ISÄNNÖINT SAARINEN - Isännöinti Saarinen Oy
ISÄNNÖINTI ISÄNNÖINTI SAA R I N E N 2011 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2011 Pihan peruskorjaus taloyhtiössä ISÄNNÖINTI SAARINEN - Laatua ja luotettavuutta - www.isannointisaarinen.fi Tässä numerossa: Harmaa talous – musta tulevaisuus S. 2 Miten kauan katto kestää - entä putket … S. 3 Rakentamisen neuvontapalvelut kysyttyjä – osto-osaamista tarvitaan S. 4 Pihan peruskorjaus vaatii hyvää suunnittelua. Taloyhtiöissä huolehditaan nykyisin kiitettävästi rakennusten kunnosta ja toimivuudesta. Rakennusta ympäröivä piha-aluekin kuuluu olennaisena osana kiinteistöön, joten myös sen kuntoon tulisi kiinnittää huomiota. Hyvässä kunnossa oleva piha kertoo talon asukkaista ja heidän arvostuksestaan kiinteistöään kohtaan. Kunnostettu ja hyvin hoidettu piha lisää asumisviihtyvyyttä ja turvallisuutta sekä tutkimusten mukaan nostaa asuntojen arvoa. Jatkuu sivulla 5 Viimeaikaisia Korkeimman oikeuden ratkaisuja asuntoosakeyhtiöistä S.6 Taloyhtiön hallinto ja viihtyvyys S. 8 Talousarvion perusteet ja tavoitteet asunto-osakeyhtiössä tään vuotuisen varsinaisen yh- kouskäsittelyä. Voidaan sanoa, tiökokouksen hyväksyttäväksi. että talousarvio on toimintaHallituksen ja isännöitsijän Käytännössä talousarvion laatii suunnitelma euroina. tehtäviin kuuluu laatia taloyh- useimmiten isännöitsijä ja hallitiölle talousarvio, joka esite- tus hyväksyy sen ennen yhtiökoJatkuu sivulla 7 Taloyhtiöiden hallitusten palkkiot ja valinnat S.10 Talousarvion perusteet Vain oleellinen on tärkeätä S. 11 2 ISÄNNÖINTI 2011 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2011 Marraskuu 2011 AJANKOHTAISTA Asunto-osakeyhtiölaki uudistui viime vuonna. ”Isännöinti 1/2011” –lehdessä olivat uuden lain tuomat vastuut taloyhtiön hallituksille laajalti esillä. Tämä keskustelu on jo osittain laantunut, kun on todettu, etteivät ne vastuut juurikaan muuttuneet. Sen sijaan keskustelua on ollut edelleen runsaasti osakaskohtaisista remonteista, niiden ilmoitusmenettelyistä sekä valvonnasta. Lain tavoitteena on turvata sekä remontoijien että muiden osakkaiden oikeudet. Kun remonteista ilmoitetaan asianmukaisesti, varmistetaan niiden dokumentointi isännöitsijätodistukseen. Näin myös mahdolliset uudet omistajat saavat tiedot tehdyistä remonteista. Ilmoitukset edesauttavat sitä, että remontit myös tehdään oikein ja urakoitsijat (aliurakoitsijat) merkitään muistiin. Tällä on merkitystä vastuiden kannalta. Dokumentoinnin jälkeen annetaan remontille hyväksyntä sen aloittamiseen ja sovitaan hankkeen etenemisestä. On vielä todettava, että osakas ei saa aloittaa remonttia ennen ilmoituksen käsittelyä ja hyväksyntää. Uskon, että remontit ja niihin liittyvät prosessit menevät pääosin hyvin. Mutta on huomattava, että rakentaminen on vaikeaa ja urakoitsijat ovat eri tasoisia. Turhaan ei voi korostaa urakoitsijan taustan selvittämisen tärkeyttä. Tämä selvittely jää osakkaan vastuulle. Ammattitaidosta joutuu aina maksamaan. Vaikeuksia tulee, kun jälkikäteen havaitaan laiminlyöntejä ja huonoa rakennustapaa, jolloin aloitetaan syyllisen etsiminen. Näissä tapauksissa työn teettäjällä (osakkaalla) on vastuu osoittaa, että kaikki on tehty asianmukaisesti. Isännöimiemme taloyhtiöiden hallitukset ovat sopineet toimistomme kanssa siitä, että me hoidamme remonttien valvonnan ja dokumentoinnin ja informoimme niistä hallituksia. Toimistomme kotisivuilta löytyy valmis lomake, jonka saatuamme tekninen isännöitsijämme ottaa yhteyttä ja sopii osakkaan kanssa jatkotoimenpiteistä. Olen sitä mieltä, että ilmoitusvelvollisuus on todellakin kaikkien osapuolten etu, ei osakkaan kiusaamista. Tätäkin mielipidettä on esiintynyt. Asiaan liittynyt kielteinen julkisuus on laantunut. Toimistomme hinnasto on hyväksytetty hallituksilla ja se löytyy kotisivuiltamme. Myös uuden asunto-osakeyhtiölain määräämä kunnossapitoselvitys on ollut julkisuudessa paljon esillä. Yhtiökokouksissa tulee käsitellä hallituksen laatima esitys vähintään viiden seuraavan vuoden kuluessa tulevista suurimmista remonteista ja hankkeista. Asiasta on käyty eri lehtien sivuilla kirjoittelua ja esitetty kiinteistöalan eri instanssien välillä hyvinkin erilaisia tulkintoja. Muun muassa Kauppalehdestä (24.10.2011) oli Isännöintiliiton toimitusjohtajan Tero Heikkilän kirjoitus asiasta. Heikkilän mielestä asia on tärkeä ja siihen tulee taloyhtiöiden panostaa ja suhtautua vakavasti. Olen ilman muuta sitä mieltä, että pitkäjänteisyys ja avoimuus asioiden hoidossa on järkevää. Tässä asiassa me isännöitsijät voimme ehdottaa mielestämme järkeviä ratkaisumalleja, mutta taloyhtiöt itse aina päättävät ti- lanteensa mukaan, tarvitaanko ulkopuolista asiantuntemusta vai tehdäänkö selvitys omin voimin. Keskustelu asian ympärillä varmasti jatkuu. Se onkin tärkeätä, sillä tavoin asiat selviävät ja saadaan tarpeellista informaatiota. Luin Isännöintiliiton julkaisemasta lehdestä ”Kotitalo 2011 nro 5” hienon kolumnin, jonka otsikko oli ”Eläköön Palvelu”. Kolumnin oli kirjoittanut kirjailija Matti Remes. Pari poimintoa kolumnista koskien palveluiden tuottamista. Kolumni alkoi näin ” Kiinteistön hoidon tehostaminen automatisoinnilla ei tarkoita kiinteistönhoidon tehostamista, vaan kiinteistön hoitoliiketoiminnan tehostamista”. Kirjoituksessa oli myös esimerkkejä tehostamisesta pankki-, vakuutus-, ja teleliiketoiminnasta. Asiakaspalvelunumeroissa puhelimeen vastataan pitkien odotusjaksojen jälkeen ja luetellaan numeroita, joita pitäisi valita. Kirjoittajan mielestä on mukavampaa, kun luurista kuuluu ihmisen ääni kysyen ”miten voin palvella”. Kirjoituksen lopussa on vielä maininta, että asukkaita kiinnostaisi tuttu isännöitsijä, joka kävisi tontilla ja antaisi ymmärtää, että häntä oikeasti kiinnostavat talon kunto ja sen hoitaminen. Näihin ajatuksiin ja tekoihin yritämme toimistossamme vahvasti sitoutua. Rauhallista Joulun odotusta! Aimo Saarinen toimitusjohtaja Harmaa talous – musta tulevaisuus (ks. www.mustatulevaisuus,fi) Poliisi käynnisti syyskuussa ”Harmaa talous – musta tulevaisuus” – kampanjan. Sen tarkoituksena on kannustaa nuoria pohtimaan harmaata taloutta ja sen haittavaikutuksia. Kampanja kertoo nuorille harmaan talouden yhteiskunnallisista vaikutuksista ja yksilöille aiheutuvista seurauksista. on panostanut kampanjaan vahvasti. Liitto tekee selväksi, että jokainen meistä on oikea henkilö torjumaan harmaata taloutta ja että jokaisen arkiset valinnat ovat tehokkaampia kuin jo tapahtuneisiin rikoksiin kohdistuvat toimet. Julkisuudessa kampanja näkyy ”Välistävetäjä vie kaikilta”-teemana muun muassa