ISÄNNÖINT SAARINEN - Isännöinti Saarinen Oy
ISÄNNÖINTI ISÄNNÖINTI SAA R I N E N 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2010 ISÄNNÖINTI SAARINEN - Laatua ja luotettavuutta - www.isannointisaarinen.fi Kunnossapitotarveselvitys asunto-osakeyhtiössä Tässä numerossa: Isännöitsijätoimistojen auditointi S. 2 Korjaustyöt ”pitkän kaavan mukaan” S. 3 Osakkeenomistajan huoneistoremontit – pelisääntöihin selkeyttä S. 4 Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön tilinpäätöskokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys sellaisesta yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden Millainen kunnossapitotarve sitten vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen? Kaiketi ainakin seuraavat toimenpiteet: käyttövesi-, viemäri- ja vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä osakkeenomistajalle aiheutuviin kustannuksiin. lämmitysputkistojen sekä ilmanvaihto-, sähkö- ja tietojärjestelmien peruskorjaukset ja uusinnat, ikkunoiden sekä parvekeovien peruskorja-ukset ja uusinnat, useimmat julkisivu- ja parvekekorjaukset sekä huoneistojen märkätilojen vedeneristyskorjaukset. Jatkuu sivulla 6 Tilintarkastus ja toiminnantarkastus S.5 Mitä isännöitsijä tekee? S. 6 Kiinteistöjen omistajat avainasemassa energia-asioista päätettäessä Poliittisilla päätöksillä on asumismenoja lisätty vuodesta toiseen. Kiinteistöjä on helppo verottaa, kun ne eivät yhtiöiden tapaan voi lähteä maasta. Energian verotus kiristymässä Lähivuosina tullaan energiaveroja edelleen nostamaan tuntuvasti. Ilmastonmuutoksen myötä myös Suomi joutuu osallistumaan mittaviin energiansäästötalkoisiin. Valitettavaa asiassa on se, että merkittäviä investointeja joudutaan tekemään ilman järkeviä takaisinmaksuaikoja. Vuosille 2020 sekä 2050 on asetettu tavoittei- ta, joihin liittyvillä käytännön toimilla on jo melkoinen kiire. Energiansäästöhankkeet on yhdistettävä muiden korjausten yhteyteen, koska muuten niitä on vaikea saada päätöksenteossa hyväksytettyä. Vuosi 2020 on energian säästömielessä huolestuttavan lähellä tavoiteltaessa tuohon vuoteen mennessä 20 %:n säästöjä vanhassa rakennuskannassa. Jatkuu sivulla 10 Kiinteistön kulutusseurantaa S.8 Sauna ja sisu S. 11 2 ISÄNNÖINTI 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2010 Marraskuu 2010 Kunnossapito ja energia työpöydällä Tätä kirjoittaessani on syyskuu lopuillaan ja todella lämpimästä kesästä on jäljellä vain mieluisat muistot. Toivottavasti ensi kesä on samanlainen. Menneestä kesästä vielä sen verran, että jos ilmat puhuttivat, niin pelattiin myös MM-jalkapalloa Etelä-Afrikassa. Entisenä lajin aktiiviharrastajana seurasin kisoja ahkerasti. Merkille pantavaa oli, että katselin iltaotteluja keveissä kesätamineissa, mutta useat ottelut pelattiin Afrikassa sadesäässä ja ilman lämpötila oli vain plus kolmen paikkeilla. Viime keväänä ilmestyi ensimmäinen ISÄNNÖINTI 2010-lehti. Saimme siitä huomattavan määrän erittäin positiivista palautetta. Se kannusti meitä jatkamaan lehden tekoa. Uusi lainsäädäntö, kiinteistöjen korjaukset ja energian säästö ovat asioita, jotka kiinnostavat ja joihin jokaisen kannattaa paneutua. Uusi asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan 1.7.2010. Toimistossamme on havaittu, että ihmiset ovat todellakin huomioineet asian. Niinpä ilmoituksia huoneistokorjauksista on tullut yllättävän paljon. Ilmoituksia tulee hankinnoista ja korjauksista, joista ei tarvitsisikaan ilmoittaa. Hyvä kuitenkin niin, koska asia on vielä niin uusi, ettei aivan selviä ohjeita vielä ole. Aika muokkaa järkevän käytännön ja ohjeistuksen tässäkin asiassa. Toinen uuden lain merkittävä asia on kunnossapitotarveselvitys, joka taloyhtiön hallituksen on tehtävä ensi vuonna yhtiökokoukselle. Tässäkään asiassa ei ole vielä ehtinyt muodostua yhtenäistä käytäntöä. Kiinteistöliiton taholta on tullut ohjeita, joissa korostetaan mm. selvityksen helppoa ymmärrettävyyttä ja korjaustarpeiden perusteiden selvittämistä. Selvityksestä tulisi ilmetä myös esitettyjen toimenpiteiden vaikutukset asumiskustannuksiin. On selvää, että alkuvaiheessa asiassa tulee olemaan melkoisia eroja taloyhtiöiden kesken, mutta ajan kanssa tulee muodostumaan yhteinen käytäntö. Asiaa käsitellään tässä lehdessä toisaalla. Energiaan liittyvät asiat ovat olleet jälleen vahvasti esillä. Hallituksen energiaverotukseen liittyvät korotukset ovat aiheuttaneet keskustelua. Varsinkin kaukolämmön hinnan nousu on aiheuttanut huolestumista. Vantaalla kerrostaloasukkaan lämmityslasku nousee veron korotuksen johdosta kuukaudessa noin yhdeksän euroa. Sitä ennen esimerkiksi Vantaan Energia nostaa kaukolämmön hintaa 1.10.2010 alkaen seitsemän prosenttia. Myös sähkön ja veden hinnat ovat nousussa. Energian kulutus ja sen käytön hallinta ovat nousemassa merkittävään rooliin taloyhtiön hallinnossa. Tarvitsemme yhä enemmän tietoa energiasta ja sen käytöstä. Suomen Kiinteistöliitto ja sen paikallisjärjestö Kiinteistöliitto Uusimaa ovat ottaneet johtavan ja vastuullisen roolin näissä asioissa. Energiaan liittyvät asiat tulevat olemaan jatkuvasti esillä myös taloyhtiöiden vuosisuunnitelmissa. Siinä taloyhtiöiden hallituksilla ja isännöitsijöillä riittää vastuullista työsarkaa. Myös tämän julkaisun artikkelit painottuvat po. aiheeseen. Aimo Saarinen toimitusjohtaja Isännöinti Saarinen Oy p. 0400-460449 [email protected] Isännöitsijätoimistojen auditointi Isännöitsijöiden auktorisontiyhdistys, ISA ry. auktorisoi, auditoi ja valvoo auktorisoitujen isännöitsijätoimistojen toimintaa. ISA ylläpitää myös hyvää