ISÄNNÖINTI ISÄNNÖINTI 2010 SAA R I N E N Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2010 Energiatehokkuuden parantamiseen on monet konstit www.isannointisaarinen.fi Tässä numerossa: ISA- laatua ja luotettavutta Kiinteistö- ja rakennusala päärooleissa energia- ja ilmastotalkoissa Taloyhtiöiden lämpö- ja sähköenergian sekä vedenkulutukseen voidaan vaikuttaa monella tavalla. Tärkeimmät energiatehokkuuden parantamistoimet kohdistuvat 1) tavoitteelliseen ja energiataloudellisesti hyvään kiinteistön käyttöön ja ylläpitoon, 2) erillisiin energiatehokkuustoimiin ja viimekädessä 3) energiatalouden parantamiseen korjaushankkeiden osana. Nämä kaikki sisältävät lukuisan joukon keinoja energiatehokkuuden parantamiseksi. S. 3 Auktorisoidun isännöintiyhteisön merkitys Halvinta on muuttaa käyttötottumuksiaan Taloyhtiöiden hoitokuluissa käyttöveden osuus voi kohota suuremmaksi kuin tilojen lämmitys. Ihmiset käyttävät tuhansien järvien maassa vettä väljästi, eivätkä muista, että käyttöveden lämmittämiseen kuluu myös energiaa. Etenkin lapsiperheissä vettä lotrataan aivan tolkuttomasti. Käyttötottumuksien muutoksella päästään lähes yhtä suuriin säästöihin kuin remontoimalla. S. 4 Asunto-osakeyhtiölaki uudistuu S.6 Jari Virta, kehityspäällikkö, Suomen Kiinteistöliitto Hyvä isännöitsijä tuntee vastuunsa Hyvä isännöitsijä on vastuunsa tunteva ammattilainen. Hän seuraa alansa kehitystä ja toimii niin, että huoltotyöt ja remontit tehdään oikeaan aikaan. Hyvän isännöitsijän huomassa talo pysyy kunnossa ja asukkaat tyytyväisinä, sanoo Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistyksen toiminnanjohtaja, Kai Haarma. Remontti alkaa hankesuunnittelusta S. 8 Viisaasti lamppukaupassa S. 9 Rakkauden äänet S. 10 Isännöitsijä on taloyhtiön toimitusjohtaja, jolla on enemmän vastuuta kuin valtaa. Taloyhtiön hallituksen alaisena hän hoitaa talon hallintoa, taloutta ja tekniikkaa. Vastuullinen tehtävä vaatii hyvän koulutuksen lisäksi myös elämänkokemusta. -Hyvällä isännöitsijällä on myös palvelualalle sopiva jämäkän nöyrä luonne. Se on ”isäntärengin” hommaa. Se tarkoittaa sitä, että isännöitsijä tuntee isännänvastuuta ja hoitaa taloyhtiön asioita huolellisesti, toteaa Haarma. Jatkuu sivulla 5 - Laatua ja luotettavuutta - S. 2 Lämpö, sähkö ja vesi muodostavat merkittävän osan taloyhtiöiden hoitokuluista ja asukkaiden maksamista vastikkeista ja vuokrista. Taloyhtiöiden ja asukkaiden kannalta hyvä energiatalous on asumisviihtyvyyden ohella merkittävä tekijä. Jatkuu sivulla 6 ISÄNNÖINTI SAARINEN Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistyksen toiminnanjohtaja Kai Haarma Kiinteistöliitto Uusimaa – asiantuntija avuksesi S. 11 2 ISÄNNÖINTI 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2010 Huhtikuu 2010 Isännöinti – kehittyvä ja vaativa ala Työurani kiinteistöalalla alkoi vuonna 1983. Varsinaisen isännöintityön aloitin pari vuotta myöhemmin. Monenlaiset tekniset apuvälineet ovat kehittyneet valtavasti. Kiinteistöjen ylläpitoon ja isännöintiin on tuotettu lukuisa määrä ohjelmistoja. Uusia lakeja ja asetuksia ja niiden muutoksia on tullut paljon. Informaation määrä on moninkertaistunut. Tietokoneet upeine ohjelmineen helpottavat isännöintityössä. Muutokset ja kehityksessä mukana pysyminen edellyttävät hyvää koulutusta ja jatkuvaa oman toiminnan kehittämistä. Isännöitsijän perustyö ei ole muuttunut miksikään. Monenlaiset kiinteistöjen ylläpitoon liittyvät uudet vaatimukset ja haasteet ovat kyllä moninkertaistuneet. Oikea asenne työhön ja asiakkaisiin sekä yhteistyö eri sidosryhmien kanssa on edelleen yhtä tärkeää kuin ennenkin. Olemme toimistomme henkilökunnan kanssa vuosien mittaan osoittaneet, että oikealla asenteella pystymme menestymään ja hoitamaan eteemme tulevat vaikeatkin tehtävät. Päävastuu on aina yrityksen johdolla, mutta ilman hyvää tukiverkostoa on vaikea menestyä. Isännöinti on ammattina erittäin vaativa. Siinä tarvitaan tietoa monilta aloilta, kuten juridiikasta, taloudesta ja tekniikasta. Yksi osa-alue on isännöintitoimen käytännöllinen johtaminen, johon liittyy monenlaista osaamista. Lisäksi isännöitsijälle on todella tärkeää osata tulla luontevasti toimeen mitä erilaisempien ihmisten kanssa. Erään alan kaavion mukaan isännöinnin kova ydin muodostuu seuraavista asioista: luottamuksen rakentaminen asiakkaisiin ja tukiverkkoon, asiakkaiden ( taloyhtiöiden ) hallituksiin tutustuminen ja yhteistyön rakentaminen ja oman tukiverkon rakentaminen ja kehittäminen Kun nämä ydinasiat saa toimimaan, niin kaikki kohdat alkavat vaikuttamaan toisiinsa. Tavoitteena on myönteinen ilmapiiri. Merkittävää on yhteisten tavoitteiden ja aikataulujen luominen ja niissä pysyminen. Isännöitsijän rooli on tässä asetelmassa tärkeä. Hän on operatiivinen johtaja, jolla on keskeinen asema ja vastuu asioiden eteenpäin viemisessä. Isännöitsijän oma kokemus ja tietämys vaikuttavat siten, että kun on tietoa tarpeeksi, niin tietää mistä ja mitä tietoa pitää hankkia eri asiantuntijoilta ja mistä asioista itse selviytyy varmasti omilla tiedoilla. Hallinto ja talous ovat jokaisen ammatti-isännöitsijän varminta osaamisaluetta, mutta kiinteistöjen tekniikka on niin laaja-alainen osaamisen alue, että asiantuntijoita tarvitaan. Uusi asunto-osakeyhtiölaki tulee voimaan 1.7.2010. Lainsäätäjän tarkoituksena on selkeyttää asioita, lisätä avoimuutta ja suunnitelmallisuutta. Varsinaisessa yhtiökokouksessa käsiteltävät asiat lisääntyvät siten, että hallituksen on esitettävä kirjallinen selvitys yhtiön rakennusten seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta ja yhtiössä aikaisemmin suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä sekä niiden suoritusajankohdat. Laissa on määritelty osakkaan ilmoitusvelvollisuus taloyhtiölle kunnossapitotyöstä, joka vaikuttaa rakennuksen rakenteisiin ja naapurihuoneistoihin. Kunnossapitotyöstä on ilmoitettava kirjallisesti etukäteen. Taloyhtiön hallituksen tulee järjestää korjaustyölle valvoja, jonka velvollisuus on huolehtia siitä, että työssä käytetään hyvää rakennustapaa. Uudessa laissa korostuu se, että kiinteistöjen ylläpidossa tulee käyttää alan ammattilaisia joka suhteessa. Valvonta, kunnossapitotöiden dokumentointi ja kerätyn tiedon arkistointi, ovat esimerkkejä siitä, että asioiden hallinta ei ole enää mahdollista kevyiden järjestelmien avulla. Lain säännökset aiheuttavat lisätöitä taloyhtiöiden hallituksille ja isännöintiyhteisöille; niiden tulee selvittää, miten kaikki velvoitteet hoidetaan. Hyvä ja luottamuksellinen yhteistyö