ulkomainoksissa sekä poliisin ja tullin virka-autoissa. Kampanjassa on mukana useita ministeriöitä, Tulli, Verohallinto, Akava, Elinkeinöelämän Keskusliitto ja Rakennusteollisuusliitto RT sekä lukuisia merkittäviä ammattiliittoja. Kampanjan sivusto on Työtä vain verokortilla nähtävissä osoitteessa www. mustatulevaisuus.fi. Sinne on koottu tietoa harmaasta taloudesta ja talousrikollisuudesta. Siellä voi myös testata omaa tietämystään talousrikollisuudesta. Koska kampanja on kohdistettu erikoisesti nuorille, niin eri oppilaitosten toivotaan tiedottavan kampanjan teemoista. Rakennusteollisuusliitto RT ”Tee työtä vain verokortilla ja huolehdi siitä, että palkkasi maksetaan pankkiin, ei käteen. Kun tunnet oikeutesi ja velvollisuutesi työntekijänä, huolehdit samalla sekä omasta taloudesta että tulevaisuudesta”, neuvoo poliisitarkastaja Matti Rinne Poliisihallituksesta. ISÄNNÖINTI 2011 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti Päätoimittaja: Aimo Saarinen Tuotanto: Seppo Käkelä [email protected] 040-503 9006 Harmaan talouden esiintyminen ja määrä Eniten harmaata taloutta esiintyy työvoimavaltaisilla aloilla, kuten rakennusalalla, majoitus- ja ravintola-alalla sekä kuljetusalalla. Harmaan talouden ilmenemismuotoja ovat pimeiden palkkojen maksaminen, kuittikauppa, pimeät yrittäjätulot ja lyhytikäisten yritysten käyttö verojen välttämiseksi. Harmaan talouden laajuutta on tutkittu ensisijaisesti verotarkastuksissa saatujen tulosten perusteella. Vuonna 2010 suoritetussa 3552 tarkastuksessa todettiin harmaata taloutta olevan 719:ssa yrityksessä. Verotarkastuksiin perustuvalla laskentamenetelmällä koko harmaan talouden määrän arvioitiin vuonna 2008 olleen noin 10-14 miljardia euroa, mikä vastaa 5,5-7,5 prosenttia bruttokansantuotteesta. Veromenetyksinä tämä tarkoittaa vuosittain 4-6 miljardia euroa. Seppo Käkelä ISÄNNÖINTI SAARI N E N - Laatua ja luotettavuutta - Osoite: Isännöinti Saarinen Oy Louhijantie 2 B 35 01610 Vantaa Vaihde: (09) 530 8620 Sähköposti: [email protected] www.isannointisaarinen.fi Ulkoasu ja taitto: Studio Ink Oy/ Ari Helminen Paino: Salon Lehtitehdas Oy 2011 ISÄNNÖINTI 2011 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2011 Miten kauan katto kestää entä putket … Maamme asuinrakennuskanta on kansainvälisesti katsoen varsin nuorta. Niinpä kerrostalojen keski-ikä on vain runsaat 30 vuotta. Se on kuitenkin siksi paljon, että valtaosa kerrostalokannasta on jo läpikäynyt vuosikorjauksia mittavampia peruskorjauksia ja -parannuksia. Vuosi vuodelta entistä useampaan 1970- ja 1980-luvun taloonkin on tehtävä putkistoremontti, kun käyttövesi- ja viemäriputkiston tekninen käyttöikä loppuu. Miten kauan putket tai katto kestävät? Kiinteistön rakenteiden, rakennusosien, aluerakenteiden, järjestelmien ja laiteiden keskimääräiset tekniset käyttöiät vaihtelevat suurestikin riippuen mm. ympäristön ja kiinteistön käytön rasittavuudesta ja siitä, onko rakentamisessa noudatettu hyvää rakentamistapaa ja onko kiinteistöä hoidettu ja huollettu asianmukaisesti. Kun tekninen käyttöikä on kulunut umpeen, rakenne, järjestelmä tai laite yleensä korvataan uudella. Tekninen käyttöikä perustuu käytössä oleviin tietoihin ja kokemukseen rakenteen, järjestelmän tai laitteen kestävyydestä. Kunkin rakennusosan tai järjestelmän tekniseen käyttöikään sisältyy useita tarkastus-, huolto- sekä kunnossapitotoimenpiteitä ja -jaksoja. Nämä tiedot on koottu KHkortiston ohjekorttiin KH 90-00403. Tietoja voidaan hyödyntää mm. kuntoarvioissa, kuntotarkastuksissa, energiakatselmuksissa, kunnossapidon suunnittelussa, huoltokirjan laadinnassa, hankesuunnittelussa ja elinkaarimäärittelyssä. Seuraavassa referoidaan muutaman rakennusosan teknistä käyttöikää, tarkastus-, huolto- ja kunnossapitojaksoja ja tarvittavia toimenpiteitä. ”P aikoitus- ym. alueiden asfalttipäällysteen tekninen käyttöikä on noin 20 vuotta.” Tontilta järjestelmiin 1900-luvun loppupuolella rakennettu salaojajärjestelmä kestää normaalisti 30 - 50 vuotta ja 2000-luvulla rakennettu kymmenisen vuotta pidempään. Tarkastuskaivojen kautta tapahtuva tarkastus on syytä tehdä kahden vuoden välein ja painehuuhtelu sekä kaivojen lietepesien tyhjennys viiden vuoden välein. Paikoitus- ym. alueiden asfalttipäällysteen tekninen käyttöikä on noin 20 vuotta. Paikkauskorjausten kunnossapitojako on 5 - 12 vuotta. Puuaidat kestävät normaalirasituksella 30 vuotta huoltomaalausjakson ollessa 5 - 15 vuotta. Ulkoseinän lautaverhouksen kestoikä on normaalirasituksella 50 vuotta, tarkastusväli viisi vuotta ja huoltokäsittelyväli 5 - 20 vuotta. Tiiliverhouksen tuli- Mauri Marttila. si kestää rakennuksen iän ja vaikeassakin rasituksessa 50 vuotta vaatien kuitenkin saumauskorjauksia 25 vuoden välein. Rappausjulkisivun kestoikä on 5 +/- 20 vuotta ja sen huoltomaalausväli 10 - 20 vuotta. Pinnoittamaton betoniseinä kestää 4 +/- 10 vuotta vaatien elementtisaumojen uusimista joka 15. vuosi. Pinnoitettu betoni kestää kymmenisen vuotta pitempään vaatien myös huoltomaalauksen 10 - 20 vuoden välein. Puuikkunoiden käyttöikä on 50 +/- 20 vuotta rasituksesta riippuen. Sisäpuolinen tarkastus on syytä tehdä viiden ja ulkopuolinen tarkastus kahden vuoden välein sekä ulkomaalaus 5 - 15 vuoden ja sisäpuolinen maalaus 8 - 15 vuoden välein ja tiivistäminen 3 - 12 vuoden välein. Puu-alumiini-ikkuna kestänee kymmenisen vuotta kauemmin eikä vaadi ulkomaalausta. Puiset ulko-ovet kestävät ”K evytöljypolttimen käyttöikä on noin 15 ja öljylämmityskattiloiden 30 - 40 vuotta.” 40 +/- 10 vuotta ja vaativat ulkomaalausta ja käyntisovitusta 5 - 15 vuoden välein. Betonirakenteisten parvekkeiden keskimääräiset käyttöiät vaihtelevat paljolti sen mukaan, miten sateelta suojattuja parvekkeet ovat. Sateelta kokonaan suojaamattomat ilman vedeneristystä olevat kestävät 30 - 40 vuotta, samoin jos eristys on pintalaatan alla. Jos eristys on laatan pinnassa, käyttöikä on pari kymmentä vuotta pitempi. Sateelta osittain tai kokonaan suojattujen parvekkeiden käyttöikä on 50 +/- 10 vuotta. Parvekkeiden Sujuvaa kiinteistönpitoa ”Kiinteistönpito on helppoa, kun sitä ohjataan kuntoarvion ja pitkän tähtäimen suunnitelman avulla.” NYT TALOYHTIÖN kuntoon kannattaa panostaa. Suunnitelmallisuus tuo paitsi säästöjä kiinteistönpitoon, myös päätöksenteko ja hallinto sujuvat. Kysy lisää p. 0207 495 500 [email protected] www.raksystems-anticimex.fi Kiinteistönpidon perustyökalut: • taloyhtiön kuntoarvio ja pitkän tähtäimen suunnitelma PTS • taloyhtiön kuntosopimus RS30 • tuhoeläin- ja lintutorjunnat • vesivahinkojen kuivaus- ja kosteudenhallintapalvelut