החלטת הוועדה בדיון לפני הפקדה

‫מדינת ישראל‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫פרוטוקול החלטות מישיבת מליאת הוועדה המחוזית מס' ‪2015004‬‬
‫שהתקיימה ביום שני ‪ ,‬י"ג שבט תשע"ה‪2.2.2015 ,‬‬
‫בשעה ‪ 09:30‬באולם הישיבות של הוועדה המחוזית‬
‫יו"ר הוועדה גב' דלית זילבר – הממונה על המחוז )למעט סעיפים ‪ 5‬ו‪(6-‬‬
‫השתתפו‪:‬‬
‫שירה תלמי‬
‫‪-‬‬
‫מתכננת המחוז‬
‫אברהם שקד‬
‫‪-‬‬
‫נציג הארגונים הציבוריים‬
‫אבי בן צור‬
‫‪-‬‬
‫נציג המשרד להגנת הסביבה‬
‫אסף שגיא‬
‫‪-‬‬
‫נציג המשרד להגנת הסביבה‬
‫טליה שוסברגר‬
‫‪-‬‬
‫נציגת משרד הבריאות‬
‫עמליה אברמוביץ‬
‫‪-‬‬
‫נציגת רשות מקרקעי ישראל‬
‫ירון ארגז‬
‫‪-‬‬
‫נציג משרד התיירות‬
‫יוחנן ויצמן‬
‫‪-‬‬
‫מ"מ נציג רשומ"ק ‪ -‬עיריית י‪-‬ם‬
‫עומר ג'אבר‬
‫‪-‬‬
‫נציג משרד התחבורה‬
‫חמוטל עבודי‬
‫‪-‬‬
‫נציגת משרד הבטחון‬
‫בשמירת איכות הסביבה‬
‫יהודית‬
‫חלימי‬
‫יורם שמעון‬
‫‪- :‬‬
‫‪-‬‬
‫נציגת משרד החקלאות‬
‫ראש מועצת מבשרת ציון‬
‫נכחו‪:‬‬
‫אתי רוזנבלום‬
‫‪-‬‬
‫יועמ"ש הועדה‬
‫חן פרנקל‬
‫‪-‬‬
‫סגן מתכננת המחוז‬
‫חיים יפרח‬
‫‪-‬‬
‫מזכיר הוועדה‬
‫מורן אוחנה‬
‫‪-‬‬
‫לשכת התכנון‬
‫זיו אדר‪:‬‬
‫‪-‬‬
‫לשכת התכנון‬
‫עלא המאר‬
‫‪-‬‬
‫לשכת התכנון‬
‫חגית זהבי‬
‫‪-‬‬
‫לשכת התכנון‬
‫אילנה רודשבסקי‬
‫‪-‬‬
‫לשכת התכנון‬
‫שלמה אשכול‬
‫‪-‬‬
‫מהנדס העיר ירושלים‬
‫אוהד עיני‬
‫‪-‬‬
‫רשות מקרקעי ישראל‬
‫שעניינם‬
‫מדינת ישראל‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫מוזמנים‬
‫אמנון ארבל‬
‫‪-‬‬
‫נציג מהנדס העיר‪ ,‬עיריית ירושלים‬
‫דודו עוזיאל‬
‫‪-‬‬
‫עיריית י‪-‬ם‬
‫תכנית‬
‫בש‪ /185 /‬א'‬
‫משה מונטג‬
‫‪-‬‬
‫יו"ר ועדה מקומית בית שמש‬
‫דני צרפתי‬
‫‪-‬‬
‫מהנדס העיר בית שמש‬
‫יעל היימן‬
‫‪-‬‬
‫אדריכלית העיר בית שמש‬
‫בן סומך‬
‫‪-‬‬
‫סגן מהנדס העיר בית שמש‬
‫גובי קרטס‬
‫‪-‬‬
‫עורך התכנית‬
‫איציק בניזו‬
‫‪-‬‬
‫מנהל אגף ספורט‪ ,‬עיריית בית שמש‬
‫קורץ פיטר‬
‫‪-‬‬
‫נשיא איגוד הבייסבול‬
‫מוזמנים תכנית‬
‫‪101-0051771‬‬
‫יגאל לוי‬
‫‪-‬‬
‫עורך התכנית‬
‫יוסי ישראלשוילי‬
‫‪-‬‬
‫עורך התכנית‬
‫אלון טופציק‬
‫‪-‬‬
‫יועץ סביבה לתכנית‬
‫רון חביליו‬
‫‪-‬‬
‫מתכנן המנהל הקהילתי‬
‫עוזי לוי‬
‫‪-‬‬
‫מנכ"ל דירה להשכיר‬
‫ייטב בושירה‬
‫‪-‬‬
‫מנהל קהילתי‬
‫ענת צור‬
‫‪-‬‬
‫סמנכ"לית תכנון דירה להשכיר‬
‫ויקי קרוק‬
‫‪-‬‬
‫יועצת תנועה לתכנית‬
‫רפי דברה‬
‫‪-‬‬
‫מנהל קהילתי‬
‫מוזמנים תכנית‬
‫‪101-0236612‬‬
‫אייל שער‬
‫‪-‬‬
‫עורך התכנית‬
‫יואל פייגין‬
‫‪-‬‬
‫עורך התכנית‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫‪2‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫שרון חסיד‬
‫‪-‬‬
‫יזם התכנית‬
‫אייל קראוס‬
‫‪-‬‬
‫יועץ תנועה‬
‫ענת בירן‬
‫‪-‬‬
‫עו"ד‪ ,‬ב"כ מגיש התכנית‬
‫אפרת לרנר‬
‫‪-‬‬
‫עו"ד‪ ,‬ב"כ מגיש התכנית‬
‫איציק עדס‬
‫‪-‬‬
‫מנהל קהילתי‬
‫מוזמנים תכנית‬
‫יגאל לוי‬
‫‪-‬‬
‫עורך התכנית‬
‫‪101-0141739‬‬
‫יוסי ישראלשוילי‬
‫‪-‬‬
‫עורך התכנית‬
‫עומר דנקנר‬
‫‪-‬‬
‫נציג היזם‬
‫רועי לוסטרניק‬
‫‪-‬‬
‫נציג היזם‬
‫קובי ייטב‬
‫‪-‬‬
‫מנהל הפרויקט‬
‫שרון מטר‬
‫‪-‬‬
‫יועצת סביבה‬
‫רן אלישע‬
‫‪-‬‬
‫נציג היזם‬
‫מוזמנים תכנית‬
‫‪152-0230664‬‬
‫אבנר שר‬
‫‪-‬‬
‫עורך התכנית‬
‫רוני שטייניץ‬
‫‪-‬‬
‫חבר מועצת מבשרת ציון‬
‫רות שורץ‬
‫‪-‬‬
‫יו"ר ועדה מרחבית הראל‬
‫איל בן צור‬
‫‪-‬‬
‫עורך התכנית‬
‫שרון אבני‬
‫‪-‬‬
‫עו"ד‪ ,‬ב"כ מגישי התכנית‬
‫ישראל זלדמן‬
‫‪-‬‬
‫מנהל הפרויקט‬
‫עדי סודאי‬
‫‪-‬‬
‫יזם‬
‫רמי לוי‬
‫‪-‬‬
‫יזם‬
‫אלעד אלון‬
‫‪-‬‬
‫עו"ד‪ ,‬נציג היזם‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫‪3‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪4‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫‪ .1‬הודעות יו"ר‬
‫בהתאם להחלטת הוועדה בתכנית ‪ /13297‬א )סעיף ‪ 5‬י"א( נקבע כי תנאי להפקדת התכנית‬
‫יהא הגשתה כתכנית מקוונת‪ .‬נמסר לוועדה כי התכנית נערכה כתכנית מקוונת אך עקב‬
‫אילוצי מערכת המחשוב של משרד הפנים לא ניתן לשמר את מספרה של התכנית וכי‬
‫מספרה כעת הוא ‪ ,101-0177634‬והמספר הישן בוטל‪.‬‬
‫‪ .2‬תכנית בש‪ /185 /‬א – פארק הזיתים‪ ,‬בית שמש‬
‫רקע‪:‬‬
‫‪ .1‬התכנית עוסקת במגרש בשטח של כ‪ 150-‬דונם הממוקם בין הרחובות הגפן‪ ,‬שדרות בן‬
‫גוריון ושדרות בו זאב בבית שמש‪ .‬שטח זה ממוקם בעמק שבין בית שמש הוותיקה לבין‬
‫שכונת גבעת שרת‪.‬‬
‫‪ .2‬בתחום התכנית קיים שטח ציבורי פתוח בפיתוח אקסטנסיבי שבוצע כבר בשנות ה‪.70-‬‬
‫‪ .3‬התכניות התקפות בתחום התכנית הן תכנית בש‪ 170 /‬הקובעת שטח מרכז ספורט ונופש‪,‬‬
‫חניה ציבורית ו שטח לשצ"פ וחניה ותכנית בש‪ 112 /‬הקובעת שצ"פ ודרך‪ .‬השטח אינו‬
‫כלול בתכנית המתאר של בית שמש )בש‪.(200 /‬‬
‫‪ .4‬התכנית מציעה להקים פארק ציבורי ובו שלושה מתחמים‪ :‬ספורט‪ ,‬אמפיתאטרון‪ ,‬ופארק‬
‫אזורי‪ .‬זאת‪ ,‬תוך שינוי ייעוד הקרקע משטח עירוני‪ ,‬שטח לתכנון בעתיד ומבני ציבור‬
‫לייעודי שצ"פ ודרך מוצעת‪ .‬כן מציעה התכנית לקבוע זכויות בנייה בהיקף של ‪ 2456‬מ"ר‬
‫שטח עיקרי ו‪ 270-‬מ"ר שטחי שרות )סה"כ ‪ 2726‬מ"ר(‪ .‬עוד מציעה התכנית גובה מבנה של‬
‫‪ 10‬מ'‪ ,‬ב‪ 2-‬קומות מעל למפלס ה‪ 00-‬ואחת מתחת למפלס ה‪.00-‬‬
‫‪ .5‬לתכנית הוכנו חוו"ד אקוסטית וסקר עצים‪ .‬יצוין כי לפי פרוגרמה של שטחים פתוחים‬
‫שהגישה יעל היימן‪ ,‬אדריכלית העיר בית שמש‪ ,‬ניכר כי אין מחסור בשצ"פים באזור זה‪.‬‬
‫‪ .6‬הוועדה המקומית דנה בעניינה של התכנית ביום ‪ 19.09.2010‬והמליצה לוועדה המחוזית‬
‫להפקידה‪ .‬כן המליצה הוועדה המקומית להוסיף זכויות בנייה בתיאום עם מהנדס העיר‪.‬‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪5‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫‪ .7‬הוועדה המחוזית דנה בעניינה של התכנית ביום ‪ 24.06.13‬והמליצה על הפקדת התכנית‬
‫בתנאים‪.‬‬
‫‪ .8‬התכנית מובאת לדיון חוזר בעניינה‪ .‬זאת‪ ,‬לאור פנייה מטעם רמ"י בה נמסר כי בצמוד‬
‫לדופן המזרחית של התכנית חלה תכנית בש‪ ,170 /‬המציעה שימושי קרקע זהים לאלו‬
‫המוצעים בתכנית הנידונה‪.‬‬
‫מהלך הדיון‪:‬‬
‫‪ .1‬נציגת לשכת התכנון הציגה את התכנית ואת הסיבות שבגינה נדונה שוב בוועדת המליאה‪.‬‬
‫‪ .2‬גב' עמליה אברמוביץ' הסבירה את הסיבה בגינה נדרש דיון חוזר בוועדה‪ .‬נטען כי בתכנית‬
‫בש‪ ,170/‬אשר אושרה בשנת ‪ ,2004‬מוצעות פונקציות זהות לאלו אשר בתכנית הנידונה‬
‫כגון חדר כושר‪ ,‬מגרשי ספורט וכד'‪ .‬לכן‪ ,‬אין הצדקה לקדם תכנית חדשה ויש לחייב את‬
‫ביצוע התכנית התקפה‪.‬‬
‫‪ .3‬מר אהוד עיני‪ ,‬מנהל מחוז ירושלים של רשות מקרקעי ישראל‪ ,‬הוסיף וטען כי בשנת ‪2005‬‬
‫נחתם עם מר חזן הסכם לפיתוח מתחם המיועד לקאנטרי קלאב שטרם מומש בתחום‬
‫תכנית בש‪ .170/‬לכן‪ ,‬לא מובן הצורך במתחם נוסף אשר מציע את אותם שימושי קרקע‪.‬‬
‫בפגישות קודמות ביקש מר חזן לקדם בשטח תכנית בש‪ 170/‬שימושי קרקע של מגורים‬
‫ומסחר‪ .‬כעת‪ ,‬מנסים לקדם מהלך זה באמצעות פיתוח השטח הציבורי הצמוד לתכנית‬
‫בש‪ 170 /‬כמתחם קאנטרי‪ .‬מהלך זה בא בכדי לייתר את הצורך בשימושי הפנאי והנופש‬
‫החלים בתא השטח אשר בבעלות מר חזן ובכך להכשיר את הסבתו לשטח מגורים‪.‬‬
‫‪ .4‬לשאלת חברי הוועדה‪ ,‬השיב מר עיני כי על פי החוזה המקורי אשר נחתם עם מר חזן‪,‬‬
‫בניית הקאנטרי הייתה צריכה להסתיים ‪ .‬הדבר לא בוצע וכעת הוארך מועד החוזה‪ .‬כן‬
‫נמסר כי החוזה אינו כולל תשלום נוסף במקרה של שינוי יעוד הקרקע‪.‬‬
‫‪ .5‬יו"ר הוועדה ציינה כי לשכת התכנון דחתה בעבר מספר בקשות להסבת שטחי הקאנטרי‬
‫המאושר לייעוד מגורים‪.‬‬
‫‪ .6‬עורך התכנית‪ ,‬אדריכל גובי קרטיס‪ ,‬ציין כי הכוונה הינה שלא לגבות תשלום עבור‬
‫השימוש בפארק‪ ,‬מלבד באירועים מיוחדים‪ .‬לדבריו‪ ,‬מציעה התכנית חיבור בין אזורים‬
‫שונים בעיר בית שמש והיא כוללת שלושה אלמנטים‪ :‬מגרשי ספורט ואתלטיקה‪ ,‬שבילי‬
‫פארק ואזור מופעים‪ .‬עוד נמסר כי חלק ניכר מהיקף שטחי הבינוי המבוקש בתכנית הוא‬
‫עבור מתחם הבמה‪.‬‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪6‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫‪ .7‬מהנדס העיר בית שמש‪ ,‬מר דניאל צרפתי‪ ,‬מסר לוועדה כי מחצית מזכויות הבניה הן עבור‬
‫האמפיתיאטרון‪ ,‬שהינו מבנה ייחודי אשר אינו מוצע במתחם הקאנטרי‪ .‬לחלופין‪ ,‬כולל‬
‫מתחם הקאנטרי שימושים כגון בריכת שחיה וחדר כושר סגור אשר אינם מוצעים‬
‫בתכנית הנדונה‪ .‬נמסר כי במידה ויש בתכנית הפארק הנדונה שימושים המופיעים גם‬
‫בתכנית מתחם הקאנטרי‪ ,‬ניתן לגרוע אותם בכדי למנוע כפילות ותחרות מול מתחם‬
‫הקאנטרי‪.‬‬
‫‪ .8‬מנהל אגף האירועים בעיריית בית שמש‪ ,‬מר איציק כניזו‪ ,‬מסר לוועדהכי הושקעו סכומי‬
‫כסף ניכרים בכדי לקדם את התכנית לפארק וכי התכנית באה להבטיח קיומם של שטחי‬
‫נופש וספורט עבור תושבי בית שמש‪ .‬נמסר כי אין כל קשר בין מתחם הקאנטרי לבין‬
‫התכנית הנדונה‪ ,‬שנועדה בכדי לשרת את הציבור בכללותו ולשם מענה לצורך בשטחי‬
‫ספורט בעיר בית שמש‪ .‬לשאלת חברי הוועדה‪ ,‬נמסר כי היקף השטח הנדרש עבור מגרשי‬
