1. No category

Københavns!Kommune,!4.!Huslejenævn!
Att.:!Kasper!Rohr!
Postboks!493!
1506!København!V!
[email protected]!
!
København,!den!15.!april!2013!
!
Anmodning!om!genoptagelse!og!præcisering!i!sag!2011547624!
Varmeregnskab!for!perioden!1.!juli!2009!–!30.!juni!2010!!
for!Applebys!Plads!9531,!København!
!
I!beboerrepræsentationen!noterer!vi!med!tilfredshed!at!nævnets!afgørelse!af!21.!marts!2013!
henviser!til!lejelovens!§!43,!hvorefter!lejerne!aldrig!kan!pålignes!glemte!omkostninger!med!
mere!end!10%!af!det!afsluttede!varmeregnskab.!
!
Beboerrepræsentationen!har!imidlertid!nu!fået!oplyst!at!udlejer!ikke!respekterer!nævnets!
henvisning!til!lejelovens!§!43.!Udlejer!agter!således!nu!at!ignorere!at!udlejer!i!marts/april!
2010!foretog!en!særskilt!acontoJopkrævning!for!glemte!omkostninger!fra!varmeåret!
2008/2009.!!
!
På!vegne!af!samtlige!lejemål!beder!vi!derfor!nævnet!om!at!genoptage!sagen,!og!i!en!afgørelse!
præcisere!at!udlejers!acontoJopkrævning!for!glemte!omkostninger!foretaget!i!marts/april!
2010!naturligvis!skal!indgå!som!en!acontoJopkrævning!i!varmeregnskabet!for!2009/2010.!!
!
At!den!særskilte!acontoJopkrævning!for!glemte!omkostninger!har!fundet!sted,!fremgår!af:!
1)!Administrators!brev!af!18.!februar!2010!til!lejerne!
2)!Administrators!brev!af!11.!februar!2013!til!huslejenævnet!!
!
Begge!breve!er!allerede!tidligere!modtaget!af!huslejenævnet,!herunder!også!i!forbindelse!med!
individuelle!indsigelser!over!samme!varmeregnskab!fra!lejeren!Anette!Funch!Thomassen!
samt!lejeren!Peter!Høy.!Materialet!er!tillige!vedlagt!denne!anmodning!igen.!
!
Til!støtte!for!ovenstående!gør!beboerrepræsentationen!videre!gældende:!
!
Varmeregnskabet!for!2008/2009!var!allerede!afsluttet!og!godkendt,!og!udlejer!havde!allerede!
foretaget!endelig!afregning!med!netop!de!beløb,!der!fremgik!af!varmeregnskab!for!
2008/2009.!Efterfølgende!varmeJopkrævninger!UD!OVER!det,!der!fremgik!af!det!afsluttede!
varmeregnskab!for!2008/2009,!kan!derfor!kun!vedrøre!efterfølgende!varmeregnskab.!
!
!
Side!1!af!2!
Udlejer!har!J!for!så!vidt!angår!varme!J!kun!lovhjemmel!til!2!opkrævningsformer:!enten!
acontoJopkrævninger!eller!endelige!afregninger!(tillægsbetalinger!jf.!lejelovens!§!41).!
!
Endelig!afregning!forudsætter!bl.a.!!
1)!et!varmeregnskab,!!
2)!rettidig!udsendelse!heraf,!samt!!
3)!oplysning!om!indsigelsesmuligheder.!!
!
Opkrævningen!marts/april!2010!overholdt!INGEN!af!ovenstående!3!forudsætninger,!og!kan!
følgeligt!kun!betragtes!som!en!acontoJopkrævning.!
!
Hvis!opkrævningen!marts/april!2010!ikke!skulle!opfattes!som!en!acontoJopkrævning,!ville!
det!betyde!at!udlejer!let!kunne!tilsidesætte!såvel!lejelovens!§!43!som!de!øvrige!
lejerbeskyttende!regler!omkring!varmebetaling,!hvis!udlejer!blot!undlader!at!iagttage!dem.!
Det!kan!næppe!have!været!lovgivers!eller!nævnets!hensigt.!
!
Tværtimod!anføres!direkte!i!lejelovens!§!46,!stk.!3!at!bestemmelserne!i!§§!40J43!heller!ikke!
ved!aftale!kan!fraviges!til!skade!for!lejeren.!
!
At!udlejer!ikke!vil!respektere!lovgivningen!eller!nævnets!begrundelse,!bør!ikke!kunne!komme!
lejerne!til!skade.!
!
Med!venlig!hilsen!
!
!
Peter!Høy!
Beboerrepræsentationen!for!Applebys!Plads!9531!
C/o!Niels!Gravesen!
Applebys!Plads!23,!5.!th.!
1411!København!K!
!
Nævnets!henvendelser!i!sagen!bedes!venligst!tillige!fremsendt!til!!