huoltomaalausväli on 10 20 vuotta ja elementtisaumaukset tulisi uusia 15 vuoden välein. Vesikattojen kumibitumikermikatteen käyttöikä on 2-kerroskatteena tasakatolla 20 - 35 ja harjakatolla 25 40 vuotta. Sinkitty ja maalattu peltikate kestää 60 +/- 20 vuotta, kun huoltomaalausväli on 10 - 15 vuotta. Betonitiilikatteen käyttöikä on 45 +/- 5 vuotta Märkätiloissa muovimatto kestää yleensä 20 +/- 5 vuotta, laatta ja vedeneriste 30 +/- 10 vuotta. Lämmönsiirtimen keskimääräinen tekninen käyttöikä on 20 vuotta. Sisätiloissa olevat öljysäiliöt kestävät 40 - 50 vuotta, kunhan ne puhdistetaan pari kolme kertaa. Kevytöljypolttimen käyttöikä on noin 15 ja öljylämmityskattiloiden 30 - 40 vuotta. Maalämpöpumppujen käyttikä on vastaavasti 25 - 30 ja ilmalämpöpumpun 10 - 15 vuotta. Lämmitysputkistojen keksimääräinen käyttöikä on 50, pumppujen ja venttiilien 20 - 25 vuotta Vesijohdoista kupariputkien tekninen käyttöikä on 40 - 50 ja muovi ja komposiittiputkien noin 50 vuotta. Valurautaviemärit kestävät keskimäärin 50 ja muoviviemärit 40 vuotta. Normaalikäytössä kaksiotehanojen käyttöikä on 20 - 25 ja termostaattihanojen 10 - 15 ja kiertovesipattereiden 30 vuotta. Ilmastointikoneiden osien tekniset käyttöiät ovat normaalikäytöllä 20 - 25 vuotta. Mauri Marttila tutkimusjohtaja Suomen Kiinteistöliitto Kuivauspäivystys Uudenmaan alueella 24h / 7pv p. 0400 728 221 3 4 ISÄNNÖINTI 2011 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2011 Rakentamisen neuvontapalvelut kysyttyjä – osto-osaamista tarvitaan Kiinteistöliitto Uusimaa, Uudenmaan asuntokiinteistöyhdistys ry, on Suomen Kiinteistöliiton suurin jäsenyhdistys. Jäseniä on yli 8000. Yhdistys toimii jäsentensä edunvalvojana ja tuottaa taloyhtiöille mm. neuvontapalveluja, joista tärkeimmät ovat lakipalvelut ja tekninen neuvonta. Lakineuvonnassa työskentelee neljä juristia ja teknisessä neuvonnassa työskentelee kaksi neuvontainsinööriä. Lviinsinööri Jaakko Laksola on toiminut yhdistyksen neuvontainsinöörinä vuodesta 1999 alkaen. Aikaisemmin hän toimi vastaavissa tehtävissä Suomen Talokeskuksessa. Ilmainen neuvontapalvelu on yhdistyksen jäsentaloille jäsenmaksuun kuuluva etuus. Sitä voivat käyttää kaikki taloyhtiön hallituksen jäsenet ja isännöitsijä. Neuvonta on pääosin puhelinneuvontaa. Neuvontainsinöörin työ on ennakoivaa opastusta ja koulutusta. Siihen liittyy seminaareja, koulutustilaisuuksia ja tiedottamista. -Yleensä taloyhtiöstä otetaan yhteyttä, kun jotain ongelmallista on jo tapahtunut. Mikäli asia on sen laatuinen, että tarvitaan lakimiestä, niin neuvontainsinööri neuvottelee lakimiehen kanssa ja konsultoi sitten taloyhtiötä. Muutoin tehtäväni luonne on paljolti konsultointia ennakkoehkäisevästi, sanoo Laksola. -On tärkeätä, että asiat voidaan selvittää ilman oikeudenkäyntiä, toteaa Laksola. Yhdistyksen puitteissa neuvontainsinööri on edunvalvoja-vaikuttaja, joka tuo esille jäsenistölle tärkeitä asioita rakentamisen ja korjaamisen kentässä. -On tärkeätä päästä mukaan vaikuttamaan rakentamisen ohjeisiin, määräyksiin ja lakien valmistelutyöhön sekä ohjeiden laadintaan työryhmissä. Neuvontainsinöörin ”K orjausrakentamisen kulttuuri on viimeisen kymmenen vuoden aikana muuttunut.” Lvi-insinööri Jaakko Laksola. mielipidettä kysytään myös LVIkorttien ja KH-korttien laadinnassa. Yhteistyökumppaneita ovat muun muassa YM, Suomen Lviliitto, Rakennustieto, Kiinteistöalan Kustannus, Kiinteistöalan Koulutuskeskus ja Suomen Kiinteistöliitto. -Tehtäväni on kaikissa näissä yhteyksissä ja toimissa tuoda esille nimenomaan taloyhtiöiden toiveita ja tarpeita sekä tehdä ehdotuksia, joista olisi hyötyä taloyhtiölle. Toiminta suoraan kentän kanssa ja yhteydet eri toimijoihin sekä viranomaisiin luovat hyvät edellytykset viedä asioita eteenpäin, sanoo Laksola. -Korjausrakentamisen lisääntymisen myötä ovat kyselyt taloyhtiöistä lisääntyneet merkittävästi. Eniten tarvitaan neuvontaa tänä päivänä eritoten putkiremonteissa ja muissa suurissa korjaustöissä. Neuvoja tarvitaan putkiremontin koko elinkaaressa eli suunnittelusta takuuajan tarkastuksiin ja siltä väliltä, toteaa Laksola. Osto-osaaminen ja urakoiden ketjuttaminen Korjausrakentamisen kulttuuri on viimeisen kymmenen vuoden aikana muuttunut. -Ennen urakoitsijat tunnettiin ja taitavia tekijöitä oli riittävästi. Nyt tilanne on muuttunut niin, että pienessäkin urakassa voi pää- urakoitsijan lisäksi olla lukuisia aliurakoitsijoita. Puhumme ketjuttamisesta, kun aliurakoitsijallakin on vielä aliurakoitsija tai useita sellaisia. Pääurakoitsijalla on tietysti kokonaisvastuu, mutta se hämärtyy helposti, kun tämä ei usein tiedä, ketkä töitä kohteessa todella tekevät, kertoo Laksola. Ketjuttaminen ja harmaa talous ovat tuoneet korjausrakentamiseen paljon ongelmia. Tilaaja, tarvitsee yhä enemmän osto-osaamista ja etujensa valvontaa. 1950-1970-luvuilla rakennetut talot ovat liki kaikki korjausten tarpeessa. -Nykyisin tehdään melkoisia panostuksia korjausrakentamisessa, kun talojen melkeinpä kaikki rakenteet kantavia osia lukuun ottamatta uusitaan. Myös osakkaat tekevät huoneistoissa mittavia korjauksia. Alalla on menossa suuri kulttuurin muutos, kun painopiste uudisrakentamisesta on siirtymässä korjausrakentamiseen. Energiatalouden uudet vaatimukset ovat myös melko mittavia ja tuovat uusia haasteita. Tietotaitoa, suunnittelua ja rakentamisosaamista tarvitaan entistä enemmän, sanoo Laksola. Seppo Käkelä ISÄNNÖINTI SAARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto Oikein tehty putkiremontti nostaa asuntosi arvoa. PÄÄKAUPUNKISEUTU | JYVÄSKYLÄ | LAHTI | HÄMEENLINNA www.emator.fi | www.emctalotekniikka.fi – Laatua ja luotettavuutta – Ota yhteyttä www.isannointisaarinen.fi tai soita 09-530 86 20 ISÄNNÖINTI 2011 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2011 Pihan peruskorjaus taloyhtiössä Jatkoa etusivulta ”E nnen urakan aloittamista on tilaajan varmistettava, että urakoitsija on suunnitellut työnsä hyvin, aikatauluttanut sen ja laatinut selvät välitavoitteet..” Pihan kunnostukseen ryhdytään usein vasta pakon edessä, kun piha menee rikki jonkun muun remontin yhteydessä. Tonttiviemäreiden auki kaivaminen tai suuri julkisivuremontti vaurioittavat usein pihaa niin, että samalla se on laitettava myös uusiksi. Turvallisuusvaatimukset saattavat pakottaa kunnostamaan leikkipaikkoja. Hyvin yleinen syy pihojen kunnostukselle on sadevesien puutteellinen tai virheellinen ohjaus. Maan pinnan kaadot voivat olla rakennukseen päin, salaojat tukossa tai sadevesiputkien vedet on ohjattu perustuksiin. Kaikki alkaa suunnittelusta Hyvä pihasuunnittelu edellyttää kiinteistön