ISÄNNÖINTI ISÄNNÖINTI SAA R I N E N 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2013 Kaivosvoudissa vaalitaan elinkaariajattelua ISÄNNÖINTI SAARINEN - Laatua ja luotettavuutta - www.isannointisaarinen.fi Tässä lehdessä: Ikkunoiden päivitystä ammattityönä S. 4 Käänteinen asuntolaina S. 5 Asuntokaupan vastuista S. 6 ”Korjausvelat” ovat tulossa maksuun Asunto Oy Kaivosvoudissa Kaivokselassa on vireillä julkisivujen korjaushanke. Yhtiön korjaushistoria ja kiinteistön pitkän tähtäyksen korjaussuunnitelma ( PTS ) kertovat vastuullisesta ja huolellisesta kiinteistönpidosta. Jatkuu sivulla 3 Mitä tehdään romupyörille? Yksi kevään merkki on keskustelu siitä, että ”olihan siitä puhetta, että siivottaisiin kaikki urheiluvälinevarastot kevättalkoissa ja hävitettäisiin romupyörät pois tilaa viemästä”. Nyt kevät on jo niin pitkällä, että operaatio voi olla myöhässä tältä keväältä, mutta voi homman tehdä muulloinkin kuin keväällä. Mutta miten romupyörien ja muiden käyttämättömien tavaroiden poistaminen voi tapahtua niin, että kenenkään omaisuuden suojaa ei loukata? Jatkuu sivulla 5 S.7 Energiatalouden kohentaminen taloyhtiössä S.8 Kuka vastaa lumi- ja jäävahingoista? S. 9 Lisää laatua isännöintiin S. 10 Monikulttuurisuus taloyhtiössä S. 11 Pakina: Välikädessä S. 11 2 ISÄNNÖINTI 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2013 Huhtikuu 2013 AJANKOHTAISTA Isännöinti Saarinen Oy oli mukana valtakunnallisessa isännöintialan asiakastyytyväisyystutkimuksessa. Sen toteutti Isännöitsijäliitto loppuvuodesta 2012. Tutkimus vahvisti käsitystämme toimistomme vahvuuksista ja kohteista, jotka vaativat kehittämistä. O lemme analysoineet tutkimuksen tulokset tarkasti ja priorisoineet kehittämiskohteet, jotka vaativat toimenpiteitä heti sekä kehittämiskohteet myös pidemmälle aikavälille. Saamamme palaute auttaa meitä kehittymään edelleen asiakkaita palvelevana asiantuntijaorganisaationa. Kiitämme kaikkia kyselyyn osallistuneita hallitusten jäseniä. Saamme luonnollisesti erilaisia palautteita päivittäin. Niihin voimme useimmiten reagoida välittömästi. T iedottaminen asiakkaille eri muodoissa on isännöintialan tämän hetken ykkösasioita. Tiedottamisessa on aina parannettavaa. Tämäkin julkaisu täyttää osaltaan informatiivisen tehtävänsä ajankohtaisissa asumiseen liittyvissä asioissa. P arantaaksemme tiedottamista ja dokumentointia sekä asiakkaille suunnattua informaatiota, olemme ottaneet käyttöömme Taloyhtiö.Info-nimisen, internetissä toimivan viestintäkanavan, joka tulee tehostamaan viestintää toimistomme ja asiakkaiden välillä. Kanava on jo osittain käytössä taloyhtiöiden hallitusten kanssa ja sen käyttöä laajennetaan vuoden 2013 aikana myös osakkaisiin ja asukkaisiin päin. Tiedotamme asiasta lisää tulevan kesän aikana. Luonnollisesti myös kotisivumme ovat asiakkaiden käytössä. Kävijämäärä siellä on todella suuri (www.isannointisaarinen.fi). T ätä kirjoittaessa taloyhtiöiden yhtiökokoukset työllistävät toimistomme koko henkilökuntaa. Yhtiökokoukset ovat pääosin maalis- ja huhtikuussa. Jos yhtiön tilivuosi on kalenterivuosi, niin yhtiökokous voidaan uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan pitää kesäkuun loppuun mennessä. Ennen kuin varsinaisen yhtiökokouksen puheenjohtaja on päättänyt kokouksen, on tehty monta päätöstä ja useita erilaisia taloyhtiötä koskevia prosesseja on päättynyt. Itse kokouskutsumateriaali sisältää monta erilaista viestiä, joita osakkaiden tulee osata tulkita. Hallituksen toimintakertomus on hallituksen informaatio osakkaille menneestä vuodesta ja se sisältää informaatiota myös poikkeamista, jotka eivät olleet suunniteltuja. Kokousmateriaali käsittää useita osioita. Osakkaan kannalta ovat merkittäviä ja mielenkiintoisia muun muassa kunnossapitotarveselvitys, talousarvio, toimintasuunnitelma ja mahdollisiin korjaustöihin sekä muihin hankkeisiin liittyvät asiat. T aloyhtiöiden jätehuolto uudistuu niin, että syksyllä 2013 taloyhtiöille toimitetaan lasin- ja metallinkeräysastioita, sillä vuoden 2014 alusta tulevat voimaan lasin- ja metallin erilliskeräysvelvoitteet. Ne koskevat kaikkia vähintään 20 huoneiston asuinkiinteistöjä. Jäteastiat toimittaa jätehuoltoa ylläpitävä HSY. Astioista ja niihin kerättävistä jätteistä tulee taloyhtiöille kuluja, jotka nostavat osaltaan jätemaksuja, elleivät asukkaat lajittele jätteitään siten, ettei sekajäteastiaan laiteta ko. ISÄNNÖINTI 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti Päätoimittaja: Aimo Saarinen toimitusjohtaja, AIT Tuotanto: Seppo Käkelä kiinteistöneuvos, tietokirjailija [email protected] 040-503 9006 Osoite: Isännöinti Saarinen Oy Louhijantie 2 B 35 01610 Vantaa jätteitä. Asiasta tiedotetaan vielä tarkemmin HSY:n sekä taloyhtiöiden toimesta. T ällä hetkellä tuntuu siltä, että kaikenlaiset valitukset naapureista, hajuista, tupakan savusta jne. ovat lisääntyneet. On tietysti niin, että taloyhtiön ja isännöitsijöiden tulee tehdä tarvittavat toimenpiteet, että esim. tietyn asukkaan aiheuttama naapurirauhan häirintä saadaan loppumaan. Asukkaat eivät aina tahdo ymmärtää sitä, että mahdollisen häirikön häätäminen on melkoinen prosessi. Yleensä se alkaa kirjallisesta valituksesta taloyhtiön hallitukselle. Valituksen pitää olla vähintään kahden naapurin allekirjoittama. Yhteiskunta on osaltaan vaikeuttanut häiriötapausten käsittelyä siten, että Poliisin yksityisasuntoon suorittamista häiriökäynneistä ei voida luovuttaa asiakirjoja kolmansille osapuolille julkisuuslain perusteella. Nämä asiapaperit ovat olleet hyvä lisänäyttö tarvittaessa. Vireillä on lakimuutos, joka takaisi asuntoyhtiölle ja vuokranantajille oikeuden saada Poliisilta häiriökäyntejä koskevia tietoja tarvittaessa. Muutos vie varmaan vuosia. J a vielä lopuksi… Tänä vuonna tulee kuluneeksi 30 vuotta siitä, kun aloitin tämän yrityksen palveluksessa. Tämä on ollut erinomainen näköalapaikka siihen, miten kiinteistöala ja asuminen ovat vuosikymmenien varrella kehittyneet ja muuttuneet. Siitä ja muusta lisää seuraavassa numerossa. M ukavaa kesän odotusta! Aimo Saarinen toimitusjohtaja Isännöinti Saarinen Oy ISÄNNÖINTI SAARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto Vaihde: (09) 530 8620 Sähköposti: [email protected] www.isannointisaarinen.fi Ulkoasu ja taitto: Studio Ink Oy/ Ari Helminen Paino: Salon Lehtitehdas Oy 2013 ISÄNNÖINTI 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2013 Kaivosvoudissa vaalitaan elinkaariajattelua Jatkoa etusivulta Taloyhtiön 20 vuoden korjaushistoria kertoo huolellisesta ja suunnitelmallisesta kiinteistönhoidosta. Melkeinpä jokaisena vuotena on korjattu jotakin. Suurin korjaustyö oli vuosina 2005-2006 tehty putkiremontti. ”K iinteistön kunnon heikentyminen johtuu aivan luonnollisesta ikääntymisestä ja osin 1960-luvun rakentamistavoista.” Ulkovaipan korjaustyö Vuonna 2010 hallitus tilasi yhtiökokouspäätöksen mukaisesti rakennusten ulkovaipan