1. No category

Plan Id.: PID 525
Planprogram – 2. Reviderte utgave
for
Sjøkanten Senter – Skoleveien
i
Harstad kommune
Utarbeidet av Areal+ AS, med Illustrasjoner av JAF Arkitekter AS på vegne av:
Verkstedveien Eiendom AS og Per Strand Eiendom AS
Revidert: 04.02.2013, (2).
Innholdsfortegnelse:
1. FORORD
3
2. BAKGRUNN
3
3. BESKRIVELSE AV OMRÅDET
5
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
BERØRTE EIENDOMMER
PLANGRUNNLAG
AVKJØRSELSFORHOLD – VEIADKOMST, PARKERING, VANNFORSYNING OG AVLØP
ENERGI
ANNET
8
8
12
12
12
4. RAMMER FOR PLANARBEIDET
13
4.1 REGULERINGSMESSIG STATUS
4.2 UTREDNINGSTEMA
13
13
5.
18
SAKSGANG
5.1 PLANPROSESS
5.2 FORSLAG TIL FRAMDRIFTSPLAN
18
18
6.
19
ALTERNATIVE UTBYGGINGSALTERNATIV
6.1 ALTERNATIV 1
6.2 0-ALTERNATIVET
6.3 OVERSIKT OVER BRUKSAREAL I 0-ALTERNATIVET OG ALTERNATIV 1
19
20
21
7. PLAN- OG UTREDNINGSARBEIDET VIDERE
22
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
7.6
7.7
7.8
7.9
7.10
22
22
22
22
22
23
23
26
26
26
BESKRIVELSE AV DAGENS SITUASJON
BESKRIVELSE AV TILTAKET
BESKRIVELSE AV ALTERNATIVER
OFFENTLIGE OG PRIVATE TILLEGGSTILTAK
OFFENTLIGE PLANER OG TILLATELSER
TILNÆRMING OG METODIKK
UTREDNINGSTEMA
ANBEFALING
DETALJREGULERINGSPLAN
MEDVIRKNING
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 2
1.
Forord
Utvidelsen av planområdet ble foretatt og varslet/kunngjort den 28.09.2012 og var
begrunnet med en helhetlig plan for både eksisterende tomt og planlagt utvidelse for
Per Strand Eiendom AS. Utvidelsen av planområdet gjør det nødvendig med revisjon
av planprogrammet.
Verkstedveien Eiendom AS og Per Strand Eiendom AS ønsker å legge til rette for en
større utvidelse av hhv. Sjøkanten Senter og Byggmakker Per Strand, enn hva dagens
plan gir hjemmel for. Videre vil det bli lagt til rette for en utfylling i sjøen ved det
gamle fergeleiet ved Margrethe Jørgensens vei, med ny kai til Harstad Havn og nye
områder for eiendommene nevnt over. Planlagt utbygging tilsier at tiltaket skal
konsekvensutredes i hht forskrift om konsekvensutredninger FOR 2009-06-26 nr. 855.
Utbyggingsplanene omfatter også ny veiforbindelse fra Verkstedveien til Skoleveien
fram til Statkraft Varme AS sitt fjernvarmeanlegg, kombinert med vei over tomta til
Hokland Eiendom AS.
Området vil i henhold til ny plan- og bygningslov bli regulert gjennom
detaljreguleringsplan. Tiltakshavere har, i samråd med Harstad kommune, konkludert
med at planen må konsekvensutredes, med henvisning til:
Ønsket om økt grad av utnytting for byggeområdene innen planområdet: Sjøkanten
Senter - Skoleveien, fra eksisterende tillatte bruksareal på 109.374 m2 BRA til
planlagt bruksareal på 173.559 m2 BRA. Dette er en økning på 64.185 m2 BRA.
BYA foreslås økt fra 25-50-75 % til BYA = 50-75 %.
Tiltaket er ellers i samsvar med kommuneplan for Harstad kommune, arealdelen,
vedtatt den 29.04.2010. Planprogrammet har vært utlagt til offentlig ettersyn i tiden
09.09.11 – 24.10.11 og 1. reviderte planprogram av 12.03.2012 ble fastsatt i
Planutvalget den 14.03.2012 i sak 12/23. Utvidelse av planområdet ble varslet den
28.09.2012. Det er tatt hensyn til mottatte merknader.
2.
Bakgrunn
Forhåndskonferanse ble avholdt 22.9.2008. Oppstart av planarbeidet ble varslet med
brev til myndigheter, naboer og andre interessenter, samt annonse i lokalavisa den 21.
april 2009. Planforslaget ble 1. gang fremmet for kommunen den 27.10.2010.
Etter dialog med Harstad kommune vinteren 2010-2011 ble planområdet utvidet
sørover til Skoleveien for å skaffe alternativ adkomstvei til Statkraft Varme AS sitt
fjernvarmeanlegg. Deretter ble planområdet utvidet mot nord for Per Strand Eiendom
AS, også det i dialog med kommunen og Harstad Havn høsten 2012 og varsel sendt
den 28.09.2012. Dette i tråd med kommunestyrets vedtak for reguleringsendring for
Seljestadfjære (Hokland Eiendom AS), av 23.06.2010.
2.1
Formål med planarbeidet
Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for utbygging av næringsområder,
forretning / kontor / bensinstasjon med ny adkomstvei og parkeringsplasser.
”Stien langs sjøen” skal sikres i planen sammen med øvrig grøntstruktur og
rekreasjonsområde. Havneområdet er planlagt utvidet med blant annet mindre
gjestebrygge (småbåthavn).
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 3
Eksisterende bygning for Sjøkanten Senter søkes ombygd, både med hensyn til bedre
logistikk for senteret, bedre sjøfront og å forbedre de arkitektoniske kvalitetene i
området. Flere bygninger er planlagt revet og/eller ombygget. Det planlegges ikke
boliger / leiligheter i planområdet. Dette er i samsvar med gjeldende reguleringsplan
for Rv 83 Gang-/sykkelveg og 4-felts veg Kanebogen – Byskillet, fra 28.04.2005.
