1. No category

Ejendomsforeningen Danmark
Lejeregulering og betalinger ud over lejen i
boliglejemål
25. november 2013
Juridisk konsulent Niklas B. Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark
1
Lejeregulering og
betalinger ud over lejen i boliglejemål
Plan for gennemgang:
•
Regulering af lejen
–
–
–
–
–
–
–
•
Betalinger udover lejen
–
–
–
2
Omkostningsbestemt leje
Hensættelser til indvendig vedligeholdelse
Hensættelser til udvendig vedligeholdelse
Lejedes værdi
Skatter og afgifter
Aftalt trappeleje
Aftalt indeksregulering
Varme
Vand
El
Ejendomsforeningen Danmark
Regulering af lejen
3
Regulering af OMK-leje
Udlejer er som udgangspunkt berettiget til at regulere lejen i OMK-lejemål, hvis der
sker en stigning i udgifterne i ejendommen – ML § 7

Opgørelsen af driftsudgifterne svarer til fremgangsmåden ved fastsættelse af lejen

Det er en betingelse for udlejers ret til at gennemføre en omkostningsbestemt
lejeforhøjelse, at lejeindtægter ikke kan dække ejendommens driftsudgifter,
herunder hensættelser til udvendig og indvendig vedligeholdelse, og afkastet af
ejendommens værdi (Spise-op princippet)
GD 2001/53 H: U kunne ikke gennemføre en lejeforhøjelse på grund af stigninger i
hensættelserne til § 18- og § 18 b-konti, idet de samlede lejeindtægter oversteg
ejendommens driftsudgifter grundet, at en lejer i ejendommen betalte en leje, som
oversteg den omkostningsbestemte leje.
GD 2012/ 45 V: U førte ved fremlæggelse af lejefortegnelse over nuværende og
fremtidig husleje tilstrækkeligt bevis for, at spise-op-princippet var opfyldt.
4
Regulering af OMK-leje
•
Omkostningsbestemt lejeforhøjelse kan varsles, når udlejer ønsker dette
•
Udlejer kan ikke kræve en omkostningsbestemt lejeforhøjelse, hvis lejen efter
lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi.
•
Udlejer er ikke forpligtet til at foretagelse en nedsættelse af den
omkostningsbestemte leje, hvis udgifterne måtte falde.
– Udlejer skal dog selvfølgelig tage eventuelle fald i udgifterne med, når udlejer
vælger at varsle omkostningsbestemt lejeforhøjelse.
5
Regulering for hensættelser til
udvendig vedligeholdelse
Udlejer kan regulere lejen ved stigning i hensættelserne efter ML §§ 18 og 18b til
udvendig vedligeholdelse i omkostningsbestemte lejemål – ML § 13a, stk.

Udlejer skal hensætte til udvendig vedligeholdelse efter ML §§ 18 og 18b i de
ejendomme: 1) som ligger i en reguleret kommune,
2) som ikke er en 80/20-ejendom, og
3) som er en småhus-ejendom
– Senere ændringer er uvedkommende for hensættelsesforpligtelsen
– Der skal ikke hensættes efter ML § 18b for ejendomme, som er taget i brug
den 1. januar 1970 eller senere
– Pligten til at hensætte efter ML § 18b ophører, når der er færre end tre
beboelseslejligheder i ejendommen
6
Regulering for hensættelser til
udvendig vedligeholdelse
•
Udlejer skal hensætte for ejendommens samlede bruttoetageareal for
beboelseslejligheder og erhverv
– Der kan gives fritagelse for hensættelse til ML § 18 b for den del af en
ejendom, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, som ligger
adskilt fra den øvrige del af ejendommen.
•
Hensættelsesbeløbene til ML §§ 18 og 18b reguleres hvert år.
– Hensættelsesbeløb kan oplyses af GI
•
7
Krav om lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige
meddelelse herom til lejerne.
Regulering til det lejedes værdi
Det er som udgangspunkt muligt for udlejer at regulere til det lejedes værdi i
ejendomme i uregulerede kommuner samt 80/20-ejendomme og småhusejendomme i regulerede kommuner, altså ikke OMK-ejendomme og lejemål,
hvor der aftalt markedsleje – LL § 47

