Vuosikertomus 2013 - Jyväskylän Vuokra

2013
JYVÄSKYLÄN VUOKRA-ASUNNOT OY | VUOSIKERTOMUS
Sisältö
Toimitusjohtajan katsaus............................3
Konsernirakenne.........................................5
Hallinto........................................................5
Yhtiön muu johto........................................6
Riskienhallinta.............................................6
Talous...........................................................7
Palvelutoiminta...........................................9
Vuokraustoiminta.....................................11
Kulutukset ................................................11
Rakennuttaminen ja ylläpito....................11
Tuloslaskelma............................................13
Tase............................................................15
Rahoituslaskelma......................................17
Konsernin tuloslaskelma...........................18
Konsernin tase...........................................20
Konsernin rahoituslaskelma.....................22
Allekirjoitukset ja tilinpäätösmerkintä....23
3
Toimitusjohtajan
katsaus
V
uoden alussa otettiin käyttöön uusi organisaatiomalli, jossa erityisesti isännöinnin ja asiakaspalvelun toimintatapoja muutettiin. Isännöinnissä siirryttiin maantieteellisiin vastuualueisiin perustuvasta yleisisännöintimallista työtehtäviin ja osaamisalueisiin perustuviin toimin-
nallisiin kokonaisuuksiin. Samalla yhdistettiin isännöinti- ja palvelutoiminnot uudenlaisiksi monialaisiksi asiantuntijaryhmiksi: muuttojen hallinta ja asuntojen markkinointi, haku- ja asukaspalvelut
sekä korjaus ja ylläpito. Näistä toiminnoista korjaus ja ylläpito yhdistettiin rakennuttamisen kanssa
omaksi linjakseen, joka eriytettiin asiakaspalvelusta. Kevään ja kesän aikana otettiin käyttöön
Tampuuri-järjestelmän budjetoinnin osio, jolla tehtiin suunnitelman mukaisesti vuoden 2014 budjetti.
Vuoden aikana myytiin kolme vapautettua kiinteistöä (Pupuhuhdantie 20, 55 asuntoa, Muurainkuja
4, 26 asuntoa ja Korpiahontie 13, 6 asuntoa). Lisäksi vuoden aikana myytiin kaksitoista yksittäistä
huoneistoa asunto-osakeyhtiöistä. Kesällä käynnistettiin yhteensä 94 asunnon rakentaminen (Palokunnanmäki E ja F-talot sekä Tanhukaari 2). Syksyllä käynnistettiin Palokunnanmäen A-rakennuksen
uudishankkeen suunnittelu sekä yhteistyössä Soten ja Tilapalvelun kanssa erityisryhmille tarkoitettujen hankkeiden alustava suunnittelu. Lokakuussa jätettiin Asumisen rahoitus ja kehittämiskeskus
ARA:lle neljän Sotehankkeen investointiavustus- ja korkotukilainahakemukset. Joulukuussa saatiin
valmiiksi strategioiden päivitys vuosille 2014-2017.
Konsernissa ei ole ollut mainittavaa tutkimus- ja kehitystoimintaa tilikauden aikana.
Vuosi 2013 sujui yhtiön toiminnan kannalta lähes tavoitteiden mukaisesti. Toiminnallisena päätavoitteena ollut isännöinnin ja asiakaspalvelun organisaatiomuutoksen toteuttaminen onnistui hyvin, sillä
vuoden lopussa tehdyn asukastyytyväisyystutkimuksen tulokset olivat selvästi aikaisempia vuosia
paremmat. Käyttöastetavoitetta ei saavutettu ja käyttöaste laski rakenteellisen tyhjäkäytön takia
ennätyksellisen alhaiseksi. Sen sijaan asuntojen vaihtuvuus oli ennätyksellisen pieni ja omana työnä
tehty perintä pienensi saatavien määrää edellisvuosista. Myös muilta osin toiminnalliset ja taloudelliset tavoitteet toteutuivat hyvin.
Jyväskylän kaupunginvaltuuston asettamat tavoitteet ovat myös toteutuneet hyvin:
–JVA:n toiminta on ollut taloudellisesti kannattavaa ja yhtiö teki sekä rakennuksista että
kalustosta maksimipoistot.
–JVA on huolehtinut omaisuuden arvon säilymisestä riittävällä kunnossapito- ja peruskorjaustoiminnalla ilman kaupungin lisäpanostusta siten, että vuokrataso on pysynyt kohtuullisena
ja myös alhaisena kilpailijoihin nähden.
–JVA on toiminut yhteistyössä kaupungin sosiaalitoimen kanssa palveluasumisen suunnitte-
lussa ja toteutuksessa. Asumisen rahoitus ja kehittämiskeskus ARA:lle jätettiin neljän Sotehankkeen investointiavustus- ja korkotukilainahakemukset.
4
JVA:n tytäryhtiön Kiinteistö Oy Keski-Suomen Veteraanikodin sulautuminen JVA:han rekisteröitiin
31.12.2013.
JVA:lla oli hoidettavanaan vuoden lopussa yhteensä 7 338 pääasiassa arava- ja korkotukilainoitettua
vuokra-asuntoa, joista yhtiö omistaa 7 212 asuntoa ja 126 asuntoa omistaa Jyväskylän kaupunki.
Asuinneliöitä yhtiön omistamassa asuntokannassa yhteensä 400 459 m2 ja kaupungin asuntokannassa 7 878 m2 eli yhteensä 408 337 m2.
JVA:n konsernin vuoden 2014 toiminnan volyymin on arvioitu hieman pienenevän edellisvuodesta ja
liikevaihdon arvioidaan pysyvän edellisvuoden tasolla.
