1. No category

Årsrapport 2014
C.W. Obel Ejendomme A/S
Indhold
Påtegninger
Ledelsespåtegning............................................................................................................................................................3
Revisionspåtegning afgivet af selskabets uafhængige revisor......................................................................4
Ledelsesberetning
Selskabsoplysninger.........................................................................................................................................................5
Koncernoversigt.................................................................................................................................................................5
Hoved- og nøgletal...........................................................................................................................................................6
Beretning..............................................................................................................................................................................7
Årsregnskab 1. januar – 31. december 2014
Anvendt regnskabspraksis............................................................................................................................................ 9
Resultatopgørelse for 2014........................................................................................................................................ 13
Aktiver pr. 31. december 2014.................................................................................................................................. 14
Passiver pr. 31. december 2014................................................................................................................................ 15
Pengestrømsopgørelse................................................................................................................................................ 16
Noter.................................................................................................................................................................................... 17
Påtegninger
Ledelsespåtegning
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt
årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31. december
2014 for C.W. Obel Ejendomme A/S.
tatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2014.
Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven.
Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets
resultat og af koncernens og selskabets finansielle stilling.
Det er vores opfattelse, at koncern- og årsregnskabet giver et
retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resul-
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København, den 3. marts 2015
Direktion:
Torben Black Adm. direktør
Stella Jacobsson
Direktør
Bestyrelse:
Anders Obel
Formand
Lars Christiansen John R. Frederiksen
3
4
Påtegninger
Den uafhængige revisors
erklæringer
Til kapitalejeren i C.W. Obel Ejendomme A/S
Påtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for
C.W. Obel Ejendomme A/S for regnskabsåret 1. januar – 31.
december 2014. Koncernregnskabet og årsregnskabet omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance,
egenkapitalopgørelse og noter for såvel koncernen som selskabet samt pengestrømsopgørelse for koncernen. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.
Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser
nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne
skyldes besvigelser eller fejl.
Revisors ansvar
Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har
udført revisionen i overensstemmelse med internationale
standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revi­
sor­lovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav
samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad
af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet er
uden væsentlig fejlinformation.
En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at
opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i koncernregnskabet og i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger af-
København, den 3. marts 2015
Ernst & Young
Godkendt Revisionspartnerselskab
Ole Hedemann
statsaut. revisor
Anne Tønsberg
statsaut. revisor
hænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risici
for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er
relevant for virksomhedens udarbejdelse af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en
konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens
regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af koncernregnskabet og årsregnskabet.
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Konklusion
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets
aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014
samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og
koncernens pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31.
december 2014 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.
Udtalelse om ledelsesberetningen
Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af koncernregnskabet og årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at
oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse
med koncernregnskabet og årsregnskabet.
Ledelsesberetning
Selskabsoplysninger
C.W. Obel Ejendomme A/S
Vestergade 2C
1456 København K.
Telefon:
Telefax:
33 33 94 94
33 33 94 11
Hjemmeside:
CVR-nr.:
Stiftet:
Hjemsted:
www.cwobel-ejendomme.dk
17 93 38 84
1. oktober 1991
København
Bestyrelse
Anders Obel, formand
Lars Christiansen
John R. Frederiksen
Direktion
Torben Black, adm. direktør
Stella Jacobsson, direktør
Revision
Ernst & Young
Godkendt Revisionspartnerselskab
Osvald Helmuths Vej 4
2000 Frederiksberg
Generalforsamling
Ordinær generalforsamling afholdes 3. marts 2015 på selskabets adresse.
Koncernoversigt
Ejerandel
Hjemsted
Moderselskab:
C.W. Obel A/S
100%
København
Dattervirksomheder:
C.W. Obel Projekt A/S
100%
København
Associerede virksomheder:
Obel-LFI Ejendomme A/S
50%
København
5
6
Koncernens hoved- og nøgletal
Koncernens hoved- og nøgletal
Hovedtal (t.kr.):
2010
2011
2012
2013
2014
198.358
218.322
239.616
270.768
268.626
Driftsresultat
141.138
145.941
166.050
196.316
180.241
Værdiregulering af ejendomme og gæld
-12.689
131.737
59.268
29.852
79.605
Avance/tab ved salg af ejendomme
0
0
0
0
1.641
Resultatandele associerede virksomheder
2.819
12.326
6.620
9.153
10.161
Finansielle poster, netto
-76.585
-86.797
-78.363
-79.754
-94.851
Resultat af ordinær drift før skat
54.683
203.207
153.575
155.567
176.797
Årets resultat
41.815
156.027
116.857
129.751
134.319
Resultatopgørelse
Huslejeindtægter
.
Aktiver
Materielle anlægsaktiver
3.648.484
4.066.656
4.336.797
4.803.622
4.963.231
Finansielle anlægsaktiver
91.830
85.104
161.882
179.565
147.120
Omsætningsejendomme
0
0
0
46.906
0
Tilgodehavender
8.462
108.131
17.772
38.809
14.933
Likvide beholdninger
1.982
760
35
36
3.352
Aktiver i alt
3.750.758
4.260.651
4.516.486
5.068.938
5.128.636
.