Området er i godkjente planer avsatt til blant annet følgende kombinerte formål:
Næring/forretning/industri
Bensinstasjon
Forretning/kontor
Industri
Kai, skipsled, veger med mer
Temakartet under viser hvilke bygninger som forutsettes revet og erstattes med ny
bebyggelse.
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 4
2.2
Kort om tiltakshavere
Det er 3 tiltakshavere:
Verkstedveien Eiendom AS er den største tiltakshaveren. Selskapet er
lokalisert i Harstad, men er heleid av Coop Nord SA. Verkstedveien Eiendom
AS er største grunneier i området, med Sjøkanten Senter, PK-bygget og andre
eiendommer i Verkstedveien.
Per Strand Eiendom AS er tiltakshaver i den nordre del. Byggmakker Per
Strand AS har virksomhet på tomta. Eiendommen skal utvides mot kaifront.
Harstad Havn KS er et kommunalt selskap og er tiltakshaver ved ny kai.
Foto over planområdet, m/ Sjøkanten Senter midt i bildet og Byggmakker Per Strand til høyre
3.
Beskrivelse av området
3.1
Avgrensning av planområdet
Planavgrensning er avklart med Harstad kommune og vist i figuren nedenfor og i
vedlagt kart. Planområdet ligger ved Seljestadbukta og er begrenset mot riksvei 83 i
vest, mot Margrethe Jørgensens vei i nord, mot Seljestadfjæra i øst og mot Skoleveien
i sør. Dette er hensiktsmessig i forhold til de utfordringer og problemstillinger planen
skal drøfte og konsekvensutrede.
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 5
Avgrensning av planområdet ved 2. oppstart.
Gjeldende reguleringsplaner i området er:
RV 83 Gang-/sykkelveg og 4-felts veg Kanebogen – Byskillet, med
egengodkjent i Harstad kommunestyre 28.4.2005. Denne omfatter Sjøkanten
Senter / Verkstedveien med mer
Hjelleholmen – fjernvarme - egengodkjent den 25.3.2010 (Statkraft Varme
AS), fjernvarmeanlegget
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 6
Reguleringsendring for Seljestadfjæra (Hokland Eiendom AS) med
godkjenning den 23.6.2010. Godkjente reguleringsplaner i området er vist i
figur under.
Forslag til planendring skal legge til rette for utvikling av avlastningssenter,
kontorbygninger og utbedring av havn samt “stien langs sjøen” og øvrige tiltak i del av
bygningsmassen.
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 7
Området ansees å egne seg godt til videre utbygging av avlastningssenteret og dette vil
være i tråd med ny kommuneplan (arealdel) for Harstad kommune, egengodkjent
29.04.2010.
3.2
Berørte eiendommer
Planområdet omfatter eiendommene gårdsnr./bruksnr.: 57/52, 116, 124, 130, 162, 176,
186, 228, 238, 249, 479, 606, 683, 1294, 1294-1-2-3-4-5-6-7-8, 1314 og 1346. Videre
58/4, 483, 484, 551, 552, 553, 567, 570, 581, 583, 584, 649, 717, 773, 804, 806, 811,
842, 763 OG 773.
Liste over utvalgte eiere/naboer/berørte interessenter:
Verkstedveien Eiendom AS, på flere eiendommer, 57/124, 130, 176 og 1346,
samt 58/551, 553, 570 og 584.
Per Strand Eiendom AS på eiendommene 58/763 og 58/773.
Hokland Eiendom AS, 57/52.
Ivar Stenberg Eiendom AS, 57/228.
Sjøgrunn AS, 57/238.
Slottet Eiendom AS, 57/249.
Harstad Stålmontasje eiendom AS, 57/1445.
Statkraft Varme AS, fjernvarmeanlegget.
Harstad kommune, veier, kai og kontoreiendom, 57/163, 57/769, 58/4, 58/483,
58/649, 58/717, 58/773 og 58/842.
Statens vegvesen, 57/1312 og 1313.
Statoil, bensinstasjonstomta i vest. 58/581.
ST – Klimateknikk, 58/567.
Private boligeiendommer i sørvest.
Alle eiendommene med gardsnummer / bruksnummer er vist på kart med grenser, men
alle eiendommene er ikke fastlagt ved kartforretning. Det forekommer derfor usikre
eiendomsgrenser innenfor planområdet, eksempelvis for eiendommene 57/52, 228 og
238.
3.3
Plangrunnlag
I kommuneplan (arealdel) for Harstad kommune er område E1 er avsatt til nærings- og
industriområde, detaljhandel og plasskrevende varer, avlastningssenter E1- Seljestad
Handelspark, industri/næring og Sjøkanten Senter. Kommuneplanområde E6 dekker
Per Strand Eiendom AS, hvor reguleringsformål Forretning/kontor/industri er i
samsvar med overordnet plan og i tillegg i samsvar med gjeldende regulering.
De vedtatte bestemmelsene i kommuneplanens arealdel gjeldende for området E1 er:
” Avlastningssenter E1 Seljestad Handelspark. Maksimalt bruksareal
fastsettes i reguleringsplan.”
De vedtatte retningslinjer til kommuneplanens arealdel med hensyn til hva som tillates
etablert i område E1 er:
”Det tillates etablert store handelskonsepter, også kalt big box eller
hypermarked. Det tillates handel med plasskrevende varer. Plasskrevende
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 8
varer defineres som biler, motor-kjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast, båter,
byggevarer, møbler og varer fra hagesenter. Sjøkanten senter er et regionalt
senter der det skal tilrettelegges for handel på regionsnivå.”
