2014-10-02 Detaljplan, antagandehandling
1 (3) Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen Teknik- och samhällsbyggnadskontoret Magnus Hultegård 2014-10-02 Dnr Sbn 2011-107 Samhällsbyggnadsnämnden Detaljplan i Tannefors för Konsuln 2 m.fl., beslut om antagande FÖRSLAG TILL BESLUT 1. Detaljplan i Tannefors för Konsuln 2 m.fl. antas. SAMMANFATTNING Detaljplanens syfte är att möjliggöra innerstadsbebyggelse för bostäder och centrumfunktioner, där byggnadernas karaktärer ska ingå i bilden av en positiv innerstad, i ett av Linköpings mest centrala och mest exponerade lägen. Planområdet ska innehålla vackra byggnader, med sinsemellan individuella fasaduttryck och ett modernt formspråk, där färg, form och materialkvaliteter ska hålla en särskilt hög arkitektonisk nivå. Detaljplan för Konsuln 2 m.fl. innebär att delar av kvarteret Konsuln kan bebyggas med bostäder samt i markplanet lokaler för centrumfunktioner, exempelvis handel. Bostadshusen som föreslås varierar i höjd från sex till åtta våningar. Garage ordnas i två våningar under mark. I riktning mot Stångån iordningställs en torgyta som allmän platsmark. Orienteringskarta De nya byggnaderna kan rymma ca. 180 bostadslägenheter. Husen bildar kvarter av innerstadstyp i riktning mot Nya Tanneforsvägen och Klövergatan, men lämnar en öppning i riktning mot Stångån. 2 Totalhöjd och våningsantal medför en betydande förtätning av stadsbilden sammanhängande med planerna på nytt resecentrum öster om Stångån. Detaljplanen är förenlig med gällande översiktsplaner och påverkar inte riksintressen negativt. Inte heller ger den upphov till betydande miljöpåverkan enligt plan- och bygglagen och miljöbalken. Miljöbedömning med miljökonsekvensbeskrivning erfordras därför inte. Teknik- och samhällsbyggnadskontoret har gjort bedömningen att planen kan antas i nuvarande utformning. BAKGRUND Ett detaljplaneprogram för kvarteren Konsuln och Krigaren togs fram under 2009. I programmet tydliggörs att kvarteren Konsuln och Krigaren ska bli en naturlig del av innerstaden. Programmet överensstämmer med Översiktsplan för staden Linköping och Översiktsplan för Kallerstad och nytt resecentrum m.m. Enligt dessa ska kontakten mellan resecentrum och stadens centrum stärkas längs Storgatan och över Stångån. Kvarteret Konsuln, på Stångåns östra sida, kommer i en framtid med ett nytt resecentrum öster om Stångån att ligga synnerligen centralt i staden. Denna detaljplan är en del av den förtätning av staden som planeras i samband med tillkomst av nytt resecentrum öster om Stångån. Meningen är att stadskärnan i framtiden ska sträcka sig ända fram till det nya resecentret. Strävan är att skapa ett livfullt område kring det nya resecentret, med olika slags centrumfunktioner, handel och kommersiella verksamheter i markplanet, ett stort antal boende och en attraktiv utomhusmiljö. Det centrala och exponerade läget i staden motiverar höga ambitioner avseende arkitektur och övrig estetisk omsorg. JM AB har tagit fram det förslag till ny bebyggelse i södra delen av kvarteret Konsuln, som ligger till grund för denna detaljplan. Avsikten är att uppföra ett antal bostadshus i sex till åtta våningar. Under utställningen våren 2013 framkom sådana synpunkter på planförslaget att beslut fattades i nämnden i juni 2013 om att kvarteret Krigaren inte borde omfattas av nu aktuell detaljplan. Kontoret fick också i uppdrag att utreda möjligheterna att inte anordna vändplats på delar av det i planen utlagda torgområdet. Även en idéskiss för Stångårummet efterfrågades. Under hösten 2013 och våren 2014 justerades utformningen av bebyggelsen och den allmänna platsmarken. Beslut om ny utställning togs i maj 2014. I samband med utställningen ansökte kommunen hos länsstyrelsen om att strandskyddet skulle upphävas inom planområdet. Länsstyrelsen fattade beslut om detta den 4 juli 2014. 3 BESLUTSMOTIVERING Detaljplanen har handlagts med normalt planförfarande i enlighet med plan- och bygglagen (1987:10). Programsamråd hölls vintern 2007/08. Förnyat programsamråd hölls vårvintern 2009. Plansamråd hölls våren 2012. Detaljplanen ställdes ut våren 2013. Efter omarbetning och nedminskning av planområdet ställdes planen åter ut försommaren 2014. Utställningen pågick 4 juni – 11 juli. Under utställningen inkom fem skrivelser. Innehållet i dessa framgår av utlåtandet som ingår i antagandehandlingarna. De synpunkter som framförts har inte inneburit att planhandlingarna ändrats mer än redaktionellt. Teknik- och samhällsbyggnadskontoret bedömer att förslaget kan antas. Den nya detaljplanen är förenlig med gällande översiktplan för staden Linköping, antagen 2010samt med hushållningsbestämmelserna i 3 och 4 kap. och med miljökvalitetsnormerna i 5 kap. miljöbalken. Detaljplanen anses inte innebära någon betydande miljöpåverkan. Teknik- och samhällsbyggnadskontoret anser att den föreslagna detaljplanen inte är av principiell betydelse och att samhällsbyggnadsnämnden därför kan besluta om antagande i enlighet med kommunfullmäktiges delegation så som det framgår av kommunens reglemente. ANTAGANDEHANDLINGAR Detaljplanekarta med bestämmelser, daterad 2014-10-02 Planbeskrivning, daterad 2014-10-02 Utlåtande, daterat 2014-10-02 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Anna Bertilsson Magnus Hultegård 1 (9) Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen Teknik- och samhällsbyggnadskontoret Magnus Hultegård 2014-10-02 Dnr Sbn 2011-107 Detaljplan i Tannefors för KONSULN 2 m.fl. Utlåtande efter utställning Orientering Syftet med detaljplanen att möjliggöra innerstadsbebyggelse av bostäder och kommersiella lokaler i ett av Linköpings mest centrala och exponerade läge. Planområdet ska innehålla vackra byggnader, med sinsemellan individuella fasaduttryck och ett modernt formspråk, där färg, form och materialkvaliteter ska hålla en särskilt hög arkitektonisk nivå. Planområdet ligger i Tannefors mellan Stångån och Nya Tanneforsvägen på och i anslutning till den tidigare brandstationen. Detaljplanen var utställd i mars - april 2013, och omfattade då både kvarteret Krigaren och Konsuln. Synpunkterna som framfördes under utställningen gjorde att kommunen valde att inte planlägga kvarteret Krigaren i detta skede. Den omarbetade detaljplanen ställdes därför åter ut. Utställning av detaljplaneförslaget Utställning av planförslaget genomfördes av under tiden 4 juni – 11 juli 2014. Planförslaget har remitterats till berörda myndigheter, organisationer och grannar enligt fastighetsförteckning upprättad 29 april 2014. Kungörelse om utställning annonserades i Östgöta Correspondenten och Linköpings Tidning, 4 juni 2014. Annons om rättelse avseende senaste datum för inlämnande av synpunkter var införd 18 juni 2014. Besöksadress: Drottninggatan 45, Linköping, Postadress: Linköpings kommun, 581 81 Linköping E-postadress: [email protected] Fax: 013-20 62 73 2 Utställningshandlingar Detaljplanekarta i skala 1:400 med tillhörande bestämmelser Planbeskrivning Behovsbedömning av miljöbedömning Fastighetsförteckning Grundkarta Plansamrådsredogörelse Redogörelse för genomförd utställning (nr. 1) Detaljplaneprogram med programsamrådsredogörelse var anslaget tillsammans med utställningshandlingarna. Inkomna yttranden under utställningen Totalt har fem yttranden inkommit enligt nedan: Inkommande datum Synpunkter 2014-07-04 X Inga synpunkter Sid Myndigheter Länsstyrelsen Östergötland 3 Kommunala nämnder/kontor och bolag etc. Tekniska Verken i Linköping AB 2014-07-09 X Fastighetsägare & Privatpersoner Bostadsrättsföreningarna Krigaren, Stångån, Stångåstrand, Drottningtornet & 2014-07-03 Bajonetten samt Samfällighetsföreningen Magasinsgränd. RE Fastigheter 2014-07-07 Jan Åndell 2014-07-09 X 4 X X 5 5 3 Myndigheter Nedan redovisas Länsstyrelsens yttrande i sin helhet, sammanfattning av de andra yttrandena som innehåller synpunkter samt kommunens kommentarer till synpunkterna. Länsstyrelsen Länsstyrelsens yttrande i sin helhet: LÄNSSTYRELSENS SYNPUNKTER Kontroll enligt kap. 12 PBL Planförslaget strider inte mot de intressen som Länsstyrelsen har att bevaka enligt 12 kap 1§ ÄPBL. Efter utställning våren 2013 har planförslaget omarbetats kraftigt och delar av dåvarande planförslag har utgått. Länsstyrelsens tidigare lämnade synpunkter (dnr: 402-3929-13) om trafikbuller följs därför inte upp i detta yttrande. Allmänt och rådgivande Förorenad mark Sammantaget bedömer Länsstyrelsen att hanteringen av förorenad mark inom planområdet är en fråga av stor betydelse för genomförandet av detaljplanen. Detaljplanen anger villkor om att bygglov inte får lämnas för kvartersmark förrän marken är sanerad till minst det krav som gäller för känslig markanvändning. Ambitionen att säkerställa sanering genom en planbestämmelse är bra och mycket viktig. En förutsättning för att såsom i planen villkora bygglov, är att det av detaljplanen framgår att en sådan sanering är tekniskt och ekonomiskt möjlig. Länsstyrelsen förutsätter att så är fallet men anser att detta med fördel kan förtydligas i planbeskrivningen. Miljökvalitetsnormer Sedan senaste utställningen har kommunen antagit ett åtgärdsprogram för partiklar PM10 . Länsstyrelsen anser att kommunen bör redovisa vilka åtgärder som i enlighet med åtgärdsprogrammet kommer att tillämpas. Strandskydd Då planarbetet påbörjades innan de nya strandskyddsbestämmelsernas ikraftträdande 2009-07-01 fattas beslut i strandskyddsfrågan enligt de äldre reglerna, vilket innebär att Länsstyrelsen är beslutsmyndighet. Ansökan om upphävande av strandskydd inom planområdet har inkommit till Länsstyrelsen 2014-06-11. Länsstyrelsen avser fatta ett särskilt beslut om upphävande av strandskydd i enlighet med inkommen ansökan. Teknik- och samhällsbyggnadskontorets kommentar: Kontoret har i samråd med exploatören och grundat på genomförd inventering, gjort bedömningen att marksaneringsbehovet inte kommer vara tekniskt eller ekonomiskt orimlig för projektet, särskilt som kvartersmarken kommer att grävas ur för att inrymma garage i 4 två källarvåningar. Planbeskrivningen kan förtydligas i detta avseende. Kommunens åtgärdsprogram för partiklar PM10 antogs av fullmäktige i augusti 2014. Programmets åtgärder är av en mer övergripande karaktär och inte så projektspecifika. Åtgärderna kommer också att hanteras mer övergripande enligt en särskild budget. I första skedet är avsikten att främst arbeta med åtgärder riktade mot ombyggnad av Hamngatan och mobility management. Vad gäller risken för att luftkvaliteten längs Nya Tanneforsvägen på sikt kan komma att försämras till följd av ökade trafikmängder konstaterar kontoret att kommunen genom sina återkommande trafikräkningar har goda möjligheter att följa upp hur luftkvaliteten utvecklas i förhållande till de prognoser och beräkningar som legat till grund för den aktuella detaljplanen. Länsstyrelsen har i beslut den 4 juli 2014 upphävt strandskyddet inom planområdet i enlighet med kommunens ansökan. Fastighetsägare och privatpersoner Bostadsrättsföreningarna Krigaren, Stångån, Stångåstrand, Drottningtornet & Bajonetten samt samfällighetsföreningen Magasinsgränd. Föreningarna bedömer att den omarbetade detaljplanen följer samma mönster som tidigare och att den kritik de framfört under samrådet kvarstår. De vänder sig också mot kommunens bedömning att varje detaljplans miljöpåverkan är så liten att någon MKB inte behövs. De har i samband med samrådet kring kommunens åtgärdsprogram för partiklar framfört att de anser att kommunens översiktsplan måste testas med hänsyn till miljömålet ”frisk luft”. Nuvarande trafikplanering håller inte måttet inför hårdare miljölagstiftning. De bedömer att kommunen kommer tvingas att införa en planeringsdoktrin där ingen gata i centrum tillåts ha mer än 10 000 fordon/dygn. Även nya noder för parkering i citykärnans närhet kommer behövas och trafikförsörjningen till nytt resecentrum måste planeras med andra principer än kommunens översiktsplan. Vidare anser de att kommunens översiktsplan behöver hållbarhetstestas innan ytterligare detaljplaner kan antas i citykärnan. De bedömer att kommunen inte belyst hur trafikförsörjningen till resecentrum ska kunna ordnas. De anser inte heller att kommunen lyssnat till deras kritik Teknik- och samhällsbyggnadskontorets kommentar: Kontoret gör fortsatt bedömningen att någon MKB inte är nödvändig för detaljplanen. De mest relevanta miljöfrågorna är utredda och beskrivna i planhandlingarna. Länsstyrelsen har inte heller i sitt yttrande ansett att en MKB behövs. Frågan om trafikplaneringen i centrum och kring kommande resecentrum är inte slutligt fastlagd även om en tydlig inriktning finns i översiktsplanen för staden. I samband med arbetet med Utvecklingsplan för Linköpings Innerstad har kontoret som ambition att inleda arbetet med en trafikplan för samma område under hösten 5 2014. Även frågan om parkering för stadskärnan kommer behandlas inom ramen för detta arbete. Kontoret bedömer inte att det är nödvändigt att en hållbarhetstest görs för översiktsplanen innan nya detaljplaner antas i centrum. RE Fastigheter Bolaget är positivt till att planen blir färdig. De anser att det vore önskvärt med en liknande bebyggelse i kv. Krigaren. Bolaget är angeläget om att det avstannade planarbetet för de egna fastigheterna inom kv. Kannan återupptas snarast. Bolaget framför sin oro för den trafikplanering som innebär utflyttning av trafik från Hamngatan till Nya & Gamla Tanneforsvägen. De anser att det krävs andra åtgärder för att lyfta bort trafiken från området. För att det ska bli möjligt att skapa en utökad attraktiv stadskärna i området måste trafikens störningar minimeras. Trafikmängderna måste dras ner. Prognosens tal kommer att leda till problem med framkomligheten, höga bullernivåer och luftkvalitetsproblem. Teknik- och samhällsbyggnadskontorets kommentar: Samhällsbyggnadsnämnden beslutade i februari 2013 att planprövning för kv. Kannan får inledas. Planarbetet har dock inte kommit igång i egentlig mening. Det är kontorets ambition att kunna inleda arbetet under det närmaste året. Frågan om trafikplaneringen i centrum och kring kommande resecentrum är inte slutligt fastlagd även om en tydlig inriktning finns i översiktsplanen för staden. I samband med arbetet med Utvecklingsplan för Linköpings Innerstad har kontoret som ambition att inleda arbetet med en trafikplan för samma område under hösten 2014. Jan Åndell Åndell noterar att samhällsbyggnadsnämnden vid sitt beslut i juni 2013 om att utesluta den södra delen av planområdet, inte nämnde några önskemål om förändringar av den norra delen. Nu har bebyggelsen förändrats mycket vad gäller bl.a. variationen av antalet våningar. Det är märkligt att så skett utan att nämnden beslutat att så skulle ske. Åndell anser att förhållandet