LLO!i!Hovedstaden!
Vester!Voldgade!9,!1.!
1552!København!V,!!
[email protected]!
LLO!sagsnr.!20111584!
!
Side!2!af!2!
Københavns!Kommune!
Att.:!Anne!Balleby!
E<[email protected]!
København,!den!9.!juni!2013!
Varmeregnskab+for+1.+juli+2009+–+30.+juni+2010+for+Applebys+Plads+9>31,+ankenævnets+sag+2013>72926+
Kommentarer+til+udlejers+bemærkninger+af+22.+maj+2013+samt+til+nævnets+begrundelse+af+4.+juni+2013++
Indledningsvist!skal!vi!tydeliggøre!følgende!faktuelle!oplysninger!fra!tidligere!fremsendte!bilag,!der!hidtil!
tilsyneladende!er!blevet!overset:!
16.!okt.!2009:! Udlejer!fremsender!varmeregnskab!for!2008/2009,!hvori!anført!udgifter!i!alt:!323.503+kr.!
Det!er!ligeledes!anført!at!efter/tilbagebetaling!er!”incl.!moms”!
Ca.!nov.!2009:! Udlejer!afregner!endeligt,!således!at!aconto<!og!efter/tilbagebetalinger!udgør!i!alt:!323.503+kr.+
Der!er!således!opkrævet!præcist+det+beløb,!der!var!anført!i!det!udsendte!varmeregnskab!
28.!nov.!2009:! Frist!for!indsigelse!udløber.!Idet!der!ikke!fremkommer!indsigelser!er!varmeregnskabet!hermed!
godkendt,!med!samlede!udgifter!på!323.503+kr.!
18.!feb.!2010:! Udlejer!anfører!i!brev!at!ville!opkræve!yderligere!beløb!ud+over!det!det,!der!fremgik!af!det!
afsluttede!varmeregnskab,!således!at!der!i!alt!ville!blive!opkrævet!323.503!kr.!+!25%!=!!!
323.503!kr.!+!80.876!kr.!=!404.379+kr.,!dvs.!et+ANDET+beløb,!end!det,!der!fremgik!af!det!
afsluttede!og!godkendte!varmeregnskab.!
Brevet!var!fremsendt!efter+fristen!for!udsendelse!af!varmeregnskab.!
Opkrævningen!af!dette!yderligere!beløb!kan!opfattes!på!flere!måder:!
A) Enten!er!der!tale!om!en!aconto<opkrævning!for!”glemte!omkostninger”!jf.!lejelovens!§!43,!idet!!
<!beløbet!var!ud+over+det,!der!fremgik!af!det!afsluttede!og!godkendte!varmeregnskab!
<!glemte!omkostninger!netop!kun!kan!overføres!til!et!efterfølgende!varmeregnskab!
<!der!ikke!findes!særskilt!hjemmel!til!opkrævning!af!glemte!omkostninger!ud+over!lejelovens!§!43!
<!der!i!brevet!af!18.!feb.!2010!ikke!var!oplyst!om!indsigelsesmuligheder.!
B) Alternativt!kan!opkrævningen!måske!opfattes!som!at!udlejer!–!bevidst!eller!ubevidst!–!ville!forsøge!at!
omgå!lejelovens!regler,!herunder!bl.a.!10%!begrænsningen!i!§!43.!
Vi!bemærker!således!til!udlejers!mail!af!22.!maj!2013:!
1) at!udlejer!undlader!at!anføre!hjemmel!til!den!særskilte!opkrævning!af!ca.!80.876!kr.!
2) at!udlejer!undlader!at!forholde!sig!til!at!udlejers!brev!af!18.!feb.!2010!ikke!anførte!om!mulighed!for!
indsigelse,!jf.!ellers!lejelovens!ufravigelige!§!40,!stk.!1,!3.!pkt.!
3) at!udlejer!undlader!at!forholde!sig!til!at!manglende!hjemmel,!manglende!oplysning!om!indsigelses<
mulighed,!samt!for!sen!udsendelse,!kun!kan!føre!til!at!opkrævningen!må!betragtes!som!en!aconto<
opkrævning.!
4) at!udlejer!anfører!at!hjemmel!ikke!skulle!have!betydning!for!nærværende!sag.!Vi!er!særdeles!uenige!
heri,!idet!den!manglende!hjemmel!mv.!netop!medfører!at!der!er!tale!om!en!aconto<opkrævning,!som!
nødvendigvis!indgår!i!det!efterfølgende!og!aktuelt!omtvistede!varmeregnskab!for!2009/2010.!