Kiitän kaikki asukkaitamme rakentavasta ja miellyttävästä yhteistyöstä. Kiitokset myös hallituksen
jäsenille sekä ammattitaitoiselle henkilökunnallemme kuluneesta työntäyteisestä vuodesta.
Timo Hyttinen
toimitusjohtaja
5
Jyväskylän Vuokra-asunnot Oy:n konsernirakenne
Jyväskylän Vuokra-asunnot Oy on Jyväskylän kaupungin kokonaan omistama yhtiö.
JVA:n konsernirakenteeseen kuuluu viisi tytäryhtiötä, Asunto Oy Jyväskylän mlk:n Jokileinikki 100 %,
As Oy Jyväskylän Alasintie 3, As Oy Jyväskylän Mutkaperä 16-18 ja As Oy Jyväskylän Noukanniementie 4 sekä Asunto Oy Tuulenkylä 51,52 %:a.
Hallinto
JVA:n vuoden 2013 varsinainen kevätyhtiökokous pidettiin 7.5.2013 ja ylimääräinen yhtiökokous
pidettiin 20.3.2013. Varsinaista syysyhtiökokousta ei pidetty, koska yhtiöjärjestys muutettiin yhden
yhtiökokouksen malliksi.
Yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä on huolehtinut hallitus. Hallitukseen kuuluu yksitoista varsinaista jäsentä;
1.1.-20.3.2013
Osmo Kääriäinen, pj.
Nico Holmberg
Paavo Pitkänen, vpj.
Riitta Gerlach
Antero RaninenRitva Nuutinen
Hilkka IllmanArvo Willgren
Eeva-Kaisa RouhiainenVeikko Salonen
Sari Koskinen
20.3.-31.12.2013
Osmo Kääriäinen, pj.
Petri Vähäkangas
Eeva-Kaisa Rouhiainen, vpj.
Irja Berglund
Antero RaninenRitva Nuutinen
Tuulikki VäliniemiArvo Willgren
Markku IkkalaVeikko Salonen
Paula Rastas
Hallituksen kokouksissa esittelijänä ja sihteerinä ovat toimineet toimitusjohtaja Timo Hyttinen ja
talous- ja hallintopäällikkö Arja Myöhänen.
Yhtiön tilintarkastajayhteisönä on toiminut BDO Oy:n vastuunalainen tilintarkastaja KHT, JHTT UllaMaija Tuomela.
Kaupungin nimeämänä controllerina on toiminut talousjohtaja Ari Hirvensalo.
6
JVA:n hallitus 2013. Ylärivissä vasemmalta Ritva Nuutinen, Markku Ikkala, Arvo Willgren, Osmo
Kääriäinen (puheenjohtaja), Antero Raninen ja Tuulikki Väliniemi.
Istumassa vasemmalta Eeva-Kaisa Rouhiainen (varapuheenjohtaja), Irja Berglund, Petri
Vähäkangas sekä Paula Rastas. Kuvasta puuttuu Veikko Salonen.
Yhtiön muu johto
Yhtiössä toimii johtoryhmä, johtoryhmällä ei ole lakiin perustuvaa toimivaltaa, vaan sen pääasiallinen
tehtävänä on avustaa toimitusjohtajaa päätöksenvalmistelussa ja päätöksenteossa. Johtoryhmän
päätökseksi tulee toimitusjohtajan mielipide. Johtoryhmä koostuu toimitusjohtajasta, joka toimii
myös puheenjohtajana, projektipäälliköstä, projekti-insinööri, kiinteistönpitopäälliköstä, asiakaspalvelupäälliköstä ja talous- ja hallintopäälliköstä. Kukin johtoryhmän jäsen tuo omalta sektorilta asioita
johtoryhmään käsiteltäväksi ja päätöksentekoa varten.
Riskienhallinta
Toimintamme kannalta suurimmat tunnistetut riskit ovat lainojen korkoriski ja asuntojen vajaakäyttöriski. Säännöllisesti seurattavan lainasalkun korkoriskitaso on alhainen ja suojausaste korkea toimialan luonteen ja omistajan ohjeistuksen mukaisesti. Yhtiöllä on lisäksi hallituksen hyväksymä korkosuojauspolitiikka. Asuntojen vajaakäyttöriski on hieman noussut, mutta siihen on reagoitu yhtiön
päivitetyn strategian mukaisesti luopumalla huonon käyttöasteen asunnoista sekä rakennuttamalla
uutta kysyntää vastaavaa asuntokantaa.
7
Talous
Tuloslaskelma
Vuosi 2013 käynnistyi positiivisin odotuksin vaikkakin yleisesti ottaen talouden näkymät olivat ja ovat
edelleen hyvin epävarmat. Yhtiön talous on kuitenkin pysynyt vakaana, tasapainoisena ja maksuvalmius on ollut hyvällä tasolla. Osaltaan vakaaseen talouteen vaikuttaa pitkään alhaisena pysynyt
korkotaso. Haasteellisessa taloustilanteessa ja kiristyvässä kilpailussa pyrimme toimintamallejamme
kehittämällä ja prosesseja tehostamalla parantamaan tuottavuutta ja tehokkuutta.
Toimintavuoden liikevaihto oli 47,8 milj euroa.
Yhtiö tekee tilinpäätöksessään JVA:n hallituksen hyväksymän poistosuunnitelman mukaisen 4 %:n
maksimipoiston asuinrakennuksista. Poistoja budjetoitiin 9,1 milj. euroa ja ne toteutuivat 8,9 milj.
euron suuruisena. Muihin pitkävaikutteisiin menoihin kirjattiin 20 %:n poistot eli yhteensä 93 000
euroa. Kalustoon kirjattiin 25 %:n poistot eli yhteensä 212 000 euroa. Aineettomiin oikeuksiin kirjattiin
poistoja yhteensä 126 000 euroa. Rakennusten poistoja kirjattiin yhteensä 8,5 milj. euroa.
