Drift af støttet byggeri
Aalborg
Den 3 april 2014
Kontakt og E-mailservice
Inge-Lis Kalum Schou
[email protected]
tlf. 49 19 14 50
Inge-lis-kalum.weebly.com
Rådgivning
Kurser
E-mail nyhedsservice
Håndbøger
Støttet byggeri, afsnit 0
Alment byggeri og støttet byggeri, forskelle og
ligheder
Ansvar for drift i almene boligorganisationer=
bestyrelsens ansvar, uddybes i afsnit 1
Hvorfor tilsyn og hvad er tilsyn??
Støttet byggeri, afsnit 0
Hvem beslutter i almenlovgivningen – altid
kommunalbestyrelsen
Kommunen træffer konkret beslutning om, hvorledes
dette forvaltes i praksis
Bemyndigelser til en forvaltning bør være direkte
besluttet
Støttet byggeri, afsnit 0
Almene boliger som almene boliger i en afdeling af
BO
fb æb ub i alt
Brønderslev
2012
305 18 2335
Frederikshavn 6341 1077 187 7605
Hjørring
4016
500 214 4730
Jammerbugt
1001
323 119 1443
Mariagerfjord 1582
216 111 1909
Morsø
961
92
26 1079
Rebild
787
140
44
971
Thisted
1897 132 100 2129
Vesthimmerland 1573 121
81 1775
Aalborg
22649 2342 3261 28252
Boligorganisationen, afsnit 1
Boligorganisationer
•Øverste myndighed (ØM)= repræsentantskab eller
generalforsamling, dvs alle lejere eller et udvalg af
lejere
•Træffer de beslutninger, som fremgår af
almenboliglovens §§ 15 og 33 og
driftsbekendtgørelsens §§ 6, 7, 25, 26
Boligorganisationen, afsnit 1
ØM vælger/godkender/beslutter:
Bestyrelsen, revisor
Vedtægter og ændringer heri
Administrationsform
Byggepolitik
Nedlæggelse eller salg af afdeling
Sammenlægning eller opdeling af afdeling
Budgetter og regnskaber samt beretning
Køb, salg, låneoptagelse og væsentlig forandring
(med mulighed for delegation til bestyrelsen)
Boligorganisationen, afsnit 1
Bestyrelsen
Flertal vælges af ØM
Der kan udpeges medlemmer til bestyrelsen, som
enten repræsenterer lejer- eller tilsynsinteresser
Kun udpegning af tilsynsinteresser mod særlig
hjemmel i vedtægt
Boligorganisationen, afsnit 1
Bestyrelsen opgaver og ansvar
Opgaver: driftsbekendtgørelsens § 12
Vederlag til bestyrelsen: driftsbekendtgørelsen § 13
Ikke mulige bestyrelsesmedlemmer:
almenboliglovens § 14 = borgmesteren og
tilsvarende
Erstatningsansvarlige efter dansk ret almindelige
regler
Budget og regnskab, afsnit 2
Standardkontoplanen skal anvendes
budgetforudsætninger bør være beskrevet af BO
BO: Indberetning af regnskaber med spørgeskema til
LBF’ regnskabsdatabase, indberetning af
revisionsprotokol og bestyrelsesberetning til LBF,
protokol og beretning findes på almenstyringsdialog
Kritisk regskabsgennemgang, afsnit 2
Kritisk regnskabsgennemgang
1. Undgå ”papirudgaver” af regnskabsmateriale
2. Kritisk gennemgang = sammenligning af tal er
ikke revision
3. Kritisk regnskabsgennemgang foretages på LBF’s
regnskabsdatabase og almenstyringsdialog.dk
4. Gennemgangen dokumenteres i et notat
Kritisk regnskabsgennemgang, afsnit 2
Kritisk regnskabsgennemgang
Notat om kritiske regnskabsgennemgang
1. Kontrol af boligantal og forklaring på afvigelser
mellem stamdata og regnskabsoplysninger.
Stamdata er altid ajourført pga krav i regulativ
2. Tjek organisationens nøgletal
3. Tjek afdelingernes nøgletal
4. Gem de udførte tjek
Kritisk regnskabsgennemgang, afsnit 2
Kritisk regnskabsgennemgang
Boligorganisationens nøgletal
Administration og tillægsydelser (fremgår af noten til
konto 601, kan søges i regnskabsdatabasen)
Dispositionsfond, disponibel del og lejetabsdækning
Arbejdskapital, størrelse
Kritisk regnskabsgennemgang, afsnit 2
Kritisk regnskabsgennemgang
Afdelingernes regnskaber
Tjek konto 120, 401 (henlæggelser)
konto 201 og 407 (lejens størrelse og
resultatkonto)
Hvad er store henlæggelser, og hvad er små?
