BOLYFTET. Ett hållbart ombyggnadskoncept från Peab peab.se/bolyftet 2 BOLYFTET PÅ 30 SEKUNDER Bolyftet är ett helhetskoncept som är unikt genom att det balanserar hållbarhetsbegreppet ur sociala, ekonomiska, miljöoch energimässiga aspekter. I konceptet ingår förutom bygg- och energitekniska lösningar och finansieringsalternativ även åtgärder för att skapa ökad trygghet, trivsel och fler arbetstillfällen i de bostadsområden som är i behov av ett lyft för att kunna möta dagens och framtidens krav. . 3D-illustration (visionsbild) 3 UPPRUSTNING MED UTGÅNGSPUNKT I MÄNNISKORS BEHOV. Av de ca 850 000 lägenheter som byggdes under rekordåren är idag mer än hälften i akut behov av upprustning. Om detta är samtliga intressenter överens. Men när förnyelse av bostäderna i det s.k. ”miljonprogrammet” kommer på tal, handlar diskussionen allt för ofta enbart om energi- och klimatfrågor. Idag vet vi, av bitter erfarenhet, vilka konsekvenserna blir när tekniska kriterier blir utgångspunkt för bostadsbyggande. Många av de bostadsområden som nu behöver rustas upp, står som tråkiga exempel på vad som händer när helhetssyn och mänsklig hänsyn läggs åt sidan. ETT HELT NYTT SÄTT ATT SE PÅ MÖJLIGHETERNA ATT UTVECKLA NEDSLITNA BOSTADSMILJÖER Det är mot denna bakgrund som vårt Bolyftet-koncept tagits fram. Inom ramen för Bolyftet genomför vi allt från mindre renoveringsuppdrag till fullständiga ombyggnationer av hela miljonprogramsområden. Men vad viktigare är: Bolyftet representerar ett helt nytt sätt att se på de unika möjligheter som den förestående upprustningen medför. En sådan möjlighet är att de boende kan vara med och aktivt medverka till förnyelsen och därigenom också erbjudas anställning. Peab hjälper till med utbildning. En trygg och trivsam bostadsmiljö skapar förutsättningar för mycket av det goda i livet: gemenskap, lärande, skapande och utveckling. Hur och var vi bor påverkar inte bara hur vi ser på oss själva, utan också våra värderingar och de val vi gör i livet. Bostaden och närmiljön är också viktiga för människors initiativkraft och vilja till integration och känslan av att vilja bidra till det civila samhället. Vi är övertygade om att det går att förnya många bostadsområden med utgångspunkt i människors behov och dessutom hitta de unika möjligheterna för varje område - utan att för den skull ge avkall på varken materialval, byggmetoder, miljö eller den tekniska bostadsstandarden. Men då krävs det nytänkande i den svenska byggsektorn. Peabs Bolyftetkoncept är en bra början. 4 4 MER ÄN 400 000 BOSTÄDER I AKUT BEHOV AV UPPRUSTNING ENERGIFÖRBRUKNING I JÄMFÖRELSE Många fastighetsbolag, allmännyttiga såväl som privata, brottas idag med snabbt ökande underhålls- och energikostnader för sina fastigheter som börjar närma sig slutet av deras tekniska livslängd. På många håll i landet börjar det bli bråttom om inte åtgärderna ska komma för sent. Frågan är bara hur detta ska gå att genomföra utan att det tar 30 år, vilket blir resultatet av dagens renoveringstakt om ca 11 000 lägenheter per år. Och hur man kan göra detta på ett ekonomiskt försvarbart sätt. En del av svaret på hur den ekonomiska frågan ska gå att lösa går att finna i diagrammet till höger. Ett flertal studier och ett antal redan genomförda projekt visar nämligen att det går att minska energiförbrukningen väsentligt i flerfamiljshusen som byggdes under 60- och 70-talet, vilka ofta använder dubbelt så mycket energi som de flerfamiljshus som byggs idag – många gånger med relativt enkla åtgärder som t.ex. byte till mer energieffektiva fönster och åtgärder i ventilationssystemen. Minskade energikostnader betyder i sin tur att det går att genomföra relativt omfattande ombyggnationer utan att hyrorna för den skull behöver skena iväg. Detta då de minskade energikostnaderna kan hjälpa till att balansera upp kostnaderna för upprustningen. 