isännöintitapaa koskevaa ohjeistoa, jota ISA-toimistot ovat sitoutuneet noudattamaan. Viime vuoden vaihteesta alkaen on auditoinnista vastannut Det Norske Veritas ( DNV ), kansainvälisesti tunnettu riippumaton säätiö, jonka ydinosaamisalueita ovat riskienhallinta, arviointi ja tiedotus. ISA-toimistojen auditoinnista DNV:ssa vastaa DI Pasi Nissinen. Mitä uusi auditointijärjestelmä käytännössä tarkoittaa, Pasi Nissinen? Käytännössä auditointijärjestelmä tarkoittaa sitä, että auditoinnit toteutetaan yhteisesti sovitun järjestelmän mukaisesti. ISA-auktorisointiarvioinnit tai –auditoinnit ovat järjestelmällisiä tarkastuksia, jotka suoritetaan sovitun ohjelman mukaisesti ja määrävälein. ISA-auditointijärjestelmässä esimerkiksi on sovittu, että ulkoinen auditointi, jonka DNV suorittaa, suoritetaan jokaisessa ISA-auktorisoidussa yrityksessä tai yhteisössä vähintään kerran kolmen vuoden aikana. ”Välivuosina” yritys tai yhteisö on sitoutunut tekemään vuosittaisen itsearvioinnin ISA-auktorisointivaatimusten täyttymisen todentamiseksi. Kolmen vuoden voimassaoloväli on DNV:lle tuttu järjestelmäarvioinneista, jotka suoritetaan mm. ISO-standardien mukaan sertifioiduille toimintajärjestelmille. Sertifikaatti on voimassa ”I SA-auktorisoinnilla on koko sen olemassaolon ajan pyritty varmistamaan asiakasyhtiöiden asioiden hoidon korkea laatu.” kolme vuotta kerrallaan, jonka jälkeen suoritetaan uudelleensertifiointiarviointi ja tyypillisesti kaksi määräaikaisarviointia kolmen vuoden jaksolla aina vuoden välein. DI Pasi Nissinen. Mitä tuloksia siltä erityisesti odotetaan? ISA-auktorisoinnilla on koko sen olemassaolon ajan pyritty varmistamaan asiakasyhtiöiden asioiden hoidon korkea laatu. Auktorisointi on edellyttänyt ennenkin sitoutumista ISA:n suorittamiin auditointeihin eli tarkastuksiin, joiden avulla korkean laadun saavuttamista valvotaan. DNV:n mukaantulolla tarkoitus on ylläpitää ja mahdollisesti edelleen nostaa auktorisoitujen yritysten tai yhteisöjen laatutasoa, ISÄNNÖINTI 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti Päätoimittaja: Aimo Saarinen Osoite: Isännöinti Saarinen Oy Louhijantie 2 B 35 01610 Vantaa minkä tuloksena on asiakasyhtiöiden korkea asiakastyytyväisyys. Toinen tulos, jota odotetaan, on auditointien toteuttamisen yhtenäisyys riippumattomuuden kautta, millä varmistetaan auditointien uskottavuus ja vaikuttavuus. Miten isännöitsijätoimistot ovat ottaneet asian vastaan? Isännöitsijätoimistot ovat pääasiassa ottaneet auditoinnit mielenkiinnolla ja oppimishalulla vastaan, mikä onkin pääasia auditointitulosten tiedon analysoinnissa. Vaikka auditoinnissa havaitaankin poikkeamia (= havainto, että toiminta ei vastaa vaatimuksia), on se toisaalta myös hyvä asia, koska poikkeama on aina myös oppimismahdollisuus, jonka hyödyntämällä yhteisö voi päästä kohti järjestelmällisempää ja laadukkaampaa toimintaa sekä saada samalla aikaan myös kustannussäästöjä. ISÄNNÖINTI SAARI N E N - Laatua ja luotettavuutta Vaihde: (09) 530 8620 Sähköposti: [email protected] Ulkoasu ja taitto: Studio Ink Oy/ Ari Helminen Paino: Salon Lehtitehdas Oy 2010 ISÄNNÖINTI 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2010 Korjaustyöt ”pitkän kaavan mukaan” Toimitusjohtaja, maalarimestari, Matti-Pekka Mäntylällä on pitkä kokemus kiinteistöjen saneeraustöistä ja ulkopintojen sekä julkisivujen korjaustöistä. Uran alkuvaiheisiin kuului yrittäjätoimintaa ja aineopettajan työtä ammattikoulussa. Lemminkäinen Oy:n palveluksessa Mäntylä toimi 20 vuotta julkisivu-urakoinnin työpäällikkönä ja pinnoitusyksikön apulaisjohtajana. 1990-luvun laman seurauksena Lemminkäinen lopetti julkisivujen korjaustyön. Töiden loputtua Mäntylä perusti oman konsultointitoimiston. -Oman toimiston perustaminen oli melkoisen helppoa, kun takana oli pitkä ja monipuolinen kokemus alasta. Minun lamani loppui toimiston perustamiseen. Se mahdollisti myös oman ammattitaidon kehittämisen sellaisille alueille, jotka eniten kiinnostavat, kertoo Mäntylä. ”M ielenkiintoisia ovat sellaiset saneeraukset, joissa entisöidään esim. ulkopintoja ja portaikkoja. Tällöin poistetaan ns. päällemaalaukset ja pinnat saatetaan alkuperäiseen kuntoon.” -Marmorointi, kuviomaalaukset ja ootraukset ( puumukaelu ) entisöintitöissä ovat todella mielenkiintoisia tehtäviä. Niiden suunnittelussa tarvitaan monenlaisia tietoja ja taitoja. Entisöintityöt ovat maalarimestarin unelmahommia. Niissä pääsee kokeilemaan ja toteuttamaan kaiken osaamisen ja samalla luomaan uutta, sanoo Mäntylä. Uusia menetelmiä Nykyisin tehdään lähiöissä paljon ulkopintojen, parvekkeiden, kattojen ja ovien korjausja uudistustöitä. Käyttöön on tullut paljon uusia materiaaleja ja tuotteita. Mm. uudet betonin korjausmateriaalit antavat mahdollisuuksia todella hyviin lopputuloksiin julkisivujen ja parvekkeiden korjauksissa. Mäntylä käyttää mielellään sa- nontaa, että ”työt tulee tehdä pitkän kaavan mukaan”. -Tämä ”pitkä kaava” tarkoittaa sitä, että korjattava pinta tulee aina ensin perusteellisesti tutkia ja selvittää, mikä on sopivin toteutustapa kussakin tapauksessa. Tutkimukseen ja suunnitteluun kannattaa panostaa riittävästi. On tarkoin selvitettävä ja oltava realistisia, kun päätetään, onko pinta korjattavissa vai onko se kokonaan uudistettava, jatkaa Mäntylä. Itse työn suorituksessa tulee olla asianmukainen ja riittävän tarkka valvonta, jotta hyvä suunnittelu saa oikean toteutuksen. -Nykyisin ovat suosittuja ns. hoitovapaat materiaalit, toteaa Mäntylä. Tämä koskee varsinkin ikkunoita. Kovissa sääolosuhteissa puu ei kestä