Kritisk regnskabsgennemgang, afsnit 2
Boligorganisationer med problemer
Lejetabsdækning fra dispositionsfond (tjek størrelsen
af udgiften i noten til konto 803)
Hvad skriver revisor og bestyrelsen i beretningen om
dette? Opfølgning i referat fra ØM på hjemmesiden?
Emne til drøftelse på dialogmøde, men inden da
overvej behovet for boligerne, og omkostninger ved
salg (garantiens størrelse)
Kritisk regnskabsgennemgang, afsnit 2
Dispositionsfond og disponibel del
Disponibel del = mulighed for at yde tilskud eller lån
Andre udlånsmuligheder er lån fra afdelingers
henlæggelser (ingen risiko for afdeling, fordi LBF
indestår for midlerne)
Kritisk regnskabsgennemgang, afsnit 2
Vilkår for lån fra dispositionsfonden og hjemkaldelse
af lån
Normale vilkår for udlån til renovering er 30 år
Kan ændres til fx et realkreditlån med samme ydelse,
hvis højere ydelse kræves afdelings accept. Hvis ikke
accept må tilskudsmodel undersøges
Kritisk og regnskabsgennemgang, afsnit 2
Samarbejdsproblemer, viser sig ved budgetklager og
andre klager fra lejerne
Revisionsindberetning = straks indberetning ved fx
mgl. betaling af terminsydelser
Kommunale reaktionsmuligheder, sidste udvej efter
at dialog er forsøgt eller ved strafbare forhold, hvor
bestyrelsen ikke selv griber ind
Almenstyringsdialog, afsnit 3
Oprettelse af dokumentationspakker sker løbende i
tilslutning til regnskabsafslutning
Kommunalt krav om fastsættelse af frist for
indberetning af dokumentationspakke - Forslag til
frist: 1 måned efter regnskabsindberetning
Bemærk, at der er mulighed for ”genbrug” af sidste
års indberetning
almenstyringsdialog, afsnit 3
Gennemgang af styringsrapport
Forslag: start med organisationens rapport
Tjek for forslag til drøftelse
Særlige nye ting?
Oversigten over afdelinger med kritiske nøgletal
Almenstyringsdialog, afsnit 3
Kritiske nøgletal
Gennemgås altid - også ved beliggenhedsafdelinger
Tjek om der er ”gengangere” fra sidste år
Tjek hvilke der er nye afdelinger på listen
Tjek henlæggelser i styringsrapport op mod oversigt
fra kritisk regnskabsgennemgang.
Bemærk, at store henlæggelser også kan give ”røde”
felter.
Almenstyringsdialog, afsnit 3
Kritiske nøgletal skal altid kommenteres af BO
Bemærk, ikke noget krav om, hvem der kommentere
fra BO
Sammenlign de kritiske nøgletal med tidligere år
Reaktion altid ved forbehold fra revisor (i
revisionsprotokol)
Spørgsmål om henlæggelsespolitik fx årets
henlæggelser stort set lig med opsparede
henlæggelser kan drøftes på dialogmøde
Almenstyringsdialog, afsnit 3
Dagsorden for dialogmøde
Ønsker fra styringsrapport
Kommunale ønsker om enten generelle emner eller
specifikke
NB: Kommunen kan tage emner op, som kan skifte
fra år til år. Udgangspunktet kan være emner i klager
eller generelt fx skriftlige forretningsgange
Eksempel kritisk regnskabsgennemgang
Ændringer i boligantal:
Flere boliger skyldes nye tilsagn eller godkendelser af
køb af eksisterende ejendomme
Færre boliger skyldes, at der foreligger kommunale
godkendelser af salg
Alle ændringer må kunne forklares
Eksempel kritisk regnskabsgennemgang
Nøgletal fra boligorganisationer med hjemsted i
kommunen
Tjek lejetabsdækning og disponibel del af
dispositionsfond. Kommenter tjekket
Ved udgifter til lejetabsdækning, tjek også
revisionsprotokol, revisionsprotokol og
styringsrapport for grunde og tiltag
Eksempel kritisk regnskabsgennemgang
Nøgletal for afdelinger med beliggenhed i kommunen
Opdeles på
1. afdelinger tilknyttet boligorganisationer med
hjemsted i kommunen
2. Kun beliggenhed
Husk også regnskaber for almene boliginstitutioner,
hvor der ikke findes revisionsprotokol og
bestyrelsesberetning på database
Eksempel kritisk regnskabsgennemgang
Nøgletallene for afdelinger gennemgås
Læg mærke til:
- Afdelinger med henlæggelser (konto 120) under
det generelle niveau
- Opsparende henlæggelser (konto 401) på over og
under 300 kr. pr. m2
- Lejens størrelse
Eksempel kritisk regnskabsgennemgang
Revisionsprotokollen
Se bort fra standardbemærkninger og tjek om
revisor forholder sig til
-Dispositionsfondens størrelse og anvendelse
-Henlæggelser og vedligeholdelsesplan
-Forvaltning af midler
Har revisor kritiske bemærkninger? Og hvad går de
på?
