Lataa ja lue asiakasleht
ISÄNNÖINTI ISÄNNÖINTI SAA R I N E N 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2013 Lämmön talteenotto Tornipariin ISÄNNÖINTI SAARINEN - Laatua ja luotettavuutta - www.isannointisaarinen.fi Tässä lehdessä: Aarno Saarinen aloitti isännöitsijänä vuonna 1964 S. 3 Lisä- ja täydennysrakentaminen taloyhtiössä S. 4 Kiinteistö- ja kotivakuutuksen eroavuudet S. 5 Grynderin vastuusta reklamoiminen ja vastuun vanhentuminen S. 6 Asunto Oy Tornipari on Kaivokselassa sijaitseva vuonna 1963 rakennettu kerrostalo. Yhtiössä on meneillään linjasaneeraus eli putkistoremontti. Se tehdään perinteisellä tavalla eli kaikki putkistot ja viemärit uusitaan. Samassa yhteydessä taloyhtiöön asennetaan lämmön talteenotto.. Jatkuu sivulla 9 ISÄNNÖINTI SAARINEN OY YLI 30 VUOTTA AMMATTI-ISÄNNÖINTIÄ Auktorisoitu isännöitsijätoimisto Huoneiston lämpötila S.8 Osakkaat tarvitsevat tietoa korjaushankkeessa S.10 Pakina: Korjausvelka S. 10 2 ISÄNNÖINTI 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2013 Isännöinti Saarinen Oy 30 vuotta Toimitusjohtaja Aarno Saarinen ja hänen kaksi lastaan Aimo ja Kirsi perustivat Isännöinti Saarinen Oy:n vuonna 1983. Aarno Saarinen oli jo sitä ennen toiminut kymmenisen vuotta päätoimisena isännöitsijänä. Aimo Saarinen tuli yhtiön palvelukseen vuonna 1983 ja toimitusjohtaja hänestä tuli vuona 1992 isän jäätyä eläkkeelle. Olet toiminut isännöitsijänä 30 vuotta. Miten ala on kehittynyt sinä aikana? -Ala on luonnollisesti kehittynyt kuten muukin yhteiskunta. Perusasiat ovat pysyvät, esimerkiksi luottamusta pitää olla. Nykyisten järjestelmien ja informaatiokanavien avulla tietoa löytyy reaaliajassa. Tämä kehitys on haastanut myös isännöintialan tuottamaan tietoa enemmän ja nopeammin. Muun muassa sähköposti on mahdollistanut asiakkaiden yhteydenotto- mahdollisuudet aivan eri tasolle kuin ennen. Sama koskee viestintää toimistostamme asiakkaisiin päin. Uudistuva lainsäädäntö, erilaiset vaatimukset ja määräykset ovat tuoneet isännöitsijätehtäviin osaamishaasteen, johon meidän tulee pystyä vastaamaan joka päivä. Meidän tulee myös huomioida eri kansallisuuksien tuomat tarpeet. Seuraavassa Aimo Saarisen (53v.) kokemuksia ja näkemyksiä isännöinnistä. Mitä odotat alan tulevaisuudelta? Miksi valitsit isännöitsijän ammatin? -Opiskelin 1980-luvun alussa Liikemiesten kauppaopistossa. Olin jo aikaisemmin opiskellut kirjanpitoa ja saanut isältäni Aarno Saariselta tehtäväksi hoitaa kahden taloyhtiön kirjanpito. Keväällä 1983 opintoni päättyivät ja menin aluksi auttamaan isääni toimistoon. Pestin piti olla väliaikainen, mutta kun asiakkaita tuli lisää, niin tuli mieleen ajatus, että tästä voisi tulla ammatti. Ja niin siinä sitten kävi. Ratkaisevaa saattoi olla se, että sain valtuudet siirtää toimiston ATK-aikaan. Ensimmäinen kone ostettiin seuraavana vuonna. Se oli IBM 286 ja maksoi 25.000 markkaa. Ohjelmistot ostettiin Systeemineuvonta Oy:ltä. Isännöinti Saarinen Oy perustettiin vuonna 1983 ja isäni, sisareni Kirsi ja minä tulimme yhtiön osakkaiksi. Miten koet isännöitsijä työn ammattina ja miten sitä arvostetaan? -Ammatti on erittäin monipuolinen. Työssä tarvitaan valtavasti erilaisia tietoja ja taitoja. Vaatimukset ovat tänä päivänä suuret. Tärkeätä on osata viestiä asioita asukkaille ja eri sidosryhmille. Ammatin arvostus on noussut vaatimusten kasvaessa. Mutta sanoisin niin, että arvostus pitää joka päivä lunastaa. Ongelma on se, että alalle tulokynnys on hyvin matala. Periaatteessa melkein kuka tahansa voi alkaa isännöitsijäksi. Niinpä toimistojen tasoero on hyvin suuri. Millä tavoin olet kouluttautunut ammattiisi? Minkälainen on isännöitsijän ”normityöpäivä”? -Suoritin merkonomitutkin markkinointilinjalla Suomen Liikemiesten kauppaopistossa vuonna 1983. Kiinteistöalan koulutuskeskuksessa suoritin 1980-luvulla ensin isännöitsijän perustutkinnon (ITS) ja myöhemmin johtavan isännöitsijän ammattitutkinnon ( AIT ). Henkilökohtaisen isännöitsijöiden ISA-auktorisoinnin sain vuonna 1995. Sen jälkeen olen suorittanut lukuisia alan kursseja. Nykyisin ammattini vaatii vuotuista kouluttamista. Sama koskee henkilökunaamme. -Tämän ammatin normipäivä on hyvin vaihteleva. Tietysti meillä on päivittäiset työsuunnitelmat, mutta tilanteet vaihtelevat nopeasti ja päiväohjelmaa joutuu usein priorisoimaan uudelleen. Yleensä normipäivään kuuluu hallitusten kokousten ja yhtiökokousten valmistelua ja suunnittelua. Toinen tärkeä alue on korjaushankkeet ja kiinteistöjen ylläpitoon liittyvät päivittäiset asiat. Erilainen viestintä ja ohjaaminen ovat isännöitsijän arkipäivää. ISÄNNÖINTI 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti Päätoimittaja: Aimo Saarinen toimitusjohtaja, AIT Tuotanto: Seppo Käkelä kiinteistöneuvos, tietokirjailija [email protected] 040-503 9006 Osoite: Isännöinti Saarinen Oy Louhijantie 2 B 35 01610 Vantaa -Meille yrityksenä riittää tulevaisuudessa haastetta ja motivaatiota pitää toimistomme erittäin myönteinen kehitys nykyisellä kurssilla siten, että pystymme vastaamaan asiakkaiden asettamiin vaatimuksiin ja tarpeisiin. Lähitulevaisuudessa tärkeä osaamisen alue on vanhenevan kiinteistömassan korjausrakentaminen. Energianhallinta monissa eri muodoissa vaatii meiltä koko ajan uutta osaamista. Olen vakuuttunut, että hyvin koulutetun ja kokeneen henkilökunnan avulla saavutamme hyviä tuloksia tulevaisuudessakin. Minkälaisena koet isännöinnin julkisuuskuvan? -Mielestäni se on parantunut jatkuvasti. Julkiset tutkimukset ja omatkin kyselymme puhuvat sen puolesta. Toimistojen auktorisointi ja auditointi ovat vieneet kehitystä eteenpäin. Toisaalta palveluammattien luonne on sellainen, että aina on jotakin parannettavaa. Miten Isännöinti Saarinen Oy kehittyy tulevaisuudessa? -Yritys on kasvanut joka vuosi maltillisesti. Olemme tarkasti huomioineet aina resurssimme. Mitään suurta kasvua emme tavoittele. Meillä on tällä hetkellä ammattitaitoinen ja kokenut henkilökunta. Sen avulla pystymme