1. No category

Fennian Varainhoito
Toimintamalli ja sijoitusratkaisut
Maaliskuu 2015
Fennia-konsernin rakenne
Keskinäinen Vakuutusyhtiö Fennia
Toimitusjohtaja Antti Kuljukka
Vahinkovakuutuspalvelut
• Fennia-konsernin yhtiöistä
Keskinäinen Vakuutusyhtiö
Fennia toimii keskinäisyyden
pohjalta, eli asiakas on
omistaja*.
100 %
Vakuutusosakeyhtiö Henki-Fennia
Toimitusjohtaja Seppo Rinta
Vapaaehtoiset henki- ja
eläkevakuutukset,
vakuutuksellinen varainhoito
• Henki-Fennia on Fennian
100%:sti omistama
osakeyhtiö
100 %
Fennia Varainhoito Oy
Toimitusjohtaja Alexander Schoschkoff
Varainhoitopalvelut,
kiinteistörahastotoiminta
*) Koska ulkopuolisia sijoittajia ei ole, Fennia-konsernin
voitot käytetään asiakkaiden palvelujen kehittämiseen.
• Fennia Varainhoito Oy on
Henki-Fennian 100%:sti
omistama tytäryhtiö.
Fennian sijoitustoiminta
”Sijoitusfilosofiamme: Tasaisen tuoton löytäminen ja
tappioriskin minimoiminen”
AKTIIVINEN SALKUNHOITO
‣
‣
‣
Pitkäjänteinen , ennakoiva, varovainen, markkinamuutoksiin reagoiva
Tuotot on haettava sieltä mistä ne on kulloinkin saatavissa
Pääoman säilyttäminen etusijalla
SUURSIJOITTAJAN RESURSSIT
‣
‣
‣
3
Fennian sijoitusorganisaatio
Pääsy suurten instituutioiden kansainvälisiin rahastoihin
Suursijoittajana Fennia valitsee tuotteita parhailta kansainvälisiltä ja
kotimaisilta yhteistyökumppaneilta
Onnistunutta sijoittamista yli suhdannesyklien
Tuotto ja riski 2008-2014
Kumulatiivinen tuotto 2008-2014
50%
10%
9%
Tuotto
40%
8%
30%
7%
6%
20%
5%
10%
4%
0%
3%
-10%
2%
1%
Riski
0%
0%
5%
10%
15%
20%
-20%
Nettotuotto 2008 - 2014
Riski: suurin vuotuinen lasku
-30%
[Vertailussa: Fennia, Henki-Fennia, Mandatum, Ilmarinen, Varma, Eläke Tapiola, Veritas, Etera, Oilfund, VER, KEVA]
‣
‣
‣
Fennia-konsernin yhtiöt ovat yltäneet markkinoiden parhaimpaan riski/tuotto –
suhteeseen
Salkkujen allokaatioliikkeet suurin tuottoon vaikuttava tekijä – sijoitusten
painottaminen osakkeisiin/ korkoihin ja riskinoton ajoittaminen
Riskitason aktiivinen alentaminen markkinakriiseissä on tärkeintä
Fennian Varainhoitopalvelut
5
Systemaattinen toimintamalli
FENNIAN OMAT
SIJOITUKSET
FENNIAN
VARAINHOITO
ASIAKKAIDEN
SALKUT
OSAKE
Osakkeet
Markkina
-alueet
Teemat
TUOTTO
Salkkujen muodostus
80 %
Toimialat
+ Fennian näkemyksen toteutus
eri riskitason salkkuihin
+ Asiakaskohtainen räätälöinti
(suuret salkut)
20 %
100 %
TASAPAINO
50 %
Allokaatioliikkeet
Korot
Korkoluokka,
marginaalit
Duraatio
‣
6
Korkokäyrä
+ Painotukset Fennian oman
salkun position mukaisesti
+ Painotukset sijoitusluokkien
sisällä, esim. osakkeissa
kehittyvien markkinoiden paino,
koroissa yrityslainat vs.
valtionlainat.
MALTTI
50 %
80 %
KORKO
20 %
100 %
Muutokset toteutetaan asiakkaiden salkkuihin systemaattisesti kun Fennian
sijoituspainot muuttuvat yli ennalta määritettyjen raja-arvojen
Varainhoitosalkut asiakkaan
tavoitteen mukaisesti
OSAKE
TUOTTO
100%
TUOTTO
Tavoitetuotto
12 % p.a.
80%
TASAPAINO
20%
MALTTI
50%
50%
KORKO
80%
20%
KASSA
Tavoitetuotto
9 % p.a.
Tavoitetuotto
7,5 % p.a.
Tavoitetuotto
5 % p.a.
100%
Tavoitetuotto
3 % p.a.
Tavoite ylittää
12 kk euribor ja
pankkitalletus
RISKI
= KOROT
= OSAKKEET
Varainhoitosalkut alkaen 50 T€ --- Yksilölliset salkut alkaen 1M€ --- Konsultoidut salkut alkaen 2M€
Varainhoitosalkkujen vuosituotot
28.02.2015
‣ Varainhoitosalkkujen kumulatiiviset tuotot* (p.a.) vs. tuottotavoitteet
=> Aktiivisella salkunhoidolla on saavutettu huomattavaa lisätuottoa
25%
Kumulatiivinen tuotto (p.a.)
Tuottotavoite
20%
Lisätuotto
19,17%
15,67%
7,17 %
15%
12,91%
9,05%
10%
5,90%
5%
2,61%
3,00 %
KASSA
KORKO
5,41 %
4,05 %
2,90 %
2,61 %
6,67 %
12,00 %
7,50 %
9,00 %
5,00 %
0%
8
MALTTI
TASAPAINO
TUOTTO
OSAKE
*) Tuotot toiminnan alusta 10/2011-02/2015. Tuotossa huomioitu rahasto- ja etf-sijoitusten
palkkiot, mutta ei varainhoitopalkkioita, jotka vaihtelevat asiakaskohtaisesti salkun koon mukaan.
Historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta tuotosta. Sijoituksen arvo voi nousta tai laskea
tulevaisuudessa.
Fennian markkinanäkemys
02/2015
Lievä ylipaino osakkeissa
Alipaino
Lievä
alipaino
Lievä
ylipaino
Neutraali
KORKOSIJOITUKSET
Ylipaino
OSAKKEET
+ Kehittyvät markkinat
+ USA
+ Yrityslainat ml. High Yield
+ Kehittyvät markkinat
-- Valtionlainat
-- Suomi
+ Alhaisen korkotason johdosta suosimme
laajasti lyhyitä yrityslainoja
+ Kansainvälinen laaja hajautus
MUUT
+ Kiinteistöt
Erikoissijoitusrahasto
Fennica Toimitilat I
Rahaston esittely
Maaliskuu 2015
Erikoissijoitusrahasto
Fennica Toimitilat I lyhesti
Suomen ensimmäinen Toimitiloihin fokusoiva erikoissijoitusrahasto