Eksempel kritisk regnskabsgennemgang
Bestyrelsens beretning
Bør beskrive:
Nyt byggeri
Renoveringssager
Sammenlægning af afdelinger
Ændringer i driftsforhold, fx vedrørende
ejendomsfunktionærdækning eller omlægning i
administrationen
Eksempel kritisk regnskabsgennemgang
Referat fra ØM
Tjek hjemmesiden også for referater fra
afdelingsmøder og afdelingsbestyrelsesmøder
Har ØM bemærkninger til den indsendte beretning?
Eksempel kritisk regnskabsgennemgang
Styringsrapport
Afdelinger med kritiske nøgletal, tjek hvorfor de
fremkommer og brug nøgletallene fra afdelingerne
Husk: store henlæggelser er ok
Bemærk, at nye afdelinger i første drifts år kan give
markeringer. Alle markeringer bør være udførligt
kommenteret, ellers kan emnet sættes på
dagsordenen til dialogmødet
Landsbyggefonden, afsnit 4
Generelt om Landsbyggefonden (LBF)
Indbetalinger til LBF ombygger puljer til de
forskellige støtteordninger, særligt udløbne lån
Udbetalinger til
•Renoveringsstøtte
•Kapitaltilførsel
•Huslejetilskud
•Egen trækningsret
Renoveringssager, afsnit 5
Støttebetingelser i regulativet
-Forundersøgelse
-Prækvalifikation
-Udarbejdelse af ansøgningsmateriale,
dokumentation af drift
-Helhedsplan
-Besigtigelse fra LBF
-Foreløbigt tilsagn
-Beboerdemokratiet
-Kommunens rolle
Renoveringssager, afsnit 5
Renoveringsstøtte består i
-Ydelsesstøtte på lån fra LBF
-Kommunal garanti med regaranti fra LBF
Kombineres ofte med
-Kapitaltilførsel (tilskud ydet som rente- og
afdragsfrie lån)
Renoveringssager, afsnit 5
Støttesagens forløb
- Skema A godkendes af km og sendes til LBF
- LBF giver tilsagn og ændrer status i BOSSINF
renovering
- Skema B godkendes af kommunen på LBFs vegne,
hvis der ikke forekommer overskridelser, ellers
indsendelse til LBF til godkendelse
-Skema C godkendes af km på LBFs vegne
Mulighed for 2 %’s overskridelse hvis mere
forelægges for LBF til godkendelse
Renoveringssager, afsnit 5
Ustøttede arbejder sammen med støttede
renoveringsarbejder
Baggrund: LBF har begrænsede midler til
ydelsesstøtte, og derfor forekommer der ustøttede
arbejder, som ofte er forbedringer (hvor der kræves
km garanti for lånet)
Nedlæggelse og salg, afsnit 6
Nedlæggelse af almene boliger, under en afdeling af
en almen boligorganisation
Væsentlig forandring efter almenboliglovens § 28kræver kmbst. beslutning
Inden nedlæggelse kan overvejes udlejning til anden
side
Nedlæggelse af boliger= delvis indfrielse af lån
Problem: Salgspris dækker ikke indfrielse
Nedlæggelse mv. afsnit 6
Nedrivning kræver MBBL’s godkendelse foruden
besluttende organer i BO og inddragelse af LBF
Problem: finansiering af nedrivning og indestående
lån
Kun få godkendelser
Nedlæggelse mv. afsnit 6
Salg af boliger som ikke almene boliger
kræver godkendelse i besluttende organer i BO,
kmbst og MBBL og især LBF’s anbefaling
MBBL’s salgsinfo, afsnit 3 bruges som skabelon for
ansøgning
Nedlæggelse , afsnit 6
Kommunale almene ældreboliger
Nedlæggelse= indfrielse af lån (almenboliglovens §
28, stk. 3 og 4)
Nedlæggelse er fx at anvende boliger til serviceareal
Kommunalt ejede almene ældreboliger kan
nedlægges og ejendommen sælges med eller uden
lejere