Lataa ja lue asiakasleht

ISÄNNÖINTI
ISÄNNÖINTI
SAA
R I N E N 2013
Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2013
Kaivosvoudissa vaalitaan
elinkaariajattelua
ISÄNNÖINTI
SAARINEN
- Laatua ja luotettavuutta -
www.isannointisaarinen.fi
Tässä lehdessä:
Ikkunoiden
päivitystä
ammattityönä
S. 4
Käänteinen
asuntolaina
S. 5
Asuntokaupan
vastuista
S. 6
”Korjausvelat” ovat
tulossa maksuun
Asunto Oy Kaivosvoudissa Kaivokselassa on vireillä julkisivujen korjaushanke. Yhtiön korjaushistoria ja kiinteistön pitkän tähtäyksen korjaussuunnitelma ( PTS ) kertovat vastuullisesta ja huolellisesta kiinteistönpidosta.
Jatkuu sivulla 3
Mitä tehdään romupyörille?
Yksi kevään merkki on
keskustelu siitä, että ”olihan siitä puhetta, että
siivottaisiin kaikki urheiluvälinevarastot
kevättalkoissa ja hävitettäisiin
romupyörät pois tilaa
viemästä”. Nyt kevät on
jo niin pitkällä, että operaatio voi olla myöhässä
tältä keväältä, mutta voi
homman tehdä muulloinkin kuin keväällä. Mutta miten romupyörien ja
muiden käyttämättömien
tavaroiden poistaminen
voi tapahtua niin, että kenenkään omaisuuden suojaa ei loukata?
Jatkuu sivulla 5
S.7
Energiatalouden
kohentaminen
taloyhtiössä
S.8
Kuka vastaa lumi- ja
jäävahingoista?
S. 9
Lisää laatua
isännöintiin
S. 10
Monikulttuurisuus
taloyhtiössä
S. 11
Pakina:
Välikädessä
S. 11
2
ISÄNNÖINTI 2013
Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2013
Huhtikuu 2013
AJANKOHTAISTA
Isännöinti Saarinen Oy oli mukana valtakunnallisessa isännöintialan asiakastyytyväisyystutkimuksessa. Sen toteutti
Isännöitsijäliitto loppuvuodesta
2012. Tutkimus vahvisti käsitystämme toimistomme vahvuuksista ja kohteista, jotka vaativat
kehittämistä.
O
lemme analysoineet tutkimuksen tulokset tarkasti ja priorisoineet kehittämiskohteet, jotka vaativat toimenpiteitä heti
sekä kehittämiskohteet myös pidemmälle
aikavälille. Saamamme palaute auttaa meitä
kehittymään edelleen asiakkaita palvelevana
asiantuntijaorganisaationa. Kiitämme kaikkia
kyselyyn osallistuneita hallitusten jäseniä.
Saamme luonnollisesti erilaisia palautteita
päivittäin. Niihin voimme useimmiten reagoida välittömästi.
T
iedottaminen asiakkaille eri muodoissa
on isännöintialan tämän hetken ykkösasioita. Tiedottamisessa on aina parannettavaa.
Tämäkin julkaisu täyttää osaltaan informatiivisen tehtävänsä ajankohtaisissa asumiseen
liittyvissä asioissa.
P
arantaaksemme tiedottamista ja dokumentointia sekä asiakkaille suunnattua
informaatiota, olemme ottaneet käyttöömme
Taloyhtiö.Info-nimisen, internetissä toimivan viestintäkanavan, joka tulee tehostamaan
viestintää toimistomme ja asiakkaiden välillä.
Kanava on jo osittain käytössä taloyhtiöiden
hallitusten kanssa ja sen käyttöä laajennetaan vuoden 2013 aikana myös osakkaisiin
ja asukkaisiin päin. Tiedotamme asiasta lisää
tulevan kesän aikana. Luonnollisesti myös
kotisivumme ovat asiakkaiden käytössä. Kävijämäärä siellä on todella suuri (www.isannointisaarinen.fi).
T
ätä kirjoittaessa taloyhtiöiden yhtiökokoukset työllistävät toimistomme koko
henkilökuntaa. Yhtiökokoukset ovat pääosin
maalis- ja huhtikuussa. Jos yhtiön tilivuosi
on kalenterivuosi, niin yhtiökokous voidaan
uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan pitää
kesäkuun loppuun mennessä. Ennen kuin
varsinaisen yhtiökokouksen puheenjohtaja
on päättänyt kokouksen, on tehty monta päätöstä ja useita erilaisia taloyhtiötä koskevia
prosesseja on päättynyt. Itse kokouskutsumateriaali sisältää monta erilaista viestiä, joita
osakkaiden tulee osata tulkita. Hallituksen
toimintakertomus on hallituksen informaatio
osakkaille menneestä vuodesta ja se sisältää
informaatiota myös poikkeamista, jotka eivät
olleet suunniteltuja. Kokousmateriaali käsittää useita osioita. Osakkaan kannalta ovat
merkittäviä ja mielenkiintoisia muun muassa
kunnossapitotarveselvitys, talousarvio, toimintasuunnitelma ja mahdollisiin korjaustöihin sekä muihin hankkeisiin liittyvät asiat.
T
aloyhtiöiden jätehuolto uudistuu niin, että
syksyllä 2013 taloyhtiöille toimitetaan
lasin- ja metallinkeräysastioita, sillä vuoden
2014 alusta tulevat voimaan lasin- ja metallin
erilliskeräysvelvoitteet. Ne koskevat kaikkia
vähintään 20 huoneiston asuinkiinteistöjä. Jäteastiat toimittaa jätehuoltoa ylläpitävä HSY.
Astioista ja niihin kerättävistä jätteistä tulee
taloyhtiöille kuluja, jotka nostavat osaltaan
jätemaksuja, elleivät asukkaat lajittele jätteitään siten, ettei sekajäteastiaan laiteta ko.
ISÄNNÖINTI 2013
Isännöinti Saarinen Oy:n
asiakaslehti
Päätoimittaja:
Aimo Saarinen
toimitusjohtaja, AIT
Tuotanto:
Seppo Käkelä
kiinteistöneuvos, tietokirjailija
[email protected]
040-503 9006
Osoite:
Isännöinti Saarinen Oy
Louhijantie 2 B 35 01610 Vantaa
jätteitä. Asiasta tiedotetaan vielä tarkemmin
HSY:n sekä taloyhtiöiden toimesta.
T
ällä hetkellä tuntuu siltä, että kaikenlaiset
valitukset naapureista, hajuista, tupakan
savusta jne. ovat lisääntyneet. On tietysti niin,
että taloyhtiön ja isännöitsijöiden tulee tehdä tarvittavat toimenpiteet, että esim. tietyn
asukkaan aiheuttama naapurirauhan häirintä
saadaan loppumaan. Asukkaat eivät aina tahdo ymmärtää sitä, että mahdollisen häirikön
häätäminen on melkoinen prosessi. Yleensä se
alkaa kirjallisesta valituksesta taloyhtiön hallitukselle. Valituksen pitää olla vähintään kahden
naapurin allekirjoittama. Yhteiskunta on osaltaan vaikeuttanut häiriötapausten käsittelyä siten, että Poliisin yksityisasuntoon suorittamista
häiriökäynneistä ei voida luovuttaa asiakirjoja
kolmansille osapuolille julkisuuslain perusteella. Nämä asiapaperit ovat olleet hyvä lisänäyttö
tarvittaessa. Vireillä on lakimuutos, joka takaisi asuntoyhtiölle ja vuokranantajille oikeuden
saada Poliisilta häiriökäyntejä koskevia tietoja
tarvittaessa. Muutos vie varmaan vuosia.
J
a vielä lopuksi…
Tänä vuonna tulee kuluneeksi 30 vuotta
siitä, kun aloitin tämän yrityksen palveluksessa. Tämä on ollut erinomainen näköalapaikka siihen, miten kiinteistöala ja asuminen
ovat vuosikymmenien varrella kehittyneet ja
muuttuneet. Siitä ja muusta lisää seuraavassa
numerossa.
M
ukavaa kesän odotusta!
Aimo Saarinen
toimitusjohtaja
Isännöinti Saarinen Oy
ISÄNNÖINTI
SAARINEN
Auktorisoitu isännöitsijätoimisto
Vaihde:
(09) 530 8620
Sähköposti:
[email protected]
www.isannointisaarinen.fi
Ulkoasu ja taitto:
Studio Ink Oy/
Ari Helminen
Paino:
Salon Lehtitehdas Oy 2013
ISÄNNÖINTI 2013
Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2013
Kaivosvoudissa vaalitaan
elinkaariajattelua
Jatkoa etusivulta
Taloyhtiön 20 vuoden korjaushistoria kertoo huolellisesta ja suunnitelmallisesta
kiinteistönhoidosta. Melkeinpä jokaisena vuotena on korjattu jotakin. Suurin korjaustyö oli vuosina 2005-2006
tehty putkiremontti.
”K
iinteistön kunnon heikentyminen
johtuu aivan luonnollisesta ikääntymisestä ja osin
1960-luvun rakentamistavoista.”
Ulkovaipan korjaustyö
Vuonna 2010 hallitus tilasi
yhtiökokouspäätöksen mukaisesti rakennusten ulkovaipan korjaussuunnitelman.