elinkaaren ymmärtämistä. Suunnittelijan on oltava kustannustietoinen. Hänen tulee ymmärtää piha-asiat laajasti, kuten salaojat, kuivatuksen ja sähköistyksen. Pelkkä kasvien tuntemus ja niiden sijoittelu ei riitä. Suunnittelijan tulee osata tehdä valintoja kunnostettavien ja uusittavien asioiden kesken. Suunnittelijan tulee osata laatia suunnitelmat niin selkeästi ja yksiselitteisesti, ettei tarjousten pyyntövaiheessa urakoitsijoiden tarvitse arvailla ratkaisuja. Suunnittelusopimus ja ohjaus Suunnittelutoimeksiannosta tulee aina laatia kirjallinen sopimus. Sopimukseen kirjataan toimeksiannon sisältö mahdollisimman tarkasti. Usein unohtuvat maininnat sähkö- tai muusta erikoissuunnittelusta, maaperätutkimuksista ja ”P elkkä kasvien tuntemus ja niiden sijoittelu ei riitä. Suunnittelijan tulee osata tehdä valintoja kunnostettavien ja uusittavien asioiden kesken.” mittauksista lähtötietoineen. Lisäksi on hyvä olla maininta suunnitelmien esittelykerroista. Perusasioita ovat luonnollisesti suunnittelun veloitusperusteet ja aikataulu. Suunnittelutyössä noudatetaan yleisesti konsulttitoiminnan yleisiä sopimusehtoja (KSE 1995). Tilaajan tehtäviin kuuluu suunnittelun ohjaus. Suunnittelijalle tulee antaa mahdollisimman tarkat tiedot lopputuloksen tavoitteista. Budjetti ohjaa pitkälti suunnittelua. Hyvä suunnittelija osaa ”säätää” suunnitelman laadittuun budjettiin. Hyvään suunniteluun kuuluu se, että tilaaja ja suunnittelija yhdessä katsovat luonnoksia mahdollisimman varhaisessa vaiheessa, jotta suunnittelu lähtee etenemään haluttuun suuntaan. Koskaan ei pitäisi toimia niin, että tilaaja saa vain lopullisen suunnitelman käsiinsä ilman välipalavereita. Tällaisissa tapauksissa suunnitelman lopputulos ja tavoiteltu lopputulos harvoin kohtaavat. Hankkeen hyväksyminen taloyhtiössä Taloyhtiön hallitus vie suunnitelman yhtiökokouksen hyväksyttäväksi, kun suunnitelma on valmis. Useimmiten on tarkoituksenmukaista viedä hanke yhtiökokoukseen vasta sitten, kun tarjoukset on saatu. Hyvin valmisteltu esitys on helppo esitellä yhtiökokoukselle. Joskus on tarpeellista, että hankkeen suunnittelija esittelee suunnitelman yhtiökokoukselle. Pienehköissä urakoissa voidaan menetellä niin, että yhtiökokous päät- tää hankkeeseen käytettävästä rahamäärästä ja hallitus hoitaa sen jälkeen koko projektin. Hankkeen toteuttaminen Kun yhtiökokous on hyväksynyt hankkeen, voidaan suorittaa tarjouskilpailu. Tässä vaiheessa tulee järjestää urakan valvonta. Valvontaan kuuluu laadun, aikataulun ja taloudellisten asioiden valvonta. Laadun valvonta vaatii pihakorjauksissa usein viheralan osaamista ja mahdollisesti muutakin erityistaitoa. Ennen urakan aloittamista on tilaajan varmistettava, että urakoitsija on suunnitellut työnsä hyvin, aikatauluttanut sen ja laatinut selvät välitavoitteet. Urakoitsijan on myös itse valvottava omaa työtään ja mahdollisten aliurakoitsijoiden työtä. Taloyhtiöiden pihojen kunnostukset ovat usein hyvin vaativia tehtäviä, koska työn aikana asunnoissa asutaan normaalisti. Työmaaalueelle on järjestettävä ylikulkusiltoja, ramppeja yms. Lisäksi on tarkoin huomioitava, että pihaalueella saattaa liikkua lapsia, liikuntaesteisiä henkilöitä ja vanhuksia. Pelastusreittejä ei saa tukkia ja invataksien on päästävä kulkemaan. Siksi urakoitsijalta tulisi edellyttää kirjallista suunnitelma siitä, kuinka edellä mainitut asiat työmaalla hoidetaan. Tiedottaminen hankkeen eri vaiheissa on tärkeätä. Sitä on harvoin liikaa. Tiedottamisvastuusta tulee sopia osapuolten kesken eli mitä taloyhtiö, valvoja ja urakoitsija tiedottavat. Tiedottamiseen kuuluvat mm. aikataulu, autojen parkkeeraus remontin aikana, kulkutiet ja turvallisuuteen liittyvät asiat. Tärkeä on myös työmaataulu tai muu tiedottaminen, josta selviävät osapuolten yhteystiedot. Marko Pirttijärvi Kirjoittaja, suunnitteluhortonomi Marko Pirttijärvi on erikoistunut kiinteistöpihojen peruskorjausten ja ylläpidon suunnitteluun, rakennuttamiseen ja valvontaan. Pirttijärven yritys on Piha- ja puistosuunnittelu Pirttijärvi, www.pirttijarvi.net 5 6 ISÄNNÖINTI 2011 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2011 Viimeaikaisia Korkeimman oikeuden ratkaisuja asunto-osakeyhtiöistä Huoneiston jakaminen KKO 2011:39 Jutussa oli kysymys siitä, minkälaisen päätöksentekomenettelyn vaati huoneiston jakaminen useammaksi huoneistoksi asunto-osakeyhtiössä. Kysymyksessä oli kuusi huonetta ja keittiön kattava huoneisto, jonka osakkeenomistaja halusi muuttaa kahdeksi asunnoksi. Osakas vetosi siihen, että kysymyksessä on huoneistokohtainen muutostyö, jonka tekemiseen osakkaalla on oikeus ja yhtiön tulee hakea tarvittava rakennuslupa muutoksen tekemiseksi. Osakkaan tarkoituksena oli se, että huoneistot pysyvät yhtiöjärjestyksessä edelleen erillisinä. Korkein oikeus katsoi, että sekä huoneistojen lukumäärästä että osakkaiden tuottamasta hallintaoikeudesta on määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Huoneiston jakaminen kahdeksi huoneistoksi olisi puuttunut lakiin ja yhtiöjärjestykseen perustuvaan asunto-osakeyhtiön määräysvaltaan. Yhtiöllä ei ollut velvollisuutta hyväksyä muutosta, joka edellytti yhtiöjärjestyksen muuttamista. Korkeimman oikeuden ratkaisu on merkittävä ennakkopäätös pitkään epäselvänä olleeseen oikeuskysymykseen. Osakkaan muutostyöoikeus ei ulotu sellaisiin muutoksiin, jotka edellyttävät yhtiöjärjestyksen muuttamista. Ratkaisu rajaa osakkaan muutostyöoikeutta yhtiöoi- ”R akennuksen valmistumisajankohdalla ja tilan oikealla käyttötavalla on merkitystä kunnossapitovastuuta jaettaessaä.” keudellisessa suhteessa eli suhteessa yhtiöjärjestykseen. Jo aikaisemmin oikeuskäytännössä on ratkaistu se, että muutostyöoikeus rajoittuu fyysisesti huoneiston seinien sisäpuolelle. Ratkaisussa KKO 2005:26 päädyttiin siihen, että osakkeenomistajalla ei ollut oikeutta ilman yhtiön lupaa uusia ja korottaa rivitalohuoneiston pihalle rakennettua oleskeluterassia, koska muutos kohdistuu huoneiston ulkopuoleen. Yhtiön kunnossapitovastuun laajuus KKO 2009:60 Ratkaisussa oli kysymys siitä, että vuonna 1938 rakennetun kerrostalokiinteistön kellarikerroksessa oli osakashallinnassa oleva lämmin varasto. Tuossa varastossa todettiin kosteusvaurio. Osakas vaati kosteusvaurion korjaamista. Korkein oikeus hylkäsi kanteen. Perusteluissa todettiin, että yhtiön talo oli rakennettu rakentamisen aikaan voimassa olleiden määräysten mukaisesti. Tuon ajan rakennuksen betonilattiaan ei useinkaan ollut asennettu kosteussul- kua tai muuta eristettä, vaan kosteus pääsi nousemaan rakenteen läpi. Rakenne oli toimiva, jos se pystyy