ועידת ישראל לנדל"ן ותשתיות רו"ח דן אטיאס, שותף וראש אשכול הנדל"ן 23/02/2015 2015 מניעים לקידום תכנית תמ"א 38 ₪ משבר הדיור חיזוק מבנים בפני רעידת אדמה מיגון בפני התקפות טילים התחדשות עירונית מחסור בקרקעות באזורי ביקוש משבר בשוק הדיור עליית מחירי הדיור תל -אביב ירושלים גוש דן ממוצע ארצי 60% עלייה ריאלית בין השנים 2008-2014 חיפה הדרום הצפון עפ"י נתונים שפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ועובדו על ידי משרד הבינוי מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה מספר משכורות +52% תמ"ג +40.5% שכר+5% עפ"י נתונים שפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ועובדו על ידי משרד הבינוי מחסור בקרקעות באזורי ביקוש שטח המחוז משטח המדינה השטח הבנוי משטח המחוז 21.21% 21.01% 5.95% צפון 65.41% 5.86% מרכז 64.66% 18.03% 1.59% דרום 3.98% חיפה 14.75% 0.79% תל אביב עפ"י נתוני פרוייקט תחזית קיימות לישראל - 2030בשיתוף המשרד להגנת הסביבה ומכון ירושלים לחקר ישראל 2.96% ירושלים תמ"א 38 הקדמה | נקודות ציון תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה 10/2013 תיקון 45לחוק מע"מ ,מע"מ 0 בגין שירותים לדיירים 05/2012 2011 תיקון 3בתמ"א 38 זכויות בניה של עד 2.5קומות חוק התכנון והבניה (תיקון מס' ,)96התשע"א 2011 קובע פטור מהיטל השבחה 02/2010 2008 04/2005 תיקון מס' 2בתמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון -62הוראת שעה) מעניק פטור מתשלום מס שבח ומס רכישה אושרה התכנית לראשונה יישום תמ"א 38 יישום ברמה הארצית בקשות להיתר 1,059 בקשות להיתר 767 שהוגשו שאושרו 556 367 324 158 161 92 2013 2012 2011 עפ"י נתוני דו"ח יישום תמ"א 38של משרד הפנים לשנת 2013 2010 יישום תמ"א ( 38המשך) יישום בחלוקה למחוזות להלן גרף המתאר בקשות להיתר שהוגשו ואושרו לפי תמ"א 38 בשנים 2010-2013לפי מחוזות: 570 2013 2012 2010 2011 341 225 191 185 73 תל אביב 74 93 חיפה 94 37 41 33 מרכז 32 9 19 18 דרום עפ"י נתוני דו"ח יישום תמ"א 38של משרד הפנים לשנת 2013 30 6 6 ירושלים 1 4 17 0 צפון 0 יישום תמ"א ( 38המשך) יישום ברמה ארצית להלן גרף המתאר הגשה ואישור של בקשות להיתר לפי תמ"א 38 בשנת 2013בחלוקה לוועדות מקומיות: 180 150 120 בקשות להיתר שהוגשו בקשות להיתר שאושרו 90 60 30 0 עפ"י נתוני דו"ח יישום תמ"א 38של משרד הפנים לשנת 2013 יישום תמ"א ( 38המשך) יישום ברמה ארצית להלן גרף המתאר הגשה ואישור של בקשות להיתר לפי תמ"א 38 בשנת 2013בחלוקה לוועדות מקומיות: 180 בקשות להיתר שהוגשו 150 בקשות להיתר שאושרו 120 90 60 30 0 רמת גן תל אביב יפו חיפה קרית אתא הרצליה חולון ראשון לציון גבעתיים בת ים עפ"י נתוני דו"ח יישום תמ"א 38של משרד הפנים לשנת 2013 פתח תקוה רעננה אשדוד ירושלים בני ברק יישום תמ"א ( 38המשך) השוואה בכמות יח"ד שחוזקו ,הורחבו והתווספו בין השנים 2005-2012ו2013- 5,890 2013 2005-2012 2013 2005-2012 הרחבה עפ"י נתוני דו"ח יישום תמ"א 38של משרד הפנים לשנת 2013 2013 תוספת 2,840 2005-2012 4,320 4,110 4,470 4,320 חיזוק יישום תמ"א ( 38המשך) יישום בחלוקה למסלול חיזוק מבנה קיים מול הריסה ובניה מחדש 36% 2013 20% 2012 12% 2011 11% 2010 עפ"י נתוני דו"ח יישום תמ"א 38של משרד הפנים לשנת 2013 יישום תמ"א | 38המספרים משך הטיפול בבקשה: כ 7-חודשים בממוצע 2013 לעומת 12חודשים בממוצע 2012 מתוך767 בקשות להיתר שאושרו כלולות כ 5,890 -יח"ד חדשות ממוצע של כ- 7.7 יח"ד לבקשה (תוספת של כ 70%-ליחידות המחוזקות) עיריית רמת גן כמובילה בתחום יישום ברמה העירונית בשנים 2005-2014 בקשות שהוגשו 277 164 120 בקשות אושרו 70 2014 86 90 2013 2012 עפ"י נתונים שדווחו באתר עיריית רמת גן 132 59 2005-2011 כדאיות כלכלית כדאיות כלכלית כ- 800 יחידות דיור לחיזוק אלף העומדות בכללי תמ"א 38 רק עבור כ- 300 יחידות דיור