SKATT Av Bjørn-Olav Johansen & Charlotte Eikeland Larsen
VÆR KRITISK: Det er mange forhold som kan påvirke eiendomsskattegrunnlaget, og
feilmarginene kan være store, skriver forfatterne av denne artikkelen.
“
Manglende fysisk befaring fra kommunen/nemnda sin side
i forbindelse med takseringen kan være ugyldighetsgrunn
for et vedtak om fastsettelse av eiendomsskattegrunnlag
nene benytter for fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget.
Det er særlig noen feilkilder som gjentar seg i ulike saker.
Bygg og standardverdier. Når det gjelder taksering av bygninger, benyttes ofte standardverdier og «sammenlignbare» kvadratmeterpriser
uten tilstrekkelig konkret vurdering eller tilpasning i forhold til de
aktuelle objektene. Gjennom kontrollberegninger utført av Holte AS
(Holte kalkulasjonsnøkkel/budsjett) er det dokumentert tilfeller av
negative verdidifferanser på opp til 50 %. Eiendomsskattebetalerne
kan således ha mye å hente på å kvalitetssikre takstens grunnlag og
kildemateriale.
Bjørn-Olav Johansen
og Charlotte Eikeland
Larsen er henholdsvis
advokat og partner og
advokatfullmektig ved
Deloitte Advokatfirma
og arbeider spesielt
med fast eiendoms
rettsforhold.
Følg med
på eiendomsskattegrunnlaget
Maskiner/produksjonsanlegg. Ved verdsettelse av maskiner/produksjonsanlegg ser vi at det ofte er tatt utgangspunkt i et utdrag dvs. ikke
en komplett versjon av anleggsregisteret. Dette gjøres uten at det
i tilstrekkelig grad tas hensyn til at de ulike elementene som føres
opp i anleggsregisteret har bakgrunn i regnskapsmessige regler og
prinsipper.
Videre kan det være manglende kildekontroll og krav til kompatibilitet ved bruk av antatt nyverdi/gjenanskaffelsesverdi. Man finner
store feilmarginer ved fastsettelse av krav til blant annet «utidsmessighet». Et utslag av dette er at teknisk utstyr anskaffet langt tilbake
i tid både pris- og verdimessig sammenlignes med dagens utstyr.
Det er viktig å være bevisst på at innhentede priser må være sammenlignbare med takseringsobjektet både med hensyn til alder og
standard. Her syndes det en del …
Krav til kommunene og nemndenes saksbehandling. Saksbehandlingen i forbindelse med eiendomsskatt viser seg ofte å være en utfordring.
Mange kommuner har ikke fastsatt særskilte saksbehandlingsregler for eiendomsskattesaker. Men både Finansdepartementet og
Kommunenes Sentralforbund (KS) har laget veiledende forslag til
interne vedtekter for kommunene til bruk i takseringsprosessene.
Kommunene kan velge mellom oppnevnelse av takstmenn (takstnemnd) som takserer eiendomsskatteobjektene eller en sakkyndig
nemnd som fastsetter verdien på grunnlag av forslag fra ansatte besiktelsesmenn. Det er ikke alltid kommunen selv er bevisst på eget
valg av organisasjonsform for nemndsbehandlingen.
Det er verdt å merke seg at manglende fysisk befaring fra kommunen/nemnda sin side i forbindelse med takseringen kan være
ugyldighetsgrunn for et vedtak om fastsettelse av eiendomsskattegrunnlag.
Hvilke tiltak kan eller bør iverksettes og når? De tiltaksmuligheter eiendomsskatteyter har i de ulike fasene for fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget kan for enkelthets skyld illustreres slik:
1. Tiltak taksering
Det er mange og til dels betydelige feilkilder i de takstprinsipper og takstvurderinger som utføres av og for kommunene. Oppfordringen til skattebetalerne
er å følge med på eiendomsskattegrunnlaget.
Eiendomsskattegrunnlaget fastsettes av kommunene og svært ofte
skjer slik taksering uten tilstrekkelig dialog med de som har kjennskap til eiendommen og eiendomsopplysningene. Som generelt råd
vil vi som advokater si at skattebetalerne med fordel kan delta mer
aktivt i takseringsprosessen og følge kritisk med på resultatet, det vil
si det eiendomsskattegrunnlaget som fastsettes.
Det er mange forhold som kommer inn og kan
påvirke eiendomsskattegrunnlaget. Eksempelvis har vi sett at kommunenes og takstmennenes verdsettelsesmetodikk har vært mangelfull eller basert på lite adekvat kilde- og grunnlagsmateriell. I det
følgende påpekes noen veiledende hovedpunkter for en vurdering av
eiendomsskattegrunnlaget.
Det første vi vil oppfordre til at undersøkes i denne sammenheng
Sammensatt vurdering.
28 | Estate magasin 2/2012
er hvorvidt eiendommen faktisk kan ilegges eiendomsskatt. Noen
enkeltstående eiendommer er unntatt (eiendomsskatteloven § 5)
eller kan unntas (se el. § 7) fra eiendomsskatt.
Når det gjelder selve takseringen/verdsettelsen, kan det være betimelig å stille spørsmålstegn ved om denne er basert på et korrekt
valg av hjelpeberegningsmetode. Det er to aktuelle metoder her,
avkastningsverdivurdering eller substansverdivurdering.
Artikkelen er begrenset til de tilfellene der eiendomsskattegrunnlaget er basert på substansverdibetraktninger, men særlig for store
industrielle produksjonsanlegg (verk og bruk) vil avkastningsverdien
ofte være betydelig lavere enn selv en korrekt fastsatt substansverdi.
Ved substansverdivurderinger finner man
ofte store feilmarginer i det kildegrunnlag kommunen/takstmenSubstansverdiens feilkilder.
1. Tiltak taksering
• All informasjon og dokumentasjon som skal til kommunen/ takstfolkene bør kvalitetssikres.
• Eiendomsskatteyter bør ha innsyn i tidligere takstmateriell og vedtak.
• Allerede her bør det vurderes om det skal anmodes/kreves å få avholdt en avkastningsverdivurdering.
1. Tiltak taksering
2. Tiltak klage
2. Tiltak klage
• Eiendomsskatteyters klagefrist på takstvedtaket er i utgangspunktet tre uker fra skattelisten utlegges.
1. Tiltak taksering
2. Tiltak klage
3. Tiltak prosess
3. Tiltak prosess
• Søksmålsfristen er seks måneder fra utleggelse av skattelisten hvert år.
• Ved klage er søksmålsfristen 6 måneder fra vedtak i klagesaken.
1. Tiltak taksering
2. Tiltak klage
3. Tiltak prosess
4. Tiltak retaksering
4. Tiltak retaksering
• Utenfor klage- og søksmålsfrister kan eiendomsskatteyter på visse vilkår begjære retaksering – også i perioder mellom de alminnelige takseringer.
ESTATE magasin 2/2012 | 29