‫השמאות ביישום החלטה ‪1355‬‬ ‫נחה לה‬ ‫ארז כהן‪ ,‬שמאי מקרקעין וכלכלן – יוני ‪2015‬‬ ‫הסדרים משפחתיים‬ ‫חלוקת נחלה בערכי נטו‬ ‫שווי נחלה לאחר הפרדת מגרש‬ ‫הפרדת מגרש ותוספת בניה‬ ‫זהירות – דמי שימוש‬ ‫איזון בין יתרת הנחלה והמגרש המופרד‬ ‫היטל השבחה והשגות על תשלומי רמ"י‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫תחולה – לכל המאוחר ‪ – 9.6.2011‬התחשבנות‬ ‫מחדש‬ ‫הפעלה חלקית או הפעלה מלאה‬ ‫חלקית = תוספת בניה בהיקף קטן‪ ,‬הפרדת‬ ‫מגרש‬ ‫מלאה = "דמי רכישה" במכירה או במימוש‬ ‫נרחב – תוספת בניה משמעותית‬ ‫הסכמים משפחתיים בנחלות‬ ‫• ירושה ‪ /‬ירושת נחלה‬ ‫• מקבל הנחלה מפצה את אחיו‬ ‫• הפרדת מגרש‬ ‫אין פתרון אחיד‬ ‫בין הגורמים המשפיעים על ההסדר‪:‬‬ ‫• בית אחד‪ /‬שני בתים‬ ‫• מצב פיזי‬ ‫• מי בנה את הבתים?‬ ‫• שולמו דמי היתר?‬ ‫• שולמו בעבר דמי הסכמה? מתי?‬ ‫• שימושים חורגים‬ ‫• גודל חלקת המגורים‬ ‫• גודל חלקה א'‬ ‫• פוטנציאל לזכויות נוספות – במגרש ‪ /‬בנחלה‬ ‫שווי הנחלה ‪ 7,000,000‬ש"ח‬ ‫שווי הנחלה נטו ‪ 3,600,000‬ש"ח‬ ‫איך מחשבים את ערך הנטו?‬ ‫תשלום לרמ"י‪ ,‬היטל השבחה ומס שבח‬ ‫שווי הנחלה ברוטו (*)‬ ‫‪7,000,000‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫פחות דמי רכישה מלאים (כולל בגין הפרדת מגרש)‬ ‫‪-2,000,000‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫פחות דמי הסכמה על יתרת הנחלה‬ ‫פחות היטל השבחה צפוי (כולל בגין תב"ע להפרדת מגרש)‬ ‫פחות מס שבח צפוי‬ ‫שווי הנחלה נטו‬ ‫‪-400,000‬‬ ‫‪-500,000‬‬ ‫‪-500,000‬‬ ‫‪3,600,000‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫(*) כולל שווי המחוברים לבית ההורים אך לא כולל שווי המחוברים שבנתה בתיה לצד בית ההורים‪.‬‬ ‫ארבעה אחים ‪ -‬כל אחד צריך לקבל בנטו‬ ‫‪900,000‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫התשלומים הצפויים בגין הפרדת מגרש‪:‬‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫הוצאות תכנון‬ ‫היטל השבחה בגין תוכנית ההפרדה כולל‬ ‫זכויות בניה נוספות‬ ‫תשלום "דמי כניסה" להחלטה ‪1355‬‬ ‫תשלום לרמ"י על הפרדת מגרש‬ ‫תשלומים עתידיים ע"י מקבל יתרת הנחלה‪:‬‬ ‫יתרת דמי רכישה לרמ"י‪ ,‬היטל השבחה בגין תוכניות‬ ‫החלות על הנחלה‪ ,‬מס שבח‬ ‫תשלומים שיחולו עבור הפרדת המגרש (*)‬ ‫הוצאות תכנון‬ ‫‪50,000‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫היטל השבחה בגין תוכנית ההפרדה ‪200,000‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪85,000‬‬ ‫‪624,000‬‬ ‫‪959,000‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫דמי כניסה להחלטה ‪1355‬‬ ‫תשלום בגין הפרדת מגרש‬ ‫סה"כ עבור הפרדת המגרש‬ ‫(*) ניתן לקבוע בהסכם מי ישא בתשלומים ולשנות בהתאם את ההתחשבנות‬ ‫‪7‬‬ ‫שווי הנכס שבידי מקבל המגרש‬ ‫שווי המגרש המופרד ‪ 2,000,000‬ש"ח‬ ‫אם מקבל המגרש יממש אותו כמגרש ריק‬ ‫יחול מס שבח‪.