Nærmere retningslinjer for tillatte varegrupper vil kunne presiseres i den videre
planprosess for byggeområdene i reguleringsplanen for Sjøkanten Senter - Skoleveien.
JAF Arkitekter AS og Areal+ AS er engasjert av Verkstedveien Eiendom AS for å
finne løsninger og forslag til en bedre utnyttelse av eiendommene som tilhører
Verkstedveien Eiendom AS, samtidig er Areal+ AS engasjert av Per Strand Eiendom
AS for å finne løsninger for bedre utnytting av eiendommen hvor Byggmakker Per
Strand AS har virksomhet. Primært er ønsket å komme frem til et forslag som vil gi en
betydelig økning av arealene til Sjøkanten Senter og til Byggmakker Per Strand AS,
samtidig som dette kan gi en økning i arealene til kai til Harstad Havn KS.
Dette vil medføre at det bør finnes løsninger som gir:
Utvidelse av område E1, Sjøkanten senter / Seljestad Handelspark.
Trafikksikker adkomst og tilknytting til offentlig vegnett
Anledning til utfylling i sjøen mot nordøst i Seljestadfjæra
Effektiv parkering
Tilrettelegging for kollektivtrafikk
Utvikle og delta i å etablere grøntstruktur og ”Stien langs sjøen”.
Sjøkanten senter er et regionalt senter der det skal tilrettelegges for handel på regionalt
nivå. Maksimalt bruksareal vil bli fastsatt i reguleringsplan for området.
Temakartet i kommuneplanen ”sentrum sør” illustrerer og viser at planområdet for
Sjøkanten med Margrethe Jørgensens vei, ligger nær sentrum sør.
Foto over skipsleden med planområdet.
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 9
Planforslagets formål:
Området planlegges regulert til følgende formål
Areal (dekar)
Forretning / Kontor: F/K 1, F/K 2, F/K 3, F/K 4, F/K 5 og F/K 6,
inkl. parkeringsareal og uteareal
Forretning / Kontor / Industri: F/K/I 1, inkl. parkeringsareal og
uteareal
Forretning/Kontor/Bensinstasjon/Industri: F/K/B/I 1og F/K/B/I 2,
inkl. parkeringsareal og uteareal
Industri: Hokland Eiendom AS – 57/52, Ivar Stenberg Eiendom
AS – 57/228 og Sjøgrunn AS – 57/238 og 57/116, I1, 2, 3 og 4
Veier: VEG 1, VEG 2, VEG 3, VEG 4 og VEG 5
50,9
32,8
5,5
18,3
8,3
Fortau
4,7
Gang-/sykkelvei
0,6
Annen veigrunn, tekniske anlegg, annet trafikkareal og taxi
2,5
Kai
6,4
Kollektivholdeplass, bussholdeplass
0,2
Trafo
0,1
Stien langs sjøen og turvei
2,8
Skipsled
14,8
Havneområde i sjø
7,4
Gjestebrygge småbåtanlegg
0,5
Totalt regulert areal
ca. 155,9
Planforslaget er vist på neste side.
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 10
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 11
3.4
Avkjørselsforhold/veiadkomst/ny veg, parkering, vannforsyning og avløp
Adkomst til planområdet skjer i dag med adkomstveier fra riksvei 83 i Verkstedveien
og Margrethe Jørgensens veg. Det er planlagt ny adkomst fra ny rundkjøring i
”Remakrysset” til Verkstedveien og en funksjonell sammenknytning med Margrethe
Jørgensens veg, hvor også adkomsten opprettholdes med ny rundkjøring fra riksvei 83
Dette vil kunne gi muligheten for kollektivbetjening i området.
Parkeringsplasser planlegges etablert på terreng og i parkeringshus og eventuelt i
underetasje, hvorav i alt ca. 10 handicap parkeringsplasser (HC-plasser), nær
hovedinngangen til avlastningssenteret.
Adkomst til fjernvarmeanlegget for transport av flis og gass, er foreslått fra
Verkstedveien ved enden av den regulerte snuplassen og ned til Skoleveien. Denne
veien skal være privat og kun for nødvendig transport i forbindelse med drift og
vedlikehold av fjernvarmeanlegget.
Vann og avløpstilknytning er sikret med tilknytning til offentlig ledningsnett.
3.5
Energi
Nettstasjon, linje- og kabelanlegg er sikret i planforslaget og gir strømforsyning til
kontorene, forretningene og veibelysningen. Fjernvarmeledning vil bli etablert i 2011.
Såfremt det viser seg at senteret trenger ytterligere energi til oppvarming og drift, vil
tilkobling til fjernvarmenettet være et foretrukket alternativ. Det søkes å oppnå en
energibalanse med oppvarming / kjøling, inn og ut av senteret, for å få en miljømessig,
god og bærekraftig løsning. For ytterligere energiforsyning vil Harstad kommunens
forskrift angående tilkoplingsplikt til fjernvarme bestemme dette.
3.6
Annet
Forhold til samkjørt planprosess innledningsvis med kommuneplanens arealdel i 20092011, detaljplaner i Skolevegen og fjernvarmeanlegget, samt saken / søknad om
dispensasjon for utfylling i sjøen i samsvar med prosjektplanen for Ren Harstad Havn.
3D-illustrasjon av Sjøkanten Senter sett fra nord.
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 12
4.
Rammer for planarbeidet
4.1
Reguleringsmessig status
Det ble avholdt oppstartsmøte 1. gang den 22.9.2008. Varsel om oppstart ble
kunngjort den 21.4.2009. Hokland Eiendom og Statkraft Varme AS ble med i
planarbeidet i februar / mars 2011på grunn av deres behov for alternativ adkomstvei
for transport av flis og gass til fjernvarmeanlegget. Per Strand Eiendom AS ble med i
utvidet planområde den 28.09.2012.