att det fristående huset mot Stångån gjorts slankare är besvärande för honom. Föreningen Casablanca (som haft för avsikt att bygga ett hus inom planområdet) har lagt ner tid och pengar på att förhandsrita på huset. Det nya planförslaget ger inte utrymme för att detta hus ska kunna byggas. Åndell önskar därför att byggrätten för huset justeras i planen så att det hus som Casablanca haft för avsikt att uppföra kan byggas. Teknik- och samhällsbyggnadskontorets kommentar: Kontoret har i samråd med exploatören JM justerat bebyggelseförslaget inom kvarteret Konsuln. Detta har dels tagit sig uttryck i en bebyggelse som varierar mindre avseende våningsantalet, dels i ett slankare punkthus mot ån, för att förbättra ljus- och utblicksförhållandena på gården. Sammantaget har en bättre helhetslösning åstadkommits på detta sätt. Nämnden har genom sitt 6 beslut om att godkänna att planen ställs ut på nytt även godkänt de föreslagna förändringarna av detaljplaneförslaget. Exploatören har varit tydlig mot föreningen om att de inte bör lägga ner tid och resurser på att i förtid projektera huset i ett så tidigt skede. Exploatören har nu kommit överens med föreningen om att de ska ges möjlighet att köpa lägenheter inom projektet. Kontoret bedömer inte att planen bör justeras avseende byggrätten för den aktuella byggnaden. Synpunkter som inte tillgodoses Synpunkter som inkommit under utställning 2 Synpunkter från följande personer och organisationer har inkommit under utställningstiden men inte kunnat tillgodoses: Berörda enligt fastighetsförteckning Bostadsrättsföreningen Stångån, ägare till Krigaren 3 samt Bostadsrättsföreningen Krigaren, ägare till Krigaren 4: Någon MKB kommer inte upprättas för detaljplanen. Detaljplanens antagande kommer inte invänta antagandet av en trafikplan för centrala Linköping eller en hållbarhetstest av översiktsplanen. Övriga Bostadsrättsföreningarna Stångåstrand, Drottningtornet och Bajonetten, samt samfällighetsföreningen Magasinsgränd: Någon MKB kommer inte upprättas för detaljplanen. Detaljplanens antagande kommer inte invänta antagandet av en trafikplan för centrala Linköping. Jan Åndell: Byggrätten för den fristående byggnaden mot Stångån utökas inte. Synpunkter som inkommit under utställning 1 Synpunkter från följande personer och organisationer har inkommit under utställningstiden men inte kunnat tillgodoses: Berörda enligt fastighetsförteckning Bostadsrättföreningen Stångån, ägare till Krigaren 3 och Bostadsrättsföreningen Krigaren, ägare till Krigaren 4 en övergripande analys av den framtida trafikeringen till ny station öster om Stångån genomförs inte inom ramen för detaljplanearbetet. ev. bullersaneringsåtgärder för framtida trafikökningar regleras inte i detaljplanen då kvarteret och gatuombyggnaden inte ingår i planområdet längre. 7 Saab AB, verksamhetsutövare i Tannefors detaljplanens innehåll med nya bostäder i kvarteret Konsuln ändras inte. Övriga Lennart Asplund, Roland Willgert och Alger Klasson, boende i kvarteret Daggkåpan, väster om Stångån: en övergripande analys av den framtida trafikeringen till ny station öster om Stångån genomförs inte inom ramen för detaljplanearbetet. Dessa synpunkter kommenteras i redogörelsen för genomförd utställning, daterad 2014-04-30, som utgör utlåtande för de synpunkter som inte har tillgodosetts och som inte behandlas i detta utlåtande. Synpunkter som kommit in senast under plansamrådet Synpunkter från följande personer och organisationer har inkommit under samrådet men inte kunnat tillgodoses: Övriga Storstad Linköping Kravet på mer lokalyta i bottenvåningarna tillgodoses inte. Bebyggelsen sluts inte mot Stångån. Ulla Kolmert Dahlquist & Hans Dahlquist Kommunens markområde längs Stångån utökas inte. Dessa synpunkter kommenteras i plansamrådsredogörelsen, daterad 201208-21, som utgör utlåtande för de synpunkter som inte har tillgodosetts och som inte behandlas i detta utlåtande. Synpunkter som kommit in senast under programsamrådet Synpunkter från följande personer och organisationer har inkommit under programsamrådet men inte kunnat tillgodoses: Övriga Bostadsrättsföreningen Drottningtornet, Bostadsrättsföreningen Stångåstrand, Thomas Fehling Bebyggelsen längs Stångån begränsas inte till sex våningar. Dessa synpunkter kommenteras i programsamrådsredogörelse (1), daterad 2008-05-30, som utgör utlåtande för de synpunkter som inte har tillgodosetts och som inte behandlas i detta granskningsutlåtande. Ändringar efter utställning Endast ändringar och kompletteringar av redaktionell karaktär har genomförts efter utställningen. 8 Bedömning Granskning har skett enligt 5 kap. 18 – 24 §§ plan- och bygglagen. Inkomna synpunkter har lett till revidering enligt vad som framgår under ”Ändringar efter granskning”. I övrigt har mindre redaktionella ändringar gjorts i planförslaget. Någon ny granskning behövs inte. Teknik- och samhällsbyggnadskontoret bedömer att förslaget kan antas. Den nya detaljplanen är förenlig med kommunens översiktsplan och med hushållningsbestämmelserna i 3 och 4 kap. samt med miljökvalitetsnormerna i 5 kap. miljöbalken. Detaljplanen anses inte innebära någon betydande miljöpåverkan. Teknik- och samhällsbyggnadskontoret anser att den föreslagna detaljplanen inte är av principiell betydelse och att samhällsbyggnadsnämnden därför kan besluta om antagande i enlighet med kommunfullmäktiges delegation såsom det framgår av kommunens reglemente. Magnus Hultegård Planarkitekt Bilagor: 1. Skrivelse från bl.a. Bostadsrättsföreningen Stångån, ägare till Krigaren 3 och Bostadsrättsföreningen Krigaren, ägare till Krigaren 4. 2. Skrivelse från Jan Åndell 3. Utdrag ur redogörelsen för genomförd utställning, daterad 2014-0430 4. Utdrag ur plansamrådsredogörelsen för plansamrådet, daterad 201208-21 5. Utdrag ur programsamrådsredogörelsen för programsamrådet, daterad 2008-05-30. 9 Utlåtande skickas till: Länsstyrelsen i Östergötlands län Kommunlantmäteriet Berörda med synpunkter som inte tillgodoses: Bostadsrättsföreningen Stångån, ägare till Krigaren 3 Bostadsrättsföreningen Krigaren, ägare till Krigaren 4 SAAB AB, verksamhetsutövare i Tannefors För kännedom till övriga med synpunkter som inte tillgodoses: Bostadsrättsföreningen Stångåstrand/ Björn Gustafsson, Hamngatan 7, 582 26 Linköping Bostadsrättsföreningen Drottningtornet/ Christer Åqvist, Strandgatan 6, 582 26 Linköping Bostadsrättsföreningen Bajonetten/ Erland Jungert, Hamngatan 6B, 582 26 Linköping Samfällighetsföreningen Magasinsgränd/ Britt-Marie Lindberg, Hamngatan 16C, 582 26 Linköping Jan Åndell, Pålstorp Södergården, 590 76 Vreta Kloster Lennart Asplund, Ådalagatan 10, 582 26 Linköping Roland Willgert, Drottninggatan 2, 582 25 Linköping Alger Klasson, Drottninggatan 4, 582 25 Linköping Storstad Linköping/ Andreas Johansson Ulla Kolmert Dahlquist & Hans Dahlquist, Vetegatan 8, 582 53 Linköping Bilaga 1 Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga 3 7 Organisationer och föreningar Bostadsrättsföreningarna Stångån och Krigaren Föreningarna har lämnat två yttrandenFöreningarna framför sammanfattningsvis följande: 1. Föreningarna accepterar inte att garage för planerade bostäder går upp ovanför marknivå vid tomtgräns till de befintliga bostadsrättsföreningarnas fastigheter. Av säkerhetsskäl kommer muren att utrustas med staket eller häck ovanpå, vilket gör att den kommer att se betydligt högre ut från huset bostadsrättsföreningen Stångån. 2. Ventilation i de befintliga bostadsrättsföreningarnas hus sker med självcirkulation. Med en ökning av trafikintensiteten på tre sidor av kvarteret måste luftkvaliteten utredas och åtgärdas. 3. Det ökade trafikbullret bör utredas och fasaderna i våra hus åtgärdas, så att bullernivåerna inomhus uppfyller dagens krav. Husen är byggda i en annan tid och består av små lägenheter, där sovrummen i båda husen vetter mot den nya trafikleden. 4. De flesta balkongerna i bostadsrättsföreningen Stångån vetter mot Drottninggatan. Kommer mätningar av luftkvaliteten och bullernivåerna att visa att balkongerna är användbara för sitt syfte efter den föreslagna trafikökningen? Vi vill ha svar på frågan om effekten av trafikökningen innebär att våra balkonger måste avlägsnas. 5. En följd av planen är att vi som bor i bostadsrättsföreningen Stångån blir instängda på vår tomt och har nu av kommunen fått förslaget att personerna i 12 lägenheter i den föreningen ska trafikera bostadsrättsföreningen Krigarens tomtmark. I och med detta kommer föreningen Krigaren att få trafik på husets alla fyra sidor, med några få meter mellan huset och trafiken, och självklart vill ingen få förändringar av sitt boende som får sådana extrema konsekvenser. Trafiken in och ut till Drottninggatan5 från Drottninggatan bör stängas av för att undvika att huset i föreningen Krigaren ska kunna förvandlas till en bebodd rondell. 6. Planen innebär att föreningen Krigaren ska avstå tomtmark mot Tanneforsvägen och Klövergatan så att det i dessa fall återstår endast 2 m utanför huset och vid källartrappan ingenting. I äldre befintlig bebyggelse förekommer sådant, men i en ny planering på 2000-talet? När brandstationen rivs finns obegränsad plats att lägga Klövergatan på och det finns ännu ingen enda boende på den tomten att ta hänsyn till. Nonchalansen är häpnadsväckande och avslöjande. Det är säkert helt uppenbart för alla att enbart den nya bebyggelsen prioriteras av de ansvariga för planeringen. Planerarna tillåter den nya bebyggelsen Bilaga 3 8 att ta upp mycket plats i kvarteret därför att rimlig hänsyn till dem som redan bor i området inte har någon betydelse överhuvudtaget. De boende i de befintliga bostadsrättsföreningarna anser att Klövergatan snarare ska flyttas åt det motsatta hållet. Den nuvarande planeringen av Klövergatan måste förkastas. 7. Trafik och även vibrationer under byggtiden kan skada våra fastigheter som är från 1940-talet. Sättningar i husen kan troligen inträffa. Husen måste inledningsvis inspekteras av kompetent personal som är oberoende av byggherrarna och som kan presentera för oss i legalt avseende användbar dokumentation. Undersökningen av husen borde dessutom ha gjorts redan innan den första, ganska våldsamma husrivningen i kvarteret sattes igång. Byggherren är förvisso ansvarig för byggnationerna, men kontrollen av att allt blir rätt ska därför givetvis inte utföras av byggherren. Att överlåta problemet åt byggfirman lämnar oss utan rättsskydd. 8. Grundvattennivån i kvarteret är sådan att vi i bostadsrättsföreningen Stångån pumpar upp ca 10 liter vatten per dygn ur källarvåningen under vissa delar av året. Grundvattenförhållandena i kvarteret kommer med all säkerhet att ändras av byggnationerna med konsekvenser för våra hus. Undersökningar och analys av konsekvenser behöver utföras av andra än byggherrens personal. 9. Uppenbart och otvivelaktigt är att våra lägenheter för närvarande nås av mycket solljus. Med nuvarande byggplan hamnar våra hus i skuggorna av de nya husen. Självklart uppskattar vi inte att en mur av höga hus uppförs i detta kvarter där alla hus hittills byggda innehåller max 4 våningar. Speciellt ifrågasätter vi att ett hus på 13 våningar byggs bara några meter från trevåningshuset i föreningen Stångån vid en husgavel där bostadsrättsinnehavarna har sina balkonger. 10. Den av oss uppförda gemensamma återvinningsstationen för våra två bostadsrättsföreningar ska flyttas enligt detaljplanen. Det som är väsentligt för oss, och som inte borde vara svårt att uppfylla, är att den nya placeringen inte innebär att mera plats tas upp på bostadsrättsföreningen Krigarens tomt, och att den inte heller medför någon skada på det närmaste trädet, en kastanj, som står på tomten. 11. Byggrätt som kan behövas i en framtid önskas för våra tomter i samband med att planen genomförs. Byggrätten bör omfatta byggnader som är sådana, att husens höjder kan anpassas till de hus som nu i en nära framtid ska uppföras i kvarteret. Oavsett om någon byggnad skadas och därför behöver uppföras på nytt eller inte är det rätt tid att göra detta nu av uppenbara skäl. Bilaga 3 9 12. Kvarteret har i decennier med rätta setts som ett attraktivt bostadsläge. Lägenheterna i bostadsrättsfastigheterna är små och de flesta av bostadsrättsinnehavarna är unga. Det har inte varit några problem att kunna flytta på sig för till exempel arbete, studier eller utökning i familjen. Man har hittills verkligen inte haft någon anledning att tro på fördubblad trafik så nära stadens centrum och på mycket drastiska försämringar av närmiljön. Många hyser nu en oro för att det på kort sikt kan vara svårt att flytta härifrån, eftersom bruksvärdet är försämrat och detsamma möjligen gäller försäljningsvärdet. 