Center for Ejendomme
Ejendomsadministration og Udvikling
Analyse – fælles byggeri for plejehjem og daginstitution i Hornbæk
Tillæg vedrørende eventuel placering på Stenstrupgaard
6. august 2013
Christiansen
Gl. Tibberupvej 32, 3060 Espergærde
M: 2164 4955
[email protected]
”Analyse – fælles byggeri plejehjem og daginstitution i Hornbæk”
Helsingør kommune
1
Indhold
1. Indledning. .............................................................................................................................. 1
1.1 Resume. ............................................................................................................................. 2
2. Byggegrunden ......................................................................................................................... 3
2.1 Trafik-, vej- og tilkørselsforhold ........................................................................................ 4
2.2
Forundersøgelser............................................................................................................... 4
2.3
Forsyningsforhold .............................................................................................................. 4
7. Økonomi ................................................................................................................................. 5
7.1 Anlægsudgifter .................................................................................................................. 5
7.4.1 Grundkøb....................................................................................................................... 6
1. Indledning.
Analyse – fælles byggeri for plejehjem og daginstitution i Hornbæk, dateret 14. maj 2013, er
blevet positivt behandlet i de fire fagudvalg.
Ved behandling i Socialudvalget og Børne- og Ungeudvalget, kom der en tilføjelse i beslutningerne: ”Udvalget ønsker dog, på baggrund af den ekstra udgift i forbindelse med etablering af
tennisbaner, at muligheden for alternativ placering på Stenstrupgaard undersøges”.
Byrådet godkendte på mødet d. 24. juni 2013 – Socialudvalgets samt Børne- og Ungeudvalgets
anbefaling om, at der skal gennemføres en analyse af en eventuel placering af et fælles byggeri
for plejehjem og daginstitution i Hornbæk, på Stenstrupgaards areal.
Som følge heraf er udarbejdet nærværende tillæg til analysen af 14. maj 2013. Tillægget omfatter de nedenfor nævnte afsnit. Øvrige afsnit i analysen er uændrede og fortsat gældende.
Følgende afsnit er ændret/tilføjet/udgået:
Afsnit 1. Indledning:
Indledningen ændres og undersnit 1.1 Resume udgår og erstattes
af nyt afsnit.
Afsnit 2. Byggegrunden:
Hele afsnittet udgår og erstattes af nyt afsnit.
Afsnit 6. Nyt tennisanlæg med tilhørende klubfaciliteter og p-pladser. Afsnittet udgår.
Afsnit 7. Økonomi:
Christiansen
Underafsnit 7.1 Anlægsudgifter udgår og erstattes af nyt afsnit. Der
tilføjes nyt underafsnit 7.4.1 Grundkøb.
Gl. Tibberupvej 32, 3060 Espergærde
M: 2164 4955
[email protected]
Helsingør kommune
”Analyse – fælles byggeri plejehjem og daginstitution i Hornbæk”
2
1.1
Resume.
På baggrund af den indledende bearbejdning, omfatter byggeriet følgende arealer (bruttoareal):
Boligdelen – plejehjem:
Servicedelen – plejehjem:
Hjemmeplejen:
Fælles faciliteter:
Daginstitution:
Uopvarmede arealer:
Bebygget areal:
3.300 m²
1.040 m²
170 m²
1.190 m²
1.210 m²
330 m²
7.240 m²
Herudover reserveres plads til en udvidelse med en boenhed på 12 boliger, 780 m². Dette indebærer, at der ved en bebyggelsesprocent på 40, i 2 etager (som Sauntevej 80) er behov for et
grundareal på minimum 20.000 m².
Med udgangspunkt heri samt forundersøgelser/vurderinger af trafikale forhold, grundens geotekniske og miljømæssige forhold, tilslutningsafgifter og vurdering af grundsalg, kan opstilles
følgende økonomi for byggeriets gennemførelse:
UDGIFTER
GRUNDKØB
Beløb i 1.000 kr
Oplæg fra sælger: Køb af 22.900 m² grund
Omkostninger til køb af grund
7.500
100
GRUNDKAPITALLÅN
Boligdelen – plejehjem, kommunal grundkapitallån, 10%
.