kauan. Tilalle ovat tulleet ulkopinnoissa alumiinija puualumiinirakenteet. Saneerausta ja pintojen käsittelyä Toimistossa tehdään kaikenlaista saneeraukseen liittyvää suunnittelua, konsultointia ja valvontatyötä. Nykypäivänä tällaisessa työssä tarvitaan monenlaisia mittausvälineitä, laitteita ja ohjelmistoja. Eniten mittauksia ja tutkimuksia tehdään betonipinnoilla. Osa tutkimuksista teetetään ulkopuolisissa laboratorioissa. -Haasteellisia ja mielenkiintoisia ovat Helsingin kantakaupungin, Katajanokan ja Eiran vanhojen kiinteistöjen saneeraukset. Eritoten sellaiset, joissa vaihdetaan julkisivujen vaipan rappaus, parvekkeet uusitaan ja vanha kiinteistö saa aivan uuden ilmeen, kertoo Mäntylä. Erityisen mielenkiintoisia ovat sellaiset saneeraukset, joissa entisöidään esim. ulkopintoja ja portaikkoja. Tällöin poistetaan ns. päällemaalaukset ja pinnat saatetaan alkuperäiseen kuntoon. Toimitusjohtaja Matti-Pekka Mäntylä. Sujuvaa kiinteistönpitoa ”Kiinteistönpito on helppoa, kun sitä ohjataan kuntoarvion ja pitkän tähtäimen suunnitelman avulla.” NYT TALOYHTIÖN kuntoon kannattaa panostaa. Suunnitelmallisuus tuo paitsi säästöjä kiinteistönpitoon, myös päätöksenteko ja hallinto sujuvat. Kysy lisää p. 0207 495 500 [email protected] www.raksystems-anticimex.fi Kiinteistönpidon perustyökalut: • taloyhtiön kuntoarvio ja pitkän tähtäimen suunnitelma PTS • taloyhtiön kuntosopimus RS30 • tuhoeläin- ja lintutorjunnat • vesivahinkojen kuivaus- ja kosteudenhallintapalvelut Korjauskulttuuri opitaan työmailla Korjauskulttuuri on viime vuosina joutunut työmailla kovalle koetukselle. Alalle on tullut uusia tekijöitä ja tekotapoja, joihin ei aikaisemmin ole totuttu. Ongelmaa lisää se, että samalla työmaalla puhutaan useita eri kieliä. Toisaalta on positiivista, että työntekijöitä tulee muualta, jotta työt yleensä saadaan tehdyksi, kun omasta maasta ei tekijöitä löydy. -Elämme tässä suhteessa murroskautta. Nyt vaaditaan erityistä paneutumista työnjohtajilta, jotka johtavat päivittäistä työtä työmailla, sanoo Mäntylä. Mäntylä sanoo, että perinteisesti on rakentamisessa luottamus ollut tärkeä tekijä eli mitä sovitaan, niin myös tehdään. -Pelkkä luottamus ei enää käytännössä riitä. Valvojan on tosissaan seurattava tarkasti korjausprosessin etenemistä, eikä vain todettava minkälaista jälkeä tuli. Valvonnassakin pätee sanonta ”pitkän kaavan mukaan”; laadunvalvonta, tarkastukset, työmaapäiväkirjat ja muut asiakirjat tehdään asianmukaisesti eli koko prosessi tapahtuu hyvää rakennustapaa noudattaen, sanoo Mäntylä. Ulkopintojen valvonta oli ennen vaikeaa, kun työt tehtiin riipputelineiltä. Nykyisin julkisivuille laitetaan kiintotelineet ja suojaukset, jolloin sovittujen työvaiheiden tarkistaminen ja laatutason vaaliminen on helpompaa. -Ammatti-isännöitsijäpiireissä ymmärretään nykyisin hyvin, että pelkästään kirjoituspöydän takana ei asioita opita. Korjauskulttuurin oppiminen tapahtuu työmailla. Vaikka korjaukset tehtäisiin kuinka hyvin, niin rakennuksen kunnon jatkuva tarkkailu kuuluu hyvään kiinteistönhoitoon, korostaa Mäntylä. Seppo Käkelä Kuivauspäivystys Uudenmaan alueella 24h / 7pv p. 0400 728 221 3 4 ISÄNNÖINTI 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2010 Osakkeenomistajan huoneistoremontit – pelisääntöihin selkeyttä Osakkaalla on laaja oikeus tehdä haluamiaan muutos- ja kunnossapitotöitä huoneistossaan. Oikeus ei kuitenkaan ulotu yhtiöjärjestyksessä määritellyn ns. hallinta-alueen ulkopuolelle. Esimerkiksi rivitaloyhtiöissä on hyvä tarkistaa, onko piha-alueita määrätty osakkaiden hallintaan. Jos ei ole, niin ainakin kiinteisiin rakennelmiin ja puiden istuttamiseen on syytä hakea hallitukselta lupa. Julkisivuun tai katolle tehtävät muutokset ovat aina luvanvaraisia. Jotta taloyhtiö pysyisi selvillä huoneistoihin tehdyistä remonteista, on asunto-osakeyhtiölaissa säädetty osakkaalle velvollisuus ilmoittaa remonteista yhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle. Ilmoitusvelvollisuus syntyy silloin, kun muutos- tai kunnossapitotyöllä voi olla vaikutusta rakenteisiin, eristeisiin tai huoneistoon asennettuihin järjestelmiin. Ilmoitus on tehtävä kirjallisesti ja etukäteen ja siihen on liitettävä riittävän laaja selvitys työn laadusta ja toteuttamistavasta. Muutostyötä ei saisi aloittaa, ennen kuin taloyhtiö on käsitellyt ilmoituksen. Käytännössä lienee järkevintä, että isännöitsijä/isännöitsijätoimisto tarkastaa ilmoituksen ja ilmoittaa osakkaalle, että työ voidaan aloittaa. Jos yhtiöllä ei ole isännöitsijää, käsitellään ilmoitukset aina hallituksessa ja joka tapauksessa ilmoitukset viedään hallitukselle tiedoksi. Muutostyö voidaan kieltää tai sille voidaan asettaa ehtoja vain silloin, jos muutostyö on haittaa tai vahinkoa aiheuttava tai hyvän rakennustavan vastainen. Taloyhtiön on lisäksi myös valvottava muiden osakkeenomistajien etuja ja toimitettava ilmoitus tiedoksi niille osakkaille, joiden huoneistoihin remontin lopputulos voi vaikuttaa. Yhtiöllä on paitsi oikeus, myös velvollisuus riittävässä määrin valvoa osakkaiden muutos- ja kunnossapitotöitä. Valvonnalla ei ole tarkoitus vaikeuttaa tai han- Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistyksen toiminnanjohtaja Kai Haarma kaloittaa osakkaan remontteja, vaan pitää huolta siitä, että työt tehdään hyvää rakennustapaa noudattaen ja muutenkin vahinkoja aiheuttamatta. Taloyhtiöissä on valitettavan usein jouduttu hankaliin tilanteisiin, kun jo poismuuttaneen osakkaan yhtiön tietämättä tekemä remontti on myöhemmin aiheuttanut mittavia vahinkoja. Päävastuu