1. No category

EJERFORENINGEN af 1911
Strandboulevarden 95 – 103 og Korsørgade 37, 42 – 44
2100 København Ø
Velkommen som ny ejer i Ejerforeningen af 1911
Dette velkomstbrev er ment som en orientering til nye ejere i vores ejerforening, så ejerskabet
forhåbentligt får den bedst mulige start. Nedenfor følger en række oplysninger om blandt andet
ejendommen, vedtægterne, bestyrelsen, ejendomsservice (vicevært) og vores administration mv.
EJENDOMMEN
Ejerforeningen af 1911 (i resten af velkomstbrevet kaldet E/F 1911) består af to ejendomme på hver
sin side af Korsørgade, hvor denne løber ud til Strandboulevarden. E/F 1911 har 8 opgange med i
alt 80 ejerlejligheder og to erhvervsejerlejligheder (solcenter og blomsterhandel).
E/F 1911 består dels af ”Store 1911”, som er bygningen med blomsterhandel og opgangene
Strandboulevarden 97 til 103 og Korsørgade 37, og dels af ”Lille 1911”, som er bygningen med
solcenter og opgangene Strandboulevarden 95 og Korsørgade 42 til 44. ”Store 1911” deler gård
med ejerforeningen Silkeborg, der også ligger på hver side af Korsørgade, mens ”Lille 1911” deler
gård i alt 4 andre ejendomme: ejerforeningen Silkeborg, en anden ejerforening, en
andelsboligforening og endelig en udlejningsejendom. I alt 5 ejendomme deler om ”Lille 1911”s
gård. Denne gård er tidligere renoveret tilbage i 1983/1984 af Grønne Gårde. Der findes en
”ordensforeskrift” angående denne gård, som er tinglyst på vores ejendom. Ordensforeskriften er i
hovedsagen i overensstemmelse med vores husorden og vedtægter omtalt lige nedenfor.
VEDTÆGTER & HUSORDEN
Som ny ejer forventes man at have sat sig ind i vedtægterne, og rette sig efter dem. Vedtægterne er
ganske vist fra 1972, men giver stadig svar på en masse spørgsmål, der vedrører forpligtelser som
ejer – fx vedligeholdelse etc. Tjek derfor altid med vedtægterne, forinden bestyrelsen eller
administrator kontaktes.
I april 2008 har generalforsamlingen i E/F 1911 vedtaget en ny husorden for foreningen. I december
2008 er denne udsendt til samtlige ejere. Husorden er blevet ajourført november 2010. Husordenen
skal efterleves. Almindelig anstændig opførsel vil som udgangspunkt aldrig kollidere med
husordenen.
GENERALFORSAMLING
Hvert år afholdes ordinær generalforsamling i E/F 1911, typisk medio/ultimo april måned. Da
generalforsamlingen er stedet, hvor alle rammebeslutninger træffes af betydning for foreningen og
dermed de enkelte beboere, opfordres man som ejer til at deltage. Blandt andet gennemgås
foreningens økonomi; budgettet for det kommende år besluttes; der vælges en bestyrelse; og
fremsatte forslag kommer til afstemning. Vær opmærksom på, at vore vedtægter angiver, at forslag
fra beboerne skal være fremsat til bestyrelsen senest den 15. januar for at kunne fremlægges på
generalforsamlingen i april.
Indkaldelse til generalforsamling (14 dages varsel, jf. generalforsamlingsbeslutning fra 2007,
selvom vedtægterne alene angiver 8 dage), procedurer for afstemning mv. står beskrevet i
vedtægterne.
BESTYRELSEN
Bestyrelsen er valgt på generalforsamlingen i april og består af en formand, 2 yderligere
bestyrelsesmedlemmer samt 2 suppleanter. Suppleanterne deltager på lige fod, så bestyrelsen består
1
EJERFORENINGEN af 1911
Strandboulevarden 95 – 103 og Korsørgade 37, 42 – 44
2100 København Ø
reelt af 5 medlemmer. Disse 5 medlemmer er frivillige og ulønnede, og forestår sammen med et
administrationsfirma og et viceværtfirma den daglige drift af foreningen og de daglige beslutninger.
Bestyrelsen udsender i løbet af året et antal nyhedsbreve (antal afhænger af informationsbehovet)
med information til alle foreningens beboere.