13. Bostadsrättsföreningarna Krigaren och Stångån ansluter sig även till yttrande som lämnats av Lennart Asplund med flera i samband med utställningen, och åberopar grunderna i detta som skäl för ett överklagande om kommunen skulle anta planen i sitt nuvarande skick. Föreningarna poängterar också att deras fastigheter är de mest exponerade i det aktuella området, både för buller och för luftföroreningar, och en särskild miljökonsekvensutredning är därför särskilt angelägen. Föreningarna anser också att kommunen gör sig skyldig till egenmäktigt förfarande med tanke på planens konsekvenser för deras fastigheter. Teknik- och samhällsbyggnadskontorets kommentar: Teknik- och samhällsbyggnadskontoret bedömer att det av trafikbullerskäl kommer vara svårt att genomföra detaljplanen för ny bebyggelse i kvarteret Krigaren. Denna kommer därför utgå. Då föreningarna inte får någon nytta av detaljplanen bedömer kontoret även att intrånget för att lösa mark för Klövergatan inte står i proportion till nyttan för kommunen. Hela kvarteret Krigaren undantas därför från detaljplanen. Frågan om bulleråtgärder m.m. som är avhängiga av en framtida omläggning av trafikföringen och ombyggnad av Drottninggatan/Nya Tanneforsvägen får lösas i sam-band med dessa åtgärder. Om det då blir aktuellt med omfattande ombyggnadsåtgärder av gatorna kommer kommunen som väghållare ha ansvar att vidta bullersanerande åtgärder på berörda byggnader. Vad gäller frågorna om besiktning av nuvarande förhållanden för att kunna bedöma skador orsakade under byggnationen är detta inte en fråga som regleras inom ramen för en detaljplaneprocess. SAAB AB Saab avstyrker detaljplanen under hänvisning till att maximalvärdena för flygbuller är väsentligt högre (90 dBA) än det riktvärde (70 dBA) som förespråkas av Naturvårdsverket. Saab påpekar också att vissa oklarheter som kommunen i samrådsredogörelsen lovat justera kvarstår i utställningshandlingen. Det Bilaga 3 10 gäller bland annat en uppgift om Saabs miljötillstånd, som i verkligheten är daterat 1990. Teknik- och samhällsbyggnadskontorets kommentar: Detaljplaneområdet påverkas inte av buller från flygverksamheten i Linköping som överstiger riktvärdet FBN 55 dBA ekvivalentnivå utomhus vid fasad. Riktvärdet framgår av Boverkets allmänna råd 2009:1 om flygbuller i planeringen, dvs. de gällande allmänna råd som myndigheterna utfärdat för fysisk planering och som Linköpings kommun tillämpar. I övrigt berörs planområdet av upp till tre bulleröverskridanden över 70 dBA per dag/kväll enligt beräkningar gjorda med utgångspunkt från gällande tillstånd. Dock överskrids inte nivån 90 dBA. Eventuella oklarheter i övrigt som påtalas av Saab kommer att justeras redaktionellt innan detaljplanen antas. Privatpersoner Lennart Asplund, Roland Willgert, Alger Klasson Synpunktsgivarna är bosatta på Drottninggatans södra sida i kvarteret Daggkåpan, och de framför sammanfattningsvis följande synpunkter. En miljökonsekvensbeskrivning behövs för den aktuella detaljplanen. Den nya resecentrumanläggningen är ett mycket komplext område där mycket är beroende av detaljutformningen. Förutom miljökvalitetsnormen för partiklar bör även normerna för kvävedioxid och marknära ozon uppmärksammas. Länsstyrelsen har enligt synpunktsgivarna tidigare bedömt att en miljökonsekvensbeskrivning behöver upprättas, och flera yttranden i plansamrådet uttrycker stor oro för trafikkonsekvenserna. Kommunens utredningar efter beslut om placering av det nya resecentrum har varit bristfälliga och inte lett till något hållbart förslag. Det finns således inga möjligheter att i nuläget göra en samlad bedömning av vilka effekter på miljön som trafikförsörjningen till nya resecentrum får, och hur den nu aktuella detaljplanen påverkar. Att referera till översiktsplanerna håller inte. Man bör först utreda vilka alternativ till trafikförsörjning till nya resecentrum som finns. Två rapporter bifogas till yttrandet som visar kraftiga överskridanden av miljökvalitetsnormerna på Hamngatan under 2010-2013 och att trafikplaneringen kommer in för sent i kommunens planeringsprocess. Teknik- och samhällsbyggnadskontorets kommentar: De synpunkter som framförs berör trafikplaneringen och den framtida trafikomläggningen av trafiken i Linköping, där den så kallade Cringen flyttas från Hamngatan till Drottninggatan - Nya Tanneforsvägen - Gamla Tanneforsvägen. Synpunktsgivar-na kommer att beröras av dessa förändringar, men de berörs inte av den nu aktuella detaljplanen för Konsuln 2 m.fl. Bilaga 3 11 Linköpings kommun arbetar kontinuerligt med konsekvenser av stadens utbyggnad och tillväxt för kommunens trafikplanering och för belastningen på olika delar av trafiknätet inom ramen för översiktsplaneringen och den därtill hörande trafikplan-ringen. En helhetsbild av kort- och långsiktiga konsekvenser är eftersträvansvärd. Det finns en aktuell översiktsplan som bland annat innefattar detaljplaneområdet: Översiktsplan för Kallerstad (Stång) och nytt resecentrum m.m., antagen av kommun-fullmäktige i juni 2010. I översiktsplanen ingår den särskilda Trafikstrategin, antagen samtidigt. Tillsammans utgör dessa dokument underlag för arbetet med detaljplaner. Detaljplanen måste alltså underordna sig det beslut som kommunfullmäktige har tagit. En detaljplan behöver därför inte innehålla övergripande analyser och ställnings-taganden till trafiksituationen i staden, eftersom dessa redan blivit gjorda i översikts-planen. Detaljplanens syfte är endast att närmare reglera markanvändningen inom ett begränsat markområde. Detaljplanen omfattar ett förhållandevis litet markområde med ett begränsat antal bostäder. Planen har därför inte bedömts medföra vad som i lagen mening är ”betydande miljöpåverkan”, och någon så kallad miljöbedömning med miljökonsekvensbeskrivning behöver därför inte göras. Länsstyrelsen delar denna uppfattning, vilket framgår av deras samrådsyttrande. Det innebär inte att miljöfrågor åsidosätts i plane-ringen. Alla relevanta miljöfrågor – buller, luftföroreningar, markföroreningar etc. – behandlas i den planbeskrivning som hör till detaljplanen. Ändringar efter utställningen Planhandlingarna har förändrats enligt nedan. Ändringar och kompletteringar av redaktionell karaktär och/eller mindre väsentliga för planens sakfrågor framgår inte av denna skrivelse. Mot bakgrund av inkomna synpunkter under utställningen har kvarteret Krigaren undantagits från detaljplanen. Bebyggelsen inom kvarteret Konsuln har justerats så att våningsantalet inte varierar så mycket som tidigare varit fallet. Bebyggelsen inom kvarteret Konsuln har utformats med smalare byggnader ut mot ån för att förbättra ljusförhållandena på gården. Med anledning av förändringarna kommer en ny utställning att genomföras. Bilaga 4 Hyresgästföreningen Hyresgästföreningen framför att man inget har att erinra mot förslaget. JM AB JM har framfört synpunkter på plankartans bestämmelser m.m. Korrigeringar har gjorts i detaljplanen som tillgodoser JM:s synpunkter. Storstad Linköping genom Andreas Johansson Sammanfattning Storstad Linköping framför sammanfattningsvis följande synpunkter. Huvuddragen i planförslaget är mycket bra, här finns ett tydligt fokus på täthet, stadsmässighet och skala som vi inte tidigare sett i Linköping! Vi i Storstad Linköping ser denna plan som ett stort steg framåt i Linköpings stadsutveckling. De detaljer som vi anser bör ändras för att få en ”perfekt” detaljplan är följande: Utöka kravet på Centrumfunktioner i markplan från blygsamma 33 & 38% upp till det mer lämpliga på 70 & 80%. Utan lokaler i bottenvåningarna utnyttjas inte A+++ läget vid Stångån och innerstadsutvidgningen riskerar att misslyckas. Övriga biutrymmen på markplan (cykelrum, förråd, teknikrum mm) måste flytta antingen ned i källarna, upp en våning eller ut på gården. Lokalerna ut mot Stångån bör ha en sådan storlek och utformning att det underlättar och möjliggör restaurang- och caféverksamheter. Öppningarna i husen mot Stångån bör ersättas med byggnader i en sammanhållen kvartersstruktur på 5-8 våningar. I andra hand av lägre huskroppar om 2-4 våningar. Ett matchande höghus mot Drottningtornet, en pendang, bör skapas genom att man höjer det planerade södra 10-våningshuset till drygt det dubbla, 22 våningar. Innergårdarna behöver inte hålla speciellt hög kvalité om de ramas in av kvarterets huskroppar och de bör ej vara reglerade som planterad yta. Planera redan nu för att kunna koppla ihop planförslagets bebyggelse med det framtida kvarter som byggs där bostadsrätterna nu ligger. 11 Bilaga 4 Torget måste designas om för att få en urban men samtidigt naturnära gestaltning Ta bort en del av träden, skapa en riktig och välvårdad parkyta istället Skapa en sittrappa ned mot Stångån Förbjud all biltrafik på hela torgytan Avlastning av gods samt avlämning av personer (taxi/färdtjänst) får ske på innergårdarna Infarter genom portar till innergårdarna från Klövergatan Vändplatsen i slutet av Klövergatan placeras mellan huskropparna Trafikljus i korsningen Klövergatan/Tanneforsvägen Torgområdet bör planeras för fotgängare, ej för bilar Om hänsyn tas till majoriteten av dessa punkter och detaljplanen ändras till följd av detta skulle det enligt vår syn ge ett välbehövligt tillskott till Linköpings stadsmässiga årsringar. Kommentar Linköpings kommun har sympati för de synpunkter som lämnas av Storstad Linköping, där strävan sammanfattningsvis är en ännu mer uttalad täthet och stadsmässighet. I en detaljplaneprocess måste dock en avvägning göras mellan denna strävan och bland annat byggherrarnas ambitioner och befintliga fastighetsägares intressen. Kommunen eftersträvar att finna denna balans och att åstadkomma allsidiga utvecklingsmöjligheter för olika intressen. Kolmert Dahlquist Ulla och Dahlquist Hans Sammanfattning Den kommunala marken mellan Stångån och bostadsområdets tomtmark bör utökas. Garagebyggnaderna bör ligga helt under tomtmark. Biltrafiken på Hamngatan bör ej ledas över Drottningbron till Nya Tanneforsvägen. På en av de finaste tomtmarkerna i Linköpings centrala delar där nu gamla brandstationen är belägen planeras byggande av flera tusen kvadratmeter kontor. På denna tomtmark anser vi att det även här bör byggas bostäder, nödvändig handel och service för närområdet. Kommentar Synpunkterna på utökning av den kommunala tomtmarken och viljan att lägga garagen hel under jord är förståeliga, och det finns både för- och nackdelar med detta. Kommunens uppfattning är att planförslaget innebär en lämplig avvägning mellan olika intressen. Frågan om användning av brandstationstomten är prövad och avgjord i annan detaljplan. 12 Bilaga 5 12 Etapperna A, B och C2 bör prövas i detaljplan för bostäder med en huvudsaklig disposition enligt och med stöd av programmet. Övriga diskuterade åtgärder inom angränsande kvarter föreslås behandlas i särskilda detaljplaneprogram eller i annan, för saken lämplig form. JM AB Planområdet föreslås behandlas i två detaljplaner, där A, B och C2 prövas i en plan och område C1 i en annan plan. B och C2 bör byggas ut samtidigt. I en bifogad planillustration visas hur den södra byggnaden i etapp A kan förskjutas mot norr för att bibehålla fri sikt från gaveln i det befintliga buset inom Krigaren 3. Vidare visas hur den norra byggnaden i etapp B kan sammanbyggas med ett gatuhus. Samtliga hus bör erhålla byggrätten fem våningar med en upphöjd sjätte våning mot Stångån. I etapp C1 byggs inte huskropparna samman. Kommunens kommentar: Etapp C1 bör studeras vidare i ett mer översiktligt sammanhang i samband med planeringen av ett nytt resecentrum, inte nödvändigtvis i översiktsplan. Etapperna A, B och C2 bör prövas i detaljplan för bostäder med en huvudsaklig disposition enligt och med stöd av programmet. RE Fastigheter Yttrande överensstämmer i huvudsak med det från Linköpings Kommunala Fastigheter (LKF) och Resecentrum Mark och exploatering AB (ResMex). Kommunens kommentar: Se kommunens kommentarer till yttrande från Linköpings Kommunala Fastigheter samt Resecentrum Mark och exploatering AB sidan 11. Bostadsrättsföreningen Stångån Föreningen kräver besiktning av fastigheten Krigaren 3 före byggstart. Kostnader för detta samt ev. skador bekostas av byggentreprenör. Föreningen har synpunkter på trafikmängder, placering och utformning av ny bebyggelse, Det södra nya huset i etapp A föreslås flyttat mot norr. Nya hus mot ån föreslås uppföras i högst fyra våningar. Kommunens kommentar: Fråga om besiktning och kostnader avgörs lämpligen genom en överenskommelse mellan de berörda parterna. Husplacering och höjder studeras vidare i det fortsatta planarbetet. Bostadsrättsföreningen Drottningtornet Utformningen av området bör inte forceras fram och flera förslag bör tas fram i syfte att området ingår i en helhetsplanering med ett nytt resecentrum. Extra uppmärksamhet bör ges utformningen av torget mellan hotell Scandic och området så att det blir en attraktiv samlingsplats med saluhall och torghandel. Bilaga 5 13 Stångåpromenaden bör behålla sitt nuvarande utrymme och ny bebyggelse bör inte komma närmare än avståndet mellan hotell Scandic och Stångån. Ny bebyggelse bör inte överstiga sex våningar lika Scandic hotell. Högre bebyggelse bör placeras nära höghuset i kv. Kannan. Endast en infart bör finnas från Nya Tanneforsvägen. Hus mot Stångån föreslås innehålla kommersiella lokaler istället för de i programmet diskuterade paviljongerna. Styrelsen för Drottningtornet understryker sitt intresse att aktivt delta i det fortsatta planarbetet för området. Kommunens kommentar: En inbjuden arkitekttävling planeras för disposition, utformning mm av ett nytt resecentrum. I denna kommer även angränsande områden att kunna studeras, såsom etapp C1. Denna etapp bör generellt studeras vidare i samband med planeringen av ett nytt resecentrum. Etapp A, B och C2 bör prövas i detaljplan för bostäder med en huvudsaklig disposition enligt programmet, varvid bl a även bebyggelsens innehåll och avstånd till Stångån studeras vidare. Bostadsrättsföreningen Stångåstrand Brf Stångåstranden anser att utformningen av området bör ingår i en helhetsplanering med ett nytt resecentrum. Ny bebyggelse bör inte komma närmare än avståndet mellan hotell Scandic och Stångån. Torg med saluhall och torghandel skulle vara ett lyft för staden. Ny bebyggelse bör inte överstiga sex våningar lika Scandic hotell. Mot Drottninggatan bör bebyggelsen vara tre till fyra våningar. Högre bebyggelse bör placeras nära höghuset i kv. Kannan. En del av stranden mot Stångån utformas som kaj med angöring för båtar. Hus mot Stångån föreslås innehålla caféer med uteserveringar istället för de i programmet diskuterade paviljongerna. Styrelsen för Stångåstrand ser det viktigt att de ges möjlighet att aktivt medverka i det fortsatta planarbetet för området. Slutligen ställer brf Stångåstranden frågan hur tomten skulle behandlas om man helt bortsåg från befintlig bebyggelse. Kommunens kommentar: Se kommunens kommentar till Bostadsrättsföreningen Drottningtornet yttrande ovan. Thomas Fehling Primavisa Exploateringen enligt programmet är alltför våldsam och påverkar därigenom negativt riksintressena Linköpings stadskärna och Stångån. En anpassning till stadsbild och bebyggelsekaraktär i Tannefors skulle innebära att de högre husen förläggs mot Nya Tanneforsvägen och att höjderna trappas ner mot Stångån. Spara lite mer av Stångåns strand och dra tillbaka bebyggelsen till i höjd med Scandic hotell samt begränsa bebyggelsen till högst sex våningar lika Scandic hotell. Ett tio våningars högt hus bör inte belasta Stångån utan kan istället förläggas nära kv. Kannan i hörnet Nya och Gamla Tanneforsvägen. Skiss bifogas yttrandet. Bilaga 5 14 Kommunens kommentar: Etapp A, B och C2 bör prövas i detaljplan för bostäder med en huvudsaklig disposition enligt programmet. Husplacering och höjder studeras vidare i det fortsatta planarbetet. Då ett framtida resecentrum byggs får programområdet en starkare koppling till detta än till stadsdelen Tannefors. Programmet är delvis en illustration till detta förhållande. Etapp C1 bör dessutom studeras vidare i samband med planeringen av ett nytt resecentrum. Michael Ilestrand Det är mer önskvärt att bygga sammanhängande kvarter och på så sätt utöka stadskärnan än att bygga friliggande huskroppar lika de yttre stadsdelarna. Kommunens kommentar: Ny bebyggelse har illustrerats i programmet så att kontakten med Stångån blir optimal för så många som möjligt. Husplacering kommer dock att studeras vidare i det fortsatta planarbetet. Per Olov och Ulla Norman Bebyggelsen bör följa landskapets kontur med lägre bebyggelse närmast vattnet. Det finns en risk att stråket i Storgatans förlängning blir ett stråk med störningar av icke önskvärd karaktär med bland annat skadegörelse lika andra stråk i centrala Linköping. Kommunens