korjaussuunnitelman. Kiinteistön ikääntyessä on ulkovaipassa todettu monenlaisia ongelmia. Ikkunoissa ja parvekeovissa lämpö- ja ääneneristys ovat heikkoja. A-rakennuksen julkisivurakenne on huonosti ääntä ja lämpöä eristävä. Myös sen rakenne ja paloturvallisuus on heikko. Myös B-talon seinärakenteissa on samoja ongelmia. Rakennusten päätyjen muurauksissa on pinnoitteen irtoamista ja lämpöeristys on heikko. Kiinteistön kunnon heikentyminen johtuu aivan luonnollisesta ikääntymisestä ja osin 1960-luvun rakentamistavoista. Rakennusten räystäskouruissa on kulumista ja niiden kunto on melkoisen heikko. Mitä korjataan? Sopivia ja hyviksi havaittuja korjausvaihtoehtoja etsittiin yhteistyössä asiantuntijan kanssa. Selvitystyön jälkeen hallitus päätyi esittämään yhtiökokoukselle pääpiirteittäin seuraavaa: -A-talon seiniltä puretaan vanhat verhouslevyt ja eristeet ja ne korvataan uusilla julkisivulevyillä ja paremmalla lämmöneristeellä. Näin lämmön- ja ääneneristys sekä paloturvallisuus paranevat. -B-talossa laitetaan lisälämmöneristys nykyisen rakenteen päälle ja sen jälkeen suoritetaan pinnan rappaus. Ikkunat ja parvekeovet uusitaan. Samalla ikkunoissa ollut ns. yläsaranaongelma poistuu. Uudistus parantaa oleellisesti lämmön- ja ääneneristystä. Korjaukseen sisältyy parvekkeiden seinien ja sokkelien pintojen korjausta ja maalausta ja päätymuurausten uusintaa. Tarkan selvityksen jälkeen päädyttiin siihen, että vesikatot ja vesikourut pinnoitetaan. Vesikatteet ovat alkuperäiset, mutta niiden käyttöikää jatketaan näin ja katteen uusinta siirretään tulevaisuudessa hoidettavaksi. Yhtiökokous hyväksyi hallituksen esityksen ylimääräisessä yhtiökokouksessa marraskuussa 2012. Remontti käynnistyi alkuvuodesta 2013 ja työ valmistuu vuoden loppuun mennessä. Hanke käyntiin hankesuunnitelmalla Ennen korjaustöiden suunnittelun aloittamista tulevasta korjaustyöstä laadittiin tark- ”R emontti käynnistyi alkuvuodesta 2013 ja työ valmistuu vuoden loppuun mennessä.” ka hankesuunnitelma, jossa julkisivujen jokaisesta rakennusosasta tehtiin toimenpidevaihtoehtojen vertailu ja niiden yhteenvetona esitys korjaushankkeen laajuudeksi. Taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä ohjasivat hankesuunnitelman laadintaa, jonka suorittivat rakennusarkkitehti AMK Jonna Haikonen ja DI Juha Hartikka Suomen Talokeskus Oy:stä. Hartikalle kiinteistö oli jo aiemmin tuttu, sillä hän oli parvekkeiden korjauksen suunnittelijana vuonna 2000. Samat henkilöt laativat myös yksityiskohtaiset korjaussuunnitelmat. Kaivokselan alue on Suomen ensimmäisiä aluerakennuskohteita, joten rakennusvalvonta ja kaupungin museo valvovat osaltaan tarkasti korjaushankkeita ja määrittävät korjaustavat sekä käytettävät värit ja materiaalit. Lähtökohtana oli entisten värien käyttäminen, toki ”raikastettuna”, joten jopa kaupungin museon edustajille oli yllätys, että julkisivujen värit olikin vaihdettu alkuperäisistä ilmeisesti jo 1970-1980 lukujen vaihteessa. Nykyiset värit ovat kirkkaita puna-vihreä-keltaisia, kun taas alkuperäiset ovat olleet harmaampia, samaa sävymaailmaa kuin läheisen koulun julkisivut. -Yhteistyössä viranomaisten kanssa todettiin, että jatketaan tällä muutetulla, alueelle jo vakiintuneella värityksellä, toteaa pääsuunnittelija Jonna Haikonen. -Korjaushanke on käyn- nistynyt levyverhotun rakennuksen eristeiden uusimisella ja jo vielä keskeneräisenäkin asukkaat ovat kiitelleet lämpöeristyksen ja tiiveyden parantumista sekä lentomelun vähenemistä, sanoo projektipäällikkönä toimiva Juha Hartikka. Korjaustöiden valvonta on myös Suomen Talokeskus Oy:stä. Näin hankkeen kokonaisvastuu on urakoitsijan ohella yksissä käsissä ja vastuut ovat selvät. Korjaustyön valvojana toimii kokenut rakennusinsinööri Kalevi Hömppi. Pääurakoitsijana on julkisivukorjauksen tekevä Jatke Oy ja ikkunat valmistaa ja asentaa Pihlavan Ikkuna oy. Seppo Käkelä ASUNTO OY KAIVOSVOUTI Rakennusvuodet 1961-1963 Tilavuus 48600 Rm3 Rakennukset A ja B Huoneistoja 215 3 4 ISÄNNÖINTI 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2013 Kestävää kehitystä julkisivuun Ikkunoiden päivitystä ammattityönä Muutama vuosi sitten Helsingin Sanomat ja Tekniikan Maailma käynnistivät lyhyen, mutta kohtuullisen kriittisen keskustelun suomalaisen ikkunateollisuuden tuotteiden laadusta. Taivasteltiin ja päiviteltiin ikkunoiden huonoja ominaisuuksia. Käytännön testeissä ne eivät pitäneet vettä ja mekaaniset osat olivat usein luokattoman heikkoja. Mediatulituksen aiheuttaman ruudinsavun laskeutumisen jälkeen voimme todeta tilanteen pysyneen jokseenkin muuttumattomana. Parhaiten vertailussa pärjänneille valmistajille tuli lyhyt nousupyrähdys myyntiin, mutta tuotekehitystä on tapahtunut vähän tai ei lainkaan. ”T ärkein tuotekehityksen osa-alue on viime vuosina ollut lämmöneristävyyden parantaminen.. Suomalaisen, teollisesti valmistetun ikkunan melko lyhyt historia on ollut enimmäkseen tuotannon kehittämistä. Tuotteiden hinnat on puristettu mahdollisimman alas lisäämällä robottien työosuutta suhteessa ihmistyöhön. Kehitys menee eteenpäin, eikä tässä ole tietenkään mitään moitittavaa. Ikkunoiden ostajien kannattaa kuitenkin pitää kirkkaana mielessään tuotannon kehittämisen ja tuotekehityksen välinen ero. Tärkein tuotekehityksen osa-alue on viime vuosina ollut lämmöneristävyyden parantaminen. Se on tullut mahdolliseksi lasitekniikan kehittymisen myötä. Saadaan hyvin lämpöä eristäviä laseja, joihin on mahdollista lisätä muitakin hyviä ominaisuuksia. Energian säästäminen on kansantaloudellisesti toki tärkeää, mutta suuntaamalla huomio helpoimmin korjattavaan unohdetaan tärkein. Ikkunoiden korjaamisen ammattilaiset tietävätkin, että suurin osa heidän työpanoksestaan menee suunnittelu- ja asennusvirheiden poistamiseen, ei niinkään normaalin kulumisen aiheuttamien vikojen korjaamiseen. Isoja ikkunoita avataan 50 käyttövuoden aikana arviolta 150-200 kertaa. Tuuletusikkunoita käytetään päivittäin, ja niiden liikkuvien osien onkin kestettävä isoja ikkunoita enemmän. Ymmärrämme, vaikkapa polkupyörän liikkuvista osista, että on täysin mahdollista tehdä ikkunoiden mekaaniset osat kestämään koko rakennuksen käyttöikä. Sama koskee muitakin teknisiä ominaisuuksia. Vedeneristävyys, tiiviys ja tuulenpaineen kestävyys saadaan helposti kohtuulliselle tasolle verraten pienin kustannuksin. Nämä seikat on Suomessakin tiedetty jo kauan. Sata vuotta vanhoja ikkunoita on edelleen käytössä paljon. Uusien talojen kohdalla vallitseva tilanne selittyy yksinkertaisesti talouden lainalaisuuksilla. Teollisuus myyjänä ja rakennusliike ostajana käyvät yhteisen vihollisen - tuotteen hinnan kimppuun. Kilpailuttamalla ikkunavalmistajia ainoastaan hinnan suhteen on vähitellen varmistettu ikkunoiden laadun asettuminen viran-omaismääräysten edellyttämälle alimmalle mahdolliselle tasolle. Näihin päiviin asti ei ole tarvinnut välittää niistä ongelmista, jotka tulevat esiin kahden