1. No category

Velkommen som ny ejer i Ejerforeningen af 1911
Dette velkomstbrev er ment som en orientering til nye ejere i vores ejerforening, så ejerskabet forhåbentligt får
den bedst mulige start. Nedenfor følger en række oplysninger om blandt andet ejendommen, vedtægterne,
bestyrelsen, ejendomsservice (vicevært) og vores administration mv.
EJENDOMMEN
Ejerforeningen af 1911 (i resten af velkomstbrevet kaldet E/F 1911) består af to ejendomme på hver sin side af
Korsørgade, hvor denne løber ud til Strandboulevarden. E/F 1911 har 8 opgange med i alt 80 ejerlejligheder og
to erhvervsejerlejligheder (solcenter og blomsterhandel). Ejerforeningen udvider i skrivende stund med
lejligheder i tagetagen. Denne udvidelse vil få antallet af ejerlejligheder til at stige til 93.
E/F 1911 består dels af ”Store EF”, som er bygningen med blomsterhandel og opgangene Strandboulevarden 97
til 103 og Korsørgade 37, og dels af ”Lille EF”, som er bygningen med solcenter og opgangene
Strandboulevarden 95 og Korsørgade 42 til 44. ”Store EF” deler gård med ejerforeningen Silkeborg, der også
ligger på hver side af Korsørgade, mens ”Lille EF” deler gård med i alt 4 andre ejendomme: ejerforeningen
Silkeborg, en anden ejerforening, en andelsboligforening og endelig en udlejningsejendom. I alt 5 ejendomme
deler om ”Lille EF”s gård. Denne gård er tidligere renoveret tilbage i 1983/1984 af Grønne Gårde. Der findes
en ”ordensforeskrift” angående denne gård, som er tinglyst på vores ejendom. Ordensforeskriften er i
hovedsagen i overensstemmelse med vores husorden og vedtægter omtalt lige nedenfor.
VEDTÆGTER & HUSORDEN
Som ny ejer forventes man at have sat sig ind i vedtægterne, og rette sig efter dem. Foreningen vedtog i april
2013 nye vedtægter. Disse giver svar på en masse spørgsmål, der vedrører forpligtelser som ejer – fx
vedligeholdelse osv. Tjek derfor altid med vedtægterne, husordenen og vedligeholdelsesoversigten forinden
bestyrelsen eller administrator kontaktes.
I april 2008 har generalforsamlingen i E/F 1911 vedtaget en ny husorden for foreningen. I december 2008 er
denne udsendt til samtlige ejere. Husorden er blevet ajourført juli 2013, og igen i juni 2013. Ejere og lejere er
jænvfør vedtægterne forpligtet til at efterleve husordenen. Almindelig anstændig opførsel vil som udgangspunkt
sjældent kollidere med husordenen.
GENERALFORSAMLING
Hvert år afholdes ordinær generalforsamling i E/F 1911, typisk medio/ultimo april måned. Da
generalforsamlingen er stedet, hvor alle rammebeslutninger træffes af betydning for foreningen og dermed de
enkelte beboere, opfordres man som ejer til at deltage. Blandt andet gennemgås foreningens økonomi; budgettet
for det kommende år besluttes; der vælges en bestyrelse; og fremsatte forslag kommer til afstemning. Vær
opmærksom på, at vore vedtægter angiver, at forslag fra beboerne skal være fremsat til bestyrelsen senest den
15. januar for at kunne fremlægges på generalforsamlingen i april.
Indkaldelse til generalforsamling udsendes pr. brev med 14 dages varsel. Procedurer for afstemning mv. står
beskrevet i vedtægterne.
BESTYRELSEN
Ejerforeningen E/F 1911 består af opgangene Strandboulevarden 95, 97, 99, 101 og 103 samt Korsørgade 37,
40 og 42
Side 1 af 6
Bestyrelsen er valgt på generalforsamlingen i april og består af en formand, 2 - 4 yderligere
bestyrelsesmedlemmer samt 2 suppleanter. Suppleanterne deltager på lige fod, så bestyrelsen består reelt af 5 7 medlemmer. Disse medlemmer er frivillige og ulønnede, og forestår sammen med et administrationsfirma og
et viceværtfirma den daglige drift af foreningen og de daglige beslutninger. Bestyrelsen udsender i løbet af året
et antal nyhedsbreve (antal afhænger af informationsbehovet) med information til alle foreningens beboere.