työn huolellisesta suorittamisesta säilyy toki työn tekijällä/teettäjällä, mutta on myös osakkaan edun mukaista, että ulkopuolinen asiantuntija valvoo remontin kulkua. Samoin osakas voi mahdollisesti saada hyvitystä tekemästään työstä, jos samanlainen korjaustyö myöhemmin toteutetaan yhtiön toimesta muissa huoneistoissa. Uuden lain mukaan sekä ilmoituksen mahdollisesti aiheuttamista ylimääräisistä kustannuksista että yhtiönvalvontakuluista vastaa muutos- tai kunnossapitotyöhön ryhtynyt osakas. Kulujen on kuitenkin oltava tarpeellisia ja kohtuullisia tehtävään työhön nähden. Lain tarkoitushan on lisätä muutostyöilmoitusten määrää ja siksi on yhtiönkin kannalta perusteltua, että osakkaalle aiheutuvat kulut eivät nouse liian suuriksi. Muutos- ja kunnossapitotyöilmoitukset on säilytettävä huoneistokohtaisessa rekisterissä, jotta jälkeenpäin voidaan selvittää, minkälaisia remontteja ja kenen toimesta huoneistossa on tehty. Osakkeenomistajalla ja kiinteistönvälittäjällä on oikeus tutustua ilmoituksiin ja työt on vähintäänkin luetteloitava isännöitsijäntodistuksessa. Kai Haarma toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa Julkisivut kerralla kuntoon. Ylläpitotakuu alkaen 10 vuotta. TURVAA HELPPOUTTA SÄÄSTÖÄ www.raitayhtiot.fi Puh. 010 288 60, Fax 010 288 6200 ISÄNNÖINTI 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2010 Tilintarkastus ja toiminnantarkastus Asunto-osakeyhtiöiden tarkastukseen tuli 1.7.2010 voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain johdosta muutoksia. Tilintarkastajina voivat toimia vain hyväksytyt tilintarkastajat. Uutena tarkastusmuotona yhtiössä voi olla myös ns. toiminnantarkastus. Molemmat tarkastusmuodot ovat talouden ja hallinnon laillisuustarkastusta. Tilintarkastus Tilintarkastusta koskevat säädökset on koottu tilintarkastuslakiin, jossa on säännökset mm. tilintarkastajien kelpoisuusvaatimuksista ja tilintarkastuksen sisällöstä. Siirtymäkauden jälkeen tilintarkastajana voi toimia vain tilintarkastajan ammattitutkinnon suorittanut hyväksytty tilintarkastaja (KHT, HTM) tai tilintarkastusyhtei-sö. Pienet yhtiöt voivat tietyin edellytyksin luopua tilintarkastuksesta. Uudessa asunto-osakeyhtiölaissa on lisäksi tilintarkastuslakia täydentäviä säännöksiä. Sen mukaan yhtiössä on valittava (hyväksytty) tilintarkastaja, jos yhtiössä on vähintään 30 osakehuoneistoa, tilintarkastaja on valittava tilintarkastuslain tai muun lain perusteella taikka osakkeenomistajien vähemmistö vaatii sitä yhtiökokouksessa. Jos yhtiöjärjestyksessä on tilintarkastajia koskevia määräyksiä, on tilintarkastajaksi lähtökohtaisesti valittava hyväksytty tilintarkastaja. Pienemmissä asuntoyhtiöissä tilintarkastaja voidaan tietyin edellytyksin korvata toiminnantarkastajalla. ”A suntoyhtiön, jolla ei ole tilintarkastajaa, tulee valita toiminnantarkastaja, ellei yhtiöjärjestyksessä tätä velvollisuutta ole suljettu pois.” Toiminnantarkastus Uusi asunto-osakeyhtiölaki toi mukanaan uuden tarkastuksen alan, toiminnantarkastuksen. Asuntoyhtiön, jolla ei ole tilintarkastajaa, tulee valita toiminnantarkastaja, ellei yhtiöjärjestyksessä tätä velvollisuutta ole suljettu pois. Toiminnantarkastaja voidaan valita myös yhtiössä, jossa on tilintarkastaja ja toisaalta myös vähemmistöllä voi olla oikeus vaatia toiminnantarkastajan valitsemista. Toiminnantarkastajan kelpoisuus- ja riippumattomuusvaatimukset vastaavat Antti Suulamo tilintarkastuslain säännöksiä. Toiminantarkastajalta ei kuitenkaan edellytetä vastaavia ammatillisia kelpoisuusvatimuksia kuin tilintarkastajalta. Toiminnantarkastajalla on kuitenkin oltava sellainen taloudellisten ja oikeudellisten asioiden tuntemus ja kokemus kuin yhtiön toiminnan laatuun ja laajuuteen nähden on tarpeen tehtävän hoitamiseksi. Toiminnantarkastus sisältää yhtiön talouden ja hallinnon tarkastuksen yhtiön toiminnan laadun ja laajuuden kannalta riittävällä tavalla ja tarkastuksesta on annettava kultakin tilikaudelta päivätty ja allekirjoitettu toiminnantarkastuskertomus. Antti Suulamo KTM BDO Oy 5 6 ISÄNNÖINTI 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2010 Mitä isännöitsijä tekee? Isännöitsijä Jalo Linjakumpu ( 41 v. ) on toiminut koko työikänsä kiinteistöalalla. Opinto- ja työura on ollut nousujohteinen: lvi-asentaja, huoltomies, lvi-työteknikko ja isännöitsijän perustutkinto, ITS-tutkinto ja lopuksi alan korkein tutkinto AIT. Työura on edennyt huoltomiehestä opintojen jälkeen tekniseksi isännöitsijäksi ja viimeiset kymmenen vuotta hän on toiminut päätoimisena isännöitsijänä. -Isännöitsijän työtä ajatellen on kiinteistönhoidon tekniikan oppiminen ja osaaminen ollut erinomaisen hyödyllistä. Teknisen ylläpidon perustietojen hankinnan jälkeen voi kiinteistön kokonaisvaltaisen hoidon oppia parhaiten itse käytännön työssä kiinteistöillä, sanoo Linjakumpu. ”J okainen kiinteistö on kulutusten kannalta erilainen ja mielenkiintoinen. On niin paljon erilaisia tekijöitä, jotka vaikuttavat lopputulokseen.” Kiinteistön elinkaaren hallinta Kun kysytään, mitä isännöitsijä tekee, niin usein isännöitsijän arvellaan keräävän hoitovastikkeita, lähettävän asukkaille kirjeitä ja pitävän kokouksia. -Taloudenhoito ja ns. juoksevat asiat ovat päivittäisiä rutiineja, mutta tärkeimpänä pidän kiinteistön elinkaaren hallintaa. Se tarkoittaa sitä, että isännöitsijä ensisijaisesti vastaa mm. siitä, että kiinteistön erilaiset korjausja kunnossapitotyöt hoidetaan oikea-aikaisesti ja että kiinteistön hoitokulut ovat kohtuulliset. Elinkaaren oikea hallinta pidentää kiinteistön ikää ja