Harstad kommune hadde følgende spesielle merknader til planinitiativet:
Eiendommene inngår i godkjente reguleringsplaner, hvor Sjøkanten Senter –
Skoleveien inngår i plan med plannummer: 411. Eiendommene er regulert til
byggeområde for forretning, kontor, næring, bensinstasjon, gangareal, felles
adkomst og gang-/sykkelveier, busslommer m.m. samt industri i søndre del mot
Skoleveien. Per Strand Eiendom opprettholderreguleringsformålet, men tomta
utvides mot sjøen og/kaia.
I gjeldende kommuneplan er eiendommen vist som nåværende næringsområde.
Området er avsatt til utbyggingsområde for kontor/forretning i
kommuneplanens arealdel for Harstad kommune, med vedtak av 29.4.2010.
Forslag til reguleringsplan er i samsvar med hovedtrekkene i dette vedtaket.
Virkningen av dette planforslaget er positivt ved at en oppnår en god bruk av
tomta og eiendommene.
4.2
Utredningstema
Listen nedenfor viser, i henhold til krav fra Harstad kommune, hvilke planfaglige tema
som skal utredes og som skal utgjøre grunnlagsmaterialet for reguleringsplanen. I
løpet av utredningsfasen / planprosessen har det dukket opp nye problemstillinger som
gjør det nødvendig med ytterligere dokumentasjon.
4.2.1. Konsekvensutredning
Planlagt tiltak omfattes av §§ 2, 3 og 4 i forskrift om konsekvensutredninger, FOR
2009-06-26 nr. 855. Kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø og
samfunn skal utredes for kriterier i § 4 bokstavene: d), g), h), i) og j) og
konsekvensutredningen skal integreres i reguleringsplanprosessen. Krav til
konsekvensutredning for arealplaner skal være fastsatt i innledende behandling av
forslag til planprogram eller rammer som er gitt av Harstad kommune.
Sjøkanten Senter er planlagt med et senterareal / bruksareal på 28.000 m2. I tillegg
planlegges nytt parkeringshus, samt parkering på terreng. Eksisterende bensinstasjon,
kontorer, andre forretningsbygg og industri, skal opprettholdes og beregnes som
tillegg. Planlagt tiltak omfattes derfor av forskriftens § 2 bokstav f) (med henvisning
til vedlegg 1 pkt. 1): Industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat
tjenesteyting og bygg for allmennyttige formål med en investeringskostnad på mer enn
500 mill kr. eller et bruksareal på mer enn 15.000 m2.
Planlagt tiltak fører til endring av 3 reguleringsplaner. Kriteriene er gjengitt nedenfor
og gitt vår vurdering av konflikt eller ikke konflikt.
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 13
Konsekvensene av planen skal utredes dersom de er i konflikt med følgende tema:
§ 4. Kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø og
Konflikt Ikke
samfunn
konflikt
a)
er lokalisert i eller kommer i konflikt med områder med særlig
verdifulle landskap, naturmiljø, kulturminner eller kulturmiljø
som er vernet eller fredet, midlertidig vernet eller fredet eller
foreslått vernet eller fredet, eller hvor det finnes eller er stor
sannsynlighet for å finne automatisk fredete kulturminner som
inngår i et kulturmiljø med stor tidsdybde.
b)
er lokalisert i eller kommer i konflikt med viktige inngrepsfrie
naturområder eller utgjør en trussel mot truede naturtyper,
truede arter eller deres leveområder, mot prioriterte arter eller
deres funksjonsområder, mot utvalgte naturtyper, eller mot
andre områder som er særlig viktige for naturens mangfold.
c)
er lokalisert i større naturområder som er særlig viktige for
utøvelse av friluftsliv, herunder markaområder, eller i viktige
vassdragsnære områder som ikke er avsatt til
utbyggingsformål eller i overordnede grønnstrukturer og
viktige friområder i byer og tettsteder, og hvor planen eller
tiltaket kommer i konflikt med friluftslivsinteresser,
d)
kommer i konflikt med gjeldende rikspolitiske bestemmelser
eller rikspolitiske retningslinjer gitt i medhold plan- og
bygningsloven av 14. juni 1985 nr. 77 eller statlige
1)
planretningslinjer, statlige planbestemmelser eller regionale
planbestemmelser gitt i medhold av lov 27. juni 2008 nr. 71,
e)
kan komme i konflikt med utøvelsen av samiske
utmarksnæringer, eller er lokalisert i reindriftens
særverdiområder eller minimumsbeiter og kan komme i
konflikt med reindriftsinteresser, eller på annen måte kan
komme i konflikt med reindriftens arealbehov,
f)
innebærer større omdisponering av landbruks-, natur- og
friluftslivsområder eller områder som er regulert til landbruk
og som er av stor betydning for landbruksvirksomhet,
g)
gir vesentlig økning i antall personer som utsettes for høy
belastning av luftforurensning, støy eller lukt, eller kan føre til
vesentlig forurensning til jord, vann eller sedimenter, eller kan
2)
føre til vesentlig økning av utslipp av klimagasser, eller kan
føre til vesentlig stråling,
h)
medfører risiko for alvorlige ulykker, ras, skred og flom,
3)
i)
kan få konsekvenser for befolkningens helse eller helsens
4)
fordeling i befolkningen,
j)
kan få vesentlige konsekvenser for befolkningens
5)
tilgjengelighet til uteområder, bygninger og tjenester,
k)
kan få vesentlige miljøvirkninger i en annen stat.
1)
Planlagt utbygging av Sjøkanten senter med er planlagt utvidet med tomt på
F/K 4 på 12.702 m2 med en tilføyelse på det bygningsmessige på ca. 16.000
m2, som et tillegg til dagens forretningsareal, hvilket medfører at konsekvenser
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 14
må utredes. Planlagt utvidelse av tomt for Per Strand Eiendom er på 9.500 m2
en økning fra 23.3 daa. til 32,8 daa. Godkjent kommuneplanens arealdel og
avlastningssenter: Seljestad handelspark E1. Framtidig senter vil bli analysert
og utredet med bl.a. bruk av kjent dokumentasjon for handelsanalyse, evt.
supplert med ny analyse. De regionale planmyndigheter har fremsatt krav om
handelsanalyse.