kaikkien alan toimijoiden kanssa auttaa selviytymään kiinteistöjen hoidossa vaikeistakin tehtävistä. Mukavaa kevättä ja kesän odotusta! Yhteistyöterveisin Aimo Saarinen toimitusjohtaja Isännöinti Saarinen Oy p. 0400-460449 [email protected] ISA- laatua ja luotettavutta Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistys ISA ry. on kiinteistöalan keskeisten järjestöjen perustama yhdistys, joka auktorisoi, auditoi ja valvoo isännöintiyhteisöjä. ISA:n taustalla ovat Suomen Kiinteistöliito ry. ja Suomen Isännöintiliitto ry. ISA aloitti toimintansa vuonna 1987. ISA ylläpitää hyvää isännöintitapaa koskevia ohjeita, joita ISAisännöintiyhteisöt ovat sitoutuneita noudattamaan. Auktorisoidun isännöitsijätoimiston henkilökunta on hyvin koulutettua. He ovat päätoimisesti kiinteistöalalla toimivia ammattilaisia, joiden toiminta täyttää ISA:n edellyttämät laatuvaatimukset. Nämä vaatimukset yhdessä hyvän isännöintitavan kanssa konkretisoivat sen, mitä osaavalta ja ammattitaitoiselta isännöinniltä edellytetään. ISA valvoo auktorisoitujen isännöintiyhteisöjen toimintaa. Valvontaan kuuluvat vuosi-ilmoitukset, auditointi ja tarvittaessa kurinpitomenettely. Auditointi suoritetaan joka kolmas vuosi. Sen suorittaa ulkopuolinen asiantuntijayhteisö Det Norske Veritas, joka on kansainvälisesti tunnettu riippumaton säätiö. Sen ydinosaa- ”A mmattitaitoisella isännöinnillä on ratkaiseva merkitys asuin- ja työympäristömme hoidossa elinkaariedullisesti ja siten, että asuinviihtyisyys säilyy.” mista ovat mm. riskienhallinta, arviointi ja tiedotus. Auditoinnissa tarkastetaan isännöintiyhteisön laadullinen toiminta, taloudellinen tila ja muut toiminnan edellytykset. Auditointi on samalla kehittämistapahtuma, jossa toi- ISÄNNÖINTI 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti Päätoimittaja: Aimo Saarinen Osoite: Isännöinti Saarinen Oy Louhijantie 2 B 35 01610 Vantaa mistoa ohjataan laatuajatteluun ja toiminnan jatkuvan parantamisen periaatteeseen. Ammattitaitoisella isännöinnillä on ratkaiseva merkitys asuinja työympäristömme hoidossa elinkaariedullisesti ja siten, että asuinviihtyisyys säilyy. Heinäkuussa 2010 voimaan tuleva uusi asunto-osakeyhtiölaki tuo isännöitsijätoimintaan uusia ammatillisia haasteita. ISA toimii kiinteässä yhteistyössä taustayhteisöjensä ja muiden kiinteistöalan toimijoiden kanssa. Jarmo Asikainen asiamies, varatuomari Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistys ry. ISÄNNÖINTI SAARI N E N - Laatua ja luotettavuutta Vaihde: (09) 530 8620 Sähköposti: [email protected] Ulkoasu ja taitto: Studio Ink Oy/ Ari Helminen Paino: Salon Lehtitehdas Oy 2010 ISÄNNÖINTI 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2010 3 Vastuullinen luottamustehtävä asioiden valmistelussa. Itseni lisäksi hallituksessa on vain yksi eläkeläinen. Meillä on vireä ja toimiva hallitus, joka keskustelee asioista monipuolisesti ja rakentavasti. Olemme päässeet asioista yksimielisyyteen. Vaikka yhtiökokous onkin ylin päättävä elin taloyhtiössä, niin kyllä hallituksen ja isännöitsijän tekemällä valmistelutyöllä on ratkaiseva merkitys, kun hallitus suhtautuu työhönsä vakavasti ja vastuullisesti. Yhtiökokouksissa tulee joskus melko reippaita kannanottoja, mutta niin pitääkin, sanoo Sinisilta. Seuraavaan yhtiökokoukseen on tulossa lakimies esitelmöimään uudesta asunto-osakeyhtiölaista. Jokin aika sitten yhtiö järjesti osakkaille seminaarin, jonka aiheita olivat korjausrakentaminen ja uusi lainsäädäntö. Paikalla oli 40 osakasta. Raimo Sinisilta ( 70 v. ) toimii Myyrmäessä Asunto Oy Myyrinaapan hallituksen puheenjohtajana. Hän aloitti hallituksessa vuonna 2001 ja puheenjohtajana hän on toiminut neljä vuotta. Taloyhtiö on valmistunut vv. 1976-1977 ja siinä on 282 huoneistoa ja asukkaita 412. Sinisilta pitää tehtäväänsä todellisena luottamustehtävänä. Hän toimii kaikkien taloyhtiön asukkaiden edustajana. -Tehtävässä on vähän valtaa ja paljon vastuuta. Yhtiökokouksissa päätetään kaikki suuret asiat ja hallitus ja isännöitsijä toimeenpanevat päätöksiä. Pienemmissä käytännön asioissa tietysti hallitus ja isännöitsijä tekevät vastuullisia päätöksiä. Korjaustöiden suunnittelu ja kiinteistönhoidon valvonta ovat tärkeitä asioita, toteaa Sinisilta. Melkoisesti työllistävänä asiana hän pitää keskusteluja ja neuvonpitoja asukkaiden kanssa. -Kun tulen pihalle, niin usein on ”pihaparlamentti” kohta koossa. Asukkaat kyselevät erilaisia asioita ja kysyvät neuvoja mm.huoneistoremontteihinsa. Suuressa taloyhtiössä tapahtuu aina jotakin. Kun olen eläkkeellä, niin minulla on aikaa keskustella ja olla ihmisten avuksi. Tavallaan nämä ihmisten tapaamiset ja neuvonpidot ovat minulle eräänlainen ”henkireikä” kodin ulkopuolella. Itse asiassa minä nautin niistä. Samalla puhutaan muistakin kuin taloyhtiön asioista, sanoo Sinisilta. Korjaustyöt vaativat paneutumista Yhtiössä suoritettiin vuonna 2008 suuri parvekeremontti, jossa parvekkeiden ikkunat ja ovet uusittiin, seinät ja lattiat hiekkapuhallettiin ja maalattiin sekä laitettiin uudet parvekelasit. Vuonna 2009 uusittiin julkisivujen pysty- ja vaakasaumat. -Parvekeremontti koetteli asukkaita kovasti, kun talot olivat melko pitkään huputettuja. Lohtuna on tietysti se, että vastaavaa ei ole tulossa 30 vuoteen. Työmaakokouksissa hallituksen edustus ja jatkuva mukana oleminen oli tärkeää. Saatoimme itse seurata ja valvoa työn edistymistä ja laatua. Merkittävää oli myös asukkaiden lukuisten toivomusten esittäminen urakoitsijalle ja valvojalle urakan eri vaiheissa, kertoo Sinisalo. Seuraavina ovat suunnitelmissa pihasuunnitelman toteuttaminen ja lähivuosina sadevesi- ja tonttiviemäreiden Energian käyttö puhuttaa Raimo Sinisilta uudistaminen. Yhtiöön on valmistunut juuri viiden vuoden korjaussuunnitelma. Siitä tiedotetaan piakkoin asukkaille ja tarkoituksena on päivittää suunnitelma vuosittain. -Pidän pts-suunnitelmaa aivan erinomaisena apuvälineenä korjaustöiden suunnittelussa ja hoitamisessa. Isossa kiinteistössä korjausten hallinta vaatii paljon tietoa, osaamista ja suunnittelua, toteaa Sinisilta. Hallituksella on vastuuta Taloyhtiössä on 8-henkinen hallitus. Siihen kuuluu neljä naista ja neljä miestä. -Tämä on niin suuri yhtiö, että on tarpeen tämän kokoinen hallitus. Hallituksen jäsenten kautta välittyvät osakkaiden toiveet yhtiön tietoon. Hallitus edustaa lisäksi melko monipuolista asiantuntemusta, joka on tarpeen Ajan hengen mukaan Myyrinaapassakin puhutaan energiasta ja sen säästämismahdollisuuksista. -Meillä kulutukset ovat kohtuullisen