alentaa yl- -Lämmön säädössä, yleensä turhaan käytetään liian suuria käyriä ja venttiilit eivät tällöin toimi tarkoitetulla tavalla. Huoneiston kylmyyden tai kylmyyden tunteen syitä pitäisi aina ensin hakea huoneistosta. Syitä ovat monesti paksut verhot, iso sohva tai vaikkapa televisio termostaatin edessä. Suljetussa tilassa oleva termostaatti ei ”aisti” huoneen tarvitsemaa lämpötilaa, sanoo Linjakumpu. Hän kertoo, että monen perheen lämpöongelmat alkavat, kun kauniit, paksut, lattiaan asti ulottuvat ns. talviverhot laitetaan syksyisin paikoilleen. Lämpö jää verhojen taakse. -Lämpöön vaikuttavia tekijöitä on huoneistoissa paljon. Kannattaisi tehdä enemmän huoneistokohtaisia katselmuksia ja mittauksia, sanoo Linjakumpu. läpitokustannuksia, jatkaa Linjakumpu. Hyvä tiimi Linjakumpu sanoo mieltyneensä Isännöinti Saarinen Oy:llä hyvään tiimityöskentelyyn. -Meitä on kolme AIT-tutkinnon suorittanutta isännöitsijää, joilla on yhteensä yli 60 vuoden kokemus alalta. Ryhmä hallitsee tekniikkaa, taloutta ja meillä on laajaa kokemusta kiinteistönhoi- Isännöitsijä Jalo Linjakumpu. dossa. Jokaisella on tietysti omat kiinteistönsä ja vastuualueensa, mutta ryhmästä löytyy tietotaitoa nopeasti vaikeisiinkin kysymyksiin. den mukaan. Lopullisesti asioista päättää yhtiökokous. Isäntärenki Lämpöenergia, sähkö ja vesi ovat Linjakummun ominta aluetta. -Jokainen kiinteistö on kulutusten kannalta erilainen ja mielenkiintoinen. On niin paljon erilaisia tekijöitä, jotka vaikuttavat lopputulokseen, toteaa Linjakumpu. Lämpöenergian kulutus on kiinteistön suurin yksittäinen menoerä. Missä tehdään suurimmat virheet? -Isäntärenki kuvaa mielestäni hyvin isännöitsijä asemaa. Isännöitsijän pitää olla primus motor talon asioiden hoidossa. Hän valmistelee asioita; hankkii suunnitelmia, työselityksiä, tarjouksia, rakennuslupia ja junailee asioiden hoitoa, toteaa Linjakumpu. Tämä kaikki tapahtuu tietysti hallituksen valvonnassa ja ohjei- Kulutusten hallinta Korjaustarve- selvitys Uusi asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa taloyhtiö hallituksen tekemään vuosittain yhtiökokoukselle selvityksen viiden seuraavan vuoden aikana tehtävistä korjaustöistä. Miten näiden valmistelutyö on edistynyt ja millaisia ongelmia siinä on esiintynyt? -Mielestäni laki ja sen henki on oikein hyvä; se mm. edistää suunnitelmallisuutta ja tuo osakkaille heidän tarvitsemaansa tietoa ja turvallisuutta. Monissa taloyhtiöissä on tällaisia asioita esitetty jo pitkään vuosittaisissa toimintasuunnitelmissa. Joissakin yhtiöissä on nyt lähdetty tekemään Kunnossapitotarveselvitys asunto-osakeyhtiössä Jatkoa etusivulta Entä millaisella kunnossapitotarpeella on olennainen vaikutus yhtiövastikkeeseen? Jos olennaisena pidetään viidenneksen yhtiövastikevaikutusta, vaihtelee se yhtiöittäin ja yhtiön sisälläkin paljon riippuen esimerkiksi siitä, kannetaanko yhtiössä hoitovastikkeen lisäksi pääomavastiketta ja / tai erityisvastikkeita, joiden maksuvelvollisuus koskee vain osaa osakkaista. Jos hoitovastike on vaikkapa kolme euroa neliöltä, olennainen 20 prosentin vastikevaikutus olisi 60 senttiä neliöltä kuukaudessa. Noin 40 asunnon taloyhtiössä hallituksen kunnossapitotarveselvitykseen tulisi ottaa tällöin ne hankkeet, joista arvioidaan aiheutuvan ainakin vajaan 20 000 euron vuosimenot joko korjauskustannuksina tai lainanhoitomenoina. Vastaava kunnossapitotarve olisi kahdeksan asunnon rivitaloyhtiössä vajaa 4 000 euroa vuodessa. Kunnossapitotarveselvityksen tarkoituksena on kiinnittää yhtiöiden hallinnossa toimivien ja osakkeenomistajien huomiota pitkäjänteisen kiinteistön hoidon tarpeeseen ja tulevien toimenpiteiden rahoituksen järjestämiseen. Vaatimuksella korostetaan kiinteistön kunnon seurannan sekä hoidon suunnitelmallisuutta. Lain perusteluissa todetaan, että kunnossapitotarvetta on ”K unnossapitotarveselvityksen tarkoituksena on kiinnittää yhtiöiden hallinnossa toimivien ja osakkeenomistajien huomiota pitkäjänteisen kiinteistön hoidon tarpeeseen ja tulevien toimenpiteiden rahoituksen järjestämiseen.” Mauri Marttila. selvitettävä hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti ja tarvittaessa selvitykseen liittyen voidaan hankkia asiantuntija-lausunto tai tehdä kuntotarkastus. Viimemainitulla tosin tarkoitettaneen kuntoarviota. Uudisrakennuksen osalta on yleensä riittävää todeta, että kunnossapito on huoltokirjan mukaista tai muuten suunnitelmallista ja että rakennuksen osien teknistä käyttöikää on riittävästi jäljellä. Teknistä käyttöikää voi arvioida esimerkiksi Rakennustietosäätiön julkaiseman ohjekortin, Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot (KH 90–00403), avulla. Ohjekortissa esitetään kiinteistön rakenteiden, rakennusosien, järjestelmien ja laitteiden keskimääräiset tekniset käyttöiät, tarkastusvälit, huoltovälit ja kunnossapitojaksot. Vanhassa yhtiössä voi olla tarkoituksenmukaista, että kiinteistönhoidon suunnitelmallisuuden kehittämiseen liittyen aluksi tehdään perusselvityksiä, joita ylläpidetään jatkossa suunnitelmallisesti. Viittaus vanhojen kiinteistöjen perusselvitystarpeisiin ISÄNNÖINTI 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2010 ISÄNNÖINTI S A ARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto – Laatua ja luotettavuutta – ”L ämpöön vaikuttavia tekijöitä on huoneistoissa paljon. Kannattaisi tehdä enemmän huoneistokohtaisia katselmuksia ja mittauksia.” lituksen kannattaisi suorittaa vuosittain itse katselmuksia ja arvioita kiinteistöllä ja laatia niiden perusteelta selvitys kiinteistön eri aineosien ja