vuoden takuuajan jälkeen. Korjausrakentamisessa ikkunoita uusittaessa käytetään samoja tuotteita kuin uudisrakentamisessakin. Taloyhtiön hallitus on hankalan tehtävän edessä pyrkiessään vertailemaan toisiaan muistuttavia tuotteita hinnan ja laadun suhteen. Tarjouksia on helppo saada useita, mutta tarjonta on yksipuolista. Asuntojen omistajien kannalta ikkunoiden tulisi kestää kohtuullinen aika normaalissa käytössä. Uuden asunto-osakeyhtiön hallitusta ei voine moittia siitä, ettei se ole noudattanut periaatetta ostajan varovaisuudesta ottaessaan vastaan ikkunoita uuden talon osana. Se olisi ollut rakennusliikkeen tehtävä suhteessa ikkunatoimittajaan. Viimeisen 20 vuoden aikana uusiin ja vanhoihin rakennuksiin asennetut ikkunat Espoolaisen, 60-luvulla valmistuneen kerrostalon ikkunat uusittiin vuonna 1997. Vuoden 2012 alkuun mennessä alumiinisten ulkopuitteiden muoviset lukot olivat särkyneet tai särkymässä. Suurta osaa ikkunoita ei enää saanut avatuksi. Ikkunalukot vaihdettiin kotimaisiksi, metallisella kielekkeellä varustetuiksi lukoiksi. Lukon vastakappale vaihdettiin myös muovisesta metalliseen. Korjaus on kestävä. Ikkunalukon peitinläppä suljettuna korjaus näyttää siistiltä. Näitä ongelmia ratkotaan toisinaan uusimalla ikkunat vielä kertaalleen. Niitähän ei saa auki ja lasiosan lämmöneristävyyttäkin kannattaisi parantaa? ”V alinta hyvän ja vähän huonomman materiaalin välillä ei ole vaikea.” ovat olleet miltei yksinomaan kolmilasisia MSE-ikkunoita. Sisälasina on kaksinkertainen umpiolasi ja ulkopuitteessa yksinkertainen lasi. Uloimmat osat on tehty sään vaihteluja kestävästä alumiinista ja sisäpuolet maalatusta puusta. Materiaalivalinnat ovat sinänsä onnistuneet teknisen kestävyyden kannalta. Sisustusmateriaalina puu on myös lämmin ja mahdollistaa erilaiset väri – ja muotovaihtoehdot. Puun ja alumiinin liittämisessä toisiinsa on kuitenkin tullut esiin samantasoisia suunnittelun puutteita, kuin liikkuvissa metalliosissakin. Korjausra-kentamisessa asennuksen ja mitoituksen virheitä on myös jonkin verran enemmän kuin uudispuolella. Ikkunoiden liittäminen olemassa oleviin rakenteisiin edellyttää ammattitaitoa mitoituksessa ja suunnittelussa. Se näyttää joskus puuttuvan ikkunatoimittajilta. Ikkunavalmistajien tuotteiden samankaltaisuus tuottaa yllättäen myönteisen näkökulman. Pätevien korjaussarjojen monistaminen on mahdollista ja huonolaatuisten osien korvaaminen paremmilla onnistuu helposti. Suurin osa suunnittelun puutteista voidaan poistaa vähäisin kustannuksin. Avautuvien puitteiden ryhdistäminen ja liitosten kiristys ovat myös kohtuullisen pieniä korjaustoimia ammattilaisille. Tiivisteet voidaan vaihtaa parempilaatuisiin, kun hyväksytään vähän korkeampi materiaalikustannus. Se on mahdollista, kun ei tarvitse huolehtia ikkunatehtaan tulostavoitteista. Huonon ja hyvän tiivisteen hinnanero on noin 0,1 €/juoksumetri. Se voi olla valmistajalle merkittävä, kun vuotuinen kokonaismäärä on 1. 000.000 juoksumetriä. Tavanomaisen asuinkerrostalo ikkunoiden tiivistemäärä on harvoin yli 1.000 metriä. Valinta hyvän ja vähän huonomman materiaalin välillä ei ole vaikea. Huonon laadun päivittelyn sijasta onkin viisaampaa siirtyä päivittämään ne laadukkaammiksi. Alumiinisia ulko-osia ei ole tarpeen maalata, mikä säästää kustannuksia merkittävästi. Vuokrataloyhtiöiden kohdalla nämä tosiseikat ymmärretään kokemukseni mukaan omistusasuntoja paremmin. Omistusasuntojen vastuunjakotaulukko ei kahlitse päättäjien ajattelua ja järkevät korjaustoimet voidaan toteuttaa keskitetysti ja yhtenevästi. Taloyhtiöissä unohdetaan usein, että yhtiö omistaa ikkunat ja se voi päätöksellään sivuuttaa päteviä korjauksia vaikeuttavat rajoitukset. Ym- märrettävästi yhtiön hallituksen on myös vaikea hyväksyä verraten uusien ikkunoiden korjausten kustannuksia. Ajatellaan – oikeutetustikin, että ne kuuluisivat edelleen uudistalon rakentajalle tai ikkunat uusineelle puusepäntehtaalle. ”E kologisesti korjaaminen on ylivertaista uusimiseen verrattuna.” Valtiovalta suosii ikkunoiden uusimista suhteessa niiden korjaamiseen. Energiamääräyksin ja -avustuksin pyritään ohjaamaan taloyhtiöiden hankintoja. Kolminkertaisten ikkunoiden uusiminen on kuitenkin useimmiten taloudellisesti järjetöntä ostajan kannalta. Edes kaksinkertaisten ikkunoiden kohdalla energian säätö ei riitä yksinomaiseksi perusteeksi niiden uusimisille - ei ainakaan nykyarvolaskentana tehdyllä elinkaarivertailulla. Uusiminen on järkevää vain, jos korjaaminen on mahdotonta tai kustannukset ovat lähellä uusien ikkunoiden hintaa. Tilanne on harvoin näin huono. Yksipuolinen ja massiivinen tarjonta on myös luonut oudon harhan. Ajatellaan, että rakennuksen ikkunat on väistämättä uusittava jossakin vaiheessa. Asia ei ole näin! Hyvä korjaus poistaa alkuperäisen tuotteen puutteet ja suunnitelmallisella huollolla saadaan useimmiten talon iän kestävät ikkunat. Ekologisesti korjaaminen on ylivertaista uusimiseen verrattuna. Ikkunat kierrätetään paikoillaan ja lisäksi säästetään ikkunoiden valmistuksen tarvitsema energia. Asiakkaat yllättyvät usein siitä, että ikkunoiden korjaaminen on ylipäätään mahdollista. Lopputulos on myös myönteinen yllätys. Ikkunoiden korjaaminen on taloudellisesti ja eettisesti kannattavaa. Hannu Ruotanen Kirjoittaja on ikkunoiden ja ovien korjaamisen ammatttilaisen Selik Oy:n toimitusjohtaja (www.selik.fi) ISÄNNÖINTI 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2013 Mitä tehdään romupyörille? Jatkoa etusivulta Asian ydin on se, miten saadaan selvitetyksi, että varastossa oleva poistettava esine on hylätty tai käytössä oleva esine. Mikäli asunto-osakeyhtiö aikoo poistaa varastosta minkä tahansa esineen, niin ensin on huolellisesti selvitettävä, että poistettava esine on hylätty. Taloyhtiön varastossa olevaa tavaraa voi harvoin pitää löytötavarana. Menettelytapoja on varmaan monia, mutta yksi melko selkeä ja käytännössä toimivaksi todettu tapa on seuraava: Taloyhtiön hallitus tekee päätöksen romupyörien poistamisesta. Taloyhtiön asukkaille jaetaan tiedote, jossa kerrotaan varastojen siivoamisoperaatiosta ja kehotetaan kaikkia merkitsemään varastoissa olevat tavaransa (esimerkiksi tarroilla – tarroja tiedotteen mukana ). Tarraan merkitään omistajan nimi ja huoneiston numero. Tiedotteessa mainitaan määräaika, johon mennessä tehtävä on suoritettava. Tiedote on hyvä laittaa porraskäytäviin ilmoitustauluille ja tietysti myös varastoon. Muutama päivää ennen määräaikaa voi laittaa vielä muistutuksen, vaikkapa ulkooviin. Mitä sitten tehdään romupyörille? Tarvitaan jälleen tiedote. Siinä ilmoitetaan, että romupyörät on siirretty ”välivarastoon”, joka voi olla itse pyörävarasto tai joku muu tila. Samalla ilmoitetaan, että pyörät tullaan taloyhtiön toimesta poistamaan kiinteistöltä. Romupyörät on hyvä kuvata. Eräässä taloyhtiössä ”A ivan selvän romutavaran voi kyllä muutoinkin huoletta toimittaa Sorttiasemalle..” löytyi