מצגת דן אטיאס כנס נדלן 2015

‫ועידת ישראל לנדל"ן ותשתיות‬
‫רו"ח דן אטיאס‪,‬‬
‫שותף וראש אשכול הנדל"ן‬
‫‪23/02/2015‬‬
‫‪2015‬‬
‫מניעים לקידום תכנית תמ"א ‪38‬‬
‫‪₪‬‬
‫משבר הדיור‬
‫חיזוק מבנים‬
‫בפני רעידת‬
‫אדמה‬
‫מיגון בפני התקפות טילים‬
‫התחדשות‬
‫עירונית‬
‫מחסור בקרקעות‬
‫באזורי ביקוש‬
‫משבר בשוק הדיור‬
‫עליית מחירי הדיור‬
‫תל‪ -‬אביב‬
‫ירושלים‬
‫גוש דן‬
‫ממוצע ארצי‬
‫‪60%‬‬
‫עלייה ריאלית בין השנים ‪2008-2014‬‬
‫חיפה‬
‫הדרום‬
‫הצפון‬
‫עפ"י נתונים שפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ועובדו על ידי משרד הבינוי‬
‫מספר המשכורות הנדרשות‬
‫לרכישת דירה‬
‫מספר משכורות ‪+52%‬‬
‫תמ"ג ‪+40.5%‬‬
‫שכר‪+5%‬‬
‫עפ"י נתונים שפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ועובדו על ידי משרד הבינוי‬
‫מחסור בקרקעות באזורי ביקוש‬
‫שטח המחוז משטח המדינה‬
‫השטח הבנוי משטח המחוז‬
‫‪21.21%‬‬
‫‪21.01%‬‬
‫‪5.95%‬‬
‫צפון‬
‫‪65.41%‬‬
‫‪5.86%‬‬
‫מרכז‬
‫‪64.66%‬‬
‫‪18.03%‬‬
‫‪1.59%‬‬
‫דרום‬
‫‪3.98%‬‬
‫חיפה‬
‫‪14.75%‬‬
‫‪0.79%‬‬
‫תל אביב‬
‫עפ"י נתוני פרוייקט תחזית קיימות לישראל ‪ - 2030‬בשיתוף המשרד להגנת הסביבה ומכון ירושלים לחקר ישראל‬
‫‪2.96%‬‬
‫ירושלים‬
‫תמ"א ‪38‬‬
‫הקדמה | נקודות ציון‬
‫תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה‬
‫‪10/2013‬‬
‫תיקון ‪ 45‬לחוק מע"מ‪ ,‬מע"מ ‪0‬‬
‫בגין שירותים לדיירים‬
‫‪05/2012‬‬
‫‪2011‬‬
‫תיקון ‪ 3‬בתמ"א ‪38‬‬
‫זכויות בניה של עד ‪ 2.5‬קומות‬
‫חוק התכנון והבניה (תיקון מס' ‪ ,)96‬התשע"א ‪2011‬‬
‫קובע פטור מהיטל השבחה‬
‫‪02/2010‬‬
‫‪2008‬‬
‫‪04/2005‬‬
‫תיקון מס' ‪ 2‬בתמ"א ‪38‬‬
‫הריסה ובנייה מחדש‬
‫חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון ‪-62‬הוראת שעה)‬
‫מעניק פטור מתשלום מס שבח ומס רכישה‬
‫אושרה התכנית לראשונה‬
‫יישום תמ"א ‪38‬‬
‫יישום ברמה הארצית‬
‫בקשות להיתר‬
‫‪1,059‬‬
‫בקשות להיתר‬
‫‪767‬‬
‫שהוגשו‬
‫שאושרו‬
‫‪556‬‬
‫‪367‬‬
‫‪324‬‬
‫‪158‬‬
‫‪161‬‬
‫‪92‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2011‬‬
‫עפ"י נתוני דו"ח יישום תמ"א ‪ 38‬של משרד הפנים לשנת ‪2013‬‬
‫‪2010‬‬
‫יישום תמ"א ‪( 38‬המשך)‬
‫יישום בחלוקה למחוזות‬
‫להלן גרף המתאר בקשות להיתר שהוגשו ואושרו לפי תמ"א ‪38‬‬
‫בשנים ‪ 2010-2013‬לפי מחוזות‪:‬‬
‫‪570‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪341‬‬
‫‪225‬‬
‫‪191‬‬