Luottotappiot ja perintä:
Luottotappioita kirjattiin kuluvana vuonna yhteensä 238 000 euroa. Luottotappiot olivat 0,49 % liikevaihdosta.
Perintätoimet hoiti perintätoimisto Intrum Justitia vuoden 2013 tammikuuhun asti, jonka jälkeen
perintätoimet siirtyivät omaksi toiminnaksi. Jälkiperintä hoidetaan edelleen perintätoimisto Intrum
Justitian toimesta.
Alla olevassa taulukossa on esitetty vuokrasaatavien osuus liikevaihdosta ja luottotappioiden osuus
liikevaihdosta prosentteina vuosilta 2011-2013.
Vuokrasaatavien osuus liikevaihdosta prosentteina
Luottotappioiden osuus liikevaihosta prosentteina
1,60
1,51
1,62
1,69
1,80
Vuokrasaam iset
liikevaihdosta
Luottotappiot
liikevaihdosta
1,40
1,20
1,00
0,49
0,60
0,46
0,57
0,80
0,40
0,20
20
13
20
12
20
11
0,00
8
Liikevoitto on 14,4 milj. euroa eli 30,29 % liikevaihdosta.
Korko- ja muut rahoituskulut:
Korko- ja muita rahoituskuluja budjetoitiin yhteensä 6,8 milj. euroa ja toteutui 5,1 milj. euroa.
Vuokrasaatavat ja vakuudet:
Vuokrasaatavia vuoden lopussa oli 722 000 euroa. Positiivista on se, että saatavat ovat edelleen
pienentyneet edelliseen vuoteen verrattuna 5,6 %:lla. Vuokrasaatavien määrä oli 1,51 % liikevaihdosta.
Lainat:
Vuoden alussa lainamäärä rahoituslaitoksilta ja konserniyhtiöltä oli 220,7 milj. euroa ja vuoden
lopussa lainamäärä oli yhteensä 214,3 milj. euroa.
Uutta lainaa nostettiin yhteensä 5,6 milj. euroa. Palokunnankatu 1 osuus on 4,7 milj. euroa ja Tanhukaari 1:n osuus on 0,9 milj. euroa.
Pääoma Keskikorko
31.12.2013 31.12.2013
Osuus koko lainakannasta
Valtiokonttori
93 618
2,87 %
43,69 %
Kuntarahoitus Oyj
78 822
1,80 %
36,78 %
Pankit
41 808
1,60 %
19,51 %
33
5,00 %
0,02 %
214 281
2,23 %
100,00 %
Vakuutusyhtiö
Yhteensä
Yhtiön lainarakenne 31.12.2013 rahalaitoksittain (1 000 e)
Yhtiön osakkeet
Yhtiöllä on yksi osakelaji; Yhtiön osakepääoma jakaantuu 1 000 osakkeeseen.
Ehdotus tuloksen käytöstä
Hallitus esittää, että osinkoa ei jaeta.
9
Palvelutoiminta
Kysyntätilanne
Asuntojen kysyntä painottui edelleen vahvasti Keskustaan ja Kuokkalaan, jotka ovat ylivoimaisesti
halutuimmat alueet. Hakijoita vahvasti kiinnostavia alueita ovat myös Kortepohja, Halssila ja Lohikoski. Keskeinen sijainti lähellä palveluita ja oppilaitoksia kiinnostaa hakijoita, koska he ovat suurelta
osin nuoria ja useat myös opiskelijoita.
Asukastoiminta
Asukastoiminta oli talojen välillä totuttuun tapaan vaihtelevaa. Asukaskokouksia ja asukastoimikunnan kokouksia pidettiin vuoden 2013 aikana yhteensä 498 kpl. Asukas- ja asukastoimikuntien
kokouksia oli taloissa 2,54 kpl/talo ja 3,95 kpl/toimikunta. Muita tapahtumia sekä muuta vapaamuotoista toimintaa oli kokousten lisäksi taloissa yhteensä 397 kirjattua tapahtumaa. Toimikuntia oli 126
kohteessa, yhteinen toimikunta jonkun muun yksikön kanssa oli 10 kohteessa ja yhteyshenkilö oli 25
kohteessa. Vuokranmääritysyksiköitä oli yhteensä 200.
Hakemusmäärien kehitys
Vuonna 2013 asuntohakemuksia oli käsittelyssä 7 326 kpl. Laskua edellisvuoteen oli 324 hakemuksen verran. Pienten asuntojen kysyntä jatkoi suhteellista kasvuaan ja nousi vuositasolla tarkasteltuna 61,39 % kaikista hakemuksista. Vuoden lopussa aktiivisia hakemuksia oli 2 167 kpl, mikä jäi 59
hakemusta alle vastaavan ajankohdan vuonna 2012.
Poikkileikkaustarkastelu 31.12.2013 aktiivisten hakemusten jakautumisesta:
Hakemuksia kpl
v. 2012
v. 2013
Ruokakunnan koko
muutos
1 henkilö
1401
1403
+2 2 henkilöä
499
456
-43
3 henkilöä
183
146
-37 4 henkilöä tai enemmän
143
162
+19
2226
2167
-59
yhteensä
Asuntohakemukset
2167
2276
2500
2000
1403
1410
1500
Vuos i 2011
Vuos i 2012
1000
Vuos i 2013
456
495
162
165
146
206
500
0
1 hlöä
2 hlöä
3 hlöä
4 hlöä
yhte e
10
Asukasvalinnat
Asukasvalinnat asuntokoon mukaan
2500
1965
1757
2000
1494
Vuos i 2012
Vuos i 2013
1500
968
844
692
1000
348
459
416
1h+kk /k
129
110
0
108
346
409
387
500
Vuos i 2011
2h+k
3h+k
Yhtee n
4h+k tai
Asukasvalintoja tehtiin vuonna 2013 1 494 kpl, mikä jäi 471 kpl alle edellisvuoden.