8
Ved det lejedes værdi forstås den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret
eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art,
størrelse, kvalitet , udstyr og vedligeholdelsesstand.
Regulering til det lejedes værdi

Den gældende leje skal ligge væsentligt under det lejede værdi
– Væsentligt lavere end det lejedes værdi er minimum 10 % forskel mellem den
gældende leje og det lejedes værdi og helst mere
– Procentsatsen skal beregnes i forhold til det lejedes værdi:
Det lejedes værdi – den gældende leje x 100 = forskel
det lejedes værdi
– GD 2004/46 Ø: 10 % forskel mellem gældende leje og det lejedes værdi var væsentlig
9
Regulering til det lejedes værdi

Der ses bort fra en række forhold ved beregningen:
- Forbedringsforhøjelser, som er gennemført på baggrund af lejernes eller
beboerrepræsentationens ret til at kræve udførelse af arbejder, som er nævnt
i en energiplan for ejendommen – LL § 58, stk. 3, og LL § 46 a, stk. 3
- Forbedringsforhøjelser som er aftalt mellem udlejer og lejer efter LL § 62b
- Forbedringer, som udført for hensættelser på forbedringskontoen efter LL §
63a og lejeforhøjelser efter LL § 63b, som skyldes forhøjelser af hensættelser
til forbedringskonto
- Forbedringer og lejeforhøjelser som er gennemført som led i sanering eller
byfornyelse
- Forbedringer som lejer selv har lavet med tilladelse fra udlejer
10
Regulering til det lejedes værdi
•
Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse
eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen
var væsentlig lavere end det lejedes værdi.
•
Såfremt der aftalt uopsigelighed, kan lejeforhøjelse kun kræves, hvis udlejer har
forbeholdt sig at kunne regulere lejen efter det lejedes værdi
11
Regulering for hensættelse til
indvendig vedligeholdelse
Det er kun muligt for udlejer at regulere lejen for stigning i hensættelsen til
indvendig vedligeholdelse i omkostningsbestemte lejemål – ML § 13a, stk.

Udlejer skal have den indvendige vedligeholdelse.

Hensættelsesbeløbet til indvendig vedligeholdelse reguleres hvert år (43kr. i 2013
og 43 kr. i 2014)

Krav om lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige
meddelelse herom til lejerne.

I andre typer af lejemål end omkostningsbestemte lejemål må udlejer forsøge at få
dækket stigningen af den løbende leje eller regulere lejen efter en af de øvrige
reguleringsmåder.
12
Regulering for hensættelse til
forbedring
Det er muligt for udlejer at regulere lejen for stigning i hensættelsen til forbedring –
LL §§ 63 a og b

Udlejer skal hensætte til forbedring efter LL § 63 i de ejendomme:
1) som er taget i brug inden 1970,
2) som indeholder mere end 2 beboelseslejligheder, og
3) som ligger i en ureguleret kommune, eller
4) som er en 80/20-ejendom i en reguleret kommune

Udlejer skal hensætte for det samlede bruttoetageareal af ejendommens
beboelseslejligheder.

Hensættelsesbeløbet til forbedring vedligeholdelse reguleres hvert år (22 kr. i
2013 og 22 kr. i 2014)
13
Regulering for skatter og afgifter
Det er som udgangspunkt muligt for udlejer at varsle skatte- og afgiftsforhøjelse i
alle lejemål – LL § 50-51

