‫מושב מכמורת ‪41.2.4.62 -‬‬ ‫יישום החלטה ‪)6611( 979‬‬ ‫בניה למגורים בנחלה‬ ‫גד שטילמן‪ ,‬עו"ד‬ ‫זכויות בניה בנחלה‬ ‫זכויות הבניה בנחלה נקבעות על ידי שני גורמים נפרדים ובלתי תלויים זה בזה‪:‬‬ ‫‪ ‬בהחלטות מינהל מקרקעי ישראל ‪.‬‬ ‫‪ ‬בתוכניות מתאר (תב"ע) שמאושרות על ידי ועדות התכנון‪.‬‬ ‫זכויות הבניה בהחלטות המינהל אינן זהות לזכויות הבניה הקיימות בתוכניות המתאר‪.‬‬ ‫זכויות בניה בנחלה על פי מינהל מקרקעי ישראל‬ ‫טרם אישור החלטה ‪ 97956611‬בבג"צ‬ ‫החלטה ‪6627‬‬ ‫ניתן לבנות שלוש יחידות מגורים‪:‬‬ ‫‪ ‬האחת‪ ,‬לבעל הנחלה‪ .‬עד ‪ 161‬מ"ר קיים פטור מלא מתשלום למינהל;‬ ‫‪ ‬השנייה‪ ,‬לבן הממשיך‪ .‬עד ‪ 161‬מ"ר קיים פטור מלא מתשלום למינהל‪.‬‬ ‫‪ ‬יחידת מגורים שלישית‪ ,‬בשטח שלא יעלה על ‪ 55‬מ"ר‪ ,‬תאושר לבניה בפטור מתשלום בתנאים שלהלן‪:‬‬ ‫‪ o‬קיימים שלושה דורות בנחלה‪ ,‬לרבות בעל הנחלה‪,‬‬ ‫‪ o‬הדור המבוגר בעל הנחלה;‬ ‫‪ o‬הדור הצעיר מהווה משפחה‪.‬‬ ‫‪ ‬על שטחי בתים העולים על הנ"ל גובה המינהל ‪ 11%‬מהשווי לפי הערכת שמאי ממשלתי‪.‬‬ ‫זכויות הבניה על פי עח‪4..5‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫ניתן לבנות ‪ 3‬יחידות מגורים בשני מבנים‪.‬‬ ‫סה"כ השטח הבנוי ‪ 011‬מ"ר עיקרי ‪ 65 +‬מ"ר מבני עזר (סה"כ השטח המותר לבניה ‪ 065‬מ"ר)‪.‬‬ ‫מותר לבנות שלוש יחידות מגורים בשני מבנים‪ ,‬היינו‪ ,‬מימוש כל שלושת היחידות מחייב בית דו משפחתי‬ ‫אחד;‬ ‫בית שני לבן‪ ,‬בית שלישי לנכד (הועדה לא מקפידה על "הרצף הדורי")‪.‬‬ ‫שטח בנוי של בית אחד לא יעלה על ‪ 051‬מ"ר (עיקרי)‪.‬‬ ‫זכויות בניה בנחלה‬ ‫לפי עח‪6.52/5‬‬ ‫יחידת דיור לבעל הנחלה‪ .‬יחידת דיור שנייה "עבור משפחת הממשיך במשק"‪.‬יחידת דיור שלישית עבור "דור‬ ‫שלישי (נכד או הורים)‪.‬‬ ‫שטח שתי יחידות דיור ביחד לא יעלה על ‪ 351‬מ"ר ולא יותר מ ‪ 051 -‬מ"ר ליחידה אחת‪ .‬שטח ‪ 3‬יחידות לא‬ ‫יעלה על ‪ 011‬מ"ר והכל במבנה אחד או בשני מבנים נפרדים‪.‬‬ ‫‪G:\WORDDOCS\30‬מכמורת\מצגת ‪.doc1‬‬‫‪c‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫שטחי שרות לא יעלו על ‪ 65‬מ"ר בצמוד לבית או בנפרד‪.‬‬ ‫מותר לבנות עד ‪ 5‬בתי קייט‪ ,‬צמוד לבית המגורים או בנפרד‪ ,‬בשטח מירבי של ‪ 151‬מ"ר‪ .‬גודל יחידת רקייט‬ ‫לא תהא קטנה מ ‪ 05‬מ"ר ולא גדולה מ ‪ 01‬מ"ר‪.