Passiver
Egenkapital
1.326.966
1.305.344
1.324.071
1.760.549
1.582.370
Hensættelser
168.433
147.477
139.127
188.094
145.372
Langfristet gæld
1.684.586
2.502.981
2.725.705
2.940.229
3.259.754
Kortfristet gæld
570.773
304.849
327.583
180.066
141.140
Passiver i alt
3.750.758
4.260.651
4.516.486
5.068.938
5.128.636
67,1%
.
Nøgletal
Driftsafkast
71,2%
66,8%
69,3%
72,5%
Rentedækning
1,8 x
1,7 x
2,1 x
2,5 x
1,9 x
Egenkapitalandel
35,4%
30,6%
29,3%
34,7%
30,9%
Egenkapitalforrentning
3,4%
11,9%
8,9%
8,4%
8,0%
Der henvises til definitioner og begreber under anvendt regnskabspraksis.
Ledelsesberetning
Beretning
Hovedaktivitet
Det er C.W. Obel Ejendommes strategi at eje og udleje kvalitetsejendomme. Selskabet investerer således i ejendomme
med såvel en høj arkitektonisk som bygnings- og indretningsmæssig standard samt en attraktiv beliggenhed i forhold til byudviklingen i København, Aalborg og Aarhus.
Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold
Årets resultat
Årets resultat udgør 134,3 mio. kr., og egenkapitalen udgør
1.582,4 mio. kr. pr. 31. december 2014.
Driftsresultatet for året er på niveau med tidligere fremsatte
forventninger.
På C.W. Obel Ejendommes hovedmarked København har der
i 2014 været en stigende efterspørgsel efter ledige lejemål.
Udlejningsmarkedet for kontorer i København har i 2014 således for første gang i flere år vist en hvis optimisme. Nye lejere i markedet udviser dog fortsat stor forsigtighed og
træghed i deres beslutningsproces, ligesom der fortsat ydes
rabatter i forbindelse med udlejningerne. Lejeindtægterne
er på niveau med 2013. Den stigende udlejning vil således
først få effekt på lejeindtægterne i 2015. Årets driftsresultat
er markant påvirket af indretningsomkostninger i forbindelse med udlejninger.
Årets værdiregulering af investeringsejendommene udgør
75,2 mio. kr. svarende til 1,6 % af porteføljens værdi ved indgangen til 2014. Der har i årets løb været en stigende efterspørgsel efter investeringsejendomme med stigende priser
til følge. Velbeliggende ejendomme i god kvalitet i København handles nu baseret på et afkast i spændet 4,50-5,50 %
afhængigt af den enkelte ejendoms forhold. Generelt set
vurderes afkastkravet for kontorejendomme i København
svarende til vore ejendomme at være faldet med op til
0,5 %-point.
Under hensyntagen til udviklingen i den lange rente omlagde koncernen ultimo 2011 en del af sin realkredit med fast
rente. De nye lån har variabel rente, som efterfølgende er afdækket med renteswaps med forward start ultimo 2013.
Koncernens renteudgifter er som følge heraf stigende i 2014
i forhold til 2013. Resultatet anses for tilfredsstillende.
Kapitalberedskab
Egenkapitalen pr. 31. december 2014 udgør 1.582,4 mio. kr.
(2013: 1.760,5 mio. kr.) svarende til en soliditetsgrad på
30,9 % (2013: 34,7 %).
Koncernens egenkapital er i 2014 væsentligt påvirket af urealiserede tab på 312,5 mio. kr. efter skat på indgåede renteswaps til sikring af den fremtidige rente på koncernens prioritetsgæld.
Fusion med datterselskaber
C.W. Obel Ejendomme A/S, Ejendomsselskabet Stigsborgvej
A/S og Aktieselskabet Amaliegade 10 har i 2014 besluttet at
fusionere og fortsætte under navnet C.W. Obel Ejendomme
A/S. Fusionen blev godkendt 20. maj 2014 med regnskabsmæssig virkning fra 1. januar 2014. Fusionen skete som led i
et ønske om at forenkle koncernstrukturen samt opnå de
administrative lettelser afledt heraf.
For at øge sammenligneligheden i årsrapporten er der foretaget tilpasning af sammenligningstal for 2013 for moderselskabet.
Forventninger til fremtiden
Koncernen har ved indgangen til 2015 en tomgangsprocent
på 10,5 % målt på lejebærende kvadratmetre. Der forventes
for 2015 et resultat på niveau med 2014.
Koncernen søger fortsat at opkøbe velbeliggende ejendomme. Grundet fortsat lave vækstforventninger, lavt rente­
niveau og relativt lavt afkast på fast forrentede aktiver er
start­afkastet på ejendomme inden for koncernens fokus­
område fortsat lavt. Interessen for velbeliggende kontor­
ejendomme er fortsat høj, og mange selskaber har likviditet
til rådighed til ikke ubetydelige opkøb. Udbuddet af gode
ejendomme til salg er derimod begrænset. Selskabet har
hidtil alene investeret i kontorejendomme, men for at sikre
et mere stabilt cash flow fra driften og en bredere funderet
værdiskabelse er denne strategi ændret, således at en del af
de fremtidige investeringer vil blive foretaget i boligudlejningsejendomme.
Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet hændelser af betydning for selskabets økonomiske stilling.
7
8
Ledelsesberetning
Særlige risici
Der er således ikke på kort sigt væsentlige finansielle risici.
Generelle risici
Det er af væsentlig betydning for selskabets muligheder for
at opnå et tilfredsstillende afkast, at selskabet har en høj
udlejningsprocent og en stabil udvikling i lejeniveauet.
Kreditrisici
Selskabets kreditrisici knytter sig primært til omsætningsaktiver indregnet i balancen samt lejernes evner til fremover
at honorere indgåede lejekontrakter.
For at reducere risikoen for tomgang med deraf følgende
fald i driftsresultatet søger C.W. Obel Ejendomme til stadighed at indgå længerevarende lejekontrakter. Ved udgangen
af 2014 kan ca. 20 % (2013: 22 %) af selskabets lejeindtægter bortfalde inden for 1 år, og ca. 58 % (2013: 59 %) af indtægterne er sikret i en periode på mindst 3 år.
Selskabet har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt lejer eller samarbejdspartner. Ca. 35 % af selskabets indtægter
kommer fra lejekontrakter på over 5 mio. kr. p.a. og hidrører
fra 6 % af lejerne.
Ejendomsporteføljens markedsværdi - og dermed selskabets
resultat og økonomiske stilling - påvirkes væsentligt af udviklingen i afkastkravet i markedet samt porteføljens aktuelle udlejningsforhold, herunder omfanget af tomgang.
C.W. Obel Ejendomme har på nuværende tidspunkt ingen
særskilt formulerede politikker for samfundsansvar, herunder menneskerettigheder og klimapåvirkning fra selskabets
aktiviteter.
Selskabets ejendomme er pr. 31. december 2014 værdiansat
ud fra et afkastkrav på mellem 4,5 % og 6,5 %. Hele porteføljen er værdiansat til et gennemsnitligt afkastkrav på 5,6 %.
Ejendommene i København er på dette grundlag værdiansat
til en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 21.800 kr./m²,
ejendommene i Aarhus til 20.900 kr./m² og ejendommene i
Aalborg til 11.800 kr./m².
Selskabet er bevidst om sit ansvar over for såvel selskabets
nære interessenter såsom aktionærer, lejere, leverandører og
medarbejdere som over for samfundet som helhed inden
for områder som miljø og etik.
Finansielle risici
C.W. Obel Ejendomme finansieres primært via realkreditbelåning. Renten på 81 % af koncernens gæld er afdækket med
renteswaps med en lang rente, mens de sidste 19 % er afhængig af udviklingen i den korte rente. Den gennemsnitlige varighed på den rentebærende gæld er 8,9 år, og den
gennemsnitlige rente er 3,19 %.
Samfundsansvar
C.W. Obel Ejendommes overvejelser og indsats vedrørende
ansvarlighed tager udgangspunkt i selskabets vision: ”Baseret på kvalitet og tillid at være den foretrukne samarbejdspartner om udvikling og udlejning af kvalitetsejendomme”.
Dette udmøntes i bevidste valg omkring kvalitet og energibesparende tiltag i forbindelse med udvikling af ejendomme
og indretninger til lejerne samt fokus på medarbejdernes
forhold og udvikling.
Årsregnskab 1. januar – 31. december 2014
Anvendt regnskabspraksis
Generelt om regnskab 2014
Selskabets årsrapport for 2014 er aflagt efter bestemmelserne i årsregnskabsloven for mellemstore virksomheder i
regnskabsklasse C.
Opstillingsform for resultatopgørelsen er tilpasset selskabets aktivitet.
Koncern- og årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år.
Konsolidering
Koncernregnskabet omfatter moderselskabet C.W. Obel
Ejendomme A/S og alle virksomheder, hvori moderselskabet
ejer mere end 50 % af aktiekapitalen eller på anden måde
har en bestemmende indflydelse.
Koncernregnskabet er udarbejdet på grundlag af de enkelte
virksomheders reviderede regnskaber ved sammenlægning
af regnskabsposter af ensartet karakter og med efterfølgende eliminering af intern omsætning, avancer, renter, udbytter, mellemværender og aktiebesiddelser.
Kapitalandele i associerede virksomheder måles til den forholdsmæssige andel af disse virksomheders regnskabsmæssige indre værdi reduceret med en forholdsmæssig andel af
urealiserede koncerninterne avancer.
Som associeret virksomhed betragtes virksomheder, hvor
koncernen ejer mellem 20 % og 50 % af kapitalen, og hvor
koncernen udøver betydelig, men ikke bestemmende, indflydelse.