Det er væsentligt at erindre sig at bestyrelsesmedlemmerne er almindelige ejere som alle andre ejere
i foreningen og at disse udfører et frivilligt stykke arbejde for foreningen. Udgangspunktet er, at
bestyrelsesmedlemmerne ikke har større kendskab til udbedring af problemer i de enkelte
lejligheder, end de enkelte ejere selv har. Man kan derfor ikke forvente, at et bestyrelsesmedlem kan
hjælpe med fx en vandskade i køkkenet. Det er i stedet indgået en alarmordning med et firma
angående sådanne og lignende situationer (se mere herom senere)
Al henvendelse til bestyrelsen skal ske ved brug af e-mail adressen: [email protected]. Husk at
du ved henvendelse altid skal oplyse dit navn, din adresse og telefonnummer.
ADMINISTRATOR OG VICEVÆRT
E/F 1911 administreres af CEJ ejendomsadministration A/S. Vi er skiftet til dette firma pr. 1. januar
2009. Se www.cej.dk. Vores administrator hedder Susanne Larsen.
Vicevært
Vi har antaget et firma, der yder ejendomsservice (vicevært). Firmaet hedder RengøringsAgenterne
ApS v. Kim Moesgaard Hansen. Firmaet vedligeholder vore gårde (i forening med de andre
foreninger, som vi deler gårde med), foreningens udenomsarealer, opgange, kælder m.v. Firmaet er
ligeledes ansvarligt for trappe- og opgangsvinduesvask i ejendommen.
RengøringsAgenterne kontaktes pr. e-mail ([email protected]) eller telefonisk på 70107576 i
kontortiden, som er dagligt mellem kl. X og kl. Y .
Ved akut skade skal man kun ringe til nævnte nummer, hvis man ikke kan komme igennem til vor
”vagtordning” (se herom senere). RengøringsAgenterne er dog rette kontakt, hvis man fx har
spørgsmål vedrørende:
- konstateret hærværk eller mangel på vedligeholdelse i gården, i opgangen etc.
- manglende lys i foreningens opgange, kældre osv.
- storskrald eller andet affald
- mangelfuld trappevask.
Kontakt angående disse forhold bør helst ske pr. e-mail til [email protected], cc. bestyrelsen
på [email protected].
VAGTORDNING VED PLUDSELIGE SKADER – tlf. 2962 0474
Vi har i E/F 1911 en uformel tilkaldeordning med Københavns VVS, som ved akutte skader kan
kontaktes på tlf. 2962 0474, hvorefter firmaet, såfremt der ikke er tale om en VVS-skade, som de
udfører selv, vil kontakte rette håndværker. Hvis en ejer kontakter Københavns VVS direkte, SKAL
ejer samtidig orientere bestyrelsen via mail ([email protected]).
Hvorvidt det er den enkelte ejer eller ejerforeningen, der skal betale for udbedring af den skade, der
konstateres, afhænger af vore vedtægter. Vi har på sidste side af denne orientering udarbejdet en
ikke udtømmende oversigt over, hvem der hæfter for hvad i relation til vedligeholdelse baseret på
vore vedtægter og ”lovgivningen” iøvrigt.
2
EJERFORENINGEN af 1911
Strandboulevarden 95 – 103 og Korsørgade 37, 42 – 44
2100 København Ø
Oftest er der tale om en forsikringsskade, når det er nødvendigt at tilkalde vagtfirmaet. Er man i
tvivl om, hvorvidt man kan få dækket en skade af sit eget forsikringsselskab, kan
www.forsikringsoplysningen.dk kontaktes på tlf. 33 43 55 00, og kan (måske) svare på det.
En ejer eller beboer må ikke rekvirere håndværkere, som E/F 1911 skal betale for, uden
bestyrelsens samtykke. Den eneste undtagelse er akutte tilfælde, hvor det ikke har været muligt at få
fat i bestyrelsen, dog skal bestyrelsen informeres så hurtigt som muligt. For alle sådanne
anmodninger skal der rettes henvendelse via mail til bestyrelsen E/F1911.
OMBYGNINING OG AFLÆSNING AF FORBRUGSMÅLERE
Ombygning
Ved ombygning i de enkelte lejligheder henvises der til vedtægtens § 21 herom. Generelt skal man
være opmærksom på, om det arbejde man agter at udføre kræver byggetilladelse. Kontakt Teknisk
Forvaltning på tlf. 33 66 52 00 eller via hjemmesiden www.kk.dk. Udføres der arbejder, som kan
påvirke ejendommen eller andre ejere, skal man generelt – og udover en eventuel byggetilladelse –
anmode om tilladelse til udførsel af de pågældende arbejder hos bestyrelsen. Dette kan ske på
[email protected].