tähän vaiheeseen talkoohenkeä selvittämään, että kaikki asukkaat ovat varmasti tietoisia prosessista. Jokaisesta rapusta löytyi asukas, joka selvitti minkä huoneiston pyöriä ei löytynyt merkittyjen joukosta. Niistä huoneistoista haettiin kuittaus, että ”ei huomauttamista”. Samalla tavalla voidaan selvittää muut romut, risat pulkat ja sukset. Aivan selvän romutavaran voi kyllä muutoinkin huoletta toimittaa Sorttiasemalle. Monissa taloyhtiöissä on varmaan hyödyllistä miettiä, voidaanko varastotiloja järjestellä uudelleen. Joissakin taloissa on jopa rakennettu uusia pyörä- ja välinesuojia piha-alueelle. Taloyhtiöissä tarpeita voi olla erilaisia. Tilojen käyttöehdoista voitaisiin sopia yhteisesti. Jukka Huvilinna isännöitsijä AIT Käänteinen asuntolaina Pankit ovat jo muutaman vuoden ajan tarjonneet asukkaille ns. käänteistä asuntolainaa. Laina on tarkoitettu eritoten senioreille. Käänteinen asuntolaina eroaa perinteisestä asuntolainasta siinä, että siinä maksetaan vain korkoa. Pääomaa ei lyhennetä lainkaan. Pääoma suoritetaan sovitun ajan esim. kymmenen vuoden kuluttua tai lainansaajan kuoltua joko myymällä asunto tai sovitulla tavalla. Laina ja vakuudet Käänteinen asuntolaina sopii monelle seniorille eläkepäivien rahoittamiseen silloin, kun eläke on pieni eikä tahdo riittää kunnolliseen elämään. Tyypillinen tilanne on taloyhtiön putkiremontti tai jokin muukin isoremontti. Jos pienituloinen eläkeläinen asuu suurehkossa arvokkaassa kerrostaloasunnossa eikä haluaa muuttaa pienempään tai muualle, voi käänteinen asuntolaina olla oivallinen tapa hoitaa asia. Käänteinen asuntolaina on keino rahoittaa myös kalliimman asunnon hankinta, kun seniori haluaa muuttaa kalliimpaan uuteen senioriasuntoon, jossa erilaisia palveluja on talossa tai lähellä saatavilla. Yleisimmin pankit hyväksyvät toistaiseksi vain asunto-osakkeeseen kohdistuvan käänteisen asuntolainan. Yleensä lainaa saa enintään puolet asunnon arvosta. Eri pankeilla enimmäismäärät hieman vaihtelevat. Toistaiseksi vain Nordea hyväksyy vakuudeksi omakotitalon ja lainaa on mahdollisuus saada enintään 75 prosenttia talon arvosta. Lainan voi nostaa kerralla kokonaan tai esim. vuosittain 10 vuoden ajan tai haluamassaan aikataulussa. Tässäkin pankeilla on eri käytäntöjä. Mahdolliset riskit Onko käänteisessä asuntolainassa sitten jotain riskejä? Lainaa tiedusteltaessa on Auktorisoitu vahinkoalan urakoitsija AVU ”Y leensä lainaa saa enintään puolet asunnon arvosta. ” hyvä selvittää, millä ehdoilla lainaa voi jatkaa määräajan kuluttua, jos esimerkiksi haluaakin pitää asunnon edelleen. Merkittävin riskitekijä on korkojen muuttuminen. Tällä hetkellä näiden lainojen korot vaihtelevat melkoisesti pankkien välillä. Kokonaiskorko on 2,3 – 3,6 prosentin välillä. Riski voi muodostua koron noususta. Jos esimerkiksi vuoden euribor, joka on nyt 0, 6 prosentin luokkaa, nousisi viiteen prosenttiin, kuten viimeksi vuonna 2008. Tällöin 100.000 euron lainasta vuosikorko olisi 7000 euroa eli 583 euroa kuukaudessa. Nykyisillä koroilla kustannukset ovat alle puolet tuosta. Korot, lainannosto ja takaisinmaksuehdot vaihtelevat eri pankeilla melkoisesti. Tiedustelemalla ja neuvottelemalla löytää itselleen parhaiten sopivan vaihtoehdon. Käänteinen asuntolaina on uusi ja mielenkiintoinen tapa kääntää rahavirtoja toisinpäin. Jos on koko elämänsä maksanut pankille asuntolainaa, niin käänteisellä asuntolainalla voi muuttaa rahavirran toisinpäin ja käyttää asuntoon sitoutunutta pääomaa omiin tarpeisiin ja voi kuitenkin asua samalla omassa kodissa. Seppo Käkelä • Vesivahinkojen kartoitus • Irtoveden poisto • Kosteusmittaukset • Kuivausurakointi WD Kuivaus Oy , Nihtisillankuja 3 A, 02630 Espoo Puhelin 010 759 7800 Fax. 010 759 7811 toimisto@wdkuivaus.ﬁ 5 6 ISÄNNÖINTI 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2013 ISÄNNÖINTI SAARINEN OY YLI 30 VUOTTA AMMATTI-ISÄNNÖINTIÄ Auktorisoitu isännöitsijätoimisto Asuntokaupan vastuista Useimmat asuntokauppariidat käydään myyjän ja ostajan välillä. Kaupassa on kuitenkin myös muita osapuolia, joiden vastuiden perusteet ovat viime aikoina olleet oikeuksien ratkaisujen kohteena. Tässä artikkelissa esitellään kaksi tuoretta korkeimman oikeuden ratkaisua. Ensimmäisessä kiistanaiheena oli isännöitsijäntodistuksessa ollut virhe. Jälkimmäinen koskee kiinteistönvälittäjän vastuuta annetuista tiedoista.. Kuka voi vaatia korvausta isännöitsijältä isännöitsijäntodistuksen virheestä KKO 2010:17 Asiassa oli kysymys mm. siitä, että isännöitsijätodistuksessa oli virhe, kun osa huoneiston tarkistusmitatuksi ilmoitetusta pintaalasta käsitti rakennusluvan ulkopuolelle jääviä neliöitä. Ostaja vaati kanteella sekä kaupan purkamista että kiinteistönvälittäjän ja isännöitsijän maksamaan hänelle vahingonkorvausta. Isännöitsijä vetosi siihen, että asuntokauppalain 7 §:n 1 momentin mukaan isännöitsijätodistuksen antajan vastuu on toissijaista siten, että asunto-osakkeiden myyjällä oli takautumisoikeus isännöitsijää kohtaan silloin, kun joutui itse kaupan vastuuseen virheen vuoksi. Korkein oikeus ratkaisi käräjäoikeuden ja hovioikeuden välituomion jälkeen tehdyn valituksen siten, että vaatimus voitiin kohdistaa myös suoraan isännöitsijään. Päätöksen perustelujen mukaan ei ollut perusteita tulkita asuntokauppalain säännöstä niin, että se sulkisi pois ostajan oikeuden vaatia asunto-osakeyhtiön edustajalta asunto-osakeyhtiölain nojalla vahingonkorvausta virheellisen tai puutteellisen isännöitsijätodistuksen johdosta aiheutuneista vahingosta. Näin ollen asuntokauppa- roitumista osoittavista ratkaisuista. ”V älittäjän ja myyjän keskinäisessä suhteessa vastuun katsottiin kuuluvan kokonaan välittäjälle.” Ratkaisussa KKO 2003:61 Korkein oikeus katsoi, että välittäjä oli vastuussa myyjän ohella ostajalle virheellisen pinta-alatiedon aiheuttamasta vahingosta. Välittäjän ja myyjän keskinäisessä suhteessa vastuun katsottiin kuuluvan kokonaan välittäjälle. lain säännös ei estänyt korvausvaatimuksen esittämistä myös suoraan ostajalta isännöitsijälle. Kiinteistönvälittäjän vastuu KKO 2009:81 Asiassa oli kysymys kiinteistönvälittäjän vastuusta annetuista tiedoista. Ostajalle ei kauppaa tehtäessä esitetty asunto-osakeyhtiössä teetettyä putkiston kuntotutkimusta. Kauppa tehtiin vuonna 2002. Isännöitsijätodistuksessa oli maininta, että yhtiössä oli tehty putkiston kuntotutkimus vuon- Petteri Kuhanen. na 1999. Remontti toteutui vuonna 2005. Korkein oikeus katsoi, että kuntotutkimuksesta ilmenee olennaisia tietoja. Välittäjän olisi tiedot saatuaan pitänyt perehtyä tutkimukseen ja annettava siitä ilmenevät tiedot. Ostaja vaati vahingonkorvauksena 28.000 euroa. Korkein oikeus tuomitsi 10.000 euroa ”odotettua aikaisemmin toteutuneen putkiremontin aiheuttamana vahinkona”. Ratkaisu on yksi kiinteistönvälittäjän vastuun anka- Sujuvaa kiinteistönpitoa ”Kiinteistönpito on helppoa, kun sitä ohjataan kuntoarvion ja