Skatter og afgifter nævnt i lejeloven:
– Ejendomskatter, herunder grundskyld og dækningsafgift
• Stigning i ejendomsskatterne kan medtages fuldt ud i en skatte- og
afgiftsvarsling.
14
Regulering for skatter og afgifter
– Afgifter til vand, el, renovation, wc, skorstensfejning, vejbidrag, kloakbidrag og
lignende bidrag. som ligger i ejendom, der er taget i brug efter den 31.
december 1991
• Afgifterne skal være pålagt ejendommen og betales til det offentlige eller
betales efter takster, som er godkendt af det offentlige
• Det er kun den stigning i afgifterne, der kan henføres til forhøjelse af
taksterne, der kan medtages i en skatte- og afgiftsvarsling.
GD 2002/56 Ø: U ikke var berettiget til den del af en varslet skatte- og afgiftsstigning,
der skyldtes et øget forbrug af vand.
GD 2012/30 Ø: U kunne ikke varsle lejeforhøjelse på grund af forøget forbrug, og ved
beregning af lejeforhøjelse for skatter og afgifter skulle der anvendes det forbrug, der
lå til grund for gældende leje i ejendommen, således at det forbrug, der kan danne
grundlag for en takstforhøjelse, skal være et "normalt" forbrug.
15
Regulering for skatter og afgifter
•
Fordelingen af skatter og afgifter afhænger af typen af ejendom
– OMK-lejemål: Alle skatter og afgifter kan medtages, uanset om de vedrører
bolig eller erhverv, og fordelingen sker efter samme principper som ved OMKregulering
GD 2013/50 H: U var berettiget til at medtage dækningsafgift i varsling af
lejeforhøjelse efter reglerne om skatte- og afgiftsstigninger overfor boliglejemålene
– Øvrige typer af lejemål: Skatter og afgifter kan kun medtages i det omfang, at
de vedrører de konkrete lejemål, og fordelingen sker efter den gældende leje.
•
16
Lejeforhøjelsen kan kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt
ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter
dette tidspunkt.
Regulering for skatter og afgifter
Udlejer er forpligtet til at nedsætte lejen ved bortfald eller nedsættelse af skatter
og afgifter – LL § 52
•
Udlejer skal med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en lejenedsættelse
for de lejligheder og lokaler, i hvis leje skatter og afgifter har været indregnet
– Det er kun det fald i afgifterne, der kan henføres til bortfald eller nedsættelse
af taksterne, der kan medtages i en skatte- og afgiftsvarsling, altså ikke et fald
i forbrug.
17
Aftalt trappeleje
Der kan indgås aftale om trappeleje i alle lejemål – LL § 53, stk. 2 og 6, og ML § 15a,
stk. 4

Ved trappeleje forstås regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte
tidspunkter
– Der skal angives bestemte beløb, enten pr. måned eller pr. år
• Det er ikke muligt at anvende procentreguleringer, eksempelvis 2 % af
den til enhver tid gældende årsleje
– Der skal angives bestemte tidspunkter, altså pr. hvilken dato reguleringen sker
• Trappelejeklausulen kan således kun omfatte en på forhånd fastsat
periode
GA 2001/56: en trappeleje på 15 år var ikke ugyldig på grund af løbetiden.
18
Aftalt trappeleje
•
Regulering efter en trappelejeklausul må ikke medføre, at lejen for lejemålet
kommer til at overstige det maksimum for lejefastsættelsen, som i øvrigt gælder
efter lejelovgivningen.
•
Trappelejeklausul kan formentlig kombineres med de øvrige former for
lejereguleringer med undtagelse af pristalsregulering.
GD 2010/03 H: Trappelejeklausul var ikke ugyldig, fordi U havde taget forbehold om
også at regulere for skatter og afgifter, og en trappelejeklausul var i øvrigt ikke
betinget af, at U har givet afkald på at forhøje lejen efter LL's almindelige regler.
GD 2010/35 H: Kombination af trappeleje og pristalsregulering vil ikke i alle tilfælde
have den konsekvens, at begge reguleringsmåder bortfalder som ugyldige. I den
pågældende sag, hvor der var aftalt trappeleje med forbehold om
nettoprisindeksering, var spørgsmålet således alene om forbeholdet skulle
tilsidesættes, således at reguleringen alene kunne ske efter trappeleje.
19
Aftalt pristalsregulering
Det er kun muligt at aftale pristalsregulering i lejemål med markedsleje – ML § 15 a,
stk. 4 og LL § 53, stk. 6