200 kWh/m2 220 kWh/m2 150 kWh/m2 Stor potential för besparingar skapar investeringsutrymme 100 kWh/m2 75 kWh/m2 50 kWh/m2 ? Typiskt flerfamiljshus från 1960 - 70-talet *Stapeln längst till höger visar EU:s krav för nybyggda hus inför år 2020 (som då ska ha näst intill noll i energiförbrukning). 5 Nybyggt flerfamiljshus EU-krav 2020* Ingen kedja är starkare än sin svagaste länk. Därför innehåller Peabs Bolyftet-koncept alla delar som behövs för att åstadkomma en verklig och varaktig förbättring av boendemiljön. Som Nordens samhällsbyggare tar vi ett brett ansvar; socialt, ekonomiskt och miljömässigt. Modellen kan tillämpas på projekt som omfattar allt från ett hus till hela områden. 6 1 ATTRAKTIVT BOENDE. DYNAMISK UTVECKLING AV OMRÅDET Ett attraktivt boende handlar inte enbart om att skapa en trivsam bostad. Det handlar i lika hög grad om faktorer som att förbättra tryggheten i området, hitta rätt energilösningar, uppdatera avfallshanteringen m.m. I många slitna bostadsområden är det också viktigt att se över utemiljön, förbättra infrastrukturen och att skapa möjligheter för de boende att göra bostadskarriär. I en del områden behöver också nya kontaktytor och möjligheter för entreprenörer skapas. Vår målbild är att skapa bostadsområden där alla trivs och känner sig trygga, både nu och i framtiden. INBJUDANDE, TRYGG UTEMILJÖ OCH GENOMTÄNKT INFRASTRUKTUR En utemiljö som inbjuder till informella möten och fysiska aktiviteter ger bra förutsättningar för att skapa goda sociala relationer i området. Medverkan i utformningen av utomhusmiljön gör att de boende känner omsorg för området och framkallar därigenom engagemang för en god grannsamverkan, samtidigt som vi tar hänsyn till kulturella och historiska minnen som bör bevaras för områdets identitet. Tillsammans skapar vi en utemiljö som har förutsättningar att vara hel, ren snygg, städad och anpassad efter årstiden. En av förutsättningarna för en trygg utemiljö är överblickbarhet, vilket vi åstadkommer genom noggrann utformning av bl.a. vegetation och belysning. Utifrån de rörelsemönster som finns i området tar vi tillsammans fram ett förslag till utformning av stråken i miljön. RÄTT ENERGILÖSNINGAR Energianvändning i bostäder och lokaler utgör ca 40% av Sveriges totala energianvändning. Att energieffektivisera en byggnad som ändå är i behov av upprustning är en lönsam investering som dessutom höjer marknadsvärdet på fastigheten. Genom att mycket tidigt i projekten noggrant inventera förutsättningarna och ta fram alternativa lösningar ser vi till att energifrågan finns med från början och utgör underlag för hur omfattningen av hela projektet definieras. En energisamordnare ser till att nödvändiga beräkningar görs och att verifiering av energikraven sker genom uppmätning av den färdiga byggnadens energiprestanda under garantitiden. GOD INOMHUSMILJÖ En god inomhusmiljö är en kombination av ett flertal faktorer, som dessutom värderas olika från person till person, t.ex: rumstemperatur, luftkvalitet, tillgänglighet, möblerbarhet, ljudnivå, dagsljus, belysning, planlösning m.m. Genom att säkerställa att vi möter normkrav och samtidigt följa den utveckling som kontinuerligt sker, försöker vi hela tiden ”förbättra kombinationen” och driva utvecklingen framåt. BÄSTA AVFALLSHANTERINGEN Vi kan erbjuda bra och innovativa lösningar på hur man kan ta hand om avfallet på ett hållbart och miljövänligt sätt. T.ex kan vi montera avfallskvarnar i lägenheterna som maler ner det organiska köksavfallet vilket sedan spolas bort i avloppssystemet. Miljö- och hygienvinsterna är flera genom att transporterna minskar, biogas kan framställas genom rötning på reningsverket samt att luktproblemen i husen minimeras. Moderna system som t.ex. kylda sophus på gården med välutvecklad källsortering eller sopsugar gör avfallshanteringen betydligt smidigare. 