ÅRSREDOVISNING 2013 - Eklandia Fastighets AB
ÅRSREDOVISNING 2013 2013 Året i korthet Resultat före skatt uppgick till 501 Mkr (297). Bolagets hyresintäkter uppgick till 555 Mkr (539). Fem fastigheter med en total yta om 18 727 kvm har förvärvats för 123 Mkr. Fyra fastigheter har avyttrats för 192 Mkr. Totalt har 225 Mkr (256) investerats i befintliga fastigheter. Nyckeltal 2013 2012 2011 2010 2009 555 539 543 543 489 93,5% 93,4% 97,2% 94,7% 95,9% Förvaltningsresultat, mkr 274 256 265 188 184 Resultat efter skatt, mkr 392 363 285 141 125 6 657 6 272 6 027 5 481 5 169 Total uthyrningsbar yta, tkvm 556 549 559 531 516 Investeringar, mkr 225 256 159 105 66 43 42 40 39 39 Hyresintäkter, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad Fastigheternas värde Medelantal anställda Engagemang, långsiktighet och lojalitet – tre nycklar till framgång Tre av Eklandias främsta framgångsfaktorer är att vi har engagerade medarbetare, att vi har lojala kunder samt att vi är en långsiktig fastighetsägare. Med dessa hörnstenar på plats har vi en bra och stabil grund att stå på för att fortsätta utvecklas tillsammans med våra kunder. Det är därför mycket glädjande att vi i årets NKI-undersökning ökade vårt resultat från en redan hög nivå. Vi nådde ett Nöjd-KundIndex på 80 vilket är bland de högsta i branschen och ett resultat vi har uppnått tack vare ett bra samarbete och dialog med våra kunder samt mycket engagerade medarbetare. Delaktiga i Göteborgs utveckling Att vara aktiva i Göteborgs utveckling är en naturlig del i vår verksamhet. Under året har vi startat flera spännande projekt. I juni 2013 tog kommunstyrelsens ordförande Anneli Hulthén första spadtaget till Semcons nya huvudkontor som kommer att ligga vid porten till Lindholmen Science Park och vara klart för inflyttning i januari 2015. Vi har dessutom startat nybyggnationen av en logistikfastighet för WEG Scandinavia utmed riksväg 40 i Mölnlycke Företagspark. Inflyttning kommer att ske i augusti 2014. Viktiga milstolpar för Göteborg Positivt marknadsläge Efterfrågan har varit god inom alla våra lokalkategorier och i synnerhet våra kontorslokaler i innerstaden där vakansgraden är nere på historiskt låga nivåer. Enligt en konjunkturrapport från Business Region Göteborg för fjärde kvartalet 2013 fortsätter konjunkturläget i Göteborg att förbättras, sysselsättningen ökar och mycket tyder på att vi kommer få se en fortsatt förbättring på arbetsmarknaden under 2014. Tillsammans med det faktum att vi nu har många intressanta pågående förhandlingar stärker detta oss i vår uppfattning att vi kommer göra bra affärer även under nästa år. Nu lämnar jag över stafettpinnen Jag är stolt över att ha varit med på resan som Eklandia gjort under de 19 år som jag varit VD. Vi har lyckats nå en position som ett av de mest välkända och välrenommerade fastighetsbolagen i Göteborg. Det ligger en enorm styrka i den djupa och breda kompetens som finns i vår organisation och i vårt arbetssätt som bygger på korta beslutsvägar, närhet till kunden och lyhördhet. När det nu snart är dags för mig att lämna över stafettpinnen till en ny VD för att ta mig an nya utmaningar i koncernen, vill jag passa på att tacka alla medarbetare för ett fantastiskt arbete, tack vare era insatser har vi nått Första spadtaget togs under 2013 för Marieholmstunneln som dit vi är idag. Avslutningsvis vill jag också tacka nya och gamla kunder är en del av det Västsvenska paketet. Under året kom vi överens samt samarbetspartners för att vi fått ert förtroende. med Göteborgs kommun och Trafikverket om att sälja två av våra fastigheter då de ligger där den nya tunnelmynningen kommer att placeras. När tunneln är färdig omkring år 2020, kan vi räkna med betydligt bättre tillgänglighet till Norra Älvstranden, hamnen och industrierna på västra Hisingen. Det tror vi blir ett lyft för framtiden. Frihamnen är också ett område som står inför en omfattande förändring där målsättningen är att området skall bli en integrerad och levande del av centrum. Hållbarhetsfrågor i flera dimensioner Eklandia arbetar långsiktigt med hållbarhetsfrågor inom de tre dimensionerna ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet. Inom ekologisk hållbarhet handlar det främst om att hushålla med resurser och energi samt minimera utsläpp. Som en stor aktör i Göteborgs näringsliv ser vi det som en självklarhet att arbeta med social hållbarhet och att ta vårt samhällsansvar. Ett exempel på detta är vårt samarbete med Brunnsboskolan som nu är inne på sitt 10:e år med vår fjärde kull högstadieelever. Eleverna får en inblick i arbetslivet och vår bransch samtidigt som vi drar stor nytta av att lära känna den yngre generationen. Vi är också stolta över att ha anställt två lärlingar under året. Att många unga går arbetslösa är ett samhällsproblem som inte bara kan lämnas i politikernas händer, vi vill ta det ansvar vi kan. Tage Christoffersson Verkställande direktör Förvaltningsberättelse Allmänt om verksamheten Eklandia Fastighets AB är ett helägt dotterbolag till Castellum AB Eklandias fastigheter är avsedda för kommersiellt bruk och inrymmer som är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Eklandias lokaler från följande kategorier: uppgift är att förvalta, förvärva och utveckla kommersiella fastigheter • Kontors- och butikslokaler i Göteborg där också huvudkontoret ligger. Flexibiliteten är stor och • Industri-, logistik- och lagerlokaler bolaget kan erbjuda allt från standardlösningar till skräddarsydda lokaler inom kontor, butik, lager, industri och logistik. Intäkter och resultat Förvaltningen av fastigheterna sköts av egen personal. Kunder hos Uthyrningsgrad under 2013 var 93,5% (93,4) och hyresintäkter uppgick Eklandia har ett eget proffsigt team att vända sig till där alla har ett till 555 Mkr (539). Driftsöverskott var 389 Mkr (374) och det finansiella genuint engagemang för att kunderna skall trivas. Att arbeta nära nettot -108 Mkr (-111). Förvaltningsresultatet uppgick till 274 Mkr (256). kunderna betyder också att arbeta tillsammans med dem. Genom Värdeförändringarna var 228 Mkr (41) och resultat före skatt uppgick till ett nära samarbete med kunderna skapas möjligheter att tillgodose 501 Mkr (297). deras olika behov. Eklandia har tre kärnvärden; pålitlighet, kreativitet och engagemang. Investeringar och försäljningar Både befintliga och potentiella kunder ska uppleva att Eklandia står Under 2013 förvärvades fem fastigheter med en total yta om 18 727 kvm för dessa kärnvärden när de träffar medarbetare i företaget och i de för en köpeskilling om 123 Mkr. Investeringar i befintliga fastigheter var budskap Eklandia sänder i olika marknadsföringskanaler. Därför är totalt 225 Mkr (256). alla medarbetare delaktiga i varumärkesarbetet. Under året avyttrades 4 fastigheter för 192 Mkr. Från och med 2013 har koncernen övergått till att redovisa enligt de av EU antagna IFRS och tolkningen av dessa, IFRIC, medan moderbolaget övergått till RFR 2. De huvudsakliga förändringarna är att koncernens fastigheter redovisas till verkligt värde och att koncernbidrag redovisas enligt nya principer i enlighet med RFR 2. Effekterna på koncernens finansiella ställning och resultat sammanfattas i not 2. Fastighetsbestånd Eklandias fastighetsbestånd uppgick den 31 december 2013 till 87 (85) fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 556 085 kvm (549 238). Det sammanlagda verkliga värdet var 6 657 Mkr (6 272). 4 Likviditet och kassaflöde Likvida medel var vid räkenskapsårets slut 116 Mkr (329). Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 267 Mkr (253). Överskottet i likviditeten amorteras löpande mot de räntebärande lånen från moderbolaget. Finansiering Vid årets slut var det egna kapitalet 2 825 Mkr (2 536). Räntebärande lån uppgick till 3 065 Mkr (3 253), innebärande en belåningsgrad på 46 %. Merparten av finansieringen utgörs av lån från moderbolaget Castellum AB. Räntevillkoren för dessa lån bestäms Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 inför varje kalenderkvartal och baseras på Castellums genomsnittliga • Detaljplanearbetet avseende nybyggnation på Eklandagatan 80 upplåningskostnad. Räntan var vid årets slut 3,8% (3,8) och den i Johanneberg är avslutat. Detaljplanen är antagen och beräknas vinna laga kraft under första kvartalet 2014. genomsnittliga bindningstiden för räntorna i den underliggande låneportföljen uppgick till 2,7 år (2,8). Utöver dessa interna lån har Eklandia även lån på 610 Mkr (610) hos externa kreditgivare. • Detaljplanearbete pågår avseende utvecklingen av kvarteret Röda Bryggan i Pustervik. Eklandia är en av flera parter i projektet. Avslutade och pågående projekt Möjligheter och risker Här följer ett urval av Eklandias avslutade och pågående projekt 2013 Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk • I augusti 2013 färdigställdes nybyggnationen av kontorshuset Aurora på Lindholmen. Byggnaden har en yta om ca 9 500 kvm. tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, • På Tagenevägen 29 färdigställdes under 2013 en tillbyggnad om dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar 4 000 kvm åt företaget OneMed som därmed hyr ca 19 500 kvm. den stigande inflationen. • Under sommaren 2013 påbörjades nybyggnationen för Semcon vid En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men Frihamnen, en kontorsbyggnad om ca 9 000 kvm inrymmande ca även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en 500 arbetsplatser. Inflyttning kommer att ske i januari 2015. lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker • Under sommaren 2013 påbörjades nybyggnationen av en inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid logistikanläggning i Mölnlycke Företagspark. Kort därefter tecknade olika tidpunkter. WEG Scandinavia avtal avseende hela fastigheten som har en yta om Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset 6 500 kvm. Inflyttning kommer att ske i augusti 2014. främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott • På Tagenevägen 15B påbörjades hösten 2013 en tillbyggnad om och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre 450 kvm samt anpassning av befintlig byggnad för Continental Däck. Projektet kommer att vara färdigställt för inflyttning i februari 2014. Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan negativ tillväxt får motsatt effekt. 5 Kontraktsstruktur inom Skanska – senast som vice VD för byggverksamheten i UK. Hyresavtalen för lokaler har olika avtalslängd, men är vanligtvis 3-5 år med en uppsägning om 9 månader. Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, en indexklausul innebärande en årlig förändring av hyran med viss procentsats eller kopplat till inflationen samt ett Cecilia har även erfarenhet av hållbart byggande och är idag VD för Sverigehuset. Personal tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnader avseende värme, Antalet medarbetare uppgick vid årsskiftet till 45 personer. Andelen kyla och fastighetsskatt. män och kvinnor var 58% respektive 42%. Eklandia har god riskspridning på såväl lokaltyp, kontraktsstorlek, Eklandia har en platt och kundnära organisation som präglas av ett förfallotid som bransch där kunden verkar. Det för tillfället största öppet informationsflöde med tydliga mål, korta beslutsvägar och enskilda hyreskontraktet svarar för endast 4,4 % av de totala stor delaktighet i företagets verksamhet. Förvaltningen är uppdelad hyresintäkterna. i två geografiska affärsområden; Hisingen och Centrum. Affärsområdena ansvarar för kunderna och ser till att de får en hög servicenivå. Specialistfunktioner i verksamheten finns inom ekonomi, projektut- Kontraktsförfallostruktur veckling, hållbarhet, IT och marknad. Årligt kontraktsvärde, Mkr 200 180 122 kontrakt Medarbetarsamtal genomförs årligen med alla medarbetare för 160 att sätta och följa upp gemensamma mål. Vid medarbetarsamtalet 140 120 100 80 60 40 20 0 fastställs även behovet av kompetensutveckling som kan bidra till utveckling både för individen och bolaget. 163 kontrakt 28 kontrakt 95 kontrakt För att få återkoppling på medarbetarnas syn på den egna arbetssituationen, bolaget och dess ledning mäts regelbundet NMI 15 kontrakt 131 kontrakt (Nöjd-Medarbetar-Index). I årets undersökning var resultatet 91 vilket motsvarar ca 4,7 på en 5-gradig skala. Den fysiska och psykosociala 2014 2015 2016 2017 2018 2019+ År Händelser efter räkenskapsårets utgång Styrelsen har utsett Cecilia Fasth till ny VD för Eklandia Fastighets AB. arbetsmiljön är mycket bra. Det är tydligt att det finns ett samband mellan nöjda medarbetare och nöjda kunder. Det är därför mycket glädjande att NMI fortsatt ligger på en hög nivå. Cecilia Fasth har en lång och gedigen erfarenhet från fastighetsbranschen och har varit verksam både nationellt och internationellt 6 Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 Hållbarhetsarbete För oss på Eklandia är ett ansvarsfullt företagande viktigt och vi arbetar långsiktigt med hållbarhetsfrågor inom de tre dimensionerna ekologisk, social och ekonomisk hållbarhet. Det innebär för Eklandia att använda resurser effektivt, att driva verksamheten med ett långsiktigt perspektiv och att bidra till ett tryggt och väl fungerande samhälle. Energianvändning för drift och uppvärmning av befintliga fastigheter är den största miljöaspekten i vår verksamhet. Därför genomförs kontinuerligt åtgärder för att minska energianvändningen. Några exempel är byte till energieffektivare belysning, nya effektivare ventilationsaggregat och styrsystem samt webbuppkoppling för fjärrstyrning av fastigheternas styr- och reglersystem. Samtliga av Eklandias nybyggen klassas enligt något av de i Sverige fyra vanligaste miljöklassningssystemen. Under 2013 erhöll kontorshuset Aurora, som färdigställdes under året, sitt EU GreenBuilding-diplom. Det kontinuerliga arbetet med energieffektiviseringar i befintligt bestånd och miljöklassning av nybyggnationer har lett till att energi- För Eklandia är det också en självklarhet att arbeta med social hållbarhet. Bolaget har sedan 10 år tillbaka ett samarbete med Brunnsboskolan i syfte att öka samverkan mellan näringsliv och skola. Eklandia får möjlighet att presentera sin verksamhet samtidigt som eleverna får en inblick i arbetslivet och tillfälle att skapa egna nätverk inför framtiden. Som ett bidrag till att minska arbetslösheten bland ungdomar har Eklandia också infört ett lärlingssystem och anställt två unga lärlingar som arbetar med yttre skötsel. Ytterligare insatser för barn och ungdomar görs genom att stödja IFK Göteborgs CSR-projekt Samspelet som driver ett antal projekt i Göteborg med omnejd för att genom fotboll ge ungdomar ett sammanhang och en meningsfull tillvaro. Glädjeresan är ett evenemang med en årlig auktion som syftar till att sprida glädje och samla in pengar till ett välgörande ändamål. Eklandia är en av huvudsponsorerna och årets auktion var den trettonde i ordningen. Eklandia har ett aktivt engagemang i nätverk och samverkansorganisationer för främjande av den lokala utvecklingen som till exempel Innerstaden Göteborg och Norra Älvstrandens Företagarförening. användningen i beståndet ligger under Sverigegenomsnittet för Ekonomisk hållbarhet innebär för Eklandia att vara en långsiktig fastig- lokaler (statistik Energimyndigheten 2012). hetsägare med målsättning om långsiktig tillväxt tillsammans med Eklandia har under året tecknat sitt första Gröna hyresavtal med stark balansräkning och låg finansiell risk. en kund. Det är ett samverkansavtal och en bilaga till det befintliga hyresavtalet. Genom konkreta åtaganden och en utökad dialog verkar Eklandia och kund gemensamt för att minska lokalens miljöbelastning inom bland annat energianvändning, materialval och avfallshantering. Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 7 Eklandias fastighetsbestånd äl v Mysterna rd re E45 No Säve E6 Nordre älvs fjord Gårdstensberget Rannebergen Kärra 190 Nolvik Hammarkullen Tagene Centralstationen Göta älv Björlanda Nordstaden Åketorp Tuve E45 Kortedala Bergsjön orslanda Brunnsbo Lorensberg GÖTEBORG Lundby 155 v Utby a äl E6 Göt Haga PARTILLE Backa Inom Vallgraven E20 Ringön Sävedalen Lindholmen Arendal Centrum Skandiahamnen Öjersjö Vasastaden Majorna Lager- och industrifastigheter Hake fjord Stora Kåsjön Örgryte Lilla Delsjön Stora Delsjön Kontors-Älvsborg och butiksfastigheter Projekt/mark Krokslätt Långedrag 27 40 Lackarebäck Toltorp Rådasjön Frölunda Högsbo Önnered Sisjön Mölnlycke MÖLNDAL Åbro Askim Finnsjön Marconimotet E6 E20 Hovås Högsbo 158 Kållered Långeberg Eklanda 8 Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 Sisjömotet Järnbrotts- S to Billdal Lindome Eklandias fastighetsbestånd 2013-12-31 2013-12-31 januari – december 2013 Antal YtaBokfört BokförtHyres- Hyres-Ekonomisk Hyres- Fastighets- Fastighets-Drifts fastigheter tkvmvärde värdevärde värdeuthyrnings- intäkter kostnader kostnaderöverskott Mkr kr/kvmMkr kr/kvm gradMkr Mkr kr/kvmMkr Kontor/butik Centrala Göteborg 19 87 2 410 27 819188 2 174 97,4%183 42 491141 Östra Göteborg 4 59 578 9 76063 1 06395,8%60 