9.372
ANLÆG
Kryds ved Sauntevej udført som T-kryds
Supplerende trafikale foranstaltninger (flytning af busstop og cykelanlæg)
Klargøring af grund, servicedelen plejehjem, fælles faciliteter, daginstitution
Kommunal anlægsudgift i alt
Særlige udgifter: Velfærds- og sundhedsteknologi/Teknologi i Daginstitution
3.570
500
90.350
94.420
option
AFLEDT DRIFT
Èngangsudgift
6.000
2.100
INDTÆGTER
Servicearealtilskud
Grundsalg
Salg af byggeret til plejeboliger
2.040
10.000
4.500
BESPARELSER
Besparelse på bygningsdrifts- og vedligeholdelsesudgifter
pr. år
Vedligeholdsefterslæb, genoprettelsesudgift
”engangsbesparelse” fordelt over 3 år
1.070
6.700
Overførsel fra landzone til byzone samt vedtagelse af kommuneplantillæg indgår i lokalplanen.
Det vurderes derfor, at tidsplanen med indflytning i 4. kvartal 2017 fortsæt er gældende, såfremt der med vedtagelse af budget 2014-2017 i oktober 2013 besluttes, at igangsætte projektet.
Christiansen
Gl. Tibberupvej 32, 3060 Espergærde
M: 2164 4955
[email protected]
”Analyse – fælles byggeri plejehjem og daginstitution i Hornbæk”
Helsingør kommune
3
2. Byggegrunden
Stenstrupgaard
Evt. alternativ placering af plejehjem og daginstitution
Placering på del af matr.nr 1a, Hornbæk 20-21.000 m²
Matr.nr 1g
Luftfoto, ikke i mål
Grundarealerne der anvendes, omfatter del matrikel 1a, Stenstrup By, Hornbæk. Matriklen ligger i landzone. På grunden forefindes lade/maskinhal som skal nedrives.
Området er i dag omfattet af kommuneplan 2013, ”pkt. 5.B.21 Stenstrup, hvor det fremgår, at
området er udlagt til helårsboliger med en bebyggelsesprocent på 25 i max. 1 etage og følgende
særlige bestemmelser:
a. Bebyggelse skal opføres som fritliggende huse placeret under hensyn til landskabet. En
traditionel parcelhusudstykning kan ikke godkendes.
b. Placering af bebyggelse og beplantning skal i videst muligt omfang friholde udsynet mod
syd fra Sauntevej.
c. Området skal overføres til byzone.
Hvis der inden for kommuneplanrammen skal ændres til anvendelse til plejehjem og daginstitution, med en bebyggelsesprocent på 40 % og i 2 etager, kræver dette efter lov om planlægning,
et kommuneplantillæg, med en forudgående offentlig høring, inden der kan udarbejdes lokalplan. Denne proces vurderes, at vare godt ½ år.
Christiansen
Gl. Tibberupvej 32, 3060 Espergærde
M: 2164 4955
[email protected]
Helsingør kommune
”Analyse – fælles byggeri plejehjem og daginstitution i Hornbæk”
4
2.1
Trafik-, vej- og tilkørselsforhold
På baggrund af den udarbejdede trafikanalyse for beliggenheden på Sauntevej 80, er det vurderet, at der skal etableres et reguleret T-kryds med midterrabat, i øvrigt som anbefalet på Sauntevej 80. Herudover vil det være nødvendigt, at flytte/etablere busstop og udvidelse af cykelsti.
Der skal foretages opdatering af trafikanalysen for endelig bestemmelse af omfanget heraf.
2.2
Forundersøgelser
Geotekniske undersøgelser:
Der er foretaget indledende geotekniske undersøgelser, der angiver, at der kun i begrænset omfang vil være behov for supplerende foranstaltninger (armering af fundamenter)/ekstrafundering.