‫טניס הוא ‪ 6‬דונם ועבור מגרשי הבייסבול הוא ‪ 20‬דונם‪ .‬כן מבוקש מגרש אתלטיקה בגודל‬
‫של ‪ 400‬מ"ר‪ .‬עוד נמסר כי עבור כל מגרש יש צורך בשני חדרי הלבשה וחדר ציוד‪ ,‬חדרים‬
‫טכניים ומשרד‪ .‬עבור מתחם האמפיתיאטרון יש צורך בבמה‪ ,‬חדרי שחקנים וחדרים‬
‫טכניים‪.‬‬
‫‪ .9‬מר קורץ פישר‪ ,‬נציג איגוד הבייסבול‪ ,‬מסר לוועדה כי כיום יש יותר ממיליון שחקני‬
‫בייסבול ברחבי ישראל וכי בעיר בית שמש זהו ענף ספורט מפותח‪ .‬עוד נמסר כי למרות‬
‫שבעיר שחקני בייסבול רבים אין בה מגרשים המיועדים לכך‪ .‬לשאלת יו"ר הוועדה‪ ,‬נמסר‬
‫כי יש צורך במגרש פתוח של ‪ 20‬דונם הכולל חדרי הלבשה ושירותים עבור הענף‪.‬‬
‫‪ .10‬יו"ר הוועדה המקומית בית שמש‪ ,‬מר משה מונטג‪ ,‬טען כי תכנית הפארק מקודמת‬
‫במשך זמן רב וכי במסגרת קידום התכנית נערכו תיאומים רבים‪ ,‬בפרט מול רמ"י‪.‬‬
‫לדבריו‪ ,‬התכנית מבקשת לתת מענה לצורך ציבורי עבור כל תושבי בית שמש ולא לפגוע‬
‫בפוטנציאל השטחים השכירים של מתחם הקאנטרי ולכן צומצם באופן ניכר היקף שטחי‬
‫הבניה בתכנית הפארק‪ .‬עוד נטען כי במהלך ההתנגדויות שנשמעו כנגד תכניות ההרחבה‬
‫של בית שמש‪ ,‬עלו טענות רבות הנוגעות למחסור בשטחי ציבור ומגרשי ספורט בעיר‬
‫הוותיקה של בית שמש וכי התכנית הנדונה מבקשת לתת מענה לצורך זה‪ .‬מיקום תא‬
‫השטח והנצפות ממנו ואליו הופכות אותו למקום המתאים מאוד עבור הפארק המוצע‪.‬‬
‫‪ .11‬עורך התכנית הסביר כי לאור הערות רמ"י והוועדה המחוזית‪ ,‬צומצמו והוסרו מן התכנית‬
‫השטחים העלולים לייצר כפילות עם מתחם הקאנטרי‪ ,‬בפרט חדר הכושר אשר תוכנן‬
‫מתחת לבימת האמפיתיאטרון‪ .‬נטען כי היקף שטחי הבנייה המוצע בתכנית כעת הוא כ ‪-‬‬
‫‪ 1883‬מ"ר עיקרי‪.‬‬
‫‪ .12‬לאחר דברים אלו‪ ,‬קיימה הוועדה דיון פנימי במהלכו נדונו ונבחנו סוגיות שונות כגון‬
‫היקף שטחי הבנייה המוצעים‪ ,‬השפעות אפשריות של התכנית על מתחם הקאנטרי‪ ,‬הצורך‬
‫בשטחי ספורט ופנאי בבית שמש ועוד‪.‬‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪7‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫הוחלט‪:‬‬
‫לשוב ולדון בתכנית בדיון פנימי‪.‬‬
‫חברים שנכחו‪ :‬דלית זילבר‪ ,‬שירה תלמי‪ ,‬אברהם שקד‪ ,‬טליה שוסברגר‪ ,‬ירון ארגז‪ ,‬אבי בן צור‪,‬‬
‫יהודית חלימי‪ ,‬עומר ג'אבר‪ ,‬עמליה אברמוביץ‪,‬‬
‫‪ .3‬תכנית – ‪ 101-0051771‬הדסה הקטנה – מתחם משולב למגורים ומסחר בקרית יובל‬
‫רקע‪:‬‬
‫‪ .1‬התכנית מטפלת בשטח בן כ‪ 23 -‬דונם התחום ברחובות הנרייטה סולד‪ ,‬טהון וצ'ילה בשכונת‬
‫קרית יובל‪ .‬הקרקע נמצאת לאורך שנים בחכירה של "נשות הדסה"‪ ,‬במקום קיים מבנה‬
‫המשמש כמרכז בריאות קהילתי‪ ,‬כאשר יתרת המתחם מתפקד כשטח פתוח ונמצא בשימוש‬
‫הציבור הרחב‪.‬‬
‫‪ .2‬התכנית מציעה מתחם מגורים בהיקף של ‪ 400‬יח"ד וזאת ב ‪ 3 -‬מגדלים בני ‪ 18‬קומות לאורך‬
‫רח' הנרייטה סולד ו‪ 2 -‬בניינים בני ‪ 6-8‬קומות לאורך רח' צ'ילה‪ .‬כמו כן מוצעים חזית‬
‫מסחרית כלפי הרחוב‪ ,‬שטחים ציבוריים בנויים ופתוחים‪ ,‬מגרש למתקן הנדסי של הרכבת‬
‫הקלה )מאושר בתכנית קודמת( והרחבת דרך‪ .‬הבניין הקיים בלב השטח מיועד לצרכי ציבור‪,‬‬
‫ויישמר במצבו הנוכחי‪ .‬הדירות מיועדות לדיור בר השגה בהשכרה‪ ,‬והכל בהתאם להסכם בין‬
‫ארגון הדסה למדינה‪ .‬התכנית מוגשת ע"י עיריית ירושלים‪.‬‬
‫‪ .3‬התכנית נדונה בועדה המקומית בתאריך ‪ .31.12.2014‬הועדה המקומית המליצה להפקיד את‬
‫התכנית תוך עריכת שינוי על פיו יבוטל הבינוי המוצע לאורך רח' צ'ילה‪ ,‬ויתווסף מגדל רביעי‬
‫על רח' הנרייטה סולד‪ ,‬באופן שישמור על היקף יח"ד המקורי‪ .‬השינוי מוצע במטרה לאפשר‬
‫את המשך קיום הפארק הנוכחי‪ ,‬ולייצר חזית פנויה מבינוי לכיוון השכונה הותיקה‪ .‬כמו כן‬
‫התבקשה הוספת שימוש "תעסוקה‪/‬משרדים" במסגרת זכויות הבניה המסחריות‪ ,‬וזאת‬
‫כמענה תעסוקתי לתושבי השכונה‪ ,‬וצמצום תחום התכנית באופן שייגרע את המגרש‬
‫למתקנים הנדסיים מתחומה‪ ,‬אשר מאושר ממילא בתכנית נפרדת‪.‬‬
‫מהלך הדיון‪:‬‬
‫‪ .1‬אד' יגאל לוי‪ ,‬עורך התכנית‪ ,‬מסר כי התכנית עברה הליך תכנוני ממושך‪ ,‬כולל‬
‫תיאומים ובחינת חלופות במסגרת הוועדה המקומית ומול לשכת התכנון‪.‬‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪8‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫‪ .2‬הוצגו השלבים המוקדמים לקראת הדיון בוועדה‪ .‬נמסר כי הוועדה המקומית‬
‫הצטרפה כמגישת התכנית‪ ,‬התקיים דיון בוועדה המקומית והתכנית אשר תוצג כיום‬
‫תכלול חלופה שגובשה בעיקבות המלצת הערות הוועדה המקומית‪.‬‬
‫‪ .3‬נמסר כי התכנית ממוקמת בקרית יובל‪ ,‬במתחם "המפלצת"‪ .‬במרכז השטח קיים‬
‫מבנה הפועל לאורך שנים כמרפאת משפחה‪ ,‬וכן קיימת חורשה אותה נעשה מאמץ‬
‫לשמר ככל הניתן‪.‬‬
‫‪ .4‬נמסר כי המתחם ממוקם בין רחוב הנרייטה סולד מצפון לרחוב צ'ילה מדרום‪ ,‬וכי‬
‫השטח משופע לכיוון דרום בשיפוע קל של כ ‪ .5%‬סקר עצים מקיף נעשה עם תחילת‬
‫התהליך‪ ,‬תוך ניסיון לשמור כמה שיותר על הסביבה הירוקה‪ .‬מאז החלו עבודות‬
‫הביצוע של תוואי הרכבת הקלה‪ ,‬כך שעצים רבים המופיעים בתשריט אינם קיימים‬
‫עוד‪ .‬מבחינה סטטוטורית השטח מוגדר כשטח פרטי פתוח עם מוסד במרכזו‪ .‬צוין כי‬
‫מדובר בשטח פרטי בבעלות הדסה‪ ,‬המשמש כיום כשטח פתוח לכל דבר‪.‬‬
‫‪ .5‬נמסר כי במתחם קיימים מספר אינטרסים‪ :‬א‪ .‬הרכבת הקלה‪ ,‬אשר גרעה משטח‬
‫המתחם המקורי כ‪ .30% -‬ב‪ .‬ההבנה כי שטח המפלצת והבניין הותיק חייבים‬
‫להישמר‪ .‬ג‪ .‬שטח מגרש ספורט וחניה המשמשים את המתנ"ס הסמוך – פיליפ לאון‪.‬‬
‫ד‪ .‬צורך בהרחבת רח' צ'ילה‪ .‬כמו כן צוין כי מדובר בקו רכס ובסמיכות לציר תחבורה‬
‫ראשית‪ ,‬ולפיכך המתחם עומד בעקרונות מדיניות הועדה המחוזית לבניה לגובה‬
‫בשכונות העיר‪.‬‬
‫‪ .6‬התכנון המוצע‪ :‬התכנית כפי שעמדה בתנאי סף והובאה לדיון בועדה המקומית‬
‫מציגה ‪ 3‬מגדלים בני ‪ 18‬קומות ו ‪ 2‬בניינים בני ‪ 6-8‬קומות‪ ,‬סה"כ ‪ 400‬יח"ד המיועדות‬
‫להשכרה‪ .‬השטח הנותר מיועד כשצ"פ‪ ,‬ושטח לבנייני ציבור תוך ניסיון לשמור ככל‬
‫הניתן על תחושה של מתחם בנוי בתוך חורשה‪ .‬המרחק של הבינוי מהמפלצת הנו ‪12‬‬
‫מ'‪ ,‬כאשר הבינוי הסמוך לה תוכנן בתכסית קומה מצומצמת )‪ 500‬מ"ר(‪ ,‬לעומת‬
‫הבינוי המרוחק ממנה שהנו מסיבי יותר )תכסית קומה ‪ 900‬מ"ר(‪ .‬קומות המסד‬
‫מיועדות לשימוש מסחרי‪ ,‬והפרויקט כולו יוקם וינוהל כחטיבה אחת‪.‬‬
‫‪ .7‬לגבי מערך החניה‪ ,‬הרי שהגישה נשענת על רח' טהון וצ'ילה‪ ,‬תוכננו ‪ 2‬פורטלים‬
‫לחניונים תת קרקעיים אשר יזינו גם את חניון המגדלים‪ .‬מיקום החפירות הוגבל‬
‫לקוי הבניינים בלבד תוך מאמץ לשמירת העצים הקיימים ככל הניתן‪.‬‬
‫‪ .8‬יועץ הסביבה של התכנית‪ ,‬מר אלון טופצ'יק‪ ,‬הציג את הבדיקה הסביבתית שנערכה‬
‫בנושא ההצללה‪ .‬נמסר כי לפרויקט תהיה השפעה לכיוון צפון‪ ,‬אך הוא עומד‬
‫בקריטריונים וזאת לגבי ‪ 2‬החלופות‪.‬‬
‫‪ .9‬אד' לוי ממשיך ומציג את החלופה השניה‪ ,‬אשר גובשה בדיון בועדה המקומית בו‬
‫הוצגה עמדת המנהל הקהילתי‪ .‬חלופה זו מבטלת את הבינוי הנמוך לאורך רח' צ'ילה‪,‬‬
‫וממקמת מגדל נוסף על הנרייטה סולד‪ ,‬כאשר היקף יח"ד נשאר ללא שינוי‪ .‬יתרת‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪9‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫השטח תיועד תהיה פתוחה לציבור הרחב‪ ,‬אם באמצעות יעודי קרקע ציבוריים ואם‬
‫באמצעות זיקת הנאה לציבור בשטח מגורים‪ .‬נמסר כי נעשה ניסיון לבחינת כניסה‬
‫לחניונים דרך הנרייטה סולד‪ ,‬ובמידה ולא יצלח – הכניסה תישאר דרך רח' צ'ילה‪.‬‬
‫סה"כ הפרשות לצרכי ציבור עומדות על ‪ .42%‬כמו כן מתווסף שימוש "תעסוקה"‬
‫לשטחים בקומות המסד אשר יועדו קודם למסחר בלבד‪.‬‬
‫‪ .10‬מר עוזי לוי‪ ,‬מנכ"ל "דירה להשכיר"‪ ,‬מסר כי בכל מדינות המערב קיים שוק לדיור‬
‫להשכרה לטווח ארוך‪ ,‬וכי שוק כזה לא התפתח בישראל‪ .‬השכרה לטווח ארוך‬
‫מתאפיינת במשכיר מוסדי‪ ,‬עם תקנון הפעלה‪ ,‬גמישות לשוכר וקשיחות למשכיר‪.‬‬
‫נמסר כי כללי ההתנהגות מפורטים בתקנון של כל בניין‪ ,‬ונוצרת אפשרות לשכור‬
‫דירות לטווח ארוך בכללים ברורים וידועים מראש‪ .‬נמסר כי כבר כיום יצאו שלושה‬
‫מכרזים בארץ לדיור להשכרה לטווח ארוך וכי זכו בהם חברות מוכרות ומבוססות‪.‬‬
‫כל הדירות בפרויקטים הללו מיועדות להשכרה‪ ,‬ובתום ‪ 20‬שנה ניתנות למכירה‪ .‬כללי‬
‫הפרויקט הנם ‪ 25%‬מהדירות מושכרות במחיר הנמוך ב‪ 20%-‬ממחיר השוק ו‪75%-‬‬
‫במחיר השוק‪ .‬נמסר כי המחזיקים בפרויקט הינם גופים מוסדיים‪ ,‬ועל אף שקיימת‬
‫אפשרות למכירת הדירות בתום התקופה‪ ,‬יתכן ויהיה להם אינטרס להמשיך להפעיל‬
‫כפרויקט להשכרה‪.‬‬
‫‪ .11‬נמסר כי כיום מקודמים מכרזים לאלפי יחידות דיור‪ ,‬וזו רק תחילת הדרך‪ .‬בירושלים‬
‫קודמו עד כה ‪ 2‬תכניות בהיקף של מאות יח"ד‪ ,‬והעיר הוגדרה כיעד עבודה של חברת‬
‫"דירה להשכיר"‪.‬‬
‫‪ .12‬לגבי התכנית הנוכחית‪ ,‬הרי שמדובר במיקום אסטרטגי‪ ,‬בסמיכות לתחבורה‬
‫ציבורית‪ ,‬בלב שכונה עירונית‪ ,‬אזור משופע בשטחים ושימושים ציבורים ונסמך על‬
‫ציר תחבורה ראשי‪.‬‬
‫‪ .13‬לגבי אופי הבניה‪ ,‬נמסר כי מגדלים בגובה של מעבר ל ‪ 18‬קומות הינם יקרים יותר‬