16 27544 Hisingen 14 771 166 15 117108 1 40583,7%91 24 30667 Övriga orter 1 12 115 9 81613 1 07895,0%12 2 18310 38 2354 269 18 190 3721 586 93,0% 346 84 360262 Lager/industri Hisingen 36 2521 785 7 075182 724 94,6%173 36 140137 Östra Göteborg 4 48 333 6 99942 88593,5%39 16 33723 40 3002 118 7 063 224749 94,4% 212 52 171160 Summa 78 5356 387 11 949 5961 117 93,5% 558 Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark Totalt 136 254422 27 163 50-27 304395 5 21 256 7 23 -1 4 – 14 – – – – – – – – 87 556 6 657603 560 166 394 Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Eklandia ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de har ägts under hela året. Avvikelserna mellan ovan redovisade driftsöverskott om 394 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 389 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet i under året sålda fastigheter har frånräknats 8 Mkr, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 13 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 9 Resultaträkning koncernen Belopp i tkr 2013 2012 555 431 -85 904 -20 464 -4 391 -28 653 -26 759 389 260 538 847 -82 287 -22 655 -4 131 -27 844 -28 326 373 604 Hyresintäkter Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration Driftsöverskott Not 3 Centrala administrationskostnader Not 6 -7 381 -6 197 Resultat från finansiella poster Finansiella intäkter Finansiella kostnader Förvaltningsresultat Not 7 Not 8 12 204 -120 358 273 725 10 785 -122 210 255 982 Värdeförändringar Fastigheter Resultat före skatt Not 9 227 695 501 420 40 626 296 608 Not 10 Not 10 -745 -108 505 392 170 -755 66 733 362 586 Aktuell skatt Uppskjuten skatt Årets resultat * Not 4 Not 11 * Årets totalresultat sammanfaller med årets resultat. Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger. 10 Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 Balansräkning koncernen Belopp i tkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Inventarier Summa anläggningstillgångar Not 12 Not 13 Omsättningstillgångar Hyresfordringar Övriga fordringar Fordran koncernföretag Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Långfristiga räntebärande skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 Not 15 Not 16 Not 17 Not 18 Not 20 2013-12-31 2012-12-31 2012-01-01 6 656 538 1 199 6 657 737 6 272 214 1 790 6 274 004 6 027 324 2 251 6 029 575 287 18 055 116 057 9 312 75 143 786 6 801 523 562 29 327 328 836 4 984 143 363 852 6 637 856 521 18 172 293 952 5 338 159 318 142 6 347 717 10 000 1 029 198 1 785 414 2 824 612 10 000 998 198 1 527 944 2 536 142 10 000 998 198 1 318 798 2 326 996 736 226 3 050 350 3 786 576 664 021 3 253 310 3 917 331 762 311 3 090 831 3 853 142 37 499 9 057 45 378 98 401 190 335 3 976 911 6 801 523 35 178 12 821 33 199 103 185 184 383 4 101 714 6 637 856 22 064 9 659 36 453 99 403 167 579 4 020 721 6 347 717 3 363 825 Inga 3 559 275 Inga 3 444 225 Inga 11 Förändring av eget kapital koncern Hänförligt till moderbolagets aktieägare Koncern, belopp i tkr Eget kapital 2012-01-01 Utdelning Lämnade koncernbidrag Årets totalresultat Eget kapital 2012-12-31 Utdelning Aktieägartillskott Lämnade koncernbidrag Årets totalresultat Eget kapital 2013-12-31 12 Utestående antal aktier Aktiekapital 100 000 – 10 000 – – 100 000 – – 10 000 – – – 100 000 – 10 000 Övrigt Balanserade tillskjutet vinstmedel inkl. kapital årets resultat 998 198 – – – 998 198 – 31 000 – – 1 029 198 1 318 798 -65 000 -88 440 362 586 1 527 944 -6 000 – - 128 700 392 170 1 785 414 Summa eget kapital 2 326 996 -65 000 -88 440 362 586 2 536 142 -6 000 31 000 -128 700 392 170 2 824 612 Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 Kassaflödesanalys koncern 2013-01-01 - 2013-12-31 2012-01-01 - 2012-12-31 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 389 260 -7 381 717 12 204 -126 962 -745 373 604 -6 197 1 148 10 785 -125 551 -755 267 093 253 034 Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder 219 998 -159 048 -45 726 -103 196 Belopp i tkr Den löpande verksamheten Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Återläggning av avskrivningar Erhållen ränta Betald ränta Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten 328 043 104 112 Investeringsverksamheten Investering i ny-, till- och ombyggnationer Förvärv fastigheter Försäljning fastigheter Övriga investeringar, netto -218 805 -123 106 191 886 -126 -252 636 -27 049 78 765 -687 Kassaflöde från investeringsverksamheten -150 151 -201 607 -202 960 31 000 -6 000 162 479 – -65 000 Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början -68 143 -16 159 Likvida medel vid årets slut 75 143 Finansieringsverksamheten Förändring av långfristiga skulder Aktieägartillskott Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 -177 960 97 479 13 Resultaträkning moderbolaget Belopp i tkr 2013 2012 179 944 -28 702 -7 744 -587 -9 430 -9 567 123 914 181 744 -27 740 -9 084 -587 -10 427 -10 870 123 036 -17 744 106 170 -31 429 91 607 192 819 -233 126 -40 307 13 190 -49 666 -36 476 -7 381 58 482 -6 197 48 934 199 097 -105 591 93 506 112 470 -87 326 25 144 Resultat efter finansiella poster 151 988 74 078 Avskrivningar utöver plan Resultat före skatt -1 062 150 926 -4 699 69 379 – -35 771 115 155 – -10 835 58 544 Hyresintäkter Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration Driftsöverskott före avskrivningar Not 3 Avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar Bruttoresultat fastighetsförvaltning Not 5 Not 4 Not 11 Försäljning fastigheter Försäljningsintäkter, netto Redovisat värde Resultat fastighetsförsäljning Centrala administrationskostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Finansiella intäkter Finansiella kostnader Summa resultat från finansiella poster Aktuell skatt Uppskjuten skatt Årets resultat 14 Not 6, 11 Not 7 Not 8 Not 10 Not 10 Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 Balansräkning moderbolaget Belopp i tkr 2013-12-31 2012-12-31 Not 12 Not 13 1 263 936 1 191 1 265 127 1 496 345 1 777 1 498 122 Not 14 474 754 1 098 828 1 573 582 2 838 709 484 254 722 181 1 206 435 2 704 557 102 116 057 5 707 5 593 127 459 412 328 837 9 845 1 918 341 012 75 127 534 2 966 243 143 341 155 3 045 712 10 000 2 000 10 000 2 000 Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat 413 663 115 155 405 311 58 544 Summa eget kapital 540 818 475 855 18 980 17 918 82 717 82 717 68 154 68 154 Skulder Not 17 Långfristiga räntebärande skulder Not 17 Leverantörskulder Skatteskulder Övriga skulder koncernföretag Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 18 Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER 996 900 4 001 414 1 274 583 8 418 39 412 2 323 728 2 966 243 1 128 400 6 372 1 977 1 301 641 8 451 36 944 2 483 785 3 045 712 POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser 1 180 350 Inga 1 235 250 Inga TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Inventarier Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Fordringar hos koncernföretag Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Not 15 Avskrivningar utöver plan Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Summa avsättningar Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 Not 16 Not 20 15 Förändring av eget kapital moderbolaget Koncern, belopp i tkr Eget kapital 2011-12-31 Effekt ny redovisningsprincip koncernbidrag Utdelning Lämnat koncernbidrag Årets resultat Eget kapital 2012-12-31 Utdelning Mottaget aktieägartillskott Mottaget koncernbidrag Lämnat koncernbidrag Årets resultat Eget kapital 2013-12-31 16 Utestående antal aktier Aktiekapital Reservfond Balanserat resultat Summa eget kapital 100 000 10 000 2 000 100 000 10 000 2 000 100 000 10 000 2 000 373 771 184 980 -65 000 -88 440 58 544 463 855 -6 000 31 000 41 808 -117 000 115 155 528 818 385 771 184 980 -65 000 -88 440 58 544 475 855 -6 000 31 000 41 808 -117 000 115 155 540 818 Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 Kassaflödesanalys moderbolaget 2013-01-01 - 2013-12-31 2012-01-01 - 2012-12-31 123 914 -7 381 43 597 -96 091 123 036 -6 197 33 470 -87 326 64 039 62 983 Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten 213 553 30 543 308 135 -42 771 81 839 102 051 Investeringsverksamheten Investering i ny-, till- och ombyggnationer Försäljning fastigheter Övriga investeringar, netto Kassaflöde från investeringsverksamheten -17 749 192 819 -126 174 944 -41 933 13 190 -687 -29 430 Finansieringsverksamheten Förändring av långfristiga skulder Förändring av långfristiga fordringar Aktieägartillskott Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten -131 500 -376 647 31 000 -6 000 -483 147 150 229 -157 866 – -65 000 -72 637 -68 143 75 -16 159 143 Belopp i tkr Den löpande verksamheten Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Erhållen ränta Betald ränta Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 17 Noter Not 1 Redovisningsprinciper Ägarförhållanden Eklandia Fastighets AB är ett helägt dotterbolag till Castellum AB, org.nr 556475-5550, med säte i Göteborg, som upprättar koncernredovisning för den största koncernen. Castellum AB är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Grunder för redovisningen Från och med 2013 redovisar koncernen enligt de av EU antagna IFRS och tolkningen av dessa, IFRIC. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Koncernens räkenskaper är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter, nominellt värde för uppskjuten skatt, upplupet anskaffningsvärde för finansiella instrument samt anskaffningsvärde för resterande poster. Bytet av redovisningsprincip till IFRS innebär att koncernen redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde med värdeförändringar via resultatet. Uppskjuten skatt på tidigare gjorda tillgångsförvärv har räknats om till tillgångsförvärv redovisade enligt IFRS. Effekten av omräkningarna redovisas i eget kapital. Jämförelsetalen har räknats om och upplysningar om effekterna av bytet av redovisningsprinciper lämnas i not 2. Bytet av redovisningsprincip innebär inga övriga väsentliga effekter på koncernens redovisning. Kritiska bedömningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. De områden där det framförallt görs uppskattningar och bedömningar är värdering av fastigheter. Värdering av fastigheter kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöde samt fastställande av avkastningskrav. För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar vid fastighetsvärdering anges vanligen ett osäkerhetsintervall om +/- 5-10%. Information om detta samt om de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 12 nedan. Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att vid efterföljande värdering kommer värdeförändringarna påverkas av skatterabatten. Förvaltningsresultat Bolagets verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet. För att ge en rättvisande bild av bolagets syn på sin verksamhet har resultaträkningen utformats med hänsyn till detta, d v s redovisning av värdeförändringar sker efter kassaflödespåverkande poster. En resultatrad, förvaltningsresultat, har infogats som verksamheten styrs och målsätts på. Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga fordringar och skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen. 18 Koncernredovisning Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande. Alla bolag i koncernen är helägda. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Intäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Resultat från försäljning av fastighet redovisas i koncernen som en värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och redovisat värde i senaste årsrapporten med justering för nedlagda investeringar efter senaste årsrapport. Vid försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas transaktionen vad avser underliggande fastighetspris och kalkylmässig skatt. Ränteintäkter och övriga finansiella intäkter resultatförs i den period de avser. Finansiella kostnader Med finansiella kostnader avses ränta och andra lånerelaterade kostnader. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Aktivering av ränta sker i koncernen under byggnadstiden fram till och med färdigställandet. Kostnader för uttag av pantbrev betraktas ej som finansiell kostnad utan aktiveras fördelat på byggnad och mark och skrivs av enligt principerna beskrivna under avskrivningar. Ersättning till anställda Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald semester och betald sjukfrånvaro m.m. redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Vad avser pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan dessa klassificeras som antingen avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Kostnaden motsvarar de erlagda avgifterna. Inkomstskatter Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är nominellt 22% och fördelas i resultaträkningen på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisats direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattsedel erhållits från Skatteverket. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden på temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs dock för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I bolaget föreligger temporära skillnader avseende förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Förändring redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt. Bolaget har redovisat samtliga under året genomförda bolagsförvärv som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräkningen. Aktuell skatt Utöver uppskjuten skatt redovisas även aktuell skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat vilket skiljer sig från det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja: – skattemässiga avskrivningar på fastigheter vilka överstiger de redovisningsmässiga – skattemässiga direktavdrag för vissa ombyggnationer vilka aktiveras redovisningsmässigt – befintliga underskottsavdrag I posten ingår även eventuella justeringar av aktuell skatt från tidigare perioder. Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationella leasingavtal. Samtliga hyreskontrakt betraktas som operationella leasingavtal och redovisningen av dessa framgår av principerna för intäkter samt not 3. Tomträttsavtal redovisas som ett operationellt leasingavtal där tomträttsavgälden kostnadsförs i perioden den avser. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning där bolaget är leasetagare. Avtalen, som främst avser personbilar, redovisas som operationella leasingavtal där erlagda betalningar kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt för försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av bolagets ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen per kontraktsdag såvida detta inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Värdering Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde. Verkligt värde har fastställts genom en intern värderingsmodell som finns beskriven i not 12. I noten finns även angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet. Värdeförändringar Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för intäkter. Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d v s som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Inventarier Inventarier, vilka har klassificerats som materiella anläggningstillgångar, har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. Avskrivning sker med 20% årligen. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna kassa och bank, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Kassa och bank Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde. Fordringar I koncernen finns främst hyresfordringar och övriga fordringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det finns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Moderbolagets fordringar på dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde. Skulder Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Krediterna från Castellum AB löper formellt sett med tre månaders uppsägningstid men är baserade på Castellum ABs långfristiga upplåning, varför lånen klassificeras som långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde. Kapitaltransaktioner Utdelning Erhållen eller anteciperad utdelning redovisas som finansiell intäkt medan lämnad utdelning redovisas som en minskning av fritt eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut om utdelning. Aktieägartillskott Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Koncernbidrag Erhållna koncernbidrag från dotterföretag redovisas som finansiell intäkt medan lämnade koncernbidrag från moderföretag till dotterföretag redovisas som ökning av andelar i koncernföretag, netto efter skatt. Dotterbolagen redovisar erhållna och lämnade koncernbidrag, samt eventuell skatteeffekt därpå, direkt i eget kapital som en ökning respektive minskning av fritt eget kapital. Detsamma gäller koncernbidrag som erhålls och lämnas Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 mellan systerföretag inom koncernen. Retroaktiv omräkning har skett. Avsättningar Avsättningar är skulder som är ovissa vad gäller förfallotidpunkt eller belopp. Avsättning bokförs i balansräkningen när det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Transaktioner med närstående Bolaget är finansierat via lån från moderbolaget. Lånebelopp och räntekostnad framgår i not under rubrikerna skulder till koncernföretag respektive räntekostnader koncernföretag. Vidare sker koncernmässig vidarefakturering av vissa driftskostnader där respektive dotterbolag debiteras sin andel av totalkostnaden. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Med likvida medel avses kassa och bank. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att en juridisk person skall tillämpa samma IFRS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Uppställningsform Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt årsredovisningslagens scheman. ningsvärde, vilket är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivningsbeloppet belastar periodens resultaträkning i den period värdenedgången påvisas. I de fall en tidigare gjord nedskrivning ej längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, d v s ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avdrag för avskrivningar som skulle gjorts om nedskrivning ej skett. I de fall en tidigare gjord nedskrivning har redovisats i resultaträkningen sker återföringen i resultaträkningen, medan i de fall nedskrivningen tidigare redovisats direkt i balansräkningen sker återföringen direkt mot eget kapital. För att pröva eventuellt nedskrivningseller återföringsbehov, stäms vid varje årsskift, eller kvartalsvis om indikation på större värdeförändringar finns, varje fastighets bokförda värde av mot en intern värderingsmodell. Värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Nya redovisningsregler Beslutade förändringar i redovisningsstandarderna bedöms inte få någon ytterligare effekt på bolagets redovisning Ansvarsförbindelser Ansvarsförbindelser till förmån för dotterbolag, är finansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, IAS 39 p. 2. Låneutgifter Ränteutgifter aktiveras inte i moderbolaget. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter har i moderbolaget upptagits till anskaffningsvärde, med tillägg för tillkommande utgifter och med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar. Värdering av pågående nyanläggningar görs till nedlagda utgifter. Tillkommande utgifter aktiveras om det är sannolikt att de förbättrar den ekonomiska nytta som är förknippad med fastigheten i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Avskrivningar Avskrivningar redovisas i moderbolaget avseende förvaltningsfastigheter baserat på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för eventuellt gjorda nedskrivningar och bedömd nyttjandeperiod. Tillgångarna anses ha ett försumbart restvärde. På under året anskaffade och färdigställda tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt eller tidpunkt för färdigställanden. Avskrivningarna görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar under nyttjandeperioden. Mark skrivs inte av. Förvaltningsfastigheter skrivs årligen av med följande procentsatser: Byggnader1% Byggnadsinventarier10% Markanläggningar1% Markinventarier10% Skattemässigt görs maximalt tillåtna avskrivningar enligt skattelagstiftningen. Nedskrivningar Redovisat värde på moderbolagets förvaltningsfastigheter prövas fortlöpande. Om en sådan prövning indikerar att det redovisade värdet överstiger tillgångens återvin- 19 Not 2 Effekt av nya redovisningsprinciper Koncern Bytet av redovisningsprincip till IFRS har påverkat värderingen av fastigheter och uppskjuten skatt samt redovisningen av koncernbidrag i moderbolaget, där belopp framgår av not 14. Effekterna av de nya principerna på finansiell ställning och resultat redovisas nedan. Avstämning årets resultat Resultat enligt tidigare redovisningsprinciper Återföring av avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar Återföring av resultat från fastighetsförsäljningar Årets värdeförändringar i förvaltningsfastigheter Förändring i uppskjuten skatteskuld hänförligt till ovanstående poster Årets resultat enligt nya redovisningsprinciper 2012 167 325 147 611 -44 763 40 626 51 787 362 586 Avstämning eget kapital Eget kapital enligt tidigare redovisningsprinciper Omvärdering förvaltningsfastigheter till verkligt värde Omvärdering av uppskjuten skatteskuld Övriga justeringar Eget kapital enligt nya redovisningsprinciper 2012-12-31 1 143 278 1 785 779 -392 666 -249 2 536 142 2012-12-01 1 129 393 1 642 307 -444 451 -253 2 326 996 Avstämning förvaltningsfastigheter Utgående balans enligt tidigare redovisningsprinciper Omvärdering förvaltningsfastigheter till verkligt värde Utgående balans enligt nya redovisningsprinciper 2012-12-31 4 486 435 1 785 779 6 272 214 2012-12-01 4 385 017 1 642 307 6 027 324 Avstämning uppskjuten skatt Utgående balans enligt tidigare redovisningsprinciper Omvärdering av uppskjuten skatteskuld Utgående balans enligt nya redovisningsprinciper 2012-12-31 271 355 392 666 664 021 2012-12-01 317 860 444 451 762 311 Byte av redovisingsprincip har inte påverkat kassaflödesanalysen. Koncern Not 3 Hyresintäkter Avtalade framtida hyresintäkter Avtalade hyresintäkter år 1 Avtalade hyresintäkter mellan år 2-5 Avtalade hyresintäkter senare än år 5 Summa avtalade hyresintäkter Moderbolag 2013 2012 2013 2012 548 728 1 114 282 357 090 524 250 996 368 232 812 154 823 282 470 35 769 173 632 360 721 64 515 2 020 100 1 753 430 473 062 598 868 Hyresintäkterna utgörs av kontrakterade hyror samt tillägg som vidaredebiteras hyresgästerna såsom värme och fastighetsskatt. Hyrorna räknas vanligen upp med index alternativ minimiuträkning med fast procentsats. Avtalen löper vanligen på 3-5 år med en uppsägningstid om 9 månader. Koncernen har stor riskspridning i kontraktsportföljen och den enskilt största hyresgästen står för cirka 4% av koncernens totala hyresintäkter. Koncern Moderbolag Not 4 Tomträttsavgäld 2013 2012 2013 2012 Avtalade framtida tomträttsavgälder Avtalade tomträttsavgälder år 1 Avtalade tomträttsavgälder mellan 2-5 år Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år 4 099 16 306 49 762 4 047 16 188 53 339 587 2 261 3 275 589 2 317 3 776 Summa avtalade tomträttsavgälder 70 167 73 574 6 123 6 682 Tomträttsavgälden för år 2013 var 4 391 tkr (4 131). Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10-20 års intervaller. Vid 2013 års utgång hade bolaget 13 fastigheter med tomträtt. Moderbolag Not 5 Avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar 2013 2012 Byggnader Byggnadsinventarier Markinventarier Markanläggningar Nedskrivning fastigheter Inventarier 11 509 5 264 98 161 – 712 13 552 3 488 90 157 13 000 1 142 Summa avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar 20 17 744 31 429 Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 Koncern Not 6 Central administration Moderbolag 2013 2012 2013 2012 310 251 – 328 206 19 310 251 – 328 206 19 Centrala administrationskostnader består av kostnader för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. Ersättning till revisorer – KPMG Revisionsuppdrag Skatterådgivning Övriga tjänster Total ersättning till huvudrevisor 561 553 561 553 Total ersättning till revisorer 561 553 561 553 Not 7 Finansiella intäkter 2013 2012 2013 2012 Ränteintäkter Ränteintäkter koncernföretag Erhållna koncernbidrag, koncernföretag 194 12 010 – 130 10 655 – 46 43 551 155 500 38 33 432 79 000 Koncern Summa finansiella intäkter 12 204 10 785 Koncern Not 8 Finansiella kostnader Räntekostnader Räntekostnader koncernföretag Nedskrivning aktier Summa finansiella kostnader Moderbolag 199 097 112 470 Moderbolag 2013 2012 2013 2012 15 653 104 705 – 5 454 116 756 – 8 641 87 450 9 500 332 86 994 – 120 358 122 210 105 591 87 326 Not 9 Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringen i fastighetsbeståndet uppgick till totalt 227 695 Tkr och kan fördelas på 115 282 Tkr hänförligt till förvärv och projektvinster, 72 865 Tkr till följd av individuella justeringar på fastighetsnivå avseende främst kassaflöde men även avkastningskrav samt 39 548 Tkr hänförligt till försäljning av 4 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 191 887 Tkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 3 289 Tkr. Koncern Not 10 Inkomstskatt Moderbolag 2013 2012 2013 2012 501 420 296 608 150 926 69 379 -110 312 799 – 263 -78 008 14 252 129 786 -52 -33 204 -2 567 – -18 247 -5 723 13 321 -186 Inkomstskatt för svenska aktiebolag är 22%. I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat vilket är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja: • skattemässiga avskrivningar på fastigheter vilka överstiger de redovisningsmässiga • s kattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter, vilka aktiverats redovisningsmässigt • befintliga underskottsavdrag. Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas vid en direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs. Den totala skatten kan avvika från nominell skatt i det fall det finns redovisad intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Avstämning mellan inkomstskatt baserad på gällande skattesats och redovisad inkomstskatt Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats, 22% resp 26,3% Skattemässig effekt avseende fastighetsförsäljningar Skattemässig effekt av ändrad skattesatts Skattemässig effekt avseende övrigt Redovisad inkomstskatt Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 -109 250 65 978 -35 771 -10 835 21 Koncern Not 11 Personal och styrelse Medeltalet anställda Kvinnor Män Totalt Löner och ersättningar VD varav tantiem och bonus Övriga anställda Summa löner och ersättningar Sociala kostnader VD varav tantiem och bonus Övriga anställda varav pensionskostnader Summa sociala kostnader Moderbolag 2013 2012 2013 2012 17 26 15 27 17 26 15 27 43 42 43 42 2 056 618 17 138 1 833 476 16 488 2 056 618 17 138 1 833 476 16 488 19 194 18 321 19 194 18 321 1 212 460 7 183 1 439 1 286 440 7 087 1 632 1 212 460 7 183 1 439 1 286 440 7 087 1 632 8 395 8 373 2013 2012 6 272 214 225 409 6 604 123 106 -152 338 188 147 6 027 323 255 980 3 346 27 048 -72 354 34 216 8 395 8 373 Styrelse Någon ersättning till styrelsen har inte utgått. Antalet styrelseledamoter under året uppgick till 3, varav 1 kvinna. Företagsledning Till verkställande direktören har under året utgått fast och rörlig ersättning med 2 056 tkr samt förmåner med 102 tkr. Verkställande direktören har en avgiftsbestämd pensionsplan, utan några andra förpliktelser från bolaget än att erlägga en årlig premie, som under räkenskapsåret uppgick till 32% av den fasta lönen. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till lön under ett år. Avräkning från lön görs om lön eller annan ersättning erhålls från annan anställning. Antalet ledande befattningshavare i bolaget uppgår till 4 (4) varav 1 (1) kvinna och 3 (3) män. Not 12 Förvaltningsfastigheter, Koncern Specifikation årets förändring Ingående balans Ny-, till- och ombyggnationer varav aktiverad ränta Förvärv Försäljningar Värdeförändring Utgående balans Taxeringsvärden Mark Byggnad 6 656 538 6 272 214 1 105 915 2 655 262 3 761 177 915 304 2 605 873 3 521 177 Bolaget har per bokslutsdagen bindande investeringsåtaganden uppgående till 228 mkr. 22 Fastighetsvärdering Koncernen redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per bokslutsdagen internt värderat samtliga fastigheter, motsvarande nivå 3 i värderingshierarkin. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell. Fastighetsbeståndets värde beräknas som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. För att säkerställa värderingen har delar av beståndet värderat externt. Skillnaden mellan de interna och externa värderingarna har historiskt varit små. Antagande om kassaflöde Vid bedömningen av fastigheternas framtida intjäningsförmåga har, utöver ett inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96%. som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal samt i förekommande fall justering för tomträtt. Antagande om avkastningskrav Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning Projekt och byggrätter Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 612 kr/kvm. För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,5%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av bedömd realränta och inflation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55-65% gjorts beroende på fastighetskategori. Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt kreditkostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur och används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassaflödet. Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande inflation i syfte att inte anta en evig real tillväxt. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer bolaget genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. Genomsnittlig värderingsyield för bolagets fastighetsbestånd, exkl. projekt och byggrätter, kan beräknas till 6,8% (6,9%). Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 Osäkerhetsintervall, samband mellan indata och känslighetsanalys Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/– 5-10% skall ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. Fastigheternas värde bestäms, förutsatt en fungerande kreditmarknad, av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. Ökad efterfrågan, lägre avkastningskrav och positiv utveckling av driftsöverskottet medför prisjustering uppåt, medan vikande efterfrågan, högre avkastningskrav och negativ tillväxt får motsatt effekt. Nedanstående känslighetsanalys visar hur +/– 1%-enhets förändring i kassaflöde samt avkastningskrav påverkar värderingen. Notera dock att en parameter sällan ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden kan vara sammankopplade avseende kassaflöde och avkastningskrav. Känslighetsanalys +/–1% (enhet) Hyresvärde kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Fastighetskostnader kr/kvm Avkastningskrav = diskonteringsränta Förvaltningsfastigheter, Moderbolag Specifikation bokfört värde Ingående anskaffningsvärden Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer Försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående nedskrivningar Försäljningar Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat värde Specifikation bokfört värde Byggnad Byggnadsinventarier Markanläggning Markinventarier Mark Pågående investeringar Utgående redovisat värde Ingående anskaffningsvärden Inköp Försäljningar och utrangeringar 2013 2012 1 707 828 17 749 -274 367 1 720 100 41 933 -54 205 1 451 210 1 707 828 -196 968 28 241 -17 032 -184 220 4 539 -17 287 -185 759 -196 968 -14 515 13 000 – -1 515 – -13 000 -1 515 -14 515 1 263 936 1 496 345 1 004 477 37 285 15 620 654 202 023 3 877 1 185 917 37 082 16 365 581 236 449 19 951 1 263 936 Koncern Not 13 Inventarier Påverkan värde, tkr +/- 96 000 +/- 96 000 -/+ 26 000 -/+ 825 000 1 496 345 Moderbolag 2013 2012 2013 2012 8 283 126 -755 8 389 687 -793 8 255 126 -755 8 286 687 -718 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 7 654 8 283 7 626 8 255 Ingående avskrivningar Försäljningar och utrangeringar Årets avskrivningar -6 493 755 -717 -6 138 793 -1 148 -6 478 755 -712 -6 054 718 -1 142 Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde -6 455 -6 493 -6 435 -6 478 1 199 1 790 1 191 1 777 Moderbolag Not 14 Andelar koncernföretag Ingående anskaffningsvärde Ingående nedskrivningar Årets nedskrivningar Ändrad redovisningsprincip koncernbidrag Utgående anskaffningsvärde 2013 2012 619 254 -135 000 - 9 500 – 335 274 -36 000 – 184 980 474 754 484 254 Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna. Direktägda dotterbolag framgår nedan, medan övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning. Specifikation aktier och andelar i koncernföretag Bolag Org.nr Säte Kapital andel Bokfört värde AB Bäckagård Fastigheter 556461-6349 Göteborg 100% 370 668 Eklandia Förvaltnings AB 556604-9192 Göteborg 100% 777 Skårdal Fastighets AB 556464-5611 Göteborg 100% 34 809 Tholén & Stenberg Byggnads AB 556052-0693 Göteborg 100% 68 500 Summa 474 754 Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 23 Not 15 Eget kapital Aktiekapitalet var per 31 december 2013 fördelat på 100 000 A-aktier med en röst per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. För räkenskapsåret 2013 föreslås ingen utdelning. Aktiekapitalets utveckling Datum Antal aktier Nom. kr/aktie Aktiekapital, Tkr Bildande, A-aktier 69-01-08 50 100 5 Nyemission 82-02-161 450 100 145 Fondemission 95-01-0198 500 – 9 850 Årets utgång 100.000 10 000 Koncern Not 16 Uppskjuten skatteskuld Specifikation av uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag Uppskjuten skatteskuld avseende temporära skillnader Uppskjuten skatteskuld netto Moderbolag 2013 2012 2013 2012 -8 325 744 551 736 226 -26 224 690 245 664 021 -202 82 919 82 717 -19 352 87 506 68 154 664 021 108 505 -36 300 – 736 226 762 311 -66 733 -31 560 3 664 021 68 154 35 771 -21 208 – 82 717 88 879 10 835 - 31 560 – 68 154 I koncernen finns en uppskjuten