1. No category

Vi säljer för att bygga nytt
Frågor & Svar
1. Varför behöver Helsingborgshem bygga nya bostäder?
Antal invånare i Helsingborg har ökat stadigt de senaste femton åren. Under samma period har antalet
hyresbostäder i staden inte ökat i samma omfattning. Det finns alltså redan idag en brist på
hyresbostäder. Samtidigt säger befolkningsprognoserna att Helsingborg fortsätter att öka sin
befolkning. År 2020 är vi ca 10 000 fler helsingborgare och närmar oss 140 000 invånare.
Helsingborgshems ägare (Helsingborgs stad) har beslutat att bolaget ska ta ett aktivt ansvar för att
staden kan utvecklas och växa – därför behöver Helsingborgshem bygga nya bostäder. I bolagets
affärsplan framgår det att målet är att bygga 1200 nya bostäder och renovera 1600 befintliga under de
närmaste åren.
2. Varför behöver Helsingborgshem sälja fastigheter?
Målet att bygga 1200 nya och renovera 1600 befintliga lägenheter kräver mycket kapital. Precis som
tidigare år har Helsingborgs ägare lämnat tillbaka merparten av den vinst bolagets verksamhet själv
genererat men det behövs betydligt mer resurser för att täcka investeringsbehovet. Tre olika
finansieringskällor täcker bolagets behov av kapital när vi nu ska investera för att bygga nytt och
renovera:
1. I första hand finansieras investeringar genom bolagets egen förmåga att generera positivt
kassaflöde.
2. Därutöver sker merparten av finansieringen via externa lån. Möjligheten att låna begränsas
av ägarkrav om en skuldsättning som inte får bli större än att bolaget kan visa en soliditet på
15 %.
3. För att bibehålla soliditeten krävs att kapital frigörs genom försäljning av fastigheter.
3. Hur mycket kapital kräver satsningen?
Helsingborgshems investeringsplaner kräver ett långsiktigt kapitaltillskott på upp emot 2 miljarder.
4. Varför kan man inte finansiera satsningen med mer lån från banken?
Det kan man och det gör vi men man kan inte enbart finansiera genom banklån eftersom vi då utsätter
bolaget för en för stor risk om t ex kostnaderna för lånen skulle öka som de gjorde under finanskrisen
2008. Dessutom har vi ett ägarkrav som säger att vår skuldsättning inte får bli större än att bolaget
visar en soliditet på 15 %.
5. Varför kan man inte finansiera satsningen genom att höja skatten?
Enligt lag ska Helsingborgshems verksamhet bedrivas på marknadsmässiga villkor vilket innebär att det
ska ske efter samma förutsättningar som en privat aktör bedriver sin verksamhet. Därför är det inte
tillåtet att använda skattemedel för att finansiera nybyggnation eller renoveringar.
6. Hur hanterar Helsingborgshem den vinst som försäljningen ger?
Den reavinst som försäljningen genererar går tillbaka och förstärker bolagets egna kapital. Det ger
bolaget en ekonomisk styrka som möjliggör både en ökad upplåning och en större egen kapitalinsats
när bolaget ska bygga 1200 nya och 1600 ombyggda bostäder. På kort sikt används reavinsten för att
amortera av bolagets lån eftersom behovet av kapital varierar beroende på när i tiden de olika
byggprojekten kommer igång.
7. Hur många och vilka fastigheter har sålts?
I den fastighetsaffär som blev klar den 27 juni har vi sålt totalt 7 fastigheter på Elineberg, 6 fastigheter
på Stattena och 2 fastigheter på Eneborg. En del fastigheter är bostadshus, andra garage eller
kommersiella lokaler. Totalt omfattas 865 hyreslägenheter.