‫בהקמה ובאחזקה‪ ,‬וזאת בשל הצורך בתוספת תשתיות חשמל ומעלית‪ .‬עוד נמסר כי‬
‫התכנית הנוכחית מחייבת משאבים לטובת הפיתוח )חניה ציבורית‪ ,‬שצ"פ( ולכן ייתכן‬
‫ויהיה צורך ליעד את חלק מהדירות למכירה כבר בשלב הראשון‪ .‬כמו כן נמסר כי אין‬
‫אפשרות לנהל לטווח ארוך בניין הכולל בתוכו עירוב של דירות פרטיות ודירות‬
‫להשכרה‪ ,‬ולפיכך‪ ,‬במידה ויוחלט כי חלק מהדירות יוצאו למכירה‪ ,‬הרי שתבוצע‬
‫הפרדה בין בניינים למכירה לבניינים להשכרה‪.‬‬
‫‪ .14‬חבר הועדה מר אברהם שקד שאל מה המעמד של "דירה להשכיר"‪ ,‬מאחר והיזם הנו‬
‫הרשות המקומית‪ ,‬ונענה כי "דירה להשכיר" אינה הבעלים אלא הגוף המפקח בלבד‬
‫מטעם המדינה‪ .‬נמסר כי המדינה קובעת את הכללים ומנהלת את הפרויקט )עריכת‬
‫המכרז‪ ,‬פיקוח על היזם(‪ ,‬אך הבעלים הנו היזם הפרטי שזוכה במכרז‪ .‬כמענה להערת‬
‫מר שקד‪ ,‬על פיה החלופה הראשונה מתאימה יותר לאופי השכונה וכאן נעשה ניסיון‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪10‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫להתאים את התכנון לדרישות "דירה להשכיר"‪ ,‬נמסר כי קיימת חשיבות לביסוס עוגן‬
‫כלכלי לפרויקטים‪ ,‬על מנת ליצור תמריץ לתחזוקה והשקעה של היזם לאורך זמן‪.‬‬
‫‪ .15‬לשאלת יו"ר הוועדה באשר לאופן הגדרת יעוד "השכרה" בהוראות התכנית‪ ,‬נמסר‬
‫ע"י מר עוזי לוי כי בתכניות שאושרו לא נרשמה הוראה של חובת השכרה‪ ,‬וכי‬
‫התחייבות היזם נעשית בחוזה מול המדינה‪ .‬לסיכום נמסר כי חברת "דירה להשכיר"‬
‫יכולה לקדם את הפרויקט עם הוראה מתאימה בתכנית ובלעדיה‪ .‬לשאלת נציג‬
‫המנהל הקהילתי לגבי אפשרות לעיין בחוזה שכזה‪ ,‬נמסר כי החומר זמין לציבור‬
‫באתר האינטרנט של רמ"י‪.‬‬
‫‪ .16‬לאחר מכן נשמעת עמדת המנהל הקהילתי‪ .‬מר רפי דוורה מזכיר כי התקיימו לאורך‬
‫שנים דיונים לגבי השטח הנוכחי‪ ,‬שהנו לב השכונה ומקום מרכזי מבחינה תחבורתית‪.‬‬
‫מתנ"ס פיליפ לאון‪ ,‬הנשען על השטח מבחינת מגרשי ספורט ופתרון חניה‪ ,‬צפוי‬
‫להרחיב פעילותו ויידרש לפתרונות‪ .‬נמסר כי לא ברור האם מסת המגורים צריכה‬
‫להיקבע על היקף זה‪ ,‬ולא מצומצם מכך‪ ,‬וכי אין בארץ ניסיון בפרויקטים להשכרה‬
‫לטווח ארוך ויש חשש בהימור על שטח משמעותי כל כך‪ .‬מר רון חביליו מדגיש את‬
‫בעיות התחבורה‪ ,‬חשיבות המפלצת כאייקון עירוני ויצירת אמנות מודרנית‬
‫משמעותית ביותר‪ ,‬חשיבות שטח החורשה‪ ,‬היותו של המקום חלק מזכרונות הילדות‬
‫של תושבי רובע דרום‪-‬מערב והחשש מאובדן משמעות ופגיעה בפעילות המפלצת נוכח‬
‫הקירבה לבינוי‪ .‬עוד נמסר כי לאחרונה אושרו להפקדה תכניות לפינוי‪-‬בינוי ברח'‬
‫טהון‪ ,‬מבנים סמוכים נוספים ברח' הנרייטה סולד יעברו פינוי‪-‬בינוי‪ ,‬וכי העדיפות‬
‫הראשונה על המתחם נשוא התכנית הנו להוות את המענה הציבורי עליו נסמכת‬
‫ההתחדשות‪.‬‬
‫‪ .17‬לגבי היקפי מסחר ותעסוקה‪ ,‬נמסר כי מיקומם לאורך הרחוב הנו מבורך‪ ,‬אך יש‬
‫להגדיל את נפחם כמענה לצרכי התושבים‪ .‬מדרום למפלצת קיימים עצים עתיקים‬
‫גדולים‪ .‬בתכנית האב של יובלים‪-‬גנים הוצגה חלופה של ‪ 3‬מגדלים בלבד במרחק ניכר‬
‫מהמפלצת‪ ,‬כ‪ 200 -‬יח"ד‪ ,‬ויש להתאים את התכנית הנוכחית לחלופה זו‪ .‬לגבי המבנה‬
‫הציבורי המיועד‪ ,‬הרי מוצע כי מגרש הכדורסל יתוכנן על הגג שלו‪ ,‬וכי יש להציע בית‬
‫קפה לטובת הציבור‪ .‬נמסר כי לא ברור מי יגור בדירות להשכרה במגדלים‪ ,‬יש חשש‬
‫כי פרויקט ההשכרה לא יצלח ויגרום להיווצרות סלאמס במקום כה מרכזי בשכונה‪.‬‬
‫כמו כן הוצע כי אחד הבניינים ישמש כבית מלון וזאת לאור הזנחת נושא התיירות‬
‫באזור‪.‬‬
‫‪ .18‬אד' ייטב מסר כי חלופת הועדה המקומית עדיפה על פני החלופה המקורית‪ .‬עוד נמסר‬
‫כי מדובר בשטח מאד קריטי לשכונה ויש לבנות לגביו פרוגרמה ציבורית ראויה‪.‬‬
‫‪ .19‬מר אמנון ארבל‪ ,‬נציג הוועדה המקומית‪ ,‬ציין כי המדובר במתחם חשוב ומרכזי‪ ,‬וכי‬
‫בחינת הועדה המקומית העלאתה כי ראוי לערוך שינוי בתכנית‪ .‬הבניינים על רח'‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪11‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫צ'ילה נמצאו כלא מתאימים לאופי הבניה של הרחוב שהנו ‪ 2-4‬קומות‪ ,‬ולכן הומלץ‬
‫לבטלם ולייצר מגדל נוסף בדופן הצפונית של המתחם‪ ,‬ועל ידי כך לקבל שטח ציבורי‬
‫פתוח בהיקף משמעותי‪ .‬צוין כי רחוב צ'ילה בייתי מבחינה תחבורתית‪ ,‬ולכן סבורים‬
‫כי יש להרחיבו ולהציע מקומות חניה לאורכו‪ .‬כמו כן הוצע לצמצם את תחום‬
‫התכנית ולהוציא ממנו יעודים שאושרו בתכניות קודמות‪ .‬בנוגע לתעסוקה‪ ,‬נמסר כי‬
‫הוועדה המליצה להוסיף שימוש לתעסוקה‪ ,‬כ‪ 3500-‬מ"ר‪ ,‬וזאת בשל המחסור הקיים‪.‬‬
‫הוועדה המקומית סברה כי יש לייעד את הפרויקט להשכרה ארוכת טווח‪ ,‬נמסר כי‬
‫יש לדון בהיקף ההשכרה‪ ,‬ולבחון את ההשלכות הכלכליות‪ .‬נמסר כי עומס התנועה‬
‫של רח' צ'ילה בעייתי‪ ,‬ויש לבחון כניסה נוספת באזור המגדל החדש מרח' הנרייטה‬
‫סולד‪ .‬כמו כן הציעה הועדה המחוזית שלביות ביצוע בהתייחס לשטחי הציבור‪ .‬לגבי‬
‫המגדלים נמסר כי התכנית הראשונה הציעה ‪ 2‬מגדלים בתכסית נמוכה ו ‪ 2‬בתכסית‬
‫גבוהה‪ ,‬וכי החלופה המוצעת של תכסית ‪ 750‬מ"ר מייצרת מגדלים שמנים‪.‬‬
‫‪ .20‬מר דודו עוזיאל מסר כי ההסכמה המקורית של יו"ר הוועדה המקומית לקידום‬
‫התכנית היתה ייעוד חלק משמעותי להשכרה ארוכת טווח‪.‬‬
‫‪ .21‬לאחר מכן הסתיים הדיון הציבורי‪ ,‬והועדה התכנסה לדיון פנימי‪.‬‬
‫הוחלט‪:‬‬
‫לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית החליטה הוועדה כדלקמן‪:‬‬
‫‪ .1‬הוועדה מברכת על קידום התכנית המציעה סביבת מגורים נעימה ואטרקטיבית‪ ,‬תוך‬
‫הבטחת המשך קיומו של מרחב ציבורי פעיל ואהוד על תושבי העיר‪ .‬בנייני המגורים‬
‫המוצעים ישתלבו בשכונה‪ ,‬ויהוו פתרון ראוי‪ ,‬בין השאר למשקי בית צעירים‪ ,‬המבקשים‬
‫להקים את ביתם בעיר ולהשתלב בסביבת החיים של רובע דרום מערב העיר‪.‬‬
‫‪ .2‬רובע דרום מערב העיר אינו משופע בעתודות קרקע פנויות לבניה‪ ,‬והיצע הדיור החדש‬
‫מתבטא לרוב בתכניות להתחדשות עירונית‪ ,‬בעיקרון פינוי‪-‬בינוי‪ .‬עתודת השטח הנוכחית‬
‫הנה נתח קרקע נדיר בעיר‪ ,‬והועדה מבקשת לציין לחיוב את התכנון שהוצג בפניה‪ ,‬המשלב‬
‫באופן מאוזן בין צרכי הציבור לבין הצורך הדוחק בתוספת יח"ד בעיר‪ .‬התכנית משלבת‬
‫בתוכה שטחים פתוחים נרחבים ואיכותיים‪ ,‬שטחים ציבורים בנויים ודופן עירונית‬
‫אינטנסיבית לשימושי מגורים‪ ,‬מסחר ותעסוקה‪ ,‬והכל בשטח של פחות מ ‪ 20‬דונם‪.‬‬
‫‪ .3‬הועדה מבקשת להדגיש בהחלטתה כי ההתלבטות בין שתי חלופות התכנון אשר הוצגו‬
‫בפניה לא היתה פשוטה‪ .‬מצד אחד מרחב ציבורי נעים ואיכותי‪ ,‬התורם להמשך השימוש‬
‫בפארק המפלצת האהוב והפופולרי‪ ,‬ומצד שני תמהיל דיור מאוזן המאפשר תוצר של דיור‬
‫בהישג יד‪ ,‬שהנו בעל חשיבות עליונה בתקופה זו‪ .‬הועדה שקלה את היתרונות מול‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪12‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫החסרונות‪ ,‬ובסופו של דבר מחליטה על הפקדת התכנית בכפוף לתיקונים המפורטים‬
‫להלן‪.‬‬
‫‪ .4‬הועדה מאמצת את המלצת הועדה המקומית‪ ,‬וקובעת כי מסמכי התכנית יתוקנו‬
‫בהתאם‪ .‬הבינוי לאורך רח' צ'ילה יבוטל‪ ,‬יתווסף מגדל מגורים רביעי לאורך רח' הנרייטה‬
‫סולד‪ ,‬והכל תוך שמירה על היקף הדירות הכולל העומד על כ‪ 400-‬יח"ד‪ .‬המגרש הציבורי‬
‫ימוקם בחזית לרחוב צ'ילה‪ ,‬בצמוד למגרש המתנ"ס הקיים‪ ,‬ויקבע ביעוד "מבנים‬
‫ומוסדות ציבור"‪ .‬רצועת השטח לאורך רח' צ'ילה תיוותר פנויה מבנייה‪ ,‬ותסומן ביעוד‬
‫"מגורים עם זיקת הנאה לציבור"‪.‬‬
‫‪ .5‬ייקבע בהוראות התכנית כי ‪ 20%‬מכלל יח"ד בתכנית יהיו בגודל שלא יעלה על ‪ 80‬מ"ר‬
‫מירבי‪.‬‬
‫‪ .6‬בפני הוועדה הוצגה עמדת חברת "דירה להשכיר" ועמדת הרשות המקומית כי מדובר‬
‫בפרויקט המיועד בעיקרו לדיור להשכרה ארוכת טווח‪ .‬הוועדה רושמת בפניה כי מדובר‬
‫בפרויקט אשר רובו ייועד לדיור להשכרה ארוכת טווח‪ .‬ככלל‪ ,‬סבורה הוועדה כי ישנה‬
‫חשיבות רבה במצאי דירות להשכרה בשכונה‪ ,‬מדובר במענה לצורך ציבורי מרכזי וכי‬
‫לעמדתה‪ ,‬מיקום התכנית מתאים ליחידות להשכרה‪.‬‬
‫‪ .7‬תכנון הבניינים יעשה באופן בו הכניסה הראשית להולכי רגל לכל בנין תהיה מכיוון רח'‬
‫הנרייטה סולד‪ ,‬ובמפלס מתאים לו‪ .‬מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם‪ ,‬בתיאום עם לשכת‬
‫התכנון‪.‬‬
‫‪ .8‬הוראות התכנית יעודכנו באופן שיתווסף שימוש של "משרדים‪/‬תעסוקה" לשטחי המסחר‬
‫המוצעים‪ ,‬תוך חלוקת זכויות הבניה שווה בשווה בין מסחר לתעסוקה‪/‬משרדים‪.‬‬
‫‪ .9‬ייקבע בהוראות התכנית כי השימושים המותרים בקומת הקרקע במסד המגדלים יהיו‬
‫מסחר ותעסוקה‪/‬משרדים‪ .‬שימושים אלה יכול שיתוכננו עם חזיתות ראשיות בכל היקף‬
‫הבינוי‪ ,‬והכל כפי שייקבע בהיתר הבניה‪ .‬לא יותר שימושים לדירות מגורים בקומה זו‪.‬‬
‫‪ .10‬קו הבנין הצידי של הבינוי לכיוון פארק המפלצת ייקבע באופן שישמור על מרחק של ‪20‬‬
‫מ' ממעטפת הפסל למגדל המזרחי‪ .‬קומת המסד בחזית זו לא תבלוט מעבר לקונטור‬
‫המגדל‪.‬‬