hyvät. Linjaventtiilit uusittiin muutama vuosi sitten ja se antaa mahdollisuuksia säätötoimenpiteille. Lähivuosina energiatehokkuuskin tulee varmasti enemmän esille ja otettanee pts-ohjelmaan, toteaa Sinisilta. Seppo Käkelä Kiinteistö- ja rakennusala päärooleissa energia- ja ilmastotalkoissa Kiinteistö- ja rakennusalan osuus energian loppukäytöstä on kaksi viidennestä ja kasvihuonepäästöistäkin noin 30 prosenttia. Näillä prosenteilla ala ei voi olla sivustakatsoja Suomen pyrkiessä täyttämään yhteisesti sovittuja ilmastotavoitteitaan. Valtioneuvoston energia- ja ilmastostrategiassa haasteet ovat suuremmat kuin koskaan. Kokonaisenergian kulutusta ollaan ensimmäistä kertaa absoluuttisesti vähentämässä vuoteen 2020 mennessä. Ei siis enää riitä, että ominaiskulutuksia alennetaan tai kulutuksen kasvua hidastetaan. Uusiutuvan energian osuuden lisääminen 38 prosenttiin kokonaisenergian käytöstä vuoteen 2020 mennessä edellyttää mm. puuenergian, jätepolttoaineen, maalämpöpumppujen, biokaasun ja tuulivoiman käytön voimakasta lisäämistä. Säästötavoitteiden saavuttaminen tietää merkittävää energiatehokkuuden parantamista kaikessa uudisrakentamisessa. Elinkaarikustannuksia ajatellen onkin mielekästä panostaa energiatehokkuuteen aiempaa enemmän. Energian reaalihinnan noustessa lisäpanostusten takaisinmaksuajat lyhenevät oleellisesti. Viimeaikaisen teknologisen kehityksen myötä miltei kaikki uudet talot ovat rakennettavissa ns. ”R akennusten energiatehokkuuden parantamiselle on toisaalta tarvetta, mutta myös ns. sosiaalinen tilaus. Selvitysten mukaan suomalaisia kiinnostaa asumisen energiatehokkuus” Mauri Marttila. matalaenergiataloiksi, jotka kuluttavat energiaa vain runsaat puolet nykymääräysten mukaan rakennetuista taloista. Uudisrakentamista haasteellisempaa on olemassa olevan rakennuskannan energiatehokkuuden parantaminen. Tietysti ensin on hyödynnettävä kaikki käyttötekniset toimet, joilla poistetaan turha energian kulutus. Usein lämmitysja/tai ilmanvaihtojärjestelmään on tehtävä korjauksia, jotta rakennusta voidaan hoitaa ja käyttää suunnitellulla tavalla. Jotta energiatehokkuutta voitaisiin edelleen parantaa, on poikkeuksetta tehtävä myös energiataloudellisia investointeja. Näitä onkin jo pääsääntöisesti tehty valtaosassa rakennuskantaa. Joulukuussa hyväksytty tiukennettu rakennusten energiatehokkuusdirektiivi tulee edellyttämään energiatehokkuusvaatimuksia myös korjausrakentamiseen. Direktiivi lisää myös energiatodistusten painoarvoa. Jatkossa energiatehokkuuden parantamisessa on syytä käyttää kokonaistarkastelua, jolloin tavoitteisiin voidaan päästä monin eri toimenpitein. Vaihtoehtoja punnittaessa on otettava huomioon, etteivät uudet korjaukset tee karhunpalvelusta jo aiemmin tehdyille toimille. Esimerkiksi ikkunoiden vaihtamisen seurauksena jo aiemmin kuntoon laitettu ilmanvaihto joudutaan usein säätämään tai korjaamaan. Kokonaistarkastelu tarkoittaa myös sitä, ettei korjauksilla saa vaarantaa hyviä sisäoloja. Energiatehokkuutta parantavi- en korjausvaihtoehtojen punnintaa tullee jatkossa vaikeuttamaan myös kasvihuonepäästöjen mukaan ottaminen. Tulevaisuudessa tultaneenkin kilowattitunteja enemmän kiinnittämään huomiota päästöihin - sekä korjausrakentamismateriaaleihin sitoutuneisiin että käytön aikaisiin päästöihin Näin samaan energiatehokkuuden paranemiseen voidaan päästä esimerkiksi eri tyyppisillä eristeillä, joiden tuotantopäästöt voivat vaihdella huomattavasti. Rakennusten energiatehokkuuden parantamiselle on toisaalta tarvetta, mutta myös ns. sosiaalinen tilaus. Selvitysten mukaan suomalaisia kiinnostaa asumisen energiatehokkuus. Myös yhteiskunta on lisäämässä porkkanoitaan. Niinpä asunto-osakeyhtiö voi hakea korkotukea lainaan, joka kattaa puolet energiatehokkuutta parantavista korjauskustannuksista. Energiatehokkuutta edistäviä korjauksia tuetaan myös suhdanneluontoisin 15 prosentin avustuksin, jos työt aloitetaan huhti – joulukuussa 2010 ja toteutetaan vuoden 2011 loppuun mennessä. Mauri Marttila tutkimusjohtaja Suomen Kiinteistöliitto 4 ISÄNNÖINTI 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2010 Auktorisoidun isännöintiyhteisön merkitys Isännöintimarkkinoilla tarjotaan saman otsikon alla varsin kirjavia isännöintipalveluja. Auktorisoitu isännöintiyhteisö on varmin tae saada turvalliset ja osaavat palvelut taloyhtiön käyttöön. Auktorisoidulta toimistolta edellytetään kehittynyttä hallintoa, palvelukykyä ja selkeitä menettelytapoja mm. asiakaspalautteen seuraamisessa. ISA-auktorisointi kertoo asiakkaille isännöintiyrityksen toiminnan laadusta ja luotettavuudesta. Auktorisoinnissa ja auditoinnissa kiinnitetäänkin merkittävää huomiota isännöintiyhteisön koko toimivuuteen ja sen kehittämiseen. Isännöinti on niin monipuolinen ja erilaisia ominaisuuksia vaativa toimiala, että ns. yhden miehen yrityksen on vaikea selviytyä kaikista isännöintiin kuuluvista tehtävistä. Isännöinti A. Saarinen Oy on ollut auktorisoitu isännöintitoimisto vuodesta 1988 alkaen – Suomessa ensimmäisten joukossa. Auktorisoinnin valvonnasta eli auditoinnista vastaa ISA ry:n kanssa yhteistyössä Det Norske Veritas. Auktorisointiin liittyy aina toiminnan tarkastus eli auditointi säännöllisin väliajoin. Viimeksi yhtiön toiminta on auditoitu kesällä 2009. Toimiston on auktorisointia hakiessaan ja koko auktorisoinnin ajan täytettävä seuraavat edellytykset: 1. Juridiset edellytykset 2. Taloudelliset ja toiminnalliset edellytykset 3. Kiinteistön johtaminen 4. Tietojen antaminen ja kurinpitomenettely 5. Voimaantulomääräykset Toimistossa eri tehtäviin erikoistuneet henkilöt hoitavat omien osaamisalueidensa tehtäviä, jolloin isännöitsijän poissa ollessakin käytännön asiat etenevät. Isännöitsijä on tärkeä lenkki, johon koko isännöintityö personoituu, mutta hyvä tukihenkilöstö auttaa isännöitsijää menestymään työssään. Isännöitsijällä tulee olla jokin vähintään opistotasoinen peruskoulutus ja kiinteistöalan tut- kinto (esim. IAT, ITS tai AIT) ja riittävän laaja työkokemus sekä elämänkokemusta, jota tarvitaan aina käytännön asioita ratkottaessa. Yleisimmin isännöitsijän peruskoulutus on kaupallinen, tekninen tai juridinen. Asiakaspalvelukeskeisyys ja erilaiset viestintätaidot korostuvat entistä enemmän viestinnän kehittyessä. Isännöinti Saarinen kouluttaa henkilöstöään jatkuvasti. Erittäin merkittävä oppimisprosessi syntyy aina yhteistyössä osaavien hallitusten jäsenten kanssa. Yhteistyössä opimme toinen toisiltamme. Osaava henkilöstö takaa sen, että lomien aikana aina joku