edelleen joustavaan ja hyvään asiakaspalveluun. Suhtaudumme tulevaisuuteen hyvin positiivisesti. ISÄNNÖINTI SAARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto Vaihde: (09) 530 8620 Sähköposti: [email protected] www.isannointisaarinen.fi Ulkoasu ja taitto: Studio Ink Oy/ Ari Helminen Paino: Salon Lehtitehdas Oy 2013 ISÄNNÖINTI 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2013 3 Aarno Saarinen aloitti isännöitsijänä vuonna 1964 – Isännöinti Saarinen Oy perustettiin vuonna 1983 Salon läheltä Muurlasta kotoisin oleva toimitusjohtaja Aarno Saarinen (82 v.) aloitti isännöitsijän työt vuonna 1964. Hän asui tuolloin Helsingissä Hauhontiellä ja toimi taloyhtiön hallituksessa. Taloyhtiön isännöitsijä lopetti työt ja Saarista pyydettiin isännöitsijäksi. Siitä alkoi ura isännöitsijänä. Hän työskenteli päätyönä rakennusalalla ja isännöitsijän tehtävä oli sivutoimista. Siihen aikaan oli hyvin tavallista, että jokin talon asukas toimi isännöitsijänä. Isännöitsijän oppia Saarinen haki hieman myöhemmin muun muassa 2-vuotisella työväenopiston kirjanpitokurssilla ja lukuisilla kiinteistöalan kursseilla. Vuonna 1973 Kaivoslämpö Oy haki isännöitsijää. Saarinen sai paikan ja isännöitsijän työstä tuli päätoimi. Vuonna 1975 Kaivokselan talot liitettiin kaukolämpöön ja kolmen voimalan toiminta päättyi. Työt yhtiössä vähenivät. Samoihin aikoihin hän sai kutsun hakea isännöitsijäksi Olympiakylän Huoltoon Helsingin Käpylään. -Sain paikan. Olympiakylä oli mielenkiintoinen alue ja työpaikka. Viihdyin siellä hyvin ja sain monenlaista alaan kuuluvaa oppia, kertoo Saarinen. Yrittäjähenkistä isännöitsijää kiehtoi kuitenkin oma yritys. Niinpä hän perusti kommandiittiyhtiön isännöitsijän toimen harjoittamista varten vuonna 1978. Ensimmäinen pieni toimisto oli Kaivokselassa Ukonkivenpolulla. Taloyhtiöitä tuli lisää melko nopeassa tahdissa. -Siihen aikaan ammattitoimistoja oli vähän, eikä kilpailuakaan ollut niin paljon kuin nykyisin. Useimmat toimeksiannot tulivat tuttavuuksien kautta ja siten, että joku oli suositellut. Vuona 1983 poika Aimo tuli toimistoon töihin ja kommandiittiyh- tiö muutettiin Isännöinti Saarinen Oy:ksi. Aimo ja tytär Kirsi tulivat osakkaiksi. Myöhemmin Kirsikin tuli yhtiöön töihin. Yhtiön toiminta laajeni lähialueilla ja Helsingistäkin tuli kiinteistöjä asiakkaiksi. -Vuonna 1992 jäin eläkkeelle ja lapset ottivat yhtiön hoitoonsa. Kymmenisen vuotta sitten vielä vähän auttelin ja olin mukana. Nyt olen vielä osakkaana ja yhtiön hallituksen puheenjohtajana. Saarinen sanoo, että on ollut mielenkiintoista seurata, miten yhden miehen toimistosta on kasvanut kymmenen henkilön toimisto. Toinen asia on koko kiinteistöalan huikea kehittyminen. -Lainsäädännössä on parin viimeisen vuosikymmenen aikana tullut lukuisa määrä uusia lakeja. Ne tuovat lisää vaatimuksia isännöitsijöille, mutta vievät myös alan kehitystä eteenpäin. 1980-luvun alussa lähes kaikki toimistotyö oli manuaalista. Nyt on meidänkin toimistossa käytössä monipuolisia ohjelmistoja, jotka auttavat isännöitsijöiden ja toimistoväen työtä. Tärkeätä on eritoten se, että ne auttavat viestinnässä asukkaisiin päin, toteaa Saarinen. Saarinen sanoo viihtyneensä isännöitsijän työssä hyvin. -Tulin hyvin toimeen ihmisten kanssa. Se on ensiarvoisen tärkeätä isännöitsijälle. Työ oli vaihtelevaa ja tulosten aikaan saaminen yhdessä asukkaiden kanssa teki työn mielekkääksi. Melkeinpä ainoa negatiivinen seikka oli se, että isännöitsijän työhön liittyy paljon iltakokouksia. Kokousruuhkien aikana työpäivät tulivat melko pitkiksi. Nykypäivän isännöinnissä Saarinen näkee paljon myönteisiä piirteitä. -Isännöitsijät ovat nykyisin hyvin verkostoituneita. He hankkivat tietoa lukuisista lähteistä ja pystyvät monipuoliseen ja nopeaan viestintään asiakkaiden ja eri sidosryhmien kanssa. Heillä on yleensä hyvä peruskoulutus ja lisäksi isännöinnin ammattitutkinto. Kiinteistöalan tapahtumia Aarno Saarinen seuraa edelleen muun muassa osallistumalla Isännöitsijöiden veteraaniyhdistyksen IVY:n toimintaan. ISÄNNÖINTI SAARINEN OY YLI 30 VUOTTA AMMATTI-ISÄNNÖINTIÄ Auktorisoitu isännöitsijätoimisto SK 4 ISÄNNÖINTI 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2013 Lisä- ja täydennysrakentaminen taloyhtiössä Asuntoyhteisöjen korjaustoiminnassa kannattaa pohtia lisä- ja täydennysrakentamisen mahdollisuuksia. Parhaassa tapauksessa lisä- ja täydennysrakentamisella voidaan saavuttaa monenlaisia hyötyjä. Asuinalueen kehittämistoimien ja taloyhtiön korjaustoimien perustelut tulisi konkretisoida siten, että niiden vaikutukset on arvioitavissa kodin ja asumisen kannalta. Alueen laatutekijät ja ominaisuudet voidaan jakaa neljään osa-alueeseen: rakennettu ympäristö, toiminnallinen ympäristö, sosiaalinen ympäristö ja paikan identiteetti. ”T äydennysrakentamisen uhkakuvia voidaan torjua ideoimalla asuinalueiden ja kaupunginosien tulevaisuusvisioita yhdessä asukkaiden kanssa.” Täydennysrakentaminen on kytkettävä kunnalliseen kehityskuvaan, tulevaisuuden tavoitetilan ilmaisuun, josta johdetaan paikallinen tasapuolisuus ja oikeudenmukaisuus. Täydennysrakentaminen voi olla keino tavoitteiden saavuttamiseksi, mutta se koetaan usein uhkana, koska saavutettavat hyödyt ovat monen osatekijän tulos ja ne toteutuvat ehkä useita vuosia myöhemmin. Täydennysrakentamisen uhkakuvia voidaan torjua ideoimalla asuinalueiden ja kaupunginosien tulevaisuusvisioita yhdessä asukkaiden kanssa. Asuntoalueen yhteiskehittäminen Tarve täydennysrakentamiseen ja alueiden kehittämiseen perustuu pääosin kuntien tulevaisuuden suunnitteluun ja kehityskuviin. Niiden avulla ohjataan elinkeinotoiminnan edellytyksien, alueiden kestävyyden, palveluiden ja yhdyskunnan viihtyisyyden kehittämistä. Maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämät kaavoitusmenettelyt on laadittu kunnissa ensisijaisesti uudisalueiden suunnittelua varten. Täydennysrakentamiseen laissa ei oteta kantaa ja velvoite kaavojen ajantasaisuuden tarkistamiseen