skatteskuld hänförligt till förvärvade fastigheter i bolag som klassificerats som tillgångsförvärv uppgående till 106 205 kr, vilken inte upptagits i balansräkningen. I övrigt redovisas full uppskjuten skatt till nominell skattesats, 22%. Ingående balans Förändring enligt resultaträkningen Förändring enligt balansräkningen (via koncernbidrag) Övrigt Utgående balans Koncern Not 17 Skulder Moderbolag 2013 2012 2013 2012 Räntebärande låneskulder som förfaller inom ett år från balansdagen mellan ett till fem år efter balansdagen senare än fem år efter balansdagen Ej räntebärande skulder som förfaller inom ett år Summa skulder 15 000 2 440 650 609 700 175 335 3 240 685 – 2 643 610 609 700 184 383 3 437 693 1 274 583 645 200 351 700 52 245 2 323 728 1 301 641 776 700 351 700 53 744 2 483 785 Räntebärande skulder Skulder till kreditinstitut Skulder till koncernföretag Summa räntebärande skulder 609 700 2 455 650 3 065 350 609 700 2 643 610 3 253 310 351 700 1 919 783 2 271 483 351 700 1 356 160 1 707 860 Skulder till kreditinstitut avser långfristig säkerställd finansiering mot extern part. Skulder till koncernbolag utgörs av lån från Castellum AB. Dessa lån löper formellt sett med tre månaders uppsägningstid men är baserade på Castellum ABs långfristiga upplåning, varför lånen klassificeras som långfristiga. Räntekostnaden, som påförs kvartalsvis, uppgår till långivarens vid varje tidpunkt genomsnittliga upplåningskostnad. Bolaget är indirekt utsatt för följande finansiella risker: – kreditförsörjningsrisk – risken att inte ha tillgång till finansiering av sin verksamhet – ränterisk – risken att marknadsräntan förändras på ett ofördelaktigt sätt – motpartsrisk – risken att en motpart inte kan fullgöra sina åtaganden Koncernens finansiella riskhantering, som syftar till att motverka ovanstående risker, är centraliserad till moderbolaget Castellum AB och styrs av Castellums finanspolicy som fokuserar på låg finansiell risk, säkerställande av långfristig finansiering och likviditet samt ett lågt och stabilt räntenetto. Utnyttjade krediter består i huvudsak av revolverande krediter under långfristiga lånelöften vilket medför stor flexibilitet vid val av räntebas, ränteperiod och kapitalbindning. Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. En ökning av marknadräntan med 1%-enhet beräknas medföra en kostnadsökning om 11 261 tkr, givet balansdagens låneportfölj. 24 Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 Koncern Moderbolag Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2013 2012 2013 2012 Förutbetalda hyresintäkter Upplupna räntekostnader Upplupna förvaltningskostnader Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 82 274 – 16 127 98 401 82 356 424 20 405 103 185 29 917 – 9 494 39 411 25 085 424 11 435 36 944 Not 19 Finansiella instrument Nedan framgår de olika kategorier av finansiella instrument som finns i koncernens balansräkning. Låne- och kundfordringar Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde 2013 2012 2013 2012 Tillgångar Hyresfordringar Övriga fordringar Fordran koncernföretag Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank 287 9 498 116 057 9 312 75 562 19 156 328 836 4 984 743 – – – – – – – – – – Skulder Långfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa – – – – 135 229 – – – – 353 681 3 050 350 37 499 33 157 98 401 3 219 407 3 253 310 35 178 33 199 103 185 3 424 872 Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leverantörsskulder m m redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper med tre månaders räntebindningstid, innebärande att upplupet anskaffningsvärde överensstämmer med verkligt värde. Koncern Not 20 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Summa ställda säkerheter Moderbolag 2013 2012 2013 2012 3 363 825 3 363 825 3 559 275 3 559 275 1 180 350 1 180 350 1 235 250 1 235 250 Not 21 Händelser efter balansdagen Styrelsen i Eklandia Fastighets AB avser att föreslå årsstämman att vinsten balanseras. Resultat- och balansräkningen kommer att föreläggas årsstämman för fastställande 2014-03-06. Tage Christoffersson tillträder under första halvåret 2014 som Affärsutvecklingschef i Castellum AB Cecilia Fasth, idag VD för Sverigehuset, ersätter Tage som VD och tillträder sin tjänst inom sex månader Not 22 Transaktioner med närstående Under året har Eklandia Fastighets AB sålt fyra fastigheter till helägda dotterdotterbolag. För ersättning till ledande befattningshavare, se not 11. Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 25 Förslag till vinstdisposition Bolaget föreslår ingen utdelning för räkenskapsåret. Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserad vinst Årets resultat 413 662 960 115 154 884 528 817 844 Styrelsen föreslår att vinsten balanseras. Göteborg 2014-02-21 Henrik Saxborn Ordförande Tage Christoffersson Verkställande direktör Ulrika Danielsson REVISORSPÅTECKNING Min revisionsberättelse har lämnats 2014-02-25 Conny Lysér Auktoriserad revisor 26 Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 Revisionsberättelse Till årsstämman i Eklandia Fastighets AB, org. nr 556122-3768 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Jag har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Eklandia Fastighets AB för år 2013. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 4-26. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har jag även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Eklandia Fastighets AB för år 2013. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Jag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Uttalanden Göteborg den 25 februari 2014 Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen Conny Lysér Auktoriserad revisor Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 27 Fastighetsförteckning Bygg/ Fastighet Centrala Göteborg KONTOR/BUTIK Annedal 21:10 Guldheden 8:10 & 8:11 Gullbergsvass 1:15 Heden 16:5 Inom Vallgraven 19:17 Inom Vallgraven 22:3 Inom Vallgraven 33:9 Inom Vallgraven 34:8 Inom Vallgraven 35:14 Inom Vallgraven 35:16 Inom Vallgraven 35:17 Inom Vallgraven 57:2 Krokslätt 102:2 Lorensberg 48:8 Masthugget 3:6 Masthugget 9:17 Masthugget 26:1 Nordstaden 2:16 Pustervik 3:8 Summa kontor/butik PROJEKT Inom Vallgraven 4:1 Majorna 163:1 Summa projekt Omb.år Kontor Butiker Haraldsgatan 5 Guldhedsgatan 5 Lilla Bommens torg Parkg 10/Nya Allén 5 Kyrkogatan 38-40 Kungsgatan 31-33 Västra Hamng 21/Vallg 9 Kungsg 19-23/Magasinsg 18 Kungsg 15-17/Magasinsg 17 Kaserntorget 5/Vallg 2 Magasinsg 11-13/Vallg 4-6 Drottningg 7/V Hamng 5 Eklandagatan 80 Vasagatan 46 Linnégatan 5 Järntorget 3-4 Barlastgatan 2 Östra Hamngatan 16 Brogatan 4 1995 1995 2001 1961 1919 1929 1929/1995 1929/1994 1929/1991 1991 1991 1988/1990 1980 1900/1992 1893/1980 1900 1923 1974/2010 1988 4 382 10 477 7 954 70 – 1 080 1 063 2 847 2 305 2 371 54 5 780 811 1 401 492 2 220 3 908 13 819 3 910 64 944 – – – – 368 488 510 1 469 1 403 590 248 1 056 – 202 628 1 163 1 205 2 759 – 12 089 – 23 24 – 20 – – 55 – 36 – 254 – 74 – 10 – – – 496 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 0 Östra Larmgatan 18 Banehagsliden 2 1856/1988 1949 – 2 488 2 488 2597 – 2 597 – 5 677 5 677 – 452 452 – – 0 67 432 – – 0 14 686 – – 0 6 173 – – 0 452 8 969 3 531 1 332 – 389 – – – – 984 474 2 270 – 309 – – – – – – – – – – – – 4 600 – – – 1 197 9 459 4 873 10 790 2 331 – – 204 – 939 – – 72 – 984 – – – – – – – – – – OBEBYGGD MARK Annedal 21:9 Haraldsgatan 3 Krokslätt 102:9 Eklandagatan 80 Summa obebyggd mark Summa Centrala Göteborg 28 Kvadratmeter per lokalslag Gatuadress – – Hisingen KONTOR/BUTIK Arendal 764:394 Backa 27:43 Backa 196:6 Ellesbo 1:5 & 2:10 Sydatlanten 15-17 Backa Bergögata 5-7 Aröds Industriväg 34 Ellesbovägen 150 1990 1984 1990 1990/2009 Kärra 28:19 Transportgatan 33 2008 Kärra 77:3 Lindholmen 28:3 A Lindholmen 28:3 B Lundbyvassen 3:1 Rambergsstaden 733:409 Tagenevägen 70 Theres Svenssons gata 11 Theres Svenssons gata 9 Lindholmsallén 9 Herkulesgatan 68 1990 2013 2006 1949/2006 1988 Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta – – 4 382 – – 10 500 – – 7 978 616 1 243 1 929 – 975 1 363 – – 1 568 – – 1 573 – – 4 371 469 – 4 177 – – 2 997 1 149 – 1 451 – – 7 090 – – 811 – – 1 677 1 079 790 2 989 – – 3 393 2 796 – 7 909 – 4 16 582 – – 3 910 6 109 3 012 86 650 – – 0 3 132 9 896 1 835 993 867 574 829 1 242 1 315 690 690 2 422 1 319 722 745 1 221 3 597 3 255 1 088 36 432 Tax.värde Anm 66 800 11 092 167 000 27 867 27 200 39 600 28 200 104 000 89 830 46 200 27 784 93 600 0 18 626 42 073 46 800 114 800 461 858 36 800 1 450 130 – 2597 – 8 617 0 11 214 671 9 263 9 934 18 600 18 164 B 36 764 – – 0 – – 0 0 0 0 6 109 3 012 97 864 2 088 791 2 879 49 245 0 B 574 B 574 1 487 468 9 358 4 824 1 806 2 270 9 646 3 920 5 274 30 163 46 200 T 27 200 7 952 5 169 B 4 600 21 832 34 241 – 1 197 – 9 459 – 5 149 13 10 803 – 4 254 9 200 3 000 2 725 6 016 9 499 5 687 T 103 000 114 000 128 200 21 957 Sannegården 28:33 Vingalandsgatan 2 1880/1987 5 237 – 1 130 172 – 34 6 573 3 016 60 400 Sannegården 52:1 Östra Eriksbergsg 14-52 1956/1993 3 897 484 1 135 2 054 – – 7 570 12 784 59 600 Tingstadsvassen 11:11 Tingstadsvassen 26:5 Summa kontor/butik Ringög 12/Kolgruveg 3-5 Lergodsgatan 1-3 1992 1989 3 401 792 55 809 2 170 – 4 186 364 2 518 14 531 – – 2 535 – – 0 2 5 937 4 267 – 3 310 4 566 49 77 110 125 908 33 000 B 20 571 T/B 667 177 Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Omb.