Nyerhvervede virksomheder medtages i koncernregnskabet
og i moderselskabets regnskab fra anskaffelsestidspunktet.
Frasolgte eller ophørte virksomheder medtages i koncernregnskabet frem til afhændelses- eller ophørstidspunktet.
Sammenligningstal og hovedtal korrigeres ikke for nyerhvervede eller frasolgte virksomheder.
På anskaffelsestidspunktet opgøres forskellen mellem anskaffelsessummen og den indre værdi i den købte virksomhed, efter at de enkelte aktiver og gældsposter er reguleret
til værdier, som afspejler såvel aktivernes som passivernes
dagsværdi for C.W. Obel Ejendomme A/S.
I de tilfælde, hvor anskaffelsesprisen overstiger den opgjorte
indre værdi på købstidspunktet, indregnes forskelsbeløbet i
købsåret som koncerngoodwill og afskrives over 10-20 år. Et
eventuelt negativt forskelsbeløb (badwill), der kan henføres
til fremtidige tab, indregnes under periodeafgrænsningsposter og indtægtsføres i takt med, at tabet realiseres.
Omregning af fremmed valuta
Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der
opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel
post.
Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta omregnes til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet
for tilgodehavendets eller gældsforpligtelsens opståen eller
indregning i seneste årsregnskab indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger.
Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi.
Ændringer i dagsværdi af afledte finansielle instrumenter,
der er klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af
dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med ændringer i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.
Ændringer i dagsværdi af afledte finansielle instrumenter,
der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring
af fremtidige aktiver eller forpligtelser, indregnes i andre tilgodehavender eller anden gæld og i egenkapitalen. Resulterer den fremtidige transaktion i indregning af aktiver eller
forpligtelser, overføres beløb, som tidligere er indregnet på
egenkapitalen, til kostprisen for henholdsvis aktivet eller forpligtelsen. Resulterer den fremtidige transaktion i indtægter
eller omkostninger, overføres beløb, som tidligere er indregnet i egenkapitalen, til resultatopgørelsen i den periode,
hvor det sikrede påvirker resultatopgørelsen.
9
10
Årsregnskab 1. januar – 31. december 2014
For afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrumenter, indregnes ændringer i dagsværdi løbende i resultatopgørelsen.
Afskrivninger
Materielle og immaterielle anlægsaktiver afskrives lineært
over aktivernes forventede levetid. Der afskrives på grundlag
af anskaffelsespriser pro rata pr. måned:
Resultatopgørelsen
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
Huslejeindtægter
Lejeindtægter periodiseres og medtages i resultatopgørelsen med de til regnskabsåret svarende beløb.
Indtægter vedrørende igangværende varme- og fællesregnskaber indregnes i balancen og påvirker således ikke driftsresultatet.
Ejendomsomkostninger
Ejendomsomkostninger indeholder alle omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, fællesomkostninger samt omkostninger til skatter, afgifter og andre omkostninger.
Omkostninger, der afholdes med henblik på at vedligeholde
ejendommenes standard, udgiftsføres i takt med, at arbejderne udføres.
Omkostninger vedrørende igangværende varme- og fællesregnskaber indregnes i balancen og påvirker således ikke
driftsresultatet.
Resultat af kapitalandele
i tilknyttede virksomheder/associerede virksomheder
Resultat i tilknyttede virksomheder/associerede virksomheder indeholder de forholdsmæssige andele af resultaterne
efter skat i tilknyttede virksomheder/associerede virksomheder efter fuld eliminering af intern avance/tab og fradrag af
afskrivning på goodwill.
Finansielle indtægter og udgifter
Renteindtægter og renteudgifter medtages i resultatopgørelsen med de til regnskabsåret svarende beløb. Kursgevinster og kurstab på værdipapirer indregnes i resultatopgørelsen.
3-7 år
Skat
C.W. Obel Ejendomme A/S er sambeskattet med moderselskabet C.W. Obel A/S og øvrige danske koncernselskaber.
Den aktuelle danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud). De sambeskattede selskaber indgår i
acontoskatteordningen. Skat af årets resultat, som består af
årets aktuelle skat og årets ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til
årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der
kan henføres til bevægelser direkte på egenkapitalen. Den
skat, der indregnes i resultatopgørelsen, klassificeres som
henholdsvis skat af ordinær drift og skat af ekstraordinære
poster.
Ændringer i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen.
Aktuelle skattetilgodehavender og -forpligtelser indregnes i
balancen med det beløb, der kan beregnes på grundlag af
årets forventede skattepligtige indkomst reguleret for skat
af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte
acontoskatter.
Der indregnes udskudt skat af alle midlertidige forskelle
mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver
og forpligtelser. Der indregnes dog ikke udskudt skat af skatteforpligtelser på kapitalandele i tilknyttede og associerede
virksomheder. Den skattemæssige værdi af underskud, der
vurderes at kunne fremføres til modregning i fremtidig skattepligtig indkomst, indregnes med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt. Den udskudte skat beregnes efter
gældende skatteregler og med den aktuelle skattesats.