Det er væsentligt at erindre sig at bestyrelsesmedlemmerne er almindelige ejere som alle andre ejere i
foreningen og at disse udfører et frivilligt stykke arbejde for foreningen. Udgangspunktet er, at
bestyrelsesmedlemmerne ikke har større kendskab til udbedring af problemer i de enkelte lejligheder, end de
enkelte ejere selv har. Man kan derfor ikke forvente, at et bestyrelsesmedlem kan hjælpe med fx en vandskade i
køkkenet. Det er i stedet indgået en alarmordning med et firma angående sådanne og lignende situationer (se
mere herom senere)
Al henvendelse til bestyrelsen skal ske ved brug af e-mail adressen: [email protected]. Husk at du ved
henvendelse altid skal oplyse dit navn, din adresse og telefonnummer.
HJEMMESIDE
Ejerforeningen har en hjemmeside, der kan findes på internetadressen http://www.ef1911.dk. På denne side vil
relevante dokumenter i nyeste udgave og relevant information blive offentlig gjort. Det vil sige information om
vicevært og administrator samt vedtægter, husorden og referater fra generalforsamlinger. Derudover tilstræber
bestyrelsen også at offentliggøre relevante nyheder og information på hjemmesiden.
ADMINISTRATOR OG VICEVÆRT
E/F 1911 administreres af CEJ ejendomsadministration A/S. Vi er skiftet til dette firma pr. 1. januar 2009. Se
www.cej.dk. Vores administrator hedder Hanne Funch.
Vicevært
Vi har antaget et firma, der yder ejendomsservice (vicevært). Firmaet hedder Egevanggaard ApS.. Firmaet
vedligeholder vore gårde (i forening med de andre ejerforeninger, som vi deler gårde med), foreningens
udenomsarealer, opgange, kælder m.v. Firmaet er ligeledes ansvarlig for trappe- og opgangsvinduesvask i
ejendommen.
Egevanggaard kontaktes pr. e-mail ([email protected]) eller telefonisk på 70233203 i kontortiden, som er
hverdage mellem kl. 9 og kl. 16 (dog 14 om fredagen).
Ved akut skade skal man kun ringe til nævnte nummer, hvis man ikke kan komme igennem til vor
”vagtordning” (se herom senere). Egevanggaard er dog rette kontakt, hvis man fx har spørgsmål vedrørende:
- konstateret hærværk eller mangel på vedligeholdelse i gården, i opgangen etc.
- manglende lys i foreningens opgange, kældre osv.
- storskrald eller andet affald
- mangelfuld trappevask.
Kontakt angående disse forhold bør helst ske pr. e-mail til mail@egevanggaard, cc. bestyrelsen på
[email protected].
Ejerforeningen E/F 1911 består af opgangene Strandboulevarden 95, 97, 99, 101 og 103 samt Korsørgade 37,
40 og 42
Side 2 af 6
VAGTORDNING VED PLUDSELIGE SKADER – tlf. 2962 0474
Vi har i E/F 1911 en uformel tilkaldeordning med Københavns VVS, som ved akutte skader kan kontaktes på
tlf. 2962 0474, hvorefter firmaet, såfremt der ikke er tale om en VVS-skade, som de udfører selv, vil kontakte
rette håndværker. Hvis en ejer kontakter vagtordningen, SKAL ejer samtidig orientere bestyrelsen via mail
([email protected]).
Hvorvidt det er den enkelte ejer eller ejerforeningen, der skal betale for udbedring af den skade, der konstateres,
afhænger af vore vedtægter og kutyme. Vi har udarbejdet en ikke udtømmende oversigt over, hvem der hæfter
for hvad i relation til vedligeholdelse baseret på vore vedtægter og ”lovgivningen” iøvrigt. Denne er medsendt
dette dokument og også at finde på vores hjemmeside.
Oftest er der tale om en forsikringsskade, når det er nødvendigt at tilkalde vagtfirmaet. Er man i tvivl om,
hvorvidt man kan få dækket en skade af sit eget forsikringsselskab, kan www.forsikringsoplysningen.dk
kontaktes på tlf. 33 43 55 00, og kan (måske) svare på det.
En ejer eller beboer må ikke rekvirere håndværkere, som E/F 1911 skal betale for, uden bestyrelsens samtykke.