koskee sellaisia kaavoja, jotka ovat jääneet suurelta osin toteutumatta. Kaavavalitusten pitkää käsittelyaikaa pidetään yleisesti suurena ongelmana, koska alueen kehittäminen voi pysähtyä usealla vuodella. Kokeilussa oleva kevennettyjen rakennusmääräysten kokeilulain perusteella täydennysrakentamisen poikkeuslupa ja rakennuslupa on mahdollista saada jopa kolmessa kuukaudessa hakemuksen jättämisestä. Täydennysrakentaminen asuntoalueilla edellyttää pääsääntöisesti asemakaavojen uusimista, ja sillä on aivan omat haasteensa, kun mennään olemassa olevan kaupunkirakenteen sisään. Kiinteistöjen omistus on hajaantunut ja vuokratonteillakin vuokraaikaa voi olla runsaasti jäljellä. Kun uudisalueella maankäyttö ja palveluiden toteutus voidaan suunnitella lähes kerralla valmiiksi, on vanhalla alueella vaikeaa suunnitella täydennysrakentamisen etenemisjärjestystä ja aikataulua. Asuinkiinteistöjen omistajille tonttien hyödyntäminen lisärakentamiseen on ollut vielä harvinaista. Uudisalueella ongelmana on löytää riittävästi osallisia vuorovaikutukseen. Vanhalla alueella kysymys on siitä, miten voidaan tarjota mahdollisuus riittävään vuorovaikutukseen kaikille halukkaille. ”L isärakentaminen taloyhtiön tontille on hyöty- ja kannattavuuskysymys.” Merkittävä täydennysrakentaminen vanhan yhdyskuntarakenteen sisälle tarvitsee koko aluetta kattavan suunnitelman. Siinä tulee ottaa kantaa myös palveluihin, liikenteeseen, viheralueihin ja muun infran kehittämiseen. Rakennushankkeet toteutetaan pienillä hanke- tai korttelikaavoilla siinä järjestyksessä, kun halukkuutta lisärakentamiseen ilmenee. ”O sa korjausavustuksista kannattaisikin suunnata ryhmäkorjausten avustuksiin.” Lisärakentaminen taloyhtiön tontille on hyöty- ja kannattavuuskysymys. Kysymys on samalla asumisen laatutekijöistä, riskinottohalukkuudesta ja monista ympäristön laatuun liittyvistä arvostuksista. Lisärakentaminen voi nostaa asuntoalueen arvoa oleellisesti, jos aluetta kehitetään monipuolisesti. Mitä enemmän lisärakentamista on, sitä taitavampaa suunnittelua tarvitaan. Ryhmäkorjausmalleilla taloyhtiöt voisivat saavuttaa oleellisia kustannussäästöjä. Ongelma on ryhmäkorjaushankkeiden kokoaminen ja rahoitus. Osa korjausavustuksista kannattaisikin suunnata ryhmäkorjausten avustuksiin. Asunto-osakeyhtiöiden hajanaisessa korjaustoiminnassa tuotannon kehittäminen on satunnaista ja korjaaminen kallista. Asuinrakennusten ryhmäkorjaustoiminta lisäisi mahdollisuutta kehittää tehokkaampia ja laadukkaampia korjauspalveluita. Kiinteistö- ja rakennualan etujärjestöt ja ministeriö ovatkin ryhtyneet pohtimaan lähiöiden kehittämistä muun muassa ryhmäkorjaamisen näkökulmasta. Täydennysrakentaminen on edullista kunnille, koska olemassa olevia investointeja infraan ja palveluihin voidaan käyttää entistä tehokkaammin. Täydennysrakentaminen olemassa oleville tonteille on myös kannattavinta alueilla, missä kysyntä tonteista on suurinta, eli tonttien kysyntä ja tarjonta kohtaavat. Asukkaiden ja taloyhtiöiden kannalta kannattavuus riippuu ensisijaisesti rakennusoikeuden arvosta, lisärakennushankkeiden suuruudesta, parkkipaikkojen uudelleenrakentamistarpeesta ja kuntien perimistä maankäyttökorvauksista. Kun suurten korjausten edessä oleva taloyhtiö voi rahoittaa merkittävän osan korjaushankkeistaan lisärakentamisen tuotolla, kasvaa kiinnostus lisärakennushankkeeseen oleellisesti. Kuntien kannattaa tukea taloyhtiöiden lisärakentamista ja pienten huonokuntoisten Jari Virta ”J os korjaustoimenpiteiden kannattavuutta tarkastellaan vain säästöjen avulla, unohdetaan kokonaan ominaisuuksien paraneminen.” rakennusten uusimista monin tavoin. Suunnittelutuki, maankäyttömaksun oleellinen alentaminen tai poisto kokonaan ja maankäytön tehokkuuden oleellinen kasvattaminen ovat kaikki kuntien päätettävissä. Alueiden palveluiden, viihtyisyyden, kevyen liikenteen yhteyksien ja kaupunkikuvan kehittäminen ovat keinoja, joilla kunnat voivat tukea täydennysrakentamista vanhoille tonteille. Myös sellaisten asukkaiden tulisi hyötyä täydennysrakentamisesta, joiden tonteille ei lisärakentaminen mahdollistu tai sitä ei haluta. Vanhojen taloyhtiöiden energiatalouden ja muiden ominaisuuksien parantaminen etenee hitaasti. Jos korjaustoimenpiteiden kannattavuutta tarkastellaan vain säästöjen avulla, unohdetaan kokonaan ominaisuuksien paraneminen. Pääosa energiansäästötoimista parantaa myös kiinteistön käyttöominaisuuksia ja laatutekijöitä, joita kannattavuustarkasteluissa tulisi myös korostaa. Säädökset hidasteena Voimassa olevat säädökset eivät kaikilta osin tue taloyhtiöiden lisärakentamista ja voivat olla jopa este. Tontin tai osakkeiden myyntitulon määräaikainen verovapaus voisi tukea merkittävästi taloyhtiöiden kiinnostusta lisärakentamishankkeisiin. Nykyisin myyntitulo on kaupantekovuoden veronalaista tuloa. Taloyhtiö ei voi myöskään vähentää rakennettavien pysäköintipaikkojen kustannuksia myyntitulojen vähennyksenä kirjanpidossaan kuin 7 prosenttia vuodessa. Taloyhtiön etukäteissäästäminen on tehty hankalaksi lyhyen 5 vuoden määräajan puitteissa, jonka jälkeen säästöt on käytettävä tai ne muuttuvat veronalaisiksi. Toinen vaihtoehto etukäteissäästämiseen on asuintalovarauksen käyttö 10 vuoden ajan. Asuntoosakeyhtiölaki käytännössä estää taloyhtiön oman lisärakennuttamisen edellyttämällä kaikkien osakkeenomistajien suostumusta. Lisätietoa asuntoyhteisöjen lisä- ja täydennysrakentamisesta löytyy juuri ilmestyneestä julkaisusta: http:// www.vtt.fi/inf/pdf/technology/2013/T97.pdf Jari Virta Tekniikan tohtori, DI Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2013 ISÄNNÖINTI 2013 5 6 ISÄNNÖINTI 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2013 Grynderin vastuusta reklamoiminen ja v Suurin osa suomalaisista asunto-osakeyhtiöistä toteutetaan perustajaosakkaan toimin siten, että osakkeenostajat saavat kohteen hallintaansa vasta rakentamisvaiheen päätyttyä. Perustajaosakkaalle kuuluvan ns. grynderivastuun