Ejendomsbeskrivelse
Tordenskjoldsgade 37, 8200 Aarhus N
Attraktivt og særdeles velholdt ejendom på Trøjborg i Aarhus
Ejendommen er særdeles velbeliggende på̊ hjørnet af Tordenskjoldsgade og Otto Ruds Gade, på Trøjborg i Aarhus.
Ejendommen er opført i 1934 og består af 18 boliglejemål og 3 erhvevslejemål.
Lejlighederne i Otto Ruds Gade er alle på nær en blevet by fornyet i 2006, og de fremstår derfor i en utrolig flot stand.
I forbindelse med renoveringen, blev bagtrappen nedlagt, og alle lejligheder fik derved eget badeværelse og nyt køkken med fransk altan. Alle lejlighederne på 1. til 4. sal i denne opgang er 62 kvm. Ved byfornyelsen blev der endvidere
indrettet to nye lejligheder på tørreloftet.
Lejlighederne i opgangen på Tordenskjoldsgade er også̊ renoveret indenfor de senere år, og de fremstår også i en
meget fin stand. De har en størrelse er på mellem 97 - 102 kvm.
Ejendommen som helhed er blevet vedligeholdt fantastisk flot.
1
Beliggenhed
Ejendommen er placeret på Trøjborg i den midterste del af
Tordenskjoldsgade.
Der er kort afstand til Risskov med både skov og strand,
Aarhus Universitet og resten af det centrale Aarhus.
I Tordenskjoldsgade er der adgang til alle former for dagligvare indkøb, samt et rigt udbud af restauranter og caféer.
Trøjborg er en by i byen, og den bydel i landet der har den
højeste procentdel af unge mennesker mellem 18 og 26 år.
Teknisk gennemgang af ejendommen
En teknisk gennemgang af de udvendige og indvendige bygningsdele viser at ejendommen er i en særdeles god stand.
Alle udenomsarealer er belagt med fliser og kældrene fremstår som nye. I forbindelse med renovering af ejendomen i
2006 er alle vinduer og døre udskiftet til træ/alu, og ejendommen har fået nyt tegltag. Facaden på Otte Ruds Gade
er omfuget, så det eneste vedligeholdelse der mangler, er
omfugning af facaden mod Tordenskjoldsgade.
Lejeniveau
Lejeniveauet ligger i den absolut lave ende. Boliglejemålene
har en gennemsnitlig årlig leje på 925 kr./kvm. i Otte Ruds
Gade, eksklusiv de to nyindrettede lejligheder på tørreloftet.
I Tordenskjoldsgade er den gennemsnitlige årlige leje
760 kr./kvm.
Ejendomspotientiale/udvikling
Der er umiddelbart 4 områder, hvor ejendommen har potentiale.
1. Lejepotentiale.
Den tidligere ejer har renoveret alle lejemålene i Tordenskjoldsgade i så udtalt grad og med så store udgifter, at
lejemålene egentlig kunne hæves fra de 760 kr./kvm. til 1.250 kr./kvm. Desværre er billagene for renoveringerne
af lejlighederne ikke mulige at opdrive. Vi har fået vurderet renoveringen af lejlighederne af et firma, der rådgiver
huslejenævnet samt af vores advokat. Uden at gennemføre en ny renovering, vurderes det til, at huslejen uden problemer lovligt kan hæves til 1.050 kr./kvm, som fortsat vil være i den lave ende med så gennemgribende istandsatte
lejligheder.
Alle lejligheder på nær en enkelt i Otte Ruds Gade er renoveret i forbindelse med byfornyelse i 2006. Der ligger derfor
restriktion på lejestørrelsen indtil 2016. Men herefter vurderes det, at det vil være relevant at renovere og forbedre
lejlighederne med bl.a. altan og elevator. Ved fraflytning kan huslejen derefter hæves til §5 stk. 2. Ved genudlejning
niveau på ca 1250 kr/kvm.