Kiinteistön ikääntyessä on
ulkovaipassa todettu monenlaisia ongelmia. Ikkunoissa
ja parvekeovissa lämpö- ja
ääneneristys ovat heikkoja.
A-rakennuksen julkisivurakenne on huonosti ääntä ja
lämpöä eristävä. Myös sen
rakenne ja paloturvallisuus
on heikko. Myös B-talon
seinärakenteissa on samoja
ongelmia.
Rakennusten
päätyjen
muurauksissa on pinnoitteen
irtoamista ja lämpöeristys on
heikko.
Kiinteistön kunnon heikentyminen johtuu aivan luonnollisesta ikääntymisestä ja
osin 1960-luvun rakentamistavoista.
Rakennusten räystäskouruissa on kulumista ja niiden
kunto on melkoisen heikko.
Mitä korjataan?
Sopivia ja hyviksi havaittuja korjausvaihtoehtoja etsittiin yhteistyössä asiantuntijan
kanssa. Selvitystyön jälkeen
hallitus päätyi esittämään yhtiökokoukselle pääpiirteittäin
seuraavaa:
-A-talon seiniltä puretaan
vanhat verhouslevyt ja eristeet ja ne korvataan uusilla
julkisivulevyillä ja paremmalla lämmöneristeellä. Näin
lämmön- ja ääneneristys sekä
paloturvallisuus paranevat.
-B-talossa laitetaan lisälämmöneristys nykyisen rakenteen päälle ja sen jälkeen
suoritetaan pinnan rappaus.
Ikkunat ja parvekeovet uusitaan. Samalla ikkunoissa
ollut ns. yläsaranaongelma
poistuu. Uudistus parantaa
oleellisesti lämmön- ja ääneneristystä. Korjaukseen sisältyy parvekkeiden seinien
ja sokkelien pintojen korjausta ja maalausta ja päätymuurausten uusintaa.
Tarkan selvityksen jälkeen
päädyttiin siihen, että vesikatot ja vesikourut pinnoitetaan.
Vesikatteet ovat alkuperäiset,
mutta niiden käyttöikää jatketaan näin ja katteen uusinta siirretään tulevaisuudessa
hoidettavaksi.
Yhtiökokous hyväksyi hallituksen esityksen ylimääräisessä yhtiökokouksessa
marraskuussa 2012. Remontti käynnistyi alkuvuodesta
2013 ja työ valmistuu vuoden
loppuun mennessä.
Hanke käyntiin hankesuunnitelmalla
Ennen korjaustöiden suunnittelun aloittamista tulevasta
korjaustyöstä laadittiin tark-
”R
emontti käynnistyi alkuvuodesta 2013
ja työ valmistuu
vuoden loppuun
mennessä.”
ka hankesuunnitelma, jossa
julkisivujen jokaisesta rakennusosasta tehtiin toimenpidevaihtoehtojen vertailu ja
niiden yhteenvetona esitys
korjaushankkeen laajuudeksi. Taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä ohjasivat hankesuunnitelman laadintaa, jonka
suorittivat rakennusarkkitehti
AMK Jonna Haikonen ja DI
Juha Hartikka Suomen Talokeskus Oy:stä. Hartikalle
kiinteistö oli jo aiemmin tuttu, sillä hän oli parvekkeiden
korjauksen suunnittelijana
vuonna 2000. Samat henkilöt
laativat myös yksityiskohtaiset korjaussuunnitelmat.
Kaivokselan alue on Suomen ensimmäisiä aluerakennuskohteita, joten rakennusvalvonta ja kaupungin
museo valvovat osaltaan
tarkasti korjaushankkeita ja
määrittävät korjaustavat sekä
käytettävät värit ja materiaalit. Lähtökohtana oli entisten värien käyttäminen, toki
”raikastettuna”, joten jopa
kaupungin museon edustajille oli yllätys, että julkisivujen värit olikin vaihdettu
alkuperäisistä ilmeisesti jo
1970-1980 lukujen vaihteessa. Nykyiset värit ovat kirkkaita puna-vihreä-keltaisia,
kun taas alkuperäiset ovat
olleet harmaampia, samaa
sävymaailmaa kuin läheisen
koulun julkisivut.
-Yhteistyössä viranomaisten kanssa todettiin, että
jatketaan tällä muutetulla,
alueelle jo vakiintuneella värityksellä, toteaa pääsuunnittelija Jonna Haikonen.
-Korjaushanke on käyn-
nistynyt levyverhotun rakennuksen eristeiden uusimisella
ja jo vielä keskeneräisenäkin
asukkaat ovat kiitelleet lämpöeristyksen ja tiiveyden parantumista sekä lentomelun
vähenemistä, sanoo projektipäällikkönä toimiva Juha
Hartikka.
Korjaustöiden valvonta on
myös Suomen Talokeskus
Oy:stä. Näin hankkeen kokonaisvastuu on urakoitsijan
ohella yksissä käsissä ja vastuut ovat selvät. Korjaustyön
valvojana toimii kokenut
rakennusinsinööri
Kalevi
Hömppi. Pääurakoitsijana on
julkisivukorjauksen tekevä
Jatke Oy ja ikkunat valmistaa ja asentaa Pihlavan Ikkuna oy.
Seppo Käkelä
ASUNTO OY KAIVOSVOUTI
Rakennusvuodet 1961-1963
Tilavuus 48600 Rm3
Rakennukset A ja B
Huoneistoja 215
3
4
ISÄNNÖINTI 2013
Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2013
Kestävää kehitystä julkisivuun
Ikkunoiden päivitystä ammattityönä
Muutama vuosi sitten Helsingin Sanomat ja
Tekniikan Maailma käynnistivät lyhyen, mutta kohtuullisen kriittisen keskustelun suomalaisen ikkunateollisuuden tuotteiden laadusta.
Taivasteltiin ja päiviteltiin ikkunoiden huonoja
ominaisuuksia. Käytännön testeissä ne eivät
pitäneet vettä ja mekaaniset osat olivat usein
luokattoman heikkoja.
Mediatulituksen aiheuttaman
ruudinsavun laskeutumisen
jälkeen voimme todeta tilanteen pysyneen jokseenkin
muuttumattomana. Parhaiten
vertailussa pärjänneille valmistajille tuli lyhyt nousupyrähdys myyntiin, mutta tuotekehitystä on tapahtunut vähän
tai ei lainkaan.
”T
ärkein tuotekehityksen
osa-alue on viime
vuosina ollut lämmöneristävyyden
parantaminen..
Suomalaisen,
teollisesti
valmistetun ikkunan melko
lyhyt historia on ollut enimmäkseen tuotannon kehittämistä. Tuotteiden hinnat on
puristettu mahdollisimman
alas lisäämällä robottien
työosuutta suhteessa ihmistyöhön. Kehitys menee
eteenpäin, eikä tässä ole tietenkään mitään moitittavaa.
Ikkunoiden ostajien kannattaa kuitenkin pitää kirkkaana
mielessään tuotannon kehittämisen ja tuotekehityksen
välinen ero.
Tärkein tuotekehityksen
osa-alue on viime vuosina
ollut lämmöneristävyyden
parantaminen. Se on tullut
mahdolliseksi lasitekniikan
kehittymisen myötä. Saadaan
hyvin lämpöä eristäviä laseja,
joihin on mahdollista lisätä
muitakin hyviä ominaisuuksia. Energian säästäminen
on kansantaloudellisesti toki
tärkeää, mutta suuntaamalla
huomio helpoimmin korjattavaan unohdetaan tärkein.
Ikkunoiden korjaamisen ammattilaiset tietävätkin, että
suurin osa heidän työpanoksestaan menee suunnittelu- ja
asennusvirheiden poistamiseen, ei niinkään normaalin
kulumisen aiheuttamien vikojen korjaamiseen.
Isoja ikkunoita avataan 50
käyttövuoden aikana arviolta
150-200 kertaa. Tuuletusikkunoita käytetään päivittäin,
ja niiden liikkuvien osien onkin kestettävä isoja ikkunoita
enemmän. Ymmärrämme,
vaikkapa polkupyörän liikkuvista osista, että on täysin
mahdollista tehdä ikkunoiden
mekaaniset osat kestämään
koko rakennuksen käyttöikä. Sama koskee muitakin
teknisiä ominaisuuksia. Vedeneristävyys, tiiviys ja tuulenpaineen kestävyys saadaan
helposti kohtuulliselle tasolle
verraten pienin kustannuksin.
Nämä seikat on Suomessakin
tiedetty jo kauan. Sata vuotta
vanhoja ikkunoita on edelleen käytössä paljon.
Uusien talojen kohdalla
vallitseva tilanne selittyy yksinkertaisesti talouden lainalaisuuksilla. Teollisuus myyjänä ja rakennusliike ostajana
käyvät yhteisen vihollisen
- tuotteen hinnan kimppuun.
Kilpailuttamalla ikkunavalmistajia ainoastaan hinnan
suhteen on vähitellen varmistettu ikkunoiden laadun
asettuminen
viran-omaismääräysten edellyttämälle
alimmalle mahdolliselle tasolle. Näihin päiviin asti ei
ole tarvinnut välittää niistä
ongelmista, jotka tulevat esiin
kahden vuoden takuuajan jälkeen.