keskeinen sisältö on se, että taloyhtiö ja sen osakkaat voivat 10 vuoden ajan esittää perustajaosakkaalle vaatimuksia hyvän rakennustavan laiminlyönnistä johtuvista korjaustarpeista. Grynderivastuun kesto, reklamaatiovelvoite ja reklamaatiovelvoitteen vanhentuminen ovat aiheuttaneet toisistaan eriäviä tulkintoja. Osittain tulkintaongelmat johtuvat siitä, että asuntokauppalaissa ei ole reklamaatiota koskevia sisällöllisiä tai reklamaatioaikaan liittyviä määräyksiä. Siten tulkintaa on jouduttu hakemaan oikeuskäytännön ratkaisuista. Perustajaosakkaan ns. grynderinvastuun kestoaika on siis 10 vuotta. Usein puhutaankin ”10-vuotisvastuusta”. Mistä tuo aika sitten lähtee liikkeelle? Vaihtoehtoisia hetkiä voisivat olla kohteen käyttöönotto, hyväksyminen käyttöön viranomaistarkastuksessa, urakan vastaanottohetki tai kohteen hallinnollinen luovuttaminen osak- keenostajille. Muitakin mahdollisia alkamisajankohtia on joskus esitetty. ”A sunto-osakeyhtiön tulisi seurata kiinteistönsä kuntoa koko ajan ja reklamoida sitä mukaa kun virheitä ilmenee.” Oikeuskäytännössä on ennen asuntokauppalakia ja vanhentumislakia katsottu, että oikea vastuun alkamisajankohta on hallinnonluovutuskokous eli yhtiökokous, jossa perustajaosakas luovuttaa asunto-osakeyhtiön osakkeenostajien hallintaan ja yhtiölle valitaan osakkeenostajista koostunut uusi hallitus. Tämä periaate vahvistettiin Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 1997:209. Korkeimman oikeuden ratkaisu koski perustajarakennuttaja-tyyppistä tilannetta. Joissakin yhteyksissä on väitetty, että perustajaurakoitsijan vastuu voisi olla toisenlainen. Mielestäni Korkeimman oikeuden ratkaisu tarkoittaa, että kaikessa grynderirakentamises- sa vastuun alkamishetki on se viimeinen ajankohta, jolloin perustajaosakas luovuttaa kohteen, eli hallinnan luovutuskokous. Asuntokauppalain säätäminen tai vanhentumislaki eivät tätä lähtökohtaa mielestäni muuta. Virheeseen vetoavan eli yleensä asunto-osakeyhtiön on reklamoitava perustajaosakkaalle havaitsemistaan virheistä vanhentumisajan puitteissa ja kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on ollut havaittavissa. Tämä tarkoittaa sitä, että oikea tapa ei ole odottaa lähes kymmenen vuotta hallinnonluovutuskokousta, pitää siinä yhteydessä 10-vuotistarkastus ja tämän jälkeen reklamoida. Asunto-osakeyhtiö on saattanut menettää reklamointioikeutensa, jos se ei ole vedonnut sellaisiin virheisiin, jotka ovat ilmenneet jo aikaisemmin. Myös 10-vuotistarkastuksia toki voidaan pitää, mutta asunto-osakeyhtiön tulisi seurata kiinteistönsä kuntoa koko ajan ja reklamoida sitä mukaa kun virheitä ilmenee. Selvää oikeuskäytäntöä siitä, minkä ajan kuluessa havaittuun virheeseen olisi puututtava reklamoimalla, ei ole. Siksi olisi syytä lähteä siitä, että reklamaatiot tehdään pian, suuruusluokkaa 2-3 kuukauden kuluessa aina siitä, Petteri Kuhanen. kun joku virhekohta on havaittu. Reklamaatiovelvoitteen sisältöön ja reklamaatioaikaan asuntokauppalaki ei siis ota kantaa. Tämän vuoksi on ollut epäselvää se, miten yksityiskohtainen asunto-osakeyhtiön reklamaatio tulee olla. Toisaalta on mietitty sitä, mitä vuonna 2004 voimaan tullut laki saatavien vanhentumisesta vaikuttaa reklamaatiovelvoitteen sisältöön ja aikaan. Yleensä siinä vaiheessa, kun asunto-osakeyhtiö havaitsee korjausta vaativan rakennusvirheen, sillä ei ole vielä tarkkaa tietoa tuon korjaamisen korjaustavasta tai -kustannuksesta. Perustaja- osakkaalle on myös varattava tilaisuus korjata virhe. Siksi reklamaatio yleensä tehdään siten, että ainoastaan kerrotaan havaittu virhe ja vaaditaan perustajaosakasta ryhtymään asetetussa määräajassa korjaustoimiin tai ainakin ilmoittamaan, missä aikataulussa korjauksia tehdään. Vasta, jos tuota aikataulua ei noudateta tai korjausta ei tehdä, asunto-osakeyhtiö selvittää korjauksen tavan ja kustannukset. Yleensä tässä tilanteessa asuntoosakeyhtiö teettää korjaukset itse ja velkoo korjauksista aiheutuvia kustannuksia grynderiltä. Yleensä velan korvaussaatavan vanhentumisen katkaisemiseksi velkojan on vaadittava velalliselta suoritusta tai muutoin muistutettava velallista velasta. Vanhentumislain 10 §:n mukaan velan vanhentumisen katkaiseminen edellyttää, että velka yksilöidään katkaisutoimessa. Jos kysymys on vahingonkorvauksesta tai hyvityksestä, velkojan tekemästä muistutuksesta on käytävä ilmi velan peruste. Vanhentumislain esitöiden mukaan korvausvelan tai muun hyvityksen osalta on velallisen kannalta tarpeen, että hän voi velkojan ilmoituksen perusteella arvioida vaatimuksen oikeellisuutta, hankkia omia ISÄNNÖINTI 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2013 vastuun vanhentuminen ”V elan ja vaatimuksen määrän osoittaminen on hankalaa, kun alkuvaiheessa tiedetään yksinomaan väitetty virhe.” selvityksiä ja varautua myös maksuvelvollisuuden täyttämiseen. Tällaisessa tapauksessa velkojan olisi ilmoitettava velan perusteena olevat tosiseikat sekä velan arvioitu määrä muistutushetkellä. Kuten edellä totesin, velan ja vaatimuksen määrän osoittaminen on hankalaa, kun alkuvaiheessa tiedetään yksinomaan väitetty virhe. Korkein oikeus otti ratkaisussaan KKO 2012:75 kantaa kiinteistönkaupasta johtuvan hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen ja reklamaation sisältöön. Mainitussa tapauksessa kiinteistönostaja oli ainoastaan ilmoittanut virheestä ja että hän tulee vaatimaan hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Hän siis ilmoitti perusteen vaatimukselleen, mutta ei esittänyt euromääräistä korvaussummaa. Tuo mää- rä selvisikin vasta myöhemmin. Korkein oikeus katsoi reklamaation riittäväksi ja mm. totesi, että tuossa vaiheessa ostaja oli muilla tavoilla pyrkinyt vähentämään haitan vaikutusta ja että myyjällä oli yhtäläiset mahdollisuudet arvioida ja selvittää hinnanalennuksen määrää. Mielestäni tuosta ratkaisusta voidaan löytää tukea sille johtopäätökselle, että asunto-osakeyhtiön suorittamassa reklamaatiossa riittää, että