sterke priskonkurransen innenfor
dagligvarebransjen. I en presentasjon fra oktober 2011 viser Virke til at prisene på mat og
drikke er på samme nivå som for to år siden («Urolige tider», presentasjon v/Lars. E Haartveit
i Virke, 3.10.2011).
Bransjeglidningen sprer seg
Fremveksten av butikker som selger et meget bredt spekter av varer er nå en tydelig trend
innen andre bransjer enn dagligvare. Forretninger ønsker å øke sin attraksjonskraft og ett
grep er å innlemme nye varekategorier som gjør det mulig for kunden å handle mer i samme
butikk. Expert selger derfor eksempelvis spesialkaffe og smågodt, mens hagesentre selger
innemøbler og lysekroner. Apotek selger aviser mens man får kjøpt medisiner i matbutikken.
Biltema, Jula og interiørbutikker er kjente eksempler på butikker som preges av høy grad av
bransjeglidning.
Klesbutikker slutter seg også i økende grad til trenden. Indiska er en aktør som blander klær
og interiør mens Hennes og Mauritz har inkludert avdelinger for «varer til hjemmet». Prisene
23
på klær har falt siden midten av 1990-tallet, og er nå tilbake på 1980-nivå. Å kombinere salg
av klær med andre produkt som kan gi økt inntjeningen, kan være en utvikling i samme spor
som bransjeglidningen innenfor dagligvare.
De siste årenes sterke økning i bransjeglidning kan beskrives ved hjelp av statistikk fra
hovedorganisasjonen Virke sin hjemmeside, hvor det tas utgangspunkt i 2008-tall. Under
følger et par utdrag fra bransjebeskrivelsene til Virke. Hensikten er å gi et tydelig bilde på
kompleksiteten som bransjeglidning medfører ifht varehandelens inndeling i bransjer.
Møbler og interiør
Møbler og interiørvarer for ytterligere 4 milliarder omsettes i andre bransjer som dagligvare
og detaljhandel med blomster og planter. (….) Virksomheter i møbelbransjen har et betydelig
innslag av glass og steintøy, hjemtekstiler, gaveartikler og ulike interiørartikler i vareutvalget, og
noen tilbyr kjøkkenløsninger. (….) Hovedvaregruppen møbler selges også gjennom kanaler som
hagesentre og stormarkeder.
Sko
Skofaghandelen representerer to tredeler av salget av fottøy i detaljhandelen.
Sportsfaghandelen er den største utfordrer. Mange par fottøy selges også gjennom
dagligvarehandelen og andre bransjer i detaljhandelen.
Spill og leker
Spill og leker selges også i en rekke andre bransjer i detaljhandelen. Det antas at mer enn en
tredel av ”bransjevarene” omsettes i virksomheter som har størstedelen av sitt salg i en annen
bransje. (….) F. eks. må en anta at forbrukerkooperasjonen med COOP Obs og Smart Club har et
betydelig salg av leketøy.
Storhandelsaktørenes behov/grunnlag for lokalisering
Det er gjennomført en begrenset spørreundersøkelse i februar-mars 2011 av relevante
storhandelsaktører for å kartlegge hva som er viktig for dem ved nyetablering.
Både spørsmål og aktører er valgt ut i samarbeid med prosjektets referansegruppe. Det er
lagt vekt på å dekke storhandelskonsept innenfor ulike bransjer, av ulik størrelse og med ulik
attraksjonskraft. Innenfor de forespurte finnes både storhandelskonsept som er etablert i
kommunen i dag og noen som ikke er etablert i Skien. Ti storhandelsaktører ble invitert til å
svare, hvorav ni aktører ønsket å bidra.
Følgende storhandelsaktører ble valgt ut:
-- IKEA
-- Living
-- Expert
-- Bauhaus
-- Barnas Hus
-- XXL Sport og villmark
-- Coop Obs Hypermarked
-- Fretex
-- Biltema
-- (Media Markt)
24
Hvor store areal trenger storhandelskonseptene?
Det er stor spredning i storhandelskonseptenes arealbehov. Aktøren med størst arealbehov
ønsker 80.000 m2. Aktøren med det laveste arealbehovet ønsker 1000 m2. Hovedvekten av
aktørene skisserer ønsket areal mellom 3000 og 8000 m2. De fleste oppgir et intervall hvor
3000 m2 er nedre kvadratmetergrense.
Hva er viktig for storhandelskonseptene når nyetablering vurderes?
Aktørene ble bedt om å rangere, etter viktighet, ulike etableringskriterier som
vurderes før etablering i nytt område. Befolkningsgrunnlag skiller seg ut som klart
viktigste etableringskriterium. Som tabellen under viser er de nest viktigste kriteriene
områdets infrastruktur og størrelse på tilgjengelig areal. Rangert som fjerde viktigste
etableringskriterium er inngang på gateplan.
Om svaralternativene: Hvert
lokaliseringskriterium ovenfor
ble rangert på en skala fra 1 til
6 hvor 1= svært lite viktig og 6=
svært viktig
Hvor ønsker storhandelskonsepter å etablere seg?