5) at!udlejer!anfører!at!det!opkrævede!beløb!skulle!være!en!lovlig!del!af!varmeregnskabet.!Vi!er!–!efter!det!
senere!fremkomne!–!enige!i!at!beløbet!på!ca.!80.876!kr.!kunne!have!været!en!lovlig!del!af!varme<
regnskabet!for!2008/2009,!men+kun+såfremt!det!havde!indgået!i!og!fremgået!af!varmeregnskabet!
udsendt!16.!okt.!2009.!Beløbet!indgik!imidlertid!ikke,!jf.!ovenstående!beløbsangivelser!og!tidligere!
fremsendte!bilag.!
6) at!udlejer!anfører!at!have!modtaget!indsigelse!i!mail!af!3.!maj!2010,!men!ikke!efterfølgende!yderligere!
indsigelser.!Vi!har!svært!ved!at!se!hvordan!dette!kan!være!et!argument!for!udlejers!synspunkt,!når!der!
!
Side!1!af!2!
henses!til!at!udlejer!samtidigt!i!svar!af!7.!maj!2010!(tidligere!fremsendt)!afgav!følgende!løfte:!”Omkring)
10%)begrænsninger)vender)jeg)tilbage”.!At!udlejer!har!afgivet!dette!løfte!–!men!ikke!overholdt!det!–!bør!
ikke!kunne!blive!lejerne!til!skade.!!
Til!huslejenævnets!begrundelse!af!4.!juni!2013!bemærker!vi!videre:!
7) at!huslejenævnet!anfører!at!der!ikke!er!sket!rettidig!indsigelse!vedr.!varmeregnskabet!for!2008/2009.!Vi!
bemærker,!at!oplysning!om!de!”glemte!omkostninger”!først!er!fremkommet!efter!aflæggelsen!af!
varmeregnskab!for!2008/2009,!som!netop!var!opkrævet!med!kun+det!beløb,!der!fremgik+af!regnskabet!
(323.503!kr.).!Det!giver!ingen!mening!når!huslejenævnet!forventer!at!lejerne!i!okt.<nov.!2009!skulle!
kunne!gøre!indsigelse!over!at!udlejer!flere!måneder!senere!–!i!feb.!2010!–!meddeler!at!ville!opkræve!
yderligere!beløb!ud+over+det,!der!fremgik!af!det!godkendte!varmeregnskab.!!
8) at!beløb!opkrævet!ud!over!hvad!der!fremgår!af!det!godkendte!varmeregnskab!for!2008/2009!netop!må!
vedrøre!2009/2010.!Aconto<beløb!iflg.!varmeregnskabet!2009/2010!er!dermed!forkert!anført,!og!udgør!
en!fejl!heri,!som!kan!behandles!af!nævnet.!
9) at!huslejenævnet!anfører!at!betaling!af!den!særskilte!opkrævning!er!sket!uden!indsigelse!fra!hoved<
parten!af!lejerne.!Vi!bemærker!at!dette!må!tilskrives!den!af!udlejer!ensidigt!valgte!fremgangsmåde!i!strid!
med!lovgivningen,!idet!opkrævningen!skete!uden!fremsendelse!som!varmeregnskab,!og!uden!angivelse!
af!indsigelsesmulighed!–!og!dermed!fremstod!som!en!aconto<opkrævning.!Det!kan!under!disse!omstæn<
digheder!–!som!alene!kan!tilskrives!udlejer!–!ikke!forventes!at!lejerne!gør!indsigelse!i!større!omfang.!
10) at!huslejenævnet!anfører!at!”der)kan)således)være)indgået)en)aftale)om)suspension)af)fristerne)i)lejelovens)
regler)om)varmeregnskaber”.!Vi!bemærker!at!dette!synes!at!være!ren!spekulation!fra!huslejenævnets!
side!–!og!udlejer!har!da!heller!ikke!fremsat!anbringender!herom.!En!aftale!om!suspension!må!
forudsætte!–!netop!–!en!klar!aftale.!Der!foreligger!ingen!holdepunkter!for!at!der!skulle!være!indgået!
nogen!sådan!aftale.!Betaling!alene!synes!helt!utilstrækkeligt,!navnlig!ikke!da!enhver!forsigtig!lejer!
sædvanligvis!vil!betale!modtagne!opkrævninger!for!at!undgå!risiko!for!udsættelse!ved!fogedretten,!
berettiget!eller!ej.!Der!henvises!videre!til!den!manglende!oplysning!om!indsigelsesmulighed!jf.!ovenfor.!
Lejerne!ville!i!øvrigt!ikke!have!nogen!som!helst!interesse!i!at!aftale!suspension,!da!lejelovens!§!43!
indebærer!at!lejerne!maksimalt!kan!pålignes!10%!glemte!omkostninger,!dvs.!mindre!end!det,!udlejer!har!
forsøgt!at!påligne.!Vi!er!derfor!helt!uforstående!over!for!huslejenævnets!spekulation!om!suspension.!
11) at!huslejenævnet!anfører!at!spørgsmålet!om!opkrævningen!er!gjort!gældende!i!maj!2010,!november!