meistä on palvelemassa asiakastamme. Luotettava ja vakavarainen, paikalliset olosuhteet tunteva henkilöstö on aina turvallinen vaihtoehto isännöintitehtäviin. Isännöinti Saarinen Oy Kimmo Paasikoski isännöitsijä, AIT, ISA ISÄNNÖINTI 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2010 Hyvä isännöitsijä tuntee vastuunsa Jatkoa etusivulta Remonttijunailija ja visionääri Kiinteistöjen elinkaaren hallinta on isännöitsijän tärkeimpiä tehtäviä. Isännöitsijä on ”remonttijunailija” ja visionääri, joka pystyy hallitsemaan niin pieniä yksityiskohtia kuin suuria kokonaisuuksia. Hyvä isännöitsijä selvittää, mitä talossa kannattaa korjata heti, mitä ensi vuonna tai myöhemmin ja missä laajuudessa. -Asuinhuoneisto on useimpien suomalaisten elämän suurin sijoitus. Niinpä taloyhtiön asioista kannattaa olla kiinnostunut ja pitää talo hyvässä kunnossa, sanoo Haarma. Eri laitteistojen, esim. lämmönjakolaitteiston ja putkistojen taloudellinen ikä tulee selvittää. -Laitteistoja ei kannata ajaa niin loppuun, että ne joudutaan korjaamaan pakkotilanteessa. Sellainen tulee kalliiksi, jatkaa Haarma. Pahamaineisia putkiremontteja ei hänen mielestä kannata enää pelätä. Uusia korjaustapoja kehittyy koko ajan. KeskiEuroopassa ja Skandinaviassa suositut korjaustavat ovat tulossa meillekin ja omaa kehitystä tapahtuu koko ajan. Käytännössä isännöitsijä selvittää remonttitarpeen yhteistyössä asiantuntijoiden ja ”A suinhuoneisto on useimpien suomalaisten elämän suurin sijoitus. Niinpä taloyhtiön asioista kannattaa olla kiinnostunut ja pitää talo hyvässä kunnossa, sanoo Haarma.” hallituksen kanssa. Asia viedään sitten yhtiökokouksen päätettäväksi. Seuraavaksi isännöitsijä auttaa taloyhtiötä valitsemaan ammattitaitoisen urakoitsijan. Työlistalla seuraavat rahoitus, työn suoritus ja valvonta, tiedotus sekä tarkastukset. -Isännöitsijän tehtävänä on kokonaisvaltainen asioiden hoitaminen ja niistä huolehtiminen. Hänen tulee koko ajan tietää, missä mennään, ohjeistaa Haarma. Asukkaiden tuki ja turva Väestön vanheneminen on asia, joka tulee esille isännöitsijän työssä monin tavoin. -Hyvä isännöitsijä tuo asukkaille turvaa ja huolenpitoa. Talot ovat ihmisiä varten. Monet yhteiskunnan palvelut ovat siirtyneet internettiin, jota kaikki eivät osaa käyttää. Vanhukset arvostavat henkilökohtaista palvelua ja neuvoja kaikenlaisiin korjaustöihin. Internetin palvelujakaan ei unohdeta. Nyt on Kiinteistöliitonkin palveluissa valmiina taloyhtiöille omia kotisivuja, jonne taloyhtiö voi laittaa viestejä ja arkistoida asiakirjoja. Yhteydenpito isännöitsijän ja taloyhtiön välillä muuttuu koko ajan entistä nopeammaksi ja joustavammaksi ja kustannuksia säästyy, kertoo Haarma. Taloyhtiön varojen vartija Yksi isännöitsijän tärkeimmistä tehtävistä on pitää taloyhtiön kulut kurissa. Suurimpia kulueriä ovat lämmitys ja vesi. Vaikka talojen kulutukset ovat 1970-luvulta laskeneet ainakin viidenneksen, on paljon vielä tehtävissä asumisviihtyvyyden kärsimättä. Pienellä totuttelulla ja viitseliäisyydellä voi vuosien saatossa säästää huikeita summia. -Haluamme opastaa asukkaita arvostamaan oikeanlaista säästämistä kulutuksissa. Hyvään isännöintiin kuuluu tarkistuttaa talon vesikalusteiden kunto, wc:n huuhtelulaitteistojen ja paineenalennusventtiileiden toiminta. Keskimäärin kerrostalon asukas käyttää n. 150 litraa vettä vuorokaudessa. Vesikalusteita ja virtaamia säätämällä on monissa taloissa päästy huomattavasti tämän alle, kertoo Haarma. Ammattitaitoinen isännöitsijä on kiinnostunut energian kulutuksesta ja seuraa siinä tapahtuvaa kehitystä. Pienilläkin valinnoilla voi olla suuri merkitys. Sähkön kulutuksessa voidaan säästää tarkistamalla mm. lamppujen ja kiukaiden tehoja. Autopaikkojen lämmityksen ajastimien hankinta on yleensä hyvä sijoitus. Lämmönjakohuoneen ja säätölaitteiston hyvä hoito ovat todella tärkeitä. -Suositeltava huonelämpötila on 21 astetta. Koko talon lämpöä ei pidä lisätä, jos yksi asukas valittaa vilua. Syytä viileyteen pitää ensin etsiä asunnosta, valistaa Haarma. Ensin kannatta tarkistaa patterin ja termostaatin kunto. Pitkät paksut verhot tai televisio voivat huijata termostaattia vähentämään patterin lämpötilaa. Joskus syy viileyteen löytyy vuotavista ikkunoista tai puuttuvista eristeistä. -On hyvä tietää, että esim. 1 asteen huoneistolämpötilojen nosto lisää koko taloyhtiön lämmistyskustannuksia 5 %:lla, toteaa Haarma. Seppo Käkelä Julkisivut kerralla kuntoon. Ylläpitotakuu alkaen 10 vuotta. TURVAA HELPPOUTTA SÄÄSTÖÄ www.raitayhtiot.fi Puh. 010 288 60, Fax 010 288 6200 5 6 ISÄNNÖINTI 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2010 Asunto-osakeyhtiölaki uudistuu Pitkään valmistelu asunto-osakeyhtiölain kokonaisuudistus hyväksyttiin eduskunnassa viime vuoden loppupäivinä. Laki tulee voimaan 1.7.2010. Jo nyt on syytä kuitenkin varautua tulossa olevan lain mukanaan tuomiin muutoksiin asuntoosakeyhtiöiden hallinnossa. Tuleva laki näyttää ensi silmäyksellä hengästyttävän laajalta, kun pykäliä on entisen lain noin sadan pykälän sijasta noin nelinkertainen määrä. Todellisuudessa pykälämäärä ei kuitenkaan aivan näin dramaattisesti lisäänny, koska aikaisemmin asunto-osakeyhtiöön sovellettiin yleisen osakeyhtiölain säännöksiä ja nyt kaikki asuntoosakeyhtiötä koskevat säännökset on koottu samaan lakiin. Laki on kirjoitettu vieläpä niin, että yleisimmin asunto-osakeyhtiöön sovellettavat säännökset ovat lain ensimmäisissä luvuissa, minkä pitäisi helpottaa lakiin tutustumista. Lain loppupään pykälät koskevat sellaisia tilanteita, jotka tulevat harvemmin asunto-osakeyhtiöiden normaalitoiminnassa sovellettaviksi. Lain pääsäännöt ovat edelleen ennallaan, mutta eräisiin vanhan lain periaatteisiin on tehty muutoksia. Lakiesityksen julkistamisen yhteydessä julkisuudessa kiinnitettiin huomiota lähinnä ns. hissipykälän eli hissin jälkiasennusta koskevan päätöksentekomenettelyn muutoksen sisältöön. Laissa on kuitenkin käytännössä toimiville yhtiöille huomattavasti merkittävämpiä muutoksia. periä vain näiltä huoneistoilta. Lisäedellytyksenä päätöksenteolle on että myös enemmistö näiden huoneistojen haltijoista hyväksyy hankkeen. Kunnossapito ja muutostyöt Yhtiövastike Yhtiövastiketta koskevat säännökset ovat pääpiirteissään entisenlaiset. Osakkaan maksuvelvollisuus yhtiötä kohtaan määräytyy yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan. Käytännössä huoneistojen pinta-alat jatkossakin ovat yleisin maksuperuste. Yhtiön kulut katetaan yhtiövastikkeilla. Laissa on kuitenkin poikkeussäännöksiä, jolloin