Korjausrakentamisessa ikkunoita uusittaessa käytetään
samoja tuotteita kuin uudisrakentamisessakin. Taloyhtiön
hallitus on hankalan tehtävän
edessä pyrkiessään vertailemaan toisiaan muistuttavia
tuotteita hinnan ja laadun
suhteen. Tarjouksia on helppo saada useita, mutta tarjonta on yksipuolista.
Asuntojen omistajien kannalta ikkunoiden tulisi kestää kohtuullinen aika normaalissa käytössä. Uuden
asunto-osakeyhtiön hallitusta
ei voine moittia siitä, ettei se
ole noudattanut periaatetta
ostajan varovaisuudesta ottaessaan vastaan ikkunoita uuden talon osana. Se olisi ollut
rakennusliikkeen tehtävä suhteessa ikkunatoimittajaan.
Viimeisen 20 vuoden aikana uusiin ja vanhoihin rakennuksiin asennetut ikkunat
Espoolaisen, 60-luvulla
valmistuneen kerrostalon
ikkunat uusittiin vuonna 1997.
Vuoden 2012 alkuun mennessä
alumiinisten ulkopuitteiden
muoviset lukot olivat särkyneet tai särkymässä. Suurta
osaa ikkunoita ei enää saanut
avatuksi.
Ikkunalukot vaihdettiin kotimaisiksi, metallisella kielekkeellä varustetuiksi lukoiksi.
Lukon vastakappale vaihdettiin
myös muovisesta metalliseen.
Korjaus on kestävä.
Ikkunalukon peitinläppä suljettuna korjaus näyttää siistiltä.
Näitä ongelmia ratkotaan
toisinaan uusimalla ikkunat
vielä kertaalleen. Niitähän ei
saa auki ja lasiosan lämmöneristävyyttäkin kannattaisi
parantaa?
”V
alinta hyvän ja
vähän huonomman
materiaalin välillä
ei ole vaikea.”
ovat olleet miltei yksinomaan
kolmilasisia MSE-ikkunoita.
Sisälasina on kaksinkertainen umpiolasi ja ulkopuitteessa yksinkertainen lasi.
Uloimmat osat on tehty sään
vaihteluja kestävästä alumiinista ja sisäpuolet maalatusta
puusta. Materiaalivalinnat
ovat sinänsä onnistuneet teknisen kestävyyden kannalta.
Sisustusmateriaalina puu on
myös lämmin ja mahdollistaa
erilaiset väri – ja muotovaihtoehdot. Puun ja alumiinin
liittämisessä toisiinsa on kuitenkin tullut esiin samantasoisia suunnittelun puutteita,
kuin liikkuvissa metalliosissakin. Korjausra-kentamisessa asennuksen ja mitoituksen
virheitä on myös jonkin verran enemmän kuin uudispuolella. Ikkunoiden liittäminen
olemassa oleviin rakenteisiin
edellyttää ammattitaitoa mitoituksessa ja suunnittelussa.
Se näyttää joskus puuttuvan
ikkunatoimittajilta.
Ikkunavalmistajien tuotteiden samankaltaisuus tuottaa
yllättäen myönteisen näkökulman. Pätevien korjaussarjojen monistaminen on
mahdollista ja huonolaatuisten osien korvaaminen paremmilla onnistuu helposti.
Suurin osa suunnittelun puutteista voidaan poistaa vähäisin kustannuksin. Avautuvien
puitteiden ryhdistäminen ja
liitosten kiristys ovat myös
kohtuullisen pieniä korjaustoimia ammattilaisille. Tiivisteet voidaan vaihtaa parempilaatuisiin, kun hyväksytään
vähän korkeampi materiaalikustannus. Se on mahdollista, kun ei tarvitse huolehtia
ikkunatehtaan tulostavoitteista. Huonon ja hyvän tiivisteen hinnanero on noin
0,1 €/juoksumetri. Se voi olla
valmistajalle merkittävä, kun
vuotuinen
kokonaismäärä
on 1. 000.000 juoksumetriä.
Tavanomaisen asuinkerrostalo ikkunoiden tiivistemäärä
on harvoin yli 1.000 metriä.
Valinta hyvän ja vähän huonomman materiaalin välillä
ei ole vaikea. Huonon laadun
päivittelyn sijasta onkin viisaampaa siirtyä päivittämään
ne laadukkaammiksi. Alumiinisia ulko-osia ei ole tarpeen
maalata, mikä säästää kustannuksia merkittävästi.
Vuokrataloyhtiöiden kohdalla nämä tosiseikat ymmärretään kokemukseni mukaan
omistusasuntoja paremmin.
Omistusasuntojen vastuunjakotaulukko ei kahlitse päättäjien ajattelua ja järkevät
korjaustoimet voidaan toteuttaa keskitetysti ja yhtenevästi. Taloyhtiöissä unohdetaan
usein, että yhtiö omistaa ikkunat ja se voi päätöksellään
sivuuttaa päteviä korjauksia
vaikeuttavat rajoitukset. Ym-
märrettävästi yhtiön hallituksen on myös vaikea hyväksyä
verraten uusien ikkunoiden
korjausten kustannuksia. Ajatellaan – oikeutetustikin, että
ne kuuluisivat edelleen uudistalon rakentajalle tai ikkunat
uusineelle puusepäntehtaalle.
”E
kologisesti korjaaminen on ylivertaista uusimiseen
verrattuna.”
Valtiovalta suosii ikkunoiden uusimista suhteessa
niiden korjaamiseen. Energiamääräyksin ja -avustuksin
pyritään ohjaamaan taloyhtiöiden hankintoja. Kolminkertaisten ikkunoiden uusiminen on kuitenkin useimmiten
taloudellisesti järjetöntä ostajan kannalta. Edes kaksinkertaisten ikkunoiden kohdalla
energian säätö ei riitä yksinomaiseksi perusteeksi niiden
uusimisille - ei ainakaan nykyarvolaskentana tehdyllä
elinkaarivertailulla.
Uusiminen on järkevää vain, jos
korjaaminen on mahdotonta
tai kustannukset ovat lähellä
uusien ikkunoiden hintaa. Tilanne on harvoin näin huono.
Yksipuolinen ja massiivinen
tarjonta on myös luonut oudon harhan. Ajatellaan, että
rakennuksen ikkunat on väistämättä uusittava jossakin
vaiheessa. Asia ei ole näin!
Hyvä korjaus poistaa alkuperäisen tuotteen puutteet ja
suunnitelmallisella huollolla
saadaan useimmiten talon iän
kestävät ikkunat.
Ekologisesti korjaaminen
on ylivertaista uusimiseen
verrattuna. Ikkunat kierrätetään paikoillaan ja lisäksi
säästetään ikkunoiden valmistuksen tarvitsema energia. Asiakkaat yllättyvät
usein siitä, että ikkunoiden
korjaaminen on ylipäätään
mahdollista. Lopputulos on
myös myönteinen yllätys.
Ikkunoiden korjaaminen on
taloudellisesti ja eettisesti
kannattavaa.
Hannu Ruotanen
Kirjoittaja on ikkunoiden ja
ovien korjaamisen
ammatttilaisen Selik Oy:n
toimitusjohtaja
(www.selik.fi)
ISÄNNÖINTI 2013
Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2013
Mitä tehdään romupyörille?
Jatkoa etusivulta
Asian ydin on se, miten saadaan selvitetyksi, että varastossa
oleva poistettava esine on hylätty
tai käytössä oleva esine. Mikäli
asunto-osakeyhtiö aikoo poistaa
varastosta minkä tahansa esineen, niin ensin on huolellisesti
selvitettävä, että poistettava esine
on hylätty. Taloyhtiön varastossa
olevaa tavaraa voi harvoin pitää
löytötavarana.
Menettelytapoja on varmaan
monia, mutta yksi melko selkeä
ja käytännössä toimivaksi todettu
tapa on seuraava:
Taloyhtiön hallitus tekee päätöksen romupyörien poistamisesta. Taloyhtiön asukkaille jaetaan
tiedote, jossa kerrotaan varastojen siivoamisoperaatiosta ja kehotetaan kaikkia merkitsemään
varastoissa olevat tavaransa (esimerkiksi tarroilla – tarroja tiedotteen mukana ). Tarraan merkitään
omistajan nimi ja huoneiston
numero. Tiedotteessa mainitaan
määräaika, johon mennessä tehtävä on suoritettava. Tiedote on
hyvä laittaa porraskäytäviin ilmoitustauluille ja tietysti myös
varastoon. Muutama päivää ennen määräaikaa voi laittaa vielä
muistutuksen, vaikkapa ulkooviin.
Mitä sitten tehdään romupyörille? Tarvitaan jälleen tiedote.
Siinä ilmoitetaan, että romupyörät on siirretty ”välivarastoon”,
joka voi olla itse pyörävarasto tai
joku muu tila. Samalla ilmoitetaan, että pyörät tullaan taloyhtiön toimesta poistamaan kiinteistöltä. Romupyörät on hyvä
kuvata. Eräässä taloyhtiössä
”A
ivan selvän romutavaran voi
kyllä muutoinkin
huoletta toimittaa
Sorttiasemalle..”
löytyi tähän vaiheeseen talkoohenkeä selvittämään, että kaikki
asukkaat ovat varmasti tietoisia
prosessista. Jokaisesta rapusta
löytyi asukas, joka selvitti minkä huoneiston pyöriä ei löytynyt
merkittyjen joukosta. Niistä huoneistoista haettiin kuittaus, että
”ei huomauttamista”.