2)
Tiltaket utredes i forhold til økning i antall personer som utsettes for
luftforurensning, støy og støv. Området ved Seljestadfjæra er planlagt utfylt i
sjøen i samsvar med ”Ren Harstad Havn”, med målsetting i henhold til denne
prosjektplanen. Utfylling i sjøen ved Seljestadfjæra er behandlet av
Planutvalget i Harstad kommune, som har innvilget søknad om dispensasjon,
sak 11/96, den 06.07.2011. Måling av radonverdi med sporfilm vil bli utlagt i
relevant bygning i senteret og rapport ettersendes.
3)
Risiko for alvorlige ulykker, ras, skred og flom vil bli gjennomgått. Risiko- og
sårbarhetsanalyse vil bli utarbeidet.
4)
Tiltakets konsekvenser for befolkningens helse vil bli utredet med hensyn til
blant annet trafikkstøy.
5)
Befolkningens tilgjengelighet til uteområder vil bli utredet. Stien langs sjøen
skal sikres i planforslaget og dette vil trolig bedre tilgjengeligheten.
4.2.2. Miljøfaglige forhold
Det er ikke registrert viktig biologisk mangfold på eiendommene.
Følgende er utredet / skal utredes:
Sol/skygge beregninger er utført og visualisert.
Eksisterende gang-/sykkelvei utenfor planområdet og sammenkobling til dette,
samt trasé for ”Stien langs sjøen” er ivaretatt i planforslaget.
Grunnforhold/radon. Det forutsettes lav radonkonsentrasjon under 100 Bq/m3
(vedlegg). Det vises til innvilget søknad om dispensasjon for utfylling i sjø,
Seljestadfjæra gnr/bnr 58/842.
Retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen (T-1442) vil bli lagt
til grunn for planarbeidet.
4.2.3. ROS-analyse
Fylkesmannen i Troms har utarbeidet en sjekkliste over temaer som skal vurderes,
jamfør eget skjema. Det skal utarbeides en sammenstilling av de temaene, som er
”kritiske” og det vil bli redegjort for hvordan disse kan forbedres med blant annet
avbøtende tiltak. Det vises til risiko- og sårbarhetsanalysen, som vil bli vedlagt
planmaterialet.
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 15
4.2.4. Trafikk/veiadkomst/trafikkmengde/trafikkøkning
En utredning av trafikale forhold, hvor det redegjøres for den trafikkmengde /
trafikkøkning som den planlagte utbygging vil generere sett i forhold til eksisterende
utnyttelse av området. Det må utredes hvilke konsekvenser dette vil få for vegnettet
(kapasitetsberegninger), planområdet og for de ulike trafikantgrupper. Her må det også
redegjøres for hvordan parkering tenkes løst innenfor planområdet. Det skal utredes en
form for før- og etter-situasjon i forhold til tema trafikkmengde og kapasitet.
Byggegrenser mot riksvei 83 opprettholdes som i gjeldende reguleringsplan. Andre
byggegrenser inne i planområdet vil bli vurdert. Framtidig veisystem vil bli endret
med 2 nye rundkjøringer langs riksvei 83, nytt gang-/sykkelvegsystem og en
funksjonell sammenknytning av Margrethe Jørgensens veg og en ny vegarm fra
Remakrysset. Statens vegvesen er hørt i plansaken og det vises til deres brev av
28.10.2011. Gang- og sykkelvegnettet vil bli opprettholdt og etablert både innen
planområdet og utenfor reguleringsplanens grense, rundt planområdet. Kommunen vil
eie og drifte gang- og sykkelveiene.
Kommunens nye veinormal og parkeringsnorm er lagt til grunn for planforslaget.
Veiene skal opparbeides i henhold til kommunal standard i henhold til vei- og
gatenormal for Harstad kommune. Det skal tilstrebes sambruk av parkeringsplasser
mellom kontor og forretning. Krav til parkeringsplasser for kontorareal med
gjesteparkering er ivaretatt. Vedlagt illustrasjonsplan viser rikelig med
parkeringsplasser, hvorav 10 er handicap-parkeringsplasser, HC-plasser (10 %).
4.2.5. Annen teknisk infrastruktur
Det ligger hovedledninger for teknisk infrastruktur på både øst- og vestsiden av
planområdet. Spillvanns- og vannledning (hoved forsyning) ligger langs eiendommen,
begge med god kapasitet. Fjernvarmeledning vil trolig bli liggende langs regulert VEI
1, i vest.
Handtering av overvann skal løses i tråd med kommunens retningslinjer. Ved
beregning av overvann vil historiske data bli benyttet og ta hensyn til dagens og
fremtidige klimaendringer. Dagens løsning med lokal overvannshåndtering er tenkt
opprettholdt.
Nye renovasjonsordninger vil trolig bli innført i framtiden. De kan bli mer
arealkrevende enn dagens ordning og må innpasses i utformingen av planer for
utomhusarealer, vei og trafikkplaner samt fellesanlegg innomhus der dette er aktuelt.
Det legges til rette for lukket avfallsrom med avfallshenting innenfor kombinert
formål i område F/K2, ved varelevering.