ilmoitetaan virheen sisältö ja yksilöidään määrällisesti vaatimus vasta siinä vaiheessa, jos perustajaosakas kieltäytyy korjauksesta. Jos korjauskustannuksen määrä on edes likimääräisesti tiedossa, suositeltavaa toki on ilmoittaa määrä enimmäismääräisenäkin jo ensimmäisessä reklamaatiossa, jotta ei tulisi väitettä reklamaation yksilöimättömyydestä. Koska asuntokauppalaissa ei siis ole säännöstä perustajaosakkaan vastuun kestosta, on esitetty sellainenkin tulkinta, että vanhentumislaki ei lainkaan soveltuisi perustajaosakkaan asuntokauppalain mukaiseen vastuuseen. Sellaiseen tilanteeseen Helsingin hovioikeus otti kantaa 17.9.2012 samaa rakennusliikettä ja asunto-osakeyhtiötä koske- vissa seitsemässä atkaisussaan (mm. nro 2436). Ratkaisussa hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden välituomion, millä asunto-osakeyhtiön osakkeenostajien korvausvaatimukset hylättiin vanhentuneina. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden perustelut, jonka mukaan vanhentumislakia sovellettiin myös asuntokauppalain mukaiseen myyjän vastuuseen. Vastaajana olleen perustajaosakkaan vaatimus vanhentumisesta perustui siihen, että ostajien vaatimuksien ensimmäisen esittämisen jälkeen oli kulunut yli kolme vuotta ennen seuraavien vaatimusten esittämistä, minkä vuoksi vaatimusoikeus olisi vanhentunut. Kanteen nostamisen aikaan rakentamisesta oli kulunut yli 10 vuotta ja riidatta ostajat olivat reklamoineet väittämistään virheistä vuonna 2004. Ostajat eivät kuitenkaan pystyneet osoittamaan, että he olisivat millään kirjeenvaihdolla uudistaneet vaatimuksiaan ennen kuin tammikuussa 2009. Tuomioistuimet katsoivat, että vanhentumisajan alkamisajankohta oli reklamaation päivämäärä vuonna 2004, jolloin perustajaosakas vastasi asunto- osakeyhtiön ja osakkaiden kirjeeseen. Koska vaatimuksiin oli siis suhtauduttu kielteisesti, ostajan olisi tullut ymmärtää, ettei perustajaosakas aio tehdä heidän vaatimiaan työsuorituksia. Tuossa vaiheessa heillä on ollut riittävät tiedot vahingoista. Koska vaatimusta ei kuitenkaan kolmen vuoden kuluessa uudistettu, vaatimusoikeus oli vanhentunut. ”R atkaisuista seuraa se selkeä aikaisempaa tulkintaakin tiukempi velvoite asuntoosakeyhtiölle.” Korkein oikeus ei myöntänyt ostajille valituslupaa (6.9.2013), joten hovioikeuden päätökset jäivät lainvoimaisiksi Ratkaisuista seuraa se selkeä aikaisempaa tulkintaakin tiukempi velvoite asunto-osakeyhtiölle, että perustajaosakkaaseen kohdistettavan vaatimuksen ilmettyä yhtiön ja osakkaiden on aina kolmen vuoden välein lähetettävä todisteellisesti muistutuskirje, missä katsotaan vaatimus- VOITTOPUTKI JATKUU! EMC Emator Oy on jo kolmatta vuotta peräkkäin Isännöintiliiton putkibarometrin mukaan entistäkin selkeämmin Suomen paras putkiremontoija. Putkibarometrissa EMC Ematorista sanottua: “Huomioivat laadukkaan työn lisäksi erinomaisesti myös asukkaat.” EMC Emator Oy on tehnyt putkiremontteja yli 30 vuotta. Olemme saneeranneet yli sata korkealaatuista kohdetta ja näissä tuhansia laadukkaasti toteutettuja huoneistoja. Palkittu toimintakonseptimme toimii pääkaupunkiseudun lisäksi Jyväskylässä, Lahdessa ja Tampereella. Ota yhteyttä! www.emator.fi EMC Emator Oy, Hankasuontie 9, 00390 HELSINKI puh. 020 198 4640 ten edelleen olevan voimassa sillä uhalla, että vaatimusoikeus on menetetty. Tämäkin osaltaan puoltaa sitä, että asunto-osakeyhtiö ja sen osakkaat seuraavat jo heti rakentamisvaiheen päätyttyä kohteen kuntoa ja reklamoivat havaitsemistaan vioista ja puutteista välittömästi. Hovioikeusratkaisut eivät ole sitovia ennakkopäätöksiä, mutta niillä on painoarvoa vastaavia tilanteita ratkaistaessa. ratkaisujen jälkeenkin. Edelleenkin on kuitenkin oikeuskäytännössä selkeästi ratkaisemattomia reklamaatioon liittyviä kysymyksiä. Eräs tällainen on se, kuinka laajaksi reklamaatio on ymmärrettävä. Jos esimerkiksi asunto-osakeyhtiö reklamoi yhden huoneiston tyyppiviasta, on kysymyksenalaista, miten laajaksi tuo reklamaatio voidaan katsoa eli onko sillä katkaistu vanhentuminen myös muiden huoneistojen vastaavan vian osalta. Jäämme odottamaan tätä kysymystä koskevaa selkeää oikeuskäytäntöä. Petteri Kuhanen asianajaja, oikeustieteen lisensiaatti, varatuomari 7 8 ISÄNNÖINTI 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2013 Huoneiston lämpötila Asuintalon suurin yksittäinen kustannuserä on lämmityskulut. Asumisviihtyvyydelle on taas tärkeätä, että lämpötila on riittävän korkea ja ettei huoneistossa tunnu vetoisuutta. Veto- ja kylmyysvalituksista saattaa seurata, että kiinteistönhoitoja asettaa patteriverkoston keskusautomatiikan avulla niin korkealle, että kylmimmässäkin huoneistossa on riittävän lämmintä. Silloin joidenkin huoneistojen lämpötilat saattavat nousta jopa 25-26 asteeseen. Tällöin lämmityskulut voivat nousta arvaamattoman korkeiksi. Suositeltava huoneiston lämpötila on + 21 astetta. 23-24 astetta ja sitä korkeammat lämpötilat ovat ehdottomasti liian korkeita ja epäterveellisiä. Mistä vetoisuus ja kylmyys johtuvat? Ainakin seuraavat asiat kannattaa huomioida ja tarkistaa: -ikkunatiivisteiden kunto -ovien kunto ja tiivisteet ja mahdolliset rakenteelliset lämpövuodot -poistoventtiilien puhdistus, hyvä ilmanvaihto takaa ilman liikkeen ja silloin lämpö leviää tasaisesti -pitkät verhot pois termostaattien edestä, aiheuttavat lämpöpussin, termostaatti sulkeutuu -pitkät verhot pois pattereiden edestä, estävät lämmön säteilyn -huonekalut reilusti irti pattereista, jotta lämpö pääsee nousemaan huonetilaan -lämpöpattereiden kunto Huoneistossa on hyvä tarkistaa myös korvausilman saanti. On syytä tarkistaa, että mahdolliset korvausilmaventtiilit ovat auki. Jos taloyhtiössä on koneellinen ilmanvaihto, tulee makuu- ja olohuoneen ikkunatiivisteissä olla yläreunassa noin 20-30 cm aukko korvausilman tuloa varten. Auktorisoitu vahinkoalan urakoitsija AVU Keittiön liesikuvun tai puhaltimen rasvasuodatin tulisi puhdistaa 2-3 kertaa vuodessa. Mikäli venttiili ei