Pristalsregulering kan således kun aftales i lejemål:
– som ligger i ejendom, der er taget i brug efter den 31. december 1991,
– som ligger i lokaler, som lovligt udelukkende blev benyttet til erhvervsformål
den 31. december 1991,
– som ligger i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller
registreret som beboelse, eller
– som ligger i en nypåbygget etage, hvortil der er givet byggetilladelse efter den
1. juli 2004
og hvor der er truffet aftale om markedsleje – ML § 15a, stk. 1, 2 eller 4, og
LL § 53, stk. 3,4 eller 5.
20
Aftalt pristalsregulering

Pristalsregulering skal foregå efter Danmarks Statistisk nettoprisindeks.

Det er ikke muligt at aftale minimumsreguleringer
 Sandsynligvis muligt at aftale maksimum for regulering

Pristalsregulering kan ske alene ved udlejers skriftlige meddelelse herom til lejer

Beregningen af pristalsregulering sker således:
Gældende leje__ x nyt indeks = ny leje
Gammelt indeks
21
Aftalt pristalsregulering

Eksempel:
Det er aftalt, at lejen reguleres hver den 1. januar efter nettoprisindekset for
juli måned i det forudgående år.
Den årlige leje er 70.000 kr.
Juli 2012 havde et nettoprisindeks på 130,1
Juli 2013 har et nettoprisindeks på 131,2
70.000
131,1
22
x 131,2 = 70.591,85
Ejendomsforeningen Danmark
Betalinger ud over lejen
23
Betalinger udover lejen
Udlejer kan kun kræve særskilt betaling for lejeydelser, hvis der er lovhjemmel hertil

Det fremgår af retspraksis, at udlejer kun kan kræve særskilt betaling for
lejeydelser, hvis der er lovhjemmel hertil.
GD 2009/48 H: Højesteret udtalte: "Lejelovgivningen indeholder for leje af lejligheder
til beboelse ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbner
adgang til som tillæg til lejebetalingen at lade L dække U's driftsudgifter ved refusion,
jf. herved LL kap. VIII med bestemmelsen om ufravigelighed i § 53, stk. 1, og 2, samt
ML's kap. II om omkostningsbestemt leje. En adgang for U til at udskille dele af lejen til
særskilt betaling ved refusion kræver derfor lovhjemmel, som f.eks. LL kap. VII om
varmebetaling m.v., hvorefter U's udgifter til varmeforsyning dækkes ved en refusion
som tillæg til lejebetalingen.”
•
24
Udlejer må derfor som udgangspunkt kun være berettiget til at kræve refusion af
sådanne udgifter, som lejelovgivningen direkte hjemler adgang til, eksempelvis
varme, vand og el.
Betalinger udover lejen
GD 2013/29 Ø: Separat betaling for benyttelse af vaskeri var pligtig pengeydelse i
lejeforholdet. U opkrævede særskilt betaling for benyttelse af vaskeri hos lejerne.
Bestemmelse herom var indeholdt i lejekontrakten. L undlod at betale et skyldigt beløb
på 89 kr., hvorefter U efter forgæves påkrav anmodede fogedretten om at udsætte L
af lejemålet, som følge af den manglende betaling. Østre Landsret tillod at sagen blev
fremmet, da alle pengeforpligtelser, som i medfør af loven eller aftalen påhviler
lejeren, er omfattet af udtrykket "anden pligtig pengeydelse", og da der i sagen ikke
fandtes at bestå rimelig tvivl om forpligtelsen.
25
Betaling for varme
Hvis udlejer leverer varme og varmt vand, kan udlejer kræve, at lejerne refunderer
udgifterne hertil – LL Kap VII