laitteistojen kunnosta ja mahdollisesta korjaustarpeesta. Sen jälkeen päätetään tarkemmista tutkimuksista, suunnitelmista ja korjauksista, joiden tekemisessä useimmiten tarvitaan konsulttia. Isännöitsijän tehtävä on johtaa ja junailla näitä asioita. laajoja korjaussuunnitelmia ja työselityksiä lakimuutoksen puitteissa. Ne maksavat melkoisesti. Isännöitsijän ja hal- tarkoittaa käytännössä useimmiten kuntoarvioita ja huonoimmassa kunnossa olevien rakennusosien kuntotutkimuksia. Tyypillisimpiä kuntotutkimuskohteita ovat julkisivut, parvekkeet, putkistot ja märkätilat. Lain keskeisin periaatteisiin kuuluu, että taloyhtiön johdon tehtävänä on huolellisesti toimien edistää yhtiön etua. Tämän huolellisuusvelvoitteen täyttääkseen hallituksen on turvauduttava asiantuntijan apuun kunnossapitotarveselvityksen laatimisessa, ellei hallituksella ja / tai isännöitsijällä ole yhtiön kokoon ja laatuun nähden riittävää asiantuntemusta. Kunnossapitotarveselvitykselle ja sen esittelylle yhtiökokouksessa voidaan antaa muutamia perusvaatimuksia: • esittelyn on oltava helposti ymmärrettävä, • kunnossapitotarpeen perusteet on selostettava (minkä selvityksen pohjalta päätelmät tehdään), • jos tarkasteluaikana on useita kunnossapitotoimia, on suotavaa esitellä ajoitusten perusteet. Mikäli hallitus toteaa selvityksensä perustuvan tehtyihin asiantuntija-arvioihin, kuntoarvioon tms, mutta poikkeaa selvityksessään esimerkiksi jonkin rakennusosan osalta Ota yhteyttä www.isannoitisaarinen.fi tai soita 09-530 86 20 Seppo Käkelä asiantuntijan näkemyksestä, hallituksen on perusteltava kantansa. Vastaavasti, jos kuntoarvioija esittää jonkin rakennusosan osalta kuntotutkimuksen teettämistä, mutta yhtiö ei ole sitä teettänyt, on tämä todettava selvityksessä. Toisaalta lain perusteluissa todetaan, että vaikka yhtiössä ilmenisi pian yhtiökokouksen jälkeen uusi merkittävä korjaustarve, hallituksen ja isännöitsijän ei voida katsoa rikkoneen selvityksen antamista koskevaa määräystä, jos selvitys on laadittu ja sen perusteena mahdollisesti olevat ulkopuoliset arviot on hankittu tuolloin noudatetun hyvän tavan mukaisesti. Edellä todetusta on jo käynyt ilmi se, ettei kunnossapitotarveselvityksellä ole määrämuotoa. Ellei vanhaan yhtiöön ole tehty mitään kattavaa selvitystä, työ kannattaa useimmiten käynnistää teettämällä kuntoarvio, jota sitten aika ajoin päivitetään ja johon hallitus selvityksensä perustaa. Kuntoarvion yhteydessä kannattaa teettää samalla Taloyhtiön kuntotodistus, josta selviää yhdellä sivulla taloyhtiön rakennusosien ja järjestelmien kunto tähtiluokituksena ja korjaustarve myös karkeana arviona euroina. MAURI MARTTILA tutkimusjohtaja Suomen Kiinteistöliitto ry 7 8 ISÄNNÖINTI 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2010 Kiinteistön kulutusseuranta Kiinteistön hoitokuluista 35-45 prosenttia menee lämmitykseen, veteen ja sähköön. Kulut ovat merkittäviä yksittäisen taloyhtiön ja koko kansantalouden kannalta. Viat ja häiriöt teknisissä laitteistoissa ja järjestelmissä aiheuttavat kulutusten turhaa kasvua. On ensiarvoisen tärkeätä havaita nämä virhetoiminnot mahdollisimman pian. Tämä on mahdollista, jos kiinteistön kulutusseuranta on järjestetty asiamukaisesti. Kulutusseuranta luo myös edellytykset tehokkaalle ja hallitulle energian käytölle. Sen avulla on mahdollista saada hyödyllistä tietoa kiinteistön energian käytön jakaantumisesta, erilaisista vaihteluista ja energian vuodoista. Isännöinti Saarinen Oy:ssä toimii teknisenä avustajana Egil Sundberg. Hän vastaa toimiston hoidossa olevien kiinteistöjen kulutusseurannasta. keisen kuukauden 10. päivään mennessä tekninen asiantuntija saa käyttöönsä kulutusseurantaraportit. Miten kulutusseuranta taloyhtiössä tapahtuu? -Tarkistan raportit yksityiskohtaisesti kiinteistön kaikkien kulutusten osalta. Tarkastuksessa selvitetään, onko kiinteistöllä tapahtunut muutoksia normaaliin tai tavoitekulutukseen. Mikäli poikkeamia on, niitä ryhdytään heti selvittämään. Aluksi selvitetään onko poikkeaman mahdollisesti aiheuttanut mittarin lukuvirhe tai syöttövirhe tietokoneelle. Joskus poikkeama aiheutuu viallisesta mittarista. -Mikäli nämä asiat ovat kunnossa, niin seuraavaksi lähdetään hakemaan virhettä itse kiinteistöltä, toteaa Sundberg. Keskustelu huoltomiehen ja isännöitsi- -Kulutusseuranta alkaa kiinteistöjen mittareiden luennasta. Huoltomies tai talonmies lukee määrävälein kaikki kiinteistön mittarit ja kirjaa lukemat. Tämä tapahtuu yleensä jokaisen kuukauden vaihteessa. Lukemat syötetään tietokoneohjelmaan, josta saadaan kiinteistökohtaiset kulutusseurantaraportit. Kulutusseurannassa on tärkeätä, että nämä toimenpiteet tehdään tarkasti määräaikoina. Jokaisen seurantakuukauden jäl- Mitä sitten tapahtuu? Egil Sundberg. (09) 66 66 80 SOITA 0400-24 24 24 [email protected], fax (09) 22 22 484 ^ćŚŬƂĂƐĞŶƚĂũĂ^ƵƐĂŶŶĂDćŬŝ͕^ćŚŬƂͲƌŽKLJ PÄIVYSTYS HÄTÄPALVELU Kaikki aukaisemisesta lukitsemiseen Lukkoliike Helsinki, Lukkoliike Espoo, Lukkoliike Vantaa, Lukkoseppä 24h. ISÄNNÖINTI 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2010 ”T utkimuksissa on todettu, että aktiivisesti kulutusseurantaa hoitavien kiinteistöjen energian kulutukset ovat yli 10 prosenttia pienemmät.” jän kanssa voi selvittää poikkeamakulutuksen. Mahdollisuuksia on monenlaisia; epäkuntoinen laite tai laitteen rikkoutuminen, säätövirhe, jonkin korjaustyön aiheuttama ylimääräinen kulutus jne. Kulutusseurantaraportit antavat asiantuntijalle hyvin monenlaista tietoa. Niiden tulkinta ja analysointi vaativat teknistä tietämystä, kokemusta