למצגת הרצאתו של השמאי ארז כהן

‫השמאות ביישום החלטה ‪1355‬‬
‫נחה לה‬
‫ארז כהן‪ ,‬שמאי מקרקעין וכלכלן – יוני ‪2015‬‬
‫הסדרים משפחתיים‬
‫חלוקת נחלה בערכי נטו‬
‫שווי נחלה לאחר הפרדת מגרש‬
‫הפרדת מגרש ותוספת בניה‬
‫זהירות – דמי שימוש‬
‫איזון בין יתרת הנחלה והמגרש המופרד‬
‫היטל השבחה והשגות על תשלומי רמ"י‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫תחולה – לכל המאוחר ‪ – 9.6.2011‬התחשבנות‬
‫מחדש‬
‫הפעלה חלקית או הפעלה מלאה‬
‫חלקית = תוספת בניה בהיקף קטן‪ ,‬הפרדת‬
‫מגרש‬
‫מלאה = "דמי רכישה" במכירה או במימוש‬
‫נרחב – תוספת בניה משמעותית‬
‫הסכמים משפחתיים בנחלות‬
‫• ירושה ‪ /‬ירושת נחלה‬
‫• מקבל הנחלה מפצה את אחיו‬
‫• הפרדת מגרש‬
‫אין פתרון אחיד‬
‫בין הגורמים המשפיעים על ההסדר‪:‬‬
‫• בית אחד‪ /‬שני בתים‬
‫• מצב פיזי‬
‫• מי בנה את הבתים?‬
‫• שולמו דמי היתר?‬
‫• שולמו בעבר דמי הסכמה? מתי?‬
‫• שימושים חורגים‬
‫• גודל חלקת המגורים‬
‫• גודל חלקה א'‬
‫• פוטנציאל לזכויות נוספות – במגרש ‪ /‬בנחלה‬
‫שווי הנחלה ‪ 7,000,000‬ש"ח‬
‫שווי הנחלה נטו ‪ 3,600,000‬ש"ח‬
‫איך מחשבים את ערך הנטו?‬
‫תשלום לרמ"י‪ ,‬היטל השבחה ומס שבח‬
‫שווי הנחלה ברוטו (*)‬
‫‪7,000,000‬‬
‫‪₪‬‬
‫פחות דמי רכישה מלאים (כולל בגין הפרדת מגרש)‬
‫‪-2,000,000‬‬
‫‪₪‬‬
‫פחות דמי הסכמה על יתרת הנחלה‬
‫פחות היטל השבחה צפוי (כולל בגין תב"ע להפרדת מגרש)‬
‫פחות מס שבח צפוי‬
‫שווי הנחלה נטו‬
‫‪-400,000‬‬
‫‪-500,000‬‬
‫‪-500,000‬‬
‫‪3,600,000‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫(*) כולל שווי המחוברים לבית ההורים אך לא כולל שווי המחוברים שבנתה בתיה לצד בית ההורים‪.‬‬
‫ארבעה אחים ‪ -‬כל אחד צריך לקבל בנטו‬
‫‪900,000‬‬
‫‪₪‬‬
‫התשלומים הצפויים בגין הפרדת מגרש‪:‬‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫הוצאות תכנון‬
‫היטל השבחה בגין תוכנית ההפרדה כולל‬
‫זכויות בניה נוספות‬
‫תשלום "דמי כניסה" להחלטה ‪1355‬‬
‫תשלום לרמ"י על הפרדת מגרש‬
‫תשלומים עתידיים ע"י מקבל יתרת הנחלה‪:‬‬
‫יתרת דמי רכישה לרמ"י‪ ,‬היטל השבחה בגין תוכניות‬
‫החלות על הנחלה‪ ,‬מס שבח‬
‫תשלומים שיחולו עבור הפרדת המגרש (*)‬
‫הוצאות תכנון‬
‫‪50,000‬‬
‫‪₪‬‬
‫היטל השבחה בגין תוכנית ההפרדה ‪200,000‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪85,000‬‬
‫‪624,000‬‬
‫‪959,000‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫דמי כניסה להחלטה ‪1355‬‬
‫תשלום בגין הפרדת מגרש‬
‫סה"כ עבור הפרדת המגרש‬
‫(*) ניתן לקבוע בהסכם מי ישא בתשלומים ולשנות בהתאם את ההתחשבנות‬
‫‪7‬‬
‫שווי הנכס שבידי מקבל המגרש‬
‫שווי המגרש המופרד ‪ 2,000,000‬ש"ח‬
‫אם מקבל המגרש יממש אותו כמגרש ריק‬
‫יחול מס שבח‪.‬‬