vastikeperustetta voidaan poiketa. Yhtiökokous voi päättää tietyn huoneistoa koskevan yhtiövastikkeen alentamisesta yhtiön suorittaman uudistuksen tai kunnossapitotyön yhteydessä, jos huoneistossa on aiemmin tehty töitä, jotka nyt vähentävät yhtiölle aiheutuvaa menoa. Tämä ns. hyvitysmenettely on katsottu aikaisemminkin mahdolliseksi, mutta nyt siitä tulee lakiin selkeä säännös. Säännös soveltuu esimerkiksi tilanteessa, jossa yhtiö uusii huoneistojen vesihanat, mutta joku on jo sellaisen uudistuksen oman huoneistonsa osalta tehnyt. Hyvitys määritellään vertaamalla yhtiön saamaa säästöä osakkaan maksuosuuteen. Hyvitys on pienempi näistä. Laissa on myös maininta, että huoneiston käytön estyessä osak- keenomistajan vastiketta on alennettava määrällä, jolla yhtiön kulut vähenevät huoneiston käytön estymisen vuoksi. Käytännössä tämä kulujen vähentyminen on varsin pieni. Säännös koskeekin lähinnä vesimaksuja. Hissin jälkiasennusta koskeva säännös on varsin monimutkaisesti kirjoitettu. Sen pääperiaate on, että yhtiökokous voi päättää normaalilla enemmistöpäätöksellä hissin jälkiasennuksesta aiheutuvien kustannusten jakamisesta siten, että yhtiöjärjestyksen mukaisille vastikeperusteille määritellään kerroin huoneiston sijaintikerroksen perusteella. Käytännössä kustannusten jakoperuste saadaan kertomalla vastikeperuste osakehuoneiston kerroksen suhteella porrashuoneen pääsisäänkäynnin kerrokseen. Lakiesityksen perustelujan liitteenä on taulukko, josta nämä kertoimet voidaan laskea. Edelleen uutta on se, että jos uudistus kohdistuu vain tiettyihin huoneistoihin, voidaan vastike Yhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuu jakautuminen on pääosin ennallaan. Merkittävä tarkennus on, että yhtiö vastaa kaikista sellaisista järjestelemistä, jotka yhtiö on asennuttanut tai hyväksynyt vastuulleen. Näitä ovat esimerkiksi lämmitys, ja vesijohto- ja viemärijärjestelmät. Viime metreille asti kiisteltiin hanojen kunnossapitovastuusta. Eduskunnassa vastuu kääntyi niin, että hanat (ja wc-istuimet) kuuluvat yhtiön vastuulle. Osakkaan on pidettävä kunnossa huoneistonsa sisäosat. Osakkaan muutostyöoikeuskin pysyy pääosin ennallaan. Laissa on kuitenkin täsmennetty menettelytapoja ja varattu yhtiölle aikaisempaa parempi tilaisuus tarkastaa osakkaan suunnitelmat. Osakas on myös velvollinen maksamaan yhtiön suorittamasta valvonnasta aiheutuneen kohtuullisen kustannuksen. Hallinto Yhtiökokouksen ja hallituksen toiminnan pelisäännöt ovat nekin pääosin ennallaan. Merkittävä yhtiökokousta koskeva muutos on se, että laista on poistettu erityinen valtuutussäännös, jonka mukaan samassa rakennuksessa asuva yhteisomistaja ei tällä hetkellä tarvitse valtakirjaa muilta yhteisomistajilta tätä huoneistoa edustaessaan. Jatkossa valtuutus tarvitaan, mikä saattaa aiheuttaa esimerkiksi avo- ja aviopuolisoiden kokousedustuksessa alkuvaiheessa ongelmia. Pieni helpotus on se, että valtuutus voidaan osoittaa muullakin kuin valtakirjalla, esimerkiksi sähköpostiviestillä tai puhelimitse. Myös yhtiökokouksien kutsuaika muuttui niin, että kokous on toimitettava aikaisintaan kahta kuukautta ja viimeistään kahta viikkoa ennen yhtiökokousta. Kutsuajan pidentyminen viikosta kahteen saattaa sekin alussa aiheuttaa virheitä. Varsinaisessa yhtiökokouksessa on ollut uutuutena velvollisuus antaa selvitys sellaisesta yhtiön rakennusten ja kiinteistön kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttöön tai vastikkeisiin. Uuden säännöksen tarkoituksena on kiinnittää myös osakkeenomistajan huomiota pitkäaikaiseen kiinteistön hoidon tarpeeseen ja korostaa suunnitelmallisen kiinteistöpidon tärkeyttä. Kunnossapitotarpeen selvittämiseksi voidaan hankkia asiantuntijalausuntoja tai tehdä kuntotarkastus. Vastaavasti yhtiökokouksessa on esitettävä selvitys myös tehdyistä laajoista korjauksista ja parannuksista. Merkittävin isännöitsijätointa koskeva uudistus on se, että isännöitsijäksi voidaan valita uuden Energiatehokkuuden parantamiseen on monet Jatkoa etusivulta Energiansäästöä voidaan saada aikaan pienilläkin toimilla. Tiiviit rakenteet ja hallittu ilmanvaihto vähentävät vedontunnetta ja pitävät sisäilman raikkaana ja tasaisen lämpimänä. Jos ikkunoista tai ovista vetää, pitää ne tiivistää. Taloyhtiön kokonaistalouden kannalta kiinteistön tavoitteellinen ja tehokas käyttö ja ylläpito ovat ensisijaisia keinoja energiatehokkuuden parantamiseksi. Aika ajoin on seurattava muun muassa kiinteistön kuntoa sekä ilmanvaihto- ja lämmitysverkoston toimivuutta. Energiatehokkuus mukaan korjaushankkeissa Taloyhtiön säästötavoitteet ja korjauskustannukset on pidettävä tasapainossa. Jos kiinteistön vaipparakenteita korjataan pelkästään energiataloudellisista syistä, rahat menevät yleensä harakoille. Yksistään energiansääs- tösyistä niihin ei kannata ryhtyä. Takaisinmaksuaika venyy helposti hyvinkin pitkäksi. Ulkoseinän lämpöhäviöosuutta voidaan pienentää massiivisella lisälämmöneristämisellä noin kolmannekseen alkuperäisestä tasosta. Jos alkuperäisen julkisivurakenteen lämpöhäviöosuus on 3–4 prosenttia hoitovastikkeesta, niin massiivisen lisälämmöneristämisen jälkeen lämpöhäviön osuus voi pudota 1–2 prosenttiin. Saavutettava säästö on kuitenkin riippuvainen lähtötasosta. Jos rakennuksen tiiviys on heikko ja patteriverkosto epätasapainossa, voidaan lisälämmöneristämisellä saada aikaan suuriakin säästöjä tiivistämällä vuotokohdat korjauksen yhteydessä, ja säätämällä ilmanvaihtojärjestelmä ja patteriverkosto korjauksen jälkeen. Ilmanvaihtojärjestelmän vaikutus Ilmanvaihtojärjestelmän korjaamis- tai uusimistoimen laajuuteen vaikuttaa lähtötilanteen lisäksi rakennuttajan asettamat tavoitteet sisäilman laadulle ja energiankulutukselle. Rakennusta on käsiteltävä suunnittelussa kokonaisuutena, jotta sisäilman laatu ja energiakulutus pysyy hallinnassa. Jos sisäilman laadulle ja energiankulutukselle ei aseteta vaatimuksia, riittää esimerkiksi painovoimaisen ilmanvaihtojärjestelmän korjaamiseksi pelkkä kunnostus. Jos halutaan parantaa sisäilman laatua ja hallita lämpöoloja, on valittava tehokkaalla lämmön talteenottolaitteella varustettu koneellinen tulo-poistojärjestelmä. Hankesuunnitteluvaiheessa kannattaa myös pohtia mitä muita remontteja kannattaa tehdä samanaikaisesti ilmanvaihtoremontin yhteydessä. Lämmön talteenotolla varustettu huoneistokohtainen tulopoistojärjestelmä sopii käytettäväksi silloin, kun rakennuksen sisäilmastolle ja energiankulutukselle asetetaan korkeat vaatimukset. Ratkaisu sopii erityisesti