ja kiinteistön tuntemusta. Kiinteistön kulutuksia vertaillaan yleisiin tunnuslukuihin ja tavoitelukuihin. Näin selvitetään yleisen tavoitetason ylittävät kulutukset. Vikailmoitukset ja kulutustottumukset Veden kulutuksen yleisin lisääjä on vuotava wc. Asukkaiden tulisi aina välittömästi ilmoittaa vuotavasta vessasta. Pienikin vuoto nostaa vesilaskua melkoisesti. -Harmillista vessavuodoissa on se, että kaikki eivät muista tai jaksa tehdä ilmoitusta. Toinen huomioitava asia on se, kun asukkaat vaihtavat itse vesikalusteita ( hanoja yms. ), niin silloin tulisi niihin aina säätää oikea virtaama, mikä esimerkiksi keittiöhanassa täydellä teholla on 12 litraa minuutissa, toteaa Sundbeg. Lämmityksessä hyvin yleinen ongelma on se, että asukas vaatii normaalia korkeampaa lämpötilaa; kun maksamme, niin lämmintä pitää olla. –Suositusten mukainen huonelämpötila on 21-22 astetta. Yksikin aste enemmän lisää lämmityskustannuksia viidellä prosentilla. Ennen koko talon lämpötilan nostoa tulisi aina ehdottomasti ensin selvittää huoneistokohtaiset ongelmat, joita voi olla hyvinkin erilaisia, sanoo Sundberg. Ellei kiinteistöllä ole hallittua kulutusseurantaa, on vaarana, että energiaa käyttäviin järjestelmiin pääsee kehittymään vaikeasti havaittavia vikoja, jotka lisäävät energian kulutusta. Tutkimuksissa on todettu, että aktiivisesti kulutusseurantaa hoitavien kiinteistöjen energian kulutukset ovat yli 10 prosenttia pienemmät kuin niiden kiinteistöjen, joissa ei ole kulutusseurantaa. Seppo Käkelä 9 10 ISÄNNÖINTI 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2010 Kiinteistöjen omistajat avainasemassa energia-asioista päätettäessä Jatkoa etusivulta Uudistuotanto menossa kohti nollaenergiataloja Uudisrakennustuotannossa ns. normiohjauksella päästään nopeasti jopa nollaenergiataloihin, mutta ongelmansa on siinäkin, että miten rakennusalalle saadaan toimivat markkinat tältä osin. Ja kuinka uusista vaatimuksista selvitään, kun lähes kaikki perustuu rakennusdetaljien tiiveyteen. Tiiveys on mahdollisuus, mutta jos siihen yhdistyy väärä ja huolimaton rakentaminen ja asuminen, niin saattaa syntyä tuhoisaa jälkeä nopeastikin. Vanhan rakennuskannan energiatalous tarkkaan valvontaan Vanhassa rakennuskannassa on syytä nyt panostaa olemassa olevien laitteiden hallittuun uusimiseen ja kunnostamiseen energiatehokkaiksi. Samalla tulee varmistua siitä, että laitteita käytetään ”V anhassa rakennuskannassa on syytä nyt panostaa olemassa olevien laitteiden hallittuun uusimiseen ja kunnostamiseen energiatehokkaiksi.” oikein. Lämmönjakolaitteisto ja säätölaitteisto tulee kunnostaa ensin. Patteriverkoston tasapainottamisella poistetaan huoneistojen merkittävät lämpötilaerot. Samalla tulee virtaamat säätää suunnitteluarvoihin. Verkoston tasapainotus saattaa edellyttää venttiilivaihtoja vanhoissa kiinteistöissä. Käyttötottumuksissa valtavia eroja vedenkulutuksessa Vedenkulutukseen vaikuttavat eniten käyttötottumukset, mutta myös wc- laitteiden ja hanojen tekninen kunto vaikuttaa kulutukseen. Uusimalla niitä ja asettamalla oikeat virtaamasäädöt, saadaan aikaan hyvinkin merkittäviä säästöjä. Monilla paikkakunnilla kiinteistökohtaiset paineenalennusventtiilit ovat tuoneet pysyviä säästöjä. Tällainen investointi on halpa ja takaisinmaksuaika lyhyt. Kiinteistösähkö on yleensä pienempi tekijä, mutta mm. saunavuorojen optimoinnilla ja valaisimia uusimalla saadaan säästöä. Kiinteistönhoitopalvelujen taso määrittää toimintaedellytykset Kiinteistönhoitopalvelut on ostettava oikein ja riittävän tasokkaina kiinteistön ominaispiirteet huomioiden. Mahdollisimman reaaliaikainen energiankulutusten seuranta antaa eväät nopeaan reagointiin kulutusten poikkeamissa. Energianseurannalle on annettava onnistumisen edellytykset ostettaessa kiinteistönhoitopalveluja. Halvalla saa harvoin hyvää millään palvelualalla. Mikko Peltokorpi Kokonaisuuden hallinta ja joustava päätöksenteko korostuvat Kiinteistönomistajien on aina ajateltava asioita kokonaisuuksien kautta. Päätöksenteko varsinkin asunto-osakeyhtiöissä voi olla joskus tuskallista tavoiteltaessa energiatehokkuuden kannalta järkeviä ja johdonmukaisia päätöksiä, varsinkin sellaisia, jotka pitkällä aikavälillä tukisivat toisiaan ja kestävää omaisuudenhoitoa. Kukin asunto-osakeyhtiö kuitenkin yhtiökokouksessaan itse päättää omai- Kaipaatko puolueetonta kumppania taloyhtiöllesi? Miten uusi asunto-osakeyhtiölaki vaikuttaa taloyhtiömme toimintaan? Kuka vastaa aiemman osakkaan teettämän remontin vahingoista? Vastaukset mm. näihin kysymyksiin saat maksuttomasta jäsenneuvonnastamme. Puurolautasen hinnalla (asunnolta kuukaudessa) jäsenyhtiö saa: • hallituksen ja isännöitsijän tukiverkon • ilmaisen puhelinneuvonnan • tietoa, koulutusta ja paljon muuta Yhdistyksessä on jo lähes 9000 taloyhtiötä. Entä sinun yhtiösi? Tarkista asia, kysy lisää. Puh (09) 1667 6204 tai [email protected] Käy tutustumassa meihin www.kiinteistoliitto.fi/uusimaa Taloyhtiön vankka kivijalka - jäsenyys kannattaa suudenhoitonsa periaatteet. Jatkuva tavoite tulisi olla se, että kiinteistön arvo vähintäänkin pysyy ennallaan tai nousee. Yksittäisen osakkeenomistajan tulisi aina saada käypä arvo osakkeistaan joutuessaan tai halutessaan kulloisessakin elämäntilanteessa realisoida omaisuutensa. Energiaterveisin Mikko Peltokorpi kiinteistöneuvos Suomen Isännöintiliitto ry hallituksen puheenjohtaja vv. 2007-2010 Styrelsens och disponentens stöd -även på svenska! • rådgivning, medlemsbulletin, skolning på eget språk Det lönar sig att vara medlem. Är ni? Kolla