kommentar: Husplacering och höjder studeras vidare i det fortsatta planarbetet. Sambandet mellan centrala stråk och skadegörelse är i första hand en ordningsfråga. Sune Sandström Gatunätets kapacitet kring programområdet är för liten för nuvarande och framtida trafik. Bygg därför enbart bostäder och eventuellt en närbutik. Brandmannagatan bör utgöra gräns för bebyggelsen mot väster då parkstråket är ett viktigt offentligt rum som inte får begränsas. De föreslagna paviljongerna utmed Stångån bör inte byggas inom området utan t ex mellan Scandic hotell och Stångån. Anslut ingen ny gata till området från Nya Tanneforsvägen. Bygg ihop Klövergatan och Brandmannagatan för angöring samt lägg parkering under mark mot korsningen mellan Nya och Gamla Tanneforsvägen. Cykelvägarna utmed Stångån bör byggas ut och en ny bro byggas vid Tinnerbäckens utlopp. Befintlig cykelväg genom området bör breddas. Höj Hamngatan vid Stångebro och led gång- och cykeltrafiken i en tunnel under Hamngatan. Kommunens kommentar: Husplacering, hushöjder, täthet och trafiklösningar kommer att studeras vidare i det fortsatta planarbetet. Detaljplan i Tannefors för KONSULN 2 m.fl. A Antagandehandling 2014-10-02 Dnr. SBN 2011-107 ANTAGANDEHANDLING Sammanfattning av detaljplanen Detaljplanens syfte är att möjliggöra innerstadsbebyggelse av bostäder och kommersiella lokaler i ett av Linköpings mest centrala och exponerade läge. Planområdet ska innehålla vackra byggnader, med sinsemellan individuella fasaduttryck och ett modernt formspråk, där färg, form och materialkvaliteter ska hålla en särskilt hög arkitektonisk nivå. Detaljplan för Konsuln 2 m.fl. innebär att delar av kvarteret Konsuln kan bebyggas med bostäder samt i markplanet lokaler för centrumfunktioner, exempelvis handel. Bostadshusen som föreslås varierar i höjd från sex till åtta våningar. Garage ordnas i två våningar under mark. I riktning mot Stångån iordningställs en torgyta som allmän platsmark. De nya byggnaderna kan rymma cirka 180 bostadslägenheter. Husen bildar ett slutet kvarter av innerstadstyp i riktning mot Nya Tanneforsgatan och Klövergatan, men lämnar en öppning i riktning mot Stångån. Bebyggelsens höjd och våningsantal medför en betydande förtätning av stadsbilden sammanhängande med planerna på ett nytt resecentrum öster om Stångån. Detaljplanen är förenlig med gällande översiktsplaner och påverkar inte riksintressen negativt. Inte heller ger den upphov till betydande miljöpåverkan enligt plan- och bygglagen och miljöbalken. Miljöbedömning med miljökonsekvensbeskrivning erfordras därför inte. För denna detaljplan tillämpas plan- och bygglagen (1987:10) . TEKNIK- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSKONTORET Magnus Hultegård planarkitekt Planhandlingarna och planprocessen Planhandlingarna består av: Detaljplanekarta med bestämmelser, i skala 1:400 Planbeskrivning med illustrationer samt genomförandebeskrivning Utlåtande efter utställning Planarbetet sker i en process där berörda får möjlighet att lämna synpunkter på detaljplanen. Figuren illustrerar var i processen planarbetet är just nu. Tidplan finns i genomförandebeskrivningen. 2 Detaljplan i Tannefors för Konsuln 2 m.fl. Innehåll PLANBESKRIVNING ....................................................................................... 4 Detaljplanens syfte ...........................................................................................................4 Bakgrund .......................................................................................................................... 4 Planförslaget..................................................................................................................... 6 Ny bebyggelse ............................................................................................................................... 6 Riktlinjer för utformning av ny bebyggelse ..................................................................................... 7 Grundläggning ............................................................................................................................... 9 Tillgänglighet................................................................................................................................ 11 Natur, park och rekreation ........................................................................................................... 11 Gator och trafik ............................................................................................................................ 12 Teknisk försörjning....................................................................................................................... 16 Jämställdhet och trygghet ............................................................................................................ 16 Åtgärder för att förebygga olyckor och störningar ........................................................................ 16 Administrativa frågor .................................................................................................................... 16 Påverkan på miljön, sociala förhållanden m.m. av planens genomförande ................................. 17 Fördjupad redovisning av detaljplanens miljökonsekvenser m.m. ............................................... 18 Förenlighet med 3, 4 och 5 kap. miljöbalken................................................................................ 24 Planeringsförutsättningar ............................................................................................... 24 Plandata ...................................................................................................................................... 24 Tidigare ställningstaganden ......................................................................................................... 24 Riksintressen ............................................................................................................................... 25 Natur ............................................................................................................................................ 25 Geotekniska förhållanden ............................................................................................................ 26 Fornlämningar och kulturmiljöer................................................................................................... 26 Befintlig bebyggelse ..................................................................................................................... 27 Gator och trafik ............................................................................................................................ 27 Olycksrisker och störningar.......................................................................................................... 27 Teknisk försörjning....................................................................................................................... 28 GENOMFÖRANDEBESKRIVNING ............................................................... 30 Organisatoriska frågor .................................................................................................... 30 Tidplan ......................................................................................................................................... 30 Genomförandetid ......................................................................................................................... 30 Ansvarsfördelning och huvudmannaskap .................................................................................... 30 Fastighetsrättsliga frågor ................................................................................................ 31 Markägare inom planområdet ...................................................................................................... 31 Fastighetsbildning, gemensamhetsanläggning m.m. ................................................................... 31 Ekonomiska frågor ......................................................................................................... 32 Planekonomi ................................................................................................................................ 32 Tekniska frågor ...............................................................................................................32 Ledningar ..................................................................................................................................... 32 Tekniska utredningar ................................................................................................................... 32 Medverkande ..................................................................................................................33 BILAGOR ....................................................................................................... 34 3 ANTAGANDEHANDLING PLANBESKRIVNING Detaljplanens syfte Detaljplanens syfte är att möjliggöra innerstadsbebyggelse av bostäder och kommersiella lokaler i ett av Linköpings mest centrala och exponerade läge. Planområdet ska innehålla vackra byggnader, med sinsemellan individuella fasaduttryck och ett modernt formspråk, där färg, form och materialkvaliteter ska hålla en särskilt hög arkitektonisk nivå. Allmän platsmark ska likaså utformas med hög gestaltningsmässig kvalitet. Bostadshusen är sex till åtta våningar höga och detaljplanen syftar till en betydande förtätning av stadsbilden, sammanhängande med planerna på nytt resecentrum öster om Stångån. I markplanet föreskriver detaljplanen lokaler för centrumfunktioner som exempelvis handel, butiker, service, restauranger med mera. Verksamheter i bottenvåningar syftar till att skapa en attraktiv och levande stadsdel där många människor vistas. Garage möjliggörs i två våningar under mark, med möjlighet till infart dels från Klövergatan, dels från ny angöringsgata norr om bebyggelsen. Det egna parkeringsbehovet inom kvartersmark täcks. I riktning mot Stångån skapas i anslutning till de nya bostadshusen en torgliknande vistelse- och kommunikationsyta som allmän platsmark, med syftet att denna kan användas för till exempel uteserveringar i samband med restaurang- eller cafélokaler i de nya byggnaderna. Bakgrund Ett detaljplaneprogram för kvarteren Konsuln och Krigaren togs fram under 2009. I programmet tydliggörs att kvarteren Konsuln och Krigaren ska bli en naturlig del av innerstaden. Programmet överensstämmer med Översiktsplan för staden Linköping och Översiktsplan för Kallerstad och nytt resecentrum m.m. Enligt dessa ska kontakten mellan resecentrum och stadens centrum stärkas längs Storgatan och över Stångån. Kvarteret Konsuln, på Stångåns östra sida, kommer i en framtid med ett nytt resecentrum öster om Stångån att ligga synnerligen centralt i staden. Denna detaljplan är en del av den förtätning av staden som planeras i samband med tillkomst av resecentrum öster om Stångån. Meningen är att stadskärnan i framtiden ska sträcka sig ända fram till det nya resecentret. Strävan är att skapa ett livfullt område kring det nya resecentret, med olika slags centrumfunktioner, handel och kommersiella verksamheter i markplanet, ett stort antal arbetsplatser såväl som bostäder och en attraktiv utomhusmiljö. Det centrala och exponerade läget i staden motiverar höga ambitioner avseende arkitektur och övrig estetisk omsorg. Samråd om den nu aktuella detaljplanen ägde rum under våren 2012, och planen hade då rubriken ”Detaljplan för Krigaren 1 m.fl.”. Detaljplanen omfattade hela kvarteret Krigaren och aktuell del av kvarteret Konsuln, samt allmän platsmark. Under hösten 2012 var målsättningen att i en första etapp bara detaljplanlägga aktuell del av kvarteret Konsuln, varför detaljplanen namnändrades till ”Konsuln 2 m.fl.” 4 Detaljplan i Tannefors för Konsuln 2 m.fl. Detaljplanen var utställd i mars - april 2013, och omfattade då både kvarteret Krigaren och Konsuln. Synpunkterna som framförts under utställning har lett till att kommunen valt att inte planlägga kvarteret Krigaren i detta skede. Inför denna utställning har vidare bearbetning av planförslaget skett, bland annat syftande till en enhetligare höjd på den nya bostadsbebyggelsen och förändrad trafiklösning vad gäller varuleveranser och garageinfarter i kvarteret. Omständigheterna föranleder att detta omarbetade detaljplaneförslag åter ställs ut. 5 ANTAGANDEHANDLING Planförslaget Ny bebyggelse Bostäder och centrumfunktioner En exploatör (JM AB) har tagit fram det förslag till ny bebyggelse i södra delen av kvarteret Konsuln, som ligger till grund för denna detaljplan. Avsikten är att uppföra ett antal bostadshus i sju till åtta våningar. Markanvändningen anges på plankartan som BC (bostäder, centrum), med en bestämmelse om att markplanet ska innehålla lokaler för centrumfunktioner i viss procentandel av totala ytan. Byggnaderna rymmer totalt cirka 20 600 m² bruttoarea (BTA), varav ca 900 m² centrumfunktioner i bottenvåningar. Husen kan därmed komma att innehålla cirka 180 bostadslägenheter. Exempel på vad som kan rymmas inom planbestämmelsen centrumfunktioner (C) är butiker, restauranger, service, bio, bibliotek och kyrka. Inom planbestämmelsen bostäder (B) kan rymmas exempelvis vanliga bostäder, studentbostäder och trygghetsboende för äldre. Den nu aktuelle exploatören JM AB avser dock att bygga enbart bostadsrättslägenheter. Husen bildar ett slutet kvarter i riktning mot Nya Tanneforsvägen och Klövergatan, men lämnar öppningar i riktning mot Stångån. Totalhöjd och våningsantal avspeglar en betydande förtätning av stadsbilden som motiveras av det centrala läget och är i samklang med planerna på nytt resecentrum öster om Stångån. Föreslagen bebyggelse inom planområdet, kvarteret Konsulns södra del. Ljusblå hus är sex våningar höga, mörkblå hus är sju respektive åtta våningar. Hus mot Nya Tanneforsvägen föreslås med sju våningar + inredd vind mot gatan och fullt ut åtta våningar mot gården. Gård i mörkgrönt är uppbyggd en halv våning ovan nuvarande marknivå. Illustration av Nyréns Arkitektkontor AB. 6 Detaljplan i Tannefors för Konsuln 2 m.fl. Riktlinjer för utformning av ny bebyggelse Övergripande riktlinje Bebyggelsens utformning ska vara i enlighet med detaljplanens syfte, av vilket framgår följande: - Byggnadernas karaktärer ska ingå i bilden av en positiv innerstad, i ett av Linköpings mest centrala och mest exponerade lägen. Planområdet ska innehålla vackra bygg‐ nader, med sinsemellan individuella fasaduttryck och ett modernt formspråk, där färg, form och materialkvaliteter ska hålla en särskilt hög arkitektonisk nivå. Exempel på möjlig utformning av bebyggelsen Möjlig utformning av föreslagen ny bebyggelse i kvarteret Konsuln, sedd söderut från kvarteret Kannan och med Nya Tanneforsvägen i för‐ grunden. Byggnaderna innehåller bostäder och i bottenvåningen lokaler för centrumfunktioner, exempelvis handel. Illustration av Nyréns Arkitektkontor AB. Möjlig utformning av föreslagen ny bebyggelse sedd norrut från kvar‐ teret Kannan och med Nya Tanneforsvägen i förgrunden. Illustration av Nyréns Arkitektkontor AB. 7 ANTAGANDEHANDLING Möjlig utformning av föreslagen ny bebyggelse i kvarteret Konsuln sedd västerut längs Klöver‐ gatan. Illustration av Nyréns Arkitektkontor AB. Socklar och bottenvåningar - Byggnader ska ha tydliga socklar eller tydliga bottenvåningar, som ger fasaden visuell förankring på platsen. - Centrumfunktioner i bottenvåningarna ska utformas med entréer och skyltfönster till betydande del av fasadens yta. Entréer och fasader - - Entréer ska vara tydligt utformade. Huvudentréer till bostäder ska finnas mot gata eller torgyta, men trapphusen bör vara genomgående för att även nå gården. Fasadmaterial ska vara olika högkvalitativa material, exempelvis puts, skivmaterial, natursten, glasytor eller tegel. Balkonger - Balkonger mot TORG i planen ska enligt planbestämmelse vara inglasade. Tak, fläktrum, ventilationshuvar, hisstoppar - Fläktrum ska integreras i de föreslagna huskropparna, och tillåts inte bilda ytterligare en våning ovanpå i detaljplanen tillåtet antal våningar. - Huvar för ventilation och dylikt får finnas på tak enligt planbestämmelse. - Hisschakt kan tillåtas vara högre än det omgivande taket. Gårdar och lek - Enligt planbestämmelser ska lekplats för småbarnslek byggas på gårdarna, och minst 60 % av bostadsgårdarnas yta vara planterad med gräsmatta, planteringsytor, buskar eller träd. - Inkast för sopsug kan anordnas på gårdarna. Buller - Gällande bullerriktlinjer ska tillgodoses i enlighet med vad som framgår av Boverkets allmänna råd 2008:1 ”Buller i planeringen”, i förekommande fall med tillämpning av avstegsfall som framgår av de allmänna råden. Skydd för fåglar i samband med transparenta ytor - Om fasaderna har inslag av stora transparenta ytor bör behovet av skydd eller motsvarande för fåglar uppmärksammas. 