sellaisiin kerrostaloihin, joissa olemassa olevaa ilmanvaihtokanavistoa voidaan hyödyntää uuden järjestelmän rakentamisessa. Esimerkiksi painovoimaisessa järjestelmässä on jo olemassa poistoilmakanavat (hormit) huoneistoista vesikatolle. Huoneistokohtaisia tulo-poistojärjestelmiä voidaan rakentaa myös muihinkin ilmanvaihtojärjestelmin, mutta silloin on eduksi, jos seinäpuhallus sallitaan korjausten yhteydessä. Painovoimaisen ilmanvaihtojärjestelmän muuttaminen lämmön talteenotolla varustetuksi koneelliseksi tulo-poistojärjestelmäksi maksaa noin 50–120 euroa asuinneliötä kohden. Ilmanvaihtojärjestelmien uusimisten yhteydessä on havaittu myös ongelmia. Tavanomaiset ongelmat liittyvät ilmanvaihtojärjestelmien aiheuttamiin hygienia- ja ääniongelmiin, kohonneisiin huoltokustannuksiin (LTO -suodattimien vaihto 1-2 kertaa vuodessa) sekä energian ja sähkön kulutuksen kasvuun. Patteriverkoston perussäätö Kaikenlaisten korjaustoimien (ikkunoiden asennus, lisäläm- möneristäminen, tiivistäminen jne.) jälkeen on selvitettävä toimien vaikutus ilmanvaihdon toimintaan. Tarvittaessa on asennettava esimerkiksi korvausilmaventtiilit. Korjaustoimien jälkeen ilmanvaihtojärjestelmä ja lämmitysverkosto perussäädetään, etteivät korjauksiin sijoitetut rahat valu hukkaan. Ensin säädetään ilmanvaihtojärjestelmä ja sen jälkeen lämmitysjärjestelmä. Ilmanvaihtojärjestelmän perussäätö maksaa 40–50 asunnon asuinkerrostaloon noin 2 000–4 000 euroa, jos kojeita ja venttiileitä ei tarvitse uusia. Kyse on muutaman päivän työrupeamasta, jossa säädetään vain ilmamäärät. Lämmitysverkoston perussäätö sen sijaan on hieman työläämpi. Jos koko lämmitysverkoston venttiilit vaihdetaan (asuinhuoneistojen patteriventtiilit, linjasäätö- ja sulkuventtiilit) ja verkosto perussäädetään, ovat kustannukset noin 25 000–30 000 euroa 40–50 huoneiston asuinkerrostalossa. Summa sisältää suunnittelun ja urakan venttiilei- ISÄNNÖINTI 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2010 lain mukaan myös rekisteröity yhteisö eli käytännössä isännöitsijätoimisto. Tähän saakka kaupparekisteriin on voitu isännöitsijäksi merkitä ainoastaan luonnollinen henkilö, vaikka käytännössä monella asunto-osakeyhtiöllä isännöintisopimus isännöintiyhteisön kanssa. Jos isännöitsijäksi on valittu yhteisö, tämän on uuden lain mukaan ilmoitettava yhtiölle, kenellä on päävastuu isännöinnistä. Tilintarkastusmenettely asunto-osakeyhtiössä on muuttunut jo aiemmin uudistetun tilintarkastuslain myötä. Nykyisen tilintarkastuslain voimaantulon jälkeen alle 30 huoneiston asunto-osakeyhtiö on voinut kokonaan luopua lakisääteisestä tilintarkastuksesta. Toisaalta siirtymäkauden päättymisen jälkeen (1.1.2012) alkavaa tilikautta koskien tilintarkastuksen voi suorittaa ainoastaan KHT tai HTM-tilintarkastaja. Tämän vuoksi uuteen asunto-osakeyhtiölakiin tulee maininta siitä, että yhtiö, jossa ei ole tilintarkastajaa, on velvollinen valitsemaan toiminnantarkastajan, ellei yhtiöjärjestys muuta määrää. Lähtökohtana on, että kaikissa yhtiöissä suoritettaisiin ainakin toiminnantarkastus. Tällaisen toiminnantarkastajan yleiset kelpoisuusvaatimukset ovat samankaltaiset kuin tilintarkastajilla, näin ollen esimerkiksi asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsen tai hallituk- sen jäsenen puoliso ei voi olla toiminnantarkastaja. Vahingonkorvausvastuuta koskevat säännökset myös muuttuvat. Uudet säännökset vastaavat osakeyhtiölain määräyksiä yhtiön johdon vastuusta. Keskeisin pykälä vahingonkorvausvastuusta on hallituksen ja isännöitsijän vastuu. Hallituksen jäsen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän tehtävässään huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudellaan aiheuttaa yhtiölle. Johdon vastuuta koskevaan säännökseen otettiin ns. tuottamusolettama. Sen mukaan vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jos se on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölakia muulla tavoin kuin pelkästään rikkomalla säännöksiä toiminnan keskeisestä periaatteesta tai jo se on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä. Tällainen tuottamusolettama voi käytännössä kiristää vahingonkorvausvastuuta. 7 ISÄNNÖINTI SAARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto – Laatua ja luotettavuutta – Ota yhteyttä www.isannoitisaarinen.fi tai soita 09-530 86 20 Petteri Kuhanen asianajaja, oikeustieteen lisensiaatti, varatuomari Petteri Kuhanen työskentelee Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä konstit neen. Mikäli lämmitysverkoston kaikki venttiilit on uusittu esimerkiksi 2000–luvulla ja nyt halutaan tehdä pelkästään lämmitysverkoston perussäätö, suunnittelu ja toteutus maksavat noin 5 000 euroa. Asukkaiden ja osakkaiden on hyvä tietää, että energiaa säästetään vasta silloin, kun lämmityksen säätökäyrää pudotetaan! Muussa tapauksessa liikalämpö yleensä tuuletetaan ulos ja eurot menevät kirjaimellisesti harakoille. Perussäädöllä voidaan saavuttaa noin 10–15 prosentin kustannussäästö lämmityskustannuksissa. Lämmitysjärjestelmämuutokset mahdollisia Markkinoilla on myös vaihtoehtoja lämmitysjärjestelmien muuttamiseksi kaukolämmityksestä tai öljylämmityksestä uudenlaisiin järjestelmiin. Nykyisiä lämmitysjärjestel- miä voidaan täydentää uudenlaisilla ratkaisuilla tai jopa korvata kokonaan. Asuinkerrostaloihin liittyviä korjauskohteita löytyy aurinkokeräimistä ja -paneeleista, poistoilmalämpöpumpuista, maalämpöratkaisuista ja niin edelleen. Järjestelmät voidaan rakentaa myös niin sanotuksi hybridijärjestelmäksi, jossa energiaa otetaan ensisijaisesti sieltä missä se on taloyhtiölle edullisinta. Tarjolla on useita vaihtoehtoja. Edellä mainituista johtuen taloyhtiön kannattaa käyttää parasta saatavilla olevaa asiantuntemusta kiinteistön käytön, ylläpidon ja korjausten suunnittelussa ja päätösten valmistelussa, vaikka se tuo lisäkuluja. Hyvin valmisteltu on puoliksi päätetty. Hyvin suunniteltu on oikein tehty Kun korjaat, ota avuksesi osaava kumppani. Suomen Talokeskus on monialainen insinööritoimisto, joka tarjoaa osaamistaan kiinteistöjen koko elinkaareen. Korjausrakentamisen suunnittelupalvelut Tee kerralla oikein – aikataulussa ja budjetissa pysyen. Jokaista kiinteistöä on korjattava elinkaarensa eri vaiheissa, jotta kiinteistön arvo, tekninen toimivuus ja turvallisuus säilyvät. Isotkin hankkeet onnistuvat, kun kumppanina on kokenut asiantuntija. Energiahallinnan palvelut Tingi kuluista, älä käyttömukavuudesta! Lämmitys, vesi ja sähkö muodostavat kiinteistöjen suurimman kuluerän. Tuomme