Den eneste undtagelse er akutte tilfælde, hvor det ikke har været muligt at få fat i bestyrelsen, dog skal
bestyrelsen informeres så hurtigt som muligt. For alle sådanne anmodninger skal der rettes henvendelse via
mail til bestyrelsen E/F1911. Overholdes dette ikke, kan ejerforeningen ikke betale for evt. regninger.
OMBYGNINING OG AFLÆSNING AF FORBRUGSMÅLERE
Ombygning
Ved ombygning i de enkelte lejligheder henvises der til vedtægtens § 18 herom. Generelt skal man være
opmærksom på, om det arbejde man agter at udføre kræver byggetilladelse. Kontakt Teknisk Forvaltning på tlf.
33 66 52 00 eller via hjemmesiden www.kk.dk. Udføres der arbejder, som kan påvirke ejendommen eller andre
ejere, skal man generelt – og udover en eventuel byggetilladelse – anmode om tilladelse til udførsel af de
pågældende arbejder hos bestyrelsen. Dette kan ske på [email protected]. Ved moderniseringer skal
gældende regler overholdes, herunder vådrumssikring i badeværelser.
Visse arbejder kræver, at der kortvarigt bliver lukket for vandet etc. E/F 1911 har gennem årene anvendt
Københavns VVS til sådanne opgaver, idet nævnte firma efterhånden har opnået et vist kendskab til vores
ejendom.
Aflæsning af forbrugsmålere
Varmeaflæsning sker hvert år i august, hvorefter afregning af varmeregnskab via E/F 1911 sker i forbindelse
med opkrævningen af fællesudgifterne i december måned. Varme afregnes dels efter konkret forbrug og efter
varmeenheder i de enkelte lejligheder, alt afhængig af antallet af varmeapparater, hvorvidt man har badekar
eller ej etc.
Tidligere aflæstes vandforbruget ikke. Ejendommens forbrug af varmt vand afregnes generelt over
varmeregnskabet, men måltes ikke i de enkelte lejligheder. I forbindelse med ombygningen af taget er der
blevet installeret vandmålere i alle lejligheder. Disse målere vil blive aflæst første gang sammen med
varmeaflæsningen i august 2013. Den første afregning vil foregå i 2014.
El og gas selvaflæses i hver lejlighed og indberettes. Dette er ejerforeningen uvedkommende.
Evt. måleraflæsningsgebyr i forbindelse med ”ekstraaflæsning” ved fraflytning midt i en varmeperiode hæfter
den enkelte beboer selv for, og beløbet afregnes over varmeregnskabet, når dette foreligger.
Ejerforeningen E/F 1911 består af opgangene Strandboulevarden 95, 97, 99, 101 og 103 samt Korsørgade 37,
40 og 42
Side 3 af 6
LOFTS- OG KÆLDERRUM
Til hver lejlighed hører et et kælderrum.
Adgang til kælderrm kan ske fra bagtrappen i hver enkelt opgang ved anvendelse af opgangsnøglen.
Opbevaring af effekter udenfor sit eget rum er ikke tilladt og vil efter behørig advarsel, blive bortfjernet, og
hensat til storskrald. Den eneste undtagelse er cykler, se næste punkt.
CYKELKÆLDRE
Under ejendommene findes der flere cykelkældre. Opgangsnøglen anvendes hertil. Cykelkældrene må alene
anvendes til cykelparkering, og således ikke til opmagasinering af kasser, gamle møbler etc. Såfremt der
opbevares andre effekter end cykler i cykelkælderen, vil effekterne efter behørig advarsel, blive bortfjernet, og
hensat til storskrald.
VINDUER
Ejendommen undergik i 2002 en omfattende facaderenovering, hvor samtlige vinduer tillige blev udskiftet til
termoruder med træ-/alurammer. Indvendig vedligehold af vinduerne samt hængsler og lister er den enkelte
ejers ansvar. Det anbefales at man jævnligt smører alle hængsler og andre bevægelige dele med en syrefri olie
for længere holdbarhed.
Hvor der findes karnapper, bemærkes det, at disse ikke er isolerede. Dette er ejers eget ansvar. Der er forsøgt
flere løsninger med isolering hos de enkelte beboere. Vores vinduer er meget tætte, og giver god
varmeøkonomi. Samtidig er de støjisolerede ud mod Strandboulevarden, hvorfor ventilation i toppen af
vinduesrammer kun findes ud mod gården.