Samalla tavalla voidaan selvittää muut romut, risat pulkat ja
sukset. Aivan selvän romutavaran voi kyllä muutoinkin huoletta
toimittaa Sorttiasemalle.
Monissa taloyhtiöissä on varmaan hyödyllistä miettiä, voidaanko varastotiloja järjestellä
uudelleen. Joissakin taloissa on
jopa rakennettu uusia pyörä- ja
välinesuojia piha-alueelle.
Taloyhtiöissä tarpeita voi olla
erilaisia. Tilojen käyttöehdoista
voitaisiin sopia yhteisesti.
Jukka Huvilinna
isännöitsijä AIT
Käänteinen asuntolaina
Pankit ovat jo muutaman vuoden ajan tarjonneet asukkaille ns.
käänteistä asuntolainaa. Laina on tarkoitettu eritoten senioreille. Käänteinen asuntolaina eroaa perinteisestä asuntolainasta
siinä, että siinä maksetaan vain korkoa. Pääomaa ei lyhennetä
lainkaan. Pääoma suoritetaan sovitun ajan esim. kymmenen
vuoden kuluttua tai lainansaajan kuoltua joko myymällä asunto tai sovitulla tavalla.
Laina ja vakuudet
Käänteinen asuntolaina sopii monelle seniorille eläkepäivien rahoittamiseen silloin, kun eläke on pieni eikä tahdo riittää
kunnolliseen elämään. Tyypillinen tilanne on taloyhtiön putkiremontti tai jokin
muukin isoremontti. Jos pienituloinen
eläkeläinen asuu suurehkossa arvokkaassa
kerrostaloasunnossa eikä haluaa muuttaa
pienempään tai muualle, voi käänteinen
asuntolaina olla oivallinen tapa hoitaa
asia. Käänteinen asuntolaina on keino rahoittaa myös kalliimman asunnon hankinta, kun seniori haluaa muuttaa kalliimpaan
uuteen senioriasuntoon, jossa erilaisia palveluja on talossa tai lähellä saatavilla.
Yleisimmin pankit hyväksyvät toistaiseksi vain asunto-osakkeeseen kohdistuvan käänteisen asuntolainan. Yleensä
lainaa saa enintään puolet asunnon arvosta. Eri pankeilla enimmäismäärät hieman
vaihtelevat. Toistaiseksi vain Nordea hyväksyy vakuudeksi omakotitalon ja lainaa
on mahdollisuus saada enintään 75 prosenttia talon arvosta.
Lainan voi nostaa kerralla kokonaan tai
esim. vuosittain 10 vuoden ajan tai haluamassaan aikataulussa. Tässäkin pankeilla on eri käytäntöjä.
Mahdolliset riskit
Onko käänteisessä asuntolainassa sitten
jotain riskejä? Lainaa tiedusteltaessa on
Auktorisoitu vahinkoalan urakoitsija AVU
”Y
leensä lainaa saa
enintään puolet asunnon
arvosta. ”
hyvä selvittää, millä ehdoilla lainaa voi
jatkaa määräajan kuluttua, jos esimerkiksi haluaakin pitää asunnon edelleen. Merkittävin riskitekijä on korkojen muuttuminen. Tällä hetkellä näiden lainojen korot
vaihtelevat melkoisesti pankkien välillä.
Kokonaiskorko on 2,3 – 3,6 prosentin välillä. Riski voi muodostua koron noususta.
Jos esimerkiksi vuoden euribor, joka on
nyt 0, 6 prosentin luokkaa, nousisi viiteen
prosenttiin, kuten viimeksi vuonna 2008.
Tällöin 100.000 euron lainasta vuosikorko olisi 7000 euroa eli 583 euroa kuukaudessa. Nykyisillä koroilla kustannukset
ovat alle puolet tuosta.
Korot, lainannosto ja takaisinmaksuehdot vaihtelevat eri pankeilla melkoisesti.
Tiedustelemalla ja neuvottelemalla löytää
itselleen parhaiten sopivan vaihtoehdon.
Käänteinen asuntolaina on uusi ja mielenkiintoinen tapa kääntää rahavirtoja toisinpäin. Jos on koko elämänsä maksanut
pankille asuntolainaa, niin käänteisellä
asuntolainalla voi muuttaa rahavirran toisinpäin ja käyttää asuntoon sitoutunutta
pääomaa omiin tarpeisiin ja voi kuitenkin
asua samalla omassa kodissa.
Seppo Käkelä
• Vesivahinkojen kartoitus
• Irtoveden poisto
• Kosteusmittaukset
• Kuivausurakointi
WD Kuivaus Oy
,
Nihtisillankuja 3 A, 02630 Espoo
Puhelin 010 759 7800 Fax. 010 759 7811
toimisto@wdkuivaus.fi
5
6
ISÄNNÖINTI 2013
Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2013
ISÄNNÖINTI SAARINEN OY
YLI 30 VUOTTA AMMATTI-ISÄNNÖINTIÄ
Auktorisoitu isännöitsijätoimisto
Asuntokaupan vastuista
Useimmat asuntokauppariidat käydään myyjän ja
ostajan välillä. Kaupassa
on kuitenkin myös muita
osapuolia, joiden vastuiden
perusteet ovat viime aikoina
olleet oikeuksien ratkaisujen kohteena. Tässä artikkelissa esitellään kaksi tuoretta korkeimman oikeuden
ratkaisua. Ensimmäisessä
kiistanaiheena oli isännöitsijäntodistuksessa ollut virhe. Jälkimmäinen koskee
kiinteistönvälittäjän vastuuta annetuista tiedoista..
Kuka voi vaatia korvausta isännöitsijältä isännöitsijäntodistuksen virheestä
KKO 2010:17
Asiassa oli kysymys mm.
siitä, että isännöitsijätodistuksessa oli virhe, kun osa
huoneiston tarkistusmitatuksi ilmoitetusta pintaalasta käsitti rakennusluvan
ulkopuolelle jääviä neliöitä.
Ostaja vaati kanteella sekä
kaupan purkamista että kiinteistönvälittäjän ja isännöitsijän maksamaan hänelle
vahingonkorvausta. Isännöitsijä vetosi siihen, että
asuntokauppalain 7 §:n 1
momentin mukaan isännöitsijätodistuksen antajan vastuu on toissijaista siten, että
asunto-osakkeiden myyjällä
oli takautumisoikeus isännöitsijää kohtaan silloin,
kun joutui itse kaupan vastuuseen virheen vuoksi.
Korkein oikeus ratkaisi käräjäoikeuden ja hovioikeuden välituomion jälkeen
tehdyn valituksen siten, että
vaatimus voitiin kohdistaa
myös suoraan isännöitsijään. Päätöksen perustelujen
mukaan ei ollut perusteita
tulkita
asuntokauppalain
säännöstä niin, että se sulkisi pois ostajan oikeuden
vaatia asunto-osakeyhtiön
edustajalta asunto-osakeyhtiölain nojalla vahingonkorvausta virheellisen tai
puutteellisen isännöitsijätodistuksen johdosta aiheutuneista vahingosta.
Näin ollen asuntokauppa-
roitumista osoittavista ratkaisuista.
”V
älittäjän ja
myyjän keskinäisessä suhteessa
vastuun katsottiin
kuuluvan kokonaan välittäjälle.”
Ratkaisussa KKO 2003:61
Korkein oikeus katsoi, että
välittäjä oli vastuussa myyjän ohella ostajalle virheellisen pinta-alatiedon aiheuttamasta vahingosta. Välittäjän
ja myyjän keskinäisessä
suhteessa vastuun katsottiin
kuuluvan kokonaan välittäjälle.
lain säännös ei estänyt korvausvaatimuksen esittämistä myös suoraan ostajalta
isännöitsijälle.
Kiinteistönvälittäjän
vastuu
KKO 2009:81
Asiassa oli kysymys kiinteistönvälittäjän vastuusta
annetuista tiedoista. Ostajalle ei kauppaa tehtäessä esitetty asunto-osakeyhtiössä
teetettyä putkiston kuntotutkimusta. Kauppa tehtiin
vuonna 2002. Isännöitsijätodistuksessa oli maininta,
että yhtiössä oli tehty putkiston kuntotutkimus vuon-
Petteri Kuhanen.
na 1999. Remontti toteutui
vuonna 2005. Korkein oikeus katsoi, että kuntotutkimuksesta ilmenee olennaisia
tietoja. Välittäjän olisi tiedot
saatuaan pitänyt perehtyä
tutkimukseen ja annettava
siitä ilmenevät tiedot. Ostaja vaati vahingonkorvauksena 28.000 euroa. Korkein
oikeus tuomitsi 10.000 euroa ”odotettua aikaisemmin
toteutuneen putkiremontin
aiheuttamana vahinkona”.
Ratkaisu on yksi kiinteistönvälittäjän vastuun anka-
Sujuvaa kiinteistönpitoa
”Kiinteistönpito on helppoa, kun sitä ohjataan kuntoarvion
ja pitkän tähtäimen suunnitelman avulla.”