pitkän tähtäimen suunnitelman avulla.” NYT TALOYHTIÖN kuntoon kannattaa panostaa. Suunnitelmallisuus tuo paitsi säästöjä kiinteistönpitoon, myös päätöksenteko ja hallinto sujuvat. Kysy lisää p. 0207 495 500 [email protected] www.racx.fi Kiinteistönpidon perustyökalut: • taloyhtiön kuntoarvio ja pitkän tähtäimen suunnitelma PTS • vesivahinkojen kuivaus- ja kosteudenhallintapalvelut • suunnittelupalvelut • projektinjohto ja valvonta • tuhoeläintorjunnat - ja hygieniatarkastukset Sekä ratkaisussa KKO 2009:81 että KKO 2003:61 välittäjän argumenttina oli se, että oikea tieto olisi vain vaikuttanut kauppahintaan ja vahingonkorvauksen kautta ostaja sai tavallaan perusteetonta etua. Tälle argumentille ei Korkeimman oikeuden ratkaisussa annettu painoarvoa. Välittäjän vastuu ammattilaisena näyttääkin siten jopa tavallaan rangaistuksenluonteiselta. Petteri Kuhanen asianajaja, oikeustieteen lisensiaatti, varatuomari Kuivauspäivystys Uudenmaan alueella 24h / 7pv p. 0400 728 221 ISÄNNÖINTI 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2013 ”Korjausvelat” ovat tulossa maksuun RI Jani Hännikäinen toimii Kiinteistöliitto-Uusimaan neuvontainsinöörinä. Yhdistyksesssä on noin 9400 jäsentä, jotka ovat pääosin asunto-osakeyhtiöitä. Korjausrakentaminen on vilkastunut viime vuosina merkittävästi, kun asuntokanta on vanhentunut. 1960-1970-luvuilla rakennetut kiinteistöt ovat tulleet korjausikään. Jani Hännikäisen vastaa yhdistyksen jäsenneuvonnassa taloyhtiöiden teknisistä asioista. Hän selvittää korjaustarpeita, antaa kirjallisia arviointeja ja lausuntoja sekä toimii muun muassa erimielisyystapauksissa asiantuntijana. Korjausvelka Lehdistössä ja julkisuudessa on alettu puhua, että kiinteistökannassamme ”muhii” korjausvelka, joka johtuu tekemättömistä ja laiminlyödyistä korjaustöistä. Tätä on jatkunut jo melko pitkään. Mitä tämä velka laajemmin ottaen merkitsee? -1960-1980-luvuilla rakennettiin paljon. Silloin ei tehty korjausrakentamista. Uudisrakentaminen oli hohdokasta. Korjausrakentamiset olivat b-luokan hommia. Myös alan koulutuksessa oli korjaus- ”K orjausrakentamiset olivat b-luokan hommia.” rakentamista vähän, sanoo Hännikäinen Kunnossapidon kulttuuri alkoi kehittyä 1980-1990-luvuilla ja vasta 1990-luvulla lama teki korjausrakentamisen ”pakolliseksi” – ja oli pakko alkaa korjaamaan muutenkin. Vaikuttavana tekijänä laman aikana oli myös se, että valtiovalta alkoi tukea korjausrakentamista parantaakseen työllisyyttä. Rakennusliikkeet alkoivat myös kiinnostua asiasta, kun uudisrakentaminen väheni rajusti. -Oli aikoja jolloin isännöitsijän taito/hyvyys oli yhtä kuin mahdollisimman alhainen hoi- Jani Hännikäinen tovastike. Korjaukset jäivät vähiin ja isännöitsijän taidon mittari saattoi olla se, että joulukuulta ei peritty vastiketta lainkaan, toteaa Hännikäinen. Tekemättömät, laiminlyödyt ja riittämättömät kunnossapitotyöt sekä tiedostettu korjausrakennuskohteiden laiminlyönti ovat siis saaneet aikaan korjausvelan. Korjaustöiden lykkäämisen taustalla voi olla myös ikärakenteen vanheneminen eli huoneistoissa asuvat ihmiset ovat sitä mieltä, että olemme kerran ”K iinteistöjä arvostetaan nykyisin paremmin kuin ennen.” maksaneet tämän talon, emme halua maksaa toiseen kertaan. Valtaosa rakennusten vaurioista kohdistuu julkisivurakenteiden säärasitteisiin kohteisiin, joita ovat vesikatto, julkisivut, parvekkeet ja ikkunat. Vesi väärään aikaan väärässä pai- kassa aiheuttaa 90 % kaikista vahingoista -Onneksi valtio ARA:n roolissa tukee suunnitelmallista korjausrakentamista myöntämällä merkittävän suuria tukiosuuksia taloyhtiöille. Monet kiinteistöalan toimijat sekä niiden tutkimus- ja kehittämisosastot julkaisevat materiaalia ja ohjeita sekä kouluttavat avainhenkilöitä korjausrakentamiseen. Nyt neuvotaan teettämään tarpeelliset kuntoarviot ja korjausselvitykset sekä terveydelle ja turvallisuudelle laadukkaat selvitykset korjausrakentamisen taustalle, sanoo Hännikäinen. -Nyt näissä asioissa mennään jo paljon parempaan suuntaan. Kiinteistöjä arvostetaan nykyisin paremmin kuin ennen. Tärkeätä on ymmärtää myös ne vahingot, mihin korjaustöiden laiminlyönti johtaa. Runsas viestintä ja valtiovallan toimenpiteet ovat saaneet aikaan herätystä. Tärkeä osuus on ollut myös monilla aktiivisilla kiinteistöalan järjestöillä, toteaa Hännikäinen. Seppo Käkelä 7 8 ISÄNNÖINTI 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2013 Energiatalouden kohentaminen taloyhtiössä Taloyhtiön energiatalouden parantaminen kohdistetaan ensisijassa käytön ja ylläpidon aikaisiin toimiin. Taloyhtiön energiatalouden kohentamiseen liittyvät toimet voidaan jakaa karkeasti kolmeen kategoriaan: käytön ja ylläpidon aikaiset toimet, erilliset energiatehokkuustoimet ja energiatehokkuustoimet korjaushankkeiden osana. Käytön ja ylläpidon aikaiset toimet Kiinteistön energiatalouden kohentaminen kannattaa aloittaa nykytilan selvittämisellä. Aluksi on selvitettävä miten paljon kulutetaan lämmitykseen, kiinteistösähköön ja käyttöveteen. Nykytilan ja korjaustarpeen selvittäminen voidaan suorittaa esimerkiksi energiakatselmuksen avulla. Energiakatselmuksessa selvitetään kiinteistön nykyinen energiankäyttö ja esitetään toimenpiteitä, joiden avulla voidaan tehostaa lämmitysenergian, kiinteistösähkön ja vedenkäyttöä sekä pienentää näistä aiheutuvia kustannuksia. Toimenpide-ehdotusten osalta arvioidaan muun muassa toteutuksen kokonaiskustannukset, saavutettavat säästöt ja investointien takaisinmaksuajat. Katselmuksessa selvitetään myös laitteiden toimintaa ja niiden kuntoa. Kenttätyövaiheeseen sisältyy huoneistomittauksia sekä yleisten tilojen mittauksia. Kenttätyön avulla saadaan todenperäisempi arvio tilojen lämpötiloista ja järjestelmien toiminnasta. Katselmuksen perusteella saadaan perustellumpia toimenpide-ehdotuksia kiinteistön käytön ja ylläpidonaikaisiin toimiin, sekä energiatehokkuuden parantamiseen korjaushankkeiden osana. Kiinteistön energiatodistuksen laadinta kannattaakin yhdistää katselmuksen yhteyteen jotta suosituksille saadaan selkeät perusteet. Huoltokirjan käyttö ja hyödyntäminen kirjataan kiinteistönhoitosopimukseen, jotta sen käytöstä olisi hyötyä kiinteistönhoitotoimissa. Huoltokirja on kiinteistökohtaisesti laadittu tiedostokokonaisuus, joka sisältää kiinteistön ylläpidon lähtötiedot, tavoitteet ja tehtävät sekä niiden ajoitukset ja ohjeet. Huoltokirjan laatiminen on suositeltavaa myös jo käytössä oleville kiinteistöille. Monet kiinteistönomistajat ovat omaksuneet käytännön, jossa huol- tokirja laaditaan jokaiseen omistajan hallitsemaan uuteen ja vanhaan kiinteistöön. Pelkkä huoltokirjan laadinta ei kuitenkaan riitä, vaan sitä on myös ylläpidettävä. Toistuvat energianhallintatoimet Kiinteistön energian- ja vedenkulutuksen hallinta voidaan jakaa karkeasti kahteen operatiiviseen kategoriaan: säännöllisiin päivittäin, viikoittain tai kuukausittain tehtäviin toimiin ja erillisiin