4.2.6. Uteoppholdsareal
Uteoppholdsarealene vil omfatte nytt sentertorg med sitteplasser, felles
oppholdsplasser for barn og oppholdsareal for voksne, grønne arealer og turvei havnepromenade. Felles uteoppholdsarealer på terreng med gangveier og nytt
uteoppholdsareal er tenkt plassert i senteret og rundt senteret ut mot sjøen. Arealene
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 16
har fått en hensiktsmessig arrondering og har ved sin plassering gode solforhold og
utsikt over fjorden. I tillegg har ”Stien langs sjøen” en beskyttet beliggenhet med
hensyn til støy og støv, samt at den ligger som en fin promenade / ”grønn ramme”
rundt senteret.
4.2.7. Bebyggelse
Bebyggelsen er planlagt med en god estetikk, slik at dagens ”industripreg”, kan
forbedres / erstattes av god bydelsarkitektur. Det vises til nye forskrifter om universell
utforming. Kommunen har oppfordret forslagsstiller til å ivareta universell utforming
ved utarbeidelse av reguleringsbestemmelsene.
Plan 1, illustrasjon fra JAF Arkitekter AS
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 17
5.
Saksgang
5.1
Planprosess
Nedenfor er vist prinsippet i forbindelse med reguleringsplanprosessen.
Forhåndskonferanse
Ide
Varsel
Utarbeide
planforslag
FORSLAGSSTILLER
KOMMUNEN
Saksbehandling
1. gang
Planforutsetninger
REGIONALE MYNDIGHETER
NABOER, BERØRTE INTERESSER
Gi tidlig
tilbakemelding
Saksbehandling
2. gang
Stadfestet
plan
Offentlig
ettersyn
SE 50-013
SE 50-014
Nedenfor er vist prinsippet i henhold til plan- og bygningsloven i forbindelse med
reguleringsplanprosessen.
5.2
Forslag til revidert framdriftsplan
Planprogram behandlet i Harstad kommune
Varsel om planoppstart og høring av planprogrammet
Innkomne merknader til planprogram og til planoppstart
Planmøte i Harstad kommune, gjennomgang av merknadene
Revisjon av planprogram
Revidert planprogram til godkjenningsvedtak
Utvidet planområde Per Strand Eiendom AS
Konsekvensutredninger, dialog og fremming av planforslag
Planmøte m/ tiltakshavere, Harstad Havn/Harstad kommune
2. Revisjon av planprogram
2. høring av planprogram
Fastsetting av 2. reviderte planprogram i Planutvalget
Fremming av planforslag for 2. gang
Planbehandling i Harstad kommune
Offentlig ettersyn
Plangodkjenning
Arkivering av godkjent plan
AUG. 2011
09.09.2011 – 24.10.2011
SEPT.- OKT. 2011
23.11.2011
JAN. 2012
14. MARS 2012
28.09.2012
04.01.2013
23.01.2013
30.01.2013
Febr. – mars 2013
Mars 2013
April 2013
APRIL- MAI 2013
MAI – JUNI 2013
HØSTEN 2013
HØSTEN 2013
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 18
6.
Alternative utbyggingsalternativ
6.1
Alternativ 1
Tiltakshavers primære utbyggingsalternativ, medfører en økt utbygging for
avlastningssenter, samt tillegg for parkeringshus, parkeringsplasser på terreng, ny
utvidet kai, ny sammenbindings vei og eksisterende virksomheter med bensinstasjon,
kontorbygg og industri. Alternativet forutsetter en utfylling i sjøen med ca. 22.500 m2
og oppfylte masser i sjøen i henhold til prosjektplan for ”Ren Harstad havn”.
Figur: Alternativ 1.
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 19
6.2
0-Alternativet
0-Alternativet medfører ingen endringer og gjeldende planer opprettholdes. Gjeldende
plan for hele området gir rom for å bygge inntil 66.545 m2. Tillatt bruksareal i område
F/K/I-3 er på 43.400 m2, med “tenkte plan” i 4 etasje. Se tabell under i kapitel 6.3 med
oversikt over bruksareal.
Figur 0-alternativet, gjeldene planer opprettholdes.
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 20
6.3
Oversikt over bruksareal i 0-Alternativet og Alternativ 1
Gjeldende plan
0-Alternativet
Områdebenevnelse
F/K/I 2
Bensinstasjon
F/K 1
F/K/I 1
F/K/I 3
F/K/I 4
Veier/annet trafikkareal
F/K/I 1, Per Strand E.
SUM
inkl. I 1 – I 2 – I3,
Planforslag
Alternativ 1
Områdebenevnelse
F/K/B/I 1
F/K/B/I 2
F/K 1
F/K 2
F/K 3
F/K 4
F/K 5
F/K 6
F/K/I 1
Kai
I1
I2
I3
I4
Veier/turveg/fortau/annet
SUM
Differanse
Alt-1 / 0-Alt.
1)
Areal i
dekar
BYA %
Tillatt
BYA
Fotavtrykk
i m2
1.085
1.015
1.365
1.850
10.850
2.400
0
17.475
Tillatt
BRA Bruksareal
i m2
3.255
3.045
4.095
5.550
43.400
7.200
0
34.950
3,1
2,9
3,9
7,4
21,7
6,0
7,5
23,3
35
35
35
25
50
40
0
75
75,8
75
36.040
101.495
3,1
2,6
2,7
23,1
3,8
15,2
7,4
1,5
32,8
5,8
3,5
8,2
5,2
1,4
21,2
136,0
50
50
50
75
50
75
75
75
75
10
50
50
50
50
0
1.558
1.313
1.367
18.272
1.900
10.551
5.550
1.096
24.600
580
1.745
4.087
2.620
700
0
75.923
4.674
3.939
4.101
54.815
5.700
31.653
16.650
3.289
49.200
580
5.235
12.260
7.859
2.100
0
202.056
39.883
100.561
60,2
Rev.
1)
Delsum i samme planområde ekskl. industriområdene og Per Strand Eiendom
AS = 123.605 m2.