På Elineberg är det fastigheter med följande adresser:
Elinebergsvägen 18-20, Häradsgatan 1-11
Elinebergsvägen 14-16, Häradsgatan 2-8
Elinebergsvägen 10-12, Luggudegatan 1-11
Elinebergsvägen 4-8, Luggudegatan 2-6
Elinebergsvägen/Häradsgatan
Elinebergsplatsen 1-7,12
Elinebergsplatsen 2-10
På Stattena är det fastigheter med följande adresser:
O D Krooks gata 19
O D Krooks gata 21
O D Krooks gata 23
Norra Stenbocksgatan 10
Norra Stenbocksgatan 14
Norra Stenbocksgatan 16, Grubbagatan 2
På Eneborg är det fastigheter med följande adresser:
Siöcronaplatsen 4-6
Siöcronaplatsen 8-10
8. Vem är den nya ägaren och varför valde man den?
Den nya ägaren av de 15 fastigheterna på Elineberg, Stattena och Eneborg är Rikshem. Rikshem var
det företag som erbjöd den bästa betalningen och är dessutom ett seriöst och långsiktigt satsande
bostadsföretag med ett gott rykte inte bara som ägare utan också som fastighetsförvaltare och
hyresvärd. Rikshem ägs av Fjärde AP-fonden och AMF. Rikshem är ett av Sveriges största privata
bostadsföretag med drygt 20 000 bostäder på många orter i Sverige, bland annat i Helsingborg där de
sedan tidigare äger fastigheter på Fredriksdal och Planteringen. Du kan läsa mer om Rikshem här:
www.rikshem.se
9. Hur många var intresserade av att köpa?
Intresset var stort. Totalt 14 olika bolag var med och lämnade bud på fastigheterna och ett mindre
urval av dessa var sedan med i slutförhandlingarna där Rikshem till sist blev det bostadsbolag som vi
skrev avtal med. Namnet på de bolag som varit med och lämnat bud är konfidentiell information i
överenskommelse med de bolag som deltog.
10. När sker överlämnandet av de sålda fastigheterna till den nya ägaren?
Själva överlämnandet sker vid olika tillfällen för att matcha Helsingborgshems behov av kapital i
byggprojekten men också för att möjliggöra ett professionellt överlämnande. Elinebergs fastigheter
övertas av Rikshem den 1 november 2013, de övriga fastigheterna på Stattena och på Eneborg övertas
den 2 januari 2014. Fram till datumen för överlåtelse har Helsingborgshem fortsatt ansvar för
fastigheternas skötsel och underhåll.
11. Vilken typ av köpare letar Helsingborgshem efter vid en fastighetsförsäljning?
Vi söker seriösa och långsiktiga köpare som kan bidra till stadens och stadsdelarnas fortsatta
utveckling och samtidigt möta vårt kapitalbehov för satsningen på 1200 nya och 1600 renoverade
bostäder. Tillsammans kan vi utmana varandra i att bli den bästa hyresvärden i stan men också dela
den ekonomiska risken.
12. Vilken information får de berörda hyresgästerna?
De hyresgäster som bor i de sålda fastigheterna på Elineberg, Stattena och Eneborg fick ett
informationsbrev samma dag som fastighetsförsäljningen blev klar (27 juni). Där framgår varför vi
säljer, vem den nya ägaren är, när överlåtelsen sker mm.
13. Vad händer med HLU och tillval i de fastigheter som är sålda?
Dina eventuella HLU-rabatter (Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll) fungerar precis som vanligt fram till
att Rikshem tar över. Vi tar emot nya beställningar av HLU fram till 1 september (Elineberg) respektive
1 november (Stattena och Eneborg) under förutsättning att det är tid för underhåll av din lägenhet.
Därefter är det Rikshems erbjudanden som gäller.
De tillval som du har, löper vidare och övertas av den nya ägaren med samma tillvalskontrakt som du
skrivit med oss. Från och med nu kan du inte beställa nya tillval.
14. Får man behålla sin kötid hos Helsingborgshem även om fastigheten byter ägare?
Ja, det får man.
15. Kommer hyran att påverkas
Hyran efter att fastigheterna formellt lämnats över är den nya ägarens ansvar. Så här svarar Rikshem
på frågan om hyran påverkas av att de övertar fastigheten: ”Din hyra förblir densamma efter att vi
övertagit ansvaret den 1 november 2013 respektive 2 januari 2014. Därefter sker hyresförhandlingar
på sedvanligt sätt. Men vi vill vara en ansvarsfull, pålitlig och långsiktig förvaltare, något som också
ska avspeglas i hur vi hanterar våra hyror.”