7 KLOKA PRODUKTVAL Som ett led i att bygga ett hållbart samhälle vill vi också ta ansvar för det vi bygger in i våra hus och lämnar till kommande generationer. Miljöfarliga ämnen hör inte hemma i ett hållbart byggande. Vi har därför utvecklat ett strukturerat arbetssätt som gör det möjligt för oss att välja produkter som så långt det är möjligt är fria från farliga ämnen, samtidigt som de uppfyller de ställda funktionskraven. Peab Byggnadsdeklaration används för dokumentation av produktval, där samtliga dokument för miljöbedömning av produkterna samlas och sedan överlämnas till fastighetsägaren och/eller de boende. LIVSCYKELPERSPEKTIV Erfarenheter visar att underhålls- och energikostnaden under en byggnads livslängd kan vara så hög som 85% av den totala kostnaden. Med hjälp av ett metodiskt användande av livscykelkostnadsanalyser (LCC-analyser) säkerställer vi förutsättningarna för ett hållbart boende. Detta genom att samtliga kostnader och intäkter över fastighetens hela livslängd sammanställs, tillsammans med ett livscykelperspektiv vid val av produkter och systemlösningar. LCC-analyserna hjälper oss också att prioritera ordningsföljden för olika energibesparande åtgärder, så att största möjliga effekt uppnås. MARKNADSMÄSSIGA HYROR Utmaningen är naturligtvis att göra alla nödvändiga förbättringar utan att hyrorna blir för påfrestande för de boende. Men med minskade kostnader för drift och underhåll skapas ett ökat investeringsutrymme som gör att det finns möjligheter att få kalkylen att gå ihop. 2 SOCIALT ANSVARSTAGANDE. Många av de bostadsområden som byggdes under de s.k. ”rekordåren” 1961-75 präglas idag av arbetslöshet och utanförskap. Genom att t.ex. erbjuda jobb och utbildning kan vi vara med och vända denna negativa utveckling. en nyskapande pedagogik som stimulerar lärande och motivation. Peabskolans pedagogiska erfarenheter kring praktisk byggutbildning kommer tas tillvara i Bolyftet, bland annat i syfte att säkerställa en god byggteoretisk bas för deltagarna. JOBB- OCH UTBILDNINGSERBJUDANDE TILL DE BOENDE I OMRÅDET MÖJLIGHETER FÖR DE ÄLDRE ATT BO KVAR I OMRÅDET Genom integrationsprojektet TelgePeab har vi skaffat oss värdefull erfarenhet av att erbjuda utbildning och anställning till arbetslösa i de områden vi rustar upp. Målet är att stärka såväl den enskildes som områdets status. Det görs genom att anställa och utbilda personer med fallenhet för byggrelaterade yrken. Resultatet blir ökad inkomst, minskat bidragsberoende och lägre arbetslöshet. Med stor sannolikhet kommer också slitaget i området att minska. I grova drag går det till sähär: I samarbete med beställaren görs en inventering av hur mycket icke yrkesutbildad personal som kan erbjudas arbete i det aktuella projektet. Arbetsförmedlingen kontaktas för att göra en grovsållning av arbetssökande. Därefter utför Peab i samarbete med berörda fackliga organisationer ett lämplighetstest, som ska ligga till grund för provanställningar. Om Peab och berörda fackliga organisationer anser att det finns förutsättningar för yrkesutbildning, erbjuds personalen en fortsatt anställning i Peab. När man renoverar eller bygger om i ett bostadsområde, bör man även ha de äldre i åtanke. Det har visat sig att många äldre gärna vill ha ett tryggt, bekvämt och aktivt boende. Men lika viktigt är att få bo kvar i området där man bott tidigare. Här har man sina vänner, grannar och för många känns det mycket bättre att flytta på sig inom närområdet. En möjlighet att åstadkomma detta är genom vårt koncept för senior- och trygghetsboende; Annehem. Inom ramen för Annehem erbjuder vi, tillsammans med våra samarbetspartners, kommuner och fastighetsbolag attraktiva, nyckelfärdiga trygghetsboenden inklusive uppskattade kringtjänster för service och aktivitet i husen. En ytterligare fördel med att bygga Annehem-hus är att dessa kan användas som evakueringsbostäder