8 Detaljplan i Tannefors för Konsuln 2 m.fl. Vy, förslag till utformning av ny bebyggelse i kvarteret Konsuln mot Nya Tanneforsvägen. Till vänster om bebyggelsen Klövergatan, till höger ny infartsgata till kvarteret. Illustration av Nyréns Arkitektkontor AB. Vy, förslag till utformning av ny bebyggelse i kvarteret Konsuln, sett från Klövergatan. Till vänster om bebyggelsen Stångån, till höger Nya Tanneforsvägen. Illustration av Nyréns Arkitektkontor AB. Grundläggning Statens geotekniska Institut (SGI) har genomfört en geoteknisk undersökning (daterad 2009-04-06) i anslutning till det nu aktuella planområdet för att föreslå hur bostadsprojekt med en våning garage under mark kan grundläggas. På grund av rådande sättningsrisker skriver SGI att grundläggning i området bör ske med pålning ner till morän eller berg. Konsultföretaget WSP har på uppdrag av JM som komplettering till SGI:s undersökning utfört en bedömning av vilka risker grundläggning av garage i två våningar under mark, under grundvattennivån, kan medföra för näraliggande bebyggelse med förslag till hur riskerna ka hanteras för att problem inte ska uppstå. Som det framgår av WSP PM måste bland annat utförliga geotekniska undersökningar genomföras innan byggnation kan påbörjas. Undersökningar och analyser måste 9 ANTAGANDEHANDLING fastlägga metod för grundläggning som inte medför att nära liggande bebyggelse och allmän plats skadas på grund av grundvattensänkning eller annat. Som administrativ bestämmelse har införts att bygglov måste föregås av geoteknisk utredning som visar möjlig metod för att bygga två våningar garage under mark utan att näraliggande bebyggelse och allmän plats skadas på grund av grundvattensänkning eller annat. Nedan redovisas ett utdrag ur WSP:s promemoria: För planerade hus kommer nivån på nedre garageplan att vara +35,6 meter (RH 2000) motsvarande cirka 5,5 meter under markytan och där naturlig marknivå ligger på cirka +41 meter. Planerad nivå för schaktbotten på nedre garageplan bedöms vara +35,0 meter. Ovan mark kommer mellan sex och åtta våningar att byggas. Den utförda geotekniska undersökningen visar uppmätt grundvattennivå på cirka +37,6 meter (RH 2000) motsvarande cirka 3,5 meter under marknivåerna inom området. Uppmätt grundvattennivå ligger cirka 2 meter över planerad nivå på nedre garageplan. Stångåns vattennivå är redovisad att ligga på nivån +36,5 meter (i RH 2000), det vill säga 0,9 meter under nivån på nedre garageplan. Utförande i byggskedet För parkeringsgarage i två plan under markytan kommer schakt att krävas under grundvattenyta. Schakt med slänter är inte möjlig på grund av utrymmesskäl mot bland annat Nya Tanneforsvägen och näraliggande fastigheter och det kommer därför att krävas spont för att kunna utföra schaktarbetena. Eftersom schakt kommer att göras under grundvattennivån, krävs att en grundvattensänkning görs inom sponten. Grundvattensänkning ska utföras till 0,5 meter under schaktbotten. En grundvattensänkning på cirka 3,0 meter behöver göras. Grundvattensänkning behöver utföras med schaktbrunnar inom spont eller med wellpoints. Wellpoints är dock en dyrare metod. Risker för nära liggande byggnader Näraliggande byggnaders grundläggningsförhållande är inte känt. Om nära liggande byggnader är grundlagda på lera finns en risk att de sätter sig om en grundvattensänkning uppstår inom området. Nära liggande hus står cirka 10-20 meter från en tänkt spont för en schaktgrop. Med hänsyn till den täta leran (CRS försök visar permeabilitet på 5*10-10m/s), kommer en avsänkningstratt vid en grundvattensänkning att bli relativt liten. Det finns dock mer vattenförande siltskikt som kan medföra att det vid omgivande fastigheter uppstår en grundvattensänkning om inga åtgärder vidtas. Möjliga åtgärder för att minska och förhindra risker För att minska riskerna för en grundvattensänkning på omgivande byggnader i samband med schakt, kan en tät spont installeras ner till berg eller till så stort djup, att vattnets läckageväg blir tillräckligt stor. I stället för eller tillsammans med spont, kan även jetinjektering användas. Jetinjektering utförs bland annat för att förstärka jord i samband med schaktning och det utförs även som tätskärmar i vattenförande jord och som tätning av jordlager mot vattenströmning till exempel mellan spont och berg. Vid eventuell uppluckring av schaktbotten, på de ställen där det förekommer silt, kan detta förhindras genom att arbeta med successiv schaktning och återfyllning med krossmaterial. Man kan även gjuta ett lager med grovbetong på schaktbotten, för att förhindra uppluckring. Undersökningar inför byggnation De undersökningar som är utförda sedan tidigare är mycket översiktliga. Inför byggnation behöver ytterligare geotekniska undersökningar utföras. Inför uppstart av 10 Detaljplan i Tannefors för Konsuln 2 m.fl. byggnation, görs kompletterande undersökningar och installation av grundvattenrör, för att få noggrann kontroll på grundvattnets nivå och strömning samt jordlagrens permeabilitet inom området. Undersökningarna kan eventuellt kombineras med provpumpning, om vattenförande skikt hittas vid undersökningarna, för att se effekterna av en grundvattensänkning. Detta för att kunna ta fram ett kontrollprogram inför byggskedet och installera mätare som larmar om grundvattennivån sänks i samband med schaktarbetet. Förutom kompletteringar med avseende på risker för grundvattnet, behöver en riskanalys gällande vibrationer i samband med pål- och spontslagning, schakt och packningsarbete göras, för att sätta vibrationsgränser på näraliggande fastigheter inför entreprenadskedet. Tillgänglighet All tillkommande bebyggelse ska utformas utifrån aktuella riktlinjer och lagstiftning avseende tillgänglighet. I samband med förnyelse av markbehandlingen i området ska god tillgänglighet till entréer säkerställas och framkomlighet för alla tryggas. Utgångspunkten är att alla entréer ska nås i gatunivå utan trappsteg eller separata ramplösningar. Gård kommer att underbyggas med garageanläggning, med en ovansida belägen cirka 1,3 meter ovan omgivande mark. Tillgängligheten till gårdarna ska säkerställas. I bostadsgård kommer en öppningar att finnas mellan husen, i riktning mot väster. Tillgänglighet utifrån kan här ordnas. Vidare kommer en portik att byggas mellan Klövergatan och bostadsgård. Kommunens tillgänglighetspolicy ska tillämpas vid projektering av allmänna platser. Höjdsättning av allmän plats ska ske så att lutningar inte överstiger gällande tillgänglighetsnormer. Granskningen av hur tillgängligheten tillgodoses inom bostadskvarteren sker inte i planskedet utan vid bygglovprövning. Linköpings kommuns Handikappolitiska handlingsprogram antaget av kommunfullmäktige 2008-12-09 ska beaktas vid planering och utveckling av planområdet. Natur, park och rekreation Möjligheterna till rekreation för boende inom planområdet är goda, med de parkstråk för promenad och cykling med mera som finns på ömse sidor om Stångån. Den närbelägna sportanläggningen på Stångebrofältet erbjuder möjlighet till idrott. Vid Hamngatan finns också sporthall och simhall. Inom planområdet och direkt väster om de planerade husen anläggs ett område som allmän plats med planbestämmelsen TORG, för utevistelse och i första hand som rörelsestråk för gång och cykling. Torgytan ansluter till parkmarken i Stångåstråket och har därmed goda förutsättningar att uppfattas som attraktiv. Den är vänd mot väster och kommer att vara väl solbelyst eftermiddagar och kvällar. Miljön är väl lämpad för att anordna restauranger, kaféer eller annan publik verksamhet i markplanet av nya byggnader. En förstudie av hur parkmarken och torgytan mellan Stångån och den nya bebyggelsen kan utformas har utförts av Ramböll AB i december 2013. Förstudien omfattar stråket från Stångebro och fram till Drottningbron. 11 ANTAGANDEHANDLING Förstudie visande möjlig utformning mellan Stångån och ny bebyggelse. Kv. Konsuln har bebyggts med fyra hus mot ån. I Kv. Krigaren (till höger) kan i framtiden tillkomma ytterligare hus. Årummet utvecklas till en attraktiv plats för vistelse, kanske kaféer eller annan publik verksamhet. Illustration av Ramböll AB, juni 2014. Inom planområdet kommer den nya bostadsgården att erbjuda möjlighet till utevistelse. Gården kommer att vara underbyggd med garage och ha en nivå cirka 1,3 meter ovan omgivande mark. Detta skapar ett ”halvprivat rum” för de boende, och har goda förutsättningar att användas till uteplatser till lägenheter, gemensam grönyta för utevistelse och samvaro samt lek. En planbestämmelse har införts om att gård ovan garage ska vara planterad grönyta till minst 60 procent och innehålla lekplats. Gator och trafik Gator En smal zon invid Nya Tanneforsvägen planläggs med användningen HUVUDGATA. Detta innebär att gatan breddas vid fastigheten Konsuln 2, så att en del av fastigheten kommer att lösas in av kommunen. Syftet med att bredda den allmänna platsmarken är att ha tillräckligt utrymme för att i framtiden kunna ordna separata körfält för kollektivtrafik, eventuellt spårvagnstrafik. Illustrationen visar en av flera möjliga utformningar av Nya Tanneforsvägen efter ombyggnad. Möjlighet finns att senare övergå till spårvagnstrafik. 12 Detaljplan i Tannefors för Konsuln 2 m.fl. Klövergatan planläggs med användningen LOKALGATA. Gatan slutar i väster med en vändplan i anslutning till ”torgyta”. Vändplanen utformas underordnad gångbanorna. Klövergatan rustas upp, och föreslås få kantstensparkering längs ena sidan. Klövergatan sedd från Nya Tanneforsvägen. Gatan behålls i sitt nuvarande läge, men ges ny utformning. Nya byggnader uppförs till höger i bild. Bostads‐ huset till vänster (fastigheten Krigaren 4) ligger utanför plan‐ området. Föreslagen utformning av Klövergatan. Ny bebyggelse i blå färg. Illustration av EQC Group. Angöringstrafik och varumottagning Eftersom detaljplanen förutsätter lokaler för centrumfunktioner som handel med mera i betydande del av ytan i markplanet av nya hus, så måste angöringsmöjligheter finnas för servicetrafik för leverans / hämtning av varor, sopor, returgods med mera längs Nya Tanneforsvägen, Klövergatan, angöringsgatan invid planområdets norra kant, såväl som i de attraktiva lägena mot Torg / Stångån. Klövergatan såväl som en ny angöringsgata invid planområdets norra kant kommer att användas för att nå bostäder och infarter till underjordiska garage. Bostadsgården kommer att vara bilfri. Leveranstrafik till verksamheter liksom sophämtning kan ske från Klövergatan och den nya angöringsgatan invid planområdets norra kant. För att också möjliggöra restauranger, caféer med mera vända mot torgyta och Stångån ger planen möjlighet för att leveranstrafik och sophämtning också kan ske i ett körstråk från Klövergatan över ”Torg” till angöringsgata i norr. Denna begränsade fordonstrafik ska utformas att vara ”på de gåendes villkor”. Körstråket förutsätter att exploatörerna inom kvarterets norra och södra del accepterar denna begränsade trafik i kanten av sina 13 ANTAGANDEHANDLING fastigheter. Lösningen med gemensamt körstråk över fastigheterna ska vara avtalat mellan exploatörerna innan detaljplanen antas. Hantering av avfall Exploatören kan komma att bygga sopsugsystem inom det nya bostadskvarteret. Hämtning av sopor kan då koncentreras till en eller ett fåtal punkter, lämpligen i Klövergatan och / eller i angöringsgatan som ansluter invid planområdets norra kant. Om sopsugsystem byggs även inom ny bebyggelse i norra delen av kvarteret Konsuln kan punkt för hämtning lämpligen samordnas. Ny bebyggelse ska utformas med erforderliga soprum och utrymmen för källsortering. Handel och andra centrumfunktioner inom planområdet ska själva lösa sina avfallsfrågor. Exponerade upplag av returgods, emballage, eller sopkärl utomhus är inte acceptabelt i en innerstadsmiljö av hög arkitektonisk kvalitet. Rum för ankommande varor samt rum för sop- och returhantering ska byggas i erforderlig utsträckning för handelsetableringarna. Gång‐ och cykeltrafik Torgytan i väster inom planområdet är en del av ett sammanhängande stråk för gångoch cykling och ansluter i norr mot Stångebro / Storgatan och i söder till gång- och cykelväg invid Drottninggatan och också söderut längs Stångån.. Klövergatan binder samman gång- och cykelstråken på västra och östra sidan om planområdet. Nätet av gång- och cykelvägar kommer därigenom att hänga ihop på ett funktionellt sätt. Ett huvudcykelstråk i nord-sydlig riktning kommer att korsa planområdets ”Torg”. Stråket har ett stort inslag av arbetspendlande cyklister. Cykelstråket ska beaktas i utformningen av torget, och att klara cykeltrafiken In‐ och utfarter, bil‐ och cykelparkering Norr om planområdet, på angränsande tomt inom kvarteret Konsuln, planeras infart från Nya Tanneforsvägen, dels för angöringstrafik och dels för att nå nerfart till planerade underjordiska garage. Infarten avses bli en gemensamhetsanläggning för fastigheterna på båda sidor om plangränsen. In- och utfart för biltrafik till planområdet sker också i Klövergatan. Infart till underjordiskt parkeringsgarage är möjliga att ordna från båda gatorna. Garaget kommer att byggas i två våningar och innehålla cirka 180 bilplatser. Bilparkering för bostäderna samt arbetsplatsparkering för handel och andra centrumfunktioner i kvarteren löses i det underjordiska garaget. Mått och våningshöjder i garaget kommer att göra det olämpligt att anordna varuhantering för handel via garage, annat än i mycket begränsad omfattning, med personbilar eller mindre varutransportfordon. Antal parkeringsplatser för bostäder och centrumfunktioner ska anordnas enligt gällande parkeringstal. Bostadsgård inom den nya bebyggelsen ska inte användas för parkering. En planbestämmelse ”ej bilparkering” har därför införts på gård. Fullgoda parkeringsmöjligheter för funktionshindrade skall anordnas. Parkering ovan mark inom kvartersmark kommer inte att vara möjlig annat än marginellt inom det område som exploateras. Ett litet antal parkeringsplatser i form av kantstensparkering kan anläggas på allmän platsmark längs Klövergatan. Det finns också utrymme för att vid behov anlägga parkeringsfickor i Nya Tanneforsvägen längs planområdet. 