Udgiften til varme og varmt vand kan ikke indeholdes i lejen, men skal refunderes
af lejer ved betalinger ud over lejen
– Dette gælder for beboelseslejligheder, altså ikke enkeltværelser.
26
Betaling for varme

Udlejer er berettiget til at opkræve a conto bidrag hos lejerne til dækning af deres
andel af varmeudgifterne.
 Udlejer er som udgangspunkt berettiget til at fastsætte a conto bidraget
forholdsmæssigt i forhold til forbruget i ejendommen og uden hensyn til den
enkelte lejers forventede forbrug.
 Hvis a conto bidraget er fastsat for lavt i forhold til det forventede forbrug,
kan udlejer med seks ugers varsel til en betalingstermin forhøje det aconto
bidrag, som lejerne skal betale.
 A conto bidraget er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, og manglende betaling
heraf kan medføre ophævelse af lejeaftalen.
27
Betaling for varme
•
Udlejer skal én gang om året aflægge varmeregnskab overfor lejeren.
– Regnskabsperioden er som udgangspunkt fra den 1. juni til den 31. maj, men
udlejer kan bestemme, at varmeregnskabet skal afsluttes på en anden dato,
og hvis der ejendommen er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg skal
varmeregnskabet følge varmeforsyningsanlæggets regnskabsperiode.
•
I varmeregnskabet kan medtages følgende udgifter:
– brændselsforbruget eller afregningen til et kollektivt varmeforsyningsanlæg,
herunder afkølingsafgift
– energimærkning, herunder udgift til energistyring
– kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg (lovpligtig),
28
Betaling for varme
GD 2013/01 H: Afkølingsafgift kunne medtages på varmeregnskabet. Højesteret
udtalte: ”Efter LL § 36, stk. 2, 2. pkt., skal U ved leverance fra et kollektivt
varmeforsyningsanlæg medtage "den samlede udgift" i varmeregnskabet. Højesteret
finder, at en ekstrabetaling for ringe afkøling er en del af fjernvarmeudgiften og derfor
skal medtages i varmeregnskabet. Uanset at der er tale om en fjernvarmeudgift, må
en ekstrabetaling undtagelsesvis holdes uden for varmeregnskabet i det omfang, den
må antages at skyldes U's forsømmelse, navnlig med hensyn til anlæggets drift,
pasning og vedligeholdelse.”
GD 2013/67 B: Udgiften til energistyring kunne medtages i varmeregnskabet under
henvisning til, at der var tale om en lovpligtig udgift, som udgjorde en del af
fundamentet for energimærkets udarbejdelse.
29
Betaling for varme
•
Varmeregnskabet skal være kommet frem til lejerne:
– Senest 4 måneder efter regnskabsperiodens udløb, eller
– Senest 3 måneder efter, at udlejer har modtaget endelig afregning fra
varmeforsyningsselskabet (gælder kun i ejendomme, som er tilsluttet et
kollektivt varmeforsyningsanlæg)
•
Såfremt varmeregnskabet ikke er kommet frem indenfor fristerne, mister udlejer
retten til at opkræve efterbetaling fra lejerne.
•
Hvis udlejer på grund af en undskyldelig fejl har glemt en udgiftspost i regnskabet,
kan udgiften medtages i det følgende års varmeregnskab.
– Der kan dog maksimalt overføres en udgift, som svarer til 10 % af de samlede
udgifter i det regnskab, hvor udgiften skulle have været medtaget.
30
Betaling for vand
Hvis udlejer leverer vand, kan udlejer under forudsætning af at der er
forbrugsmålere kræve, at lejerne refunderer udgifterne hertil – LL Kap VII