för de hyresgäster vars lägenheter renoveras, innan de tas i bruk som senior- och trygghetsbostäder. PEABSKOLAN Peabskolan är en fristående gymnasieskola som sedan 2006 med stor framgång hjälpt ungdomar till gymnasieexamen och jobb i byggbranschen. Pedagogiken bygger på det individanpassade, verklighetsbaserade lärandet där skolans teori och arbetsplatsens praktik skapar en helhet för eleven. Även elever som tidigare haft det svårt i skolan lyckas på Peabskolan, tack vare MÖJLIGHETER TILL BOENDEKARRIÄR I många av de bostadsområden som idag behöver rustas upp, finns ingen möjlighet att göra ”bostadskarriär”, då det inte finns något boende i närområdet som upplevs som ett ”steg upp”. Därmed cementeras en struktur med högt slitage och eftersatta renoveringar och underhåll, eftersom många känner att de ändå vill flytta. Denna utveckling behöver förhindras genom att t.ex. erbjuda alternativa upplåtelserformer och nybyggnation genom förtätning i områdena. 8 INTEGRATION SOM FUNGERAR Tillsammans med Södertälje kommun har vi skapat byggföretaget TelgePeab vars syfte är att ge arbetslösa byggnadsarbetare i Södertälje en möjlighet till utbildning, praktik och arbete. Samtidigt ska det nya företaget skapa förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande i kommunen. Genom de erfarenheter vi skaffat oss i Södertälje, kan vi erbjuda andra intressenter liknande upplägg runtom i landet. Tillsammans med Södertälje kommun har vi skapat byggföretaget Telge Peab vars syfte är att ge arbetslösa byggnadsarbetare i Södertälje en möjlighet till utbildning, praktik och arbete. Samtidigt ska det nya företaget skapa förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande i kommunen. Genom de erfarenheter vi skaffat oss i Södertälje, kan vi erbjuda andra intressenter liknande upplägg. 9 3 INFORMATION & MEDVERKAN. Boendemedverkan har en central plats i Bolyftet-konceptet. Det är vår fasta övertygelse att man får ett mer långsiktigt hållbart resultat av en ombyggnad om den fysiska och tekniska upprustningen förankras i de boendes behov och önskemål. Vilket i sin tur innebär att allt förändringsarbete börjar med de sociala processerna och i en dialog med de boende. MÖTEN, INTERVJUER OCH WORKSHOPS Genom bland annat möten, intervjuer och workshops inhämtas värdefull kunskap om området och hur de boende upplever sin boendemiljö. Denna information fungerar som ett viktigt underlag i planeringsprocessen, samtidigt som förutsättningar ges till riktade förbättringsinsatser. Även samtal med föreningsliv och tongivande referenspersoner i området kan ge många värdefulla synpunkter. I mötet med de boende skapas möjligheter att tillsammans skapa ett attraktivare bostadsområde där man upplever ökad trygghet och trivsel, ett område man kan identifiera sig med och vill bo kvar i. Engagerade boende som bryr sig om sitt område skapar också en ”positiv spiral” som leder till minskat slitage som i sin tur leder till lägre driftskostnader o.s.v. Slutresultatet blir färre sociala problem och mer attraktiva bostäder. TYDLIG INFORMATION – FÖRE OCH UNDER PROJEKTET Information och dialog fungerar som en röd tråd genom hela ombyggnadsprocessen för att öka de boendes delaktighet och förståelse för vad som sker – ett samarbete som alla aktörer vinner på i längden. Det övergripande målet är att alla inblandade i ett ombyggnadsprojekt skall känna sig delaktiga och välinformerade. Informationen måste vara unik och anpassad till de olika intressenterna. Extra fokus måste läggas på dialogen med de boende, då det till sist ändå är de boende i området som kommer att påverkas mest av våra gemensamma insatser. Därför lägger vi stor vikt vid att ta de boendes synpunkter på allvar och därigenom kontinuerligt utveckla och förbättra vårt koncept. 