‫‪ .11‬תכסית המגדלים תיקבע על לא יותר מ‪ 700-‬מ"ר ומספר יחידות הדיור ייגזר מתכסית זו‪.‬‬
‫מספר הקומות לא יעלה על ‪ 18‬קומות‪ ,‬ותיקבע הוראת סטייה ניכרת בהקשר זה‪.‬‬
‫‪ .12‬תיבחן האפשרות לשתי כניסות למתחם החנייה‪ .‬האחת‪ ,‬הכניסה המוצעת דרך רחוב‬
‫צ'ילה‪ .‬ייערך תיאום עם תכנית אב לתחבורה ומשרד התחבורה לעניין אפשרות גישה‬
‫לחניוני המגדלים דרך רחוב הנרייטה סולד או כניסה נוספת מרחוב צ'ילה‪ .‬בהעדר ישימות‬
‫לחלופה זו‪ ,‬תתוכנן הכניסה לחניונים דרך רחוב צ'ילה‪ ,‬ברוח התכנון המקורי‪ ,‬והכל‬
‫בתיאום עם לשכת התכנון‪.‬‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪13‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫‪ .13‬צמצום שטח התכנית תוך גריעת מגרש המתקן ההנדסי ושטחי הדרך המאושרת בתכנית‬
‫‪/8000‬ד מתחומה‪.‬‬
‫‪ .14‬התכנית תיקבע שלביות ביצוע כמפורט להלן‪ .‬הוראות התכנית יתוקנו בהתאם‪.‬‬
‫‪ .a‬תנאי להוצאת היתר בניה ראשון יהא הגשה ואישור של תכניות הסדרי תנועה‬
‫לכל הרחבות הדרכים המוצעות בתחום התכנית על ידי רשויות התמרור‬
‫המוסמכות‪ ,‬וכן תכנית פיתוח לכל השטחים הציבורים וזיקות ההנאה בתחום‬
‫התכנית‪.‬‬
‫‪ .b‬תנאי להוצאת היתר בניה במגדל המערבי יהיה הסדרה של מתקנים חלופיים‬
‫לאלה הקיימים בשטחו – מגרש כדורסל ומגרש חניה למתנ"ס‪.‬‬
‫‪ .c‬תנאי להוצאת כל היתר בניה לבינוי הסחיר בתחום התכנית יהא אישור אגף‬
‫שפ"ע על כל מחלקותיו‪.‬‬
‫‪ .d‬תנאי לקבלת טופס ‪ 4‬ראשון לבינוי הסחיר יהא ביצוע בפועל של כל השטחים‬
‫הפתוחים‪ ,‬זיקות ההנאה והרחבת הדרכים בתחום התכנית‪.‬‬
‫‪ .15‬תיאום עם משרד הבטחון בתוך ‪ 60‬ימים‪.‬‬
‫‪ .16‬תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון‪.‬‬
‫חברים שנכחו‪ :‬דלית זילבר‪ ,‬שירה תלמי‪ ,‬אברהם שקד‪ ,‬טליה שוסברגר‪ ,‬ירון ארגז‪ ,‬אבי בן צור‪,‬‬
‫אסף שגיא‪ ,‬יהודית חלימי‪ ,‬עומר ג'אבר‪ ,‬עמליה אברמוביץ‪ ,‬יוחנן ויצמן‪ ,‬חמוטל עבודי‪,‬‬
‫‪ .4‬תכנית ‪ – 101-0236612‬משכנות התיאטרון ירושלים‬
‫רקע‪:‬‬
‫‪ .1‬התכנית עוסקת בשטח הממוקם בין הרחובות מרכוס ורח' שופן‪ ,‬דרומית לתיאטרון‬
‫ירושלים וצפונית ל"חורשת הירח"‪ .‬שטח התכנית הינו כ‪ 7-‬דונם‪.‬‬
‫‪ .2‬התכנית התקפה בתחום התכנית היא תכנית ‪4581‬א' שאושרה בשנת ‪ 2008‬הקובעת את‬
‫יעוד החלקה לאזור מגורים ‪ 2‬מיוחד‪ ,‬שטח ציבורי פתוח‪ ,‬חזית מסחרית‪ ,‬חניון ציבורי‬
‫מתחת לשצ"פ‪ ,‬שטח לזיקת הנאה לציבור וגשר המקשר בין שטח זיקת ההנאה לציבור‬
‫לרחבת תיאטרון ירושלים‪.‬‬
‫‪ .3‬התכנית המאושרת תכנית ‪ /4581‬א' מאפשרת הקמת ‪ 42‬יח"ד בגובה ‪ 4‬קומות וכוללת‪ ,‬בין‬
‫היתר‪ ,‬חניון ציבורי תת"ק לכ‪ 600 -‬רכבים‪ ,‬שטחי מסחר בהקף של ‪ 150‬מ"ר שטח עיקרי‪,‬‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪14‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫מועדון בריאות שטח של ‪ 450‬מ"ר שטחים עיקריים ומחסנים‪ .‬סך כל שטחי הבניה‬
‫למגורים בתכנית המאושרת הינו כ‪ 6,300-‬מ"ר עיקרי על קרקעי‪.‬‬
‫‪ .4‬בתחום התכנית לא קיימת בנייה‪ .‬ב‪ 23.6.2014 -‬ניתן היתר חפירה עבור כל קומות החניון‬
‫התת קרקעי עפ"י תכנית ‪4581‬א'‪.‬‬
‫‪ .5‬התכנית מציעה שינוי בייעוד הקרקע מאזור מגורים ‪ 2‬למגורים ותיירות‪ ,‬תוספת אחוזי‬
‫בנייה ותוספת קומות עבור שימוש מלונאי בשטח המיועד כיום למגורים‪ .‬התכנית מציעה‬
‫הוספה של כ‪ 90 -‬חדרי מלון לבינוי המאושר‪ ,‬תוך תוספת של כ‪ 3900-‬מ"ר עיקרי ו‪2000 -‬‬
‫מ"ר שטחי שירות וכן תוספת קומה לבניין א כלפי רחוב שופן‪ .‬בבניין מבוקש שינוי מפלס‬
‫ה ‪ 0.00‬מ‪ 774.25 -‬ל‪) 775.80 -‬הפרש של ‪1.55‬מ'(‪ .‬התכנית מציעה תוספת של ‪ 552‬מ"ר עבור‬
‫מרפסות ותוספת של ‪ 4‬יח"ד מגורים חדשות‪.‬‬
‫‪ .6‬הוועדה המקומית דנה בעניינה של התכנית ביום ‪ 17/12/2014‬והמליצה להפקיד את‬
‫התכנית בתנאים וללא הגדלת שטחי הבנייה למגורים או תוספת שטח עבור מרפסות‬
‫מקורות כוון שהמרפסות נכללו גם בתכנית המאושרת‪.‬‬
‫מהלך הדיון‪:‬‬
‫‪ .1‬נציג לשכת התכנון הציג את התכנית בפני חברי הועדה‪.‬‬
‫‪ .2‬עורך התכנית‪ ,‬אדר' אייל שער הציג את התכנית‪ .‬נמסר כי מדובר בתכנית לתוספת שטחי‬
‫מלונאות וזאת ללא כל פגיעה בשטחים הציבוריים ובמופע הבינוי המאושר‪ .‬נמסרו נתונים‬
‫בנוגע לשטח התכנית ולשטחי הבנייה המוצעים והוצגו נתונים שעיקרם השוואה בין‬
‫המצב התכנוני המאושר לבין התכנית המוצעת‪.‬‬
‫‪ .3‬נמסר כי מהות התכנית הינה הוספת שטחי מלונאות בהיקף של ‪ 3,900‬מ"ר שטח עיקרי‬
‫למצב המאושר‪ .‬צוין כי המלון המוצע‪ ,‬יתפרש על שני מבנים בחזית רחוב שופן וכי‬
‫המרווח המוצע בין בניינים אלה בתכנית זו‪ ,‬גדול יותר מהמרחק שבין הבניינים בתכנית‬
‫המאושרת‪ .‬צוין כי במרווח מתוכנן לובי כניסה בגובה ארבעה מטרים‪ ,‬שייבנה מחומרים‬
‫שקופים באופן המאפשר מבט דרכו אל הגן‪.‬‬
‫‪ .4‬נמסר כי גובה הבניינים אינו עולה על גובה הבינוי המאושר וכי במלון המוצע‪ ,‬שתי קומות‬
‫מתחת לרחוב ושתי קומות מעל הרחוב‪ .‬צוין כי התכנית מנמיכה את מפלס הרחוב הפנימי‬
‫ומוסיפה את קומות המלונאות כלפי מטה במקום כלפי מעלה‪.‬‬
‫‪ .5‬נמסר כי קיימת הפרדה בין שטחי המלון לשטחי המגורים‪ ,‬אף שהשטחים ממוקמים אחד‬
‫מעל השני‪ .‬צוין כי מדובר בשילוב ראוי וכי מוצעות כניסות נפרדות למלונאות ולמגורים‪.‬‬
‫‪ .6‬צוין כי כל תוספת הבנייה מוצעת מתחת למפלס הרחוב‪ .‬כן צוין כי הבינוי פתוח יותר כלפי‬
‫הרחוב וכי מוצע שימוש 'מעין ציבורי' במפלס הרחוב‪ .‬נמסר כי השינויים המוצעים בבינוי‬
‫אינם נצפים מהרחוב‪.‬‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪15‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫‪ .7‬אייל קראוס‪ ,‬יועץ התנועה של הפרויקט‪ ,‬מסר כי בחזית המלון על רחוב שופן‪ ,‬הוסדר‬
‫מפרץ עבור אוטובוסים‪ ,‬שלא יפריע לתנועה ברחוב‪.‬‬
‫‪ .8‬במענה לשאלת אילנה רודשבסקי‪ ,‬נמסר שרחוב שופן הינו משופע‪ .‬אילנה ציינה שהמופע‬
‫כלפי רחוב שופן הורע יחסית למצב המאושר‪ ,‬כתוצאה מהגבהת מפלס הכניסה לבניינים‬
‫שברחוב שופן‪ .‬כן צוין כי מפלס הכיכר יוצר חזית אטומה וגבוהה כלפי רחוב מרכוס‪.‬‬
‫במענה צוין כי החזית לרחוב מרכוס לא השתנתה ביחס למצב התקף‪.‬‬
‫‪ .9‬איציק עדס‪ ,‬המתכנן האורבני של מנהל קהילתי גינות העיר‪ ,‬שאל באם נבחנה חלופה א‪-‬‬
‫סימטרית‪ ,‬שבה הבניינים בחזית רחוב שופן אינם זהים בגבהם והכוללת חיבור שונה בין‬
‫שני הבניינים‪.‬‬
‫‪ .10‬אמנון ארבל‪ ,‬נציג הוועדה המקומית‪ ,‬מסר כי הוועדה המקומית סברה שמדובר בתכנית‬
‫ראויה‪ ,‬וכי תמהיל השימושים והשימוש החדש המוצע למלונאות‪ ,‬הנם ראויים‪ .‬נמסר כי‬
‫מדובר בציר בו מקודמות תכניות נוספות למלונאות‪ ,‬כי התכנית אינה משנה את החזית‬
‫הפונה לכיוון חורשת הירח וכי השינוי היחיד מהתכנית המאושרת‪ ,‬הינו הריווח שבין‬
‫הבניינים‪ .‬נמסר כי התועלת המשמעותית שבתכנית‪ ,‬הינה תוספת של ‪ 4‬קומות למלונאות‬
‫וכי השינויים מנספח הבינוי המאושר‪ ,‬הנם הרחבת הבניינים אל תוך שטח המתחם‪,‬‬
‫והנמכת שתי קומות חניה‪.‬‬
‫‪ .11‬נמסר כי הוועדה המקומית סברה שנכון לאפשר תוספת יחידות דיור בפרויקט‪ ,‬וזאת בשל‬
‫גודל הדירות המאושר‪ .‬נמסר כי התכנית כוללת מטלות רבות‪ ,‬שלא מבוקש לשנותן‬
‫בתכנית המוצעת‪ ,‬וכן לא מבוקש לשנות את שלביות הביצוע שתיעשה בהינף אחד‪.‬‬
‫‪ .12‬לגבי מפלס הכניסה נמסר‪ ,‬כי המרחק בין הבניינים גדול מזה שבתכנית המאושרת‪ ,‬וכי‬
‫המלצת הוועדה המקומית הייתה לבחון שינוי זה‪ .‬לגבי זיקת ההנאה לציבור שבתכנית‪,‬‬
‫נמסר כי נכון יהיה לעגן אותה בתכנית‪ .‬בנוגע לחזית המזרחית‪ ,‬המהווה כניסה לפרויקט‬
‫ולחניון‪ ,‬נמסר כי מדובר בחניון גדול וכי הפתחים המוצעים נדרשים‪.‬‬
‫‪ .13‬בנוגע לבקשת היזמים להוסיף שטחים עבור מרפסות בפרויקט‪ ,‬נמסר כי התכנית‬
‫המאושרת אושרה בשנת ‪ 2010‬וניתן היה לאשר בהיתר בנייה מכוחה תוספת מרפסות‪,‬‬
‫אולם לאחר אישורה של תכנית חדשה‪ ,‬לא ניתן יהיה לקבל היתר בנייה למרפסות מכוח‬
‫התכנית‪.‬‬
‫‪ .14‬עו"ד ענת בירן מסרה כי לא מדובר בתוספת שטחים אלא בהשארת המצב הסטטוטורי‬
‫כפי שהוא‪ .‬נמסר שבהתאם להחלטת הוועדה הקודמת‪ ,‬שדחתה הצעה דומה‪ ,‬התכנית‬
‫המתוקנת אינה מציעה תוספת שטחים למגורים וכי התכנית תוקנה גם בהתאם לסעיפי‬
‫ההחלטה האחרים‪ .‬נמסר כי מדובר בתוספת שימוש של מלון‪ ,‬שהינו שימוש ראוי וכי לא‬
‫נכון לפרש את החלטת הועדה הקודמת כאילו לא ניתן לאשר תוספת זכויות למגורים וגם‬
‫לא תוספת זכויות למלונאות‪.‬‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪16‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫‪ .15‬חבר הועדה ירון ארגז ציין כי מדובר במיקום המתאים למלונאות‪ .‬נמסר כי התכנית‬
‫נבחנה על ידי המשרד‪ ,‬לרבות חלופות תכנון וכי עמדת משרד התיירות הנה כי יש תמוך‬
‫בתכנית‪ ,‬וזאת בכפוף לקביעת הוראות שמטרתן להבטיח את הקמת המלונאות‪ .‬נאמר כי‬
‫יש להגדיר את זכויות הבנייה למלונאות בנפרד‪ ,‬לקבוע שלא תותר המרת זכויות אלה‬
‫לשימוש אחר‪ ,‬שהיתר הבנייה יכלול לפחות ‪ 70‬חדרי מלון‪ ,‬ולקבוע סעיפים אלה בהוראות‬
‫התכנית‪ ,‬כסעיפים שסטייה מהם תהווה סטייה ניכרת‪ .‬בנוסף נתבקש להטמיע בהוראות‬