pudistuksenkaan jälkeen vedä, niin on syytä ottaa yhteys huoltomieheen ja pyytää poistoilmapuhaltimen ( huippuimurin ) tarkistusta. Lämpöpatterein kunto on syytä tarkistaa. Jos lämpöpatteri kurluttaa eikä lämpene kunnolla, voi patterin ilmaus olla tarpeen. Ilmaus kannattaa ehdottomasti teettää huoltomiehellä, ellei itsellä ole täyttä varmuutta kuinka se tulee tehdä. Palella ei kannata. Syy kylmyyteen ja vetoisuuteen on aina löydettävissä. Jalo Linjakumpu Isännöitsijä, AIT ISÄNNÖINTI SAARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto • Vesivahinkojen kartoitus • Irtoveden poisto • Kosteusmittaukset • Kuivausurakointi WD Kuivaus Oy , Nihtisillankuja 3 A, 02630 Espoo Puhelin 010 759 7800 Fax. 010 759 7811 toimisto@wdkuivaus.fi – Laatua ja luotettavuutta – Ota yhteyttä www.isannointisaarinen.fi tai soita 09-530 86 20 ISÄNNÖINTI 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2013 Lämmön talteenotto Tornipariin Asuinpinta-ala: 2635 asm2 Tilavuus: 11.200 m3 Kaukolämpö, koneellinen ilmanvaihto i r n Kiinteistötiedon hallinta n er Rakennuttaminen ja valvonta t a Ylläpidon asiantuntijapalvelut viot Uudistuksella säästetään energiaa, rahaa ja luontoa. Asumismukavuus paranee monin tavoin ja lämmöntuotannon käyttövarmuus lisääntyy. Uusien laitteistojen ansiosta arvioidaan seuraavan putkiremontin siirtyvän useilla vuosikymmenillä. Uusi mittarointi mahdollistaa kiinteistön tilan ja kulutusten jatkuvan seurannan myös etänä. Esimerkiksi lämmitysjärjestelmän tehokkuus voidaan hioa ammat- Asuntoja: 48 kpl kahdessa rakennuksessa Ku t ja gianh Putkiremonttiin liittyen uusitaan lämmönsiirtimet, koska ne alkoivat olla jo elinkaarensa loppupäässä. Niinikään lämmitysverkostojen säätölaitteet ja kiertovesipumput uusitaan. Järjestelmiä ohjaamaan asennetaan uutta tekniikka edustava automaatiojärjestelmä, joka mahdollistaa laitteiston toiminnan seurannan vaikkapa huoltoyhtiöstä tai isännöitsijätoimistosta. Mitä uudella laitteistolla saavutetaan? Rakennusvuosi: 1963 Hanke- ja toteutussuunnittelu E n selvää, että tällaiset uudistukset pienentävät hiilijalanjälkeä ja säästävät luontoa..” Asunto Oy Tornipari on laitetoimittajan EMC Talotekniikan pilottikohde. -Teemme tämän pilottikohteen omakustannushintaan ja kustan- Kaivokselantie 6, 01610 Vantaa ar ”O Mitä maksaa ja mikä on takaisinmaksuaika? Asunto Oy Tornipari to Linjasaneerauksen yhteydessä taloihin lisätään poistoilman lämmön talteenotto siten, että energia siirretään asunnoista poistettavasta ilmasta lämpöpumpun avulla huoneistojen kylpyhuoneiden lattianlämmitykseen, patteriverkostoon, käyttöveden lämmitykseen ja yhteissaunatilojen lattialämmitykseen. Tällä hetkellä lämmitetty ilma puhalletaan katolta ulos ”harakoille”. Jatkossa lämmin ilma jäähdytetään pattereilla ja energia siirretään lämpöpumpulla lämmityksen hyödyksi. Energiaa tähän on tarjolla niin runsaasti, että kaikkea on vaikea hyödyntää. Energiaa voidaan ottaa talteen myös kesällä ja siirtää sitä käyttöveden lämmitykseen ja märkätilojen lattialämmitykseen. Kylpyhuoneisiin asennetaan remontin yhteydessä vesikiertoinen lattialämmitys, joka lisää asumismukavuutta ja vähentää kosteusongelmia. Huippuimurien puhaltimet uusitaan energiatehokkaiksi ja varustetaan taajuusmuuttajilla. Huippuimureiden energiankulutus pienenee huomattavasti ja niitä pystytään ohjaamaan portaattomasti. nukset ovat alle 100.000 €. Lämmön talteenoton osuuden laskeminen on hieman vaikea, koska urakkaan liittyy putkiremontin kustannuksia. Olemme kuitenkin arvioineet, että takaisinmaksuaika on neljästä kuuteen vuotta , riippuen siitä, miten kulut jyvitetään, sanoo ECM Talotekniikan kehitysjohtaja Ari-Pekka Keränen. Seppo Käkelä ok Lämmön talteenotto – miten kaikki tapahtuu? tilaisten toimesta huippuunsa. On selvää, että tällaiset uudistukset pienentävät hiilijalanjälkeä ja säästävät luontoa. H u o lt Jatkoa etusivulta in all Kiinteistöjen tarkastuspalvelut Suomen TALOKESKUS Oy on täyden palvelun insinööritoimisto, josta saat kaikki kiinteistön ylläpitoon sekä korjaus- ja uudisrakentamiseen liittyvät suunnittelupalvelut. Toteutamme asiantuntemuksella kuntoarviot, rakentamisen suunnittelun ja valvonnan sekä kiinteistön ylläpitoon liittyvät seurantapalvelut. Tuhansien projektien kokemuksella olemme oikea kumppani, kun kiinkiin teistösi tarvitsee korjausta tai tarkempaa ylläpitoa. Tavoitteemme on, että kiinteistösi voi hyvin vuodesta toiseen ja suuretkin korjausprojektit onnistuvat suunnittelmien mukaan. Lisätietoja Talokeskuksen palveluista osoitteesta www.talokeskus.fi 9 10 ISÄNNÖINTI 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2013 Osakkaat tarvitsevat tietoa korjaushankkeessa Viestinnän merkitys putkiremontissa tunnetaan, ja on havaittu että onnistunut viestintä kasvattaa asukkaiden tyytyväisyyttä korjaushankkeeseen. Tiedottaminen kannattaa aloittaa jo varhaisessa vaiheessa, sillä se sitouttaa osakkaat hankkeeseen ja vähentää huhupuheita. Asunto-osakeyhtiöiden suurten korjaushankkeiden määrän kasvaessa on huomattu, että vuoropuhelu ammattilaisten ja isännöitsijän sekä hallituksen kesken ei riitä, vaan jo hankkeen varhaisimmista valmisteluvaiheista lähtien on huomioitava kaikki taloyhtiön osakkaat ja myös mahdolliset vuokralaiset. PAKINA Kun rakennustöitä tehdään ihmisten kodeissa tai niiden välittymässä läheisyydessä, heille täytyy antaa riittävästi aikaa valmistautua ja sopeutua tulevaan hankkeeseen ja myös tietoa siitä, mitä tuleman pitää. Taloyhtiön osakkaat luonnollisesti myös viime kädessä päättävät hankkeen toteuttamisesta ”T aloyhtiön osakkaat luonnollisesti myös viime kädessä päättävät hankkeen toteuttamisesta” Essi Routasuo ja maksavat sen, joten heillä tulee olla tarpeeksi tietoa päätöksentekoa varten. Ison korjaushankkeen, kuten putkiremontin alku itää jo korjaustarveselvityksessä, jota asunto-osakeyhtiölaki kaikilta yhtiöiltä edellyttää. Tulevien vuosien odotettavissa olevat Korjausvelka Asunto Oy Metsäpelto on erään