energiansäästötoimiin. Taloyhtiön tavoitteellinen, jatkuva ja tehokas käyttö sekä ylläpito ovat tärkeimpiä toimia energiatalouden kannalta. Kustannussäästöä kertyy usein ilman investointeja. Hyvällä käytöllä ja ylläpidolla vältetään energian ja veden tuhlausta. Tavoitteellisen käytön ja ylläpidon tärkeimpiä keinoja ja tehtäviä energiatalouden kannalta ovat muun muassa: • lähtötilanteen selvitys (missä ollaan nyt?) • kulutustavoitteiden asettaminen (mihin kulutustasoihin halutaan?) • energian- ja vedenkulutuksen seuranta (saavutetaanko asetetut tavoitteet?) • esiintyvien vikojen välitön korjaus • lämpö-, vesi-, ilmanvaihto-, sähkö- ja automaatiolaitteiden säännöllinen tarkkailu • energiansäästömahdollisuuksien kartoitus määrävälein esim. energiakatselmuksen avulla • asukkaille jaettavat laitteiden ja koneiden käyttöohjeet • asukkaiden informaatio- ja koulutusillat Onnistunut energian- ja vedenkulutuksen hallinta edellyttää, että kiinteistön asukkaat ja huoltoyhtiön henkilöstö tietävät kiinteistön nykytilanteen ja omat vaikutusmahdollisuutensa kulutukseen. Kysymys on ennen kaikkea asukkaiden ja kiinteistön hoidosta vastaavien henkilöiden motivoinnista ja viestinnästä. Asukkaiden ja kiinteistönhoitohenkilöstön kulutustottumukset ja motivointi vaikuttavatkin keskeisesti niin kulutukseen kuin energiansäästötoimien onnistumiseen. Energian- ja vedensäästöön tähtäävillä toimilla on karkeasti kolme päätavoitetta: 1) motivointi (mikä osuus hoitokustannuksissa?), 2) vaikutusmahdollisuuksien havainnollistaminen (mitä voidaan tehdä?) ja 3) tulosten seuranta ja palautteen antaminen (mitä on saatu aikaan?). Kulutusseuranta Energian- ja vedenkulutus muodostavat suuren osan taloyhtiöiden hoitokuluista. Erilaiset viat ja häiriöt kiinteistön teknisissä järjestelmissä tai laitteistojen virheellinen käyttö aiheuttavat kulutuksen kasvua ilman, että kiinteistöhoitaja tai asukkaat huomaisivat mitään oleellista muutosta kiinteistön tilassa. Kulutusseurannan avulla käyttövesiputkistojen pienetkin vuodot havaitaan nopeasti, eikä ylikulutusta ja suurempia vaurioita ehdi muodostumaan. Jos ylikulutus jatkuu pitkään, kiinteistön hoitokulut ovat koko ajan tarpeettoman korkeat. Tuhlausta aiheuttavan virhetoiminnon havaitseminen ja nopea asioihin puuttuminen onkin useimmiten mahdollista vain, jos kiinteistön lämmön, kiinteistösähkön ja veden kulutustasoja seurataan sellaisella kulutusseurantamenetelmällä, joka tuo nopeasti ja havainnollisesti esiin poikkeamat kulutuksissa. Tällainen kulutusseuranta on toimintaa, jossa energian ja veden kulutusmääriä seurataan reaaliajassa, jolloin hälytysrajan ylittävät kulutustasot havaitaan heti. Erilliset energiantehokkuustoimet Kiinteistön käytön ja ylläpidon aikana on tarkoituksenmukaista toteuttaa tietyin väliajoin erillisiä energiatalouden parantamiseen tähtääviä toimia, joita ei yleensä suoriteta normaalin ylläpidon yhteydessä. Alla on lueteltu tyypillisiä toimia, joita on usein tarkoituksenmukaista toteuttaa erillisinä energiasäästötoimina odottamatta muita laajempia korjauksia: • termostaattisten patteriventtiileiden asenta minen tai vanhojen venttiileiden uusiminen • vesikiertoisen lämmitysverkoston perussäätö • ilmanvaihtojärjestelmän perussäätö • ikkuna- ja ovitiivisteiden kunnostaminen • LVISA-säätölaitteiden uusiminen • säätösuuttimien asentaminen vesikalusteisiin • vakiopaineventtiilin asentaminen vesijohtojärjestelmään • lämmitysjärjestelmän nykyaikaistaminen ja sen laitteiden lisälämmöneristäminen • huoneistokohtaiset mittaukset (vesi, lämmitys) • valaisimien ja lamppujen uusiminen (soveltuvat energiansäästö- tai LED-lamput) • valaistuksen ohjauksen ja säädön parantaminen (hämäräkytkin, liiketunnistin) Jari Virta ovat usein erillisinä energiansäästötoimina kannattavia. Niiden toteuttaminen edellyttää yleensä vain pienehköjä investointeja, ellei niitä voida toteuttaa tavanomaisen kiinteistönhoidon yhteydessä. Lähtötilanteesta riippuen näiden toimien säästövaikutukset voivat olla huomattavia. Edellä on mainittu toimia, joilla taloyhtiöissä päästään helposti ja nopeasti liikkeelle. Ensisijassa toimet kannattaa kohdentaa käytön ja ylläpidonaikaisiin toimiin, joilla voidaan saada aikaan välittömiä säästöjä. Taloyhtiöissä kannattaakin pitää säännöllisesti informaatiotilaisuuksia oman kiinteistön lämmön, sähkön ja veden kulutuksesta sekä niihin liittyvistä vaikuttamismahdollisuuksista. Informaatio- ja koulutusillat ovat tärkeitä motivointikeinoja pyrittäessä käyttö- ja kulutustottumusten muuttamiseen ja yleisen tiedon lisäämiseen, ja tätä kautta myös asumiskustannusten pienentämiseen. Energiatalouden parantaminen korjausten yhteydessä Korjausrakentamishankkeiden yhteydessä joudutaan lain velvoittamana ottamaan huomioon energiatehokkuuden parantaminen. Pääsääntö on, että hankesuunnitteluvaiheessa pohditaan seikkaperäisesti erilaisia korjausvaihtoehtoja elinkaarikustannusarvioineen. Tyypillisiä korjauksia ovat ulkoseinä- ja ikkunakorjaukset, mutta myös teknisten järjestelmien korjaukset ovat yleistymässä. Lisätietoa erilaisista korjausratkaisuista löytyy mm. internetistä Taloyhtiön energia -kirjasta. Teknisten järjestelmien säädöt, rakenteiden tiivistykset ja sähköjärjestelmien parannukset Jari Virta Tekniikan tohtori, DI Varmista isännöinnin laatu. Valitse ISA -auktorisoitu yritys. ISA-auktorisointi kertoo isännöintiyrityksen toiminnan laadusta ja luotettavuudesta. Det Norske Veritas auditoi ISA/isännöintiyritykset. Auktorisoinnin taustalla ovat Suomen Isännöintiliitto ja Suomen Kiinteistöliitto. Kun taloyhtiön hallitus hakee luotettavaa isännöitikumppania kannattaa varmistaa, että tarjoajalla on ISA-auktorisointi. Auktorisoidut ISA-yritykset löydät osoitteesta: www.isa-yhdistys.org ISÄNNÖINTI 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2013 Kuka vastaa lumi- ja jäävahingoista? Kaksi viimeistä talvea ovat olleet Etelä-Suomessa todella runsaslumisia. Katoille, pihoille ja kaduille on muodostunut runsaasti lunta ja jäätä. Niistä on seurannut vahinko- ja vaaratilanteita. Kuka vastaa vahingoista? Kattolumet puhuttavat eniten ja niiden pudottaminen on muun muassa ammattitaitoisen työvoiman puutteessa aiheuttanut ongelmia. Toinen vahinkoja ja vaaratilanteita aiheuttava tekijä on jään muodostuminen jalkakäytäville ja kaduille. Jalankulkuväylien varrelle kasattujen lumikasojen sulaminen aiheuttaa keväisin yllättäviä liukastumisia, kun lumi sulaa päivisin ja vesi valuu jalkakäytäville ja jäätyy öisin. Paljon vaaratilanteita aiheuttavat myös lumikasat, jotka muodostavat näköesteen autoilijoille esimerkiksi tultaessa pihaalueelta kadulle. Taloyhtiö ja hallitus vastaavat siitä, että nämä asiat hoidetaan. Useimmiten taloyhtiön hallitus on itse palkannut tai valtuuttanut isännöitsijän palkkaamaan huoltoyrityksen hoitamaan lumityöt. Vahinkotapauksissa selvitetäänkin ensisijaisesti huoltoyhtiön ja isännöitsijän toimintaa, tietysti