år Kontor Butiker LAGER/INDUSTRI Arendal 1:13 Arendal 7:4 Arendal 764:130 Backa 20:5 Backa 22:11 Backa 25:7 Backa 26:3 Backa 27:2 Backa 29:24 Backa 94:1 Backa 97:11 Backa 107:4 Backa 192:4 Backa 192:6 Backa 192:10 Backa 193:1 Backa 197:2 Kärra 28:10 Kärra 28:18 Kärra 37:4 Kärra 72:36 Kärra 74:2 Kärra 74:3 Kärra 75:3 Kärra 77:8 Kärra 78:12-13 Kärra 78:8 Kärra 80:6 Kärra 80:7 Kärra 94:1 Kärra 96:1 Tingstadsvassen 11:9 Tingstadsvassen 12:6 Tingstadsvassen 12:9 Tingstadsvassen 14:7 Tingstadsvassen 19:3 Summa lager/industri Styckegodsgatan 4 Kärrlyckegatan 11 Oljevägen 103-109 Exportgatan 2-8 Exportgatan 67 Exportgatan 28 Exportgatan 40 Importgatan 17 Importgatan 12 Exportgatan 15 Exportgatan 39-41 Transportgatan 17 Aröds Industriväg 60 Aröds Industriväg 62 Aröds Industriväg 66 Aröds Industriväg 2 A Aröds Industriväg 17-19 Transportgatan 37 Transportgatan 37 Tagenevägen 21 Tagenevägen 34 Tagenevägen 29 Tagenevägen 33 Transportgatan 35 Tagenevägen 72 Trankärrsgatan 9-11 Trankärrsgatan 3B Trankärrsgatan 16/Tagenevägen 45 Trankärrsgatan 14 Orrekulla Industrigata 25 Orrekulla Industrigata 13-15 Kolgruvegatan 9 Manufakturgatan 19 Manufakturgatan 21-23 Stålverksgatan 11 Kolgruvegatan 1 2006 1991 1971 1989/1999 1990 1972 1947/1988 1968 1977 1989 1978 1983/2006 1989 1988 1990 1988/1996 1990 2010 2012 1972 2011 2010 1985 1980 1991 1982/2012 1962/1982 1990/2010 1990 1990 1991 1988 1990 1957 1993 1950/1988 – 553 – 1 175 195 – 2 732 – – – 1 508 – 521 – 1 629 – – – – – – – – 455 227 – – – 100 – 210 343 328 – 539 432 10 947 PROJEKT Kärra 73:3 Lundbyvassen 8:1 Summa projekt Tagenevägen 15 B Lindholmsallén 1999 – Obebyggd mark Tingstadsvassen 31:6 Summa obebyggd mark Stålverksgatan 11 – Summa Hisingen Östra Göteborg KONTOR/BUTIK Gamlestaden 22:14 Gamlestaden 26:1 Olskroken 14:2 Skår 58:1 Summa kontor/butik LAGER/INDUSTRI Kallebäck 3:4 Olskroken 35:7 Olskroken 35:9 Olskroken 35:14 Summa lager/industri Summa Östra Göteborg Lager Industri Bostäder Övrigt – 27 787 – 3 119 – 9 517 – 856 – 2 550 – – 763 2 467 – 2 765 – 2 224 – 7 560 – 2 486 – 22 700 194 1 329 – 1 371 – 1 191 – – – 1 228 2 217 – – 5 442 1 195 11 740 – 6 400 – 19 558 – – – 3 688 – 1 859 – 4 090 – 2 809 – – – 3 509 – – – 3 780 – 721 – 2 657 – 6 226 – – 168 9 787 4 537 171 416 – – 16 307 13 869 – 11 200 – – – – – – – – – 3 750 – – – – – – 7 505 4 357 – – – 1 498 – 1 960 – – – – 4 668 245 65 359 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 0 – – – – – – 6 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 6 Totalt Markyta Tax.värde Anm 27 787 6 408 152 800 3 672 12 671 17 000 25 824 41 244 91 644 15 900 37 965 72 401 2 745 5 031 10 338 11 200 23 169 39 732 5 968 6 000 25 545 2 765 12 927 13 542 2 224 4 366 8 108 7 560 20 947 31 190 3 994 19 285 25 632 22 700 73 621 29 200 2 044 3 428 7 755 1 371 4 387 5 073 2 820 6 042 12 043 3 750 10 524 16 574 1 228 2 727 4 848 2 217 14 872 16 992 5 442 20 287 40 608 12 935 26 476 41 769 6 400 14 600 39 127 19 558 35 995 97 600 7 505 22 398 32 394 8 500 14 375 36 536 2 086 8 914 11 686 4 090 10 122 16 670 2 809 5 060 10 751 1 498 3 908 10 114 3 609 7 185 16 669 1 960 3 520 8 188 3 990 10 408 18 254 1 064 2 213 5 456 2 985 2 960 13 776 6 226 7 355 13 707 5 207 6 847 17 301 10 632 16 645 24 954 252 265 524 882 1 035 977 – 8 880 8 880 – – 0 1 450 – 1 450 – – 0 – – 0 – 1 450 – 8 880 0 10 330 – 0 – 0 – 0 – 0 – 0 – 0 75 636 8 723 187 397 67 894 0 0 0 B B T T B B T/B T T B T T B T 7 817 2 725 10 542 8 997 T 0 8 997 2 687 2 687 1 611 B 1 611 55 339 705 664 019 1 713 762 Gamlestadsvägen 16 Marieholmsgatan 10 Ånäsv 44-46/Svang 2-4/ Ejderg 3 St Sigfridsgatan 89 1957 1914/1987 1895/1986 1991 18 038 6 231 7 391 11 855 43 515 700 270 315 – 1 285 540 1 870 306 – 2 716 502 6 865 4 181 – 11 548 – – 136 – 136 8 – – – 8 Mejerigatan 1 Blomstergatan 2 Grönsaksgatan 5 Grönsaksgatan 3 1962 1977 1966 1967 7 930 417 874 1 184 10 405 53 920 485 – – 4 542 5 027 6 312 21 912 3 427 6 781 – 32 120 34 836 – – – – 0 11 548 – – – – 0 136 – 30 327 37 723 – 3 844 37 598 – 7 655 9 127 – 5 726 6 216 0 47 552 90 664 8 106 760 151 747 Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 B 19 788 15 236 12 329 11 855 59 208 20 313 24 356 10 263 6 151 61 083 85 498 53 700 T/B 71 114 119 000 B 329 312 104 000 12 071 T 21 595 T 18 129 T 155 795 485 107 29 Fastighet Gatuadress Bygg/ Omb.år Designvägen 2 2003 Kontor Butiker Kvadratmeter per lokalslag Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde Anm Härryda KONTOR/BUTIK Solsten 1:108 A Summa kontor/butik 11 756 – – – – – 11 756 19 206 66 600 11 756 0 0 0 0 0 11 756 19 206 66 600 OBEBYGGD MARK Solsten 1:108 B Designvägen 5 – – – – – – – 0 16 551 6 600 0 0 0 0 0 0 0 16 551 6 600 11 756 0 0 0 0 0 11 756 35 757 73 200 Summa projekt Summa Härryda Kungsbacka OBEBYGGD MARK – – – – – – 0 29 297 1 640 B Summa obebyggd mark Skällared 3:49 Lysekulevägen – 0 0 0 0 0 0 0 29 297 1 640 Summa Kungsbacka 0 0 0 0 0 0 0 29 297 1 640 29 721 228 406 79 894 SUMMA EKLANDIA FASTIGHETS AB 208 744 6 245 3 075 556 085 930 065 3 761 177 Sålda fastigheter under 2013 Bygg/ Fastighet Gatuadress Omb.år Kvadratmeter per lokalslag Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde Anm Centrala Göteborg Backa 18:7, 18:10 Risbindaregatan 1 1964 – – 16 930 – – – 16 930 45 020 Tingstadsvassen 12:12 Kalkbruksgatan 9 1989 2 489 – – – – – 2 489 3 751 61 698 8 342 Tuve 87:1 Hildedalsgatan 2 1987 1 336 – 3 200 – – – 4 536 9 318 21 865 Summa Hisingen 3 825 0 20 130 0 0 0 23 955 58 089 91 905 SUMMA EKLANDIA FASTIGHETS AB 3 825 0 20 130 0 0 0 23 955 58 089 91 905 Anm: *=Förvärv, T=Tomträtt, A=Arrende, B=Outnyttjad byggrätt Definitioner Belåningsgrad Räntebärande skulder, netto efter avdrag för koncerninterna fordringar, i procent av summan av fastigheternas verkliga värde enligt intern värdering med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens utgång. Ekonomisk uthyrningsgrad Definieras som de under perioden redovisade hyresintäkterna i procent av hyresvärdet, avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året, medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exkluderats. Fastighetskategori Definieras som fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan det därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen. 30 Fastighetskostnader I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, d v s driftskostnader, underhåll, hyresgästanpassningar, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Kassaflöde förvaltning Förvaltningsresultat med återläggning av avskrivningar och avdrag för betald skatt, hänförlig till förvaltningsresultatet. Kronor per kvm Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt. Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång. De under året förvärvade/färdigställda fastigheterna har räknats upp såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året, medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Hyresvärde Soliditet Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat är redovisat resultat med återläggning av vinst från fastighetsförsäljningar, jämförelsestörande poster och skatt. Hyresintäkter Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Redovisat eget kapital i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens utgång. Eklandia Fastighets AB | Årsredovisning 2013 tuvemark.se Eklandia är ett av Göteborgs största privata fastighetsbolag med ett stort urval av attraktiva lokaler. Kontor, butik, lager eller logistik – vi skapar utrymme för just din verksamhet. Eklandia Fastighets AB, Box 8725, 402 75 Göteborg Besöksadress: Theres Svenssons gata 9 Styrelsens säte: Göteborg Org.nr: 556122-3768 Tel: 031-744 09 00 [email protected] www.eklandia.se
© Copyright 2025