Asukasvalinnat jakautuivat huoneistotyypin mukaan seuraavasti:
Asunnon koko
v. 2012
v. 2013
muutos
1h+kk/k
409
346
-63
2h+kk/k
968
692
-276
3h+k
459
348
-111
4h+k tai suurempi
129
108
-21
1965 kpl
1494 kpl
-471
yhteensä
Käyttöasteeksi muodostui 93,9 %. Käyttöasteen laskua selittää laskennassa aiemmin virheellisesti
mukana ollut tyhjäkäyntilisän osuus, joka vääristi vuokratuottokertymää ylöspäin.
Vuonna 2013 vaihtuvuudeksi muodostui 22,6 %.
11
Vuokraustoiminta
Vuokranmääritys perustuu kiinteistön elinkaaren sidottuun omakustannusperiaatteeseen. Vuokrassa
peritään kiinteistön hoito- ja pääomakulut sekä varaudutaan pitkän tähtäimen suunnitelmallisiin
korjauksiin. Pääomakulut ovat lainojen lyhennyksistä ja koroista sekä kiinteistöverosta ja tontinvuokrasta aiheutuvia kuluja. JVA:n asuntokannassa pääomakulut on tasattu arava- ja korkotukikohteissa.
Vuoden 2013 keskivuokra oli 10,34 e / m2 / kk.
Kulutukset
2011
Tilavuus
Huoneis-
2012
2013
1 584 603 m3 1 522 448 m3 1 517 744 m3
387 008 m2
387 008 m2
372 830 m2
toala
VUOSI
LÄMPÖ
MWh KWh/m3
VESI
m3 l / rm3
SÄHKÖ
MWh
KWh/m3
2011
78 226
49,37
689 010
435
8 860
5,59
2012
80 834
53,09
664 970
437
8 135
5,34
2013
73 469
48,41
638 184
420
8 190
5,40
Tilasto ei sisällä pientaloja, sähkölämmityskohteita, palvelutaloja, kaupungilta välivuokrattuja
kohteita, JVA:n tytäryhtiöitä eikä As Oy:tä.
Rakennuttaminen ja ylläpito
Uudisrakentaminen:
Maaliskuussa käynnistettiin Palokunnanmäen Autoparkin rakennustyöt. Autoparkin rakennuttajina toimivat Lemminkäinen Talo Oy, NCC Rakennus Oy ja JVA. Kohteen urakoinnista vastaa Lemminkäinen Talo Oy. Kohteen kustannukset ovat 7,2 milj. euroa ja autohalli valmistuu talvella 2014. Urakkasumma jakautuu eri toimijoille tontin rakennusoikeuksien suhteessa.
Toukokuussa käynnistettiin Palokunnankatu 1 talojen E ja F rakennustyöt. Kohteen kustannukset ovat
9,7 milj. euroa eli 2 893 euroa/asm2. Kohteessa on yhteensä 74 asuntoa ja huoneistoala 3 359,5 asm2
ja kohde valmistuu 30.6.2014. Kohde rahoitetaan korkotukilainalla ja 20 %:n omarahoitusosuudella.
Heinäkuussa käynnistettiin Tanhukaari 1 rakennustyöt. Kohteen kustannukset ovat 2,8 milj. euroa eli
2 976 euroa/asm2. Kohteessa on 20 asuntoa ja huoneistoala 952,0 asm2 ja talo valmistuu 31.7.2014.
Syyskuussa käynnistettiin Palokunnanmäen tontilla talo A:n suunnittelu. Kohteeseen tulee 59
asuntoa, huoneistoala on 2 650 asm2. Kohteen alustavat kustannukset on 8,3 milj. euroa. Kohde
kilpailutetaan keväällä 2014 ja talon alustava valmistuminen on kesä 2015.
12
Peruskorjauskohteet:
Kypärätie 12, 14 ja 16 peruskorjaustyö toteutettiin vuoden 2013 aikana. Työ toteutettiin taloittain ja
rakennusaika oli 4 kk / talo. Kohteen kustannukset on noin 800 000 euroa.
Kypärätie 18, 20 ja 22 peruskorjauksen suunnittelu käynnistettiin syksyllä ja kohde kilpailutettiin
marraskuussa. Työt aloitettiin 7.1.2014 ja viimeinen talo valmistuu 31.12.2014 mennessä. Muutoin
toteutus kuten jo valmistuneissa taloissa.
Soten hankkeet:
Syksyn aikana käynnistettiin yhteistyössä Soten ja Tilapalvelun kanssa eritysryhmille tarkoitettujen
hankkeiden alustava suunnittelu. Lokakuussa jätettiin kaupungin asuntotoimelle ja edelleen Aralle
hankkeiden investointiavustus- ja korkotukilainahakemukset. Ehdolliset päätökset hakemuksille
saadaan keväällä 2014 jonka jälkeen ratkeaa hankkeiden jatkotoimet.
Ylläpitävä kunnossapito:
Vuoden 2013 kohteiden työt valmistuivat pääosin suunnitelmien mukaisesti.