luovuttamaan siihen tulleen kosteuden huonetilaan. Osakas oli tehnyt muutoksen, jolla oli asentanut lattiaan pinnoitteen, joka ei hengittänyt. Korkein oikeus katsoi, että lämmin varaston lattia oli toimiva, jos se olisi oikein pinnoitettu tai pinnoittamaton. Ratkaisu osoittaa, että pelkkä kosteuden ilmeneminen rakenteissa ei välttämättä merkitse, että tilassa tarvitsisi tehdä sellaisia muutoksia, joissa saatetaan nykymääräysten mukaiseen tilaan. Rakennuksen valmistumisajankohdalla ja tilan oikealla käyttötavalla on merkitystä kunnossapitovastuuta jaettaessa. Pääomavastike vai hoitovastike KKO 2009:22 Ratkaisussa oli kysymys siitä, minkä perusteella pääomavastikkeet ja lainaosuudet yhtiössä peritään. Yhtiöjärjestyksen vastikepykälän mukaan vastike maksettiin pinta-alan mukaan siten, että asuinhuoneistojen vastike suhtautui toimistohuoneistojen vastikkeeseen kuten 1:1,5 ja myymälähuoneistojen vastikkeeseen kuten 1:2. Lainaosuuspykälässä toisaalta todettiin, että osakkaalla on oikeus maksaa osuutensa yhtiön kiinnelainoista maksuperusteen ollessa huoneiston Petteri Kuhanen. yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala. Yhtiöjärjestyksessä ei ollut erillistä mainintaa pääomavastikkeesta. Korkein oikeus tulkitsi yhtiöjärjestystä niin, että vanhan yhtiöjärjestyksen mukaan lainojen takaisinmaksu sekä kertasuorituksena että pääomavastikkeen muodossa perustui yksinomaan huoneiston pintaalaan. Lainaosuuspykälässä oleva maininta pinta-aloista piti siten tavallaan piilotettuna sisällään pääomavastikkeen maksuperusteen. Vastaavat yhtiöjärjestysmääräykset ovat varsin yleisiä, joten Korkeimman oikeuden kannanotto tuli tarpeeseen. Pääomavastikkeen maksamisessa ja lainaosuuksissa toinen mielenkiintoinen kysymys on se, mitkä menot ovat sellaisia, että ne tulee kattaa pääomavastikkeella. Ongelma tulee tilanteessa, jossa pääomavastikkeen ja hoitovastikkeen maksuperusteet ovat erilaiset. Tästä kysymyksestä ei ole selkeää Korkeimman oikeuden ratkaisua. Helsingin hovioikeuden ratkaisussa 24.3.2009 nro 718 (ei valituslupaa) kuitenkin otettiin asiaan kantaa. Tässä tapauksessa asunto-osakeyhtiön yhtiökokous päätti hallituksen esityksen mukaisesti, että pihakannen vedeneristystyön rahoittamiseksi perittävän lainan aiheuttamat kustannukset katetaan hoitovastikeperusteella. Osakkeenomistaja, jonka huoneiston hoitovastike oli jyvitetty, mutta pääomavastike ei, moitti päätöstä. Hovioikeus kumosi yhtiökokouksen päätöksen ja katsoi, että hanke olisi tullut kattaa pääomavastikkeella. Perusteena oli se, että hanke oli yhtiön talouden kannalta merkittävä. Asiaan vaikutti se, että pihakannen vesitiiviste oli korjauksen jälkeen uutta vastaavassa kunnossa ja sai siten uuden käyttöiän, joka oli vaikuttanut kiinteistön pitoaikaan ja sitä kautta myös sen arvoon. Ratkaisu ohjaa käytäntöä aikaisempaa enemmän siihen suuntaan, että rajatapauksissa lainan hoitokulut katetaan pääomavastikkeella. Petteri Kuhanen Asianajaja, OTL, VT Petteri Kuhanen työskentelee kiinteistöalan juridiikkaan erikoistuneessa Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä ISÄNNÖINTI 2011 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2011 TALOYHTIÖN ENERGIAKIRJA ILMESTYNYT Tärkeä kansallinen hanke on toteutunut KIINTEISTÖALAN KUSTANNUS OY Petri Pylsy Taloyhtiön ENERGIAKIRJA ”K Jari Virta Petri Pylsy Energian osuus taloyhtiön hoitokuluista on noin kolmannes. Kustannukset näkyvät suoraan jokaisen asukkaan taloudessa. Taloyhtiöllä ja sen asukkailla on kuitenkin monia keinoja energiankulutuksen hallintaan ja vähentämiseen. Taloyhtiön energiakirja kertoo, mistä asukkaan energialasku muodostuu ja miten asukas voi laskuunsa vaikuttaa. Kirja antaa selkeät ohjeet siitä, miten kiinteistöä tulee käyttää ja hoitaa, jotta ostettu energia tulisi hyödynnettyä mahdollisimman tehokkaasti. Kirjassa esitellään energiatehokkuutta parantavat laitevalinnat ja korjausvaihtoehdot. Hyödyllisiä ovat ohjeet korjaushankkeiden suunnitteluun sekä esimerkit korja- riö, Rakennusteollisuus RT, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA ja Kiinteistöalan Koulutussäätiö irjassa esitelKIINKO. lään energiatehokTämä kirja kertoo, mihin energiaa kuluu jokapäiväisessä Taloyhtiön energiakirjan kuutta parantavat elämässä ja miten kiinteistöä käytetään ja hoidetaan niin, ovat kirjoittaneet kehitystulee hyödynnettyä mahdollisimman laitevalinnatettä jaostettu energia tehokkaasti. Tämän lisäksi kirja esittelee energiatehokpäällikkö, tekniikan tohkuutta parantavat laitevalinnat ja korjausvaihtoehdot, korjausvaihtoehneuvoo korjaushankkeen tori suunnittelussa antaa esi- ja energiaJarisekäVirta merkkejä korjausten vaikutuksesta erilaisten kiinteistöjen dot.” asiantuntija, DI Petri Pylsy energiatalouteen, sisäilmastoon ja asumiskustannuksiin. Suomen Kiinteistöliitosta. ovat kirjoittaneet kehityspäällikkö, TkT Jari Virta ja usten todellisista Kirjan vaikutukenergia-asiantuntija, DI Petri Pylsy Suomen KiinteistöliitosKirjoittajilla on pitkäaikaita. Teos kuuluu Suomen itsenäisyyden juhlarahasto Sitran sista erilaisten kiinteistöjen julkaisusarjaan 295. nen ja monipuolinen kokeenergiatalouteen, sisäilmas- mus rakennus- ja kiinteistötoon ja asumiskustannuksiin. alan työmaa-, konsultointi- ja Kirjassa esitellään useita tutkimustehtävistä. konkreettisia esimerkkejä Kirja on erinomainen lähkorjauskohteista, joissa to- deteos jokaiselle taloyhtiön teutetaan samanaikaisesti hallituksen jäsenelle sekä useisiin rakennusosiin tai kaikille kiinteistön ylläpijärjestelmiin kohdistuvia dosta ja huollosta vastaaville korjauksia, ja arvioidaan tahoille. Yhtä hyvin se sopii niiden taloudellista kannat- oppikirjaksi ja tietoteokseksi tavuutta investointikustan- jokaiselle, joka on kiinnostunusten ja elinkaarilaskelmiin nut energian hallintaan liittyperustuvien takaisinmaksu- vistä asioista. aikojen valossa. Rakennukset kuluttavat noin puolet Suomessa käytettävästä energiasta. Taloyhtiöiden hoitokuluista lämmitysenergian, sähkön ja veden osuus on noin kolmannes. Ei ole yhdentekevää, miten kiinteistöjen energiatalous hoidetaan nyt ja vastaisuudessa. Onneksi taloyhtiöillä on monia mahdollisuuksia hillitä energiankulutustaan. Jari Virta Lokakuussa Kiinteistö 2011 -messuilla jul- Kirjan taustat ja kistettiin uusi Taloyhtiön energiakirja. Leh- tekijät distötiedotteessa kirjan teemaksi mainittiin: Kirjan tuottaminen on ollut Taloyhtiö – älä hukkaa energiaa harakoil- suuri kansallinen hanke, josle! Osakas – älä maksa turhasta! Taloyhtiön sa ovat olleet mukana Suoenergiakirja kertoo, miten monin tavoin talo- men Kiinteistöliitto, Suomen