2010,!men!herefter!først!i!2013.!Vi!er!uforstående!over!for!relevansen!heraf,!idet!huslejenævnet!må!
være!bekendt!med!at!sagen!netop!har!været!under!behandling!i!såvel!huslejenævn!som!ankenævn!i!hele!
perioden!2010<2013.!Vi!erindrer!endvidere!at!have!modtaget!beklagelse!for!det!langstrakte!forløb.!Når!
udlejer!jf.!ovenfor!har!afgivet!løfte!om!at!vende!tilbage,!og!spørgsmålet!tilllige!er!rejst!i!en!
igangværende!nævnssag,!må!lejerne!have!foretaget!tilstrækkeligt!i!den!anledning.!
Endeligt!bemærker!vi:!
12) at!vi!har!forståelse!for!udlejers!ønske!om!at!påligne!glemte!omkostninger.!Lejelovens!§!43!om!10%!
begrænsning,!samt!de!øvrige!krav!om!at!anføre!indsigelsesmulighed!mv.!må!imidlertid!have!til!formål!at!
beskytte!lejerne!mod!overraskelser,!og!motivere!udlejer!til!at!sørge!for!rettidige!korrekte!regnskaber.!
Vi!anmoder!ankenævnet!om!at!forholde!sig!til!hvert!enkelt!af!alle!ovenstående!punkter.!!
For!at!undgå!yderligere!misforståelser!anmoder!vi!om!at!en!afgørelse!forelægges!i!udkast!for!parterne.!!
Med!venlig!hilsen!
!
Peter!Høy!
Beboerrepræsentationen+for+Applebys+Plads+9>31!
C/o!Niels!Gravesen,!Applebys!Plads!23,!5.!th.,!1411!København!K!
Henvendelser!i!sagen!bedes!venligst!tillige!fremsendt!til!!
LLO+i+Hovedstaden,!Vester!Voldgade!9,!1.,!1552!København!V,!e<[email protected]!LLO!sagsnr.!20111584!
!
Side!2!af!2!
!
til:!
!KBSKP!Huslejenævn!<[email protected]>!
dato:!
!4.!jul.!2013!22.12!
emne:! !Re:!Anke!2013D72926!D!Applebys!Plads!9D31,!1411!København!K!
!
!
Til!ankenævnet!
!
Vedr.!sag!2013D72926!
!
Udlejers!seneste!eDmail!af!16.!juni!2013!giver!ikke!grund!til!at!ændre!vore!synspunkter,!der!
således!fastholdes.!!
!
Yderligere!bemærkes:!
!
Der!er!ikke!krav!om!nogen!bestemt!relativ!tilslutning!for!en!indsigelses!gyldighed.!Det!
tilkommer!derfor!ikke!hverken!udlejer!eller!huslejenævn!at!foretage!en!gennemsnitsD!eller!
flertalsbetragtning.!Huslejenævnets!og!nu!også!udlejers!spekulation!om!en!stiltiende!kollektiv!
aftale!om!suspension!er!fortsat!helt!absurd.!Det!kan!navnligt!ikke!komme!protesterende!lejere!
til!skade!at!andre!ikke!har!protesteret.!!
!
Som!allerede!anført!foreligger!der!uomtvistet!lejerDprotest!maj!2010!med!henvisning!til!
lejelovens!§!42!(således!at!merDopkrævningen!tydeligvis!måtte!være!en!aconto!i!2009D2010).!
Udlejer!kunne!ved!denne!lejlighed!have!afvist!lejerDsynspunktet,!men!gjorde!det!ikke.!!
!
Såfremt!huslejenævnets!afgørelse!stadfæstes,!har!ankenævnet!sat!lejelovens!§!42!ud!af!kraft!i!
forhold!til!en!udlejer!eller!administrator!der!som!DEAS!ignorerer!eller!forsøger!at!omgå!de!
lejerbeskyttende!regler!om!varmebetaling.!!
!
Vi!skal!fortsat!anmode!ankenævnet!om!at!forholde!sig!særskilt!til!hvert!enkelt!af!punkterne!1D
12!i!vort!brev!af!9.!juni!2013!samt!at!forelægge!udkast!til!afgørelse!for!parterne,!så!yderligere!
misforståelser!om!faktuelle!forhold!undgås.!!
!
Med!venlig!hilsen!
Peter!Høy! !
Beboerrepræsentationen!for!Applebys!Plads!9D31! !
C/o!Niels!Gravesen,!Applebys!Plads!23,!5.!th.,!1411!København!K!
!
!!
Henvendelser!i!sagen!bedes!venligst!tillige!fremsendt!til!LLO!Hovedstaden,!Vester!Voldgade!9,
!1.,!1552!København!V,[email protected]!LLO!sagsnr.!20111584!
!
!
!
!