Aktørene ble spurt om hvor det er ønskelig å etablere storhandelskonseptene. Hovedvekten
av respondentene svarer at de ønsker etablering utenfor bysentrum. Som grafen under
viser en enstemmighet blant deltakerne i undersøkelsen om at storhandelskonsept ikke er
ønskelig å etablere i bysentrum.
Fem av aktørene svarte at de ønsker å etablere seg utenfor bysentrum, mens tre av
aktørene svarte at de ønsker å etablere seg i geografiske områder hvor tilsvarende
eller kompletterende konsept er etablert. Under alternativet «annet» kommenterte en
storhandelsaktør at det viktigste for dem er beliggenhet langs ferdselsårer samt at deres
konsept godt kan ligge for seg selv. En av aktørene uttaler at de større handelskonseptene ser
at det er lite kostnadseffektivt å etablere mer enn én enhet i Telemark.
Noen av kommentarene gitt i forbindelse med spørsmålet om ønsket lokalisering:
-- Å være en regional aktør med stort nedslagsfelt tilsier at mange av kundene vil komme med
bil. Størrelse på tomt/varehus tilsier randsone til sentrum, trafikken tilsier nær hovedvegnett
med god kapasitet. Det må også være god kobling opp mot det lokale kollektivnettet.
25
-- Få av kundene tar med seg bæreposene på bussen. Det er ønskelig at kundene selv skal få
velge, men det er nødvendig å ligge i nærheten av gode veier.
-- Kollektiv er ikke høyt prioritert da kundene er avhengig av biltransport for å få med seg hjem
store varegrupper som bla. verktøy, kompressorer, fliseutstyr, sykler og telt.
Storhandelsaktørene om samlokalisering
De fleste storhandelsaktørene har klare preferanser for hvem de ønsker å lokalisere seg i
nærheten av. Generelt ønsker alle, med unntak av to aktører, å være lokalisert i nærheten
av andre relevante aktører. Mest attraktivt er lokalisering i nærheten av aktører som er store
kundemagneter eller driver virksomhet i relatert bransje. Utover dette rapporteres det som
like interessant om nabobedriftene er i samme eller annen bransje, eller om det som er felles
er konseptets størrelse.
Storhandelsaktørene ble oppfordret til å utdype mulige synergier ved nærhet til relevante
aktører. I den anledning ble det opplyst at det flere steder i Europa bygges bransjekluster. Det
vil si at feks. møbelvarehus, byggevarehus og større aktører for hjemmeinnredning lokaliseres
i samme områder. Trafikkproduksjonen kan da bli redusert fordi kunden finner alt på et sted
og slipper å reise fra aktør til aktør, samt at muligheten for god kollektivdekning øker.
Flere av aktørene bekrefter at aktørene gjerne har en kluster-tankegang. Områder med
en samling av storhandelsaktører, gjerne med høy markedsføringsfrekvens, oppgis som
attraktivt. Det synes å være et skille mellom «anker» og «følgere». Et «anker» betegnes
som et konsept som er unikt i sin bransje. Det er disse “ankerne” som avgjør om kundene
foretrekker ett handelsområde fremfor et annet.
De fleste av aktørene ønsker muligheten for å utforme eget bygg, og ikke fysisk
samlokalisering med andre.
26
Storhandelsaktørene om logistikk og varelevering
Generelt er godt planlagt infrastruktur i forhold til bilflyt avgjørende for beslutning om
etablering. Aktørene understreker viktigheten av effektiv vareinnlevering til butikken og
effektiv vareutlevering til kunden.
For kundene sin del er det nødvendig at de lett kommer inn og ut med bil. Det må være et
tydelig skille mellom varelevering til butikkene og varelevering til kundene ved at varemottak
er adskilt fra kundenes parkeringsareal.
Flere av aktørene påpeker at kundene kommer med henger, og trenger adkomst og
parkeringsløsning tilrettelagt for dette. Storhandelsaktørene peker på faren for å miste
kundegrupper som gjerne kjører med store biler og tilhengere dersom det er begrensede
parkeringsalternativ, slik som sentrumslokaliserte butikker gjerne har og kundegruppen kan
rammes særlig av i rushtiden. Videre når det gjelder vareutlevering til kunder vektlegges det
at kunden enkelt kan navigere seg frem til utleveringspunktet, som da optimalt sett bør være
synlig fra parkeringsplassen.
Tilsvarende må varetransporten lett komme til og fra butikken. Adkomsten må eksempelvis
være lett tilgjengelig for semitrailere som kommer med varer. Området må derfor ha
tilstrekkelig svingradius for store biler.
Det er også nødvendig med en tilrettelagt løsning for avlessing av varer. For å oppnå
logistikkmessig god drift er det nødvendig med butikk, lager og varemottak på samme plan
(bakkeplan). Hvis vareheis må benyttes vil det innebære store kostnader ifht bemanning, tid
og vedlikehold.
For at effektiv varelevering skal fungere optimalt fra et lønnsomhetsperspektiv er
det avgjørende at varene lett kommer på plass i lageret. Et konkret eksempel, hvor
storhandelskonseptet var lokalisert i et kjøpesenter, ble gitt som illustrasjon på en etablering
hvor varelevering til lager ikke fungerte optimalt. Kostnadsmessig var konsekvensen 1-2
ekstra årsverk årlig på lønningslisten.