קיימת כדאיות אלף כלכלית תיאורטית לביצוע מיזם תמ"א 38 רק עבור כ- 130 אלף יחידות דיור בלבד בפועל קיימת להערכתנו כדאיות כלכלית כאשר מביאים בחשבון גם סוגיות תכנוניות והנדסיות כדאיות כלכלית – לפי אזורים לפי מחקר של BDOזיו האפט על 1 מיליון ₪ לפני מע"מ מחיר מכירה מינימאלי 76 יישובים 20% אין כדאיות ביישובים מסוכנים ססמולוגית שיעור רווח מינימאלי (כגון :טבריה ,בית שאן) כדאיות כלכלית – לפי אזורים יחס ד יר ות חדש ות לק י ימ ות ניתוח רגישות לשיעור הרווח מח יר מכ ירה למטר באלפ י ש "ח (המח יר לצרכן הוא בתוספת מע "מ) 14 13 12 11 10 9 8 7 19% 15% 10% 5% 2% - 10% - 21% - 34% - 22.5% 23% 19% 15% 10% 4% 4% - 14% - 26% - 27.5% 26% 22% 18% 13% 8% 0% 9% - 20% - 32.5% 28% 25% 21% 16% 1 1 % 4% 5% - 16% - 37.5% 30% 27% 23% 19% 13% 7% 2% - 12% - 42.5% 31% 28% 25% 20% 15% 9% 1% 9% - 47.5% 33% 30% 26% 22% 17% 11% 3% 7% - 52.5% 34% 31% 27% 23% 18% 12% 5% 5% - 57.5% 34% 32% 28% 2 4 % 19% 14% 6% 3 % - 62.5% 35% 32% 29% 25% 20% 15% 7% 2% - 67.5% 36% 33% 30% 26% 21% 16% 9% 1% - 72.5% 36% 34% 30% 27% 22% 16% 10% 1% 77.5% 37% 34% 31% 27% 23% 17% 10% 2% 82.5% 37% 35% 31% 28% 23% 18% 11% 2% 87.5% 38% 35% 32% 28% 24% 19% 12% 3% 92.5% 38% 35% 32% 29% 24% 19% 12% 4% 97.5% 38% 36% 33% 29% 25% 20% 13% 5% 102.5% עפ"י מחקר של BDO Consulting Group כדאיות כלכלית לפי אזורים שנכללו במחקר קריית שמונה חדרה: נהריה 6קומות קיימות – ₪ 10,000למטר תוספת 2.5קומות שיעור רווח שלילי כ11%- עכו טבריה חיפה ,קריית חיים ,נשר נצרת חדרה בית שאן נתניה עפולה טבריה: ת"א ,גבעתיים ,רמת גן ,ראשל"צ ,הרצליה, ראש העין ,רמלה ,לוד 4קומות קיימות – פתח תקווה ,יהוד ,קריית אונו ₪ 7,000למטר אשדוד תוספת 2.5קומות י-ם ,מודיעין שיעור רווח שלילי כ)3%-(- אשקלון אשדוד: באר שבע דימונה ,נתיבות ,ערד 4קומות קיימות – ₪ 11,000למטר תוספת 2.5קומות שיעור רווח שלילי כ24%- אילת עפ"י מחקר של BDO Consulting Group עקרונות מיסוי תמ"א 38 היזם המס מס שבח מס רכישה מע"מ חיוב במס רכישה בשיעור מלא בגין שווי זכויות הבנייה שנרכשו. • • • • • מס הכנסה מע"מ 0בגין השירותים לדיירים. היזם יוכל לנכות מס תשומות בגין השירותים לדיירים. תמ"א -)2(38מע"מ 0יחול גם במסלול זה והיזם יוכל לנכות מס תשומות בגין שירותים לדיירים במכירת הדירות החדשות יחול מע"מ עסקאות מיסוי על הרווח ממכירת הדירות ועל הרווח הקבלני משירותי בניה לדיירים הדייר פטור ממס שבח במגבלות מסוימות פטור ממס שבח במגבלות מסוימות - - עדכונים אחרונים בהתאם להנחית שר הפנים גלעד ארדן התוכנית הוארכה ב 5-שנים נוספות עד למאי .2020 הוחלט על מתן הוראה לעריכת תיקון מספר " 4חיזוק מיגון והתחדשות", אשר יכלול הרחבת התמ"א לתחומים נוספים: עידוד חיזוק מבנים שאינם למגורים תוספת שימושים ציבוריים ומסחריים במבני מגורים המיועדים לחיזוק עידוד תוספת ממ"ד במבנים קיימים בין השנים 1980-1992 עידוד שימוש בתת הקרקע (חניונים) עידוד בנייה למגורים בהישג יד להשכרה תמ"א | 38סיכום 04 2015 נדרש עידוד יזמים להרחבת אזורי הכדאיות גם לפריפריה. 03 2015 למרות הגידול בשנים האחרונות בבקשות להיתרים ובאישורים שניתנו ,תכנית תמ"א 38 עדין אינה ממצה את הפוטנציאל הטמון בה ואינה משפיעה מספיק על שוק הדיור. 01 02 2013 ניתן לראות את תרומתו המשמעותית של תיקון תמ"א )3(38 לבקשות שהוגשו ואושרו בשנת .2013 2008 חלה עליה ברורה בכמות הבקשות להיתר המוגשות לפי תמ"א 38אשר צפויה להמשיך ולעלות לאחר חקיקת מע"מ .0 תמ"א | 38סיכום (המשך) הערכת פוטנציאל כדאיות כלכלית ומימושו בפועל טרם מומש באלפי יח"ד מומש באלפי יח"ד 114 75 10 16 יח"ד תוספת יח"ד לחיזוק תודה רבה רו"ח דן אטיאס | שותף וראש אשכול הנדל"ן טל 02-6546210 .נייד 052-5715715 .מייל[email protected] .
© Copyright 2024