13
Tuloslaskelma 31.12.2013
01.01.2013–31.12.2013
01.01.2012–31.12.2012
47 094 969,57
688 831,97
47 783 801,54
46 812 259,70
605 735,39
47 417 995,09
2 524 314,58
3 992 608,70
Henkilöstökulut
Palkat ja palkkiot
Henkilösivukulut
Henkilöstökulut yhteensä
-1 221 890,92
-276 432,54
-1 498 323,46
-1 242 704,41
-286 227,49
-1 528 931,90
Poistot ja arvonalentumiset
Poistot
Poistot aineettomista oikeuksista
Rakennuksista ja rakennelmista
Koneista ja kalustosta
Muista pitkävaikutteisista menoista
Poistot ja arvonalentumiset yhteensä
-126 305,00
-8 505 142,07
-212 367,53
-93 406,02
-8 937 220,62
-114 516,60
-8 962 093,41
-277 725,15
-116 716,59
-9 471 051,75
-1 212 830,32
-3 837 212,60
-551 328,90
-143 349,09
-5 741 669,11
-3 428 208,32
-1 113 892,60
-870 212,27
-305 434,96
-2 458 357,95
-929 263,28
-3 959 688,68
-381 550,36
-24 932 998,44
-1 130 720,02
-3 585 335,62
-552 787,51
-140 761,71
-6 077 946,07
-3 381 823,83
-1 078 527,39
-856 102,17
-270 333,56
-2 492 100,98
-974 181,31
-3 864 137,90
-507 158,98
-24 911 917,05
Luottotappiot
-237 712,84
-219 328,83
Myyntitappiot
-16 720,11
-223 747,75
LIIKEVAIHTO
Vuokrat
Käyttökorvaukset
LIIKEVAIHTO YHTEENSÄ
Muut kiinteistön tuotot
Muut kulut
Kiinteistön muut hoitokulut
Hallinto
Käyttö ja huolto
Ulkoalueiden hoito
Siivous
Lämmitys
Vesi ja jätevesi
Sähkö ja kaasu
Jätehuolto
Vahinkovakuutukset
Vuokrat
Kiinteistövero
Korjaukset
Muut hoitokulut
Kiinteistön muut hoitokulut yhteensä
jatkuu…
14
Tuloslaskelma (jatkoa)
Muut kiinteistön kulut
Muut henkilöstökulut
Kustannusten korvaukset
Arvonlisäverot
Muut kiinteistön kulut yhteensä
Muut kulut yhteensä
LIIKEVOITTO (-TAPPIO)
Rahoitustuotot ja -kulut
Tuotot osuuksista saman konsernin yrityksissä
Tuotot muista pysyvien vastaavien sijoituksista
Osinkotuotot
Muut korko- ja rahoitustuotot
Korkokulut ja muut rahoituskulut
Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä
Muut satunnaiset tuotot
Muut satunnaiset tuotot
Muut satunnaiset kulut
Muut satunnaiset tuotot yhteensä
VOITTO (TAPPIO) ENNEN
TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA
Tilinpäätössiirrot
Vapaaehtoisten varausten muutos
-85 695,71
-40 458,08
-112 602,56
-255 476,46
-73 724,19
-49 111,64
-189 247,73
-535 831,31
-25 426 187,74
-25 667 077,19
14 446 384,30
14 743 542,95
0,00
315 443,92
-5 183 480,49
-4 868 036,57
1 432,60
325 710,53
-7 576 282,54
-7 249 139,41
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
9 578 347,73
7 494 403,54
-9 578 347,73
-7 494 403,54
-0,00
0,00
Muut välittömät verot
TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO)
15
Tase/Vastaavaa
PYSYVÄT VASTAAVAT
31.12.2013
31.12.2012
Aineettomat hyödykkeet
Aineettomat oikeudet
Aineettomat hyödykkeet yhteensä
153 853,38
153 853,38
221 216,35
221 216,35
8 439 676,99
205 144 686,26
638 409,53
13 587,77
9 246 747,36
223 483 107,91
8 220 297,34
215 090 241,74
833 175,45
106 993,79
1 313 613,25
225 564 321,57
Sijoitukset
Osuudet saman konsernin yrityksissä
Osuudet omistusyhteysyrityksissä
Muut osakkeet ja osuudet
Sijoitukset yhteensä
702 150,64
3 451 609,28
2 827 311,19
6 981 071,11
709 726,66
3 451 609,28
3 296 396,75
7 457 732,69
Pitkäaikaiset saamiset
Saamiset saman konsernin yrityksiltä
Pitkäaikaiset saamiset yhteensä
2 941 756,54
2 941 756,54
3 188 178,27
3 188 178,27
233 559 788,94
236 431 448,88
10 146 981,97
768 786,78
77 285,63
10 993 054,38
6 694 970,78
959 005,73
78 286,09
7 732 262,60
131 267,35
131 267,35
870 267,28
870 267,28
11 124 321,73
8 602 529,88
244 684 110,67
245 033 978,76
Ainelliset hyödykkeet
Maa ja vesialueet
Rakennukset ja rakennelmat
Koneet ja kalusto
Muut aineelliset hyödykkeet
Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat
Aineelliset hyödykkeet yhteensä
PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ
VAIHTUVAT VASTAAVAT
Saamiset
Saamiset saman konsernin yrityksiltä
Muut saamiset
Siirtosaamiset
Saamiset yhteensä
Rahat ja pankkisaamiset
Rahat ja pankkisaamiset
Rahat ja pankkisaamiset yhteensä
VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ
VASTAAVAA YHTEENSÄ
16
Tase/Vastattavaa
31.12.2013
31.12.2012
1 385 120,56
1 385 120,56
1 385 120,56
1 385 120,56
41 821,47
41 821,47
41 821,47
41 821,47
-152 716,06
-152 716,06
-152 716,06
-152 716,06
0,00
0,00
0,00
0,00
1 274 225,97
1 274 225,97
Vapaaehtoiset varaukset
Vapaaehtoiset varaukset
Vapaaehtoiset varaukset yhteensä
23 376 483,36
23 376 483,36
17 497 144,48
17 497 144,48
TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ YHTEENSÄ
23 376 483,36
17 497 144,48
Pitkäaikainen vieras pääoma
Lainat rahoituslaitoksilta
Lainat saman konsernin yrityksiltä
Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä
199 756 121,33
0,00
199 756 121,33
209 278 500,02
1 683 955,00
210 962 455,02
Lyhytaikainen vieras pääoma
Lainat rahoituslaitoksilta
Lainat saman konsernin yrityksiltä
Saadut ennakot
Ostovelat
Velat saman konsernin yrityksille
Muut velat
Siirtovelat
Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä
15 108 240,04
0,00
1 736 584,24
832 921,63
943 556,73
34 201,59
1 621 775,78
20 277 280,01
9 694 194,59
64 768,00
1 663 641,59
720 362,41
1 124 878,22
34 986,99
1 997 321,49
15 300 153,29
VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ
220 033 401,34
226 262 608,31
VASTATTAVAA YHTEENSÄ
244 684 110,67
245 033 978,76
OMA PÄÄOMA
Osake-, osuus tai muu vastaava pääoma
Osake-,osuus, tai muu vastaava pääoma
Osake-, osuus tai muu vastaava pääoma yht.