10 3D-VISUALISERING Före ombyggnad Den lilla bilden ovan visar ett kvarter ”före ombyggnad” och huvudbilden hur samma kvarter skulle kunna se ut efter en upprustning – ett bra exempel på hur modern 3D-teknik kan bidra till att skapa gemensamma målbilder och entusiasm även innan den egentliga ombyggnationen påbörjats. 3D-illustration (visionsbild) 11 4 EFFEKTIV PRODUKTION. En av grundförutsättningarna för en lyckad ombyggnation är att själva produktionen går snabbt och effektivt. Utan effektiv produktion riskerar man förutom högre kostnader än väntat också att skapa missnöje hos de boende som inte kan flytta tillbaka på utlovad tid. Därför lägger vi i Peab stor vikt vid att skapa rätt förutsättningar för att varje Bolyftet-projekt ska fortlöpa enligt plan. RÄTT METODVAL Våra metodval föregås alltid av noggrann kartläggning och anpassas till projektets förutsättningar. Metoderna ska vara effektiva, säkra, resurssnåla och sörja för god hållbarhet. De som skall genomföra arbetet ska medverka i valet av metoder via arbetsberedningar och stor vikt läggs på att hitta och använda såväl miljö- som arbetsmiljövänliga metoder. HÖG PRODUKTIVITET En effektiv produktion leder till en korrekt, felfri och hållbar produkt som håller tids- och ekonomiska ramar. Ett annat viktigt resultat är att vi skiljs från kunder och samarbetspartners med en vilja att snart arbeta tillsammans igen. GENOMARBETAD PLANERING En väl genomförd planering innebär att vi, utifrån förutsättningarna, väljer det smartaste och klokaste sättet att genomföra produktionen och att vi får alla inblandade engagerade. Genom ett målinriktat synsätt kan vi se helheten och därefter prioritera på rätt sätt. Planeringen medför att vi kan vara mentalt förberedda på arbetsuppgiften och därmed slipper vi onödig stresshantering. 12 RESURSSNÅL PRODUKTION I våra koncept för resurssnål produktion innefattas bl.a. minimering av transporter, tömning/utsättning av containrar på tider som stör omgivning så lite som möjligt, moderna avfallssystem med bl.a. låsbara containrar för att minska risken för olyckor, stöld m.m. samt bygglogistik. När man byggde fastigheterna i de områden som i dag behöver rustas upp, använde man ett antal kemiska miljögifter som t.ex. PCB i fogmassor, kadmium i pigment och som stabilisator, asbest vid kakling, blydiktade gjutjärnsrör m.m. Idag vet vi att flera av dessa ämnen är mycket farliga både ur hälso- och miljösynpunkt. Enligt miljölagstiftningen måste detta miljöfarliga avfall tas om hand vid en renovering. Därför har vi i samarbete med våra avfallsentreprenörer utarbetat system och helhetslösningar för hur vi på bästa sätt ska sköta omhändertagandet, så att vi skyddar både vår personal, de boende och miljön. GENOMTÄNKTA MATERIALINKÖP Genomtänkta materialinköp som genererar lite spill i kombination med väl fungerande logistik medför färre störningar i produktionen. Vi arbetar också aktivt för att minimera emballage och annat avfall som uppkommer under produktionen. I samarbete med våra avfallsentreprenörer har vi utarbetat system för hur vi på bästa sätt ska sköta omhändertagandet av uppkommet avfall. Tidigt i projekten genomför vi ett startmöte tillsammans med Lambertsson Sverige AB, där vi planerar etablering, energi, säkerhet, logistik, evakueringsbostäder m.m. Inventering Peab Kommun Mål Lösning Teknik/Energi Expl möjligheter Miljö Säkerhet Finans/Ägande Utbildningar Sociala myndigheter Stadsbyggnad Skola Vård & Omsorg Fastighetsägare Drift & Underhåll Bostadsförsörjning Finans Boende Medverkan Övriga Sysselsättning Säkerhet Fritid Handel Arbetsförmedling, ordningsmakt, föreningsliv, handel m.m Swot-analys Gemensamma samordnare Med engagemang, delaktighet och beslutsamhet från de olika aktörerna blir Peabs Bolyftet-koncept framgångsrikt och når mål som bättre boendemiljö, tryggare omgivning, nya arbetstillfällen och energibesparingar. 