‬‬ ‫שטח המגורים וקייט בנחלות הקטנות מ ‪ 0.2‬דונם לא יעלה על ‪.01%‬‬ ‫זכויות בניה באזור מגורים‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫במגרש ששטחו ‪ 511‬מ"ר ומעלה תתור בניית בית מגורים אחד בשטח מרבי של ‪ 001‬מ"ר‪.‬‬ ‫שטחי שרות יהיו עד ‪ 11%‬משטח המגרש ולא יותר מ ‪ 65‬מ"ר‪.‬‬ ‫‪" - 6611‬מהפך!!!"‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫במשך עשרות שנים העניקה הועדה המקומית‪ ,‬בתוכניות המתאר שלה‪ ,‬זכויות בניה לבתי מגורים בנחלות‬ ‫העולות על אלה שהתיר מינהל מקרקעי ישראל בהחלטותיו‪.‬‬ ‫מי שרצה לממש את הזכויות הבניה לפי התב"ע מעבר למותר בהחלטות המינהל‪ ,‬היה מחוייב בתשלום "דמי‬ ‫היתר"‬ ‫לראשונה מאז הקמת מינהל מקרקעי ישראל‪ ,‬בהחלטה ‪ ,1155‬משחרר מינהל מקרקעי ישראל את כל‬ ‫מגבלותיו בבנייה למגורים בנחלה‪ :‬כנגד תשלום "דמי רכישה" מתיר המינהל לבנות את כל זכויות הבניה‬ ‫הקיימות והעתידיות (שיהיו אי פעם בנחלה בעתיד)‪.‬‬ ‫החלטה ‪6611‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫ההחלטה הינה וולנטרית ותחול רק על מי שיהא מעוניין להיכנס למסגרתה‪.‬‬ ‫התנאים להצטרפות למסגרת ההחלטה‪:‬‬ ‫‪ o‬רישום חלקה א' בלשכת רישום המקרקעין‪.‬‬ ‫‪ o‬הסדרת השימושים החורגים ומבנים ללא היתר‪.‬‬ ‫‪ o‬תשלום למינהל לפי החלטה ‪.1155‬‬ ‫הגדרת חלקת המגורים לפי החלטה ‪6611‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫שטח חלקת המגורים לא יעלה על ‪ 0.5‬דונם בתוכנית תקפה‪ .‬היה ועל פי תוכנית תקפה השטח של חלקת‬ ‫המגורים גדול יותר ניתן לרכוש את היתרה כנגד תשלום דמי היוון בשיעור של ‪.11%‬‬ ‫שטח חלקת המגורים (הצהוב) רציף וכולל את כל יחידות המגורים שבנחלה‪.‬‬ ‫היה וחלקת המגורים מפוצלת לשני מגרשים נפרדים‪ ,‬מגבלת השטח של ‪ 0.5‬דונם חלה על שני‬ ‫‪o‬‬ ‫המגרשים ביחד‪ .‬היינו‪ ,‬השטח הצהוב הכולל של שני המגרשים לא יעלה על ‪ 0.5‬דונם‪.‬‬ ‫מסלולי הכניסה להחלטה ‪6611‬‬ ‫המסלול החלקי‪:‬‬ ‫תשלום ‪ 3..5%‬משווי חלקת המגורים‪.‬‬ ‫המסלול המלא‪ ,‬תשלום "דמי רכישה"‪:‬‬ ‫היוון מלוא הזכויות בחלקת המגורים והתנתקות לממינהל מקרקעי ישראל בתשלום ‪ 33%‬משווי משוויה‪.‬‬ ‫תשלום זה מכונה בהחלטה‪" :‬דמי רכישה"‪.‬‬ ‫‪G:\WORDDOCS\30‬מכמורת\מצגת ‪.doc1‬‬‫‪c‬‬ ‫זכויות הבניה בתשלום ‪/.71%‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫ניתן לבנות עד ‪ 3.5‬מ"ר‪.‬‬ ‫אין מגבלה של ‪ 161‬מ"ר שטח הבנוי של כל בית ובלבד שסה"כ השטח הבנוי למגורים אינו עולה על ‪ 3.5‬מ"ר‪.‬‬ ‫הדרישה לרצף דורי בוטלה‪ .