Visse arbejder kræver, at der kortvarigt bliver lukket for vandet etc. E/F 1911 har gennem årene
anvendt Københavns VVS til sådanne opgaver, idet nævnte firma efterhånden har opnået et vist
kendskab til vores ejendom.
Aflæsning af forbrugsmålere
Varmeaflæsning sker hvert år i august, hvorefter afregning af varmeregnskab via E/F 1911 sker i
forbindelse med opkrævningen af fællesudgifterne i december måned. Varme afregnes dels efter
konkret forbrug og efter varmeenheder i de enkelte lejligheder, alt afhængig af antallet af
varmeapparater, hvorvidt man har badekar eller ej etc.
Vandforbruget aflæses ikke. Alle beboere opfordres til at spare på vandet og evt. montere en
vandspareperlator på alle vandhaner, da vores udgifter til vand er stigende. Ejendommens forbrug af
varmt vand afregnes generelt over varmeregnskabet, men måles ikke i de enkelte lejligheder.
El og gas selvaflæses i hver lejlighed og indberettes. Dette er ejerforeningen uvedkommende.
Evt. måleraflæsningsgebyr i forbindelse med ”ekstraaflæsning” ved fraflytning midt i en
varmeperiode hæfter den enkelte beboer selv for, og beløbet afregnes over varmeregnskabet, når
dette foreligger.
LOFTS- OG KÆLDERRUM
Til hver lejlighed hører et loftsrum eller et kælderrum.
Adgang til loftsrum sker fra bagtrappen i hver enkelt opgang ved anvendelse af opgangsnøglen.
Opbevaring af effekter udenfor sit eget rum er ikke tilladt og vil efter behørig advarsel, blive
bortfjernet, og hensat til storskrald.
CYKELKÆLDRE
Under ejendommene findes der flere cykelkældre. Opgangsnøglen anvendes hertil. Cykelkældrene
må alene anvendes til cykelparkering, og således ikke til opmagasinering af kasser, gamle møbler
etc. Såfremt der opbevares andre effekter end cykler i cykelkælderen, og dette har karakter af
3
EJERFORENINGEN af 1911
Strandboulevarden 95 – 103 og Korsørgade 37, 42 – 44
2100 København Ø
opbevaring af effekter, vil effekterne efter behørig advarsel, blive bortfjernet, og hensat til
storskrald.
VINDUER
Ejendommen undergik i 2002 en omfattende facaderenovering, hvor samtlige vinduer tillige blev
udskiftet til termoruder med træ-/alurammer.
Hvor der findes karnapper, bemærkes det, at disse ikke er isolerede. Dette er ejers eget ansvar. Der
er forsøgt flere løsninger med isolering hos de enkelte beboere. Vores vinduer er meget tætte, og
giver god varmeøkonomi. Samtidig er de støjisolerede ud mod Strandboulevarden, hvorfor
ventilation i toppen af vinduesrammer kun findes ud mod gården.
Som i alle andre ældre etageejendomme med nyere vinduer, er det nødvendigt at lufte godt ud, for
ikke at blive ramt af bl.a. skimmelsvamp/fugt. Anbefalingen er minimum 3 korte gange om dagen,
hvilket med et normalt arbejdsliv kan være svært. Prøv da i stedet at lufte ud om morgenen og om
aftenen. Umiddelbart forekommer denne udluftning at være tilstrækkelig, når der tillige suppleres
med en fornuftig varme i karnap-stuen. Bliver der for koldt i denne stue, vil fugt opstå ganske
naturligt som i alle andre ældre ejendomme. ”Højsæsonen” for fugt er typisk fra sommeren og
henover efteråret hvorfor udluftning i denne periode er særlig vigtig. Vedligehold af vinduerne er
den enkelte ejers eget ansvar. Det anbefales at man jævnligt smører alle hængsler og andre
bevægelige dele med en syrefri olie for længere holdbarhed.
GÅRDEN, SKRALD m.v.
Hold dørene ud til Korsørgade og Vordingborggade lukket i ”Store 1911” og dørene ud til
Korsørgade, Silkeborggade og Århusgade lukket ved ophold i og brug af gården i ”Lille 1911”.
Måtte dørene andet end kortvarigt stå åbne, når man befinder sig i gårdene af andre årsager,
opfordres man til at lukke dem, uanset om man selv har åbnet dem eller ej.