Et kjøpesenter i Skien sentrum ble nevnt som eksempel på det motsatte av en lokalisering
med godt planlagt infrastruktur. Det er ikke attraktivt for aktører innen storhandel å etablere
seg der fordi lokalet i seg selv ikke passer, samt at infrastrukturen ikke er nok tilrettelagt i
forhold til varelevering og kundetilstrømning.
Storhandelsaktørene om parkering
Bilfremkommelighet og parkering er avgjørende for valg av lokalisering av aktørenes
storhandelskonsept. Årsaken som oppgis er at de fleste storhandelskonseptene har relativt
store, tunge varer inkludert i sitt sortiment. Disse varene skal kunden frakte til bilen. Det
er derfor avgjørende at parkeringen ligger nær inngang samt at kundene har en trygghet
for at de alltid, og enkelt, finner en ledig plass. Kombinasjonen av at det koster penger å
parkere og at det ofte er vanskelig å finne ledig parkeringsplass bidrar til at kundene velger
bort sentrum ifølge respondentene. Kombinert med relativt store varer som kunden skal ta
med hjem er disse faktorene blant nevnte årsaker til at etablering i sentrum ikke er rett for
storhandelsaktører.
27
En av respondentene hvis storhandelskonsept ligger i øvre sjiktet på attraktivitetsskalaen
konkretiserte parkeringsbehovet ved å skissere et behov for 500 parkeringsplasser i
umiddelbar nærhet. En annen respondent skisserte svært god parkeringsdekning som en
parkeringsplass per million forventet omsetning.
Planprosess og medvirkning
Prosjektet har en styringsgruppe bestående av to representanter fra Hovedutvalg for
teknisk sektor (HOTS) og to representanter fra Hovedutvalg for næring, miljø og kultur
(HONMK). Prosjektgruppa består av administrasjonen ved kommunalsjef for utvikling og
kultur, virksomhetsleder for plan og forvaltning og representanter fra næringsavdelingen,
planenheten og byggesaksenheten. Det er også satt ned en referansegruppe i prosjektet som
består av representanter fra næringslivsorganisasjonene i Skien.
Etter kartleggingsfasen besluttet styringsgruppa at det er ønskelig å se på muligheten for å
åpne for annen type storhandel på Kjørbekk enn det som tillates i dag. I forlengelsen av dette
ble det avholdt planforum 4.januar 2011. Regionale myndigheter foreslo at kommunen skulle
arrangere en idédugnad med myndigheter og næringsinteresser for å se om det er mulig å få
en arealbruksavklaring på Kjørbekk utenom en regional prosess.
Idédugnaden ble gjennomført i 11.mai 2011. Her deltok fylkesmannen, fylkeskommunen,
Porsgrunn kommune og representanter fra næringslivet. Forslag til utredningstemaer og
lokaliseringsalternativer for etablering av storhandel ble diskutert.
Oppstart av planarbeid og forslag til planprogram ble varslet i TA og Varden og sendt på
høring 23.6.2011 med frist for uttalelse 19.8.2011. På grunn av ferieavvikling fikk noen
høringsinstanser utsatt høringsfrist. Planprogrammet ble behandlet som orienteringssak i
HONMK 2.11.2011 og fastsatt av HOTS 8.11.2011.
Administrasjonen har hatt to arbeidsmøter med prosjektets referansegruppe.
28
Referansegruppa har bidratt med råd om gjennomføring av spørreundersøkelsen av relevante
storhandelsaktører (jf kap storhandelsaktørenes behov/grunnlag for lokalisering). Det har
også vært avholdt et møte hvor konklusjoner fra Norconsults trafikk- og handelsanalyse ble
lagt fram, samt kommunens forslag til styring av storhandel. Innspill fra de siste møtene med
referansegruppa og styringsgruppa er oppsummert seinere i rapporten.
Utredningstiltaket
Det finnes ikke noen klare retningslinjer for sentralt hold på hvordan handelen bør styres og
hvilke begrep som bør brukes. Nedenfor redegjøres det for hva lovverket sier om styringsmåter
og hvilket begrep og virkemidler som er valgt i utredningen.
Plan- og bygningsloven - styringsmuligheter
Lovverket gir ikke mulighet til å styre detaljert på handelsvirksomhet. På kommuneplannivå
er det anledning til å skille mellom arealformålene sentrumsformål, kjøpesenter og
forretning (§11-7). Forretning inneholder da all type varehandel. Det kan settes generelle
begrensninger gjennom bestemmelser på byggegrenser og bygningsvolum, dvs
maksimumsantall for kvadratmeter gulvareal.
Videre kan det gis retningslinjer som skiller detaljhandel og plasskrevende varer kombinert
med reguleringsplankrav. Plankravet vil være det styrende virkemiddel (§11-9). Styringen av
skillet mellom detaljhandel og plasskrevende varer må da fastsettes gjennom bestemmelser
i etterfølgende reguleringsplan.
På reguleringsplannivå kan det skilles på de samme formålene som på kommuneplannivå.