Endvidere vurderes der, at være mulighed for, at der kan etableres kælder til sekundære rum, såfremt det ved en bearbejdning af
projektet findes hensigtsmæssigt.
Miljøtekniske undersøgelser: I forbindelse med de geotekniske undersøgelser er foretaget kemiske analyser af to jordprøver pr. boring. I en boring er konstateret klasse 2 jord i op til 1 m. dybde hvorefter de er klasse 1 jord.
Håndtering heraf kræver særlig tilladelse/godkendelse efter miljøbeskyttelsesloven.
I øvrige boringer er alene konstateret klasse 0 jord.
Arkæologiske undersøgelser: På baggrund af dialogen med Gilleleje Museum, er det vurderet,
at der også på dette område kan findes fortidsminder fra Jægerstenalderen, omend sandsynligheden er beskeden.
2.3
Forsyningsforhold
På baggrund af fornyet dialog med forsyningsselskaberne, har tilbagemeldingen været, at der er
mulighed for samme forsyningsforhold og tilslutningsafgifter, som på beliggenheden Sauntevej
80. Der må dog forventes længere tilslutningsledninger på grunden
Spildevand:
Fra begge grunde er der mulighed for direkte tilslutning til Forsyning Helsingørs spildevandsledninger.
Ved tilslutning fra produktionskøkken skal etableres fedtudskiller.
Regnvand:
Der tilstræbes en LAR-løsning (Lokal Anvendelse af Regnvand).
Der er mulighed for, at etablere overløb, for tilslutning til regnvandskloaksystemet.
Såfremt der anlægges befæstede p-arealer, skal etableres benzin/olieudskiller.
Vandforsyning:
Kan tilsluttes direkte til Forsyning Helsingørs ledningsnet.
Opvarmning:
Baseres på fjernvarme fra Hornbæk Fjernvarme A.m.b.a. (der er
ikke tilslutningspligt). Der er ikke fremført fjernvarmeledninger til
området, men ved et byggeri af denne størrelse, vil disse blive
fremført.
Elforsyning:
Baseres på forsyning fra DONG-energy.
Telefon- og bredbånd:
TDC har forsyningspligt.
Christiansen
Gl. Tibberupvej 32, 3060 Espergærde
M: 2164 4955
[email protected]
Helsingør kommune
”Analyse – fælles byggeri plejehjem og daginstitution i Hornbæk”
5
7. Økonomi
7.1
Anlægsudgifter
Alle beløb er i prisniveau 4. kvartal 2012, prisindeks 130,2.
Rammebeløbet for boligdelen er inkl. moms. Alle øvrige beløb er ekskl. moms.
Boligdelen - plejehjem (pleje- og aflastningsboliger inkl. fælles arealer)
Samlet rammebeløb (påbegyndelsesår 2013)
Grundudgifter (inkl. grundforbedring/pilotering), del p-arealer mv.
Entrepriseudgifter, byggeri - bruttoareal 3300 m²
Øvrige udgifter, forundersøgelser, tilslutningsafgifter, projektering, gebyrer mv.
Rammebeløb, kr. 27.290,- pr. m² + energitillæg på kr. 1110.- pr. m²
I alt 3300 m² a´ kr. 28.400,- pr m²m
kr. inkl. moms
Heraf kommunal grundkapitallån, 10%
Beløb i 1.000 kr.
93.720
9.372
Kryds ved Sauntevej
Beløb i 1.000 kr.
Udført som T-kryds i h.t. trafikanalyse
Supplerende trafikale foranstaltninger (flytning af busstop og cykelanlæg)
3.570
500
Klargøring af grund, servicedelen – plejehjem, fælles faciliteter, daginstitution
Entrepriseudgifter, klargøring af grund
Rydning af beplantning mv.
Tilslutninger til hovedforsyningsledninger
Støjafskærmning og hegn mod Lokalbanen og øvrig hegning
Grundforbedring, ekstrafundering/pilotering (inkl. boligdelen)
Afgravning, bortkørsel og deponering
Uforudseelige udgifter ≈ 15 % af entrepriseudgifter
Entrepriseudgifter, klargøring af grund
Beløb i 1.000 kr.