‫‪185‬‬
‫‪73‬‬
‫תל אביב‬
‫‪74 93‬‬
‫חיפה‬
‫‪94‬‬
‫‪37‬‬
‫‪41 33‬‬
‫מרכז‬
‫‪32‬‬
‫‪9 19 18‬‬
‫דרום‬
‫עפ"י נתוני דו"ח יישום תמ"א ‪ 38‬של משרד הפנים לשנת ‪2013‬‬
‫‪30‬‬
‫‪6‬‬
‫‪6‬‬
‫ירושלים‬
‫‪1‬‬
‫‪4 17‬‬
‫‪0‬‬
‫צפון‬
‫‪0‬‬
‫יישום תמ"א ‪( 38‬המשך)‬
‫יישום ברמה ארצית‬
‫להלן גרף המתאר הגשה ואישור של בקשות להיתר לפי תמ"א ‪38‬‬
‫בשנת ‪ 2013‬בחלוקה לוועדות מקומיות‪:‬‬
‫‪180‬‬
‫‪150‬‬
‫‪120‬‬
‫בקשות להיתר שהוגשו‬
‫בקשות להיתר שאושרו‬
‫‪90‬‬
‫‪60‬‬
‫‪30‬‬
‫‪0‬‬
‫עפ"י נתוני דו"ח יישום תמ"א ‪ 38‬של משרד הפנים לשנת ‪2013‬‬
‫יישום תמ"א ‪( 38‬המשך)‬
‫יישום ברמה ארצית‬
‫להלן גרף המתאר הגשה ואישור של בקשות להיתר לפי תמ"א ‪38‬‬
‫בשנת ‪ 2013‬בחלוקה לוועדות מקומיות‪:‬‬
‫‪180‬‬
‫בקשות להיתר שהוגשו‬
‫‪150‬‬
‫בקשות להיתר שאושרו‬
‫‪120‬‬
‫‪90‬‬
‫‪60‬‬
‫‪30‬‬
‫‪0‬‬
‫רמת גן‬
‫תל אביב יפו‬
‫חיפה‬
‫קרית אתא‬
‫הרצליה‬
‫חולון‬
‫ראשון לציון‬
‫גבעתיים‬
‫בת ים‬
‫עפ"י נתוני דו"ח יישום תמ"א ‪ 38‬של משרד הפנים לשנת ‪2013‬‬
‫פתח תקוה‬
‫רעננה‬
‫אשדוד‬
‫ירושלים‬
‫בני ברק‬
‫יישום תמ"א ‪( 38‬המשך)‬
‫השוואה בכמות יח"ד שחוזקו‪ ,‬הורחבו והתווספו‬
‫בין השנים ‪ 2005-2012‬ו‪2013-‬‬
‫‪5,890‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2005-2012‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2005-2012‬‬
‫הרחבה‬
‫עפ"י נתוני דו"ח יישום תמ"א ‪ 38‬של משרד הפנים לשנת ‪2013‬‬
‫‪2013‬‬
‫תוספת‬
‫‪2,840‬‬
‫‪2005-2012‬‬
‫‪4,320‬‬
‫‪4,110‬‬
‫‪4,470 4,320‬‬
‫חיזוק‬
‫יישום תמ"א ‪( 38‬המשך)‬
‫יישום בחלוקה למסלול חיזוק מבנה קיים מול הריסה ובניה מחדש‬
‫‪36%‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪12%‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪11%‬‬
‫‪2010‬‬
‫עפ"י נתוני דו"ח יישום תמ"א ‪ 38‬של משרד הפנים לשנת ‪2013‬‬
‫יישום תמ"א ‪ | 38‬המספרים‬
‫משך הטיפול בבקשה‪:‬‬
‫כ‪ 7-‬חודשים‬
‫בממוצע ‪2013‬‬
‫לעומת ‪ 12‬חודשים‬
‫בממוצע ‪2012‬‬
‫מתוך‪767‬‬
‫בקשות להיתר שאושרו‬
‫כלולות כ‪ 5,890 -‬יח"ד חדשות‬
‫ממוצע‬
‫של כ‪-‬‬
‫‪7.7‬‬
‫יח"ד לבקשה‬
‫(תוספת של כ‪ 70%-‬ליחידות המחוזקות)‬
‫עיריית רמת גן כמובילה בתחום‬
‫יישום ברמה העירונית בשנים ‪2005-2014‬‬
‫בקשות שהוגשו‬
‫‪277‬‬
‫‪164‬‬
‫‪120‬‬
‫בקשות אושרו‬
‫‪70‬‬
‫‪2014‬‬
‫‪86‬‬
‫‪90‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2012‬‬