NYT TALOYHTIÖN kuntoon kannattaa
panostaa. Suunnitelmallisuus tuo
paitsi säästöjä kiinteistönpitoon,
myös päätöksenteko ja hallinto
sujuvat.
Kysy lisää p. 0207 495 500
[email protected]
www.racx.fi
Kiinteistönpidon perustyökalut:
• taloyhtiön kuntoarvio ja pitkän tähtäimen
suunnitelma PTS
• vesivahinkojen kuivaus- ja
kosteudenhallintapalvelut
• suunnittelupalvelut
• projektinjohto ja valvonta
• tuhoeläintorjunnat - ja hygieniatarkastukset
Sekä ratkaisussa KKO
2009:81 että KKO 2003:61
välittäjän argumenttina oli
se, että oikea tieto olisi vain
vaikuttanut kauppahintaan
ja
vahingonkorvauksen
kautta ostaja sai tavallaan
perusteetonta etua. Tälle argumentille ei Korkeimman
oikeuden ratkaisussa annettu painoarvoa. Välittäjän
vastuu ammattilaisena näyttääkin siten jopa tavallaan
rangaistuksenluonteiselta.
Petteri Kuhanen
asianajaja,
oikeustieteen
lisensiaatti, varatuomari
Kuivauspäivystys
Uudenmaan
alueella
24h / 7pv
p. 0400 728 221
ISÄNNÖINTI 2013
Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2013
”Korjausvelat” ovat tulossa maksuun
RI Jani Hännikäinen toimii Kiinteistöliitto-Uusimaan
neuvontainsinöörinä. Yhdistyksesssä on noin 9400
jäsentä, jotka ovat pääosin asunto-osakeyhtiöitä.
Korjausrakentaminen on vilkastunut viime vuosina
merkittävästi, kun asuntokanta on vanhentunut.
1960-1970-luvuilla rakennetut kiinteistöt ovat tulleet korjausikään.
Jani Hännikäisen vastaa yhdistyksen jäsenneuvonnassa taloyhtiöiden teknisistä asioista.
Hän selvittää korjaustarpeita,
antaa kirjallisia arviointeja ja
lausuntoja sekä toimii muun
muassa erimielisyystapauksissa
asiantuntijana.
Korjausvelka
Lehdistössä ja julkisuudessa on
alettu puhua, että kiinteistökannassamme ”muhii” korjausvelka, joka johtuu tekemättömistä
ja laiminlyödyistä korjaustöistä.
Tätä on jatkunut jo melko pitkään.
Mitä tämä velka laajemmin
ottaen merkitsee?
-1960-1980-luvuilla
rakennettiin paljon. Silloin ei
tehty
korjausrakentamista.
Uudisrakentaminen oli hohdokasta. Korjausrakentamiset
olivat b-luokan hommia. Myös
alan koulutuksessa oli korjaus-
”K
orjausrakentamiset olivat b-luokan hommia.”
rakentamista vähän, sanoo Hännikäinen
Kunnossapidon kulttuuri alkoi kehittyä 1980-1990-luvuilla
ja vasta 1990-luvulla lama teki
korjausrakentamisen ”pakolliseksi” – ja oli pakko alkaa
korjaamaan muutenkin. Vaikuttavana tekijänä laman aikana oli myös se, että valtiovalta
alkoi tukea korjausrakentamista
parantaakseen työllisyyttä. Rakennusliikkeet alkoivat myös
kiinnostua asiasta, kun uudisrakentaminen väheni rajusti.
-Oli aikoja jolloin isännöitsijän taito/hyvyys oli yhtä kuin
mahdollisimman alhainen hoi-
Jani Hännikäinen
tovastike. Korjaukset jäivät
vähiin ja isännöitsijän taidon
mittari saattoi olla se, että joulukuulta ei peritty vastiketta
lainkaan, toteaa Hännikäinen.
Tekemättömät, laiminlyödyt
ja riittämättömät kunnossapitotyöt sekä tiedostettu korjausrakennuskohteiden laiminlyönti
ovat siis saaneet aikaan korjausvelan.
Korjaustöiden lykkäämisen
taustalla voi olla myös ikärakenteen vanheneminen eli huoneistoissa asuvat ihmiset ovat
sitä mieltä, että olemme kerran
”K
iinteistöjä
arvostetaan nykyisin paremmin
kuin ennen.”
maksaneet tämän talon, emme
halua maksaa toiseen kertaan.
Valtaosa rakennusten vaurioista kohdistuu julkisivurakenteiden säärasitteisiin kohteisiin,
joita ovat vesikatto, julkisivut,
parvekkeet ja ikkunat. Vesi
väärään aikaan väärässä pai-
kassa aiheuttaa 90 % kaikista
vahingoista
-Onneksi valtio ARA:n roolissa tukee suunnitelmallista
korjausrakentamista myöntämällä merkittävän suuria tukiosuuksia taloyhtiöille. Monet
kiinteistöalan toimijat sekä
niiden tutkimus- ja kehittämisosastot julkaisevat materiaalia ja ohjeita sekä kouluttavat
avainhenkilöitä korjausrakentamiseen. Nyt neuvotaan teettämään tarpeelliset kuntoarviot ja korjausselvitykset sekä
terveydelle ja turvallisuudelle
laadukkaat selvitykset korjausrakentamisen taustalle, sanoo
Hännikäinen.
-Nyt näissä asioissa mennään
jo paljon parempaan suuntaan.
Kiinteistöjä arvostetaan nykyisin paremmin kuin ennen.
Tärkeätä on ymmärtää myös
ne vahingot, mihin korjaustöiden laiminlyönti johtaa. Runsas
viestintä ja valtiovallan toimenpiteet ovat saaneet aikaan
herätystä. Tärkeä osuus on
ollut myös monilla aktiivisilla
kiinteistöalan järjestöillä, toteaa
Hännikäinen.
Seppo Käkelä
7
8
ISÄNNÖINTI 2013
Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2013
Energiatalouden kohentaminen taloyhtiössä
Taloyhtiön energiatalouden parantaminen kohdistetaan ensisijassa käytön ja ylläpidon
aikaisiin toimiin. Taloyhtiön
energiatalouden kohentamiseen
liittyvät toimet voidaan jakaa
karkeasti kolmeen kategoriaan:
käytön ja ylläpidon aikaiset toimet, erilliset energiatehokkuustoimet ja energiatehokkuustoimet korjaushankkeiden osana.
Käytön ja ylläpidon aikaiset toimet
Kiinteistön energiatalouden kohentaminen
kannattaa aloittaa nykytilan selvittämisellä.
Aluksi on selvitettävä miten paljon kulutetaan lämmitykseen, kiinteistösähköön ja
käyttöveteen. Nykytilan ja korjaustarpeen
selvittäminen voidaan suorittaa esimerkiksi
energiakatselmuksen avulla.
Energiakatselmuksessa selvitetään kiinteistön nykyinen energiankäyttö ja esitetään
toimenpiteitä, joiden avulla voidaan tehostaa
lämmitysenergian, kiinteistösähkön ja vedenkäyttöä sekä pienentää näistä aiheutuvia
kustannuksia. Toimenpide-ehdotusten osalta
arvioidaan muun muassa toteutuksen kokonaiskustannukset, saavutettavat säästöt ja investointien takaisinmaksuajat.
Katselmuksessa selvitetään myös laitteiden
toimintaa ja niiden kuntoa. Kenttätyövaiheeseen sisältyy huoneistomittauksia sekä
yleisten tilojen mittauksia. Kenttätyön avulla
saadaan todenperäisempi arvio tilojen lämpötiloista ja järjestelmien toiminnasta. Katselmuksen perusteella saadaan perustellumpia
toimenpide-ehdotuksia kiinteistön käytön ja
ylläpidonaikaisiin toimiin, sekä energiatehokkuuden parantamiseen korjaushankkeiden osana. Kiinteistön energiatodistuksen
laadinta kannattaakin yhdistää katselmuksen
yhteyteen jotta suosituksille saadaan selkeät
perusteet.
Huoltokirjan käyttö ja hyödyntäminen kirjataan kiinteistönhoitosopimukseen, jotta sen
käytöstä olisi hyötyä kiinteistönhoitotoimissa. Huoltokirja on kiinteistökohtaisesti laadittu tiedostokokonaisuus, joka sisältää kiinteistön ylläpidon lähtötiedot, tavoitteet ja tehtävät
sekä niiden ajoitukset ja ohjeet. Huoltokirjan
laatiminen on suositeltavaa myös jo käytössä
oleville kiinteistöille. Monet kiinteistönomistajat ovat omaksuneet käytännön, jossa huol-
tokirja laaditaan jokaiseen omistajan hallitsemaan uuteen ja vanhaan kiinteistöön. Pelkkä
huoltokirjan laadinta ei kuitenkaan riitä, vaan
sitä on myös ylläpidettävä.
Toistuvat energianhallintatoimet
Kiinteistön energian- ja vedenkulutuksen hallinta voidaan jakaa karkeasti kahteen operatiiviseen kategoriaan: säännöllisiin päivittäin,
viikoittain tai kuukausittain tehtäviin toimiin
ja erillisiin energiansäästötoimiin. Taloyhtiön
tavoitteellinen, jatkuva ja tehokas käyttö sekä
ylläpito ovat tärkeimpiä toimia energiatalouden kannalta. Kustannussäästöä kertyy usein
ilman investointeja.