Analysen av utbyggingsområdene viser at en kan oppnå en økt utnytting i BYA med
vist fotavtrykk på 39.883 m2, som bør gi rom for bygninger og parkeringsplasser på
terreng og i parkeringshus. Planlagte økt tillatt bruksareal er foreslått med 100.561 m2
BRA.
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 21
7.
Plan- og utredningsarbeidet videre
Formålet med utredningen er å kartlegge konsekvensene av planlagt utvidelse av
Sjøkanten Senter og Byggmakker Per Strand. Resultatet av konsekvensvurderingene
vil danne grunnlag for utarbeidelse av detaljreguleringsplan. Planmaterialet skal
utarbeides på bakgrunn av fastlagt og godkjent planprogram, og i nødvendig
utstrekning omfatte følgende:
7.1
Beskrivelse av dagens situasjon
Planen skal omfatte en beskrivelse av dagens situasjon innenfor planområdet.
7.2
Beskrivelse av tiltaket
Beskrivelsen skal omfatte:
Begrunnelse for tiltaket
Beskrivelse av det fysiske tiltaket
Tidsplan for gjennomføring
7.3
Beskrivelse av alternativer
Utredningen skal beskrives med 2 alternativer: 0-Alternativet beskriver dagens
situasjon/ingen utbygging. Alternativ 1 beskriver det planlagte utbyggingsalternativet.
Utbyggingsalternativ 1, Medfører økt forretningsareal for Sjøkanten Senter,
med økt grad av utnytting fra BYA = 50 % og 75 % til BYA = 75 %. I tillegg
økes tomtearealet fra 45,0 dekar. til 72,8 dekar. Tillatt bruksareal BRA er innen
hele planområdet foreslått økt fra 101.495 m2 BRA til 202.056 m2 BRA, en
økning i BRA på inntil 100.561 m2.
0-alternativet, medfører ingen endring fra dagens bruk og grad av utnytting.
7.4
Offentlige og private tilleggstiltak
Oversikt over offentlige og private tiltak som er nødvendig for å gjennomføre tiltaket,
skal beskrives.
7.5
Offentlige planer og tillatelser
Det skal redegjøres for forholdet til kommunale og fylkeskommunale planer. Det skal
også gis en oversikt over tillatelser fra offentlige myndigheter som er nødvendige for å
gjennomføre tiltaket.
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 22
7.6
Tilnærming og metodikk
For hvert deltema som behandles særskilt i egen utredning, skal det gis en kort
beskrivelse av dagens situasjon, samt en vurdering av tiltakets konsekvenser knyttet til
begge alternativer, både i anleggs- og driftsfasen. Det skal også gis en beskrivelse av
influensområdet. Det skal legges spesiell vekt på transportanalyse og handelsanalyse.
Det skal utredes en form for før- og etter-situasjon for tema trafikkmengde og
kapasitet.
Det skal gis en omtale av benyttet datagrunnlag og metoder som er brukt for å
beskrive konsekvenser, samt eventuelle faglige eller tekniske problemer med
innsamling og bruk av dataene og metodene. I tråd med forskriftene skal vurdering av
konsekvens så langt som mulig baseres på foreliggende kunnskap og nødvendig
oppdatering av denne.
Det skal fokuseres på miljøoppfølging, ved at det redegjøres for hva som kan gjøres
for å forhindre skade og/eller avbøte eventuelle skader og ulemper med avbøtende
tiltak. Et eventuelt miljøoppfølgingsprogram med avbøtende tiltak, skal vurderes.
Transport- og handelsanalyser vil bli vektlagt.
Videre gis en vurdering av behovet for, og evt. forslag til nærmere undersøkelser før
gjennomføring av tiltaket, samt undersøkelser med sikte på å overvåke og klargjøre de
faktiske virkninger av tiltaket.
Foto over området.
7.7
Utredningstema
I henhold til forskriftene skal problemstillingene være relevante i forhold til
beslutninger som skal tas i plansaken. I tabellen under foreslås hvilke tema som skal
vurderes i forbindelse med planarbeidet, og på hvilken måte.
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 23
Tema
Antatte problemstillinger
Forslag til vurdering
Foreliggende registreringer
viser et lavt potensiale for
funn av automatiske freda
kulturminner.
Utbyggingsplanens betydning i
forhold til kulturminneverdier
skal utredes.
Miljø:
Kulturminner
Betydningen for kulturmiljø,
landskapsbildet og byrom skal
vurderes.
Bylandskap /
byform / byrom
/avlastningssenter /
bydelssenter
Prosjektet medfører
sanering av eksisterende og
etablering av ny
bebyggelse i et
sentrumsnært og
tangerende område til
bysentrum.
Bylandskapet blir berørt og
nye gangforbindelser kan
bli etablert med bl.a. ”Stien
langs sjøen”.
Utslipp til luft,
vann / sjø og grunn
Det forutsettes at
virksomhetene oppfyller
gjeldende krav i
forurensningsloven
Støy
Planområdets lokalisering
tilsier et sammensatt
støybilde.
Område er mest utsatt for
veitrafikkstøy.
Lokalklima
Planlagt utbygging kan
komme til å endre
forholdene for den
omkringliggende
bebyggelse og uterom.
Bebyggelsesstrukturen skal ha
fokus. Det skal vurderes en bedre
byform, mindre industripreg og
bedre grøntstruktur.
Gode uterom søkes etablert som
ivaretar siktlinjer og
utsiktsforhold.
3D-visualiseringer skal benyttes.
Det gis en beskrivelse av
utbyggingsplanens betydning i
forhold til utslipp til luft, grunn
og vann/sjø. Risiko- og
sårbarhetsanalyse (ROS-analyse),
skal utarbeides.
Klimagassutslipp utredes. Det
skal tas hensyn til klimaendringer.
Transportanalysen vil omhandle
CO2 (klimaregnskap).
Trafikkstøy vurderes særskilt.