edellyttäen, että hallitus on toiminut huolellisesti ja antanut riittävät toimintavaltuudet isännöitsijälle. Jos näin on, niin hallituksen asema on melkoisen turvattu. Taloyhtiön vastuu on kuitenkin siinä määrin ankara, että vahinkotilanteissa taloyhtiön on tarvittaessa osoitettava, että se on toiminut huolellisesti talvikunnossapidossa. Mahdolliset rahalliset korvaukset loukkaantuneelle taloyhtiö joutuu pääsääntöisesti korvaamaan. Taloyhtiöllä on siis kuitenkin aina ensisijainen vastuu. Korvaus suoritetaan vakuutuksesta ja tarvittaessa osakkaiden maksamista vastikkeista. Käytännön elämässä tapauksia on hyvin erilaisia ja voi käydä niinkin, että taloyhtiö maksaa ensin ja hakee sitten korvausta laiminlyönnin perusteella huoltoyhtiöltä ja/tai isännöitsijältä. Vastuulta välttyminen edellyttää siis kaikilta osapuolilta huolellista ja vastuullista toimintaa. Vakavista laiminlyönneistä voi seurata jopa rikosoikeudellinen vastuu. Taloyhtiö ei kuitenkaan voi joutua sellaiseen vastuuseen, vaan sellainen vastuu on aina henkilökohtaista. Se voi kohdistua hallituksen jäseneen, isän- Lumi sulaa päivisin, vesi valuu jalkakäytäville ja jäätyy öisin. nöitsijään tai huoltoyrityksen edustajaan. Tämä on kuitenkin melko harvinaista. Huolelliseen kiinteistöjenhoitoon kuuluu se, että taloyhtiöllä on valmiudet hoitaa lumesta ja jäästä aiheutuvat ongelmat. Tulee selvittää ajoissa, mistä saa hommansa osaavia lumenpudottajia. On hyvä ennen lumon tuloa selvittää, miten kiinteis- ”N yt ovat talven lumi- ja jää ongelmat ohi ja on aika aloittaa suunnittelu ensi talven varalle.” töllä suoritetaan auraus ja mihin lumet sijoitetaan niin, että niistä ei muodostu vaaraa asukkail- le. Hiekoitus, sen järjestelyt ja oikea-aikainen hoitaminen ovat osa vastuullista kiinteistöjenhoitoa. Nyt ovat talven lumi- ja jääongelmat ohi ja on aika aloittaa suunnittelu ensi talven varalle. Talvihan tulee aina yllättäen. Seppo Käkelä A member of INTECH R PUTKIREMONTTIEN YKKÖSLUOKKAA. EMC Emator Oy on jo toista vuotta peräkkäin Isännöitsijäliiton putkibarometrin mukaan Suomen paras putkiremontoitsija kaikilla mitatuilla osa-alueilla. Putkibarometri 2012 vapaan sanan osuus: “Hoitavat hienosti asukkaiden tiedottamisen ja ottavat asukkaat huomioon päivittäisissä toimissa. Työn laatu hyvää ja toiminta ennakoitavaa. Ei yllätyksiä laskutuksessa.” (09) 66 66 80 SOITA 0400-24 24 24 [email protected], fax (09) 22 22 484 EMC Emator Oy on tehnyt putkiremontteja yli 30 vuotta. Olemme saneeranneet yli sata korkealaatuista kohdetta ja näissä tuhansia laadukkaasti toteutettuja huoneistoja. Toiminta-alueemme kattaa pääkaupunkiseudun lisäksi myös Tampereen, Jyväskylän, Lahden ja Hämeenlinnan talousalueet. Hankasuontie 9, 00390 HELSINKI PÄIVYSTYS HÄTÄPALVELU Kaikki aukaisemisesta lukitsemiseen Lukkoliike Helsinki, Lukkoliike Espoo, Lukkoliike Vantaa, Lukkoseppä 24h. 9 10 ISÄNNÖINTI 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2013 Lisää laatua isännöintiin Henry Oinonen toimii teknisenä isännöitsijänä Isännöinti Saarinen Oy:ssä. Hän kertoo olleensa kiinnostunut kiinteistöalasta jo lähes kymmenen vuoden ajan. Niinpä hän valitsikin ammattikorkeakoulussa kiinteistöpainotteisen opintosuunnan suorittaessaan tradenomin tutkinnon. Sen jälkeen hän on täydentänyt opintoja muun muassa Amiedussa ja Kiinteistöalan Koulutuskeskuksessa suorittamalla isännöitsijän ammattitutkinnon ja teknisen isännöitsijän ITS-TEKtutkinnon. Työuraa kiinteistöalalla erilaisissa tehtävissä on kertynyt jo viitisen vuotta. isännöitsijänä. Isännöinnin kokonaisvaltainen hoitaminen auttaa ymmärtämään paremmin kiinteistön koko ylläpitoa ja elinkaarta. Toiminta taloyhtiöiden hallinnollisen ja taloudellisen puolen kanssa avartaa koko asunto-osakeyhtiön toiminnan sisältöä ja tavoitteita, jotka tulee myös huomioida teknisen isännöitsijän tehtävien hoitamisessa, toteaa Oinonen. Mitä tekninen isännöitsijä tekee? -Olen työskennellyt Isännöinti Saarisella noin kaksi ja puoli vuotta. Päivät kiinteistöjen ja niiden korjausten parissa menevät nopeasti. Jokainen päivä tuo uutta ja joka päivä oppii uutta. Oman osaamisen ja omien taitojen jatkuva kehittäminen vievät tässä työtehtävässä koko ajan eteenpäin. Päivittäiset työtehtävät ovat laidasta laitaan, etkä koskaan tiedä mitä seuraavana päivänä tapahtuu. Niinpä minulla ei ole koskaan kahta samanlaista työpäivää, kertoo Oinonen. -Pääosa työstäni on asukkaiden ohjausta ja neuvontaa, yhteistyötä taloyhtiöiden hallitusten kanssa sekä hallinnollisten isännöitsijöiden avustamista. Normaaliin työpäivään kuuluu käyntejä kiinteistöillä, selvitysten ja raporttien kirjoittamista ja urakkatarjousten pyyntöjä. Asukkaat tarvitsevat apua monenlaisissa asioissa. Usein ne liittyvät korjaus- ja muutostöihin. Muun muassa huoneistoremontit, kattovuodot sekä Uuden oppimista ”T aloytiöille teknisen isännöitsijän tuki lisää palvelun laatua ja nopeutta.” astianpesukoneiden ja kylpyhuoneiden käytöstä aiheutuvat vesi- ja kosteusongelmat työllistävät jatkuvasti. Kylpyhuoneiden, yleisten tilojen ja teknisten laitteiden kuntotarkastukset kuuluvat myös jokapäiväiseen työhön. Tekniseen isännöintiin kuuluu hallinnollisten isännöitsi- Henry Oinonen jöiden avustaminen ja tukeminen heidän työssään. -Taloyhtiöille teknisen isännöitsijän tuki lisää palvelun laatua ja nopeutta. Vaikka hallinnollinen isännöitsijä hallitseekin kiinteistön tekniikan, niin teknisellä isännöitsijällä on usein enemmän erityisosaamista, perusteellisempaa tietoa ja Kiinteistöliitto Uusimaan taloissa osataan tehdä oikeita päätöksiä valmiutta asioiden hoitamiseen. Hallinnollinen isännöinti Oinonen toimii lisäksi neljän taloyhtiön hallinnollisena isännöitsijänä. -Toimin mielelläni muutaman yhtiön hallinnollisena Seppo Käkelä KIINTEISTÖLIITTO Uusimaa PUOLUEETONTA TUKEA TALOYHTIÖSI PÄÄTÖKSIIN Kiinteistöliitto Uusimaa on yli 9 000 taloyhtiön palvelujärjestö. 