16. Vad händer med mina autogirobetalningar av hyran efter att fastigheten tas över av
Rikshem?
Eftersom vi inte skickar ut några hyresavier till dig efter oktober (Elineberg) och december (Stattena
och Eneborg) så kommer inga pengar att dras av oss på ditt konto. Om du vill att din hyresinbetalning
till Rikshem ska dras via autogiro måste du kontakta Rikshem och göra ett nytt autogiromedgivande.
17. Hur väljer Helsingborgshem ut vilka fastigheter som ska säljas?
Helsingborgshem gör kontinuerligt en genomlysning av bolagets fastighetsportfölj där vi granskar och
värderar våra fastigheter. Vi väljer fastigheter som vi bedömer kan vara intressant för en köpare och
samtidigt kan ge oss det kapital vi behöver för att bygga nytt och renovera.
18. Kan Helsingborgshem tänka sig att sälja fastigheter i stadsdelar som har omfattande
utvecklingsbehov?
Nej. I stadsdelar som till exempel Drottninghög och Närlunda pågår stora utvecklingsprojekt där vi vill
fortsätta att vara en aktiv ägare som driver utvecklingen med målet att lyfta stadsdelarnas identitet
och trivsel.
19. Har Helsingborgshem sålt fastigheter tidigare?
Ja. Under de senaste åren har Helsingborgshem sålt såväl bostadsfastigheter (Laröd) som fastigheter
med vårdboende (Wilson Park). I Laröd var det hyresgästerna själva som köpte bostäderna och på
Wilson Park var köparen Brinova.
20. Vem sköter själva försäljningen?
För att kunna genomföra försäljningen på ett professionellt sätt har en offentlig upphandling gjorts av
expertkompetens inom fastighetstransaktioner som ska bistå vår egen organisation. Den
upphandlingen resulterade i att samarbete med affärskonsultföretaget Navet som har skött
försäljningen av fastigheterna på Elineberg, Stattena och Enenborg.
21. Hur mycket är affären värd?
Affären baseras på ett underliggande fastighetsvärde på 720 miljoner kronor.
22. Varför har Helsingborgshem startat ett antal nya dotterbolag?
För att maximiera nyttan av det kapital som försäljningen genererar genomförs fastighetsaffärer
normalt i bolagsform. För Helsingborgshem är det viktigt att kapital från fastighetsförsäljning gör så
stor nytta som möjligt i satsningen på att bygga nytt och bygga om.
23. Varför säljer Helsingborgshem nu när pengarna kanske inte behövs förrän om ett par år?
Det är ett sätt hantera risk på. Väntar vi in i det sista finns det risk för att vi inte hinner sälja när
pengarna behövs. Vi vill först säkra vilka resurser vi har, sedan bygga.
24. Varför säljer Helsingborgshem nu när marknaden är lågt värderad?
Marknaden för bostadsrätter är lågt värderad. Marknaden för att sälja hyreasfastigheter är idag god
bland annat till följd av ett lågt ränteläge och osäkerheten på finansmarknaderna.
25. Kommer Helsingborgshem att fortsätta sälja fastigheter?
Ja, att sälja, köpa, bygga nytt och bygga om är alla viktiga delar av vårt löpande arbete. Våra ägare har
gett oss i uppdrag att vara en aktiv part på Helsingborgs fastighetsmarknad med försäljningar som ett
av många verktyg för att utveckla staden. Försäljningar ger oss ekonomiska möjligheter att bygga nytt
och renovera och det släpper dessutom in fler aktörer på marknaden för hyresrätter.