käyttöösi markkinoiden kehittyneimmät asiantuntijapalvelut ja työkalut energiatalouden ja -tekniikan hallintaan. Kiinteistönpidon asiantuntijapalvelut Autamme kehittämään kiinteistösi huoltoa kokonaisvaltaisesti. Suunnitelmallinen ylläpito takaa, että kiinteistösi pysyy kunnossa sekä säilyttää arvonsa ja toimivuuden. Tarjoamme monipuoliset asiantuntijapalvelut toimitilaja asuinkiinteistöjen talotekniikkaan. Edistyneet verkkotyökalut Tehosta ja nopeuta työntehoasi! Ota käyttöösi Tampuuri-kiinteistötietojärjestelmä, joka automatisoi monta työvaihetta, ohjaa eri osapuolia ja dokumentoi työvaiheet. Jari Virta kehityspäällikkö, TkT Suomen Kiinteistöliitto Pihlajistonkuja 4, 00710 Helsinki Puh. (09) 7251 5500, faksi (09) 7251 5599 www.suomentalokeskus.fi STK_oikeintehty_169x230.indd 1 12.3.2010 10:16:18 8 ISÄNNÖINTI 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2010 Remontti alkaa hankesuunnittelusta Kiinteistön lvis-järjestelmät kuluvat ja vanhenevat. Järjestelmien elinikä vaihtelee. Yksiselitteistä ja ihan yleispätevää ohjetta ei ole siihen, milloin paras ja oikea aika remontin toteuttamiseen. Remonttia voi aikaistaa esim. se, että sähköjärjestelmien kapasiteetit ovat riittämättömät ja muu varustelutaso ei vastaa nykypäivän vaatimuksia, esim. kylpyhuone ja sen vesieristys ovat huonokuntoisia. Vesi- ja viemärilaitteistojen ja sähköjärjestelmien uusiminen ovat hyvin kalliita hankkeita. Niihin kannattaa suhtautua hyvin huolellisesti ja suunnitelmallisesti. Kun korjaushanke todetaan välttämättömäksi, niin taloyhtiön hallitus yhdessä isännöitsijän kanssa esittää yhtiökokoukselle, että hanke laitetaan vireille. Tämän jälkeen hankitaan asiantuntija, joka laatii hankesuunnitelman. Hankesuunnitelman tavoitteet Tavoitteena on selvittää kiinteistön lvi- ja sähköteknisen peruskorjauksen menetel- miä, vaihtoehtoja ja sisältöä. Pääpaino on laitteistojen uusimisessa tai kuntoon saattamisessa perinteisillä tai uusilla menetelmillä. Nykyisin on runsaasti erilaisia vaihtoehtoja. Perinteisesti puhumme putkiremontista, mutta nykyisin korjaus koske usein myös ilmanvaihtoa ja lämmitysjärjestelmää. Sähköjärjestelmän uudistaminen samassa yhteydessä voi olla myös järkevää. Viime aikoina on putkiremonttien yhteydessä yhä enempi suoritettu myös taloyhtiön yleisten tilojen uudistuksia. Kustannusten kannalta tärkeimmät päätökset tehdään hankesuunnittelussa. Varsinainen suunnittelu perustuu hanke- ”T iedottamiseen on syytä kiinnittää riittävästi huomiota. Tietämättömyys ja tunne siitä, että kaikkea tarpeellista ei ole huomioitu, on asukkaiden kannalta tuskallista.” suunnittelun päätöksiin. Ammattitaitoisen suunnittelijan osuus on kaikissa vaiheissa ratkaiseva. Hänen roolinsa on olla asiantuntija. Varsinaiset päätökset tekee taloyhtiö. Hankesuunnitelman tekeminen on monivaiheinen tapahtumaketju. Kiinteistön huoltokirja ja yhtiöön mahdollisesti tehty PTS-suunnitelma auttavat asiantuntijaa korjaustarpeiden ja remontin laajuuden määrittämisessä. Kuntoarvio, kuntotutkimukset ja kuntotodistukset antavat myös perusteita oikeille päätöksille. Mitä enempi tietoa on käytettävissä sitä parempia hankkeita syntyy. Kustannusten hallinta ja aikataulussa pysyminen ovat kokonaishankkeen kannalta tärkeitä asioita. Tiedottamiseen on syytä kiinnittää riittävästi huomiota. Tietämättömyys ja tunne siitä, että kaikkea tarpeellista ei ole huomioitu, on asukkaiden kannalta tuskallista. Hankesuunnitelman tekeminen on parhaimmillaan vuorovaikutteista. Taloyhtiöllä ja asukkailla pitää olla kaikki mahdollisuudet vaikuttaa lopputulokseen. Tietoisuus ja tunne asioiden ammattitaitoisesta hoidosta luo hyvän pohjan onnistuneelle hankkeelle. Peter Ström Markkinointipäällikkö Suomen Talokeskus Oy www.suomentalokeskus.fi (09) 66 66 80 SOITA 0400-24 24 24 [email protected], fax (09) 22 22 484 ^ćŚŬƂĂƐĞŶƚĂũĂ^ƵƐĂŶŶĂDćŬŝ͕^ćŚŬƂͲƌŽKǇ PÄIVYSTYS HÄTÄPALVELU Kaikki aukaisemisesta lukitsemiseen Lukkoliike Helsinki, Lukkoliike Espoo, Lukkoliike Vantaa, Lukkoseppä 24h. ISÄNNÖINTI 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2010 9 Viisaasti lamppukaupassa Hehkulamput ovat kohta historiaa. 75 watin hehkulamppujen kohtalonhetki koittaa syksyllä, 60 wattisten lamppujen valmistus loppuu ensi vuoden syksyllä. Vuonna 2012 kielletään kaikki yli seitsemän watin perinteiset hehkulamput. Energiasyöppöjen hehkulamppujen tilalle ovat tulossa erityisesti pienloistelamput eli energiansäästölamput. Pienloistelampun osto on helpompaa, kun tiedät, mihin kiinnittää huomio lamppukaupassa. Teksti ja kuvitus Kynämies TIESITKÖ TÄMÄN PALOVAROITTIM 1.1.2010 jälkeen myytävien palovaroittim vaatimukset. Tuotteiden tulee olla CE -m Sisäasiainministeriö on antanut 14.4.2009 kunnossapidosta. Aiemmasta poiketen 1. kohden tulee olla vähintään yksi palova Palovaroittimen toimintakunto on varmist TIESITKÖ TÄMÄN PALOVAROITTIMISTA? 1.1.2010 jälkeen myytävien palovaroittimien tulee täyttää SFS - EN 14604 palovaroitinstandardin vaatimukset. Tuotteiden tulee olla CE -merkittyjä palovaroitinstandardissa mainituin tiedoin. Sisäasiainministeriö on antanut 14.4.2009 asetuksen (239/2009) palovaroittimien sijoittamisesta ja kunnossapidosta. Aiemmasta poiketen 1.1.2010 lähtien asunnon jokaisen kerroksen alkavaa 60 m2 kohden tulee olla vähintään yksi palovaroitin. Palovaroittimen toimintakunto on varmistettava säännöllisellä testauksella. 10 ISÄNNÖINTI 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2010 PAKINA Rakkauden äänet Lääninkanslisti neiti Mäki asui kerrostalossa yksiössä läntisesssä rantakaupungissa. Hän oli keskiikäinen itsellinen nainen. Yläpuolella kaksiossa asui nelikymppinen mies, matematiikan lehtori Köljänkä, joka oli poikamies. He olivat hyvänpäivän tuttuja; tervehtivät toisiaan aina kohteliaasti, mutta eivät olleet muutoin missään tekemisissä. Sitten tapahtui niin, että vanhapoika Köljänkä rakastui erääseen opettajattareen. Rakkaudesta oli luonnollisena seurauksena se, että opettajatar kyläili lehtorin luona ja he rakastelivat. Talon huonoista rakenteista johtuen kiihkeät rakkauden äänet kuuluivat alakertaan neiti Mäen yksiöön. Hyvin häiritsevästi. Pahiten äänet kuuluivat aamuisin viiden kuuden aikoihin ja varsinkin viikonloppuaamuina, kun kaduilla oli vähän liikennettä. Neiti Mäki oli kiusaantunut tilanteesta. Se häiritsi hänen elämäänsä. Asia tiedostettiin neidin työpaikallakin. Kun tilanne kävi ahdistavaksi, niin neiti Mäki pyysi työtoveriaan tulemaan kotiinsa viikonlopuksi, jotta arvioitaisiin tilannetta yhdessä. Viikonlopun