Årsregnskab 1. januar – 31. december 2014
Balancen
Materielle anlægsaktiver
Materielle anlægsaktiver ekskl. investeringsejendomme måles til kostprisen med fradrag af foretagne afskrivninger.
Investeringsejendomme måles til dagsværdi, og samtlige
værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen. Dagsværdien er opgjort i overensstemmelse med normale principper
og kutyme i ejendomsbranchen for værdiansættelse af ejendomme og baseres således på en kapitalisering af den enkelte ejendoms normaliserede driftsafkast med et til ejendommen knyttet forrentningskrav (afkastkrav).
Udgifter, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelsestidspunktet eller forøger ejendommens fremtidige afkast, tillægges anskaffelsessummen som forbedring.
Tilknyttede virksomheder/associerede virksomheder
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder og associerede
virksomheder måles efter den indre værdis metode til den
forholdsmæssigt ejede andel af virksomhedernes egenkapital med fradrag af urealiserede koncerninterne fortjenester.
Tilknyttede virksomheder med negativ indre værdi er målt
til 0 kr. Herudover er tilgodehavender hos disse tilknyttede
virksomheder nedskrevet med moderselskabets andel af
den negative indre værdi. En eventuel forpligtelse optages i
balancen under anden gæld.
Tilgodehavender
Tilgodehavender er optaget til amortiseret kostpris eller en
lavere nettorealisationsværdi, hvilket svarer til pålydende
værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab.
Nedskrivningerne er foretaget på grundlag af en individuel
vurdering af de enkelte tilgodehavender.
Egenkapital – udbytte
Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordinære generalforsamling
(deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt
for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen.
Gældsforpligtelser
Finansielle forpligtelser, som omfatter gæld til kreditinstitutter, leverandørgæld og gæld til tilknyttede virksomheder,
indregnes ved lånoptagelse til kostpris, svarende til det
modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle
forpligtelser til amortiseret kostpris, dog måles gældsforpligtelser vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi.
Øvrige gældsforpligtelser måles til nettorealisationsværdi,
der sædvanligvis svarer til nominel værdi.
Pengestrømsopgørelsen
Pengestrømsopgørelsen for koncernen opgøres efter den såkaldte indirekte metode. Pengestrømmen opdeles i hovedområderne drift, investering og finansiering. Opgørelsen viser koncernens likvider ved årets begyndelse og slutning.
Pengestrømsopgørelsen for koncernen reguleres for til- og
afgange af aktiver og passiver samt for køb og salg af virksomheder.
Pengestrøm fra driftsaktivitet
– opgøres med udgangspunkt i det regnskabsmæssige resultat inkl. avance ved salg af ejendomme, men før afskrivninger, og reguleres for ikke-kontante poster samt ændring i
driftskapitalen. Der foretages fradrag for betalte skatter.
Pengestrøm fra investeringsaktivitet
– omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af anlægsaktiver samt værdipapirer henført til investeringsaktivitet. Endvidere indgår modtaget udbytte fra associerede virksomheder samt nettoinvestering ved køb og salg af
virksomheder.
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet
– omfatter betalinger til og fra aktionærer samt optagelse af
og afdrag på prioritetsgæld og anden langfristet gæld.
Likviditet
– omfatter likvide beholdninger samt andre poster, som indgår i koncernens kortfristede likviditetsstyring, herunder
børsnoterede værdipapirer samt bankgæld.
11
12
Årsregnskab 1. januar – 31. december 2014
Nøgletal
De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er .
beregnet således:
Driftsafkast:
Rentedækning:
Egenkapitalandel:
Driftsresultat x 100
Huslejeindtægter
Driftsresultat
Finansielle poster, netto
Egenkapital, ultimo x 100
Passiver i alt, ultimo
Egenkapitalforrentning:
Årets resultat x 100
Gennemsnitlig egenkapital
Årsregnskab 1. januar – 31. december 2014
Resultatopgørelse
Note (tkr.)
Koncern
2014
Moderselskab
2013
2014
2013
270.768
Huslejeindtægter
Andre indtægter
Ejendomsomkostninger
268.626
270.768
268.626
8.325
11.370
8.325
11.236
-74.287
-61.065
-73.395
-60.092
1
Andre omkostninger
-22.423
-24.757
-22.379
-24.705
Driftsresultat
180.241
196.316
181.177
197.207
1.641
0
Realiseret nettoavance ved salg af ejendomme
2
Værdiregulering af investeringsejendomme
og prioritetsgæld til dagsværdi
7
Resultatandele fra tilknyttede virksomheder
7
Resultatandele fra associerede virksomheder
1.641
79.605
0
29.852
79.605
29.694
0
0
-1.159
-1.072
10.161
9.153
10.161
9.153
3
Finansielle indtægter
2.112
1.864
2.112
1.864
3
Finansielle udgifter
-96.963
-81.618
-96.379
-80.827
Resultat af ordinær drift før skat
176.797
155.567
177.158
156.019
-42.839
-26.268
134.319
129.751
4
Skat af årets resultat
-42.478
-25.816
Årets resultat
134.319
129.751
Forslag til resultatdisponering
Foreslået udbytte
Overført resultat
34.319
129.751
134.319
129.751
100.000
0
13
14
Årsregnskab 1. januar – 31. december 2014
Balance
pr. 31. december 2014
Note (tkr.)