‫התכנית את הצורך בהתאמה לתקנים הפיזיים של משרד התיירות‪.‬‬
‫‪ .16‬בתום שמיעת הדברים קיימה הוועדה דיון פנימי‪ .‬בדיון הועלתה‪ ,‬בין היתר‪ ,‬הצעת חבר‬
‫הועדה אברהם שקד לדחות התכנית וזאת מכיוון שמדובר בשימוש שאינו מתאים‬
‫במיקום זה ובבינוי שאינו משתלב בסביבה העולה בהרבה על הבינוי שאושר‪ .‬כן נאמר כי‬
‫אין לעודד בינוי המתבצע בשלבי תכנון רבים שאינם מאפשרים תכנון איכותי‪.‬‬
‫‪ .17‬נציג משרד התיירות ציין כי השימוש המוצע לתיירות תואם את יעדי תמ"א ‪ 12‬ומתאים‬
‫במיקום המבוקש‪ .‬כן נאמר כי שילוב השימושים נכון בראייה עירונית וכי יש לוודא את‬
‫הקמת המלונאות בהוראות התכנית ועמידה בתקני משרד התיירות‪ .‬חברי ועדה אחרים‬
‫ציינו כי יש לשמור על סופיות התכנון ולא לאפשר הגשת תכניות חדשות בהתייחס‬
‫למתחמים בהם אושרו תכניות בעבר הקרוב‪.‬‬
‫‪ .18‬בנוסף‪ ,‬צוינו הצורך בקביעת הוראות מחייבות לשמירה על היקף הבינוי שיאושר ועל גובה‬
‫הבינוי האבסולוטי שייקבע‪ ,‬בקביעת הפרדה בין שטחי המלונאות לשטחי המגורים באופן‬
‫שבו שטחי המלונאות יופנו כלפי תיאטרון י‪-‬ם ואילו שטחי המגורים יופנו אל פנים‬
‫המתחם‪ ,‬וכן הועלו דעות בעד ונגד ערוב שימושי המלונאות והמגורים‪ .‬צוין הצורך בשטחי‬
‫מלונאות במיקום זה‪ ,‬ונסקרו ההבדלים בין הבינוי המאושר לבינוי המוצע‪ ,‬תוך ציון‬
‫השיפורים בתכנית המוצעת וכן ביקשו חברי ועדה לקבוע לתוקף למימוש התכנית‪.‬‬
‫‪ .19‬בסופו של הדיון הפנימי‪ ,‬החליטה כמפורט להלן‪.‬‬
‫הוחלט‪:‬‬
‫לשוב ולדון בתכנית בדיון פנימי‪.‬‬
‫חברים שנכחו‪ :‬דלית זילבר‪ ,‬שירה תלמי‪ ,‬אברהם שקד‪ ,‬טליה שוסברגר‪ ,‬ירון ארגז‪ ,‬אסף‬
‫שגיא‪ ,‬יהודית חלימי‪ ,‬עמליה אברמוביץ‪ ,‬חמוטל עבודי‪,‬‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪17‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫‪ .5‬תכנית ‪ 101-0141739‬תוספת קומות לבנין בית השנהב – גבעת שאול‬
‫רקע‬
‫‪ .1‬התכנית מציעה תוספת קומות לבינוי הקיים במגרש מסחרי ששטחו ‪ 9.169‬ד'‪ ,‬ברחוב בית‬
‫הדפוס‪ ,‬אזור התעשייה גבעת שאול‪.‬‬
‫‪ .2‬על שטח התכנית חלה תכנית ‪ ,8544‬ו‪ /1346-‬ג הקובעות את ייעוד המגרש למסחר ולמסחר‬
‫מיוחד‪.‬‬
‫‪ .3‬בתחום התכנית קיים מבנן הכולל מסד ושני מבנים מעליו‪ ,‬בהיקף כולל של כ‪ 22,000-‬מ"ר‬
‫שטח עיקרי‪ ,‬המשמשים למסחר‪ ,‬למשרדים וכן פועלים במתחם בית משפט לענייני‬
‫תעבורה‪ ,‬בית משפט לענייני משפחה‪ ,‬משרדי מבקר המדינה וקופת חולים‪.‬‬
‫‪ .4‬תכסית קומת המסד הקיימת הנה ‪ 66%‬משטח המגרש‪ ,‬תכסית המגדלים הנה ‪ 1000‬מ"ר‬
‫ו‪ 1,200 -‬מ"ר‪.‬‬
‫‪ .5‬תכנית האב גבעת שאול קובעת באזור ‪ A‬שבו נמצא תחום התכנית‪ ,‬ייעוד לתעסוקה‬
‫ומסחר שבו מותרים שימושי מסחר ותעסוקה‪ ,‬מלאכה קלה ותעשייה‪ ,‬תעשייה עתיקת‬
‫ידע‪ ,‬מסחר בחזית הרחוב‪ ,‬מכללות ומעבדות רפואיות‪.‬‬
‫‪ .6‬כמו כן מאפשרת התכנית בינוי בהיקף מרבי של ‪ ,750%‬מסד בגובה ‪ 5-7‬קומות בתכסית‬
‫מרבית של ‪ 60%‬משטח המגרש ‪ 19 +‬קומות משרדים בתכסית מרבית של ‪ 1,200‬מ"ר‪ .‬כן‬
‫מותרת תכסית תת קרקעית מרבית של ‪ 80%‬משטח המגרש‪ ,‬קו בניין של ‪ 5.00‬מ' בחזית‬
‫המגרש הקדמית והצידית‪ ,‬חזיתות מסחריות וקולונדות‪.‬‬
‫‪ .7‬בנוסף קובעת התכנית צורך בהפרשה מבונה לצרכי ציבור‪ ,‬רחבות עירוניות עירונית בשטח‬
‫של כ ‪ 40-100 -‬מ"ר וקביעת שלביות ביצוע לשם הבטחת הקמת השטחים הציבוריים‪.‬‬
‫‪ .8‬התכנית מציעה שינוי ייעוד הקרקע למסחר ומשרדים‪ ,‬עבור תוספת קומות לבינוי הקיים‬
‫עד ל ‪ 24‬קומות‪ ,‬ב‪ 750%-‬בנייה מרביים וכן שלוש קומות חנייה תת קרקעית‪.‬‬
‫‪ .9‬הבינוי מוצע בשני מגדלים בני ‪ 19‬קומות מעל ‪ 5‬קומות מסד‪ ,‬בהתאם לתכנית האב לגבעת‬
‫שאול‪.‬‬
‫‪ .10‬מבוקשים שטחי בנייה בהיקף של ‪ 750%‬בנייה משטח המגרש ‪ 68,947.5 -‬מ"ר שטח‬
‫מרבי‪ ,‬מהם ‪ 52,039.9‬מ"ר שטחים עיקריים‪.‬‬
‫‪ .11‬התכסיות המרביות המבוקשות הנן ‪ 80%‬לקומות החניון ובינוי על קרקעי בקונטור‬
‫המגדלים הקיים‪.‬‬
‫‪ .12‬תקן החנייה לשימושים המבוקשים דורש ‪ 1,500‬מקומות חנייה‪ .‬לאור מיקום האתר‬
‫בתחום תקן חנייה מופחת לאורך קו הרכבת הקלה שאושר לאורך כנספי נשרים‪ ,‬מס'‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪18‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫מקומות החנייה הנדרש בשלב זה שבו אושרה התכנית ולא הוצא היתר בנייה‪ ,‬בהתאם‬
‫לשלביות שנקבעה בתכנית ‪ ,5166‬נדרשים כ‪ 970 -‬מקומות חנייה‪.‬‬
‫‪ .13‬בתכנית ‪ 101-0105130‬הסמוכה‪ ,‬נקבע תקן חנייה מופחת בהיקף של ‪) 50%‬שנקבע לשל‬
‫הוצאת היתר הבנייה לרק"ל(‪ ,‬המתאים גם במקרה זה‪ ,‬מתוך החשבת הזמן שיעבור עד‬
‫למימוש הזכויות שיאושרו בתכנית זו‪ .‬בחישוב כזה‪ ,‬מס' מקומות החנייה הנדרש‪ ,‬הנו כ‪-‬‬
‫‪ 750‬מקומות חנייה‪ ,‬המוצעים בתכנית‪.‬‬
‫‪ .14‬הועדה המקומית דנה בתכנית ב‪ 26.11.2014 -‬והמליצה לועדה המחוזית להפקיד את‬
‫התכנית בתנאים‪ ,‬בניהם הפרשת שטח מבונה לצרכי ציבור בהיקף של ‪ 1,600‬מ"ר‪.‬‬
‫מהלך הדיון‪:‬‬
‫‪ .1‬נציגת לשכת התכנון הציגה את התכנית בפני חברי הועדה‪.‬‬
‫‪ .2‬עורך התכנית‪ ,‬אדר' יגאל לוי‪ ,‬הציג את נציגי היזמים ואת הצוות המקצועי ולאחר מכן‬
‫הציג את התכנית במצגת‪ .‬צוין כי מדובר במתחם ששטחו ‪ 9.169‬ד'‪ ,‬שהנו מהגדולים‪,‬‬
‫איכותיים‪ ,‬פעילים‪ ,‬מתוחזקים ומטופחים בגבעת שאול‪ .‬הוצג מיקום המתחם‪ ,‬בין רחוב‬
‫בית הדפוס לרחוב כנפי נשרים‪ ,‬חזיתו הראשית פונה לבית הדפוס וחזיתו האחורית לרחוב‬
‫חנייה הנמצא מצפון לתחום התכנית‪ .‬צוינו מתחמים משמעותיים בסביבת המתחם‪ ,‬בהם‬
‫מתחם כתר‪.‬‬
‫‪ .3‬צוין כי על שטח התכנית חלה תכנית למסחר ותעסוקה משנת ‪ 98‬וכי נקודת המוצא‬
‫התכנונית הנה כי מדובר באזור שבמהותו הנו אזור מסחר ותעסוקה ולא אזור תעשייה‪.‬‬
‫‪ .4‬תואר הבינוי הקיים בתחום התכנית ‪ -‬בניין מסד בתצורת האות ר'‪ ,‬אגף מערבי שבו ‪6‬‬
‫קומות קיימות ואגף נוסף בעל ‪ 8‬קומות שביניהם כיכר הפונה אל רחוב בית הדפוס‪ .‬נמסר‬
‫כי בקומת הקרקע כ‪ 2,100 -‬מ"ר שטחי מסחר שבכוונת היזמים להמשיך ולהפעילם‪ .‬צוין‬
‫כי בהתאם להנחיות תכנית האב‪ ,‬סומנו כל החזיתות כחזיתות מסחריות‪.‬‬
‫‪ .5‬נסקרו מרכיבי בינוי משמעותיים במתחם‪ ,‬בהם שלוש קומות חניה תת קרקעיים‪ ,‬קומה‬
‫מסחרית במפלס הרחוב‪ ,‬מעבר ציבורי דרך בתי המשפט לכיוון מרכז שטנר ושני אגפי‬
‫משרדים‪ .‬פורט בנושא החנייה וצוין כי פועל במתחם חניון דיירים שבו ‪ 74‬מקומות חניה‬
‫וחניון שבו ‪ 660‬מקומות חניה וכ‪ 10 -‬מקומות חנייה נוספים לאלו שצוינו‪ 744 ,‬מקומות‬
‫בסך הכל‪ .‬צוין כי קומת התחתונה הקיימת‪ ,‬המכילה כ‪ 220 -‬מקומות‪ ,‬אטומה כיום‪ ,‬לאור‬
‫חוסר ביקוש‪.‬‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪19‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫‪ .6‬נסקרו חלק מהשימושים הקיימים בבניין‪ ,‬בהם סוכנות פלאפון‪ ,‬בתי משפט ומשרדי‬
‫ממשלה‪ .‬כן תוארה הכיכר הקיימת וצוין כי מדובר בכיכר איכותית בעל אופי מופנם‬
‫מופנמת ששטחה כ‪ 700 -‬מ"ר המחוברת למעבר הציבורי‪.‬‬
‫‪ .7‬לאחר סקירת המצב הקיים‪ ,‬הוצג הבינוי המוצע וצוין כוונת המתכננים הייתה לשמור על‬
‫המתווה המקורי שתוכנן ע"י אדר' אברהם יסקי ז"ל וכי הבינוי החדש‪ ,‬מוצע בתוספת‬
‫קומות לשני האגפים המוגבהים הקיימים‪.‬‬
‫‪ .8‬צוין כי התכנית שומרת על עקרונות תכנית האב לגבעת שאול‪ .‬נמסר כי גובה הבינו‬
‫ושטחי הבנייה נקבעו בהתאם לאזור ‪ A‬בתכנית האב‪ ,‬המאפשר בינוי בגובה ‪ 24‬קומות ו‪-‬‬
‫‪ 750%‬בנייה‪ .‬בנוסף צוין כי נוספו שימושים ומרכיבים שונים על מנת להתאים את‬
‫התכנית לעקרונות תכנית האב‪ ,‬בהם סימון הכיכר כשטח עם זיקת הנאה לציבור והוספת‬
‫שימושים של מלאכה ותעשייה קלה בחזית הצדית‪.‬‬
‫‪ .9‬אדר' יגאל לוי צין כי המגדלים החדשים נשענים על הסכמה הוורטיקאלית הקיימת של‬
‫הבינוי‪ .‬צוין כי בבניין מבקר המדינה כבר נעשו כל הכנות לבינוי הנוסף בהתייחס לפירי‬
‫הסירקולציה ובנושאי בטיחות וכי במגדל השני נדרשות הכנות מינוריות נוספות‪ .‬צוין כי‬
‫תכסית המגדלים תואמת את הנחיות תכנית האב‪ ,‬וכי בהתאם‪ ,‬תכסיתו של אחד‬
‫המגדלים הנה כ‪ 1,000 -‬מ"ר ותכסית הבניין השני הנה כ‪ 1,200 -‬מ"ר‪ .‬צוין כי למגדלים‬
‫בגובה המוצע‪ ,‬נדרש שטח גרעיני סירקולציה גדולים‪ .‬בנוסף צוין כי תכסית הבינוי‬
‫הקיימת הנה בהיקף של כ‪ 60%-‬מהמגרש הקיים בקומות המסד‪.‬‬
‫‪ .10‬צוין כי במתחם קיים מעבר ציבורי מרחוב בית הדפוס לרחוב שטנר שמצפון‪-‬מזרח לשטח‬
‫התכנית‪ ,‬העובר דרך בתי המשפט וצוין כי מדובר במעבר איכותי ומתפקד‪ .‬הוצגו שתי‬
‫חלופות למעברים נוספים דרך המתחם‪ ,‬שהוכנו בהתאם לבקשת לשכת התכנון‪ .‬צוין כי‬
‫מעברים אלה בעלי ישימות קלושה מטעמי דרישות הביטחון של הגופים השוכנים‬
‫בבניינים וכן צוין כי מעברים מסוג זה אינם מזמינים ואינם מתפקדים לרוב‪ .‬הודגש כי‬
‫היזמים מוכנים לשדרג את המעבר הקיים ואף להחליף את המדרגות הרגילות במדרגות‬
‫נעות‪.‬‬
‫‪ .11‬יו"ר הועדה ומתכננת המחוז‪ ,‬הגב' שירה תלמי‪ ,‬צינה כי מעברים בין הרחובות וגישור על‬
‫פערי הגובה‪ ,‬היו מהעקרונות החשובים בתכנית והסבירה כי חשיבותם נובעת הן מהקרבה‬