13 Åtgärd Förvaltning 5 EKONOMISK SAMVERKAN. Peabs Bolyftet-koncept är ett helhetskoncept där Peab erbjuder såväl finansieringstjänster som olika former av ägarskap. Uppläggen kommer naturligtvis att variera med hänsyn till byggherrens önskemål och projektets struktur. Vi är dock övertygade om att vi gemensamt kan hitta attraktiva och marknadsmässiga lösningar. Det är vår ambition att erbjuda våra kunder stöd genom hela kedjan från idé, via projektering, bygglov, byggnadskreditiv, entreprenad till färdig produkt och slutfinansiering. ÖVERTAGANDE OCH LÅNGSIKTIGT ÄGANDE FÖRTROENDEENTREPRENAD Skulle bästa lösningen för projektet vara att nuvarande ägare säljer fastigheten eller projektet i sin helhet, kommer Peab att antingen själva, eller via vårt nätverk, medverka till att hitta även sådana lösningar. Förtroendeentreprenad är något som vi alltid har erbjudit våra kunder i Peab för att skapa så kostnadseffektiva lösningar som möjligt. Genom nära samverkan i ett tidigt skede av byggprocessen sätter vi upp gemensamma mål och tar samstämmiga beslut utifrån dina önskemål och intressen. I en förtroendeentreprenad är det i det inledandet skedet som du som kund är mest aktiv. Därefter sköter vi resten av processen. KUNDSAMVERKAN Inom Peab har vi många förslag på kundsamverkansmodeller. Men våra samverkansformer sker helt på PARTNERING Partnering kallas ibland utökad samverkan, vilket kanske också är en bättre benämning. Partnering kräver nämligen helhjärtad medverkan från två eller fler jämbördiga parter under byggprocessens alla delar. Engagemanget börjar dessutom tidigare än i konventionella samverkansformer. Till skillnad från en förtroendeentreprenad, är du som kund därför aktiv inte bara vid uppstartsskedet, utan genom hela byggprocessen. FINANSIERING Eftersom varje projekt kommer att vara unikt har vi valt att inte ta fram ett standardkoncept för finansiering utan är övertygade om att det kommer att krävas individuella lösningar för de olika projekten. Dessa lösningar kommer att styras av ett antal parametrar som till exempel projektets omfattning, avkastning, byggherrens ambitioner och tidigare finansiering. Vi räknar dock med att varje projekt kommer att öka värdet på fastigheten och efter att ha haft kontakt med våra samarbetsbanker vet vi att intresset är stort för att medverka. Med rätt upplägg kommer de att kunna erbjuda skräddarsydda lösningar för varje projekt. DELÄGARSKAP I de fall byggherren är intresserad av ett breddat ägarskap i sina projekt kommer vi tillsammans med vårt nätverk att föreslå lämpliga framtida ägarkonstellationer för projekten. FÖRSÄKRINGSLÖSNINGAR kundens villkor och i linje med våra egna kärnvärden. Graden av engagemang från vår sida väljer du som kund, men om vi samverkar redan tidigt i processen finns mycket att vinna. Då kan vi sänka och säkerställa totalkostnaden, förkorta och bättre precisera projekttiden, samtidigt kommer vi att utvecklas och lära av varandra. Dessutom kommer vi med största sannolikhet att ha roligt ihop! 14 I våra samverkansprojekt, oavsett vilken form, så kan vi tillsammans med våra samarbetspartner på försäkringssidan erbjuda allt ifrån helhetslösningar till specialanpassade för just ditt behov. VILL DU VETA MER OM BOLYFTET? Vi vill gärna komma i kontakt med dig för att utveckla våra tankar. Slå gärna en signal eller skicka ett mail så tar vi kontakt med dig för ett förutsättningslöst möte. 15 KONTAKTA OSS: TELEFON: 0431-890 00 (växel) E-POST: [email protected] INTERNET: peab.se/bolyftet PEAB – NORDENS SAMHÄLLSBYGGARE. Peab AB Margretetorpsvägen 84 260 92 Förslöv peab.se MED RESERVATION FÖR ÄNDRINGAR. DAT UM 2011-07 Peab bygger framtidens hållbara samhälle. Vi är den självklara partnern i samhällsbyggandet i Norden. Vi skapar idéer, tar initiativ och är nydanande. Vi arbetar resurssnålt och våra klimatsmarta lösningar ligger i framkant. Det vi gör är hållbart genom hela livscykeln.