14 Detaljplan i Tannefors för Konsuln 2 m.fl. För nyexploateringen ska cykelparkeringsplatser utomhus och inomhus anordnas i antal enligt gällande parkeringstal. Sektion i nord – sydlig riktning genom kvarteret Konsuln. (Sektionen är tagen genom hus 7 och hus 3 i situationsplan.) Garage i två våningar under mark planeras. Garageinfarter är möjliga att anlägga från gatorna på båda sidor. Klövergatan och Kv. Krigaren till höger i bild. Illustration av Nyréns Arkitektkontor AB. Sektion i väst – östlig riktning genom kvarteret Konsuln. (Sektionen är tagen genom hus 1 och hus 5 i situationsplan.) Stångån till vänster och Nya Tanneforsvägen till höger. Illustration av Nyréns Arkitektkontor AB. Bilparkering Tabellen nedan redovisar dels parkeringsbehovet för den nya bebyggelsen enligt Linköpings kommuns nya parkeringstal (antagandehandling december 2011), dels hur många platser som kan skapas i det nu aktuella planområdet. Parkeringsbehov enligt parkeringstal, detaljplan för del av Konsuln 2 m.fl. Bostäder Centrum (handel) Summa behov Bruttoarea (BTA) P‐norm ca 19.600 ca 1000 Antal p‐ platser 0,0080 1* 0,0130 2* 157 13 170 Parkeringsplatser som kan anordnas inom planområdet Garage 180 På tomtmark 3 Summa 183 1* Siffran avser boende och besökare sammanlagt. För boende räknas 7,2 platser, för besökande 0,8 platser per 1000m2 bruttoarea. 2* Siffran avser personal i centrumfunktioner (handel) och besökande sammanlagt. För personal räknas 2 platser, för besökande 11 platser per 1000 m2 bruttoarea. 15 ANTAGANDEHANDLING Teknisk försörjning El, Värme, Vatten och avlopp Anslutning av ny bebyggelse kan ske till befintliga ledningar. Ny bebyggelse erbjuds fjärrvärme och fjärrkyla. Servisläge och placering av fjärrvärme- och fjärrkylacentral ska ske i samråd med Tekniska Verken. Den nya bebyggelsen kan anslutas till de allmänna ledningsnäten för spillvatten, dagvatten och dricksvatten som är belägna i Brandmannagatan och Klövergatan. Anslutning av spillvatten och dräneringsvatten från källar- / garagevåningar måste pumpas. Befintliga ledningar i Brandmannagatan och vidare söderut kommer att ligga kvar på allmän platsmark och justeras lägesmässigt om så erfordras. Undantaget är en befintlig renvattenledning, som avses flyttas till allmän platsmark i Klövergatan. Jämställdhet och trygghet Ett genomförande av detaljplanen innebär att fler människor ges möjlighet att bo och verka i Tannefors och nära innerstaden. Detaljplanen innebär ett berikande av stadens innehåll och förbättrade förutsättningar för ett ökat stadsliv. Kvarters- och gatumiljöer som har varierat innehåll och är befolkade stor del av dygnet brukar upplevas som tryggare än ödsliga miljöer. Den bostadsgård som planeras kan erbjuda en trygg utemiljö för de boende. Belysning inom allmän platsmark bör utformas så att miljön upplevs som trygg i mörker. Åtgärder för att förebygga olyckor och störningar Vägtrafik från omgivande gator samt flygbuller från Linköpings flygplats kommer att påverka planområdet. Frågorna har beaktats i planarbetet, och redovisas närmare under rubrikerna ”Påverkan på miljön, sociala förhållanden m.m. av planens genomförande” och ”Fördjupad redovisning av detaljplanens miljökonsekvenser m.m.” Administrativa frågor Strandskydd Strandskyddet inom detaljplanens kvartersmark kommer i samband med antagande av planen att upphävas av länsstyrelsen efter framställan från kommunen. Som särskilt skäl enligt 7 kap 18c § miljöbalken för att det begränsade område som i nu gällande detaljplan är parkmark ska få tas i anspråk åberopas att marken behöver användas för ett angeläget samhällsintresse, nämligen allmän plats (”Torg”). Som särskilt skäl för att planområdet i övrigt – den tidigare bebyggda kvartersmarken jämte befintlig gatumark – återigen ska få bebyggas åberopas att detta område redan tidigare varit ianspråktaget på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften. Torgytan i västra kanten av planområdet blir tillgänglig för gång- och cykeltrafik och knyter väl an till angränsande gång- och cykelvägar. Härigenom bibehålls och förstärks tillgängligheten och framkomligheten för gående och cyklister längs Stångån, samtidigt som gränsen mellan kvartersmark och för allmänheten tillgängligt strandområde / torgyta tydliggörs. 16 Detaljplan i Tannefors för Konsuln 2 m.fl. Påverkan på miljön, sociala förhållanden m.m. av planens genomförande Allmänt Detaljplanen innebär en ökad täthet med fler bostäder och lokaler för handel och andra centrumfunktioner i centrala Linköping. Fler människor kan vistas i innerstaden, möjligheten att upprätthålla en god service i stadskärnan gynnas och underlaget för en effektiv kollektivtrafik ökar. Den nya bebyggelsen innebär att gaturummets proportioner, skala och siktlinjer ändras, men totalt sett tillförs innerstaden ökad kvalitet och förhöjda upplevelsevärden. Behov av miljöbedömning I den behovsbedömning för miljöbedömning som fogats till detaljplaneprogram (daterat 2009-01-26) för kvarteren Konsuln och Krigaren m.m. har Linköpings kommun gjort ställningstagandet att en miljöbedömning enligt 5 kap 18§ PBL inte behöver upprättas, men att en fördjupad redovisning av vissa miljöfrågor bör göras i planhandlingarna. Även länsstyrelsen har i sitt samrådsyttrande 2011-01-31 givit uttryck för denna uppfattning. Miljöfrågor som kan vara av betydelse för bedömningen av om betydande miljöpåverkan uppstår på grund av detaljplanen kan således vara följande: Påverkan på riksintressen (friluftsliv, kulturmiljö, järnväg, flyg) Trafikbuller (miljökvalitetsnorm) Luftföroreningar (miljökvalitetsnormer för utomhusluft) Dagvattnets påverkan på Stångåns vatten (miljökvalitetsnorm). Föroreningar i mark Strandskydd Kommunens bedömning efter analys av dessa miljöaspekter är fortfarande att betydande miljöpåverkan inte uppstår på grund av detaljplanen. Skälen till detta framgår i följande fördjupade redovisning av detaljplanens miljökonsekvenser. 17 ANTAGANDEHANDLING Fördjupad redovisning av detaljplanens miljökonsekvenser m.m. Påverkan på riksintressen Områden som är av riksintresse ska enligt 3 kap 6 § miljöbalken skyddas mot åtgärder som kan påtagligt skada riksintressena. Friluftsliv Stångån och Kinda kanal är av riksintresse för friluftslivet. Den nu aktuella detaljplanen berör mark som idag är kvartersmark, gatumark och till mindre del parkmark som avses bli ”torg”. Allmänhetens tillgänglighet och det rörliga friluftslivet påverkas inte negativt. Kulturmiljö, fornlämningar m.m. Kinda kanal är av riksintresse för kulturmiljövården. Detaljplanen berör inte Stångån/ Kinda kanal och innebär ingen påverkan på områden i dess omedelbara närhet eller på anläggningar med koppling till kanalen. Linköpings innerstad är av riksintresse för kulturmiljövården. Riksintresset motiveras av att bebyggelsen och planmönstret speglar utvecklingen från medeltiden och framåt, med en tydlig strävan att åstadkomma en regelbunden rutnätsplan. Riksintresset är beläget väster om Stångån, med sin östra gräns mitt i ån. I denna del är området endast av riksintresse med avseende på gatusträckningarna. Detaljplaneområdet ingår inte i riksintresseområdet. Järnväg Stambanans nuvarande och framtida sträckningar är av riksintresse. Dessa berörs inte av detaljplanen. Flyg Linköpings flygplats med kringanläggningar, bland annat in- och utflygningsområden, är av riksintresse. Föreslagen högsta byggnadshöjd i den nu aktuella detaljplanen underskrider gällande bestämmelser om hinderfrihet. Trafikbuller och flygbuller Trafikflöden och buller från vägtrafik Den ökade trafikmängden på Nya Tanneforsvägen till följd av detaljplanens genomförande bedöms bli måttlig. Trafikmängden på Nya Tanneforsvägen ökar dock väsentligt i framtiden av andra skäl som inte har med detaljplanen att göra, främst på grund av att cityringen så småningom flyttas ut från sitt nuvarande läge på Hamngatan till Drottninggatan - Nya Tanneforsvägen - Gamla Tanneforsvägen. Att gällande bullerriktlinjer kan uppfyllas prövas slutligt i samband med bygglovet. En utförd bullerberäkning (Tyréns AB, Akustikavdelningen 2014-04-14) visar att delar av den föreslagna nya bebyggelsen i planområdet kommer att utsättas för bullernivåer från omgivande vägtrafik som överstiger gällande riktvärden i utsatta lägen. Enligt Boverkets allmänna råd 2008:1 ” Buller i planeringen” (-Planera för bostäder i områden utsatta för väg- och spårtrafik) gäller som huvudregel att en detaljplan bör säkerställa att kraven i Boverkets Byggregler kan uppfyllas (gäller bullernivåer inomhus), att 55 dBA ekvivalentnivå utomhus vid fasad och uteplats inte överskrids och att 70 dBA maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad inte överskrids. 18 Detaljplan i Tannefors för Konsuln 2 m.fl. Bullerberäkning visande ekvivalent (genomsnittligt) buller mot fasad från vägtrafik. Planområdet (samt kv Krigaren) sett från sydost. I Konsuln klaras kraven genom att lägenheter har rum mot tyst eller bullerdämpad sida. Färgförklaring nedan. Ekvivalent (genomsnittligt) buller, sett från nordost. Maximalt buller mot fasad från vägtrafik. Planområdet (samt kv Krigaren) sett från sydost. Färgförklaring nedan. 19 ANTAGANDEHANDLING Maximalt buller, sett från nordost. Avsteg ska enligt Boverket kunna göras i centrala delar av städer och större tätorter med bebyggelse av stadskaraktär, vid komplettering av befintlig tät bebyggelse längs kollektivtrafikstråk i större städer och vid komplettering med ny tätare bebyggelse, till exempel ordnad kvartersstruktur, längs kollektivtrafikstråk i större städer. Kommunens bedömning är att dessa grundförutsättningar är uppfyllda i denna detaljplan. Den nya bebyggelsen uppförs som ett slutet kvarter mot angränsande gator för att utestänga buller. Av den genomförda bullerutredningen framgår att det finns förutsättningar att bygga i enlighet med avstegsfall som framgår av Boverkets allmänna råd 2008:1. För berörda delar av bebyggelsen har planbestämmelse införts att minst hälften av bostadsrummen i lägenhet ska ha fönster mot tyst eller bullerdämpad sida. En generell planbestämmelse har införts att alla lägenheter ska ha tillgång till uteplats på tyst eller bullerdämpad sida. Flygbuller Enligt Boverkets allmänna råd 2009:1 ”Flygbuller i planeringen” gäller följande riktvärden för flygbuller vid nybyggnad av bostäder: Flygbuller, riktvärden Ekvivalentnivå Maximalnivå Utomhus vid fasad FBN 55 dBA 70 dBA högst 30 gånger per dag / kväll och högst 3 gånger nattetid För buller inomhus gäller alltid de bindande föreskrifterna i Boverkets byggregler (BBR). Dessa kan erfarenhetsmässigt alltid hållas vid nyproduktion av bostäder. Detaljplaneområdet skulle enligt beräkningar utförda av WSP 2012-13 (baserat på gällande tillstånd för Saab) utsättas för maximala bullernivåer vid uteplats i intervallet 70-80 dBA vid flygningar med JAS 39 Gripen från Linköpings flygplats (Saab-fältet). Den omfattning av flygverksamhet som finns tillstånd för skulle, om tillståndet utnyttjades maximalt, ge upphov till maxbullervärden överstigande 70 dBA 3 gånger i 20 Detaljplan i Tannefors för Konsuln 2 m.fl. genomsnitt per dag / kväll (det finns inga överskridanden i intervall över 80 dBA). Nattetid förekommer inga överskridanden av riktvärdet inom planområdet. Bullret från flygverksamheten på Linköpings flygplats överstiger i detaljplanens område således inte de riktvärden som framgår av Boverkets allmänna råd 2009:1 om flygbuller i planeringen. Luftföroreningar I enlighet med miljöbalkens regler finns miljökvalitetsnormer för halter av olika luftföroreningar. Som framgått ovan förväntas detaljplanen i sig medföra en endast måttlig ökning av trafiken på omgivande trafiknät. Trafikmängden på Nya Tanneforsvägen ökar dock i framtiden av skäl som inte har med detaljplanen att göra, främst på grund av att cityringen planeras att flyttas ut från sitt nuvarande läge på Hamngatan till Drottninggatan - Nya Tanneforsvägen - Gamla Tanneforsvägen. Med ny bebyggelse blir gatusektionen dessutom mer sluten. Därmed ökar också halten av luftföroreningar. Beräkning och utredning av luftföroreningar med anledning av denna detaljplan har utförts av Ramböll 2012-12-18. För kväveoxider visar beräkningarna att de framtida halterna av kväveoxider inte kommer i konflikt med miljökvalitetsnormen. Detsamma gäller för framtida partikelhalter PM10 på Klövergatan och på interngatan på kvartersmark norr om planområdet. För Nya Tanneforsvägen är de beräknade framtida halterna högre och uppgår till 75-85 % av miljökvalitetsnormen, men underskrider alltså normen. Den så kallade övre utvärderingströskeln överskrids dock. När trafiken har flyttats från Hamngatan till Nya Tanneforsvägen bör nivån på luftföroreningar omfattas av uppföljningsprogrammet för luftkvalitén i staden. Påverkan på Stångåns vattenkvalitet För Stångån innebär miljökvalitetsnormen för vatten att vattenkvaliteten ska höjas från otillfredställande till god ekologisk status till år 2021. Detta medför i princip att detaljplanläggning inom avrinningsområdet ska leda till minskad tillförsel av föroreningar (dagvatten) till recipienten jämfört med