‫לרכבת הקלה והן מפערי הטופוגרפיה במקום‪ .‬הובהר כי במתחמים גדולים ניתן לייצר‬
‫פתרונות כאמור‪ .‬בתשובה חזרו המגישים וציינו כי מעברים בבינוי הקיים אינם ישימים‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪20‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫וכן צוין כי מצפון לתחום התכנית רחוב חנייה ולא רחוב ראשי ועל כן אין טעם ביצירת‬
‫מעבר נוסף‪.‬‬
‫‪ .12‬הוצגו הדמיות של הבינוי המוצע וצוין כי באגף אחד מוצעת תוספת של ‪ 16‬קומות‪ ,‬ובשני‬
‫תוספת של ‪ 18‬קומות‪ .‬צוין כי תוספת הקומות נשענת על גרעיני הסירקולציה הקיימים‬
‫ומוצעת בקונטור הבינוי קיים‪.‬‬
‫‪ .13‬צוין כי השפה העיצובית המוצעת‪ ,‬ממשיכה את השפה העיצובית הקיימת‪ .‬צוינה‬
‫החשיבות שבשילוב משטחי זכוכית בבינוי‪ ,‬במקום בנייה באבן‪ ,‬וזאת הן במטרה לשמור‬
‫על השפה העיצובית הקיימת והן לאור הצורך בשמירה על בינוי קל בעל משקל עצמי‬
‫נמוך‪.‬‬
‫‪ .14‬נמסר כי על פי חוות דעת של מחלקת מדיניות תכנון בעיריית ירושלים‪ ,‬נדרשו היזמים‬
‫לתת הפרשה בנויה לצרכי ציבור בהיקף של ‪ 1,600‬מ"ר וכי הפרשה כאמור מוצעת‬
‫בתכנית‪.‬‬
‫‪ .15‬עורכי התכנית הציגו את דרישות החנייה ופירטו כי על פי תקן החנייה בהתאם לתכנית‬
‫‪ ,5166‬נדרשים כ‪ 1,400 -‬מקומות חניה‪ ,‬וכי עם הפעלת הרכבת הקלה‪ ,‬יידרשו מקומות‬
‫חנייה בהיקף של ‪ 65%‬מהנדרש בתקן בלבד‪ .‬צוין כי קו הרכבת לאורך כנפי נשרים כבר‬
‫אושר וכי לעת הוצאת ההיתר לתכנית נשוא הדיון‪ ,‬סביר שיוצאו היתרים גם להקמת‬
‫הרכבת וכי במצב זה יידרשו ‪ 219‬מקומות חנייה נוספים ל‪ 744 -‬מקומות החנייה הקיימים‬
‫היום‪ .‬צוין כי ניתן לתת מענה לתוספת הנדרשת באמצעות מכפילי חנייה שהנם אמצעי‬
‫יעיל וזמין וכי חניונים כאלה מופעלים במקומות אחרים בעיר כדוגמת בניין אמפא‬
‫מאליבו ואשדר‪.‬‬
‫‪ .16‬לבקשת חברת הועדה‪ ,‬עמליה אברמוביץ'‪ ,‬צוין כי קומות החנייה הקיימות‪ ,‬אינן מנוצלות‬
‫במלואן וכי ניתן לספק את כל צרכי החנייה של הבינוי החדש בתחום חללי החנייה‬
‫הקיימים‪ .‬הגב' אברמוביץ' ציינה בעניין זה כי הביקושים באזור גבוהים ביותר וכי מסיבה‬
‫זו יש לשמור על החניות שנקבעו כמטלה בתכנית במאושרת‪ ,‬בנוסף על מתן המענה לצרכי‬
‫החנייה העולים מהבינוי החדש‪.‬‬
‫‪ .17‬נציגי היזמים מסרו כי המתחם מאוכלס ב‪ 100%-‬תפוסה‪ .‬צוין כי לא כל הבניין בבעלות‬
‫היזמים וכי חלק מהשטחים הנו בבעלות גורמים פרטיים‪ .‬צוין כי מבחינת היזמים מדובר‬
‫בפרויקט מידי וממשי וכי הגוף הכלכלי העומד מאחורי הפרויקט‪ ,‬מיומן במימוש‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪21‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫פרויקטים מסוג זה‪ .‬אדר' יגאל לוי צין כי מדובר בפרויקט מוצלח שיעשיר את גבעת‬
‫שאול‪ .‬הוצגו מבטים מכיווני שונים והמעבר הציבורי הקיים לרוב שטנר‪.‬‬
‫‪ .18‬מר קובי ייטב‪ ,‬הציג את השיטה שבה תבנה תוספת הקומות על גבי הבניין הקיים וזאת‬
‫בהתייחס להתארגנות באתר‪ ,‬למיקום המנופים‪ ,‬לתוספת העומסים לבניין הקיים‪,‬‬
‫לטכניקות הביצוע ואף לטכניקות הבנייה ולחמרי הבנייה‪ .‬צוין כי מדובר בביצוע מרכב גם‬
‫בהתייחס להיבטים שהועלו וגם בהתייחס לצורך ברציפות הפעילות במבנה במהלך‬
‫העבודות‪ .‬לסיכום נאמר כי בראיית כלל המרכיבים והפתרונות שנמצאו‪ ,‬ניתן להקים‬
‫בינוי בגובה ‪ 24‬קומות‪ ,‬על אף המורכבות‪.‬‬
‫‪ .19‬גב' שרון מטר ממשרד לשם הציגה את ההיבטים הסביבתיים‪ .‬נאמר כי נערכה בדיקה‬
‫רוחות ובדיקת הצללה וכי לא עלו בעיות חריגות‪ .‬צוין כי גם מבחינת מרחקי ההפרדה‬
‫הנדרשים משימושים של חומרים מסוכנים‪ ,‬לא נמצאו בעיות מיוחדות‪.‬‬
‫‪ .20‬נציגת לשכת התכנון‪ ,‬אילנה רודשבסקי ציינה בהתייחס לנושא החנייה כי הנושא נבדק‬
‫עם יועץ התנועה של לשכת התכנון‪ .‬נמסר כי תכנית החנייה העירונית ‪ 5166‬קובעת‬
‫שלביות בהתייחס למספר מקומות החניה הנדרש בהתאמה לקידום קו הרכבת הקלה‬
‫לאורך רחוב כנפי נשרים וכי בהתאם להחלטת הועדה בתכנית ‪ 5130‬הסמוכה‪ ,‬נדרשים כ‪-‬‬
‫‪ 750‬מקומות חניה‪ ,‬שניתן למקם בחללי החניון הקיימים‪ .‬צוין כי עמדת יועץ התנועה הנה‬
‫כי ניתן לעשות שימוש במכפילי חניה ואמצעים מכניים אחרים‪ ,‬אולם במקרה זה אינם‬
‫נדרשים‪.‬‬
‫‪ .21‬הגב' עמליה אברמוביץ שבה וציינה בהקשר זה‪ ,‬כי בנוסף למקומות החנייה הנדרשים על‬
‫פי התקן‪ ,‬יש לשמור ‪ 660‬המקומות של החנייה הציבורית‪.‬‬
‫‪ .22‬נציגת לשכת התכנון ציינה כי הוגשה בחינה סביבתית ונתקבלה חוות דעת של אמירם‬
‫רותם‪ ,‬המעלה סוגיות סטנדרטיות כגון מיגון מפני רוחות והנחיות הנוגעות לחומ"ס‪ ,‬שיש‬
‫להטמיען בתכנית ‪ .‬אבי בן צור הוסיף בעניין זה כי יש להכין מסמך סביבתי לעת היתרי‬
‫בנייה הבנייה‪ .‬מר רן אלישע העיר בתשובה כי הוגשה בחינה מפורטת‪.‬‬
‫‪.23‬‬
‫לבקשת יו"ר הועדה‪ ,‬שירה תלמי‪ ,‬ציין אדר' יגאל לוי את הנושאים בהן התכנית אינה‬
‫עומדת בהנחיות תכנית האב ואת ההתאמות המוצעות בתכנית בהקשר זה‪ ,‬ובכלל זה‬
‫הקצאת שטחים לתעשייה קלה‪ ,‬כניסה נוספת לחצר שירות‪ ,‬תוספת חזיתות מסחריות‬
‫וכד'‪.‬‬
‫נציגת לשכת התכנון כי קיימת גם חריגה שולית בתכסית קומות המסד הנובעת מהעובדה‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪22‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫שמדובר בבינוי קיים‪ .‬הודגש בעניין זה כי אין תוספת לקומות המסד וכי אין הגדלה של‬
‫התכסית הקיימת‪ .‬כן צוין כי תכסית המגדלים תואמת את הנחיות תכנית האב ואף מספר‬
‫הקומות ונפחי הבנייה המוצעים‪ .‬בנוסף ובהקשר זה צוין כי כל הכיכר תסומן בזיקת‬
‫הנאה ואף מעבר המדרגות וכן יוחלפו המדרגות הקיימות במדרגות נעות‪.‬‬
‫‪ .24‬נציג הועדה המקומית‪ ,‬מר אמנון ארבל‪ ,‬מסר כי הוועדה המקומית דנה בתכנית וציין כי‬
‫אין להוסיף סעיף תפוגה לתכנית‪ .‬מתכננת המחוז ציינה בעניין זה‪ ,‬כי סעיף תפוגה נקבע‬
‫גם בתכניות האחרות בגבעת שאול וזאת לתקופה של ‪ 7‬שנים ובהתייחס למסד‪ .‬צוין כי‬
‫הסיבה להוספת הסעיף הנה הרצון לראות את הרחובות קורמים עור וגידים‪ .‬עורך‬
‫התכנית הוסיף בעניין זה כי המגדלים הנם במעמד שונה‪ ,‬כי קשה לקבוע מתי יוקמו ועל‬
‫כן אין לקבוע לגביהם סעיף תפוגה‪.‬‬
‫‪ .25‬מר ארבל צין כי הועדה המקומית המליצה על הפרשת שטח מבונה לצרכי ציבור‪ ,‬בהתאם‬
‫לפרוגרמה הציבורית הנדרשת‪ ,‬וכי נקבע שטח של ‪ 1,600‬מ"ר‪ .‬נמסר כי חלק מהשטח‬
‫נדרש עבור אגף רווחה וישמש‪ ,‬בין היתר‪ ,‬את לשכת הרווחה השכונתית בדרום מערב‬
‫ירושלים‪ ,‬המשרתת את שכונת ארנונה‪ ,‬גבעת שאול וקריית משה‪ .‬כן נמסר כי מתוך‬
‫השטח האמור‪ 800 ,‬מ"ר נדרשים עבור שימושים כדוגמת לשכת שירות פסיכולוגי חינוכי‪.‬‬
‫צוין כי מדובר בשימושים התואמים את אזור התעסוקה וכי למעשה מדובר במשרדים‬
‫שישמשו לצרכים שונים של העירייה‪.‬‬
‫‪ .26‬צוין כי בנוסף בקשה הועדה המקומית לקבוע זיקת הנאה בתחום התכנית לשטח המעבר‬
‫והכיכר ולבחון אפשרות ליצירת מעבר נוסף דרך הבניין‪ .‬מר ארבל צין כי לטעמו אין‬
‫לחייב מעבר נוסף דרך הבינוי הקיים‪ ,‬שכן נראה כי אינו ישים‪ ,‬אלא להסתפק במעבר לצד‬
‫הבניין‪.‬‬
‫‪ .27‬לאחר שמיעת הדברים התכנסה הועדה לדיון פנימי‪ ,‬במהלכו הופסקה ההקלטה מספר‬
‫פעמים לשם קיום התייעצות ולאחר מכן קבלה החלטה‪.‬‬
‫הוחלט‪:‬‬
‫הועדה לאחר ששמעה את מגישי התכנית‪ ,‬בחנה את עיקריה ואת מידת התאמתה לתכנית‬
‫האב של גבעת שאול וכן לאחר ששמעה את התייחסות חברי הועדה ונציגי עיריית‬
‫ירושלים לתכנית‪ ,‬מחליטה כי מדובר בתכנית התואמת‪ ,‬בכפוף לשינויים שלהלן‪ ,‬את‬
‫תכנית האב לגבעת שאול והמתווה בינוי ראוי שיתרום לחיזוק התעסוקה בעיר ויתרום גם‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪23‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫לחיזוק אזור התעשייה גבעת שאול ועל כן מחליטה הועדה לאמץ את החלטת הועדה‬
‫המקומית ולהפקיד את התכנית בתנאים הבאים‪.‬‬
‫‪ .1‬התכנית תפריש שטח מבונה לצרכי ציבור בהיקף של ‪ 800‬מ"ר עבור אגף הרווחה ועוד כ‪-‬‬
‫‪ 800‬מ"ר שטח בנוי עבור מינהל החינוך החרדי‪ ,‬וכן חניות ע"פ תקן משרדים לשטח זה‪,‬‬
‫בהתאם לחו"ד מחלקת מדיניות התכנון‪ .‬הוועדה השתכנעה כי מדובר בשימושים‬
‫ציבוריים ראויים‪ ,‬המתאים לעירוב השימושים הרצוי באזור‪ .‬הוראות בנושא זה‬
‫תוטמענה במסמכי התכנית וטבלת השטחים והוראות התכנית יתוקנו בהתאם‪ ,‬בתיאום‬
‫עם לשכת התכנון‪ .‬יוספו מקומות חנייה הנדרשים לשימוש החדש‪ ,‬בתיאום עם יועץ‬
‫התנועה של לשכת התכנון‪ .‬תיקבענה הוראות הפקעה בהקשר זה‪ ,‬בתיאום עם לשכת‬
‫התכנון‪.‬‬
‫‪ .2‬הרחבה הפתוחה הקיימת בדופן רחוב בית הדפוס‪ ,‬תסומן בייעוד כיכר עירונית‪ .‬שטח זה‬
‫יסומן בזיקת הנאה ויהיה פתוח לציבור‪ .‬הוראות בנושא זה תוטמענה במסמכי התכנית‪,‬‬
‫בתיאום עם לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪ .3‬המעבר הקיים מרחוב בית הדפוס אל הרחוב שמצפון לשטח התכנית‪ ,‬יסומן בזיקת הנאה‬
‫בתשריט ובנספח הבינוי בכל מפלסיו‪ ,‬ותקבענה בעניין זה הוראות במסמכי התכנית‪,‬‬
‫בתיאום עם לשכת התכנון‪ .‬בנוסף‪ ,‬תבחן‪ ,‬בהתאם לתכנית האב לאזור התעשייה של גבעת‬