‬‬ ‫אם יבנה בית וימכור נכס בנוי סביר שיקבל‬ ‫פטור לדירת מגורים‪.‬‬ ‫תשלומים שיחולו על מקבל יתרת הנחלה במכירה (*)‬ ‫יתרת דמי רכישה‬ ‫היטל השבחה‬ ‫דמי הסכמה על יתרת הנחלה‬ ‫מס שבח‬ ‫סה"כ ע"ח מקבל יתרת הנחלה‬ ‫‪₪ 1,291,000‬‬ ‫‪₪ 300,000‬‬ ‫‪₪ 400,000‬‬ ‫‪₪ 400,000‬‬ ‫‪₪ 2,391,000‬‬ ‫(*) ניתן לקבוע חלוקת תשלומים אחרת ולשנות בהתאם את ההתחשבנות‬ ‫‪7‬‬ ‫שווי הנכס שבידי מקבל יתרת הנחלה‬ ‫שווי יתרת הנחלה ברוטו‬ ‫תשלומים להפרדת המגרש‬ ‫תשלומים שיחולו במימוש הנחלה‬ ‫שווי יתרת הנחלה נטו‬ ‫‪₪ 5,000,000‬‬ ‫‪₪ -959,000‬‬ ‫‪₪ -2,391,000‬‬ ‫‪₪ 1,650,000‬‬ ‫בהסדר זה הוטלו כל התשלומים על מקבל יתרת הנחלה‪ .‬חלוקת התשלומים בפועל תיקבע בהסכם‪.‬‬ ‫טבלת איזון‬ ‫שם האח נכס שמקבל‬ ‫שווי‬ ‫שווי נטו‬ ‫דליה‬ ‫יתרת הנחלה (*)‬ ‫‪1,650,000 ₪ 5,000,000‬‬ ‫בתיה‬ ‫עמוס‬ ‫אפרת‬ ‫מגרש מופרד (**)‬ ‫לא‬ ‫לא‬ ‫‪2,000,000 ₪ 2,000,000‬‬ ‫‬‫‪0‬‬ ‫‬‫‪0‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪₪ 7,000,000‬‬ ‫‪3,650,000‬‬ ‫משלם איזון‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪737,500‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪0 ₪‬‬ ‫‪0 ₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫מקבל איזון‬ ‫‪0 ₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪ 1,087,500‬‬ ‫‬‫‪912,500‬‬ ‫‪912,500‬‬ ‫‪₪ 1,825,000‬‬ ‫‪₪ 1,825,000‬‬ ‫(*) דליה תשלם "דמי כניסה" ואת התשלומים הכרוכים בהפרדת המגרש‪ .‬כאשר תמכור את‬ ‫הנחלה תשלם את יתרת דמי הרכישה‪ ,‬דמי הסכמה על המרכיב החקלאי‪ ,‬היטל השבחה שחל‬ ‫על יתרת הנחלה ומס שבח‪.‬‬ ‫(**) בתיה מקבלת בדוגמא זו את המגרש כזמין‪ .‬אם תמכור מגרש תשלם מס שבח‪ ,‬אם‬ ‫תבנה בית ואז תמכור סביר שתקבל פטור ממס שבח‪.‬‬ ‫מושב בית גוגל‬ ‫האם תורם לשווי הנחלה?‬ ‫תשלום בגין שימושים שלא הוסדרו‬ ‫בית ראשון בנחלה עד ‪ 160‬מ"ר – פטור‬ ‫בית שני בנחלה עד ‪ 160‬מ"ר – ‪ 5%‬משווי הקרקע לבית‬ ‫כל בניה מעבר לאלה – ‪ 5%‬לשנה משווי הקרקע לשימוש‬ ‫שלא הותר (עד ‪ 7‬שנים)‪.‬‬ ‫שימוש לא חקלאי בלתי מוסדר ישלם ‪ 6%‬לשנה משווי‬ ‫הקרקע לשימוש‬ ‫פעם‪ ,‬מי שקנה נחלה ידע שיצטרך לשלם כאשר‪:‬‬ ‫• יוסיף בניה מעבר ל‪ 160 -‬מ"ר בכל יחידה‪.‬‬ ‫• יפריד מגרש מהנחלה‪.‬‬ ‫• ימכור את הנחלה ‪ -‬דמי הסכמה‪.‬‬ ‫היום‪ ,‬קונה הנחלה אשר בגינה שולמו ע"י המוכר‬ ‫"דמי רכישה" מקבל נחלה מהוונת!!‬ ‫קונה הנחלה מקבל מוצר טוב יותר ולכן צריך‬ ‫לשלם יותר!!‬ ‫המסודר מכפר אז"ר‬ ‫‪₪ 11,000,000‬‬ ‫נחלה נרכשה‬ ‫‪₪ 4,000,000‬‬ ‫דמי הסכמה‬ ‫דמי היתר צפויים במימוש בניה ‪₪ 2,000,000‬‬ ‫‪₪ 3,400,000‬‬ ‫דמי רכישה‬ ‫לא הכל ורוד‬ ‫נחלה נרכשה ב‪2005 -‬‬ ‫הנחלה נמכרת היום‬ ‫דמי הסכמה‬ ‫דמי רכישה‬ ‫‪₪ 13,000,000‬‬ ‫‪₪ 12,000,000‬‬ ‫‪ 14,500‬ש"ח‬ ‫‪₪ 2,000,000‬‬ ‫תודה רבה !‬ ‫תודה רבה !‬ ‫‪20‬‬