Som i alle andre ældre etageejendomme med nyere vinduer, er det nødvendigt at lufte godt ud, for ikke at blive
ramt af bl.a. skimmelsvamp/fugt. Anbefalingen er minimum 3 korte gange om dagen, hvilket med et normalt
arbejdsliv kan være svært. Prøv da i stedet at lufte ud om morgenen og om aftenen. Umiddelbart forekommer
denne udluftning at være tilstrækkelig, når der tillige suppleres med en fornuftig varme i karnap-stuen. Bliver
der for koldt i denne stue, vil fugt opstå ganske naturligt som i alle andre ældre ejendomme. ”Højsæsonen” for
fugt er typisk fra sommeren og henover efteråret hvorfor udluftning i denne periode er særlig vigtig.
GÅRDEN, SKRALD m.v.
Hold dørene ud til Korsørgade og Vordingborggade lukket i ”Store EF” og dørene ud til Korsørgade,
Silkeborggade og Århusgade lukket ved ophold i og brug af gården i ”Lille EF ”. Måtte dørene andet end
kortvarigt stå åbne, når man befinder sig i gårdene af andre årsager, opfordres man til at lukke dem, uanset om
man selv har åbnet dem eller ej.
Vi deler gård med de foreninger, som er angivet ovenfor under afsnittet ”Ejendommen”. Omkring brugen af
gården er denne reguleret i vor husorden, som er omtalt overfor under afsnittet ”Vedtægter og husorden”.
Skralderum og -tømning
Hold orden i vore skralderum, både for så vidt angår husholdningsaffald og storskrald. Fyld containerne helt op
men uden at overfylde dem og sørg for at lukke lågene helt i. Gør brug af de containere, der er, og undlad at
overfylde de forreste. For at undgå rotter bedes alle være omhyggelige med ikke at efterlade madvarer i gården
og sørge for at komme alle madrester i skraldecontaineren.
Flasker, Aviser mv. og batterier afleveres i containere og beholdere uden for skralderummene. Større pap fra fx
emballage skal ikke i storskrald, men deles i mindre stykker og smides i papcontaineren. Der findes to
skraldeskure i hver af vore to gårde, dog findes der alene én pap-container i hver gård.
Ejerforeningen E/F 1911 består af opgangene Strandboulevarden 95, 97, 99, 101 og 103 samt Korsørgade 37,
40 og 42
Side 4 af 6
I hver gård forefindes et storskraldrum i et af skraldeskurene. Der kan sættes storskrald af typen mindre møbler
og lignende, men aldrig byggeaffald. Har man meget storskrald, skal man selv sørge for bortkørsel. Stor skrald
må aldrig hensættes i de almindelige skralderum. Det må ej heller henstilles i gården uden for skralderummet.
Er der ikke plads må man selv tage på lossepladsen eller tilbage i lejligheden.
Ved fraflytning kan alle opsamlede genstande gennem årene, som man ikke kan tage med sig, ikke blot stilles
ned i storskraldsrummet, men skal derimod køres på den nærmeste genbrugsstation. Find disse på www.kk.dk.
Vore skralderum til brug for husholdningsaffald tømmes hver mandag, onsdag og fredag, mens
storskraldsrummene tømmes hver anden onsdag.
DØR PÅ BAGTRAPPE MOD GÅRD
Da adgangen til bagtrappen også giver forholdsvis uhindret adgang til lejligheder, skal døren ud til gården fra
bagtrappen holdes lukket, nøjagtig som det sker automatisk med vore hoveddøre til de enkelte opgange. Disse
døre står ej heller åbne hele tiden. Af hensyn til rotter er det vigtigt at bagdøren altid er lukket. Ligeledes kan
dørene slå sig, hvis de står åbne i regnvejr.
OPGANGE m.v.
Rengøring af hovedtrappen sker hver tirsdag, og af bagtrappe hver anden tirsdag. Hovedrengøring sker hvert år
i maj, og kræver desværre kortvarigt, at hovedtrappen spærres. Ved udgang må bagtrappen i stedet anvendes.
Bagtrappen hovedrengøres hvert andet år i april/maj, første gang i april/maj 2009. Vinduer på fortrappen
poleres to gange årligt i henholdsvis maj og november. Bagtrappevinduer poleres én gang årligt i maj/juni
måned.