Støyforholdene i dagens situasjon
(vei /havn /industri) og ved
framtidig utbygging av området
avklares. Transportanalysen vil
omhandle støy.
Det skal redegjøres for framtidige
sol- / skygge-forhold med sol/skygge-diagram.
Vind og snødrift drøftes i
planbeskrivelsen.
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 24
Tema
Samfunnsmessige
forhold
Næringsliv og
sysselsetting
Tjenestetilbud
Kommunal
økonomi
Trafikale forhold /
transport
Infrastruktur
Risiko og sårbarhet
Barn og unges
interesser
Grunnforhold
Antatte problemstillinger
Forslag til vurdering
Utvidelse av avlastningssenteret E1 Seljestad
handelspark i Sjøkanten
Senter, er i samsvar med
kommuneplanens arealdel,
både med bestemmelsene
og retningslinjene.
Behov for vurdering av
skole-/barnehagekapasitet.
Utvidelse av
avlastningssenteret
Sjøkanten Senter vil kunne
medføre inntekter til
kommunen i form av
inntekts- og eiendomsskatt.
Det vil bli redegjort for utvidelsen
i lys av kommuneplanen. Det vil
bli utført en handelsanalyse.
Mulige konsekvens for
handelsvirksom-heter, samt
arbeidsplasser i anleggs- og
driftsfasen vurderes.
Etablering av næring utløser ikke
utredninger her. Ingen vurdering.
Forholdet til kommunal økonomi
skal drøftes i planbeskrivelsen.
Bruk av utbyggingsavtale vil bli
beskrevet. Bruk av kommunal
grunn til utvidelse av senteret vil
blant annet kreve investering i
utførelse av havn for Harstad
Havn KF.
Utvidelse av Sjøkanten
En transportanalyse vil bli utført,
Senter og nye vei til
med tema trafikkmengde og
Statkraft Varme og med
kapasitet. Det utredes en før- og
nye rundkjøringer ved både etter-situasjon. Det skal utredes
Remakrysset og Margrethe en ny veiarm mellom Margrethe
Jørgensens vei og med ny
Jørgensens vei og Remakrysset.
veiarm mellom Margrethe
Denne vil være fordelaktig, både
Jørgensens vei og Remaav hensyn til beredskap, trafikkkrysset, med en funksjonell fordeling, fremkommelighet /
sammenknytning mellom
trafikksikkerhet og muligheten for
disse, vil gi nye og bedre
kollektiv-betjening. Virkninger
trafikale forhold.
for buss- og biltrafikk, samt gangog sykkeltrafikk vil bli utredet.
Infrastruktur omfatter
Kommunal tilknytning for vei,
drikkevannsforsyning,
vann og avløp. Tilknytning til
avløp, kraftforsyning og
fjernvarmeanlegget til Statkraft
energibruk til både
Varme redegjøres for i
oppvarming og avkjøling.
beskrivelsen.
ROS-analysen vil omfatte
Sannsynlighet for hendelser og
dette tema.
konsekvensens alvorlighetsgrad
utredes i ROS-analysen.
Prosjektet foreslår
Det legges til grunn at
etablering av nye uterom i
vurderingene knyttet til
avlastningssenteret, inkl.
tilgjengelighet i og rundt området
promenaden / gangveien i
inntas i planbeskrivelsen.
“Stien langs sjøen”.
Grøntstruktur vurderes.
Tiltaket baserer seg på en
Grunnforholdene skal vurderes.
ny utfylling i sjøen med ca. Fokus på forurensede masser.
21 dekar, samt bygging på ROS-analysen vil drøfte dette.
søndre del av dette.
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 25
7.8
Anbefaling
Basert på en sammenstilling og vurdering av alternativene, anbefales ett alternativ med
tilhørende konsekvensutredninger.
7.9
Detaljreguleringsplan
Planforslaget skal inneholde:
Plankart
Bestemmelser
Planbeskrivelse med konsekvensutredning
ROS-analyse
Konsekvensutredninger
I planforslaget skal det blant annet redegjøres for gjennomføring av prosjektet,
herunder beskrivelse av eventuelle byggetrinn. Behov for rekkefølgekrav og
utbyggingsavtale skal vurderes.
7.10
Medvirkning
Offentlig innsyn i planprosessen sikres gjennom følgende høringer:
Forslag til planprogram er lagt ut på høring i 6 uker, (fra 09.09.2011 –
24.10.2011), samtidig som det varsles om oppstart av planarbeidet for det
utvidete planområde med nytt innhold.
Plan med konsekvensutredning til dialog i Regionalt Planforum i Troms fylke,
hvor kommunen og de regionale planmyndigheter deltar. Dette er i samsvar
med referat fra møte mellom disse parter den 21.02.2012, med notat av
24.02.2012 og rettingsnotat av 29.02.2012. Det vises også til planmøte den
23.01.2013, se eget referat. Dialogmøte bør skje etter høring av 2. reviderte
planprogram og når utkast til oppdaterte konsekvensutredninger og planforslag
foreligger i mars 2013.
Plan med konsekvensutredning legges ut til offentlig ettersyn i min. 6 uker. I
høringsperioden kan det arrangeres et offentlig informasjonsmøte dersom det
er ønskelig og behov for det.
Gjennom en åpen planprosess, legges det opp til nødvendig medvirkning og
informasjon med kontakt med de offentlige planmyndigheter og andre interessenter.
For øvrig stiller forslagsstiller seg åpen for dialog med interessenter i samråd med
Harstad kommune, Harstad havn, Statens vegvesen og andre regionale
planmyndigheter, for å sikre en god behandling og en sikker framdrift på arbeidet med
planen.
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 26
Plan 2, illustrasjon fra JAF Arkitekter AS
Areal+ AS, PML. 04.02.2013, (2).
Planprogram 2. reviderte utgave for Sjøkanten Senter – Skoleveien – Harstad kommune
side 27