Hyvällä käytöllä ja ylläpidolla vältetään
energian ja veden tuhlausta. Tavoitteellisen
käytön ja ylläpidon tärkeimpiä keinoja ja
tehtäviä energiatalouden kannalta ovat muun
muassa:
• lähtötilanteen selvitys (missä ollaan nyt?)
• kulutustavoitteiden asettaminen
(mihin kulutustasoihin halutaan?)
• energian- ja vedenkulutuksen seuranta
(saavutetaanko asetetut tavoitteet?)
• esiintyvien vikojen välitön korjaus
• lämpö-, vesi-, ilmanvaihto-, sähkö- ja
automaatiolaitteiden säännöllinen tarkkailu
• energiansäästömahdollisuuksien kartoitus
määrävälein esim. energiakatselmuksen avulla
• asukkaille jaettavat laitteiden ja koneiden
käyttöohjeet
• asukkaiden informaatio- ja koulutusillat
Onnistunut energian- ja vedenkulutuksen
hallinta edellyttää, että kiinteistön asukkaat
ja huoltoyhtiön henkilöstö tietävät kiinteistön nykytilanteen ja omat vaikutusmahdollisuutensa kulutukseen. Kysymys on ennen
kaikkea asukkaiden ja kiinteistön hoidosta
vastaavien henkilöiden motivoinnista ja
viestinnästä. Asukkaiden ja kiinteistönhoitohenkilöstön kulutustottumukset ja motivointi vaikuttavatkin keskeisesti niin kulutukseen
kuin energiansäästötoimien onnistumiseen.
Energian- ja vedensäästöön tähtäävillä toimilla on karkeasti kolme päätavoitetta: 1)
motivointi (mikä osuus hoitokustannuksissa?), 2) vaikutusmahdollisuuksien havainnollistaminen (mitä voidaan tehdä?) ja 3)
tulosten seuranta ja palautteen antaminen
(mitä on saatu aikaan?).
Kulutusseuranta
Energian- ja vedenkulutus muodostavat suuren osan taloyhtiöiden hoitokuluista. Erilaiset
viat ja häiriöt kiinteistön teknisissä järjestelmissä tai laitteistojen virheellinen käyttö
aiheuttavat kulutuksen kasvua ilman, että
kiinteistöhoitaja tai asukkaat huomaisivat
mitään oleellista muutosta kiinteistön tilassa.
Kulutusseurannan avulla käyttövesiputkistojen pienetkin vuodot havaitaan nopeasti,
eikä ylikulutusta ja suurempia vaurioita ehdi
muodostumaan. Jos ylikulutus jatkuu pitkään,
kiinteistön hoitokulut ovat koko ajan tarpeettoman korkeat. Tuhlausta aiheuttavan virhetoiminnon havaitseminen ja nopea asioihin
puuttuminen onkin useimmiten mahdollista
vain, jos kiinteistön lämmön, kiinteistösähkön ja veden kulutustasoja seurataan sellaisella kulutusseurantamenetelmällä, joka tuo
nopeasti ja havainnollisesti esiin poikkeamat
kulutuksissa. Tällainen kulutusseuranta on
toimintaa, jossa energian ja veden kulutusmääriä seurataan reaaliajassa, jolloin hälytysrajan ylittävät kulutustasot havaitaan heti.
Erilliset energiantehokkuustoimet
Kiinteistön käytön ja ylläpidon aikana on tarkoituksenmukaista toteuttaa tietyin väliajoin
erillisiä energiatalouden parantamiseen tähtääviä toimia, joita ei yleensä suoriteta normaalin ylläpidon yhteydessä. Alla on lueteltu
tyypillisiä toimia, joita on usein tarkoituksenmukaista toteuttaa erillisinä energiasäästötoimina odottamatta muita laajempia korjauksia:
• termostaattisten patteriventtiileiden asenta minen tai vanhojen venttiileiden uusiminen
• vesikiertoisen lämmitysverkoston perussäätö
• ilmanvaihtojärjestelmän perussäätö
• ikkuna- ja ovitiivisteiden kunnostaminen
• LVISA-säätölaitteiden uusiminen
• säätösuuttimien asentaminen vesikalusteisiin
• vakiopaineventtiilin asentaminen
vesijohtojärjestelmään
• lämmitysjärjestelmän nykyaikaistaminen ja
sen laitteiden lisälämmöneristäminen
• huoneistokohtaiset mittaukset (vesi, lämmitys)
• valaisimien ja lamppujen uusiminen
(soveltuvat energiansäästö- tai LED-lamput)
• valaistuksen ohjauksen ja säädön parantaminen
(hämäräkytkin, liiketunnistin)
Jari Virta
ovat usein erillisinä energiansäästötoimina
kannattavia. Niiden toteuttaminen edellyttää
yleensä vain pienehköjä investointeja, ellei
niitä voida toteuttaa tavanomaisen kiinteistönhoidon yhteydessä. Lähtötilanteesta riippuen näiden toimien säästövaikutukset voivat
olla huomattavia.
Edellä on mainittu toimia, joilla taloyhtiöissä päästään helposti ja nopeasti liikkeelle. Ensisijassa toimet kannattaa kohdentaa
käytön ja ylläpidonaikaisiin toimiin, joilla
voidaan saada aikaan välittömiä säästöjä. Taloyhtiöissä kannattaakin pitää säännöllisesti
informaatiotilaisuuksia oman kiinteistön
lämmön, sähkön ja veden kulutuksesta sekä
niihin liittyvistä vaikuttamismahdollisuuksista. Informaatio- ja koulutusillat ovat tärkeitä motivointikeinoja pyrittäessä käyttö- ja
kulutustottumusten muuttamiseen ja yleisen
tiedon lisäämiseen, ja tätä kautta myös asumiskustannusten pienentämiseen.
Energiatalouden parantaminen
korjausten yhteydessä
Korjausrakentamishankkeiden yhteydessä
joudutaan lain velvoittamana ottamaan huomioon energiatehokkuuden parantaminen.
Pääsääntö on, että hankesuunnitteluvaiheessa
pohditaan seikkaperäisesti erilaisia korjausvaihtoehtoja elinkaarikustannusarvioineen.
Tyypillisiä korjauksia ovat ulkoseinä- ja ikkunakorjaukset, mutta myös teknisten järjestelmien korjaukset ovat yleistymässä. Lisätietoa erilaisista korjausratkaisuista löytyy mm.
internetistä Taloyhtiön energia -kirjasta.
Teknisten järjestelmien säädöt, rakenteiden
tiivistykset ja sähköjärjestelmien parannukset
Jari Virta
Tekniikan tohtori, DI
Varmista isännöinnin laatu.
Valitse ISA -auktorisoitu yritys.
ISA-auktorisointi kertoo isännöintiyrityksen toiminnan laadusta ja luotettavuudesta.
Det Norske Veritas auditoi ISA/isännöintiyritykset.
Auktorisoinnin taustalla ovat Suomen Isännöintiliitto ja Suomen Kiinteistöliitto.
Kun taloyhtiön hallitus hakee luotettavaa isännöitikumppania kannattaa varmistaa, että tarjoajalla on ISA-auktorisointi.
Auktorisoidut ISA-yritykset löydät osoitteesta: www.isa-yhdistys.org
ISÄNNÖINTI 2013
Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2013
Kuka vastaa lumi- ja jäävahingoista?
Kaksi viimeistä talvea ovat olleet Etelä-Suomessa todella runsaslumisia. Katoille, pihoille ja kaduille on
muodostunut runsaasti lunta ja jäätä. Niistä on seurannut vahinko- ja vaaratilanteita. Kuka vastaa vahingoista?
Kattolumet puhuttavat eniten ja
niiden pudottaminen on muun
muassa ammattitaitoisen työvoiman puutteessa aiheuttanut
ongelmia. Toinen vahinkoja ja
vaaratilanteita aiheuttava tekijä
on jään muodostuminen jalkakäytäville ja kaduille. Jalankulkuväylien varrelle kasattujen lumikasojen sulaminen aiheuttaa
keväisin yllättäviä liukastumisia,
kun lumi sulaa päivisin ja vesi
valuu jalkakäytäville ja jäätyy
öisin. Paljon vaaratilanteita aiheuttavat myös lumikasat, jotka
muodostavat näköesteen autoilijoille esimerkiksi tultaessa pihaalueelta kadulle.
Taloyhtiö ja hallitus vastaavat
siitä, että nämä asiat hoidetaan.
Useimmiten taloyhtiön hallitus
on itse palkannut tai valtuuttanut
isännöitsijän palkkaamaan huoltoyrityksen hoitamaan lumityöt.
Vahinkotapauksissa selvitetäänkin ensisijaisesti huoltoyhtiön ja isännöitsijän toimintaa,
tietysti edellyttäen, että hallitus
on toiminut huolellisesti ja antanut riittävät toimintavaltuudet
isännöitsijälle. Jos näin on, niin
hallituksen asema on melkoisen
turvattu. Taloyhtiön vastuu on
kuitenkin siinä määrin ankara,
että vahinkotilanteissa taloyhtiön on tarvittaessa osoitettava,
että se on toiminut huolellisesti
talvikunnossapidossa.
Mahdolliset rahalliset korvaukset loukkaantuneelle taloyhtiö
joutuu pääsääntöisesti korvaamaan. Taloyhtiöllä on siis kuitenkin aina ensisijainen vastuu.