Der er i ejendommen således en stor huslejereserve i langt de fleste lejligheder. Det er med til at give ejendommen et
godt afkast.
2. Indretning af lejlighed på̊ tørreloft.
Der er et uudnyttet areal på̊ ca. 72 kvm. på̊ det gamle tørreloft i Tordenskjoldsgade. Det kræver dog, at der etableres
alternative depotrum.
3. Indretning af lejlighed i Otte Ruds Gade stuetage.
Danbolig har i øjeblikket lejemålet i stueetagen. Dette lejemål strækker sig fra hjørnet af Tordenskjoldsgade og hele
bredden af ejendommen på Otte Ruds Gade (stueetage og kælder). Får vi ændret status fra erhverv til bolig, vil huslejeniveauet være frit, og det vil være muligt at indrette mindst 2 boliglejemål.
4. Opdeling af ejendommen i 2 matrikler.
Der er mulighed for at opdele ejendommen i to matrikler. Det forudsætter at kommunen godkender dette med en både
vertikal og horisontal opdeling i brandskel.
Ejendomsfacts
Byggeår
Opvarmning
Momsregulering Forsikring
År 1934
Fjernvarme
Ingen
21.600 kr.
Arealfordeling
Grundareal
Samlede etageareal
kvm 767
kvm 1.906
Offentlig vurdering
Ejendomsværdi 1. oktober 2012
Grundværdi
Pris pr. kvm incl. handelsomkostninger
34.000.000 kr.
4.499.500 kr.
17.506 kr.
Nøgletal ved køb
Anskaffelsessum ejendom (inklusiv anslået omkostninger og kurstab)*
Samlet indskud
Antal investorer (anslået)
Investering pr. investor
Indestående på §18B (udvendig vedligeholdelse)
Driftsafkast resultat i procent af købesum, år 1
Driftsafkast resultat procent af købesum, år 10
Intern forrentning i budgetperioden (10 år)
33.117.200 kr.
10.500.000 kr.
20 - 30
fra 100.000 kr.
ca. 500.000 kr.
1,0 %
**4,6 %
**102,28 %
* Endelige rente- og kurstab ved belåning kan først endelig opgøres ved hjemtagelse af lån
** Som anført tidligere er den forventede årlige udvikling i budgettet sat til 2,5%. Med udgangspunktet med det lave huslejeniveau er der gode muligheder for en højere samlet udvikling i lejeindtægterne for ejendommen.
Samlet vurdering
Det er uhyre sjældent, at man ser en så flot og velholdt ejendom samtidig med en relativ lav kvm. pris på kr. 17.506
(incl. handelsomkostninger). Det skyldes, at huslejeniveauet er lavt trods den gode stand af lejlighederne (den tidligere
ejer har lejet de fleste af boligerne ud til kunder eller kunders børn).
Startafkastet er derfor relativt lavt. Men samtidig med, at der er meget lille risiko for større udgifter, så har ejendommen et stort potentiale. Når vi fastholder vores ”konservative” investeringspolitik med fastforrentede lån med afdrag,
betyder det, at der skal samles ca. 30% af købssummen som indskud i investeringen.
I nøgletallene ovenfor, er der regnet med en gennemsnitlig samlet årlig huslejestigning på 2,5%. Men bare én årlig
udskiftning af en lejer i Tordenskjoldsgade med en efterfølgende stigning af lejen til 1.050 kr. pr. kvm. Det vil give en
samlet gennemsnitlig lejestigning på ca 2,9% for hele ejendommen. Der er således mulighed for en væsentlig bedre
samlet forrentning af ens indskud end budgetteret.
Som medinvestor i ejendommen har man selv eller ens børn, fortrinsret til ledige lejemål.
Tilbudspligt
Ejendommen er omfattet af tilbudspligt til lejerne. Senest 7 dage efter accept fra såvel sælger som køber har lejerne 10
uger til at beslutte om de vil købe ejendommen.