maaseutukaupungin lähiössä sijaitseva tyypillinen 1960-luvulla rakennettu suurehko kerrostaloyhtiö. Yli kolmekymmentä vuotta taloyhtiössä toimi isännöitsijänä Kauno Puurto. Hän asui talossa ja hoiti tehtäväänsä iltatyönä. Monet pitivät häntä erinomaisen hyvänä isännöitsijä. Taloyhtiön hoitovastike oli nimittäin alueen alhaisin ja useina vuosina joulukuun vastiketta ei tarvinnut maksaa lainkaan. Jotkut pitivät sitä ikään kuin joululahjana. Puurto oli hyvin säästäväinen isännöitsijä. Niinpä korjauksiin ja kunnossapitoon ei herunut rahaa. Talo rapistui ja sen huono kunto oli nähtävissä ulkoa ja sisältä. Asunnot eivät käyneet kaupaksi. Asukkaat alkoivat huolestua. Iltaisännöitsijä Puurto jäi eläkkeelle ja muutti pois taloyhtiöstä. Asukkaat alkoivat kysellä korjauksista. Niitä oli paljon. Asukkaat lähettivät taloyhtiön hallitukselle kirjeen, jossa he vaativat pikaisesti selvitystä taloyhtiön kunnosta. Hallitus ja uusi isännöitsijä tilasivatkin konsultilta selvityksen taloyhtiön korjaustarpeista. Asian johdosta kutsuttiin koolle ylimääräinen yhtiökokous. Kokoukseen tuli paljon väkeä. Salissa vallitsi täydellinen hiljaisuus, kun konsultti aloitti esityksensä. Avaus oli hätkähdyttävä. Konsultti esitti kalvon, jossa oli yllättäviä lukuja: -Taloyhtiönne huoneiston yhden asuinneliömetrin hinta on 2200 euroa. Korjausvelka yhtä asuinneliötä kohti on 1700 euroa. Tästä voimme laskea asuinneliön arvoksi 500 euroa. Kokouksen puheenjohtaja alkoi yskimään ja sai hetken kuluttua sanotuksi: -Anteeksi, voisitteko toistaa, mitä sanoitte. Konsultti toisti sanomansa sanatarkasti kuuluvalla äänellä. Seurasi hetken hiljaisuus. Sitten takapenkistä nousi mies, joka puheenvuoroa pyytämättä huusi: -Oletpa v-mainen mies, valehtelet ja uhkailet… Takapenkin mies oli pelottavan punainen, puhisi, eikä saanut sanottua enempää. Seurasi taas hetken hiljaisuus. Konsultti vastasi lujalla ja varmalla äänellä: -En ole, olen neuvontainsinööri, puhun totta, kuunnelkaa! Takapenkin mies nousi ylös ja aikoi lähteä salista, mutta toinen takapenkin mies nykäisi hänet istumaan. Salissa syntyi hälinää. Puheenjohtaja pyysi hiljaisuutta: Kettis Asuinneliön hinta 2200 euroa Korjausvelka 1700 euroa Asuinneliön arvo 500 euroa -Pyydän rauhoittumaan. Yhtiön hallitus on tilannut tämän selvityksen. Kuunnellaan nyt. Konsultti puhui aluksi selvitystyön tekemisestä yleensä. Sitten hän esitteli yksityiskohtaisesti korjattavat kohteet ja töiden hinta-arviot: -julkisivujen saneeraus 350 euroa/asm2, parvekesaneeraus 150 euroa/asm2, ikkunasaneeraus 200 euroa/asm2, vesikaton saneeraus 200 euroa/ asm2, piha-alue 100 euroa/asm2, porraskäytävät 100 euroa/asm2, muut esille tulevat kohteet 100 euroa/asm2. Konsultti piti pienen tauon ja lajitteli papereitaan. Salissa keskusteltiin äänekkäästi. Konsultti kohotti kättään jatkamisen merkiksi: -Suurin korjaus ei ollut vielä tässä. Yhtiö on tullut siihen ikään ja on siinä kunnossa, että putkiremontti on noin viiden-seitsemän vuoden kuluttua edessä. Mahdollisesti sähköjohdot on uusittava. Korjauksen kustannukset ovat noin 500 euroa asuinneliötä kohti. Kaikki esittämäni luvut ovat keskihintoja tällä alueella ja tässä kaupungissa vastaavanlaisissa taloyhtiöissä suoritetuissa korjauksissa. Lopuksi konsultti antoi ohjeita ja rohkaisi korjaustoimenpiteisiin ja kehotti aloittamaan vesikatosta. Hallituksen ja uuden isännöitsijän johdolla teetet- tiin pts-korjaussuunnitelma. Kun korjaussuunnitelma julkaistiin ja katon korjaustyöt olivat vireillä, alkoivat asunnotkin käydä kaupaksi. Hallitus ja uusi isännöitsijä ryhtyivät ponnekkaasti hoitamaan talon asioita. Lämpöenergian, veden ja sähkön kulutuksissa saatiin suuria säästöjä. Huomattiin, että autopaikkamaksut, saunamaksut ja kellaritilojen vuokrat olivat jääneet tarkistamatta kahdenkymmenen vuoden ajan. Monta asiaa kilpailutettiin ja saatiin parempaa palvelua tai hintaa alemmas. Korjauskustannukset olivat kuitenkin korkeat. Muutamat osakkaat vaihtoivat asuntoja keskenään. Yksinäinen vaihtoi kolmion pienempään ja perheellinen tarvitsi isomman asunnon. Muutama vanhus otti käänteisen asuntolainan. Niin asiat Asunto Oy Metsäpellossa saatiin vähitellen kuntoon ja siitä tuli koko alueen komein ja arvostetuin talo. Vuosia myöhemmin takapenkin mies istui paikallisessa pubissa sen toisen takapenkin miehen kanssa. He muistelivat taloyhtiön korjaukseen liittyviä asioita. Takapenkin mies lausui kuolemattoman viisautensa: - Ihminen on viisas insinööri. -Niin on, varsinkin neuvontainsinööri, sanoi toinen takapenkin mies. ISÄNNÖINTI 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2013 toimenpiteet ovat siis jokaisen osakkaan tiedossa ja ne ilmenevät myös esimerkiksi asunnon myyntitilanteessa. Tarveselvityksen ansiosta osakkaat voivat ottaa tulossa olevan korjauksen huomioon esimerkiksi omia huoneistoremonttejaan suunnitellessaan. Osakkaat mukaan jo hankesuunnitteluvaiheessa Seuraava vaihe on hankesuunnittelu, jonka käynnistää yleensä joko kiinteistön ikä (tai iäkkäämässä rakennuksessa edellisestä putkiremontista kulunut aika) tai mahdollisesti jo tehty putkiston kuntotutkimus, ”H uolella laadittu hankesuunnitelma myös säästää rahaa myöhemmissä vaiheissa.” josta lähestyvä korjaustarve on käynyt ilmi. Myös toistuvat putkivuodot tai vesivahingot saattavat olla hankesuunnittelun alulle paneva tekijä. Hankesuunnittelun osuus koko putkiremontin kustannuksista on hyvin pieni, mutta siinä tehdään merkittäviä päätöksiä jotka vaikuttavat koko hankkeen onnistumiseen. Huolella laadittu hankesuunnitelma myös säästää rahaa myöhemmissä vaiheissa. Siksi on kannattavaa sitouttaa osakkaat hankkeeseen jo tässä vaiheessa viestinnän avulla. Hankesuunnittelun käynnistämisestä on hyvä tiedottaa osakkaita ja asukkaita jo senkin takia, että siihen kuuluu asiantuntijoiden kiinteistössä tekemä tutustumiskierros. Hankesuunnitteluvaiheessa on lisäksi kannattavaa myös ottaa käyttöön osakkaiden oman huoneistonsa ja talonsa tuntemus sekä