Korvaus suoritetaan vakuutuksesta ja tarvittaessa osakkaiden
maksamista vastikkeista. Käytännön elämässä tapauksia on
hyvin erilaisia ja voi käydä niinkin, että taloyhtiö maksaa ensin
ja hakee sitten korvausta laiminlyönnin perusteella huoltoyhtiöltä ja/tai isännöitsijältä.
Vastuulta välttyminen edellyttää siis kaikilta osapuolilta huolellista ja vastuullista toimintaa.
Vakavista laiminlyönneistä voi
seurata jopa rikosoikeudellinen
vastuu. Taloyhtiö ei kuitenkaan
voi joutua sellaiseen vastuuseen,
vaan sellainen vastuu on aina
henkilökohtaista. Se voi kohdistua hallituksen jäseneen, isän-
Lumi sulaa päivisin, vesi valuu jalkakäytäville ja jäätyy öisin.
nöitsijään tai huoltoyrityksen
edustajaan. Tämä on kuitenkin
melko harvinaista.
Huolelliseen kiinteistöjenhoitoon kuuluu se, että taloyhtiöllä
on valmiudet hoitaa lumesta ja
jäästä aiheutuvat ongelmat. Tulee selvittää ajoissa, mistä saa
hommansa osaavia lumenpudottajia. On hyvä ennen lumon
tuloa selvittää, miten kiinteis-
”N
yt ovat talven
lumi- ja jää ongelmat
ohi ja on aika aloittaa suunnittelu ensi
talven varalle.”
töllä suoritetaan auraus ja mihin
lumet sijoitetaan niin, että niistä
ei muodostu vaaraa asukkail-
le. Hiekoitus, sen järjestelyt ja
oikea-aikainen hoitaminen ovat
osa vastuullista kiinteistöjenhoitoa.
Nyt ovat talven lumi- ja jääongelmat ohi ja on aika aloittaa
suunnittelu ensi talven varalle.
Talvihan tulee aina yllättäen.
Seppo Käkelä
A member of
INTECH
R
PUTKIREMONTTIEN YKKÖSLUOKKAA.
EMC Emator Oy on jo toista vuotta peräkkäin Isännöitsijäliiton
putkibarometrin mukaan Suomen paras putkiremontoitsija
kaikilla mitatuilla osa-alueilla.
Putkibarometri 2012 vapaan
sanan osuus:
“Hoitavat hienosti asukkaiden
tiedottamisen ja ottavat asukkaat huomioon päivittäisissä
toimissa. Työn laatu hyvää ja
toiminta ennakoitavaa. Ei yllätyksiä laskutuksessa.”
(09) 66 66 80 SOITA 0400-24 24 24
[email protected], fax (09) 22 22 484
EMC Emator Oy on tehnyt putkiremontteja yli 30 vuotta.
Olemme saneeranneet yli sata
korkealaatuista kohdetta ja
näissä tuhansia laadukkaasti
toteutettuja huoneistoja.
Toiminta-alueemme kattaa
pääkaupunkiseudun lisäksi
myös Tampereen,
Jyväskylän, Lahden
ja Hämeenlinnan
talousalueet.
Hankasuontie 9, 00390 HELSINKI
PÄIVYSTYS HÄTÄPALVELU
Kaikki aukaisemisesta lukitsemiseen
Lukkoliike Helsinki, Lukkoliike Espoo, Lukkoliike Vantaa,
Lukkoseppä 24h.
9
10
ISÄNNÖINTI 2013
Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2013
Lisää laatua isännöintiin
Henry Oinonen toimii teknisenä isännöitsijänä Isännöinti Saarinen Oy:ssä. Hän kertoo olleensa kiinnostunut kiinteistöalasta
jo lähes kymmenen vuoden ajan. Niinpä
hän valitsikin ammattikorkeakoulussa kiinteistöpainotteisen opintosuunnan suorittaessaan tradenomin tutkinnon. Sen jälkeen
hän on täydentänyt opintoja muun muassa
Amiedussa ja Kiinteistöalan Koulutuskeskuksessa suorittamalla isännöitsijän ammattitutkinnon ja teknisen isännöitsijän ITS-TEKtutkinnon. Työuraa kiinteistöalalla erilaisissa
tehtävissä on kertynyt jo viitisen vuotta.
isännöitsijänä.
Isännöinnin
kokonaisvaltainen hoitaminen
auttaa ymmärtämään paremmin kiinteistön koko ylläpitoa
ja elinkaarta. Toiminta taloyhtiöiden hallinnollisen ja taloudellisen puolen kanssa avartaa
koko asunto-osakeyhtiön toiminnan sisältöä ja tavoitteita,
jotka tulee myös huomioida
teknisen isännöitsijän tehtävien hoitamisessa, toteaa Oinonen.
Mitä tekninen isännöitsijä tekee?
-Olen työskennellyt Isännöinti
Saarisella noin kaksi ja puoli vuotta. Päivät kiinteistöjen
ja niiden korjausten parissa
menevät nopeasti. Jokainen
päivä tuo uutta ja joka päivä
oppii uutta. Oman osaamisen
ja omien taitojen jatkuva kehittäminen vievät tässä työtehtävässä koko ajan eteenpäin.
Päivittäiset työtehtävät ovat
laidasta laitaan, etkä koskaan
tiedä mitä seuraavana päivänä
tapahtuu. Niinpä minulla ei ole
koskaan kahta samanlaista työpäivää, kertoo Oinonen.
-Pääosa työstäni on asukkaiden ohjausta ja neuvontaa,
yhteistyötä taloyhtiöiden hallitusten kanssa sekä hallinnollisten isännöitsijöiden avustamista. Normaaliin työpäivään
kuuluu käyntejä kiinteistöillä,
selvitysten ja raporttien kirjoittamista ja urakkatarjousten
pyyntöjä.
Asukkaat tarvitsevat apua
monenlaisissa asioissa. Usein
ne liittyvät korjaus- ja muutostöihin. Muun muassa huoneistoremontit, kattovuodot sekä
Uuden oppimista
”T
aloytiöille teknisen isännöitsijän
tuki lisää palvelun
laatua ja nopeutta.”
astianpesukoneiden ja kylpyhuoneiden käytöstä aiheutuvat vesi- ja kosteusongelmat
työllistävät jatkuvasti. Kylpyhuoneiden, yleisten tilojen ja
teknisten laitteiden kuntotarkastukset kuuluvat myös jokapäiväiseen työhön.
Tekniseen isännöintiin kuuluu hallinnollisten isännöitsi-
Henry Oinonen
jöiden avustaminen ja tukeminen heidän työssään.
-Taloyhtiöille teknisen isännöitsijän tuki lisää palvelun
laatua ja nopeutta. Vaikka hallinnollinen isännöitsijä hallitseekin kiinteistön tekniikan,
niin teknisellä isännöitsijällä on
usein enemmän erityisosaamista, perusteellisempaa tietoa ja
Kiinteistöliitto
Uusimaan
taloissa
osataan
tehdä oikeita
päätöksiä
valmiutta asioiden hoitamiseen.
Hallinnollinen isännöinti
Oinonen toimii lisäksi neljän
taloyhtiön hallinnollisena isännöitsijänä.
-Toimin mielelläni muutaman yhtiön hallinnollisena
Seppo Käkelä
KIINTEISTÖLIITTO
Uusimaa
PUOLUEETONTA TUKEA TALOYHTIÖSI PÄÄTÖKSIIN
Kiinteistöliitto Uusimaa on yli 9 000 taloyhtiön
palvelujärjestö. 11 asiantuntijan voimin neuvomme,
koulutamme ja tiedotamme kaikissa taloyhtiön asioissa:
laki, hallinto, talous, tekniikka ja työsuhde.
Jäsenpalvelumme ja kattavat netisivumme antavat
taloyhtiösi hallitukselle hyvät eväät hallinnoida yhtiötä
yhdessä isännöitsijän kanssa.
Noin 40 sentillä asunnolta kuussa palvelut ovat
käytettävissäsi.
Onko taloyhtiösi jo jäsen?
ASIANTUNTIJAT APUNASI
TALOYHTIÖN VANKKA KIVIJALKA
Käy tutustumassa www.kiinteistoliitto.fi/uusimaa
tai soita (09) 1667 6761 (keskus).
STYRELSENS OCH DISPONENTENS STÖD PÅ SVENSKA
– FINLANDS SVENSKA FASTIGHETSFÖRENING
ISÄNNÖINTI 2013
Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2013
11
Monikulttuurisuus taloyhtiössä
Taloyhtiöihin saapuu nykyisin vuosittain yhä
lisääntyviä määriä ulkomaalaisia. Eri puolilta
maailmaa tuleville maahanmuuttajille suomalainen kerrostaloelämä muodostuu usein kulttuurisokiksi. Muuttajilla ei ole valmiutta kerrostaloelämään ja meiltä ei ole vielä riittävästi
valmiuksia ottaa heitä vastaan. Ollaanpa maahanmuuttajista yleensä mitä mieltä tahansa, niin
taloyhtiöissä tulee maahanmuuttajiin suhtautua
positiivisesti ja auttaa heitä sopeutumaan paikallisiin olosuhteisiin.