Koncern
2014
Moderselskab
2013
2014
Aktiver:
Anlægsaktiver:
Materielle anlægsaktiver:
5
Investeringsejendomme
6
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
4.960.445
4.801.273
4.916.663
4.757.521
2.786
2.349
2.786
2.349
4.963.231
4.803.622
4.919.449
4.759.870
Finansielle anlægsaktiver:
7
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
7
Kapitalandele i associerede virksomheder
2013
0
0
2.076
3.235
147.120
179.565
147.120
179.565
147.120
179.565
149.196
182.800
5.068.645
4.942.670
Anlægsaktiver i alt
5.110.351
4.983.187
Omsætningsaktiver:
Varebeholdninger mv.:
Ejendomme til videresalg
0
46.906
0
46.906
0
46.906
0
46.906
Tilgodehavender:
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder
0
26.560
0
26.065
Andre tilgodehavender
14.933
12.249
14.903
12.147
Tilgodehavender i alt
14.933
38.809
14.903
38.212
Likvide beholdninger:
Øvrige likvide beholdninger
3.352
36
3.352
36
Likvide beholdninger i alt
3.352
36
3.352
36
18.255
85.154
5.086.900
5.027.824
Omsætningsaktiver i alt
18.285
85.751
Aktiver i alt
5.128.636
5.068.938
Årsregnskab 1. januar – 31. december 2014
Balance
pr. 31. december 2014
Note (tkr.)
Koncern
2014
Moderselskab
2013
2014
Passiver:
8
Egenkapital:
Aktiekapital
Reserve for opskrivning efter indre værdis metode
Egenkapital i alt
2013
130.000
130.000
130.000
130.000
0
14.565
0
14.565
Overført overskud
1.352.370
1.615.984
1.352.370
1.615.984
Foreslået udbytte
100.000
0
100.000
0
1.582.370
1.760.549
1.582.370
1.760.549
Hensættelser:
4
Udskudt skat
145.372
188.094
144.452
186.881
Hensættelser i alt
145.372
188.094
144.452
186.881
Gældsforpligtelser:
Langfristet gæld:
9
Prioritetsgæld
Anden gæld
Deposita fra lejere
Langfristet gæld i alt
2.560.071
2.579.302
2.560.071
2.579.302
604.483
273.500
604.483
273.500
95.200
87.427
95.200
87.427
3.259.754
2.940.229
3.259.754
2.940.229
Kortfristet gæld:
9
Kortfristet del af langfristet gæld
Leverandører af varer og tjenesteydelser
14.565
12.661
14.565
12.661
7.122
8.798
7.122
8.817
Gæld til tilknyttede virksomheder
70.277
95.341
29.471
54.927
Anden gæld
19.683
10.058
19.673
23.226
4
Skyldig selskabsskat
10.382
19.676
10.382
20.219
10
Periodeafgrænsningsposter
Kortfristet gæld i alt
19.111
33.532
19.111
20.315
141.140
180.066
100.324
140.165
3.360.078
3.080.394
5.086.900
5.027.824
Gældsforpligtelser i alt
3.400.894
3.120.295
Passiver i alt
5.128.636
5.068.938
11
Pantsætninger
12
Eventual og øvrige forpligtelser
13
Nærtstående parter
15
16
Årsregnskab 1. januar – 31. december 2014
Pengestrømsopgørelse
Note (tkr.)
2014
2013
Pengestrøm fra driftsaktivitet:
Årets driftsresultat
180.241 196.316
6
Årets afskrivninger
1.078 1.038
Finansielle poster, netto
(94.851)
(79.754)
4
Betalte skatter
(13.403)
(17.209)
I alt før ændring i driftskapital
73.065 100.391
Ændring i kortfristede tilgodehavender
(3.035)
(1.069)
Ændring i kortfristet gæld m.v.
1.652 21.125
Ændring i driftskapital
(1.383)
20.056
Pengestrøm fra driften i alt
71.682
120.447
Pengestrøm fra investeringsaktivitet:
7
Udbytte fra Associerede Virksomheder
Køb og salg af virksomheder og aktiviteter
5,6
Køb og salg af materielle anlægsaktiver
(36.935)
(482.203)
Pengestrøm fra investeringsaktivitet i alt
(56.935)
(472.203)
-
(20.000)
10.000
- Pengestrøm før finansieringsaktivitet
14.747
(351.756)
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet:
8
Kapitalforhøjelse
-
150.000
Ændring af langfristede lån
(14.830)
350.215
Ændring af kortfristede lån
1.306
(121.679)
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet i alt
(13.524)
378.536
Samlet pengestrøm i alt:
1.223
26.780
Likviditet primo året
(48.490)
(75.270)
Likviditet ultimo året
(47.267)
(48.490)
som består af:
Likvide midler
Tilgodehavender tilknyttede virksomheder (cash pool)
Gæld til tilknyttede virksomheder (cash pool)
(50.619)
(74.591)
I alt
(47.267)
(48.490)
3.352
-
36
26.065
Årsregnskab 1. januar – 31. december 2014
Noter
(tkr.)