‫עפ"י נתונים שדווחו באתר עיריית רמת גן‬
‫‪132‬‬
‫‪59‬‬
‫‪2005-2011‬‬
‫כדאיות כלכלית‬
‫כדאיות כלכלית‬
‫כ‪-‬‬
‫‪800‬‬
‫יחידות דיור לחיזוק‬
‫אלף‬
‫העומדות בכללי תמ"א ‪38‬‬
‫רק עבור כ‪-‬‬
‫‪300‬‬
‫יחידות דיור קיימת כדאיות‬
‫אלף‬
‫כלכלית תיאורטית לביצוע‬
‫מיזם תמ"א ‪38‬‬
‫רק עבור כ‪-‬‬
‫‪130‬‬
‫אלף‬
‫יחידות דיור בלבד‬
‫בפועל קיימת להערכתנו כדאיות‬
‫כלכלית כאשר מביאים בחשבון‬
‫גם סוגיות תכנוניות והנדסיות‬
‫כדאיות כלכלית – לפי אזורים‬
‫לפי מחקר של‬
‫‪ BDO‬זיו האפט על‬
‫‪1‬‬
‫מיליון ‪₪‬‬
‫לפני מע"מ‬
‫מחיר מכירה מינימאלי‬
‫‪76‬‬
‫יישובים‬
‫‪20%‬‬
‫אין כדאיות‬
‫ביישובים מסוכנים‬
‫ססמולוגית‬
‫שיעור רווח מינימאלי‬
‫(כגון‪ :‬טבריה‪ ,‬בית שאן)‬
‫כדאיות כלכלית – לפי אזורים‬
‫יחס ד יר ות חדש ות לק י ימ ות‬
‫ניתוח רגישות‬
‫לשיעור הרווח‬
‫מח יר מכ ירה למטר באלפ י ש "ח (המח יר לצרכן הוא בתוספת מע "מ)‬
‫‪14‬‬
‫‪13‬‬
‫‪12‬‬
‫‪11‬‬
‫‪10‬‬
‫‪9‬‬
‫‪8‬‬
‫‪7‬‬
‫‪19% 15% 10% 5% 2% - 10% - 21% - 34% - 22.5%‬‬
‫‪23% 19% 15% 10% 4% 4% - 14% - 26% - 27.5%‬‬
‫‪26% 22% 18% 13% 8%‬‬
‫‪0% 9% - 20% - 32.5%‬‬
‫‪28% 25% 21% 16% 1 1 % 4% 5% - 16% - 37.5%‬‬
‫‪30% 27% 23% 19% 13% 7% 2% - 12% - 42.5%‬‬
‫‪31% 28% 25% 20% 15% 9%‬‬
‫‪1% 9% - 47.5%‬‬
‫‪33% 30% 26% 22% 17% 11% 3% 7% - 52.5%‬‬
‫‪34% 31% 27% 23% 18% 12% 5% 5% - 57.5%‬‬
‫‪34% 32% 28% 2 4 % 19% 14% 6% 3 % - 62.5%‬‬
‫‪35% 32% 29% 25% 20% 15% 7% 2% - 67.5%‬‬
‫‪36% 33% 30% 26% 21% 16% 9% 1% - 72.5%‬‬
‫‪36% 34% 30% 27% 22% 16% 10% 1% 77.5%‬‬
‫‪37% 34% 31% 27% 23% 17% 10% 2% 82.5%‬‬
‫‪37% 35% 31% 28% 23% 18% 11% 2% 87.5%‬‬
‫‪38% 35% 32% 28% 24% 19% 12% 3% 92.5%‬‬
‫‪38% 35% 32% 29% 24% 19% 12% 4% 97.5%‬‬
‫‪38% 36% 33% 29% 25% 20% 13% 5% 102.5%‬‬
‫עפ"י מחקר של ‪BDO Consulting Group‬‬
‫כדאיות כלכלית‬
‫לפי אזורים‬
‫שנכללו במחקר‬
‫קריית שמונה‬
‫חדרה‪:‬‬
‫נהריה‬
‫‪ 6‬קומות קיימות –‬
‫‪ ₪ 10,000‬למטר‬
‫תוספת ‪ 2.5‬קומות‬
‫שיעור רווח שלילי כ‪11%-‬‬
‫עכו‬
‫טבריה‬
‫חיפה‪ ,‬קריית חיים‪ ,‬נשר‬
‫נצרת‬
‫חדרה‬
‫בית שאן‬
‫נתניה‬
‫עפולה‬
‫טבריה‪:‬‬
‫ת"א‪ ,‬גבעתיים‪ ,‬רמת גן‪ ,‬ראשל"צ‪ ,‬הרצליה‪,‬‬
‫ראש העין‪ ,‬רמלה‪ ,‬לוד‬
‫‪ 4‬קומות קיימות –‬
‫פתח תקווה‪ ,‬יהוד‪ ,‬קריית אונו‬
‫‪ ₪ 7,000‬למטר‬
‫אשדוד‬
‫תוספת ‪ 2.5‬קומות‬
‫י‪-‬ם‪ ,‬מודיעין‬
‫שיעור רווח שלילי כ‪)3%-(-‬‬