Vi deler gård med de foreninger, som er angivet ovenfor under afsnittet ”Ejendommen”. Omkring
brugen af gården er denne reguleret i vor husorden, som er omtalt overfor under afsnittet
”Vedtægter og husorden”.
Skralderum og -tømning
Hold orden i vore skralderum, både for så vidt angår husholdningsaffald og storskrald. Fyld
containerne helt op men uden at overfylde dem og sørg for at lukke lågene helt i. For at undgå rotter
bedes alle være omhyggelige med ikke at efterlade madvarer i gården og sørge for at komme alle
madrester i skraldecontaineren.
Flasker, Aviser mv. og batterier afleveres i containere og beholdere uden for skralderummene.
Større pap fra fx emballage skal ikke i storskrald, men deles i mindre stykker og smides i
papcontaineren. Der findes to skraldeskure i hver af vore to gårde, dog findes der alene én papcontainer i hver gård.
I hver gård forefindes et storskraldrum i et af skraldeskurene. Der kan sættes storskrald af typen
mindre møbler og lignende, men aldrig byggeaffald. Har man meget storskrald, skal man selv sørge
for bortkørsel. Stor skrald må aldrig hensættes i de almindelige skralderum.
Ved fraflytning kan alle opsamlede genstande gennem årene, som man ikke kan tage med sig, ikke
blot stilles ned i storskraldsrummet, men skal derimod køres på den nærmeste genbrugsstation. Find
disse på www.kk.dk.
Vore skralderum til brug for husholdningsaffald tømmes hver mandag, onsdag og fredag, mens
storskraldsrummene tømmes hver anden onsdag.
4
EJERFORENINGEN af 1911
Strandboulevarden 95 – 103 og Korsørgade 37, 42 – 44
2100 København Ø
DØR PÅ BAGTRAPPE MOD GÅRD
Da adgangen til bagtrappen også giver forholdsvis uhindret adgang til vore loftsrum, skal døren ud
til gården fra bagtrappen holdes lukket, nøjagtig som det sker automatisk med vore hoveddøre til de
enkelte opgange. Disse døre står ej heller åbne hele tiden. Af hensyn til rotter er det vigtigt at
bagdøren altid er lukket.
OPGANGE m.v.
Rengøring af hovedtrappen sker hver tirsdag, og af bagtrappe hver anden tirsdag. Hovedrengøring
sker hvert år i maj, og kræver desværre kortvarigt, at hovedtrappen spærres. Ved udgang må
bagtrappen i stedet anvendes. Bagtrappen hovedrengøres hvert andet år i april/maj, første gang i
april/maj 2009. Vinduer på fortrappen poleres to gange årligt i henholdsvis maj og november.
Bagtrappevinduer poleres én gang årligt i maj/juni måned.
Barnevogne mv. i opgange
Det er som udgangspunkt IKKE tilladt at opbevare barnevogne, klapvogne, cykler mv. i vore
opgange af hensyn til brandsikkerheden. Barnevogne kan placeres i gangen mellem
Strandboulevarden nr.101 og nr. 103. Kontakt venligst bestyrelsen for at få en nøgle hertil.
Kan en opgang imidlertid finde en fornuftig løsning og i fælles enighed anbringe en barnevogn eller
to, så disse ikke generer, finder bestyrelsen dette acceptabelt, dog kun så længe der ikke kommer
påtale fra brandvæsenet eller fra andre beboere. Barnevogne der er henstillet i en opgang skal frit
kunne flyttes, og må derfor under ingen omstændigheder lænkes til trappen.
Andre effekter, som fx cykler, vil derimod blive fjernet af E/F 1911´s vicevært og henstillet i den
nærmeste kælder i gården.
Vi har endnu ikke fået et påbud fra brandmyndighederne angående barnevogne mv. i opgange, men
hvis vi får, vil vi blive nødt til at rette os efter det.
Ind- og udflytning af lejligheder. Skader på opgange
I 2006 anvendte E/F 1911 cirka kr. tre millioner på renovering af vore opgange. Når ind- og
udflytning sker til og fra lejligheder, bedes man være meget opmærksom på, at der ikke sker skader
på opgangen. Dette gælder både for- og bagtrapper. Sker der skader, og disse ikke udbedres, vil E/F
1911 søge at udbedre skaderne for ind- eller fraflytters regning.