11 asiantuntijan voimin neuvomme, koulutamme ja tiedotamme kaikissa taloyhtiön asioissa: laki, hallinto, talous, tekniikka ja työsuhde. Jäsenpalvelumme ja kattavat netisivumme antavat taloyhtiösi hallitukselle hyvät eväät hallinnoida yhtiötä yhdessä isännöitsijän kanssa. Noin 40 sentillä asunnolta kuussa palvelut ovat käytettävissäsi. Onko taloyhtiösi jo jäsen? ASIANTUNTIJAT APUNASI TALOYHTIÖN VANKKA KIVIJALKA Käy tutustumassa www.kiinteistoliitto.fi/uusimaa tai soita (09) 1667 6761 (keskus). STYRELSENS OCH DISPONENTENS STÖD PÅ SVENSKA – FINLANDS SVENSKA FASTIGHETSFÖRENING ISÄNNÖINTI 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2013 11 Monikulttuurisuus taloyhtiössä Taloyhtiöihin saapuu nykyisin vuosittain yhä lisääntyviä määriä ulkomaalaisia. Eri puolilta maailmaa tuleville maahanmuuttajille suomalainen kerrostaloelämä muodostuu usein kulttuurisokiksi. Muuttajilla ei ole valmiutta kerrostaloelämään ja meiltä ei ole vielä riittävästi valmiuksia ottaa heitä vastaan. Ollaanpa maahanmuuttajista yleensä mitä mieltä tahansa, niin taloyhtiöissä tulee maahanmuuttajiin suhtautua positiivisesti ja auttaa heitä sopeutumaan paikallisiin olosuhteisiin. Useat maahanmuuttajat tulevat vilkkaista ja kovaäänisistä kulttuureista, joille hiljaisuutta ja järjestelmällisyyttä arvostava taloyhtiö saattaa tuntua vaikealta. Kerrostalossa tai jopa kaupungissa asuminen on monelle muuttajalle ensikertaista. Meidän olisi hyvä muistaa, että suuri osa suomalaisistakin on ensimmäisen tai toisen polven kaupunkiasukkaita. Ongelmia ulkomaalaisille syntyy eritoten taloyhtiön yleisissä tiloissa. Pesutupa, jätehuone, sauna ja parkkialue ovat paikkoja, joissa taloyhtiön kanta-asukkaat kohtaavat PAKINA ”T aloyhtiössä on kaikkia asukkaita, kantaväestöä ja muualta tulleita, kohdeltava tasaarvoisesti. ” vaikeuksia. Uusista kulttuureista saapuvat eivät useinkaan ymmärrä meillä noudatettavia tarkkoja sääntöjä ja tapakulttuuria. Hämmennystä saattaa tuottaa muun muassa se, että portaikoissa ei paloturvallisuussyistä saa säilyttää lastenvaunuja ja polkupyöriä eikä mitään muutakaan irtainta omaisuutta. Parvekkeiden käyttö, lasten leikkipaikat, pihamaan käyttö yleensä ovat eri kulttuureissa hyvinkin erilaisia. Miten taloyhtiö selviää ongelmista? Pahinta on yrittää sulkea silmänsä niiltä ja voivotella. Puhumattakaan vihoittelevasta käyttäytymisestä. Asiallinen neuvonta ja tiedottaminen auttavat. Taloyhtiössä on kaikkia asukkaita, kantaväestöä ja muualta tulleita, kohdeltava tasa-arvoisesti. Kaikilta vaaditaan lakien, yleisten hyvien tapojen ja järjestyssääntöjen noudattamista. Kaikilla on myös samat oikeudet. Ongelmatapauksissa on hyvä muistaa, että häiriökäyttäytyminen saattaa johtua tietämättömyydestä; ei tunneta tapoja, käytäntöä ja sääntöjä. Sopeuttaminen alkaakin neuvonnasta ja tiedottamisesta. Hallituksen ja isännöitsijän on hyvä sopia, kuinka menetellään. Yksi oivallinen keino on taloyhtiön ns. taloyhtiön tervetulopaketti eli tiedote, joka sisältää tarpeelliset tiedot kaikista taloyhtiön säännöistä ja käytännöistä, jotka ovat tarpeen uudelle asukkaalle. Useissa taloyhtiöissä on näitä tiedotteita saatavissa vierailla kielilläkin. Joskus on tarpeen järjestää henkilökohtaista neuvontaakin. Seppo Käkelä Lähde: Monikulttuurisuus taloyhtiöissä, kirjoittaja Mika Artesola Kiinteistöalan Kustannus Oy 2012, www.kiinkust.fi Kettis Sopivasti kuivaa Välikädessä Ajatellaanpa, mitä eri asioita liittyy sanaan välikäsi. Sanotaan, että joku on pahassa välikädessä, joutuu tai saattaa joutua sellaiseen. Joku kertoo saaneensa jonkin tuotteen edullisesti ilman välikäsiä tai hoitaneensa jonkin asian välikäsien kautta päästäkseen helpommalla. Veikko Huovisen tunnetussa teoksessa ”Havukkaahon ajattelija” korpifilosofi Konsta Pylkkänen miettii, mikä on välikäsi. Asia selvisi hänelle yhtenä yönä hyvin erikoisessa unessa. Konsta istui keinutuolissa järven jäällä lukien sanomalehteä. ”Syrjäsilmin” hän seurasi ihmeellisiä tapahtumia järvellä. Vastakkaisista suunnista lähestyi kaksi hiihtäjää. Eikä mitään tavallisia hiihtäjiä. Kummallakin oli normaalien käsien lisäksi välikädet. Ne sijaitsivat normaalien käsien alapuolella melkein kainaloissa. Toinen hiihtäjä oli tavallinen jätkä, joka normaalikäsillä hiihti ja välikäsillä vuoli kirvesvartta. Toinen hiihtäjä oli vanha mummo, joka välikäsillä hiihti ja normaalikäsillä kutoi sukkaa. Unessa Konsta arveli, että ahkeraa on kansa täällä, kun hiihtäessä pitää näperrellä. Siinäpä se, välikäsi, välikädet. Mutta minkälainen on ihminen, joka todella joutuu helposti välikäteen? Sellainen on ehdottomasti isännöitsijä. Isännöitsijän työ on usein yhtä välikätenä olemista. Hän joutuu selvittämään asukkaiden keskinäisiä ongelmia ja asukkaiden ja taloyhtiön välisiä asioita. Kun joku urakoitsija suorittaa työnsä kehnosti, niin isännöitsijään kohdistuu siitä moitteita. Kun osakkeenomistaja panee huoneistonsa myyntiin, niin hän odottaa, että isännöitsijä antaa välittäjälle ja ostajaehdokkaille taloyhtiöstä hyviä lausuntoja. Siinä sitä ollaan välikädessä; pitää pysyä totuudessa, mutta mikä on kenellekin totuus. Lukemattomissa muissakin asioissa isännöitsijä joutuu olemaan välikätenä ja asioiden selvittäjänä. Jopa sellaisissa asioissa, joiden hoito ei edes kuulu isännöitsijälle. Onkin taitolaji selviytyä hommasta kunnialla. Siis joutumasta pahaan välikäteen ja osata hoitaa asioita oivallisesti välikäsien kautta. Joka soppaan ei kannata lusikkaansa laittaa ja toisaalta, jos ei ole aktiivinen, niin asiat eivät hoidu ja helposti moititaan laiskuudesta ja saamattomuudesta. Hyvä isännöitsijä onkin taitava junailija, joka osaa käyttää välikäsiä ja toisaalta junailee asiat niin, ettei joudu huonoon välikäteen. Siinäpä se, hyvät ja huonot välikädet. Saisi isännöitsijällä olla sellaiset Konstan vanhan mummon välikädetkin. Niillä olisi hyvä kirjoitella vaikkapa kunnossapitotarveselvityksiä ja oikeilla käsillä voisi kirjoittaa pöytäkirjoja. Ehtisi enemmän. Uusi Esteri ilmankuivaaja tekee pyykistäsi sopivasti kuivaa. Valitset vain mieleisesi kuivuusasteen mankelikosteasta erittäin kuivaan, ja aina Esteri tietää kun pyykki on valmista. Se ei käy turhaan, ja säästää näin sähköä. Helppokäyttöinen Selkeät näppäimet ja opastava näyttö tekevät käytöstä helppoa. Pyykin mukaan on valittavissa kolme eri kuivausohjelmaa. Uusia ominaisuuksia Esteri ilmankuivaajissa on paljon uusia, käyttäjäystävällisiä ominaisuuksia. Katso www.esteri.com tai ota yhteyttä edustajaamme. Alue-edustajat: Uusimaa Kaakelikaari 8, 01720 Vantaa puhelin (09) 8494 222 [email protected] www.esteri.com Kim Karling, 040-501 1235 Harri Karling, 0400-447 828 Jyrki Haatainen, 040-566 6687 Kaakkois-Suomi Arto Tulkki, 0400-513 190 Lounais-Suomi Arto Wallenius, 044-292 7233 Pirkanmaa Keski-Suomi Pohjanmaa Itä-Suomi Pohjois-Suomi Jan Lehtonen, 03-233 3236 Kari Tiihonen, 040-730 0077 Arto Kuparinen, 0400-663 484 Risto Ollila, 0500-543 099 Pekka Kurttila, 040-527 5871 12 ISÄNNÖINTI 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2013 ISÄNNÖINTI SAARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto – Laatua ja luotettavuutta – Ota yhteyttä www.isannointisaarinen.fi tai soita 09-530 86 20 KATTOTUTKA-PALVELU TARKASTUS | KORJAUS | KUNNOSSAPITO Vesikaton järjestelmällisesti suunniteltu hoito alkaa kuntotarkastuksesta, jolla kartoitetaan korjausta tai huoltoa vaativat kohdat. Kuntotarkastuksen tulosten perusteella laaditaan korjaus- ja huoltosuunnitelma budjetteineen ja toimenpideaikatauluineen. Kuntotarkastus ja suoritettavat toimenpiteet antavat hyvä lähtökohdan vesikaton kunnon jatkuvalle seurannalle. Kunnossapito perustuu sopimukseen, jonka mukaisesti Kattotutka Oy sitoutuu vastaamaan sovituista toimenpiteistä jatkuvasti. Kunnossapitosopimukseen voidaan liittää myös aika ajoin tarvittavia lisäpalveluja, esim. lumen pudotukset ja turvalaitteiden asennukset. Teemme myös yksittäisiä toimeksiantoja kattojen korjaamiseksi.