Useat maahanmuuttajat tulevat vilkkaista ja kovaäänisistä
kulttuureista, joille hiljaisuutta
ja järjestelmällisyyttä arvostava taloyhtiö saattaa tuntua vaikealta. Kerrostalossa tai jopa
kaupungissa asuminen on monelle muuttajalle ensikertaista.
Meidän olisi hyvä muistaa, että
suuri osa suomalaisistakin on
ensimmäisen tai toisen polven
kaupunkiasukkaita.
Ongelmia
ulkomaalaisille syntyy eritoten taloyhtiön
yleisissä tiloissa. Pesutupa,
jätehuone, sauna ja parkkialue
ovat paikkoja, joissa taloyhtiön kanta-asukkaat kohtaavat
PAKINA
”T
aloyhtiössä on
kaikkia asukkaita,
kantaväestöä ja
muualta tulleita,
kohdeltava tasaarvoisesti. ”
vaikeuksia. Uusista kulttuureista saapuvat eivät useinkaan ymmärrä meillä noudatettavia tarkkoja sääntöjä ja
tapakulttuuria. Hämmennystä
saattaa tuottaa muun muassa
se, että portaikoissa ei paloturvallisuussyistä saa säilyttää
lastenvaunuja ja polkupyöriä
eikä mitään muutakaan irtainta
omaisuutta.
Parvekkeiden käyttö, lasten
leikkipaikat, pihamaan käyttö
yleensä ovat eri kulttuureissa
hyvinkin erilaisia.
Miten taloyhtiö selviää
ongelmista? Pahinta on yrittää sulkea silmänsä niiltä ja
voivotella.
Puhumattakaan
vihoittelevasta käyttäytymisestä. Asiallinen neuvonta ja
tiedottaminen auttavat. Taloyhtiössä on kaikkia asukkaita,
kantaväestöä ja muualta tulleita, kohdeltava tasa-arvoisesti.
Kaikilta vaaditaan lakien,
yleisten hyvien tapojen ja järjestyssääntöjen noudattamista.
Kaikilla on myös samat oikeudet. Ongelmatapauksissa
on hyvä muistaa, että häiriökäyttäytyminen saattaa johtua
tietämättömyydestä; ei tunneta
tapoja, käytäntöä ja sääntöjä.
Sopeuttaminen alkaakin neuvonnasta ja tiedottamisesta.
Hallituksen ja isännöitsijän
on hyvä sopia, kuinka menetellään. Yksi oivallinen keino
on taloyhtiön ns. taloyhtiön
tervetulopaketti eli tiedote,
joka sisältää tarpeelliset tiedot
kaikista taloyhtiön säännöistä ja käytännöistä, jotka ovat
tarpeen uudelle asukkaalle.
Useissa taloyhtiöissä on näitä
tiedotteita saatavissa vierailla
kielilläkin. Joskus on tarpeen
järjestää henkilökohtaista neuvontaakin.
Seppo Käkelä
Lähde: Monikulttuurisuus
taloyhtiöissä,
kirjoittaja Mika Artesola
Kiinteistöalan Kustannus Oy
2012, www.kiinkust.fi
Kettis
Sopivasti
kuivaa
Välikädessä
Ajatellaanpa, mitä eri asioita liittyy sanaan välikäsi.
Sanotaan, että joku on pahassa välikädessä, joutuu tai
saattaa joutua sellaiseen. Joku kertoo saaneensa jonkin
tuotteen edullisesti ilman välikäsiä tai hoitaneensa jonkin asian välikäsien kautta päästäkseen helpommalla.
Veikko Huovisen tunnetussa teoksessa ”Havukkaahon ajattelija” korpifilosofi Konsta Pylkkänen miettii, mikä on välikäsi. Asia selvisi hänelle yhtenä yönä
hyvin erikoisessa unessa. Konsta istui keinutuolissa
järven jäällä lukien sanomalehteä. ”Syrjäsilmin” hän
seurasi ihmeellisiä tapahtumia järvellä. Vastakkaisista
suunnista lähestyi kaksi hiihtäjää. Eikä mitään tavallisia hiihtäjiä. Kummallakin oli normaalien käsien lisäksi
välikädet. Ne sijaitsivat normaalien käsien alapuolella
melkein kainaloissa. Toinen hiihtäjä oli tavallinen jätkä,
joka normaalikäsillä hiihti ja välikäsillä vuoli kirvesvartta. Toinen hiihtäjä oli vanha mummo, joka välikäsillä hiihti ja normaalikäsillä kutoi sukkaa. Unessa Konsta
arveli, että ahkeraa on kansa täällä, kun hiihtäessä pitää
näperrellä.
Siinäpä se, välikäsi, välikädet.
Mutta minkälainen on ihminen, joka todella joutuu
helposti välikäteen? Sellainen on ehdottomasti isännöitsijä. Isännöitsijän työ on usein yhtä välikätenä olemista.
Hän joutuu selvittämään asukkaiden keskinäisiä ongelmia ja asukkaiden ja taloyhtiön välisiä asioita. Kun joku
urakoitsija suorittaa työnsä kehnosti, niin isännöitsijään
kohdistuu siitä moitteita. Kun osakkeenomistaja panee
huoneistonsa myyntiin, niin hän odottaa, että isännöitsijä antaa välittäjälle ja ostajaehdokkaille taloyhtiöstä hyviä lausuntoja. Siinä sitä ollaan välikädessä; pitää pysyä
totuudessa, mutta mikä on kenellekin totuus. Lukemattomissa muissakin asioissa isännöitsijä joutuu olemaan
välikätenä ja asioiden selvittäjänä. Jopa sellaisissa asioissa, joiden hoito ei edes kuulu isännöitsijälle.
Onkin taitolaji selviytyä hommasta kunnialla. Siis
joutumasta pahaan välikäteen ja osata hoitaa asioita
oivallisesti välikäsien kautta. Joka soppaan ei kannata
lusikkaansa laittaa ja toisaalta, jos ei ole aktiivinen, niin
asiat eivät hoidu ja helposti moititaan laiskuudesta ja
saamattomuudesta.
Hyvä isännöitsijä onkin taitava junailija, joka osaa
käyttää välikäsiä ja toisaalta junailee asiat niin, ettei
joudu huonoon välikäteen. Siinäpä se, hyvät ja huonot
välikädet. Saisi isännöitsijällä olla sellaiset Konstan
vanhan mummon välikädetkin. Niillä olisi hyvä kirjoitella vaikkapa kunnossapitotarveselvityksiä ja oikeilla
käsillä voisi kirjoittaa pöytäkirjoja. Ehtisi enemmän.
Uusi Esteri ilmankuivaaja tekee pyykistäsi sopivasti
kuivaa. Valitset vain mieleisesi kuivuusasteen
mankelikosteasta erittäin kuivaan, ja aina Esteri
tietää kun pyykki on valmista. Se ei käy turhaan, ja
säästää näin sähköä.
Helppokäyttöinen
Selkeät näppäimet ja opastava
näyttö tekevät käytöstä helppoa.
Pyykin mukaan on valittavissa
kolme eri kuivausohjelmaa.
Uusia ominaisuuksia
Esteri ilmankuivaajissa on paljon
uusia, käyttäjäystävällisiä ominaisuuksia. Katso www.esteri.com tai
ota yhteyttä edustajaamme.
Alue-edustajat:
Uusimaa
Kaakelikaari 8, 01720 Vantaa
puhelin (09) 8494 222
[email protected]
www.esteri.com
Kim Karling, 040-501 1235
Harri Karling, 0400-447 828
Jyrki Haatainen, 040-566 6687
Kaakkois-Suomi Arto Tulkki, 0400-513 190
Lounais-Suomi Arto Wallenius, 044-292 7233
Pirkanmaa
Keski-Suomi
Pohjanmaa
Itä-Suomi
Pohjois-Suomi
Jan Lehtonen, 03-233 3236
Kari Tiihonen, 040-730 0077
Arto Kuparinen, 0400-663 484
Risto Ollila, 0500-543 099
Pekka Kurttila, 040-527 5871
12
ISÄNNÖINTI 2013
Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2013
ISÄNNÖINTI
SAARINEN
Auktorisoitu isännöitsijätoimisto
– Laatua ja
luotettavuutta –
Ota yhteyttä
www.isannointisaarinen.fi
tai soita 09-530 86 20
KATTOTUTKA-PALVELU
TARKASTUS | KORJAUS | KUNNOSSAPITO
Vesikaton järjestelmällisesti suunniteltu hoito alkaa kuntotarkastuksesta, jolla kartoitetaan korjausta tai huoltoa vaativat kohdat.
Kuntotarkastuksen tulosten perusteella laaditaan korjaus- ja huoltosuunnitelma budjetteineen ja toimenpideaikatauluineen. Kuntotarkastus ja suoritettavat toimenpiteet antavat hyvä lähtökohdan vesikaton
kunnon jatkuvalle seurannalle.
Kunnossapito perustuu sopimukseen, jonka mukaisesti Kattotutka Oy
sitoutuu vastaamaan sovituista toimenpiteistä jatkuvasti. Kunnossapitosopimukseen voidaan liittää myös aika ajoin tarvittavia lisäpalveluja, esim. lumen pudotukset ja turvalaitteiden asennukset.
Teemme myös yksittäisiä toimeksiantoja kattojen korjaamiseksi.