Det kan gis bestemmelser som styrer detaljer om forretning (størrelse, etasje, hvordan
fasadene framstår osv) (§12-7) og krav om parkering. Bestemmelsene kan også skille på
detaljhandel, plasskrevende varer og dagligvareforretning.
Lovverket gir med andre ord mulighet til å skille på type handel, men dette må kunne
begrunnes ut fra planhensyn (for eksempel virksomheter som generer mye trafikk) og ikke
konkurransehensyn. Det kan være vanskelig å skille på varegrupper uten at begrunnelsen blir
konkurransevridende. Det er derfor ikke anbefalt fra sentralt hold å styre på bransjer.
Valg av begrep
I innledningen redegjøres det for hva som menes med begrepet storhandel. Det finnes
ikke noen definisjon av dette begrepet. I Skien bruker vi begrepet «storhandel» på ulike
arealplannivåer, men med forskjellig innhold. Det er behov for å finne en tydelig definisjon
av begrepet og hva slags handel det er ønskelig å ha innenfor de ulike handelsområdene
i kommunen. Målsettingen er å kunne åpne for de handelsetableringene vi i dag ikke har
arealer til.
Det er i stor grad opp til fylkene og kommunene å velge hvilke begreper som skal benyttes
ved styring av handel. Det verserer derfor mange ulike handelsbegreper med ulikt innhold i
kommunenes arealplaner, jf avsnitt om referansekommuner fra kartleggingsfasen. Samtidig
bruker næringen selv egne begreper for handelssenter.
29
Eksempler på begreper innenfor handelen, Senterboken 2011
-- Bransjesenter: Senter med utgangspunkt i én stor faghandelsaktør som representerer mer enn 80% av
senterets omsetning, og med et visst tilbud i tilliggende, mindre butikker.Outlet-senter: Senter som er bygd
opp med butikker som utelukkende fører nedsatte artikler, som regel knyttet til enkeltstående merkevarer eller
kjeder. Er foreløpig lite utbredt i Norge, men vokser sterkt i Europa.
-- Interiørsenter: Begrepet benyttes om butikker som tilbyr ulike innredningsprodukter for hjemmet. Sentrale
varegrupper er møbler, tepper, innredningstekstiler, belysning og pyntegjenstander.
-- Multisenter: Et kjøpesenter som i tillegg til et bredt tilbud av butikker og tilliggende servicetjenester dekker
en rekke andre funksjoner for et område. Eks lege- og helsetjenester, bibliotek, kinodrift, kuturhus, hotell m.v.
-- Hypermarked: Betegnelsen benyttes for å beskrive en virksomhet som har samme drifts- og eierform som et
stormarked, men med et salgsareal som er større og med et sortimentstilbud som er bredere og dypere enn
stormarkedet
-- Stormarked: En stor butikk, gjerne definert som en butikk med én eier, med en salgsflate over 2499 m2 og
med drift på ett etasjeplan. I dagligvarebransjen har stormarkedene et betydelig utvalg av utvalgsvarer og
kapitalvarer i tillegg til et bredt dagligvareutvalg. Ingen varegruppe skal ha mer enn 80 % av omsetningen. Innen
faghandelsbransjene benyttes begrepet stormarked gjerne om butikker som har et salgsareal og et vareutvalg
som er langt større enn det som er vanlig i bransjen.
-- Dagligvaresenter: Dette er et senter som er dannet med utgangspunkt i en stor dagligvarebutikk som har mer
enn 80% av den samlede omsetningen i senteret. Det er således et begrenset tilbud gjennom andre, mindre
butikker. Eksempel: Coop Obs!
-- Utvalgssenter: Tradisjonelt kjøpesenter, med uten tradisjonell dagligvareforretning i butikkmiksen.Eksempel
Paléet i Oslo, Kløverhuset i Bergen
Det vil ikke være hensiktsmessig å bruke noen av begrepene ovenfor, da det vil skape
forvirring å lage en ny definisjon av et begrep som allerede er definert. Plan- og
bygningsloven gir ikke mulighet til å styre på forhold som prosentvis omsetning eller
eierform. Begrepet storhandel ses derfor på som det mest hensiktsmessige begrepet å bruke
for å styre den typen handelskonsepter som beskrevet foran; regionalt kundegrunnlag, store
salgsflater etc.
Bransjestyring
Bransjeglidningen og framveksten av stadig nye handelskonsepter fører til store utfordringer
for kommunene i forhold til å regulere hva slags handel som er ønskelig å etablere på
hvilke steder. For å styre handelslokalseringer utenfor senterområdene, er dagens regelverk
basert på at det er varetype/bransje som er lokaliseringskriteriet. Kjernen i kommunens
utfordring er at slike store butikker, ofte med en høy grad av bransjeglidning, verken passer
inn i bransjeinndelingen i dagens styringsverktøy eller har et definert geografisk område
hvor de hører hjemme. Erfaringer fra Skien og andre kommuner viser at økende grad av
bransjeglidning og framvekst av nye konsepter gjør det komplisert og vanskelig å styre etter
bransje eller varetype.