Muu oma pääoma
Rakennusrahasto
Muu oma pääoma yhteensä
Edellisten tilikausien voitto (tappio)
Edellisten tilikausien voitto (tappio)
Edellisten tilikausien voitto (tappio) yhteensä
Tilikauden voitto (tappio)
Tilikauden voitto (tappio)
Tilikauden voitto (tappio) yhteensä
OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ
TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ
VIERAS PÄÄOMA
17
Rahoituslaskelma 1.1.–31.12.2013
Liiketoiminnan rahavirta:
Voitto/tappio ennen satunnaisia eriä
Oikaisut:
Suunnitelman mukaiset poistot
Muut tuotot ja kulut, joihin ei liity maksua
Rahoitustuotot ja -kulut
Muut oikaisut
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta
2013
9 578 347,73
2012
7 494 403,54
8 937 220,62
-259 004,42
4 868 036,57
-1 474 778,57
21 649 821,93
9 471 051,75
0,00
7 249 139,41
-3 180 189,36
21 034 405,34
Käyttöpääoman muutos
Lyhytaikaisten korottomien liikesaamistenmuutos (-lisäys, +vähennys)
Vaihto-omaisuuden muutos (-lisäys, +vähennys)
Lyhytaikaisten korottomien velkojen muutos (+lisäys, -vähennys)
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja
Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista
Maksetut välittömät verot
Liiketoiminnan rahavirta ( A )
180 180,01
0,00
-400 831,21
21 429 170,73
-5 183 480,49
0,00
16 245 690,24
619 555,53
0,00
-23 551,91
21 630 408,96
-7 576 282,54
0,00
14 054 126,42
Investointien rahavirta
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin
Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luovutukset
Myönnetyt lainat
Investoinnit muihin sijoituksiin
Ennakkomaksut ja muut kesken er.hankinnat
Saadut osingot investoinneista
Fuusio, investointien lisäys
Fuusio, tytäryhtiöosakkeiden vähennys
Fuusio, fuusiovoitto ”muut liiketoiminnan tuotot”
Fuusio, antolainojen vähennys
Fuusio, asuintalovarauksen lisäys
Fuusio, pitkäaikaisten lainojen lisäys
Fuusio, lyhytaikaisten korottomien saamisten muutos
Fuusio, lyhytaikaisten korottomien velkojen muutos
Investointien rahavirta ( B )
-414 152,82
1 474 778,57
128 821,73
469 085,56
-9 083 407,04
0,00
-1 022 582,63
7 576,02
259 004,42
117 600,00
32 489,65
583 847,54
-5 184,83
28 680,48
-7 423 443,35
-3 079 310,42
3 180 189,36
-3 041 178,27
291 835,12
1 394 480,98
1 432,60
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
-1 252 550,63
0,00
0,00
5 570 800,00
-12 011 703,78
0,00
0,00
315 443,92
0,00
0,00
-6 125 459,86
0,00
0,00
20 900 000,00
-35 727 346,66
0,00
-60 052,51
325 710,53
0,00
0,00
-14 561 688,64
2 696 787,03
-7 528 813,58
10 225 600,61
2 696 787,03
-1 760 112,85
-9 288 926,43
7 528 813,58
-1 760 112,85
Rahoituksen rahavirta
Lyhytaikaisten lainojen nostot
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut
Pitkäaikaisten lainojen nostot
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut
Osakepääoma muutos
Edellisen tilikausien tuloksen muutos
Korkotuotot
Maksetut osingot ja muu voitonjako
Maksetut konserniavustukset
Rahoituksen rahavirta ( C )
Rahavarojen muutos (+lisäys, -vähennys) ( A + B + C )
Rahavarat tilikauden alussa (-)
Rahavarat tilikauden lopussa (+)
Rahavarojen muutos (+lisäys, -vähennys)
18
Konsernin tuloslaskelma 31.12.2013
LIIKEVAIHTO
Vuokrat
Käyttökorvaukset
LIIKEVAIHTO YHTEENSÄ
Muut kiinteistön tuotot
Muut kiinteistön tuotot
Muut kiinteistön tuotot yhteensä
2013
47 304 139,98
698 114,62
48 002 254,60
2012
47 039 131,70
615 567,54
47 654 699,24
2 528 347,11
2 528 347,11
3 957 881,06
3 957 881,06
Henkilöstökulut
Palkat ja palkkiot
Palkat ja palkkiot
Sosiaaliset palkat
Palkat ja palkkiot yhteensä
Henkilösivukulut
Eläkekulut
Muut henkilösivukulut
Henkilösivukulut yhteensä
Henkilöstökulut yhteensä
-1 231 674,28
8 073,36
-1 223 600,92
-1 248 130,12
3 480,71
-1 244 649,41
0,00
-276 444,47
-276 444,47
-1 500 045,39
0,00
-286 372,63
-286 372,63
-1 531 022,04
Poistot ja arvonalentumiset
Poistot
Aineettomista oikeuksista
Rakennuksista ja rakennelmista
Koneista ja kalustosta
Muista pitkävaikutteisista menoista
Poistot yhteensä
Poistot ja arvonalentumiset yhteensä
-126 305,00
-8 700 636,51