1.
Andre omkostninger
Koncern
Moderselskab
2014
2013
2014
2013
Beløbet indeholder personaleudgifter, der sammensætter sig således:
Løn og gage
Pensioner og pensionsbidrag
Omkostninger til social sikring
Lønudgifter overført til ejendomsomkostninger
Videredebiterede udgifter
19.895
20.855
19.895
20.855
1.551
1.462
1.551
1.462
249
233
249
233
-5.448
-4.916
-5.448
-4.916
-2.809
-2.281
-2.809
-2.281
13.438
15.353
13.438
15.353
Vederlag til bestyrelse og direktion udgør 4.168 t.kr.
Gennemsnitligt antal fuldtidsbeskæftigede medarbejdere
31
30
31
30
2.
Værdiregulering af investeringsejendomme og prioritetsgæld til dagsværdi
Investeringsejendomme
Prioritetsgæld
75.204
32.566
75.204
32.566
4.401
-2.714
4.401
-2.872
79.605
29.852
79.605
29.694
3.
Finansielle indtægter og udgifter
Renteindtægter
2.112
1.864
2.112
1.864
483
1.313
96.379
80.827
414
841
heraf vedrørende tilknyttede virksomheder
483
1.313
Renteudgifter
96.963
81.618
heraf vedrørende tilknyttede virksomheder
998
1.425
17
18
Årsregnskab 1. januar – 31. december 2014
Koncern
(tkr.)
4.
Skat
Moderselskab
2014
2013
2014
2013
Årets skat
Aktuel skat
Regulering vedr. tidligere år
Regulering udskudt skat vedr. ændring af skatteprocent
Regulering udskudt skat vedr. året
10.382
19.676
10.382
20.219
0
771
0
765
1.707
-12.005
1.695
-11.928
30.389
17.374
30.762
17.212
42.478
25.816
42.839
26.268
Udskudt skat
Udskudt skat 1. januar 2014
188.094
139.127
186.881
138.584
Regulering vedr. tidligere år
6.273
-2.468
6.205
-3.053
Regulering udskudt skat vedr. ændring af skatteprocent
1.707
-12.005
1.695
-11.928
Regulering udskudt skat vedr. egenkapitalposteringer
-81.091
46.066
-81.091
46.066
Regulering udskudt skat vedr. året
30.389
17.374
30.762
17.212
Udskudt skat 31. december 2014
145.372
188.094
144.452
186.881
Skyldig selskabsskat
Skyldig selskabsskat 1. januar 2014
19.676
13.970
20.219
14.216
Regulering vedr. tidligere år
-6.273
3.239
-6.205
3.818
Årets aktuelle skat
Betalt selskabsskat i året
Skyldig selskabsskat 31. december 2014
10.382
19.676
10.382
20.219
-13.403
-17.209
-14.014
-18.034
10.382
19.676
10.382
20.219
Indregning i balancen:
Tilgodehavender
Kortfristet gæld
0
0
-10.382
-19.676
-10.382
-19.676
Udskudt skat pr. 31. december 2014 hviler på følgende:
Materielle anlægsaktiver
Omsætningsaktiver
Gældsforpligtelser
Fremførbart underskud
279.328
249.847
277.299
248.626
-2.474
1.949
-2.474
0
-3.773
-9.689
-3.773
-6.563
-127.709
-54.013
-126.600
-55.182
145.372
188.094
144.452
186.881
Årsregnskab 1. januar – 31. december 2014
(tkr.)
5.
Ejendomme
KoncernModerselskab
Investerings- Investerings-.
ejendomme ejendomme
Anskaffelsessum 1. januar 2014
4.158.825
4.115.073
Årets tilgang
86.454
86.424
Årets afgang
-2.422
-2.422
Anskaffelsessum 31. december 2014
4.242.857
4.199.075
Dagsværdireguleringer 1. januar 2014
642.448
642.448
Årets dagsværdireguleringer
75.204
75.204
Årets afgang
-64
-64
Dagsværdireguleringer 31. december 2014
717.588
717.588
Bogført værdi 31. december 2014
4.960.445
4.916.663
Bogført værdi 1. januar 2014
4.801.273
4.757.521
Selskabets ejendomme er pr. 31. december 2014 værdiansat ud fra et afkastkrav på mellem 4,50 % og 6,50 %. Hele
porteføljen er værdiansat til et gennemsnitligt afkastkrav på 5,6 %.
19
20
Årsregnskab 1. januar – 31. december 2014
(tkr.)
6.