26. Om de boende vill ombilda till bostadsrätter i något område, får de det?
Helsingborgshems övergripande uppdrag från sin ägare (Helsingborgs stad) handlar om att utveckla
staden och dess stadsdelar. Det ska vi bland annat göra genom att arbeta för att det finns ett varierat
utbud av olika typer av bostäder och upplåtelseformer i varje stadsdel. Det betyder att det ska finnas
både hyresbostäder, bostadsrätter och äganderätter i varje stadsdel. Många av de stadsdelar där de
boende vill ombilda till bostadsrätter har idag ett underskott på hyresbostäder och ett överskott på
bostadsrätter – därför säger vi nej i dessa fall. I många andra stadsdelar är intresset att ombilda för
lågt. Men det finns också exempel på bostäder där vi uppmuntrat och genomfört ombildningar till
bostadsrätter.
27. Varför har Helsingborgshem inte informerat om fastighetsaffären tidigare?
Att Helsingborgshem ska sälja fastigheter för att finansiera ny- och ombyggnation har informerats om
vid flera tillfällen och via flera kanaler. Det har bl a rapporterats om i HD. Exakt vilka fastigheter det
handlar kan vi inte informera om förrän affären är avslutad.
Anledningarna är flera:
•
Vi riskerar att få ett begränsat antal intresserade köpare om vi i förväg berättar vilka
fastigheter det handlar om. En del möjliga köpare (t ex börsnoterade bolag) kan uppfatta en
öppen process som negativt vilket kan få till följd att de inte vill vara med i en budgivning.
Något som i sin tur kan leda till att vi får för dåligt betalt och kanske tvingas söka mer lån
eller sälja fler fastigheter.
•
När vi informerar de hyresgäster som berörs av en försäljning vill vi kunna ge relevant
information om vem som blir deras nya ägare och hur och när överlämnandet till den nya
fastighetsägaren sker. Att informera i förväg betyder att vi inte kan ge svar på de frågor som
kommer eftersom affären inte är klar. Detta vill vi undvika.
28. Hur påverkas Helsingborgshems medarbetare av en försäljning?
Eftersom vi bygger väsentligt fler nya lägenheter än de vi säljer (ca 500 fler) leder försäljningen inte till
någon minskning av grundbemanningen.
29. Var i staden bygger och renoverar Helsingborgshem?
Helsingborgshem bygger och renoverar över hela staden, från Söder till Norr. Bland annat bygger vi
nytt på: Närlunda (Höjdpunkten), Elineberg, Gustavslund, Högasten, Husensjö, Fredriksdal, Kullavägen,
Ringstorp, Olympia och Slottshöjden. Stora ombyggnadsprojekt är planerade i flera av de större
bostadsområden som byggdes under 60- och 70-tal, t ex Drottninghög och Närlunda.
30. Satsar Helsingborgshem också på sina befintliga fastigheters underhåll?
Ja. Samtidigt som vi bygger nytt renoverar vi också 1 600 av de befintliga lägenheterna. Många av våra
fastigheter byggdes under 60- och 70-talet och behöver moderniseras. Målsättningen är att skapa
större variation för att möta den mångfald av behov och önskemål som dagens och morgondagens
hyresgästers ställer på sitt boende. Tack vare ett förbättrat rörelseresultat har Helsingborgshem även
ökat sitt fastighetsbevarande underhåll. Det planerade underhållet uppgår till 180 miljoner kronor per
år – en dryg fördubbling på fyra år.
31. Blir alla nya och renoverade lägenheter dyra lägenheter?
Vi ser vårt breda hyresspann som en viktig konkurrensfördel som vi vill värna om. Idag kan vi erbjuda
boenden mellan 2 000:-/månad till 19 000:-/mån eller mellan 740 kr/kvm och 1 620 kr/kvm.
Produktionskostnaderna för nybyggnation och renoveringar är dock betydligt högre idag än för bara
tjugo år sedan, något som avspeglas i hyresnivåerna i nya och renoverade bostäder. En del av våra
hyresgäster har både möjlighet och intresse av att betala för den högre standarden men långt ifrån
alla. Därför gör vi noga överväganden inför renoveringar och nyproduktion. Läge, standard,
lägenhetsstorlekar osv är faktorer som bland annat påverkar hyran.
32. Vem vänder jag mig till med frågor?
Har du frågor om våra satsningar på nyproduktion och renoveringar hittar du en hel del här på vår
hemsida. Du är också välkommen att ringa vår kundservice: 042-20 80 00.