-215 343,30
-93 406,02
-9 135 690,83
-9 135 690,83
-114 516,60
-9 168 113,66
-281 693,02
-117 692,59
-9 682 015,87
-9 682 015,87
-1 239 936,71
-3 910 869,89
-560 612,17
-144 290,13
-5 870 249,07
-3 490 056,92
-1 138 509,87
-888 971,69
-315 221,86
-1 774 976,76
-954 833,54
-4 052 938,63
-384 291,37
-24 725 758,61
-1 158 330,58
-3 652 986,71
-568 099,43
-146 156,83
-6 215 049,76
-3 440 557,17
-1 102 011,23
-875 617,05
-277 842,37
-1 790 113,34
-999 621,68
-3 931 402,79
-512 384,54
-24 670 173,48
Muut kulut
Kiinteistön muut hoitokulut
Hallinto
Käyttö ja huolto
Ulkoalueiden hoito
Siivous
Lämmitys
Vesi ja jätevesi
Sähkö ja kaasu
Jätehuolto
Vahinkovakuutukset
Vuokrat
Kiinteistövero
Korjaukset
Muut hoitokulut
Kiinteistön muut hoitokulut yhteensä
19
Konsernin tuloslaskelma (jatkoa)
Luottotappiot
Luottotappiot ja muut oikaisuerät
Luottotappiot yhteensä
-246 167,14
-246 167,14
-220 334,42
-220 334,42
Muut kiinteistön kulut
Muut kiinteistön kulut
Muut henkilöstökulut
Kustannusten korvaukset
Arvonlisäverot
Muut kiinteistön kulut yhteensä
-16 720,11
-86 268,83
-40 458,08
-112 602,56
-256 049,58
-223 747,75
-74 181,99
-49 327,64
-189 247,73
-536 505,11
-25 227 975,33
-25 427 013,01
14 666 890,16
14 972 529,38
0,00
0,00
0,00
1 432,60
0,00
1 432,60
173 648,22
88 831,15
262 479,37
226 664,26
12,70
226 676,96
-5 128 605,91
-82 181,88
-5 210 787,79
-7 528 700,52
-89 454,62
-7 618 155,14
-4 948 308,42
-7 390 045,58
0,00
0,00
9 718 581,74
7 582 483,80
0,00
0,00
-1 943 713,64
-1 857 703,80
-6,57
-9,35
7 774 861,53
5 724 770,65
Muut kulut yhteensä
LIIKEVOITTO (-TAPPIO)
Rahoitustuotot ja -kulut
Tuotot muista pysyvien vastaavien sijoituksista
Osinkotuotot
Korkotuotot
Tuotot muista pysyv.vastaav.sijoituksista yht
Muut korko- ja rahoitustuotot
Korkotuotot
Muut rahoitustuotot
Muut korko- ja rahoitustuotot yhteensä
Korkokulut ja muut rahoituskulut
Korkokulut
Muut rahoituskulut
Korkokulut ja muut rahoituskulut yhteensä
Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä
Satunnaiset erät
Satunnaiset erät yhteensä
VOITTO (TAPPIO) ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA
Tilinpäätössiirrot
Tilinpäätössiirrot yhteensä
Muut välittömät verot
Vähemmistön osuus tilikauden tuloksesta
TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO)
20
Tase/konserni/vastaavaa 31.12.2013
2013
2012
5 108 924,70
5 108 924,70
5 152 786,38
5 152 786,38
3 753 587,21
210 365 412,26
647 239,36
9 246 747,36
13 587,77
224 026 573,96
3 557 708,85
221 268 780,88
845 079,03
1 313 613,25
106 993,79
227 092 175,80
Osuudet omistusyhteysyrityksissä
Saamiset omistusyhteysyrityksiltä
Muut osakkeet ja osuudet
Muut saamiset
Sijoitukset yhteensä
3 451 609,28
3 451 609,28
2 827 647,57
3 296 733,13
6 279 256,85
6 748 342,41
PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ
235 414 755,51
238 993 304,59
10 094 333,26
55 926,91
771 433,38
80 189,00
0,00
11 001 882,55
6 658 546,30
39 312,77
930 435,42
80 515,16
4 824,66
7 713 634,31
425 867,02
425 867,02
1 073 697,42
1 073 697,42
11 427 749,57
8 787 331,73
246 842 505,08
247 780 636,32
PYSYVÄT VASTAAVAT
Aineettomat hyödykkeet
Aineettomat oikeudet
Aineettomat hyödykkeet yhteensä
Aineelliset hyödykkeet
Maa ja vesialueet
Rakennukset ja rakennelmat
Koneet ja kalusto
Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat
Muut aineelliset hyödykkeet
Aineelliset hyödykkeet yhteensä
Sijoitukset
VAIHTUVAT VASTAAVAT
Saamiset
Laskennallinen alatili/Konsenitili
Saamiset saman konsernin yrityksiltä
Muut saamiset
Ennakkomaksut
Siirtosaamiset
Saamiset yhteensä
Rahat ja pankkisaamiset
Rahat ja pankkisaamiset
Rahat ja pankkisaamiset yhteensä
VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ
VASTAAVAA YHTEENSÄ
21
Tase/konserni/vastattavaa 31.12.2013
OMA PÄÄOMA
Osake-, osuus tai muu vastaava pääoma
Osake-,osuus, tai muu vastaava pääoma
2013
2012
1 385 120,56
1 385 120,56
Osake-, osuus tai muu vastaava pääoma yhteensä
1 385 120,56
1 385 120,56
41 821,47
41 821,47
41 821,47
41 821,47
10 960 248,75
10 960 248,75
7 427 906,71