aamut olivat työtoverille järkytys; yläkerran sängyn jyrinä, rakastelevaisten lemmen äänet ja tapahtuma kokonaisuutena oli ajoittain kuin kaikki olisi tapahtunut neiti Mäen asunnossa. Mikä neuvoksi? Neiti Mäki oli sitä mieltä, että hän ei voi itse mitenkään ottaa yhteyttä Köljänkään. Niinpä hän soitti isännöitsijälle. Isännöitsijä totesi, että hän ei voi pelkän puhelinsoiton perusteella tällaisessa asiassa lähestyä lehtori Köljänkää. Niinpä isännnöitsijä neuvoi, että on mahdollista tehdä kirjallinen valitus taloyhtiön hallitukselle. Valitukseen neiti Mäki laittoi mukaan työtoverinsa lausunnon asiasta. Taloyhtiön hallitus käsitteli asiaa aikanaan. Pitkällisen neuvonpidon jälkeen hallitus päätti antaa Köljängälle asunto-osakeyhtiön 86 §:n mukaisen varoituksen, jossa uhkana on, että ”jos häiritsevä käyttäytymien ei korjaannu, niin asunto voidaan ottaa yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi”. Lehtori Köljängälle varoitus tuli täydellisenä yllätyksenä. Ensin hän järkyttyi ja suuttui. Puhuttuaan asiasta rakastajattarensa kanssa hän rauhoittui ja oli lopulta hieman huvittunutkin. Köljänkä oli todella rakastunut mies ja niinpä hän pani heti toimeksi; seuraavana päivänä hän tilasi isännöitsijätodistuksen ja pani huoneistonsa myyntiin, oli saatava sellainen asunto, että naapurit eivät häiriinny rakkauden harjoittamisesta. Tervetuloa taloyhtiötapahtumaan! Taloyhtiötapahtuma on isännöitsijöille ja taloyhtiöväelle tarkoitettu seminaari- ja näyttelytapahtuma, joka järjestetään torstaina 22.4. klo 9.30 - 16.30 Helsingin Wanhassa Satamassa. Ennakoi korjaustarpeet! Osallistu Tutustu Kysy ilmaisiin seminaareihin kattavaan näyttelyyn asiantuntijat vastaavat Rekisteröityminen ja lisätiedot www.taloyhtiotapahtuma.net Tapahtuman järjestävät Kiinteistöalan Kustannus Oy, Suomen Kiinteistölehti, Kiinteistöliitto Uusimaa ja Kiinteistöalan Koulutuskeskus Oy Ja kuukauden kuluttua uusi huoneisto olikin jo hankittu. Muuttoa seuraavana päivänä Köljänkä lähetti neiti Mäelle kukkia ja niiden mukana kirjelappusen: Arv. nti Mäki, rakkauden äänet ovat lähteneet taloyhtiöstä. Olen pahoillani, syvästi pahoillani. Yst. terv. A. Köljänkä. Parin viikon kuluttua neiti Mäki kohtasi rappukäytävässä nuoren parin, joka oli muuttamassa Köljängältä ostamaansa huoneistoon. Jo seuraavana yönä neiti Mäki sai kokea, että rakkauden äänet olivat palanneet taloon. Neiti Mäki soitti isännöitsijätoimistoon. Hän tilasi isännöitsijäntodistuksen huoneistostaan. Kuukauden kuluttua hän muutti. Hän valitsi huoneiston erään hyvin äänieristetyn kerrostalon ylimmästä kerroksesta. Kettis ISÄNNÖINTI 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2010 Kiinteistöliitto Uusimaa – asiantuntija avuksesi A member of Oletteko koskaan miettineet * Mitä korjaus- ja muutostöitä osakas saa tehdä huoneistossaan * Onko hallitus vastuussa isännöitsijän toimista * Kuka maksaa kylpyhuoneen kosteusvaurion * Miten hoitaa yhtiössä ilmeneviä häiriötilanteita. Taloyhtiön johto on vastuussa mittavasta omaisuudesta, jota tulee ja kannattaa hoitaa parhaan mahdollisen saatavissa olevan tiedon turvin. Esimerkiksi asunto-osakeyhtiölain uudistus aiheuttaa muutoksia mm. päätöksentekomenettelyyn, taloyhtiön kunnossapitovastuuseen, tulevien korjausten suunnitteluun ja osakkaiden muutostöiden hallintaan. Hallituksen vastuu ja vaatimukset kasvavat koko ajan. Kiinteistöliitto Uusimaa antaa taloyhtiön hallitukselle ja isännöitsijälle tukea ja varmuutta päätöksentekoon. Tarjoamme jäsenmaksuun kuuluvana hallitukselle ja isännöitsijälle puhelinneuvontaa juridisissa, teknisissä ja taloudellisissa kysymyksissä sekä työsuhdeasioissa. Järjestämme vuosittain useita jäsenistöllemme ilmaisia koulutustilaisuuksia, joihin ovat tervetulleita hallituksen jäsenet, puheenjohtajat ja isännöitsijät. Kiinteistöliitto Uusimaan jäsenenä saat uusinta tietoa. Suomen Kiinteistölehti ilmestyy 10 kertaa vuodessa. Keskimäärin 6 kertaa vuodessa ilmestyvä Jäsentiedote puolestaan kertoo laki-, tekniikka- ja ajankohtaisasiat säännöllisesti. Jäsenet saavat myös käyttöoikeuden Taloyhtiö.net-sivuston jäsenosioon, jonka kautta pysyt jatkuvasti ajan tasalla kiinteistöalan asioista. Sieltä löytyvät myös järjestämiemme koulutustilaisuuksien aineistot. Jäsenpalveluiden lisäksi teemme työtä taloyhtiöiden etujen valvomiseksi. Tästä hyvänä esimerkkinä on Kiinteistöliiton reagointi 10 %:n suhdanneavustuksen määrärahojen loppumiseen kesken. Liitto oli mukana vaikuttamassa siihen, että valtiovalta myönsi lisämäärärahan, jonka turvin avustus voitiin maksaa kaikille ajoissa hakemuksen tehneille taloyhtiöille. Taloyhtiöt kuuluvat paikallisen kiinteistöyhdistyksen kautta Suomen Kiinteistöliittoon, jonka asiantuntijapalvelut ja edunvalvontatyö ovat myös käytössäsi. Jäsenyys on hyvin edullista. Kustannus on vain noin 40 senttiä asunnolta kuukaudessa. Jo yksi neuvontapuhelu saattaa kattaa vuoden jäsenmaksun. Jäsenetuja voi hyödyntää heti liittymisen jälkeen. Tervetuloa Kiinteistöliitto Uusimaan jäseneksi. VUOD PUTKIR EN EMON TTI -KILPA ILUN VOITTA JA 2009 Kai Haarma toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa www.kiinteistoliitto.fi/Uusimaa jäsenneuvonta puh. 1667 6333 ISÄNNÖINTI SA A R I N E N ”Onnistumista arvioitaessa on otettu huomioon remontin asiantunteva suunnittelu ja huolellinen toteutus, budjetissa ja aikataulussa pysyminen sekä asukkaiden huomioonotto mm. riittävällä viestinnällä.” Talotekniikka-lehti 7.10.2009 Auktorisoitu isännöitsijätoimisto – Laatua ja luotettavuutta – Katso lisää Ematorin palkitusta tavasta tehdä putkiremontti www.emator.fi Ota yhteyttä www.isannoitisaarinen.fi tai soita 09-530 86 20 Sujuvaa kiinteistönpitoa ”Kiinteistönpito on helppoa, kun sitä ohjataan kuntoarvion ja pitkän tähtäimen suunnitelman avulla.” NYT TALOYHTIÖN kuntoon kannattaa panostaa. Suunnitelmallisuus tuo paitsi säästöjä kiinteistönpitoon, myös päätöksenteko ja hallinto sujuvat. Kysy lisää p. 0207 495 500 [email protected] www.raksystems-anticimex.fi Kiinteistönpidon perustyökalut: • taloyhtiön kuntoarvio ja pitkän tähtäimen suunnitelma PTS • taloyhtiön kuntosopimus RS30 • tuhoeläin- ja lintutorjunnat • vesivahinkojen kuivaus- ja kosteudenhallintapalvelut Kuivauspäivystys Uudenmaan alueella 24h / 7pv p. 0400 728 221 11 12 ISÄNNÖINTI 2010 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2010 INSINÖÖRITOIMISTO CONDITIO Kuntoarviot ja kuntotutkimukset Korjaussuunnitelmat Rakennuttaminen ja valvonta RATAVALLINTIE 2, 00720 HELSINKI P. (09) 2238 220, WWW.CONDITIO.FI