Begrepet plasskrevende varer er nedfelt og uttømmende definert i senterstrukturplanen med
samme definisjon som i den midlertidige RPBen. Ny RPB fastslår at fylkesdelplaner som
bruker dette begrepet skal gjelde. Det foregår en viss bransjeglidning også innenfor disse
bransjene, spesielt innen hagesentre. Det er likevel behov for å beholde denne styringen,
da bransjer med så store varegrupper som disse bransjene normalt fører ikke egner seg
for sentrene. Det anbefales derfor å beholde dette begrepet med bransjestyring som det
innebærer. Rødmyr og Myren vil fortsatt være et område for slik handel.
30
Styre etter størrelse
Det finnes mange eksempler på at kommuner styrer handelen utenfor bysentrene
med minimum størrelse pr forretning. For Agder er det laget en ny fylkesdeplan siden
kartleggingen i 2010. Denne opererer også med minstekrav for forretningene. Hensikten er å
åpne kun for de store konseptene som ikke egner seg i bysentrum.
Et spørsmål blir hvor minimumsgrensen skal gå. Intervjuundersøkelsen viser at aktørene har
behov for alt fra 1000 m2 til 80 000 m2. De fleste ligger fra 3000 m2 og oppover. Tabellen
nedenfor viser noen eksempler på størrelser for handelskonsept innenfor ulike varekategorier
Noen av virksomhetene er etablert i Skien og er faktiske størrelser.
Varekategori
Virksomhet
Størrelse (m2)/ oppgitt i intervjuundersøkelsen
Møbler/interiør
IKEA
Bohus
Living
Møblér (Skien)
Møbelringen (Skien)
Fagmøbler (Skien)
Skeidar (Skien)
Trendmøbler
20.000 - 36.000 (gj.snitt 29.000)/35.000
6000 – 6500
7000/7000
4000
2000
1500
4000+ (Porsgrunn 2500)
2100
Byggvarer/interiør
Bauhaus
Plantasjen
22.000/22.000
2300 - 5500 (inneareal) + 2500 – 3000 (uteareal)
Elektronikk
Elkjøp Megastore
Ekspert stormarked
Ekspert XL
Media Markt (Tyskland)
5000 (Herkules – 3000)
2500
2500 – 4500/4000
4300 - 8000
Sport
XXL
G-Max
4000/3200-4500
4000
Bilrekvisita
Biltema
5400 (Arendal)/3000-6000
Dagligvarer
Coop Obs! Hypermarked
Coop Extra
9000 - 13000 (nylig etablerte, eldre er ofte
mindre)/7-8000
2000
Barn/leker
Barnas Hus
Toys R Us
2000/1000-1500
1900 - 2800
Klær
Fretex
Sparkjøp
Norwegian Outlet
1000
3000
13 000
Bil
Møller Bil
3 bilforretninger Kjørbekk
2500++ (avhenger av merke)
1500 – 2000
31
Oversikt over bruksarealet for en del av bygningene/forretningene på Kjørbekk som driver innen storhandel/
plasskrevende varer. (Bruksarealet er hentet fra bygningsmatrikkelen og angir arealet for hele bygningen. Det kan være
flere forretninger i én bygning.)
32
Oversikt over bruksarealet for en del av bygningene/forretningene på storhandelsområdet på Herkules.
Beskrivelse av tiltaket
Størrelse
Det er de store konseptene som ikke er ønskelig eller vanskelig kan innpasses i bysentrum,
det er ønskelig å legge til rette for. Minimumskravet kan derfor legges relativt høyt. Det
foreslås min 4000 m2 for Kjørbekk. Ved å heve arealgrensen vil det være en del virksomheter
som ikke lenger har noe lokaliseringsalternativ i Skien, da det er begrenset plass i sentrum.
Minimumskravet på Herkules foreslås derfor satt noe lavere, til 2500 m2.
Dagligvare
Som nevnt ovenfor gir lovverket anledning til å styre spesielt på formålet dagligvare, fordi
dette er en handelskategori som genererer spesielt mye trafikk. I kommuneplanens arealdel
har Skien en egen retningslinje som tillater etablering av dagligvareforretninger inntil 800 m2
i boligområder. Hensikten med dette er å gi befolkningen et dagligvaretilbud i sitt nærmiljø
innenfor gangavstand. Etableringen av Spar dagligvareforretning på Kjørbekk ligger utenfor
kommunedelplanområdet og var en etablering i henhold til retningslinjen i arealdelen. I dette
planarbeidet er det snakk om regionale dagligvarekonsepter (storhandelskonsept). Politisk
har det vært et ønske om å belyse konsekvenser spesielt ved å åpne for dagligvarehandel
innenfor storhandelsområdene.
33
1A
Kilde:
internett
Storhandel
Utredningsalternativ
Det utredes tre delområder for Kjørbekk, i tillegg til Herkules, med følgende endringer for
handelen:
Gimsøy
Doktorstykket
Alternativ 1A:
Hele Kjørbekk åpnes for storhandel
med minimum 4000 m2 BRA pr.
forretning.
Svea
ien
Sk
lva
se
Gråtenmoen
Alternativet utredes med og uten
dagligvarehandel inkludert.