dagsläget. Möjligheterna att uppnå god status inom utsatt tid beror allmänt sett på anpassning av verksamheter och åtgärder inom hela Stångåns avrinningsområde för att minska dagvattenavrinningen och minska föroreningarna i dagvattnet. Den nu aktuella detaljplanen utgör således en mycket liten bit i detta pussel. Planområdet består i dagsläget delvis av hårdgjord mark- och takyta, delvis gatumark samt parkmark med gräsytor. Allt dagvatten förs idag via det kommunala dagvattennätet ut i Stångån utan att infiltreras eller fördröjas. Den föreslagna exploateringen innebär inom kvartersmark stor andel takytor samt bostadsgård underbyggd med parkeringsgarage över i stort sett hela ytan. Kvarvarande markyta inom kvartersmark där det skulle vara möjligt att anlägga underjordiska fördröjningsmagasin är mycket begränsad. Den bostadsgård som skapas (ovanpå parkeringsgarage) ska utföras med 60 % planterade grönytor, enligt planbestämmelse. Gångytor på gårdarna kan vara plattor, gatsten eller grus. Gårdar bör utformas för att infiltrera och fördröja det egna dagvattnet, och först därefter avleda överskottsvatten till allmänt dagvattensystem. Dagvatten från hustak bedöms vara betydligt renare än till exempel dagvatten från gatumark, och det kan därför accepteras att det avleds till allmänt dagvattensystem. Planområdet är beläget strax invid Stångån, och dagvatten bör därför kunna avledas 21 ANTAGANDEHANDLING utan att ledningsnätet överbelastas, varför fördröjning eller infiltration av takvatten inte behövs kapacitetsmässigt. Avrinning från parkeringsgarage bör genomgå oljeavskiljning innan pumpning till dagvattennätet. I den zon med allmän platsmark väster om den planerade bebyggelsen, vilken avses utformas till en torgliknande miljö, finns möjlighet att utföra markbeläggning med infiltrerande egenskaper, som plattor, gatsten etc. Dagvatten bör också kunna avledas till angränsande gräsmattor i parkområdet vid Stångån. Här finns också möjlighet att ordna fördröjningsmagasin under mark, om så skulle önskas. Detta kompliceras dock av att allmänna ledningar för vatten och avlopp ligger i denna zon. Föroreningar i mark En miljöinventering har utförts i området (Hifab Envipro 2009-05-06). Inom det nu aktuella planområdet är marken och grundvattnet lokalt förorenad av tidigare industriverksamheter. De områden som har undersökts framgår av nedanstående bild. Område inom vilket miljöinventering har skett. Bild av Hifab Envipro. Konsuln 2 Trots att det inte förefaller ha bedrivits industriell verksamhet på fastigheterna Konsuln 2 och Krigaren 1 har mest markföroreningar hittats här. Troligen har fastigheterna fyllts ut med föroreningshaltiga massor när de bebyggdes på 1940-talet. Undersökning visar att det finns ca 1 meter, ställvis upp till 2 meter, fyllning med fasta restprodukter (sot, glas, tegel mm)på fastigheterna. Fyllnadsmassorna är generellt svagt till måttligt förorenade av flera tungmetaller (mellan NV-KM - NV-MKM och tydligt förorenade av PAH (>NV-MKM). Halterna av PAH är så höga i de ytliga fyllnadsmassorna att omfattande åtgärder kommer att behövas vid en exploatering. Konsuln 3 (Brandstationstomten) Undersökningen visar att marken och grundvattnet är marginellt förorenad trots den långa industriella verksamhetstiden. Inga klorerade lösningsmedel eller andra lösningsmedel har påvisats i grundvattnet. Ett äldre fyllningslager som ligger 0,5 -1 m under nyare fyllning är något påverkat av PAH och enstaka tungmetaller. Identifierade föroreningar bedöms inte vara allvarliga och bör i normalfallet inte 22 Detaljplan i Tannefors för Konsuln 2 m.fl. föranleda annat än begränsade åtgärder i form av att nuvarande övertäckning behålls eller förstärks något. Även om inga uppenbara markföroreningar påträffats är det sannolikt att det finns lokala markskador kring och under sentida installationer såsom brandstationens drivmedelsanläggning, tvätthall och möjligtvis till följd av användning av brandsläckningsmedel i samband med övningar. När byggnader och installationer rivs rekommenderas att det finns en beredskap att sanera påträffade lokala föroreningar (olja, drivmedel och/eller avfettningsmedel). De åtgärder som föreslås samordnas lämpligen med nybyggnationerna. En närmare inventering av eventuella lokala markskador ska ske, och förslag till saneringsåtgärder ska formaliseras i en anmälan som lämnas in till tillsynsmyndigheten i god tid innan markarbeten påbörjas. Kommunen och exploatören bedömer att saneringsåtgärderna kommer vara tekniskt och ekonomiskt rimliga att genomföra. Exploateringsförslaget Om planområdet bebyggs enligt nu gällande förslag, med urschaktning för två garagevåningar (även under bostadshusen) så torde eventuella förorenade jordmassor helt bli bortschaktade. Det är då mera en fråga om att identifiera eventuella föroreningar och avgöra om någon del av dessa måste omhändertas på särskilt sätt, till exempel läggas i särskild deponi. Exploatör ska inför schaktning lämna in en anmälan. Kommunen kommer troligen att i samband med anmälan förelägga om att ett visst antal provpunkter som kommer att krävas, exempelvis utse miljökontrollant, samt begära att slutrapport ska ske efter utförd schaktning / provtagning / eventuell sanering. Efter synpunkter från länsstyrelsen har hela planområdet i detaljplanen påförts en bestämmelse om att bygglov ska föregås av miljösanering, som ska godkännas av miljömyndigheten. Allmän platsmark Samma riktvärden, det vill säga ”känslig markanvändning” ska gälla även för inte hårdgjorda delar av allmän platsmark. Kommunen avser att i samband med projektering av allmän platsmark göra en kartläggning av föroreningssituationen inom allmän platsmark. Detta för att kunna bedöma och bestämma vilka åtgärder som kan behöva vidtas för att inte eventuella föroreningar ska bli en källa till framtida föroreningar inom kvartersmarken som saneras av exploatören. Strandskydd Strandskydd enligt miljöbalken gäller inom 150 m från Stångån. Strandskyddet syftar till att långsiktigt trygga förutsättningarna för allemansrättslig tillgång till strandområden och till att bevara goda livsvillkor för djur- och växtliv på land och i vatten. Inom strandskyddsområde får inte byggnader och anläggningar uppföras eller grävningsarbeten m.m. utföras om det inte finns så kallade ”särskilda skäl”. De särskilda skälen är exklusivt uppräknade i 7 kap 18c § miljöbalken. Sedan 1 juli 2009 gäller nya strandskyddsregler som innebär att strandskyddet återinträder i samband med att en detaljplan ersätts med en ny. Strandskyddet inom detaljplanens kvartersmark kommer i samband med antagande av planen att upphävas. Strandskyddet upphävs av länsstyrelsen efter framställan från kommunen. 23 ANTAGANDEHANDLING Som särskilt skäl enligt 18c § miljöbalken för att den tidigare bebyggda kvartersmarken jämte befintlig gatumark återigen ska få bebyggas åberopas att detta område redan tidigare varit ianspråktaget som kvarters- och gatumark på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften. För den del som i nu gällande detaljplan är parkmark åberopas som särskilt skäl att marken behöver tas i anspråk för ett angeläget samhällsintresse, nämligen allmän plats i form av torg. Förenlighet med 3, 4 och 5 kap. miljöbalken 3 kap. ”Grundläggande bestämmelser för hushållning med mark- och vattenområden” Inga av de berörda riksintressena påverkas negativt av ny bebyggelse eller andra åtgärder till följd av detaljplanen. Planområdet ligger centralt i innerstaden med god tillgång till olika samhällsfunktioner. Att utnyttja och bebygga planområdet för centrumändamål och bostäder är därför en naturlig komplettering till befintlig stadsstruktur och bedöms vara god hushållning med mark. 4 kap. ”Särskilda bestämmelser för hushållning med mark och vatten för vissa områden i landet” Planområdet ligger inte inom de geografiska områden som miljöbalken utpekar som riksintresse. Detaljplanen strider därmed inte mot 4 kap. miljöbalken. 5 kap. ”Miljökvalitetsnormer och miljökvalitetsförvaltning” Inga miljökvalitetsnormer bedöms komma att överskridas till följd av detaljplanen. Planeringsförutsättningar Plandata Planområdet är beläget omedelbart öster om Linköpings stadskärna. Området omfattar den södra delen av kvarteret Konsuln, Klövergatan samt parkmark mot väster. Planområdets areal är cirka 0,8 hektar. Fastighet Konsuln 2 Konsuln 3 Konsuln 5 Tannefors 1:1 Ägare JM AB, Stockholm Lejonfastigheter AB, Linköping Lejonfastigheter AB, Linköping Linköpings kommun (allmän plats) Tidigare ställningstaganden Översiktsplan för staden Linköping, antagen i juni 2010 Översiktsplanen föreslår en väsentlig utveckling av Linköpings innerstad öster om Stångån. Planen anger att det ska finnas bra gång- och cykelvägar längs Stångån och att stadsmässigheten ska utvecklas genom byggnation av nya bostäder och verk24 Detaljplan i Tannefors för Konsuln 2 m.fl. samheter nära ån. Förbättrade möjligheter till serveringar, handel och publika mötesplatser förespråkas för att öka stadslivet längs ån. Översiktsplan för Kallerstad och nytt resecentrum m.m., antagen i juni 2010 Översiktsplanen utgår från samma förutsättningar som översiktsplan för staden Linköping och betonar att det bildas en sammanhängande stadsstruktur från innerstaden och vidare öster om Stångån. En utvidgning av stadskärnan med ett tätare och attraktivare innehåll vid ån framhålls. Detaljplaner Planområdet är tidigare planlagt genom en några äldre samt en nyare stadsplan / detaljplan: - Stadsplan nr. 538 (fastställd 1972-10-25) reglerade byggandet av brandstationen. Markanvändningen inom kv. Konsuln är Allmänt ändamål (A) och inom allmän plats är markanvändningen Gata. Genomförandetiden har gått ut. Program ”Detaljplaneprogram i Tannefors för kv. Konsuln och kv. Krigaren m.m.” (samrådshandling daterad 2009-01-26) bildar underlag för planarbetet. Programmet syftar till att tydliggöra förutsättningarna för en enhetlig bebyggelseexploatering av kvarteren Krigaren och Konsuln. Programmet belyser också hur området kan bli en naturlig fortsättning av innerstaden på denna sida av Stångån samt visar hur kommunikationer och samband med den omgivande staden kan organiseras. Programmet syftar också till att klargöra de höga gestaltningsambitioner som kommunen har för kvarteren och deras omgivning – i synnerhet stråket längs Stångån. Riksintressen Detaljplanen berör eller är näraliggande följande riksintressen: - Stångån och Kinda kanal är av riksintresse för friluftslivet. - Kinda kanal är av riksintresse för kulturmiljövården. - Linköpings innerstad är av riksintresse för kulturmiljövården. Riksintresset är beläget väster om Stångån, med sin östra gräns mitt i ån. Detaljplaneområdet ingår alltså inte i riksintresseområdet. - Stambanans nuvarande och framtida sträckningar är av riksintresse. Dessa berörs dock inte av detaljplanen. - Linköpings flygplats (SAAB-fältet) med kringanläggningar är av riksintresse. Natur Mark, vegetation och naturmiljö I princip hela planområdet är sedan tidigare hårdgjort eller bebyggt. Ingen värdefull natur eller vegetation förekommer inom kvartersmark eller nuvarande gatumark. I väster gränsar dock planområdet till parkmiljön intill Stångån, som är en av stadens viktigaste natur- och rekreationsmiljöer. Parkmiljön kännetecknas av stora lövträd och gräsmattor, och genomkorsas i nord-sydlig riktning av gång- och cykelvägar. Ett parkträd står i planområdets västligaste del, övriga parkträd står utanför planområdet. 25 ANTAGANDEHANDLING Park, lek och rekreation Planområdet innehåller idag mestadels tomtmark med bostäder samt gatumark. Stångåstråket används frekvent för rekreations- och motionsaktiviteter. Brandmannagatan används som gång- och cykelväg och är viktig för tillgängligheten till parkmiljön utmed Stångån. Strandskydd Strandskyddsbestämmelser gäller inte inom området i dag. De tidigare stadsplaner som reglerar planområdet tillkom innan det generella strandskyddet infördes i landet. Strandskyddsreglerna återinträder i samband med att en detaljplan ersätts med en ny. Strandskyddet inom detaljplanen förutsätts i samband med antagande av planen upphävas av länsstyrelsen efter framställan från kommunen. Geotekniska förhållanden SGI har på uppdrag av fastighetsägaren JM Bygg AB inom kvarteret Konsuln utfört en översiktlig geoteknisk undersökning, daterad 2009-04-06. Konsultföretaget WSP har på uppdrag av JM utfört en bedömning av vilka risker grundläggning av garage i två våningar under mark, under grundvattennivån, kan medföra för näraliggande bebyggelse med förslag till hur riskerna ska hanteras för att problem inte ska uppstå. Resultatet redovisas i PM daterad 2014-05-14. Avseende geotekniska förhållanden hänvisas till SGI:s undersökningsresultat och beskrivna markförhållanden enligt nedan. Under cirka 0,5-1 meter fyllning består jorden av torrskorpelera som i allmänhet sträcker sig ner till mellan 3 och 3,5 meters djup under nuvarande marknivåer. I områdets nordvästra delar är torrskorpeleran lokalt genomgående, det vill säga den vilar direkt på friktionsjord. Inom merparten av området underlagras torrskorpan av halvfast – fast lera ned till 6 meters djup under markytan. Därunder följer halvfast skiktad lera och silt som mot djupet succesivt övergår till lerskiktad silt. Lerans vattenkvot och flytgräns varierar i intervallen 36-43 procent respektive 43-72 procent. Leran är lågsensitiv. Siltens relativa fasthet bedöms med ledning av sonderingsmotstånden som låg. Djupet till fastare lager av friktionsjord / morän uppgår som mest till 10-12 meter varvid de största djupen har påträffats i områdets östra och södra delar. Friktionsjordens mäktighet bedöms uppgå till 3 á 4 meter. Djupet till berg varierar stort inom området. Sonderingsstopp mot block eller berg har registrerats inom 5-15 meters djup varvid jorddjupen är minst i nordväst för att sedan öka i riktning österut och söderut. Fornlämningar och kulturmiljöer Planområdet innefattar inte några kända forn- eller kulturlämningar. Kinda kanal är av riksintresse för kulturmiljövården. Detaljplanen berör inte Stångån / Kinda kanal och innebär ingen påverkan på områden i dess omedelbara närhet eller på anläggningar med koppling till kanalen. Linköpings innerstad är av riksintresse för kulturmiljövården. Riksintresset är beläget väster om Stångån, med sin östra gräns mitt i ån. Detaljplaneområdet berör därför inte riksintresset. 