selvittää heidän tarpeitaan ja toiveitaan hankkeeseen liittyen osakaskyselyllä. Kyselyn myötä selviää paljon hankesuunnittelua hyödyttävää tietoa esimerkiksi siitä, kuinka suuri osa yhtiön kylpyhuoneista on korjattu äskettäin tai millaisia vikoja ja puutteita asukkaat ovat havainneet. Valmiin hankesuunnitelman esittely infotilaisuudessa antaa osakkaille ja asukkaille mahdollisuuden esittää kysymyksiä korjaushankkeesta suoraan hankesuunnitelman laatijalle. Tiedontarve on suuri: osakkaita kiinnostaa esimerkiksi, milloin korjaus toteutetaan, mitä se pitää sisällään, mitä vaihtoehtoisia korjaustapoja on, voiko huoneistossa asua korjaustyön aikana, ja tietenkin myös se, kuinka paljon korjaushanke tulee osakkaille maksamaan. Viestinnän ammattilainen avuksi Talokeskus tarjoaa hankesuunnitteluun viestintäpalvelua, joka pitää sisällään asukastiedotteet, osakaskyselyn sekä hankesuunnittelun esittelytilaisuuden. Tieto kulkee paperitiedotteiden lisäksi myös hankkeen oman nettisivun välityksellä. Tiedotuksesta vastaa viestinnän ammattilainen, joka huolehtii siitä, että viestintä on oikea-aikaista ja suunnitelmallista sekä ymmärrettävää myös sellaiselle, joka ei alan termistöä tunne. Teksti: Essi Routasuo Kirjoittaja työskentelee viestinnän asiantuntijana Suomen Talokeskus Oy:ssä. Puheenvuoro Remontti-ilmoitukset lisäävät osakkaiden oikeusturvaa Vuonna 2010 voimaan tullut uusi asunto-osakeyhtiölaki on herättänyt tiedotusvälineissä ja isännöinnissä laajaa ja monipuolista keskustelua. Vuonna 2010 voimaan tullut uusi asunto-osakeyhtiölaki on herättänyt tiedotusvälineissä ja isännöinnissä laajaa ja monipuolista keskustelua. Lakia on moitittu byrokraattiseksi ja yksittäisen osakkaan oikeusturvaa loukkaavaksi ja isännöitsijätoimistojen rahastusautomaatiksi. Ne tahot, jotka ovat tällaista kirjoitelleet ja keskustelua ylläpitäneet, eivät ole halunneet millään tavoin nähdä asian hyviä puolia. Liekö syynä se, että yhteiskunnassamme yksilön itsemääräämisoikeus ja sen myötä lähes rajaton itsekkyys ja oman edun tavoittelu ovat lähes hyveitä. Toimialallamme on nähtävissä, että valtaosa huoneistoremonttien tekijöistä on esimerkillisesti ja asianmukaisesti toimivia yrityksiä ja sitten on se osa, joka ei kunnioita mitään määräyksiä tai vaatimuksia ja oma lukunsa on harmaan talouden suosijat. Uuden lain myötä osakkaille on säilynyt entistä selkeämpi ilmoitusvastuu huoneistoremontin tekemisen ilmoittamisesta, joka oikein ymmärrettynä lisää sekä remontoijan, että muiden osakkaiden oikeusturvaa. Kukin isännöitsijätoimisto on omia perusteitaan käyttäen hinnoitellut yhtiölle tulleiden lisävelvoitteiden hoidon sekä erikseen sen osan remonttikohteesta tapahtuvista käynneistä, jotka osakas on velvollinen maksamaan suoraan käyttäessään yhtiön valvontaa. Valvontamenettely, jossa kirjataan tarkoin ylös, kuka tekee, missä, mitä, milloin ja millä materiaalilla yms. johtaa siihen, että tällaisilla asiakirjoilla ei tarvitse tulevaisuudessa asuntokaupan yhteydessä riidellä oikeusasteissa. Ärsytystä tarkka valvonta aiheuttaneekin ehkä siksi, että harmaan talouden käyttö estyy käytännössä lähes kokonaan. Enimmillään muutaman sadan euron kulut ovatkin marginaalikuluja asuntojen myyntiarvoihin nähden vältyttäessä myöhemmin huoneistokaupan yhteydessä tuhansien tai kymmenien tuhansien eurojen hinnanalennuspyynnöiltä ja riitelyltä eri oikeusasteissa. Uutta lakia ei monikaan kovin riemuiten vastaanottanut, mutta sen kanssa on elettävä sekä osakkaiden, hallitusten että isännöitsijäkunnan. Asiaan perehtyneet hallitukset ja osakkaat ovatkin ottaneet asian tyynesti vastaan. Lisääntyvä byrokratia tuskin ketään viehättää, mutta asiat kannattaa hoitaa huolellisesti. Mikko Peltokorpi kiinteistöneuvos, DI Sopivasti kuivaa Uusi Esteri ilmankuivaaja tekee pyykistäsi sopivasti kuivaa. Valitset vain mieleisesi kuivuusasteen mankelikosteasta erittäin kuivaan, ja aina Esteri tietää kun pyykki on valmista. Se ei käy turhaan, ja säästää näin sähköä. Helppokäyttöinen Selkeät näppäimet ja opastava näyttö tekevät käytöstä helppoa. Pyykin mukaan on valittavissa kolme eri kuivausohjelmaa. Uusia ominaisuuksia Esteri ilmankuivaajissa on paljon uusia, käyttäjäystävällisiä ominaisuuksia. Katso www.esteri.com tai ota yhteyttä edustajaamme. Alue-edustajat: Uusimaa Kaakelikaari 8, 01720 Vantaa puhelin (09) 8494 222 [email protected] www.esteri.com Kim Karling, 040-501 1235 Harri Karling, 0400-447 828 Jyrki Haatainen, 040-566 6687 Kaakkois-Suomi Arto Tulkki, 0400-513 190 Lounais-Suomi Arto Wallenius, 044-292 7233 Pirkanmaa Keski-Suomi Pohjanmaa Itä-Suomi Pohjois-Suomi Jan Lehtonen, 03-233 3236 Kari Tiihonen, 040-730 0077 Arto Kuparinen, 0400-663 484 Risto Ollila, 0500-543 099 Pekka Kurttila, 040-527 5871 11 12 ISÄNNÖINTI 2013 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 2/2013 ISÄNNÖINTI SAARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto (09) 66 66 80 SOITA 0400-24 24 24 [email protected], fax (09) 22 22 484 PÄIVYSTYS HÄTÄPALVELU Kaikki aukaisemisesta lukitsemiseen Lukkoliike Helsinki, Lukkoliike Espoo, Lukkoliike Vantaa, Lukkoseppä 24h. KATTOTUTKA-PALVELU TARKASTUS | KORJAUS | KUNNOSSAPITO Vesikaton järjestelmällisesti suunniteltu hoito alkaa kuntotarkastuksesta, jolla kartoitetaan korjausta tai huoltoa vaativat kohdat. Kuntotarkastuksen tulosten perusteella laaditaan korjaus- ja huoltosuunnitelma budjetteineen ja toimenpideaikatauluineen. Kuntotarkastus ja suoritettavat toimenpiteet antavat hyvä lähtökohdan vesikaton kunnon jatkuvalle seurannalle. Kunnossapito perustuu sopimukseen, jonka mukaisesti Kattotutka Oy sitoutuu vastaamaan sovituista toimenpiteistä jatkuvasti. Kunnossapitosopimukseen voidaan liittää myös aika ajoin tarvittavia lisäpalveluja, esim. lumen pudotukset ja turvalaitteiden asennukset. Teemme myös yksittäisiä toimeksiantoja kattojen korjaamiseksi. – Laatua ja luotettavuutta – Ota yhteyttä www.isannointisaarinen.fi tai soita 09-530 86 20
© Copyright 2024