saken, fråga mer. Tel. (09) 1667 6761 eller [email protected] ISÄNNÖINTI 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2010 PAKINA Sauna ja sisu Kuten tunnettua, niin sauna on suomalaisille pyhä ja tärkeä paikka. Vai mitä mieltä olette Virtasen saunajutusta? Asia oli nimittäin niin, että Virtaset olivat asuneet samassa kerrostalossa jo yli 20 vuotta eli talon valmistumisesta alkaen. Yhtä kauan heillä oli ollut saunavuoro joka lauantai klo 14-15. Koska seuraava saunavuoro alkoi vasta klo 18, oli Virtasta pitkään suostuteltu muuttamaan saunavuoronsa alkavaksi klo 17. Siten säästyisi sähköä ja vältyttäisiin muutenkin turhalta lämmittämiseltä. Tähän ei Virtanen suostunut. Ei millään. Virtanen kyseli, että miksi hänen vuoronsa piti muuttaa? Eikö muiden vuoroja voisi muuttaa? Asia jäi silleen pitkäksi aikaa. Sitten kävi niin, että taloyhtiö tilasi energiaekspertin tutkimaan, miten taloyhtiössä voitaisiin säästää lämpöenergiaa, vettä ja sähköä. Tutkija laati seikkaperäisen raportin, josta ilmeni, että kulutukset olivat liian suuria. Löytyi paljon selkeitä ja yksinkertaisia säästämismahdollisuuksia. Yksi sellainen oli Virtasen saunavuoro. Tutkija ehdotti samaa, mitä taloyhtiön hallitus oli jo aiemmin esittänyt: Virtasen saunavuoron tulisi alkaa klo 17. Ja niin taloyhtiön hallitus päätti, että Virtasen saunavuoro alkaa lauantaina klo 17. Virtanen ei tyytynyt päätökseen, vaan vaati kirjallisesti yhtiökokoukselta hallituksen päätöksen kumoamista ja paluuta vanhaan käytäntöön. Niinpä asia otettiin käsittelyyn yhtiökokouksessa. Paikalla oli väkeä enemmän kuin koskaan ennen. Ilmassa oli suorastaan ”suuren urheilujuhlan tuntu”, kun yhtiökokous läheni huippuhetkeä eli Virtasen sauna-asiaa. -No niin, esityslistan kohta 15, Virtasen kirje yhtiökokoukselle. Kaikkihan tuntevat asian. Haluaako Virtanen vielä lisätä jotakin tähän saunavuoroasiaan, kysyi kokouksen puheenjohtaja. -Herra puheenjohtaja, hyvät osakkaat, olemme yli 20 vuotta asuneet tässä talossa ja saman ajan saunoneet lauantaisin klo14 alkaen. Saunamaksut ja yhtiövastikkeet olemme maksaneet aina säännöllisesti. Saunavuoron väkivaltainen muuttaminen loukkaa perhettämme ja oikeuksiamme. Mielestäni… Virtasen puhe keskeytyi yleiseen hälinään. Puheenjohtaja pyysi hiljaisuutta. -Otetaan rauhallisemmin, Lahtisella on nyt puheenvuoro, ilmoitti puheenjohtaja. -Joo, aivan oikein, 20 vuotta me olemme saaneet maksaa ylimääräistä sähkölaskua tämän saunavuoron takia. Tämä on valtaisa rahanhukka. A member of VUO PUTKIR DEN EMO -KILPA NTTI ILU VOITTA N JA 2009 Sataviisikymmentä tuntia vuodessa lämmitetään saunaa turhaan. Se on väärin meitä muita kohtaan. Turha lämmitys maksaa meille ainakin pari sataa euroa vuodessa. Rahassa se voi tuntua pikku jutulta, mutta eikö tämä ole hölmöläisten hommaa. Kokoussalissa alkoi kova pulina. Asiaa vaadittiin heti äänestykseen. -Suoritamme koeäänestyksen. Ne, jotka kannattavat hallituksen päätöstä, nostavat käden ylös, ilmoitti puheenjohtaja. Kymmeniä käsiä nousi ylös. Jotkut nostivat molemmat kätensä. Vain yksi käsi ei noussut. Virtasen käsi. -Asia on selvä, hallituksen päätös pitää. Virtasen saunavuoro alkaa lauantaina kello 17, julisti puheenjohtaja päätöksen. -Ei ala, ei ikinä ala, uhosi Virtanen ja poistui heti kokouksesta. Seuraavana päivänä Virtanen perui saunavuoronsa kokonaan. Hän oli nähnyt jo aiemmin lehdissä lviliikkeen mainoksen kerrostalohuoneistoon rakennettavasta saunasta. Sellainen oli helppo laittaa, jos kylpyhuone oli vähänkin tilava. Viikon kuluttua yhtiökokouksesta lvi-liikkeen asentaja kokosi valmiin saunapaketin Virtasen kylpyhuoneeseen muutamassa tunnissa. Rakennuslupaa ei tarvittu. Eikä se paljon maksanutkaan. Tosin se oli melko pieni eikä se vastannut perinteistä saunaa, mutta se riitti Virtaselle ja siellä sai saunoa milloin vain. Niinpä hän laittoikin taloyhtiön ilmoitustaululle rappukäytävään ilmoituksen: Putkiremontit suomalaiseen makuun. Saunavuorot: Virtanen joka lauantai klo14 ja muulloin milloin vain. Seuraavana vuonna oli yhtiökokouksessa jälleen esillä Virtasen kirje. Hän vaati saunamaksujen huomattavaa korottamista, koska sähkö ja vesi olivat kallistuneet viime vuosina hirvittävästi eikä saunamaksuja oltu korotettu aikoihin. Lisäksi Virtanen esitti, että taloyhtiössä olisi siirryttävä järjestelmään, jossa ne asukkaat, jotka saunaa käyttävät, maksaisivat saunojen lämmitys- siivous- ja korjauskulut. Ne olisi lisättävä suoraan saunamaksuun. Virtanen oli myös tehnyt havainnon, että nykyisin keskiviikkona on saunavuoro vain Lahtisella, kun muut olivat peruneet vuoronsa tai siirtäneet sen toiselle päivälle. Omaan tapaukseensa viitaten hän vaati, että Lahtisen saunavuoro on siirrettävä ehdottomasti sellaiselle päivälle, jolloin on muita saunavuoroja, jotta yksi turha saunapäivä jäisi pois ja säästettäisiin sähköä ja turhaa lämmittämistä. Kettis Jo 30 vuoden ajan Ematorin toiminta on perustunut kotimaiseen hyvin koulutettuun henkilöstöön ja projektijohdon vahvaan ammattitaitoon. Tästä osoituksena Emator valittiin viime vuonna parhaaksi Vuoden putkiremontti -kilpailussa. www.emator.fi 11 12 ISÄNNÖINTI 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2010 ISÄNNÖINTI S A A R I NEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto – Laatua ja luotettavuutta – Ota yhteyttä www.isannoitisaarinen.fi tai soita 09-530 86 20 INSINÖÖRITOIMISTO CONDITIO Kuntoarviot ja kuntotutkimukset Korjaussuunnitelmat Rakennuttaminen ja valvonta RATAVALLINTIE 2, 00720 HELSINKI P. (09) 2238 220, WWW.CONDITIO.FI
© Copyright 2024