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
KoncernModerselskab
Anskaffelsessum 1. januar 2014
6.900
6.900
Årets tilgang
1.838
1.838
Årets afgang
-405
-405
Anskaffelsessum 31. december 2014
8.333
8.333
Afskrivninger 1. januar 2014
4.551
4.551
Årets afskrivninger
1.078
1.078
Årets afgang
-82
-82
Afskrivninger 31. december 2014
5.547
5.547
2.786
2.786
2.349
2.349
Bogført værdi 31. december 2014
Bogført værdi 1. januar 2014
Årets afskrivninger er fordelt således i resultatopgørelsen:
Ejendomsomkostninger
Andre omkostninger
429
429
1.078
1.078
649
649
7.
Kapitalandele virksomheder
Associerede Tilknyttede
virksomhed virksomheder
Associerede.
virksomhed
Anskaffelsessum 1. januar 2014
165.000
9.851
165.000
Årets tilgang
20.000
0
20.000
Årets afgang
0
0
0
Anskaffelsessum 31. december 2014
185.000
9.851
185.000
Værdiregulering 1. januar 2014
14.565
-6.616
14.565
Udlodning af udbytte
0
0
0
Årets værdiregulering, resultat
10.161
-1.159
10.161
Årets værdiregulering, egenkapital
-62.606
0
-62.606
Værdiregulering 31. december 2014
-37.880
-7.775
-37.880
147.120
2.076
147.120
179.565
3.235
179.565
Bogført værdi 31. dcember 2014
Bogført værdi 1. januar 2014
Årsregnskab 1. januar – 31. december 2014
(tkr.)
8.
Egenkapital
Koncern
Aktie-
kapital
Reserve for
opskrivning
Overført
overskud .
Udbytte
I alt
Egenkapital pr. 1. januar 2014
130.000
14.565
1.615.984
0
1.760.549
0
-249.892
0
-249.892
Værdiregulering af fremtidig rentesikring .
i koncernselskaber
0
Værdiregulering af fremtidig rentesikring .
i associeret virk.
0
0
-62.606
0
-62.606
0
-14.565
48.884
100.000
134.319
0
1.352.370
100.000
1.582.370
Reserve for
opskrivning
Overført
overskud .
Udbytte
I alt
14.565
1.615.984
0
1.760.549
Årets overskud
Egenkapital pr. 31. december 2014
130.000
Moderselskab
Aktie-
kapital
Egenkapital pr. 1. januar 2014
130.000
Værdiregulering af fremtidig rentesikring .
i moderselskabet
0
0
-249.892
0
-249.892
Værdiregulering af fremtidig rentesikring .
i associeret virk.
0
0
-62.606
0
-62.606
0
-14.565
48.884
100.000
134.319
0
1.352.370
100.000
1.582.370
Overført, jf. resultatdisponering
Egenkapital pr. 31. december 2014
130.000
Bevægelser på aktiekapitalen:
Aktiekapital primo
Kapitaludvidelse
2010
2011
2012
2013
2014
110.000
120.000
120.000
120.000
130.000
10.000
-
-
10.000
-
120.000
120.000
120.000
130.000
130.000
Aktiekapitalen består af 130.000 aktier á nominelt 1.000 kr. Ingen aktier er tillagt særlige rettigheder.
21
22
Årsregnskab 1. januar – 31. december 2014
(tkr.)
9.
Prioritetsgæld
med forfald mere end 5 år efter statusdagen udgør
Koncern
Moderselskab
2014
2013
2014
2013
2.441.742
2.483.103
2.441.742
2.483.103
10. Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter udgøres af modtagne betalinger vedrørende indtægter i det efterfølgende år.
11.
Pantsætninger
Til sikkerhed for prioritetslån på
2.574.636
2.591.963
2.574.636
2.591.963
4.840.271
4.721.578
er der givet pant i ejd. med en bogført værdi på
12.
Eventual- og øvrige forpligtelser
Leasingforpligtelser i C.W. Obel Ejendomme A/S udgør 1.332 tkr.
4.840.271
4.721.578
C.W. Obel Ejendomme har stillet solidarisk selvskyldnerkaution for Obel-LFI Ejendomme A/S for bankgæld, maksimeret til
182 mio. kr.
Der er ikke yderligere eventual- og øvrige forpligtelser i moderselskabet eller koncernen.
13.
Nærtstående parter
Selskabet er 100 % ejet af C.W. Obel A/S, Vestergade 2A, 1456 København K. Som nærtstående parter anses selskaber i C.W.
Obel A/S koncernen. Tillige anses selskabets bestyrelse, direktion og disses nærtstående som nærtstående parter.
Moderselskabet indgår i koncernregnskabet for C.W. Obel A/S, København (mindste koncern) og koncernregnskabet for Det
Obelske Familiefond (største koncern).
Design og grafisk produktion: MeyerBukdahl
C.W. Obel Ejendomme A/S Vestergade 2C
1456 København K
Telefon: 33 33 94 94
Telefax: 33 33 94 11
[email protected]
Afdelingskontor Aalborg
Kastetvej 2
9000 Aalborg
Telefon: 98 13 44 99
Telefax: 98 13 72 33