yhtiöt voivat hallita energiankulutustaan ja sa- itsenäisyyden juhlarahasto ympäristöministeTaloyhtiö – älä päästäSitra, energiaa harakoille! malla parantaa asumisen laatua. Osakas – älä maksa turhasta! Taloyhtiön ENERGIAKIRJA Annankatu 24 » 00100 Helsinki Puhelin (09) 1667 6555 » Faksi (09) 648 745 [email protected] » www.kiinkust.fi KIINTEISTÖALAN KUSTANNUS OY Z(7ij5b6-IFCHGB( ISBN 978-951-685-276-1 Taloyhtiön energiakirjan (B5, nid., 192 s.) on kustantanut Kiinteistöalan Kustannus Oy. Kirja maksaa 38 euroa, ja sitä voi tilata verkosta osoitteesta www. kiinkust.fi ja puhelimitse numerosta (09) 1667 6555. Kirjan voi myös noutaa Isännöinti Saarinen Oy:stä, Louhijantie 2 B 35, 01610 Vantaa tai tilata puhelimitse puh. (09) 530 8620. Talousarvion perusteet ja tavoitteet asunto-osakeyhtiössä Jatkoa etusivulta Talousarviossa tulee esittää seuraavan tilikauden tulot ja menot. Siitä tulee selvitä osakkaiden maksettaviksi tulevat hoitovastikkeet, pääomavastikkeet ja kaikki osakkailta erikseen perittävät maksut. Taloyhtiön yhtiöjärjestys määrää, millä perusteella maksut määritellään. Yleisimmin on käytössä huoneiston pinta-ala tai sen perusteella määritelty osakeluku. Yhtiöjärjestyksessä on huoneistoselitelmässä määritelty kunkin huoneiston pinta-ala ja osakeluku. Vastikeperusteena voi olla myös jyvitetty pinta-ala eli esimerkiksi liikehuoneiston vastike neliötä kohti voi olla suurempi kuin asuinhuoneiston vastike. Tämä voi koskea sekä hoito- että pääomavastiketta. Pääomavastikkeella katetaan asunto-osakeyhtiölain mu- kaan pelkästään yhtiön pitkäaikaiset menot, joita ovat kiinteistön ja rakennuksen hankinta, rakentaminen, uudistukset ja peruskorjaukset. ”T alousarviota tehtäessä on tunnettava laajaa vastuuta taloyhtiön nykytilasta ja tulevaisuudesta.” Talousarvion tavoitteet Talousarviossa taloyhtiön toimintasuunnitelmassa esitetyt asiat on muutettu euroiksi eli mitkä ovat eri asioiden kustannukset. On hyödyllistä esittää, paljonko esimerkiksi energia, vesi ja sähkö maksavat, niiden kulutusmäärät ja yksikköhinnat. Kunkin tilikauden talousarviota tehtäessä on hyödyllistä huomioida, mitkä ovat pidemmän aikavälin tavoitteet. Talousarviot tehdään yleensä siten, että lähtökohtana on edellisen tilikauden tilinpäätös ( erityisesti vastikerahoituslaskelma, jossa eri vastikkeiden rahavirtoja seu- rataan ), arvioidaan tilikauden tulot ja menot ja tuleva kustannuskehitys. Tärkeätä olisi huomioida myös tulevaisuuden suurehkot korjaushankkeet ja huomioida niiden kustannukset talousarviossa mahdollisuuksien mukaan. Erityisesti juuri suurten korjausten aikaan olisi hyödyllistä laatia keskipitkän tai pitkän tähtäimen taloussuunnitelma. Tällöin vältytään yllätyksiltä ja osakkaat voivat omassa taloudessaan paremmin varautua vastikkeiden maksamiseen. Usein on tarpeellista varautua tuleviin korjauksiin niin, että kerryte- tään rahoitusylijäämää. Talousarviota tehtäessä on tunnettava laajaa vastuuta taloyhtiön nykytilasta ja tulevaisuudesta. On harkittava erilaisia vaihtoehtoja ja niiden vaikutusta asumiskustannuksiin ja asumisviihtyvyyteen. Tavoitteiden ja suunnitelmien tulee olla järkeviä ja vastuullisia. Säästäminen on periaatteessa aina hyödyllistä, mutta pelkkä kustannusten minimointi voi myöhemmin kostautua erilaisina ylimääräisinä kustannuksina. Kimmo Paasikoski isännöitsijä, ekonomi, AIT Isännöinti Saarinen Oy 7 8 ISÄNNÖINTI 2011 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2011 Taloyhtiön hallinto ja viihtyvyys Suomessa on yli 60.000 asunto-osakeyhtiötä. Asukkaita niissä on noin 2-2,5 miljoonaa henkilöä. Useimmille osakkaille sijoitus asunto-osakeyhtiöön on elämänsä suurin sijoitus. Asunto-osakeyhtiö on suomalainen malli hallinnoida omistusasuntoa. Siinähän osakas ei omista asuntoa eikä osaakaan rakennuksesta. Omistettu osake tuottaa oikeuden käyttää määrättyä tilaa eli asuntoa, jonka hallintaan osakkeet oikeuttavat. Asunto-osakeyhtiötä hallinnoivat osakkaat, jotka käyttävät päätösvaltaa yhtiökokouksessa. Tavoitteena on monipuolinen asumisviihtyminen. ”Y htiön tulee taata se, että osakkaat saavat oikeudenmukaisen kohtelun ja täyden vastineen rahoilleen.” Yhtiökokousten välillä yhtiön toiminnasta vastaa hallitus, joka toimii lain, yhtiöjärjestyksen ja yhtiökokouksen päättämien raamien puitteissa. Käytännön asioita hoitaa isännöitsijä apulaisineen. Isännöitsijän esimies on hallitus, joka tekee päätökset merkittävimmistä asioista ja valvoo isännöitsijän toimintaa. Osakas ei ole isännöitsijän esimies eikä sopimusosapuoli talon asioissa esimer- kiksi kiinteistön korjauksissa. Asunto-osakeyhtiö toimii byrokratian välineenä ja sen sääntöjen mukaan. Yhtiön tulee taata se, että osakkaat saavat oikeudenmukaisen kohtelun ja täyden vastineen rahoilleen. Eräs keskeinen tehtävä on varmistaa se, että hoitovastikkeet käytetään talon ylläpitoon ja taas rahoitusvastikkeet niiden lainojen hoitoon, joista ovat vastuussa vain määrätyt osakkaat. Asumisyhteisöksi voidaan nimetä hallinta- ja omistusmuodosta riippumatta kaikki yhteisöt, jotka muodostavat asumiseen tarkoitetun yhteisön. Asuminen yhteisössä edellyttää, että toimitaan sen mukaan mikä on yhteisössä sovittu ja minkälainen missio on yhteisön tulevaisuudelle. Yhteisössä Kiinteistöliitto Uusimaan taloissa osataan tehdä oikeita päätöksiä Revisioneuvos Reijo Peltola kannattaakin käydä keskustelu siitä, mitä tavoitteita yhteisölle asetetaan. Pyritäänkö panostamaan ensisijassa asumisviihtyisyyteen, asunnon arvon nostamiseen, kustannusten minimoimiseen, energian säästämiseen tai johonkin muuhun tavoitteiseen. Selkeät tavoitteet, jotka ovat kaikkien tiedossa, parantavat yleensä viihtyvyyttä ja tyytyväisyyttä. Tiedottaminen on tällöin avainasemassa. Viihtyvyys on meistä kustakin kiinni. Jo pelkkä tervehtiminen ja muutaman sanan vaihtaminen talon alueella luo yhteisöllistä ilmapiiriä ja tutustuttaa ihmiset toisiinsa. Ainahan asuminen ei ole täysin auvoista. Voihan naapuriin sattua aivan mahdoton tyyppi, joka metelöi, asuu väärään kellonaikaan, roskaa pihaa tai toimii muuten häiritsevästi. Tällöinkin kannattaa aloittaa naapurin kanssa keskustelu asian korjaamiseksi ennen kuin lähestytään valituksella isännöitsijää tai hallitusta. Asia pitää kuitenkin ottaa nopeasti käsittelyyn eikä sallia terrorismin jatkua. Monissa taloissa on tiloja, joissa voidaan harrastaa yhteisiä asioita ja järjestää esimerkiksi lapsille ja KIINTEISTÖLIITTO Uusimaa PUOLUEETONTA TUKEA TALOYHTIÖSI PÄÄTÖKSIIN Kiinteistöliitto Uusimaa on yli 9 000 taloyhtiön palvelujärjestö. 