Barnevogne mv. i opgange
Det er som udgangspunkt IKKE tilladt at opbevare barnevogne, klapvogne, cykler mv. i vore opgange af
hensyn til brandsikkerheden. Barnevogne kan placeres i gangen mellem Strandboulevarden nr.101 og nr. 103.
Kontakt venligst bestyrelsen for at få en nøgle hertil.
Kan en opgang imidlertid finde en fornuftig løsning og i fælles enighed anbringe en barnevogn eller to, så disse
ikke generer, finder bestyrelsen dette acceptabelt, dog kun så længe der ikke kommer påtale fra brandvæsenet
eller fra andre beboere. Barnevogne der er henstillet i en opgang skal frit kunne flyttes, og må derfor under
ingen omstændigheder lænkes til trappen.
Andre effekter, som fx cykler, vil derimod blive fjernet af E/F 1911´s vicevært og henstillet i den nærmeste
kælder i gården.
Vi har endnu ikke fået et påbud fra brandmyndighederne angående barnevogne mv. i opgange, men hvis vi får,
vil vi blive nødt til at rette os efter det.
Ind- og udflytning af lejligheder. Skader på opgange
I 2006 anvendte E/F 1911 cirka kr. tre millioner på renovering af vore opgange. Når ind- og udflytning sker til
og fra lejligheder, bedes man være meget opmærksom på, at der ikke sker skader på opgangen. Dette gælder
både for- og bagtrapper. Foreningen har tidligere søgt at få skader repareret for udøvers regning., men dette har
i praksis vist sig umuligt. Bestyrelsen har derfor besluttet at opkræve et gebyr ved køb af lejlighed samt et
mindre gebyr når man bestiller nyt navneskilt. I 2013 blev disse beløb fastsat til 3000 kr. i det første tilfælde og
1000 kr. i det andet. Pengene vil blive brugt til at vedligeholde opgange og reparere flytteskader i disse.
Ejerforeningen E/F 1911 består af opgangene Strandboulevarden 95, 97, 99, 101 og 103 samt Korsørgade 37,
40 og 42
Side 5 af 6
Navneskilte
Bestyrelsen sørger for dørskilt i messing til lejlighedernes fordør, samt navne skilt til postkasse og til
dørtelefon. Disse bestilles ved at sende en mail til bestyrelsen med angivelse af præcis adresse, og de navne
man ønsker på sit navneskilt. Bestyrelsen har som nævnt i forrige punkt besluttet at opkræve et mindre gebyr
ved nye navneskilte.
Der må kun anvendes de navneskilte, som E/F 1911 har bestemt skal opsættes, så vore opgange ikke skæmmes
af diverse ”udsmykninger”.
Bestilling af navneskilt vil ske baseret på de oplysninger, som man har angivet i mailen. Har man i mailen
stavet et eller flere navne til skiltet forkert, vil en genbestilling med de ”rigtige” navne, og det vil medføre
opkrævning at et nyt gebyr
UDLEJE AF LEJLIGHEDER
Er tilladt i henhold til vore vedtægter, og generelt har bestyrelsen på vegne af E/F 1911 ingen indvendinger
imod udlejning. Lejekontrakten skal dog oplyse lejer om vores husorden. Ligeledes er det med henvisning til
vores vedtægter § 26 nødvendigt at få indført en passus i alle lejekontrakter, som gør, at EF1911 har mulighed
for at reagere, såfremt det kommer til husordensovertrædelser fra en lejers side. Vi kræver derfor i vores
vedtægter, at denne passus i dets fulde ordlyd, indføres i alle lejekontrakter, der indgås, som en del af
aftalegrundlaget. I modsat fald vil udlejning ikke være lovligt:
”Ejerforeningen af 1911 har samme beføjelser overfor lejeren med hensyn til krænkelser af de af lejeren
påhvilende forpligtelser, som en ejer har overfor en lejer i henhold til lejeloven og den vedtagne husorden.
Ejerforeningen kan optræde som selvstændig procespart overfor lejeren sideløbende med lejlighedsejeren, dog
således at ejer af lejligheden ikke skal kunne modsætte sig en bestyrelsesbeslutning om opsigelse af den
pågældende lejer.”
Ejerforeningen E/F 1911 består af opgangene Strandboulevarden 95, 97, 99, 101 og 103 samt Korsørgade 37,
40 og 42
Side 6 af 6