Navneskilte
Bestyrelsen sørger for dørskilt i messing til lejlighedernes fordør, samt navne skilt til postkasse og
til dørtelefon. Disse bestilles ved at sende en mail til bestyrelsen.
Der må kun anvendes de navneskilte, som E/F 1911 har bestemt skal opsættes, så vore opgange
ikke skæmmes af diverse ”udsmykninger”.
E/F 1911 betaler for udskiftning af navneskilte ved eksempelvis flytning, familieforøgelse, og når
husstanden i øvrigt forøges eller minimeres.
I misbrugstilfælde vil den enkelte ejerlejlighedsejer blive opkrævet udgiften til opsætning mv. af
skilt.
Har man af nævnte årsager behov for et nyt navneskilt, kan man kontakte bestyrelsen på
[email protected] med angivelse af præcis adresse, og de navne man ønsker på sit navneskilt.
Bestilling af navneskilt vil ske baseret på de oplysninger, som man har angivet i mailen. Har man i
mailen stavet et eller flere navne til skiltet forkert, vil en genbestilling med de ”rigtige” navne ske
for den enkelte beboers egen regning.
5
EJERFORENINGEN af 1911
Strandboulevarden 95 – 103 og Korsørgade 37, 42 – 44
2100 København Ø
UDLEJE AF LEJLIGHEDER
Er tilladt i henhold til vore vedtægter, og generelt har bestyrelsen på vegne af E/F 1911 ingen
indvendinger imod udlejning. Lejekontrakten skal dog godkendesaf bestyrelsen for EF1911. Med
henvisning til vores vedtægter § 27 er det nødvendigt at få indført en passus i alle lejekontrakter,
som gør, at EF1911 har mulighed for at reagere, såfremt det kommer til husordensovertrædelser fra
en lejers side. Vi kræver derfor i vores vedtægter, at denne passus indføres i alle lejekontrakter, der
indgås, som en del af aftalegrundlaget. I modsat fald vil udlejning med henvisning til vore
vedtægter ikke blive godkendt:
”Ejerforeningen af 1911 har samme beføjelser overfor lejeren med hensyn til krænkelser af de af
lejeren påhvilende forpligtelser, som en ejer har overfor en lejer i henhold til lejeloven og den
vedtagne husorden. Ejerforeningen kan optræde som selvstændig procespart overfor lejeren
sideløbende med lejlighedsejeren, dog således at ejer af lejligheden ikke skal kunne modsætte sig
en bestyrelsesbeslutning om opsigelse af den pågældende lejer.”
6
EJERFORENINGEN af 1911
Strandboulevarden 95 – 103 og Korsørgade 37, 42 – 44
2100 København Ø
OVERSIGT OVER VEDLIGEHOLDELSESPLIGT FOR EJER OG E/F 1911
EFTER VEDTÆGTERNE mv.
Fordeling af vedligeholdelsespligt. Vedtægtens §§ 16 & 20
HVILKEN VEDLIGEHOLDELSESSITUATION ER OPSTÅET?
Reparation og udskiftning af haner/pakninger
Cisterne, der løber. Ny pakning.
Defekt cisterne i øvrigt
Vinduer og ruder itu. Ikke indvendig maling
Maling/rengøring af inderside af vinduesrammer
Vedligeholdelse af vindues- og dørhængsler i
lejligheden
Alle låse og døre i lejligheden
Elkontakter og gashaner i lejligheden
Revnet håndvask og toiletskål
Sanitære installationer i øvrigt, herunder badekar
Komfur reparation og udskiftning
Afløb i køkken og bad efter vandlåsen ud til
faldstamme
Stoppet/ødelagt faldstamme
Fælles rør i øvrigt, fx stigestrenge
Termostatventiler på radiatorer
Selve radiatorerne (da fælles ejendomsret, § 15)
Brevsprækkeindkast fra ydersiden
Entredør og dørhåndtag på ydersiden
”Nusset” navneskilt
Ødelagt navneskilt uden ejers skyld
Maling, hvidtning og tapetsering
Samtlige gulve, træværk og murværk i lejlighed
HVEM HAR
VEDLIGEHOLDELSESPLIGTEN
EJER
X
X
X
EJERFORENING
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
NB: Med vedligeholdelsespligt menes også fornyelses- og udskiftningspligt
Efter vedtægtens § 16, stk. 4 er bestyrelsens beslutning om, hvem der har en given
vedligeholdelsespligt efter vedtægtens § 16 endelig og kan ikke påklages eller indbringes for en
generalforsamling eller domstolene.
7