Plasskrevende
varer
Storhandel
Skog-
plassane
Kjørbekkhøgda
Plasskrevende varer
Storhandel
Dyrendal
Nenset
Larønningen
1B
Rødmyr
Storhandel
Gimsøy
Doktorstykket
Svea
Klosterskogen
ien
Sk
lva
se
Alternativ 1B:
Området langs Kjørbekkdalen åpnes
for storhandel med minimum 4000 m2
BRA pr. forretning.
Gråtenmoen
Alternativet utredes med og uten
dagligvarehandel inkludert.
Plasskrevende
varer
Skogplassane
Kjørbekkhøgda
Dyrendal
Plasskrevende varer
Storhandel
Nenset
Larønningen
Rødmyr
34
1C
Storhandel
Gimsøy
Doktorstykket
Alternativ 1C:
Et mindre område langs Kjørbekkdalen åpnes for storhandel med
minimum 4000 m2 BRA pr. forretning.
Svea
Klosterskogen
ien
Sk
lva
se
Alternativet utredes med og uten
dagligvarehandel inkludert.
Gråtenmoen
Plasskrevende
varer
Skogplassane
Kjørbekkhøgda
Plasskrevende varer
Storhandel
Dyrendal
Nenset
Larønningen
Rødmyr
Plasskrevende varer som i dag
Storhandel minimum 4000 m2 pr. forretning.
Dagens storhandeldefinisjon fjernes
Plasskrevende varer som i dag
Dagens storhandeldefinisjon fjernes
Storhandel minimum 2500 m2.
1C
Alternativ 2
Dagens storhandelsområde på
Herkules får et minimumskrav om
2500 m2 BRA pr. forretning.
Storhandel
Gimsøy
Doktorstykket
Plasskrevende varer som i dag
Storhandel minimum 4000 m2 pr. forretning.
Dagens storhandeldefinisjon fjernes
Svea
ien
Sk
Plasskrevende varer som i dag
Dagens storhandeldefinisjon fjernes
Klosterskogen
lva
se
Gråtenmoen
Storhandel minimum 2500 m2.
Plasskrevende
varer
Skogplassane
Kjørbekkhøgda
Plasskrevende varer
Storhandel
Dyrendal
Nenset
Larønningen
Rødmyr
35
Konsekvensutredning
Planprogrammet (8.11.2011) beskriver hvilke temaer som skal konsekvensutredes. Underveis
i prosessen har kommunen vurdert hvilken utredningsmetode som er mest hensiktsmessig
å benytte for å få belyst konsekvensene ved å åpne for storhandelsetableringer utenfor
senterområdene. Med den tid og de ressurser som har vært til rådighet fant kommunen at
konsulentfirmaet Norconsult med et bredt sammensatt fagteam kunne gi oss den beste
analysen av handel og konsekvenser for trafikk.
Temaene som planprogrammet beskriver er dekket i vedlagte rapport Storhandel i Skien,
Trafikk- og handelsanalyse Norconsult, 24.4.2012. Konsekvensutredningen belyser temaene
by- og stedsstruktur, transport – bilbruk, kollektiv og gange, parkering, befolkningsgrunnlag,
styringsmåte og mål for handel.
Kommunen har selv utført en begrenset intervjuundersøkelse av handelsaktørenes behov
ved etablering, samt beskrevet hva som ligger i bransjeglidningen og utviklingen av nye
handelskonsept.
Innspill fra referansegruppa, 19.4.2012
Referansegruppa er positiv til at kommunen foreslår å styre på størrelse istedenfor bransjer.
De er imidlertid skeptiske til at minimumskravet settes så høyt som 4000 m2 på Kjørbekk og
2500 m2 på Herkules. Det vil da begrense mulighetene for noen type etableringer i forhold til
de som eksisterer i dag.
Innspill fra styringsgruppemøte, 24.4.2012
Styringsgruppa er opptatt av at det skal være en mest mulig tydelig og enhetlig styring
av handelen. Det vil derfor være ønskelig å ha samme definisjon for storhandel over hele
kommunen. Av samme årsak er det også mest ønskelig å åpne for storhandel på hele
Kjørbekk-området. Definisjonen for storhandel og plasskrevende varer bør også være lik, slik
at det innføres en minimumsgrense også for all forretning uavhengig av bransje.
Når det gjelder hvor minimumsgrensen bør gå, er styringsgruppa usikre. Arealkravene på
4000 m2 og 2500 m2 synes å ligge for høyt da en del eksisterende konsepter ikke lenger faller
inn under storhandelsbegrepet. Det viktigste hensynet er konkurranseforholdet til sentrum.
Arealgrensen bør derfor heller ikke settes for lavt.
Delen av «Larønningen-området» som ligger vest for Bjørntvedtvegen hører mer naturlig til
Rødmyr og bør ha den samme bestemmelsen for forretning som for dette området.
Representantene i styringsgruppa hadde ulike syn på om dagligvarer bør innlemmes i
storhandelen. Her ble det pekt på konsekvensene for nærliggende lokalsentre og bysentrum,
både ut fra likhet i vareslag og den tiltrekningskraften konsepter som hypermarked har i seg
selv. Dette ble ønsket drøftet i saken.