‬היינו‪ ,‬אין חובה שהבתים יבנו עבור בן או נכד בעל משפחה‪ .‬היינו‪ ,‬ניתן לבנות את‬ ‫בית השלישי ללא צורך בנכד נשוי‪ ,‬ושני אחים יכולים (או שלושה) יכולים לגור בנחלה ביחד‪.‬‬ ‫ניתן לפצל מגרש‪/‬ים נגד תשלום דמי היוון בשיעור של ‪ 33%‬משווי המגרש המפוצל‪.‬‬ ‫‪ o‬על פי החלטה ‪ 1155‬אין מגבלה למספר היחידות בנחלה‪ ,‬אך לצורך הוספת יחידות מגורים חייבת להיות‬ ‫תב"ע תקפה במגבלת תמ"א ‪.35‬‬ ‫פיצול מגרש‪5‬בית מגורים מנחלה כנגד תשלום ‪/.71%‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫ניתן לפצל מגרש עם או בלי בית מגורים מתוך חלקת המגורים של הנחלה כנגד תשלום דמי היוון בשיעור‬ ‫של ‪ //%‬משווי המגרש‪( .‬היינו‪ ,‬תוספת של ‪ 01.05%‬לשווי המגרש)‬ ‫זכויות הבניה במגרש המפוצל לא יפחתו מ ‪ 161‬מ"ר‪.‬‬ ‫זכויות הבניה במגרש המפוצל יגרעו מזכויות הבניה שבנחלה‪( .‬גם בשטח הבנוי וגם במספר הבתי המגורים)‪.‬‬ ‫זכויות הבניה בנחלה לא יפחתו מ ‪ 161‬מ"ר‪.‬‬ ‫פיצול מגרש נוסף מנחלה כנגד תשלום ‪/.71%‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫החלטה ‪ 1155‬מאפשרת פיצול של יותר ממגרש אחד למגורים‪ .‬במכמורת היום לא ניתן בשל מגבלות תמ"א‬ ‫‪.35‬‬ ‫יחד עם זאת‪ ,‬כל עוד לא שולמו "דמי רכישה" (‪ )33%‬יש לרכוש ‪ 115‬מ"ר לצורך פיצול בית מגורים שני‬ ‫בשיעור של ‪.11%.‬‬ ‫אם יהיה שינוי לתמ"א ‪ ,35‬ניתן להגדיל את מספר בתי המגורים והפיצולים בנחלה‪.‬‬ ‫"דמי רכישה" על פי החלטה ‪ 6611‬היוון בתשלום ‪//%‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫החלטה ‪ 1155‬מאפשרת רכישת מלוא הזכויות הקיימות והעתידיות בחלקת המגורים ו"ניתוק" היחסים שבין‬ ‫בעל הנחלה והמינהל‪.‬‬ ‫"דמי רכישה" הינם בשיעור של ‪ 33%‬משווי חלקת המגורים‪.‬‬ ‫למעשה‪ ,‬בעל הנחלה רוכש "מעין בעלות" בחלקת המגורים‪.‬‬ ‫זכויות בניה בנחלה לאחר היוון מלא בשיעור ‪ //%‬משווי חלקת המגורים ("דמי‬ ‫רכישה")‬ ‫תשלום "דמי רכישה" חד פעמיים מאפשר בנייה בנחלה ללא כל תשלום למינהל‪:‬‬ ‫‪ ‬פטור מתשלום בגין בניה מעל ‪ 161‬מ"ר לבית‪.‬‬ ‫‪ ‬פטור מתשלום בגין בניה של יותר מ ‪ 3.5 -‬מ"ר בנחלה‪.‬‬ ‫‪ ‬פטור מתשלום בגין בניה של יותר משלוש יחידות מגורים בנחלה‪.‬‬ ‫‪ ‬פטור מתשלום בגין פיצול מגרשים‪.‬‬ ‫‪ ‬פטור מתשלום "דמי הסכמה" במכר נחלה‪.‬‬ ‫‪G:\WORDDOCS\30‬מכמורת\מצגת ‪.doc1‬‬‫‪c‬‬ ‫"דמי רכישה"‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫ההחלטה קובעת כי במכר נחלה חובה לשלם דמי רכישה במקום דמי הסכמה‪ .