‫שאול אפשרות ליצירת מעבר נוסף‪) ,‬חיצוני או פנימי( בין רח' בית הדפוס אל הרחוב‬
‫שמצפון לתחום התכנית‪ ,‬באופן שיאפשר יצירת מעבר בין רחוב בית הדפוס לרחוב כנפי‬
‫נשרים‪ ,‬בתיאום עם לשכת התכנון‪ .‬המעבר הנוסף‪ ,‬יסומן אף הוא בזיקת הנאה לציבור‬
‫ותקבענה לגביו הוראות במסמכי התכנית‪.‬‬
‫‪ .4‬תסומן חזית מסחרית בכל חזיתות הבניין הפונות אל רחוב בית הדפוס‪ ,‬והרחובות‬
‫המצרניים ממזרח ומצפון לשטח התכנית‪ ,‬בדפנות הכיכר וכן בחזיתות המעבר מדרום‬
‫לצפון שבתוך תחום החלקה‪.‬‬
‫‪ .5‬נספח הבינוי והפיתוח יכלול הנחיות פיתוח לכיכר העירונית ולמרחב הפתוח המצרני‬
‫לרחובות הסובבים‪ .‬ההנחיות תכלולנה נטיעת עצים בוגרים‪ ,‬מקומות ישיבה וריהוט‬
‫רחוב‪ ,‬בתיאום עם לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪ .6‬יוסף להוראות התכנית סעיף מי נגר‪ ,‬בתיאום עם רשות המים‪ ,‬בהתאם לאזור רגישות‬
‫עפ"י תמ"א ‪.34‬‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪24‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫‪ .7‬תנאי למתן היתר בנייה יהא ביצוע בדיקת זיהום קרקע )שלב ראשון ושני(‪ ,‬על פי הנחיית‬
‫המשרד להגנת הסביבה‪ .‬כן תוטמענה בהוראות התכנית הערות המחלקה לאיכות‬
‫הסביבה בעיריית ירושלים לעניין מרחקי הפרדה ממקורות חומ"ס וההנחיות הסביבתיות‬
‫הנוספות של המחלקה‪ ,‬בתיאום עם לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪ .8‬תכסית החניון התת קרקעי לא תעלה על ‪ 80%‬משטח החלקה‪ ,‬בהתאם למדיניות תכנית‬
‫האב‪ .‬מיקום העצים הבוגרים בנספח הבינוי‪ ,‬ייקבע בתחום השטח הפנוי מבינוי תת‬
‫קרקעי‪ ,‬בתיאום עם לשכת התכנון‪ .‬בשארית השטח‪ ,‬תקבענה הוראות למיקום אדניות‬
‫תת קרקעיות לנטיעת עצים מעל שטח החניון‪.‬‬
‫‪ .9‬השימושים המותרים בשטחי המסחר‪ ,‬יהיו בהתאם להנחיות תכנית האב ותקבע בעניין‬
‫זה סטייה ניכרת בתיאום עם לשכת התכנון‪.‬‬
‫‪ .10‬תסומן במסמכי התכנית דרך גישה פנימית לשטח המיועד לתעשייה זעירה‪ ,‬בתיאום עם‬
‫לשכת התכנון ותוטמענה הוראות בנושא זה במסמכי התכנית‪ ,‬בתיאום עם לשכת התכנון‪.‬‬
‫יקבע בהוראות התכנית כי לא יותרו שימוש לתעשייה בחלקי הבניין האחרים וכן ייקבע‬
‫כי שינוי במיקום שטחי התעשייה הזעירה‪ ,‬ובהיקף השטחים עבורם יהווה סטייה ניכרת‪.‬‬
‫‪ .11‬טבלת השטחים וס' ‪ .4.1.2‬להוראות התכנית ישקפו את תמהיל השימושים בהתאם‬
‫לסעיפים לעיל וייקבע בהוראות התכנית כי לא יותר ניוד בשטחים המיועדים לשימושים‬
‫השונים‪ .‬כן ייקבע כי ניוד שטחים בין השימושים השונים‪ ,‬יהווה סטייה ניכרת‪.‬‬
‫‪ .12‬קווי הבניין לבינוי העילי יהיו ‪ 5‬מ' מגבולות החלקה הצידיים ומגבול המגרש הקדמי‪.‬‬
‫‪ .13‬תנאי להפקדת התכנית יהא אישור אגף תושי"ה בעיריית ירושלים למספר החניות‪,‬‬
‫בהתאם לתקן החנייה המופחת שנקבע‪ .‬לא יהיה שינוי במספר החניות הציבוריות אשר‬
‫נקבעו בתכנית המאושרת‪ .‬החניות הנדרשות לפי תקן תיקבענה בנוסף לחניות הציבוריות‪.‬‬
‫נספח הבינוי וההצעות לתוספת החניות יאושרו על ידי יועץ התנועה של הוועדה‪ .‬במידה‬
‫שלא ניתן יהיה לאשר את כל החניות הנדרשות‪ ,‬יופחתו זכויות הבנייה במתחם בהתאם‪.‬‬
‫‪ .14‬ייקבע במסמכי התכנית כי יותר בתחום החניון התת‪-‬קרקעי‪ ,‬שטח עיקרי בהיקף מרבי של‬
‫‪ 100‬מ"ר לצרכי תפעול וצרכים טכניים‪ .‬כן ייקבע כי לא יותר ניוד שטחים אלה לשטחים‬
‫אחרים בבניין וכי סטייה מהוראה זו‪ ,‬תהווה סטייה ניכרת‪.‬‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪25‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫‪ .15‬תקבע שלביות ביצוע לפיתוח הכיכר העירונית‪:‬‬
‫‪-‬‬
‫תנאי לקבלת היתר יהא הגשת תכנית לפיתוח הכיכר והשטח הגובל ברחוב בית‬
‫הדפוס‪ ,‬בתיאום עם אגף שפ"ע בעיריית ירושלים ובהתאם לעקרונות הפיתוח שנקבעו‬
‫בתכנית זו‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫תנאי לטופס ‪ 4‬יהא השלמת פיתוח הכיכר והשטח הגובל ברחוב בית הדפוס‪ ,‬לשביעות‬
‫רצונו המלאה של מהנדס העיר או מי מטעמו‪.‬‬
‫‪ .16‬תקבע שלביות ביצוע להקמת השטח הציבורי המבונה ושטחי המלאכה והתעשייה הקלה‪:‬‬
‫‪-‬‬
‫תנאי למתן טופס ‪ 4‬יהא גמר פיתוח השטח המבונה לצרכי ציבור ושטחי המלאכה‬
‫והתעשייה הקלה‪.‬‬
‫‪ .17‬תקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע להקמת הבינוי‪ ,‬באופן שבו קומת המסד תבנה‬
‫בהינף אחד‪ .‬כמו כן ייקבע כי תנאי לקבלת היתר יהא הצגת תכנית צל למיצוי כל הזכויות‬
‫במגרש‪.‬‬
‫‪ .18‬ההוראות בסעיפים ‪ 15-18‬לעיל‪ ,‬תקבענה כמחייבות וכהוראות ששינוין יהווה סטייה‬
‫ניכרת מהתכנית‪.‬‬
‫‪ .19‬תנאי לפתיחת תיק להיתר‪ ,‬יהא אישור אדריכל העיר כי התכנון המפורט ראוי‪ ,‬איכותי‬
‫ובסטנדרט גימור גבוה‪.‬‬
‫‪ .20‬יתווסף להוראות התכנית סעיף פקיעת תוקף‪ ,‬לפיו תוקף התכנית יפקע אם לא יינתן‬
‫היתר בנייה לקומות המסד בתוך שבע שנים מיום מתן התוקף לתכנית‪.‬‬
‫‪ .21‬לבקשת נציגת משרד הביטחון‪ ,‬יתווסף סעיף להוראות התכנית לפיו נספח הבינוי יאושר‬
‫על ידי מערכת הביטחון בשל הסמיכות למתקן הביטחוני‪ ,‬טרם קבלת היתר הבנייה‪.‬‬
‫‪ .22‬משלוח הודעות אישיות לבעלי הזכויות בחלקות ‪ 160‬ו‪ 162-‬בגוש ‪ 30261‬וחלקות ‪ 175‬ו‪-‬‬
‫‪ 178‬בגוש ‪.30262‬‬
‫‪ .23‬לקבל כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים על פי סעיף ‪ 197‬לחוק התכנון והבנייה‪.‬‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪26‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫חברים שנכחו‪ :‬שירה תלמי‪ ,‬אברהם שקד‪ ,‬טליה שוסברגר‪ ,‬ירון ארגז‪ ,‬אבי בן צור‪,‬‬
‫יהודית חלימי‪ ,‬עמליה אברמוביץ‪ ,‬חמוטל עבודי‪,‬‬
‫‪ .6‬תכנית ‪ – 152-0230664‬קניון מבשרת – תוספת שטחי שירות‬
‫רקע‪:‬‬
‫‪ .9‬התכנית עוסקת במגרש בשטח של ‪ 8.8‬דונם הממוקם בתחום המועצה המקומית מבשרת‬
‫ציון ובסמוך למחלף הראל‪ .‬המגרש תחום מכיוון צפון בתכנית מחלף הראל המצויה‬
‫בהפקדה‪ ,‬מכיוון דרום בתחנת דלק קיימת ובכביש שבע האחיות )כביש מספר ‪,(3985‬‬
‫מכיוון מזרח בגבול תת"ל ‪) 16‬כביש ‪ (1‬ומכיוון מערב בשדרות החוצבים שבתחום תת"ל‬
‫‪.16‬‬
‫‪ .10‬בתחום התכנית קיים שלד של מבנה הקניון שאושר בתכנית שינויים מהיתר מספר‬
‫‪ 20100227‬משנת ‪ 2013‬ונמצא בתהליך בניה מתקדם‪.‬‬
‫‪ .11‬התכנית התקפה בתחום התכנית היא תכנית הל‪ /447 /‬א' שאושרה בשנת ‪ 2004‬וקובעת‬
‫את יעוד הקרקע לאזור מסחרי‪ .‬כמו כן קובעת התכנית הוראות מפורטות לעניין התנועה‬
‫והטיפול הנופי ביחס לכביש מס' ‪ .1‬הוראות אלו מותנות בשלביות ביצוע של היתר הבניה‪.‬‬
‫‪ .12‬התכנית המוצעת מציגה בקשה לתוספת שטחי שירות בהיקף של ‪ 3,440‬מ"ר לטובת קירוי‬
‫הקניון הקיים ומציעה למעשה שטחים שחלקם עיקריים וחלקם שטחי שירות‪.‬‬
‫‪ .13‬הוועדה המקומית הראל דנה בעניינה של התכנית ביום ‪ 17.12.14‬והמליצה על הפקדת‬
‫התכנית בתנאים‪.‬‬
‫‪ .14‬עורכי התכנית העבירו לאחרונה היתר שינויים התואם את התכנית המוצעת‪ .‬זאת למעט‬
‫נושא שטחי הבניה המבוקש בתכנית זו וכן שינוי בגובה המוחלט של הבינוי שהנו ‪759.90‬‬
‫בראש הכיפה המקורה המוצעת בתכנית זו‪ .‬המשמעות היא תוספת של קומה מעל הגובה‬
‫שאושר בהיתר‪.‬‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪27‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫מהלך הדיון‪:‬‬
‫‪ .1‬אדריכל התכנית‪ ,‬אבנר שר‪ ,‬הציג את מיקום התכנית ואת התכנון המוצע‪ .‬בנוסף‪ ,‬הוצגו‬
‫נפחי הבינוי המבוקשים‪ .‬עורך התכנית מסר כי שטח הפרויקט הנו בהיקף של ‪13,500‬‬
‫מ"ר‪ ,‬וזאת בנוסף לשטחו של החניון התת קרקעי שהנו ‪ 22,000‬מ"ר‪ .‬הוסבר כי התכנית‬
‫מציעה קירוי שקוף של המבנה‪ ,‬שנמצא כרגע בבנייה‪ ,‬וכי משמעות הקרוי הנה תוספת של‬
‫קומה ביחס להיתר שאושר‪.‬‬
‫‪ .2‬נמסר כי הפרויקט תוכנן כמרכז מסחרי פתוח‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬היזמים נמלכו בדעתם‬
‫והחליטו שהם מעוניינים לקרות את כל הפרויקט וזאת בשל החשש ממזג אוויר שאינו‬
‫נוח‪ .‬נמסר כי מטרת התכנית הינה הוספת שטחי שירות הנדרשים לשם הקירוי‪.‬‬
‫‪ .3‬עו"ד אבני‪ ,‬בא כוח היזמים‪ ,‬מסר כי השטחים המבוקשים‪ ,‬הנם שטחי שירות‪ .‬נמסר כי‪,‬‬
‫תקנות התכנון והבניה קובעות הבחנה בין שטחים עיקריים ובין שטחי שירות וכי‬
‫בענייננו‪ ,‬מדובר על מעבר בתוך מרכז מסחרי‪ ,‬לגביו רלוונטית תקנה ‪)9‬ד()‪ (7‬הקובעת את‬
‫מעמדם של מעברים ציבוריים שרוחבם עולה על ‪ 1.5‬מ'‪ .‬נמסר שמדובר במקרה בו כל‬
‫תנאי התקנה מתקיימים‪ ,‬כי מדובר בשטח שאמור לשמש את הציבור באופן חופשי וכי‬
‫שטחי הדוכנים ייחשבו כשטח מסחרי‪ .‬צוין כי כבר בתכנית המאושרת קיימת זיקת הנאה‪,‬‬
‫וכי ניתן לקבוע זיקת הנאה גם בתכנית המוצעת‪ .‬בנוסף נמסר כי בהתאם לתקנות‪ ,‬מעבר‬
‫שרוחבו עולה על הרוחב המינימלי צריך להיחשב כשטח שירות‪ .‬נמסר שגם לאחר הצבת‬
‫דוכנים יישאר רוחב מעבר שיעלה על ‪ 3‬מטרים‪.‬‬
‫‪ .4‬מר רוני שטייניץ‪ ,‬חבר מועצה‪ ,‬ציין כי התכנית שהוגשה לוועדה המקומית התייחסה‬
‫לשטח מצומצם יותר‪ .‬כן צוין שמדובר במבנה המצוי בבנייה‪ ,‬וכי הבקשה הינה לאשר‬
‫קירוי לחלל הפתוח‪ ,‬וזאת ללא שינוי בבינוי עצמו‪ .‬נאמר כי הערך המוסף של הקירוי‬