36
Konklusjon
Ut fra målsettingen om at Skien skal være ledende på handel i fylket og at det er ønskelig å
legge til rette for nye handelskonsept i kommunen, er det behov for å endre dagens styring av
storhandel på Kjørbekk og Herkules. Storhandelskonseptenes bygningstype, bygningsvolum,
transportbehov og krav til varelevering gjør at bysentrum er lite egnet for disse. Begrensete
arealreserver i sentrum og på Herkules gjør også at kommunen må se på andre områder.
Senterstrukturplanen for Telemark tar ikke opp i seg problemstillingen knyttet til bybåndet
Skien-Porsgrunn og det faktum at byene er et sammenhengende tettstedsområde. I stedet
for at det vurderes egnede handelsarealer i forhold til behovene til næringen, uavhengig av
kommunegrensene, blir det en konkurranse kommunene imellom.
Storhandelskonseptene retter seg mot hele regionen, og til dels fylket, som marked og vil
derfor lokalisere seg sentralt i forhold til dette. Storhandelsaktørene selv er samstemte i
at bysentrum ikke er en ønsket eller egnet lokalisering. For disse konseptene er det ikke
aktuelt med fler enn én lokalisering i Telemark. Kjørbekk med sin sentrale beliggenhet i
bybåndet, midt mellom bysentrene Skien og Porsgrunn og tett opp til hovedvegene og
kollektivsystemet er derfor et godt egnet område for regionale handelskonsepter. Kjørbekk er
dessuten et allerede etablert handelsområde og handelen vil derfor ikke spres ytterligere.
Den nye riksvegtraséen fra Skyggestein til Skjelbredstrand og videre til Menstadbrua (fase
1 og 2 i KVU for Grenland), samt nye vegforbindelser mellom Bjørntvedt og Moflata (fase 3)
vil bedre tilgjengeligheten til Kjørbekk ytterligere. Det nye veisystemet vil også lede trafikk
fra øvre deler av fylket via Kjørbekk. Dette vil kunne redusere transportarbeidet, både for
reisende med bil og buss. Kjørbekks beliggenhet gir også korte avstander til målpunkt for de
som har ærend i fylkessenteret, f.eks. på sykehuset, hos regionale myndigheter m.fl. Kjørbekk
ligger også tett opp til hovedrutene for sykkel.
Styring på bransjer, som i gjeldende kommunedelplan, har vist seg ikke å være
hensiktsmessig, på grunn av bransjeglidning og framveksten av nye konsepter. Det anses
også konkurransevridende å tillate handel med èn vare alene, men ikke i kombinasjon
med andre. Det anbefales derfor å bruke minimumskrav på størrelse som styringsverktøy.
Konsekvensutredningen peker på at etablering av handel utenfor senterområdene kan øke
konkurransen for sentrum og dermed svekke sentrumshandelen, men at et relativt høyt
minimumskrav til forretningsstørrelse vil begrense denne effekten.
Stadig nye handelskonsepter er i utvikling. Et av utviklingstrekkene ser ut til å være en
stadig større grad av bransjemiks. Dagligvare har ledet an bransjeglidningen, men denne
trenden kan også ses innen klesbransjen, ved at f.eks. møbler/interiør og klær kombineres.
Dette er konsept som i større grad vil konkurrere med sentrumshandelen. På en annen
side viser det seg at mange av disse konseptene er/ønsker å være små og derfor velger en
sentrumsetablering.
Dagligvarer er en varetype som direkte konkurrerer med handelen i senterområdene. Flere
konsepter har dagligvarer i kombinasjon med andre varegrupper, til dels mange, og framstår
i realiteten som kjøpesentre (uten vegger). En åpning for slike konsepter vil antakelig
være det som beveger handelen på Kjørbekk lengst i retning av småvarer, i forhold til det
volumvarepreget handelen har i dag. Et formål med handelsområdet Kjørbekk er å åpne for
handelskonsepter som det av flere årsaker er vanskelig å få plassert i senterområdene, men
som likevel ikke innbyr til daglighandel.
37
Anbefalt løsning
Det anbefales at dagens storhandelsdefinisjoner med bransjestyring fjernes, med unntak av
dagligvarehandel. Minimumskrav til størrelse på forretning anbefales som styringsverktøy sammen
med innføring av ny parkeringsnorm.
Av hensyn til sentrumshandelen, anbefales det å beholde høye minimumskrav for de to områdene.
For Kjørbekk heves minimumskravet til størrelser pr forretning til 4000 m2 BRA (fra 1500 m2). For
Herkules anbefales det også å fjerne minimumskravet på 1500 m2 og beholde kravet på minimum
2500 m2 BRA. Begge kravene er inkludert lager.
Dette innebærer en innskrenking i forhold til dagens bestemmelser ved at handelskonsepter under
4000 m2 må til Herkules eller bysentrum, og konsepter under 2500 m2 må til sentrum. En slik
differensiering mellom områdene vil bidra til en tydeligere og mer forutsigbar styring av handelen.
Rapporten fra Norconsult peker på at etablering av handel utenfor bysentrum kan føre til økt
konkurranse. Det henger sammen med størrelsen for området som settes av til storhandel. Rapporten
konkluderer likevel ikke entydig på hvor stort område som kan anbefales. Det legges derfor fram to
alternative løsningsforslag.