Udgiften til vand kan ikke indeholdes i lejen, men udlejer kan kun kræve særskilt
betaling for vand, hvis der er opsat forbrugsmålere i lejemålene.
GD 2009/48 H. Højesteret udtalte endvidere: ”Ved lov nr. 419 af 1. juni 1994 blev der i
LL indsat et nyt kapitel VII B om udgifter til vand m.v., hvorefter L's betaling for
vandforsyning kan ske i form af refusion af U's udgifter hertil, således at fordelingen af
udgiften sker på grundlag af forbrugsmålere, jf. LL § 46 j, stk. 1. Efter bestemmelsens
ordlyd og bemærkningerne i lovforslaget finder Højesteret, at adgangen til særskilt
betaling for vand som tillæg til lejen er betinget af, at den enkelte lejers betaling
opgøres på grundlag af L's forbrug i henhold til individuel forbrugsmåling. § 46, stk. 1,
kan ikke fraviges ved aftale, jf. § 46 p, stk. 1. Herefter finder Højesteret, at en ordning
som den foreliggende om særskilt betaling for vand, hvor den enkelte lejers betaling
opgøres som en andel af flere lejeres forbrug fordelt efter areal, er ugyldig som
stridende mod de nævnte ufravigelige bestemmelser i lejelovgivningen."
31
Betaling for vand

Udlejer kan ikke ensidigt opsætte forbrugsmålere, men beboerrepræsentationen
eller et flertal af lejerne kan træffe beslutning herom.

Når der opsættes forbrugsmålere, og udlejer opkræver særskilt betaling herfor,
skal udlejer samtidig nedsætte lejen med et beløb svarende til den vandudgift,
som er indeholdt i lejen.
32
Betaling for vand

Udlejer er berettiget til at opkræve a conto bidrag hos lejerne til dækning af deres
andel af vandudgifterne.
 Udlejer er som udgangspunkt berettiget til at fastsætte a conto bidraget
forholdsmæssigt i forhold til forbruget i ejendommen og uden hensyn til den
enkelte lejers forventede forbrug.
 Hvis a conto bidraget er fastsat for lavt i forhold til det forventede forbrug,
kan udlejer med seks ugers varsel til en betalingstermin forhøje det aconto
bidrag, som lejerne skal betale.
 A conto bidraget er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, og manglende betaling
heraf kan medføre ophævelse af lejeaftalen.
33
Betaling for vand
•
Udlejer skal én gang om året aflægge vandregnskab overfor lejerne.
– Regnskabsperioden er som udgangspunkt svarende til kommunens eller
vandværkets afregningsperiode, men udlejer kan bestemme, at
vandregnskabet skal følge varmeregnskabsperioden.
•
I vandregnskabet kan medtages følgende udgifter:
– betalingen for vandet, og
– afgifter mv. forbundet med vandforbruget
34
Betaling for vand
•
Vandregnskabet skal være kommet frem til lejerne:
– senest 3 måneder efter, at udlejer har modtaget endelig afregning fra
kommunen eller vandværket, eller
– hvis udlejer har valgt at lade vandregnskabsperioden følge
varmeregnskabsperioden, skal vandregnskabet komme frem til lejerne
samtidig med varmeregnskabet.
•
Såfremt vandregnskabet ikke er kommet frem indenfor fristerne, mister udlejer
retten til at opkræve efterbetaling fra lejerne.
•
Hvis udlejer på grund af en undskyldelig fejl har glemt en udgiftspost i regnskabet,
kan udgiften medtages i det følgende års varmeregnskab.
– Der kan dog maksimalt overføres en udgift, som svarer til 10 % af de samlede
udgifter i det regnskab, hvor udgiften skulle have været medtaget.
35
Betaling for el
Såfremt udlejer leverer el til opvarmning og/eller el til andet end opvarmning kan
udlejer kræve udgifterne til el refunderet – LL § 45, stk. 1

Udlejer kan kræve udgifterne til forsyning med el til opvarmning og/eller el til
andet end opvarmning i de enkelte boligenheder refunderet efter de samme
regler, som gælder for varmeregnskaber.
 Det var tidligere usikkert, om lejeloven tillod, at udlejer kunne kræve særskilt
betaling for el til andet end opvarmning, men dette er blevet præciseret i § LL
45, stk. 1, forbindelse med lovændringen i 2013 vedrørende lejernes mulighed
for nettoafregning mv.
36