‫אם יבנה בית וימכור נכס בנוי סביר שיקבל‬
‫פטור לדירת מגורים‪.‬‬
‫תשלומים שיחולו על מקבל יתרת הנחלה במכירה (*)‬
‫יתרת דמי רכישה‬
‫היטל השבחה‬
‫דמי הסכמה על יתרת הנחלה‬
‫מס שבח‬
‫סה"כ ע"ח מקבל יתרת הנחלה‬
‫‪₪ 1,291,000‬‬
‫‪₪ 300,000‬‬
‫‪₪ 400,000‬‬
‫‪₪ 400,000‬‬
‫‪₪ 2,391,000‬‬
‫(*) ניתן לקבוע חלוקת תשלומים אחרת ולשנות בהתאם את ההתחשבנות‬
‫‪7‬‬
‫שווי הנכס שבידי מקבל יתרת הנחלה‬
‫שווי יתרת הנחלה ברוטו‬
‫תשלומים להפרדת המגרש‬
‫תשלומים שיחולו במימוש הנחלה‬
‫שווי יתרת הנחלה נטו‬
‫‪₪ 5,000,000‬‬
‫‪₪ -959,000‬‬
‫‪₪ -2,391,000‬‬
‫‪₪ 1,650,000‬‬
‫בהסדר זה הוטלו כל התשלומים על מקבל יתרת הנחלה‪ .‬חלוקת התשלומים בפועל תיקבע בהסכם‪.‬‬
‫טבלת איזון‬
‫שם האח נכס שמקבל‬
‫שווי‬
‫שווי נטו‬
‫דליה‬
‫יתרת הנחלה (*)‬
‫‪1,650,000 ₪ 5,000,000‬‬
‫בתיה‬
‫עמוס‬
‫אפרת‬
‫מגרש מופרד (**)‬
‫לא‬
‫לא‬
‫‪2,000,000 ₪ 2,000,000‬‬
‫‬‫‪0‬‬
‫‬‫‪0‬‬
‫סה"כ‬
‫‪₪ 7,000,000‬‬
‫‪3,650,000‬‬
‫משלם איזון‬
‫‪₪‬‬
‫‪737,500‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪0 ₪‬‬
‫‪0 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫מקבל איזון‬
‫‪0 ₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪ 1,087,500‬‬
‫‬‫‪912,500‬‬
‫‪912,500‬‬
‫‪₪ 1,825,000‬‬
‫‪₪ 1,825,000‬‬
‫(*) דליה תשלם "דמי כניסה" ואת התשלומים הכרוכים בהפרדת המגרש‪ .‬כאשר תמכור את‬
‫הנחלה תשלם את יתרת דמי הרכישה‪ ,‬דמי הסכמה על המרכיב החקלאי‪ ,‬היטל השבחה שחל‬
‫על יתרת הנחלה ומס שבח‪.‬‬
‫(**) בתיה מקבלת בדוגמא זו את המגרש כזמין‪ .‬אם תמכור מגרש תשלם מס שבח‪ ,‬אם‬
‫תבנה בית ואז תמכור סביר שתקבל פטור ממס שבח‪.‬‬
‫מושב בית גוגל‬
‫האם תורם לשווי הנחלה?‬
‫תשלום בגין שימושים שלא הוסדרו‬
‫בית ראשון בנחלה עד ‪ 160‬מ"ר – פטור‬
‫בית שני בנחלה עד ‪ 160‬מ"ר – ‪ 5%‬משווי הקרקע לבית‬
‫כל בניה מעבר לאלה – ‪ 5%‬לשנה משווי הקרקע לשימוש‬
‫שלא הותר (עד ‪ 7‬שנים)‪.‬‬
‫שימוש לא חקלאי בלתי מוסדר ישלם ‪ 6%‬לשנה משווי‬
‫הקרקע לשימוש‬
‫פעם‪ ,‬מי שקנה נחלה ידע שיצטרך לשלם כאשר‪:‬‬
‫• יוסיף בניה מעבר ל‪ 160 -‬מ"ר בכל יחידה‪.‬‬
‫• יפריד מגרש מהנחלה‪.‬‬
‫• ימכור את הנחלה ‪ -‬דמי הסכמה‪.‬‬
‫היום‪ ,‬קונה הנחלה אשר בגינה שולמו ע"י המוכר‬
‫"דמי רכישה" מקבל נחלה מהוונת!!‬
‫קונה הנחלה מקבל מוצר טוב יותר ולכן צריך‬
‫לשלם יותר!!‬
‫המסודר מכפר אז"ר‬
‫‪₪ 11,000,000‬‬
‫נחלה נרכשה‬
‫‪₪ 4,000,000‬‬
‫דמי הסכמה‬
‫דמי היתר צפויים במימוש בניה ‪₪ 2,000,000‬‬
‫‪₪ 3,400,000‬‬
‫דמי רכישה‬
‫לא הכל ורוד‬
‫נחלה נרכשה ב‪2005 -‬‬
‫הנחלה נמכרת היום‬
‫דמי הסכמה‬
‫דמי רכישה‬
‫‪₪ 13,000,000‬‬
‫‪₪ 12,000,000‬‬
‫‪ 14,500‬ש"ח‬
‫‪₪ 2,000,000‬‬
‫תודה רבה !‬
‫תודה רבה !‬
‫‪20‬‬