11 asiantuntijan voimin neuvomme, koulutamme ja tiedotamme kaikissa taloyhtiön asioissa: laki, hallinto, talous, tekniikka ja työsuhde. Jäsenpalvelumme ja kattavat netisivumme antavat taloyhtiösi hallitukselle hyvät eväät hallinnoida yhtiötä yhdessä isännöitsijän kanssa. Noin 40 sentillä asunnolta kuussa palvelut ovat käytettävissäsi. Onko taloyhtiösi jo jäsen? ASIANTUNTIJAT APUNASI TALOYHTIÖN VANKKA KIVIJALKA Käy tutustumassa www.kiinteistoliitto.fi/uusimaa tai soita (09) 1667 6761 (keskus). STYRELSENS OCH DISPONENTENS STÖD PÅ SVENSKA – FINLANDS SVENSKA FASTIGHETSFÖRENING ISÄNNÖINTI 2011 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2011 ”H ISÄNNÖINTI S AARINEN yvä ilmapiiri taloyhtiössä luo asumisviihtyvyyttä. Sen luominen ei ole vain hallituksen, vaan jokaisen asukkaan asia. Hyvän ilmapiirin luominen ei maksa mitään; sitä kannattaa jakaa ja luoda ja nauttia siitä” nuorisolle oleskelu- ja pelitiloja. Pitäisikö talon kieltoja sisältävät järjestyssäännöt korvata vaikka ”talomme tahto” ajatuksilla. Positiivinen asioiden esittäminen voi parantaa kaikkien viihtyisyyttä ja luoda talolle uuden ilmapiirin. Hyvä ilmapiiri taloyhtiössä luo asumisviih- tyvyyttä. Sen luominen ei ole vain hallituksen, vaan jokaisen asukkaan asia. Hyvän ilmapiirin luominen ei maksa mitään; sitä kannattaa jakaa ja luoda ja nauttia siitä. Auktorisoitu isännöitsijätoimisto – Laatua ja luotettavuutta – Reijo Peltola revisioneuvos Revisioneuvos, KHT, hallintonotaari Reijo Peltola (65 v.) on kiinteistöalan johtava asiantuntija mm. tilintarkastukseen, kirjanpitoon ja verotukseen liittyvissä asioissa. Hän on kirjoittanut lukuisia oppikirjoja ja toiminut luennoitsijana alan oppilaitoksissa. Oheisessa kirjoituksessa Peltola ottaa kantaa asumisen viihtyvyyteen. Ota yhteyttä www.isannointisaarinen.fi tai soita 09-530 86 20 Auktorisoitu vahinkoalan urakoitsija AVU (09) 66 66 80 SOITA 0400-24 24 24 [email protected], fax (09) 22 22 484 PÄIVYSTYS HÄTÄPALVELU Kaikki aukaisemisesta lukitsemiseen Lukkoliike Helsinki, Lukkoliike Espoo, Lukkoliike Vantaa, Lukkoseppä 24h. • Vesivahinkojen kartoitus • Irtoveden poisto • Kosteusmittaukset • Kuivausurakointi WD Kuivaus Oy , Nihtisillankuja 3 A, 02630 Espoo Puhelin 010 759 7800 Fax. 010 759 7811 toimisto@wdkuivaus.fi 9 10 ISÄNNÖINTI 2011 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2011 Taloyhtiöiden hallitusten palkkiot ja valinnat Suomen Kiinteistöliitto suoritti viime elokuussa tutkimuksen taloyhtiöiden hallitusten jäsenille suoritettavista palkkioista ja hallitusten valinnasta. Tutkimuksessa selvitettiin myös vaikuttiko uusi asunto-osakeyhtiölaki halukkuuteen toimia hallituksessa. Tutkimus suoritettiin nettikyselynä ja siihen vastasi 889 hallituksen jäsentä, joista 610 oli puheenjohtajia. Palkkiot melko vaatimattomia Kerrostaloyhtiöissä kaksi kolmesta maksaa hallituksilleen palkkioita. Näistä neljänneksessä kokouspalkkio on alle 40 euroa/kokous, 45 prosentilla 40-69 euroa kokoukselta ja 30 prosentilla 70 euroa tai enemmän. Rivitaloyhtiöissä vain viidennes maksaa hallituksille palkkioita ja palkkiot ovat huomattavasti kerrostaloja alemmat. Yli 100 euron kokouspalkkioita maksavia taloja on 11 %. Kokousten luku- määrän perusteella maksetaan kokouspalkkioita 46 prosentissa taloyhtiöistä. Kuukausi- tai vuosipalkkio on käytössä 7,6 prosentissa taloista. Noin 66 prosenttia kuukausi- tai vuosipalkkiota käyttävistä taloyhtiöistä maksaa alle 50 euroa kuukaudessa hallitustyöstä. Yli 100 euron kuukausipalkkio on 23 prosentissa taloista. Palkkioiden maksaminen kerrostaloissa on selvästi yleisempää kuin rivitaloissa. Taloyhtiön koko vaikuttaa merkittävästi palkkioiden maksami- ”H allituksen vastuu, tehtävään käytettävä aika sekä siitä maksettava korvaus eivät tällä hetkellä ole läheskään tasapainossa kaikissa taloissa. ” seen. Yli 50 huoneiston taloyhtiöistä maksaa hallituksilleen palkkiota yli 80 prosenttia, kun taas alle 30 huoneiston taloyhtiöissä yli puolessa ei hallituksille makseta palkkioita lainkaan. Noin puolet taloyhtiöistä maksaa puheenjohtajalle korkeampaa palkkiota kuin muille hallituksen jäsenille. Joissakin taloyhtiöissä maksetaan hallituksen jäsenille kulukorvauksia. Käytäntö niiden maksamisessa on hyvin vaihteleva. -Taloyhtiön hallitus vastaa taloyhtiön toiminnasta. Vastuullinen hoitaminen vaatii sekä osaamista että ajankäyttöä hallitukseen valituilta. Hallituksen vastuu, tehtävään käytettävä aika sekä siitä maksettava korvaus eivät tällä hetkellä ole läheskään tasapainossa kaikissa taloissa, kommentoi asiaa Suomen Kiinteistöliiton yhteyspäällikkö Timo Tossavainen. Uusi laki ei vaikuttanut hallitushaluihin Ensimmäiset hallitukset on valittu uuden 1.7.2010 voimantulleen asuntoosakeyhtiölain aikana. Lakiuudistus ei ole juurikaan vähentänyt kiinnostusta taloyhtiön hallituksen jäsenyyteen. Taloyhtiöiden hallituksista 96 prosenttia valittiin yksimielisesti ilman äänestyksiä. Muutamassa prosentissa taloja oli hallitukseen ehdokkaita enemmän kuin voitiin valita. Yleisimmin hallitukseen valittiin pariton lukumäärä jäseniä – kolme tai viisi. Yleisin on kolmen hengen hallitus, joka on 45 prosentissa taloyhtiöistä. Yleisesti on todettavissa, että hallituksiin on liian vähän halukkaita. Eräissä suurimmissa kaupungeissa on jo jouduttu hankkimaan esim. puheenjohtaja taloyhtiön ulkopuolelta. Suurissa taloyhtiöissä varsinkin laajojen remonttien yhteydessä taloyhtiölle on usein hyvinkin tarpeellista ja edullista hankkia ulkopuolinen asiantuntija hallituksen johtoon. Tällaisia ”hallitusammattilaisia” on ainakin pääkaupunkiseudulla jo lukuisissa taloyhtiöissä. Lähde: Suomen Kiinteistöliiton tiedote syyskuu 2011. Yleistä kiinteistö- ja kotivakuutuksista Kiinteistövakuutuksen sisältö Kiinteistövakuutus on yleensä yhdistelmävakuutus, johon sisältyy esinevakuutus, vastuuvakuutus ja oikeusturvavakuutus. Lisäksi taloyhtiön vakuutukseen kuuluu joko automaattisesti tai lisäturvana kone- ja laiterikkovakuutus. Kiinteistövakuutuksilla vakuutetaan rakennus ja rakennukseen kiinteästi asennetut rakenteet, kalusteet ja pinnoitteet. Täysarvovakuutuksessa vakuuttamisen perusteena on rakennusten kuutiotilavuus ilman sovittua vakuutusmäärää. Kuutiotilavuutta käytettäessä on rakennus aina vakuutettu täydestä arvostaan, kun ilmoitetut kuutiotila- vuus, rakennusvuosi, käyttötarkoitus-, rakennusluokka ja sijaintitiedot ovat oikeat. Mitä kiinteistövakuutus korvaa? Kiinteistövakuutuksesta korvataan kiinteistölle aiheutuneita vahinkoja. Vakuutusehdoissa on mainittu ne vahinkotyypit, jotka korvataan. Korvattavia vahinkoja ovat muun muassa tulipalo, vuoto, viemäritukos, ilkivalta ja