‬בכך נכנס הרוכש באופן כפוי‬ ‫למסגרת היוון מלא תוך שהוא מקבל בחינם את מלוא הזכויות הקיימות והעתידיות בחלקת המגורים‪.‬‬ ‫דמי רכישה אינם פוטרים מתשלום דמי היוון בגין שימושים לא חקלאיים‪.‬‬ ‫מגבלות תמ"א ‪/1‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫תמ"א ‪ 35‬קובעת מספר יחידות המגורים בכל ישוב במדינה‪( .‬מספר יחידות המגורים במושבים נע בממוצע‬ ‫בין ‪ 311‬ל ‪.)511‬‬ ‫שיטת הספירה‪ :‬מספר הנחלות כפול ‪ + 4‬מספר משקי העזר ובתים מקצועיים ‪ +‬מספר היחידות‬ ‫ב"הרחבה"‪.‬‬ ‫לדוגמה‪ ,‬נניח מושב שעל פי תמ"א ‪ 35‬מותר לבנות בו ‪ 311‬יחידות‪.‬‬ ‫במושב‪ :‬קיימות ‪ 2.‬נחלות‪ 10 ,‬משקי עזר ו ‪ 110‬מגרשי מגורים‪.‬‬ ‫‪ 2. o‬נחלות‪ ,‬לכל נחלה שני מבנים = ‪ 1.0‬יחידות בנחלות‪.‬‬ ‫‪ 10 o‬משקי עזר = ‪ 10‬יחידות‪.‬‬ ‫‪ 110 o‬מגרשי מגורים‪.‬‬ ‫סה"כ‪ ,‬קיימים בישוב ‪ 311‬יחידות‪.‬‬ ‫על כן‪ ,‬לא ניתן להוסיף יחידות מגורים‪.‬‬ ‫בניה במכמורת מעל ‪ 4.1‬יחידות מחייב שינוי תמ"א ‪ /1‬ושינוי תב"ע‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫על מנת לנצל את זכויות הבניה לפי החלטה ‪ 1155‬במכמורת יש לשנות את תמ"א ‪ 35‬ואת התב"ע של הישוב‪.‬‬ ‫מוצע ששינויי התב"ע יתבצע בשני מהלכים מקבילים מתואמים;‬ ‫‪ o‬האחד‪ ,‬שינויי תוכנית המתאר של הועדה המקומית לתכנון ובניה במועצה האזורית מתן זכות בניה‬ ‫לבית שלישי נפרד ובסה"כ ‪ 611‬מ"ר (‪ 011‬לכל יחידת דיור)‪.‬‬ ‫‪ o‬השני‪ ,‬שינויי תוכנית הישוב תוך התאמת הזכויות ברמה הפרטנית לכל אחד ואחד מבעלי הנחלות‪.‬‬ ‫מערכות התכנון ומינהל מקרקעי ישראל לא יצליחו להתמודד עם תוכניות מתאר נקודתיות ל ‪ 33,111‬נחלות‬ ‫במדינה‪.‬‬ ‫מסקנות ליישום החלטה ‪6611‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫הכנת תצ"ר‪.‬‬ ‫מי שמעוניין בפיצול אחד שישלם ‪ .3..5%‬וישלים דמי פיצול למגרש (‪ 1/3‬משווי המגרש)‬ ‫מי שמעוניין לפצל שני מגרשים שישלם "דמי רכישה" (‪ 33%‬משווי חלקת המגורים)‪.‬‬ ‫שינוי תמ"א ‪35‬‬ ‫שינוי תוכניות של הועדה המקומית לכלל המושבים‬ ‫הכנת תוכניות מפורטות לכל מושב‪.‬‬ ‫‪G:\WORDDOCS\30‬מכמורת\מצגת ‪.doc1‬‬‫‪c‬‬ ‫השפעת החלטה ‪ 979‬על זכויות בן הגר בנחלה‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫הזכויות בחלקת המגורים יהיו זכויות "חכירה" ולא בר רשות‪.