26 Detaljplan i Tannefors för Konsuln 2 m.fl. Befintlig bebyggelse Inom Konsuln 2 finns en äldre bostadsbyggnad som avses rivas. Inom Konsuln 3 och 5 finns byggnader tillhörande brandstationen, vilken nu är tagen ur bruk. Dessa avses rivas. Gator och trafik Gatunät, utfarter samt gång‐ och cykeltrafik Nya Tanneforsvägen är en viktig gata i stadens trafiknät. Gatan försörjer i princip hela Tannefors med både bil- och kollektivtrafik. Hastigheten på gatorna runt planområdet är begränsad till 50 km/tim. Trafiken på Nya Tanneforsvägen utmed planområdet uppgår i dagsläget till ca 12 000 fordon per årsmedeldygn. Framtidsprognoser visar på trafikmängder runt 17 000 fordon per årsmedeldygn. Klövergatan bildar tillfart till flera av fastigheterna i planområdet, och slutar idag i en vändplan närmast ån. Gång och cykelvägar finns utmed Nya Tanneforsvägen och längs Storgatan över Stångebro. Dessutom löper en gång- och cykelväg i Brandmannagatan och vidare norrut / söderut längs Stångån. Klövergatan binder ihop gång- och cykelvägar i Brandmannagatan och Nya Tanneforsvägen. Längs Drottninggatan finns likaså gångoch cykelvägar. Kollektivtrafik Östgötatrafikens bussar trafikerar Drottninggatan och Nya Tanneforsvägen samt Gamla Tanneforsvägen. Hållplatslägen finns inom kort gångavstånd längs dessa gator. Olycksrisker och störningar Flygbuller Detaljplaneområdet påverkas av buller från flygverksamheten på Linköpings flygplats (Saab-fältet). Bullret överstiger dock inte riktvärdet FBN 55 dBA ekvivalentnivå utomhus vid fasad. Riktvärdet framgår av Boverkets allmänna råd 2009:1 ”Flygbuller i planeringen”. Detaljplaneområdet utsätts enligt gällande tillstånd upp till 3 gånger per dygn för maximala bullernivåer utomhus över 70 dBA, vid flygningar med JAS 39 Gripen. Bullerriktlinjerna enligt Boverkets Allmänna råd 2009:1 överskrids dock inte. Vägtrafikbuller Av den så kallade Infrastrukturpropositionen (prop. 1996/97:53), och av Boverkets allmänna råd 2008:1 ”Buller i planeringen” framgår följande riktvärden för trafikbuller, som normalt inte bör överskridas vid nybyggnation av bostadsbebyggelse: Ekvivalentnivå, dBA Maximalnivå, dBA Inomhus 30 45 (nattetid) Utomhus vid fasad 55 70 Utomhus vid uteplats 27 ANTAGANDEHANDLING Att gällande bullerriktlinjer kan hållas prövas slutligt i samband med bygglovet. En utförd bullerberäkning (Tyréns AB, Akustikavdelningen 2014-04-14) visar att delar av den föreslagna nya bebyggelsen inom planområdet utsätts för bullernivåer som överstiger gällande riktvärden i utsatta lägen. Avsteg ska enligt Boverket kunna göras i centrala delar av städer och större tätorter med bebyggelse av stadskaraktär, vid komplettering av befintlig tät bebyggelse längs kollektivtrafikstråk i större städer och vid komplettering med ny tätare bebyggelse, till exempel ordnad kvartersstruktur, längs kollektivtrafikstråk i större städer. Kommunens bedömning är att dessa grundförutsättningar är uppfyllda i denna detaljplan. Hinderfrihet för flygtrafik Den hinderfria zonen runt SAAB:s flygfält berör programområdet eftersom det ligger intill den sträckning där inflygning och start sker. Detta innebär restriktioner för hur högt man kan bygga. Den hinderfria zonen ökar från cirka +75 meter i nordöstra delen av planområdet till över 102 meter i den sydvästra delen angivet i rikets nollplan. Teknisk försörjning Befintlig bebyggelse är ansluten till de allmänna näten för VA, fjärrvärme och el. Stora och mycket viktiga renvatten och spillvattenledningar löper i Brandmannagatan och dess förlängning söderut samt i Klövergatan. Ledningarna är av stor betydelse för 28 Detaljplan i Tannefors för Konsuln 2 m.fl. stadens vattenförsörjning. Spillvattenledningen som betjänar Tannefors och delar av SAAB:s industriområde behöver ett självfall, vilket redan idag är mycket svagt. Befintliga dagvattenledningar finns i Brandmannagatan och Klövergatan med ett utlopp till Stångån. De allmänna dagvattenledningarna är dimensionerade för ett 2-årsregn med 10 minuters varaktighet. Med ett 2-årsregn avses ett regn som i genomsnitt återkommer en gång under en tvåårsperiod. När kraftigare regn än det dimensionerande belastar ledningsnätet riskerar anslutna fastigheter att få vattenskador när dagvattnet stiger upp i dräneringssystemen. Vid genomförandet av den närliggande detaljplanen för del av Konsuln 3 m.fl. (Brandstationstomten) krävs att befintlig huvudvattenledning slopas i Brandmannagatan och läggs om på exploatörens bekostnad. Dessa omläggningar ska ske i Nya Tanneforsvägen mellan Klövergatan och Brandmannagatan samt i Brandmannagatan och Klövergatan. Det behöver klarläggas hur denna omläggning ska genomföras om genomförandet av denna detaljplan kommer före genomförandet för gamla brandstationstomten. Förutsättningarna samt konsekvenserna på VA- och dagvattenledningar vid nybyggnation mot väster i planområdet finns beskrivna i PM från Tekniska Verken (Reg. 902/ 12 Tannefors), daterat 2008-12-10. Fjärrvärmeledningar finns inom planområdet, korsande båda kvarteren samt Klövergatan, med förgreningar till anslutningspunkter för de befintliga bostadshusen. Fjärrvärmeledningar finns också i Nya Tanneforsvägen och Drottninggatan, utanför planområdet. Anslutning till dessa ledningar är möjlig vid nybyggnation. En betydelsefull elledning (130 kV) löper längs Brandmannagatan. Elledning finns också i Klövergatan. Från Klövergatan finns också ledning till anslutningspunkt för bostadshuset i Krigaren 3. Optofiberledningar för datatrafik finns i Brandmannagatan och Klövergatan. 29 ANTAGANDEHANDLING GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Organisatoriska frågor Tidplan Planarbetet genomförs med normalt planförfarande och avses i huvudsak kunna följa nedanstående ungefärliga tidplan. Samråd Utställning nr 1 Utställning nr 2 Antagande våren 2012 våren 2013 våren 2014 hösten 2014 Genomförandetid Planens genomförandetid ska vara fem år. Tiden räknas enligt plan- och bygglagen från den dag då beslutet att anta planen vinner laga kraft eller från den dag dessförinnan då någon del av planen får genomföras på grund av förordnande enligt 13 kap. 8 § andra stycket plan- och bygglagen (1987:10). Under genomförandetiden har fastighetsägarna en garanterad rätt att få bygglov i enlighet med planen, och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägaren har rätt till ersättning för t.ex. förlorad byggrätt. Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Linköpings kommun Kommunen är huvudman för allmän plats inom detaljplanen. Kommunen ansvarar för att allmän platsmark iordningställs på det sätt som detaljplanen visar, samt ansvarar för drift och underhåll av dessa områden. Nätbolagen Respektive ledningsägare är huvudman för de allmänna ledningar som förekommer inom planområdet (primärsystemet). De ansvarar för byggande, skötsel och underhåll av de allmänna ledningarna inom den allmänna platsmarken fram till anvisade förbindelsepunkter. Exploatören och blivande fastighetsägare ansvarar för och bekostar all utbyggnad av sekundärsystemet från förbindelsepunkter i samråd med ledningsägarna till primärsystemet. De blivande fastighetsägarna ska underrätta ledningsägarna när anslutning till de allmänna ledningarna är aktuellt. Eventuella nödvändiga omläggningar och andra ingrepp i allmänna ledningar som krävs för att genomföra detaljplanen ska ske i samråd med respektive ledningsägare och bekostas av exploatören. Exploatör och framtida fastighetsägare Exploatören och kommande fastighetsägare ansvarar för detaljplanens genomförande inom kvartersmarken genom att respektive fastighet utformas och bebyggs enligt detaljplanen. Fastighetsägaren ansvarar för och bekostar allt ledningsarbete inom kvartersmark som ligger efter förbindelsepunkt respektive servisanslutning. 30 Detaljplan i Tannefors för Konsuln 2 m.fl. Fastighetsägaren ska anmäla till respektive huvudman om anslutning av vatten och avlopp, fjärrvärme, el samt tele när anslutning är aktuell. Avtal De markområden som avser nybyggnation ägs av Linköpings kommun, Lejonfastigheter och JM AB. Linköpings kommun och Lejonfastigheter har tecknat överlåtelseavtal som avser överlåtelse av kommunens mark till Lejonfastigheter. Avtalet fullföljs med tecknande av exploateringsavtal inför detaljplanens antagande. I exploateringsavtal regleras utöver marköverlåtelse även villkor och ansvar för detaljplanens genomförande samt parternas ekonomiska åtagande. Lejonfastigheter och JM AB tecknar i sin tur avtal som avser överlåtelse av mark till JM AB. Fastighetsrättsliga frågor Markägare inom planområdet Fastighet Konsuln 2 Konsuln 3 Konsuln 5 Tannefors 1:1 Ägare JM AB, Stockholm Lejonfastigheter AB, Linköping Lejonfastigheter AB, Linköping Linköpings kommun (allmän plats) Fastighetsbildning, gemensamhetsanläggning m.m. Fastighetsregleringar och avstyckningar Genomförande av detaljplanen innebär ett flertal fastighetsregleringar. Den mark som enligt detaljplanen utgör allmän plats ska genom fastighetsregleringar överföras till den kommunägda fastigheten Tannefors 1:1. Det innebär att markområden från fastigheterna Konsuln 2, Konsuln 3 och Konsuln 5 ska regleras till fastigheten Tannefors 1:1. De delar av fastigheten Tannefors 1:1 som enligt detaljplanen ska utgöra kvartersmark ska genom fastighetsreglering överföras till fastighet inom detaljplanen som ägs av Lejonfastigheter. Dessa markområden ska därefter tillsammans med de delar av Lejonfastigheters markinnehav som enligt detaljplanen ska utgöra kvartersmark föras över till fastighet som ägs av JM AB. Det innebär att markområden från fastigheterna Konsuln 3 och Konsuln 5 lämpligen regleras till Konsuln 2 som ägs av JM AB. Efter genomförande av ovanstående fastighetsregleringar kommer avstyckningar att ske enligt vad fastighetsägaren finner lämpligt. Servitut, ledningsrätter samt övriga rättigheter Inom nuvarande Brandmannagatan finns en omfattande mängd befintliga allmänna ledningar. Ledningarna kommer att ligga på allmän platsmark, men deras lägen kommer att behöva justeras. En befintlig renvattenledning kommer att läggas om till Klövergatan. Erforderligt u-område för allmänna ledningar på kvartersmark har uttagits i planområdets nordöstra hörn. Ledningar inom u-områden ska tryggas genom ledningsrätt enligt ledningsrättslagen eller med avtalsservitut. Ledningsrätt medför vissa inskränkningar i markanvändningen. Det åligger ledningsägaren att ansöka om ledningsrätt eller eventuell ombildning av ledningsrätt. 31 ANTAGANDEHANDLING I den norra delen av planområdet ska infartsgata anläggas. Funktionen är tänkt att samnyttjas med fastigheter norr om planområdet. Detta kan lämpligen regleras genom en gemensamhetsanläggning. Området är markerat med g på plankartan. På motsvarande sätt har område för gemensamhetsanläggning markerats på angränsande ytor i kvarteret norr om planområdet. Möjligheten att utnyttja varandras fastigheter för att möjliggöra rundkörning för leveranstrafik ska regleras i avtalsservitut. Ekonomiska frågor Planekonomi Kostnader Kostnaderna för upprättande av detaljplan med tillhörande utredningar regleras i exploateringsavtal mellan kommunen och nuvarande fastighetsägare. Därmed ska ingen ytterligare planavgift erläggas i samband med kommande bygganmälan eller bygglov. Även fördelning av kostnader för utbyggnad av allmänna anläggningar regleras i exploateringsavtal mellan parterna. Kommande exploatör bekostar detaljplanens genomförande inom kvartersmark. Anläggnings- och anslutningsavgifter för vatten och avlopp, el, mm erläggs av fastighetsägaren enligt gällande taxor. Tekniska frågor Ledningar Ny bebyggelse kommer att anslutas till de allmänna näten för el och VA. Ny bebyggelse kan anslutas till fjärrvärme. Anläggnings- och anslutningsavgifter erläggs av fastighetsägaren enligt gällande taxor. Tekniska utredningar Bullerkartläggning (ÅF-Ingemansson AB 2007-07-11) Flygbullerberäkning (J&W 2005-04-25) Bullerutredning för föreslagen bebyggelse (WSP 2012-03-19) Miljöinventering (Hifab Envipro 2009-05-06). Trafikutredning (Vectura 2010-10-27) Beräkning av luftföroreningar (Ramböll 2012-12-18) Geoteknisk utredning i kv. Konsuln (SGI 2009-04-06) Geoteknisk utredning i kv. Konsuln (WSP februari 2011) Trafikbullerutredning (Tyréns Akustikavdelningen, 2014-04-14) PM Grundvattenrelaterade risker, Stångån och näraliggande byggnader i samband med schakt under mark, Kv Konsuln 2 (WSP 2014-05-14) 32 Detaljplan i Tannefors för Konsuln 2 m.fl. Medverkande Projektledare: Magnus Hultegård, planarkitekt, Teknik och Samhällsbyggnadskontoret, från augusti 2013 Projektledare: Michael Porath, landskapsarkitekt, Teknik och Samhällsbyggnadskontoret, fram till juli 2013 Mark- och exploateringsingenjör: Mikael Klingefjord, Teknik och Samhällsbyggnadskontoret, från augusti 2013 Mark- och exploateringsingenjör: Ola Brånäs, NAI Svefa, fram till juli 2013 Ledningsägare: Anders Svensson, Tekniska Verken (VA) Planförfattare: Gunnar Bejbro, arkitekt, Sonark Arkitektkontor AB Bygglov: Tobias Tinglöf, bygglovgranskare, Bygglovkontoret Miljöfrågor: Roger Björk, miljöskyddssekreterare, Miljökontoret Väg och tätortsprojektering / gata: Jonas Sahlman, EQC AB Granskare: planarkitekt Erik Adolfsson, Teknik och Samhällsbyggnadskontoret 33 ANTAGANDEHANDLING BILAGOR 34 + 41,1 + 40,9 + 40,6 + 40,4 v2 + 40,5 K LO A + 40,6 TA A LG + 40,7 V HU m m f1 v1 v2 A ej bilparkering 2 plantering lek v 3 v2 AT ej bilparkering1 fogad yta + 40,8 m BC1 g parkering u G UD R TO G + 40,8 Lokaltrafik Illustrationslinje Illustrationstext 0 5 10 20 Detaljplan i Tannefors (+0,0) Illustrationer Strandskydd UPPLYSNINGAR Utseende (ny bebyggelse) m 40 m Skala 1:400 (A1) Plan nr. Reviderad: 2014-10-02 20120410 - 20120525 20130402 - 20130430 20140604-20140711 ANTAGEN AV LAGA KRAFT ANTAGANDEHANDLING mot huvudgata ska vara mellan 40 och 50 grader. Takkupor mot huvudgata ska vara indragna minst 0,3 Lekplats ska finnas. Byggnadsteknik f1 Utseende v3 v2 v1 Utformning plantering ej bilparkering 2 parkering lek MARKENS ANORDNANDE Mark och vegetation u g fogad yta ej bilparkering 1 +0,0 BC 1 Kvartersmark TORG LOKALGATA HUVUDGATA KONSULN 2 m.fl. Detaljplan i Tannefors + 41,1 + 40,9 + 40,4 + 40,5 L + 40,6 + 40,7 UD + 40,6 A T A G m m f1 v1 L A K O v2 V HU v2 ej bilparkering 2 plantering lek v 3 u v2 A ej bilparkering1 fogad yta + 40,8 m BC1 g parkering T GA G R TO + 40,8 Detaljplan i Tannefors KONSULN 2 m.fl. HUVUDGATA LOKALGATA Lokaltrafik TORG Kvartersmark BC 1 +0,0 ej bilparkering 1 fogad yta g u MARKENS ANORDNANDE Mark och vegetation lek Lekplats ska finnas. parkering ej bilparkering 2 plantering Utformning v1 mot huvudgata ska vara mellan 40 och 50 grader. Takkupor mot huvudgata ska vara indragna minst 0,3 v2 v3 Utseende f1 Byggnadsteknik m UPPLYSNINGAR Utseende (ny bebyggelse) Strandskydd Illustrationer Illustrationslinje Illustrationstext (+0,0) ANTAGANDEHANDLING Miljö och samhällsbyggnadsförvaltningen Teknik- och samhällsbyggnadskontoret Besöksadress: Drottninggatan 45 Postadress: 581 81 LINKÖPING Telefon: 013 - 20 64 00 E-post: [email protected] Hemsida: www.linkoping.se/detaljplanering
© Copyright 2024