‫אשקלון‬
‫אשדוד‪:‬‬
‫באר שבע‬
‫דימונה‪ ,‬נתיבות‪ ,‬ערד‬
‫‪ 4‬קומות קיימות –‬
‫‪ ₪ 11,000‬למטר‬
‫תוספת ‪ 2.5‬קומות‬
‫שיעור רווח שלילי כ‪24%-‬‬
‫אילת‬
‫עפ"י מחקר של ‪BDO Consulting Group‬‬
‫עקרונות מיסוי תמ"א ‪38‬‬
‫היזם‬
‫המס‬
‫מס שבח‬
‫מס רכישה‬
‫מע"מ‬
‫‬‫חיוב במס רכישה בשיעור מלא‬
‫בגין שווי זכויות הבנייה שנרכשו‪.‬‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫מס הכנסה‬
‫מע"מ ‪ 0‬בגין השירותים לדיירים‪.‬‬
‫היזם יוכל לנכות מס תשומות‬
‫בגין השירותים לדיירים‪.‬‬
‫תמ"א ‪-)2(38‬מע"מ ‪ 0‬יחול‬
‫גם במסלול זה והיזם‬
‫יוכל לנכות מס תשומות‬
‫בגין שירותים לדיירים‬
‫במכירת הדירות החדשות‬
‫יחול מע"מ עסקאות‬
‫מיסוי על הרווח ממכירת הדירות ועל‬
‫הרווח הקבלני משירותי בניה לדיירים‬
‫הדייר‬
‫פטור ממס שבח‬
‫במגבלות מסוימות‬
‫פטור ממס שבח‬
‫במגבלות מסוימות‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫עדכונים אחרונים‬
‫בהתאם להנחית שר הפנים גלעד ארדן התוכנית הוארכה ב‪ 5-‬שנים נוספות עד למאי ‪.2020‬‬
‫הוחלט על מתן הוראה לעריכת תיקון מספר ‪" 4‬חיזוק מיגון והתחדשות"‪,‬‬
‫אשר יכלול הרחבת התמ"א לתחומים נוספים‪:‬‬
‫עידוד חיזוק‬
‫מבנים‬
‫שאינם‬
‫למגורים‬
‫תוספת‬
‫שימושים‬
‫ציבוריים‬
‫ומסחריים‬
‫במבני מגורים‬
‫המיועדים‬
‫לחיזוק‬
‫עידוד‬
‫תוספת‬
‫ממ"ד‬
‫במבנים‬
‫קיימים בין‬
‫השנים‬
‫‪1980-1992‬‬
‫עידוד שימוש‬
‫בתת הקרקע‬
‫(חניונים)‬
‫עידוד‬
‫בנייה‬
‫למגורים‬
‫בהישג יד‬
‫להשכרה‬
‫תמ"א ‪ | 38‬סיכום‬
‫‪04‬‬
‫‪2015‬‬
‫נדרש עידוד יזמים‬
‫להרחבת אזורי‬
‫הכדאיות גם‬
‫לפריפריה‪.‬‬
‫‪03‬‬
‫‪2015‬‬
‫למרות הגידול בשנים‬
‫האחרונות בבקשות‬
‫להיתרים ובאישורים‬
‫שניתנו‪ ,‬תכנית תמ"א ‪38‬‬
‫עדין אינה ממצה את‬
‫הפוטנציאל הטמון בה‬
‫ואינה משפיעה מספיק‬
‫על שוק הדיור‪.‬‬
‫‪01‬‬
‫‪02‬‬
‫‪2013‬‬
‫ניתן לראות את‬
‫תרומתו המשמעותית‬
‫של תיקון תמ"א ‪)3(38‬‬
‫לבקשות שהוגשו‬
‫ואושרו בשנת ‪.2013‬‬
‫‪2008‬‬
‫חלה עליה ברורה‬
‫בכמות הבקשות‬
‫להיתר המוגשות לפי‬
‫תמ"א ‪ 38‬אשר צפויה‬
‫להמשיך ולעלות‬
‫לאחר חקיקת מע"מ ‪.0‬‬
‫תמ"א ‪ | 38‬סיכום (המשך)‬
‫הערכת פוטנציאל כדאיות כלכלית ומימושו בפועל‬
‫טרם מומש באלפי יח"ד‬
‫מומש באלפי יח"ד‬
‫‪114‬‬
‫‪75‬‬
‫‪10‬‬
‫‪16‬‬
‫יח"ד תוספת‬
‫יח"ד לחיזוק‬
‫תודה רבה‬
‫רו"ח דן אטיאס | שותף וראש אשכול הנדל"ן‬
‫טל‪ 02-6546210 .‬נייד‪ 052-5715715 .‬מייל‪[email protected] .‬‬