A
Storhandel (inkl. plasskrevende varer)
minimum 2500 m2
uten dagligvare
Gimsøy
Doktorstykket
Svea
Klosterskogen
ien
Sk
lva
se
Gråtenmoen
Skogplassane
Storhandel (inkl. plasskrevende varer)
minimum 4000 m2
uten dagligvare
Kjørbekkhøgda
Dyrendal
Nenset
Larønningen
Rødmyr
38
Alternativ A
Forslaget innebærer at
plasskrevende varer-begrepet
fjernes, slik at også disse
konseptene får et arealkrav på
min 4000 m2.
Dette alternativet vil gi størst
tydelighet og robusthet i forhold
til langsiktighet og fleksibilitet
for næringen og vil på den
måten imøtekomme målene for
handel på en best mulig måte.
Samtidig vil det antagelig ikke
være behov for så store arealer
til storhandelskonsepter på kort
sikt og området kan derfor virke
overdimensjonert.
B
Storhandel (inkl. plasskrevende varer)
minimum 2500 m2
uten dagligvare
Gimsøy
Doktorstykket
Svea
Klosterskogen
ien
Sk
lva
se
Gråtenmoen
Plasskrevende
varar
Skogplassane
Kjørbekkhøgda
Dyrendal
Storhandel (inkl. plasskrevende varer)
minimum 4000 m2
uten dagligvare
Nenset
Alternativ B
Forslaget innebærer at området
langs Bjørntvedtvegen får
lik regulering som Rødmyr.
Plasskrevende varer-begrepet
beholdes med bransjeinndeling
og uten minimumskrav.
Storhandelsdefinisjonen med
min 1500 m2 fjernes.
Dette alternativet er noe mer
forsiktig ut ifra at konsekvensene
ved å åpne for et bredere
storhandelsbegrep i forhold
til bransjer er usikker. Ved
å samle storhandelen på et
mindre område kan man
nyttiggjøre seg effekten av
samhandling og noe lettere
kollektivtilgjengelighet. Dette
kan også føre til at virksomhetene
tenker mer kreativt ift effektiv
arealutnyttelse.På den andre
siden gir dette alternativet noe
mer utydelighet ift styring av
handel ved at området deles opp
og ulike bestemmelser gjelder
for områdene. Dette gir også
mindre fleksibilitet for næringen.
Larønningen
Rødmyr
For begge alternativene:
Tillatt bebygd areal (BYA) foreslås økt fra at bygningen ikke kan utgjøre mer enn 50% av
tomta til generell BYA 70%. Dette vil gi større muligheter for å utnytte arealene mer effektivt.
Det vil også stimulere til å legge parkeringsarealene under bygningen.
Parkeringskrav. Kravene i felles parkeringsnorm legges inn i bestemmelsene. Dette reduserer
parkeringsmulighetene vesentlig i forhold til dagens krav. Dette kan bidra til at områdets
konkurransefortrinn i forhold til bysentrum på dette området vil reduseres. Innføring av avgift
ville hatt enda sterkere effekt, men er ikke et verktøy kommunen har pr i dag.
Det anbefales å la del av Larønningen vest for Bjørntvedtvegen følge det nye planforslaget
med åpning for storhandel. For tomta til Rikets sal (Jehovas vitner) er formålet tjenesteytelse
(tidl. allmennyttig formål) ikke videreført i ny plan. Dette vil ikke få betydning for bygget
som står der i dag, men en evt. fremtidig søknad om utvidelse av dagens bebyggelse vil
være i strid med kommunedelplanen.For Skogmo videregående skole er skoleformålet
(tjenesteytelse) opprettholdt, men gitt et tillegg med formålene forretning/industri/lager.
39
Oppfølging i andre planer
For å bli tydelig og forutsigbar, er det vesentlig at kommunen har en helhetlig struktur når
det gjelder handel. Ulike planer og bestemmelser bør være avveid i forhold til hverandre.
Temaet storhandel er i kommunedelplanen i utgangspunktet vurdert for hele kommunen. Når
det gjelder oppfølging av temaet i arealplanene, er i denne omgang Kommunedelplan for
Kjørbekk valgt, jf. konklusjonen ovenfor.
For å få et mest mulig helhetlig styringsverktøy, og derigjennom en enhetlig praksis, bør
andre planer som omhandler storhandel justeres i samsvar med kommunedelplanens
konklusjonen.
Kommuneplanens arealdel:
Vurdere behovet for gjeldende retningslinje for storhandel. Blant annet i forhold til regulering
av plasskrevende varer i øvrige deler av kommunen, for eksempel bilforretninger langs rv36.
Reguleringsplan for Herkules:
Endre bestemmelser, og evt. formål, i tråd med konklusjonene i kommunedelplanen for
Kjørbekk. Dagens storhandelsdefinisjon og styring på bransjer bør fjernes.
Reguleringsplaner på Kjørbekk:
Alle reguleringsplanene, unntatt for Skogmo videregående og boligområdet, bør oppheves
samtidig med vedtak av ny kommunedelplan.
40