7 427 906,71
Tilikauden voitto (tappio)
7 774 861,53
5 724 770,65
OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ
20 162 052,31
14 579 619,39
669 525,74
669 519,16
TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ
Vapaaehtoiset varaukset
Vapaaehtoiset varaukset
Vapaaehtoiset varaukset yhteensä
0,00
0,00
0,00
0,00
TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ YHTEENSÄ
0,00
0,00
VIERAS PÄÄOMA
Pitkäaikainen vieras pääoma
Lainat rahoituslaitoksilta
Lainat saman konsernin yrityksiltä
Tilinpäätössiirtoihin liittyvä verovelkaa
Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä
200 956 653,96
0,00
4 721 573,91
205 678 227,87
211 113 933,53
1 683 955,00
4 317 134,36
217 115 022,89
Lyhytaikainen vieras pääoma
Lainat rahoituslaitoksilta
Lainat saman konsernin yrityksiltä
Saadut vuokraennakot
Ennakkotulot
Ostovelat
Velat saman konsernin yrityksille
Muut velat
Siirtovelat
Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä
15 143 602,16
0,00
1 737 410,11
0,00
821 888,26
971 989,15
34 201,59
1 623 607,89
20 332 699,16
9 772 486,71
64 768,00
1 663 252,15
5 000,00
721 631,77
1 150 589,09
34 986,99
2 003 760,17
15 416 474,88
VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ
226 010 927,03
232 531 497,77
VASTATTAVAA YHTEENSÄ
246 842 505,08
247 780 636,32
Muu oma pääoma
Rakennusrahasto
Muu oma pääoma yhteensä
Edellisten tilikausien voitto (tappio)
Edellisten tilikausien voitto (tappio)
Edellisten tilikausien voitto (tappio) yhteensä
VÄHEMMISTÖOSUUS
22
Konsernin rahoituslaskelma 1.1.–31.12.2013
2013
9 718 581,74
2012
7 582 483,80
9 135 690,83
-259 004,42
4 948 308,42
-1 474 778,57
22 068 798,00
9 682 015,87
0,00
7 390 045,58
-3 180 189,36
21 474 355,89
147 538,72
0,00
-390 123,17
21 826 213,55
653 661,32
0,00
-37 393,74
22 090 623,47
Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista
Maksetut välittömät verot
Liiketoiminnan rahavirta ( A )
-5 210 787,79
0,00
16 615 425,76
-7 618 155,14
0,00
14 472 468,33
Investointien rahavirta
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin
Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luovutustulot
Myönnetyt lainat
Investoinnit / myynnit muihin sijoituksiin
Vähemmistöosuus
Ennakkomaksut ja muut kesken er.hankinnat
Saadut osingot investoinneista
Investointien rahavirta ( B )
-415 361,82
1 474 778,57
0,00
469 085,56
0,00
-9 083 407,04
0,00
-7 554 904,73
-6 250 280,42
3 180 189,36
0,00
302 507,12
0,00
1 394 480,98
1 432,60
-1 371 670,36
0,00
0,00
5 570 800,00
-12 105 687,12
0,00
0,00
262 479,37
0,00
0,00
-6 272 407,75
0,00
0,00
20 900 000,00
-35 813 500,80
0,00
-60 052,51
226 676,96
0,00
0,00
-14 746 876,35
2 788 113,28
-1 646 078,38
-7 732 243,72
10 520 200,28
2 787 956,56
-9 378 322,10
7 732 243,72
-1 646 078,38
Liiketoiminnan rahavirta:
Voitto/tappio ennen satunnaisia eriä
Oikaisut:
Suunnitelman mukaiset poistot
Muut tuotot ja kulut, joihin ei liity maksua
Rahoitustuotot ja -kulut
Muut oikaisut
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta
Käyttöpääoman muutos
Lyhytaikaisten korottomien liikesaamistenmuutos (-lisäys, +vähennys)
Vaihto-omaisuuden muutos (-lisäys, +vähennys)
Lyhytaikaisten korottomien velkojen muutos (+lisäys, -vähennys)
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja
Rahoituksen rahavirta
Lyhytaikaisten lainojen nostot
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut
Pitkäaikaisten lainojen nostot
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut
Osakepääoma muutos
Edellisen tilikausien tuloksen muutos
Korkotuotot
Maksetut osingot ja muu voitonjako
Maksetut konserniavustukset
Rahoituksen rahavirta ( C )
Rahavarojen muutos (+lisäys, -vähennys) ( A + B + C )
Rahavarat tilikauden alussa
Rahavarat tilikauden lopussa
Rahavarojen muutos
23
Hallituksen ja toimitusjohtajan allekirjoitukset
Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen allekirjoitti 20.3.2013 ylimääräisessä yhtiökokouksessa valittu hallitus.
25.
Tilinpäätösmerkintä
Puhelinvaihde: (kaupunki) 014 266 0000
www.jva.fi
Koteja kaikille