‫ישמש את הכלל ונמסר שהשאלה הינה היקף השטח העיקרי והיקף שטחי השירות‪ .‬עוד‬
‫נמסר כי לא הוצגה לוועדה המקומית תכנית המציגה את מיקום הדוכנים‪.‬‬
‫‪ .5‬מר יורם שמעון‪ ,‬ראש מועצת מבשרת ציון‪ ,‬מסר כי הקירוי מבורך‪ ,‬אך השטח המקורה‪,‬‬
‫לא יוכל להיחשב כשטח שירות‪ .‬נמסר כי ההחלטה שהתקבלה בוועדה המקומית מקובלת‬
‫על המועצה וכי נציגי המועצה ויושב ראש המועצה מבקשים לאמץ את החלטת הוועדה‬
‫המקומית‪.‬‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪28‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫‪ .6‬הגב' רות שוורץ‪ ,‬מסרה כי הוועדה המקומית סברה שהתכנית ראויה והמליצה להפקיד‬
‫אותה‪ .‬נמסר כי שטחי המעברים יחד עם שטחי דוכנים הינם שטחים עיקריים‪ ,‬ועל כן יש‬
‫לדעת כעת אם מתוכננים דוכנים בשטחים אלה‪ .‬צוין כי יש לפרט את השטח הנדרש‬
‫לקירוי וצוין כי יש לקשור את אישור התכנית לאישור רשויות התמרור‪.‬‬
‫‪ .7‬ראש המועצה‪ ,‬מר יורם שמעון‪ ,‬התייחס לשאלת הצורך בהפרשה ציבורית במבנה‪ .‬מר‬
‫שמעון מסר כי קיים מחסור חריף במבני ציבור בישוב וציין כי נדרשים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬שטחים‬
‫לשירות התעסוקה‪ ,‬משרד הרישוי ומשרדי המועצה‪ .‬הודגש כי קידום תכנית שלא תאפשר‬
‫מענה הולם לצרכים ציבורים החסרים כל כך במקום‪ ,‬יהווה טעות‪.‬‬
‫‪ .8‬עו"ד שרון אבני‪ ,‬בא כוח היזמים‪ ,‬התייחס לנושא חישוב השטחים ומסר כי קיים נספח‬
‫חישוב שטחים מפורט‪ .‬בנוגע להפרשה הציבורית‪ ,‬נטען כי הדרישה אינה חוקית‪ .‬נטען כי‬
‫גם אם יש סמכות לדרוש הפרשה ציבורית‪ ,‬יש לפרט צורך ציבורי ספציפי וצורך שקשור‬
‫למקרקעין עצמם‪ .‬נטען כי הדרישה מגיעה בשלב מאוחר וכי יש לדחות את דרישת הוועדה‬
‫המקומית בעניין זה‪.‬‬
‫‪ .9‬לאור שאלות שונות שהעלו חברי הועדה בדבר השינויים המבוקשים בבינוי המוצע‬
‫בתכנית‪ ,‬מסר עורך התכנית‪ ,‬כי התכנית תואמת את ההיתר המאושר וזאת למעט בנושא‬
‫הקירוי המבוקש‪ ,‬וכי הקירוי מתבטא בשינוי בגובה המבנה‪.‬‬
‫‪ .10‬אדר' אילנה רודשבסקי‪ ,‬נציגת לשכת התכנון‪ ,‬מסרה כי היזמים התבקשו לבחון את‬
‫האפשרות לדרג את קירות התמך שסובבים את הבינוי וליצור חיבור בין מפלס הכניסה‬
‫לקניון אל שדרות החוצבים‪ .‬ולכן הוצג נספח נוסף בפני חברי הועדה המציג מענה‬
‫לבקשות אלה‪.‬‬
‫‪ .11‬חברת הועדה הגב' עמליה אברמוביץ‪ ,‬נציגת רשות מקרקעי ישראל‪ ,‬מסרה כי ליזמים‬
‫חוזה חכירה מול רשות מקרקעי ישראל וכי היה ויוחלט להפקיד את התכנית‪ ,‬יש לקבוע‬
‫כי תנאי להפקדת התכנית יהא חתימת רשות מקרקעי ישראל על מסמכי התכנית‪.‬‬
‫‪ .12‬יו"ר הועדה ומתכננת המחוז‪ ,‬הגברת שירה תלמי‪ ,‬ציינה כי חברי הועדה ואף היא עצמה‬
‫מתלבטים מאוד בנוגע לתכנית ובנושא הפרשת השטח לטובת הציבור‪ .‬צוין כי ההתלבטות‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪29‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫נובעת מעמדת ראש המועצה של מבשרת ציון‪ ,‬מר יורם שמעון‪ ,‬וכן לאור הטענות בדבר‬
‫הקשיים הרבים של הישוב ובמיוחד מהמחסור הניכר בשטחים מבונים לטובת הציבור‪.‬‬
‫‪ .13‬מתכננת המחוז הציגה את שיקוליה לגבי האפשרות לתמיכה בתכנית והבהירה כי שיטת‬
‫התכנון בשלבים אינה רצויה אולם מאידך‪ ,‬השיקול המכריע את הכף לטובת התמיכה‬
‫בפרויקט‪ ,‬הנו האפשרות לייצר הפרשה ציבורית בהיקף של ‪ 300‬מ"ר לטובת מועצת‬
‫מבשרת וזאת מכיוון שמדובר בשטחים הנדרשים ביותר עבור תפקוד המועצה וצרכיה‪.‬‬
‫‪ .14‬בתום שמיעת הדברים קיימה הוועדה דיון פנימי במסגרתו הופסקה ההקלטה לשם‬
‫התייעצות בין חברי הוועדה‪ .‬בתום הדיון החליטה הוועדה כמפורט להלן‪.‬‬
‫הוחלט‪:‬‬
‫לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית וראש המועצה מבשרת ציון‪ ,‬מחליטה‬
‫הוועדה‪ ,‬להפקיד את התכנית בתנאים הבאים‪:‬‬
‫‪ .1‬ראשית תציין הועדה כי השינוי המוצע במסגרת התכנית לקירוי מבנה הקניון קיים‪ ,‬הינו‬
‫שינוי שיאפשר את הפעלת הקניון בתנאים אופטימליים‪ ,‬בכל עונות השנה וישפר את‬
‫התנאים הקיימים לבאי הקניון‪.‬‬
‫‪ .2‬נמסר לוועדה ע"י הרשות המקומית‪ ,‬כי קיים מחסור משמעותי בשטחים ציבוריים בישוב‪.‬‬
‫כן נמסר לוועדה מסמך מטעם מהנדסת המועצה‪ ,‬לפיו קיים צורך ציבורי של משרדי‬
‫מועצה וכן מחלקת רווחה‪ ,‬וכי מבוקשת הפרשה בשטח של ‪ 300‬מ"ר לצרכים אלה‪ .‬לאור‬
‫מכלול השיקולים התכנוניים ובכללם גם המחסור הקיים בשטחים ציבוריים ביישוב‬
‫מחליטה הוועדה על הקצאת שטח ציבורי מבונה של ‪ 300‬מ"ר שישמש את המועצה עבור‬
‫משרדים ראשיים של המועצה‪ .‬הועדה סבורה כי שימוש זה והיקף השטח שנקבע הינם‬
‫ראויים לאור תוספת הזכויות המבוקשת‪ .‬הועדה סבורה כי מדובר בשימוש ציבורי‬
‫המתאים במיקום זה לאור נגישותו הגבוהה ולאור האפשרות לייצר ערוב שימושים ראוי‬
‫בשטח התכנית‪ .‬מעבר לכך הועדה סבורה כי הפיתוח האינטנסיבי של היישוב‪ ,‬מחייב מתן‬
‫מענה הולם לצרכים הציבוריים הנובעים ממנו‪ .‬מיקום השטח הציבורי יסומן בנספח‬
‫הבינוי‪ ,‬בתיאום עם לשכת התכנון ותיקבע הוראת הפקעה לשטח הציבורי‪.‬‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪30‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫‪ .3‬לאחר שמיעת עורכי התכנית קובעת הועדה כי סוג שטחי הבניה המוצעים בתכנית ייקבע‬
‫בתיאום עם יועמ"ש הועדה המחוזית‪ ,‬תוך התייעצות עם יועמ"ש הוועדה המקומית‬
‫והמועצה המקומית ועם יועמ"ש מגישי התכנית‪ ,‬כתנאי להפקדת התכנית‪ .‬מסמכי‬
‫התכנית יתוקנו בהתאם‪.‬‬
‫‪ .4‬הועדה קובעת כי יוכן נספח פיתוח אשר יהווה חלק ממסמכי התכנית‪ .‬נספח הפיתוח יפרט‬
‫את פיתוח השטח בתחום התכנית וכן דירוג השטח הפונה לכביש ‪ 1‬הנמצא מחוץ לתחום‬
‫התכנית‪ ,‬זאת בהתאם להוראות תכנית הל‪ /447 /‬א ובהתאם להוראות הבאות‪ :‬ייקבע כי‬
‫גובה קיר תמך לא יעלה על ‪ 3‬מטר‪ ,‬קירות התמך יהיו בנסיגה של ‪ 3‬מטר זה מזה‪ .‬וכן יוצג‬
‫פיתוח נופי ויינטעו עצים בוגרים וזאת בתיאום עם המועצה המקומית‪.‬‬
‫‪ .5‬ייקבע במסמכי התכנית מתווה לחיבור כניסה נוסף לקניון‪ ,‬משדרות חוצבים בהתאם‬
‫לחלופה שהוצגה בוועדה והרחבת רחבת הכניסה החדשה לקניון בתאום עם לשכת התכנון‬
‫כתנאי להפקדה‪ .‬מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם וכן הוראות התכנית בתאום עם לשכת‬
‫התכנון‪.‬‬
‫‪ .6‬הועדה סבורה כי שלביות הביצוע וההנחיות של תכנית הל‪ /447 /‬א הינם ראויות וכי אין‬
‫לבטל תכנית עבר זו‪ .‬אשר על כן‪ ,‬מחליטה הוועדה על אי ביטול תכניות העבר ועל החלת‬
‫הסעיפים המפורטים כפי שפורטו לעיל ובהתאם לשלביות הביצוע כפי שתפורט להלן‪:‬‬
‫‪ .7‬תנאי לאישור היתר בניה ראשון לקרוי ושימוש בשטחים ע"פ תכנית זו יהיה‪:‬‬
‫‪ .a‬השלמת פיתוח מגרש מס' ‪) 6‬המסומן כשטח היער בתכנית המאושרת( ההשלמה‬
‫תבוצע בהתאם להוראות התכנית‪ .‬לאישור מהנדס הוועדה המקומית או מי‬
‫מטעמו‪.‬‬
‫‪ .b‬השלמת השיקום הנופי בהתאם לסעיף ‪ 10‬ב' בתכנית המאושרת באישור מהנדס‬
‫הועדה המקומית או מי מטעמו‪.‬‬
‫‪ .c‬הסדרת התנועה והחניה באישור רשויות התמרור‪.‬‬
‫‪ .d‬הוכחת ביצוע נגישות וחנית נכים‪ ,‬לפי דרישות החוק לתכנון ובניה‪ .‬באישור‬
‫מהנדס הועדה המקומית או מי מטעמו‪.‬‬
‫‪ .e‬פינוי הפסולת שתיווצר לאתר מאושר ע"י המועצה המקומית מבשרת ציון‪.‬‬
‫באישור מהנדס הועדה המקומית או מי מטעמו‪.‬‬
‫‪ .f‬הבטחת ביצוע ורישום זיקת ההנאה בהתאם לסעיף ‪ 11‬בתכנית המאושרת‪.‬‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫‪31‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫‪ .g‬השלמת פיתוח השטח המצרני בשדר' החוצבים ופיתוח רחבת הכניסה החדשה‪.‬‬
‫‪ .8‬יקבעו סעיפי סטייה ניכרת לנושאים הבאים‪ :‬גובה‪ ,‬מספר קומות‪ ,‬קווי בניין‪ ,‬איסור ניוד‬
‫שטחים מעל הקרקע למתחת לקרקע ולהפך וכן לנושא שלביות ביצוע‪ .‬וזאת ע"פ תכנית‬
‫הל‪ /447 /‬א' וע"פ תכנית זו‪ .‬הועדה סבורה כי יש לשמור על נפחי הבנייה שנקבעו ולא‬
‫לפרוץ את המסגרת שנקבעה כמתאימה בהחלטה זו‪.‬‬
‫‪ .9‬תנאי להפקדת התכנית יהא חתימת רשות מקרקעי ישראל על מסמכי התכנית‪.‬‬
‫‪ .10‬תקבענה בתיאום עם לשכת התכנון הנחיות בנוגע לשילוט כלפי כביש ‪.1‬‬
‫‪ .11‬הטמעת החלטות הוועדה וכן תיקונים טכניים יעשו בהנחיית לשכת התכנון כתנאי‬
‫להפקדת התכנית‪.‬‬
‫‪ .12‬לעת פרסום דבר הפקדת התכנית יישלחו הודעות אישיות לבעלי החלקות המצרניות‪.‬‬
‫‪ .13‬תנאי להפקדה יהא הגשת כתב שיפוי לטובת הוועדה המקומית‪.‬‬
‫חברים שנכחו‪ :‬שירה תלמי‪ ,‬אברהם שקד‪ ,‬טליה שוסברגר‪ ,‬ירון ארגז‪ ,‬אבי בן צור‪ ,‬עמליה‬
‫אברמוביץ‪ ,‬חמוטל עבודי‪ ,‬יורם שמעון‬
‫חתימת יו"ר הוועדה‬
‫חתימת מזכירת הוועדה‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬
‫מדינת ישראל‬
‫‪32‬‬
‫משרד הפנים – מינהל מחוז ירושלים‬
‫לשכת התכנון המחוזית‬
‫תאריך החתימה‪:‬‬
‫רחוב שלומציון המלכה ‪ 1‬ירושלים ‪ 91010‬ת‪.‬ד‪ 1091 .‬טלפון‪ 02 -6290203 :‬פקס‪02 – 6290293 :‬‬
‫דואר אלקטרוני‪jer-tichnun @moin.gov.il :‬‬
‫אתר המשרד‪www.pnim.gov.il :‬‬
‫פרוטוקול ועדת מליאה מיום ‪2.2.2015‬‬
‫הפרוטוקול אושר ביום ‪23.2.2015‬‬