‬‬ ‫ניתן לפצל את בית "הבן הממשיך" או את בית ההורים מהנחלה בעלות של ‪ 33%‬משווי המגרש ‪3..5% +‬‬ ‫משווי חלקת המגורים‪.‬‬ ‫ניתן למצוא פתרונות דיור לילדים נוספים בנחלה עם או בלי פיצול ללא צורך ב"רצף דורי"‪.‬‬ ‫ניתן לגייס כספים באמצעות פיצול ומכירה‪ ,‬על מנת לפצות את אחיו של הבן הממשיך‪.‬‬ ‫ניתן להתייחס בצוואה או בהסכם משפחתי לאפשרויות הקבועות בהחלטת מינהל ‪ 1155‬ולהשאיר לבן‬ ‫הממשיך או למנהל העיזבון את הבחירה האופטימאלית לאחר פטירת בעלי הנחלה‪.‬‬ ‫החלטה ‪34/‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫החלטה זו‪ ,‬משנת ‪ ,1112‬יושמה עד היום רק במושב אחד ולאחרונה מנסה המנהל ליישמה במסגרת "פילוט"‬ ‫על ישובים נוספים‪.‬‬ ‫ההחלטה קובעת שחלקה א' של הנחלה תוחכר בחוזה חכירה לדורות לארבע תקופות של ‪ 01‬שנים כל אחת‪,‬‬ ‫וזכויות החכירה בכל נחלה תירשמנה בלשכת רישום המקרקעין לכל חבר וחבר‪.‬‬ ‫יתר קרקעות האגודה (השטחים החקלאיים) יוחכרו בחוזה חכירה לדורות לאגודה תוך שמירת זכויותיהם‬ ‫של בעלי הנחלות במלואן בשטחים אלה‪.‬‬ ‫יישום ההחלטה בישוב יאפשר רישום בטאבו של כל חלקות המגורים‪.‬‬ ‫יישום החלטה ‪34/‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫צוות האחראיים מטעם המנהל ליישום ההחלטה‪ ,‬בראשותה של הגב' שולה בן‪-‬צבי‪ ,‬קבע עקרונות ליישום‬ ‫ההחלטה‪:‬‬ ‫שיתוף פעולה מלא מצד האגודה והחברים במסירת אינפורמציה בשקיפות מלאה לגבי כל המבנים הקיימים‬ ‫ביישוב ככלל‪ ,‬ובכל נחלה בפרט‪.‬‬ ‫מודד מטעם האגודה יכין תוכנית לצורכי רישום (תצ"ר) לכל חלקה א' של כל נחלה‪ ,‬ובה יפורטו המבנים תוך‬ ‫פירוט השימוש בכל אחד מהם וקיומם או אי‪-‬קיומם של היתרי בנייה‪.‬‬ ‫צרוף בעלי נחלות למסגרת החלטה ‪34/‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫חברים שלכל המבנים בנחלתם יש היתר כדין ואין שימושים חורגים יקבלו חוזה חכירה לדורות‪.‬‬ ‫חברים אשר ימצא שאין להם היתר לכל המבנים או שיש שימושים חורגים במבנים שבנחלתם‪ ,‬הם יכללו‬ ‫בחוזה זמני מיוחד של המושב עם רמ"י (רשות מינהל מקרקעי ישראל)‪ ,‬עד אשר יכשירו את המבנים‬ ‫שבנחלתם‪ .‬עם ההכשר אף הם יקבלו חוזה חכירה לדורות וירשמו בלשכת רישום המקרקעין‪ ,‬כאמור‪.‬‬ ‫הדרך ארוכה אבל ניתן להגיע לסופה!!‬ ‫בהצלחה!!!‬ ‫גד שטילמן‪ ,‬עו"ד‬ ‫טל' ‪13-6130030 -‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫ז'בוטינסקי ‪ 35‬רמת גן ‪50511‬‬ ‫‪G:\WORDDOCS\30‬מכמורת\מצגת ‪.doc1‬‬‫‪c‬‬