vastuuvahingot. Kotivakuutuksen merkitys Vakuutusasiat tulevat yleisimmin esille vahinkojen ”T aloyhtiöllä on velvollisuus vakuuttaa vain itsensä, ja asukkaat vastaavat itse oman omaisuutensa vakuuttamisesta.” korvaamisen yhteydessä, kun pohditaan kuka maksaa huoneistoa kohdanneen vahingon. Taloyhtiöllä on velvollisuus vakuuttaa vain itsensä, ja asukkaat vastaavat itse oman omaisuutensa vakuuttamisesta. Kun kiinteistössä sattuu vahinko, aiheutuu siitä menetyksiä usein myös asuk- kaalle. On siis paikallaan muistuttaa kaikkia taloyhtiön asukkaita – sekä osakkaita että vuokralaisia – kotivakuutuksen tarpeellisuudesta ja eritoten siitä, että taloyhtiön vakuutukset eivät tee asukkaiden kotivakuutuksia tarpeettomiksi. Yleisimmin asukkaalle aiheutuneita vahinkoja -irtaimistovahingot -ylimääräiset muutto- ja muualla asumisen kustannukset -irtaimiston varastointikustannukset -taloudelliset menetykset Kotivakuutus on usein yhdistelmä kodin irtaimen omaisuusvakuutuksesta, vastuuvakuutuksesta ja oikeusturvavakuutuksesta. Tarjolla on kuitenkin hyvin erilaisia tuotteita pelkästä palovakuutuksesta hyvin laajaan turvakokonaisuuteen. Oman vakuutuksen korvaavuus on syytä selvittää ennakkoon, sillä laajakaan kotivakuutus ei korvaa kaikkia vahinkoja. Lisätietoja saa Kuluttajien Vakuutustoimiston ja Vakuutuslautakunnan sivuilta www.vakuutusneuvonta.fi Antero Miikki Myyntijohtaja Colemon Finland Oy Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2011 ISÄNNÖINTI 2011 PAKINA Kettis Vain oleellinen on tärkeätä Unohdusten mestari, arkkitehti JK Kesäpuro oli lähdössä työmaakokoukseen Ouluun. Hän oli herännyt aikaisin aamulla tarkistaakseen, että kaikki tarpeellinen oli mukana. Vaimo avusti lähtöaskareissa. Kaikki alkoi olla jo kunnossa, paitsi että ulkoisesti tärkeät välineet kuten lippahattu, sateenvarjo ja kalossit puuttuivat. -Ne sinä voisit jättää kotiin, sanoi vaimo -Miten ihmeessä, ulkonahan sataa jo nyt ja Oulussa voi olla millainen keli tahansa, tuhahti JK. -No, ne jäävät sille reissulle, kuten aina ennenkin, jatkoi vaimo. JK ei nöyränä miehenä ensin kommentoinut huomautusta laisinkaan, vaan keräsi tavaransa ja teki lähtöä. Kysymyksessä oli tärkeä työmaakokous, johon hän keskittyi kaikella tarmollaan. Vaimon höpötyksiin ei kannattanut nyt kiinnittää suurempaa huomiota. -Vain oleellinen on tärkeätä, hän muistutti vaimoa ikivanhalla huomautuksellaan. Helsingin lentoasemalla hän tapasi muut matkaan lähtijät. Aseman kuppilassa juotiin kahvit. JK laittoi lippalakkinsa ohimennen naulakkoon. Ja siihen se myös jäi. Oulussa oli alkukokous lounaineen ravintola Arinassa. Sen jälkeen siirryttiin työmaakokoukseen Limingantulliin. JK unohti sateenvarjonsa Arinan naulakkoon, koska ravintolassa ei ollut päivisin vahtimestaria. Rakennustyömaalla pidettiin monta tuntia kestänyt raskas ja hikinen kokous. Iltapäivä oli aurinkoinen ja lämmin, joten JK päätti riisua kalossinsa työmaaparakkiin. Kokouksen jälkeen hän lähti kaupungille tapaamaan erästä tuttavaansa ennen iltakoneen lähtöä. Kalossit jäivät parakkiin. Iltapäivällä Arinan hovimestari huomasi naulakossa erikoisen mallisen sateenvarjon. Hän oli nähnyt sen aamupäivällä erään asiakkaan kädessä. Hän tiesi, minkä firman asiakkaasta oli kyse. Sateenvarjo toimitettiin Limingantulliin. Siellä se annettiin JK:n seurueeseen kuuluvalle rakennusmestari Uutelalle, joka oli jäänyt työmaalle hoitamaan eräitä asioita. Niiden loppuselvittelyjä tehtiin työmaaparakissa. Lähtiessään sieltä Uutela kompastui ovella JK:n kalosseihin. Ne olivat hänelle entuudestaan tutut. Hän tiesi kenen ne olivat. Kirosi ja otti mukaansa. KATTOTUTKA-PALVELU TARKASTUS | KORJAUS | KUNNOSSAPITO Vesikaton järjestelmällisesti suunniteltu hoito alkaa kuntotarkastuksesta, jolla kartoitetaan korjausta tai huoltoa vaativat kohdat. Kuntotarkastuksen tulosten perusteella laaditaan korjaus- ja huoltosuunnitelma budjetteineen ja toimenpideaikatauluineen. Kuntotarkastus ja suoritettavat toimenpiteet antavat hyvä lähtökohdan vesikaton kunnon jatkuvalle seurannalle. Kunnossapito perustuu sopimukseen, jonka mukaisesti Kattotutka Oy sitoutuu vastaamaan sovituista toimenpiteistä jatkuvasti. Kunnossapitosopimukseen voidaan liittää myös aika ajoin tarvittavia lisäpalveluja, esim. lumen pudotukset ja turvalaitteiden asennukset. Teemme myös yksittäisiä toimeksiantoja kattojen korjaamiseksi. Oulun lentoasemalla JK sai kalossinsa ja sateenvarjonsa. Hän kiitti Uutelaa tekemättä asiasta sen suurempaa numeroa. Helsingin lentoasemalla JK:n ote päivänä asioihin alkoi jo herpaantua ja hän katseli vapautuneesti ympärilleen. Kuppilan kohdalla hänen katseensa kiinnittyi naulakossa olevaan tutunnäköiseen lippalakkiin. Se oli naulakon ainoa lakki. JK tunnisti sen heti omakseen ja pani päähänsä. Muina miehenä ohimennen. Ikään kuin olisi tarkoituksella sen siihen jäätänyt. Rakennusmestari Uutela hymyili hyväntahtoisesti. Kotona vaimo tutkaili huolestuneena JK:n saapumista. Hän oli varma, että jotain taas puuttui. Kun niin ei ollut, lausahti vaimo toivorikkaasti: JK, sinähän vähitellen opit. -Kyllä kai, mutta sittenkin vain oleellinen on tärkeätä, tuumi unohdusten mestari. 11 12 ISÄNNÖINTI 2011 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2011 Kuivauksen uusi suunta ISÄNNÖINTI SAARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto Pyykki kuivaksi jopa tunnissa Esteri-ilmankuivaajat puhaltavat kuivan ja lämpimän ilman pyykin alle. Siksi pyykin kuivaus on todella nopeaa ja tehokasta - esimerkiksi 7 kg korkeateholingottua pyykkiä kuivuu tunnissa. Säästää kuivausenergiaa Esteri-ilmankuivaaja toimii lämpöpumpulla. Se kondensoi kosteuden ilmasta vedeksi ja palauttaa lämmön takaisin huoneeseen. Perinteiseen kuivaushuoneeseen verrattuna energiaa säästyy jopa 80 %. – Laatua ja luotettavuutta – Automaattinen pysäytys Esterissä on uusi Humi-kosteustunnistusohjaus, joka pysäyttää ilmankuivaajan, kun pyykki on kuivaa. Painat vain nappia, ja Esteri hoitaa loput. Energiaa säästyy, kun kone ei käy turhaan. Lisää Esterin ylivoimaisista ominaisuuksista www.esteri.com Alue-edustajat: Suur-Helsinki Kaakelikaari 8, 01720 Vantaa puhelin (09) 8494 222 [email protected] www.esteri.com Kaakkois-Suomi Lounais-Suomi Pirkanmaa Keski-Suomi Pohjanmaa Itä-Suomi Pohjois-Suomi Kim Karling, 040-501 1235 Harri Karling, 0400-447 828 Arto Tulkki, 0400-513 190 Arto Wallenius, 044-292 7233 Jan Lehtonen, 03-233 3236 Kari Tiihonen, 040-730 0077 Arto Kuparinen, 0400-663 484 Kari Järveläinen, 050-340 9057 Pekka Kurttila, 040-527 5871 Ota yhteyttä www.isannointisaarinen.fi tai soita 09-530 86 20
© Copyright 2024