Entrepriseudgifter, byggeri
Vendeplads, p-pladser og cykelparkering
Haveanlæg, stier mv.
Servicedelen – plejehjem
1040 m²
Uopvarmet, væksthus
30 m²
Hjemmeplejen
200 m²
Fælles faciliteter
1370 m²
Uopvarmet, garage mv.
165 m²
Daginstitution
1230 m²
Uopvarmet, krybberum, depoter mv.
195 m²
Produktionskøkken og vaskeri, maskinelt udstyr
Uforudseelige udgifter ≈ 12 % af entrepriseudgifter
Entrepriseudgifter, byggeri
Beløb i 1.000 kr.
Christiansen
Gl. Tibberupvej 32, 3060 Espergærde
500
300
1.190
600
500
540
3.630
2.550
1.875
14.560
90
2.040
15.470
450
16.940
585
1.275
6.765
62.600
M: 2164 4955
[email protected]
”Analyse – fælles byggeri plejehjem og daginstitution i Hornbæk”
Helsingør kommune
6
Beløb i 1.000 kr.
Inventar, kunst, legeplads, opkobling IT og telefoni
Inventar boligdelen – plejehjem, fællesarealer
Inventar servicedelen – plejehjem
Inventar hjemmeplejen.
Inventar fælles faciliteter
Inventar børneinstitution
Legeplads/udefaciliteter
Opkobling af kommunal IT og telefoni
Kunst (≈1% af entrepriseudgifter/max. kr. 500.000,-)
Uforudseelige udgifter ≈ 10 % af inventarudgifter
Inventar, kunst, legeplads, opkobling IT og telefoni i alt
1.600
1.400
120
980
1.600
850
600
500
750
8.400
Øvrige udgifter
Supplerende forundersøgelser, geoteknik, miljø, landmåler, arkæologi
Tilslutningsafgifter El, vand, kloak, IT/telefon
Byggesagsgebyr, (i h. t. tarif 2012)
Byggeplads
Vinterforanstaltninger og udtørring samt byggestrøm
Forsikring og øvrige administrative omkostninger
Rådgiver-/projekteringshonorar ≈ 14 % af entrepriseudgifter + 5 % af inventar m.v.
Øvrige Udgifter i alt
Beløb i 1.000 kr.
500
1.390
230
2.200
1.200
700
9.500
15.720
Klargøring af grund, servicedelen – plejehjem, fælles faciliteter, daginstitution Beløb i 1.000 kr.
Samlet overslagspris
90.350
Overslaget er baseret på byggeri i Lavenergiklasse 2015. Såfremt byggeriet skal opføres i Bygningsklasse 2020, skal tillægges et beløb, vurderet til kr. 1000,-/m² opvarmet bygningsareal.
Beløb i 1.000 kr.
Ved byggeri i BK2020 medregnes tillæg vurderet til kr. 1.000,- pr. m² opvarmet areal
7.4.1
3.960
Grundkøb.
Sælger har ved mail af 10. juni 2013 oplyst, at de skal have 7,5 mio. kr. for ca. 22.900 m²
grundareal. Den endelige grundpris vil blive fastlagt efter nærmere forhandling, herunder om
det endelige grundareal, nedrivning og fjernelse af eksisterende lade/maskinhal, således at
arealet overtages ryddet og forureningsfrit, udstykning, byggemodning samt resultat af yderligere geotekniske og miljøtekniske analyser.
Beløb i 1.000 kr.
Oplæg fra sælger: Køb af 22.900 m²
7.500
Omkostninger ved køb af grund
100
Del af grundkøbesummen vil blive dækket ind ved salg af byggeret til boligdelen
Det er en forudsætning for købet, at der kan godkendes et kommuneplantillæg, vedrørende
ændret anvendelse, en højere bebyggelsesprocent og ændret højdegrænse, således, at der kan
bygges i 2 etager.
Christiansen
Gl. Tibberupvej 32, 3060 Espergærde
M: 2164 4955
[email protected]