Yksinkertainen tapa sijoittaa suoran kiinteistöomistuksen kassavirtaan

Vastaaviin toimitilakohteisiin pääsee normaalisti sijoittamaan vain pääomarahastojen kautta, jolloin edellytyksenä
on suuri sijoituspääoma
Sijoituskohteina kotimaiset Toimitilakiinteistöt

Kiinteistöluokassa vakaata, ennakoitavaa ja hyvää käteistuottoa vuotuisena kassavirtana

Toimitiloissa asuntoja korkeampi vuokratuottotaso

Rahaston pitkän aikavälin tuottotavoite sijoittajille vuotuisena kassavirtana kulujen jälkeen on yli 7%*,**
Pitkällä kokemuksella – Fennialla 130 vuotta asiantuntemusta

Fennia Varainhoito Oy vastaa rahaston salkunhoidosta ja myynnistä

Rahastoa hallinnoi Eufex Rahastohallinto Oy

Rahaston toimintaa valvoo Finanssivalvonta
*) ilman mahdollisia kiinteistöjen myyntivoittoja **) tuottotavoite ei ole tae tulevasta tuotto- tai arvokehityksestä
11
Sijoitusstrategian pääpiirteet
Sijoituskohteiden valinta

Suomessa sijaitsevat toimitilakiinteistökohteet*
 toimisto-, liike-, logistiikka-, majoituskiinteistöt

Fennian kiinteistöalan ammattilaiset etsivät ja
analysoivat sijoituskohteet

Ulkopuoliset riippumattomat KHK-arvioitsijat
määrittävät salkun kiinteistöjen markkina-arvon
kvartaaleittain, kuten myös arvonmääritykset ostoja myyntitilanteessa

Rahaston sijoituskohteiden tulee olla vähintään
normaalissa kunnossa rakennuksen tekninen ikä ja
käyttötarkoitus huomioiden

Rahasto ei sijoita kohteisiin, joissa on korkea tuotto yhdistettynä korkeaan riskiin

Rahasto voi harjoittaa kehitys- ja korjaustoimintaa lain sallimissa rajoissa (enint. 20 % nettoarvosta (NAV))

Rahasto voi strategiansa mukaan sijoittaa enintään 5 % salkun arvosta (Gav) eurooppalaisiin julkisesti
noteerattuihin kiinteistösijoitusyhtiöiden osakkeisiin, REIT:hin ja indeksiosuusrahastoihin (ETF) sekä muihin
rahaston säännöissä määriteltyihin kohteisiin. Väliaikaisesti (12 kk**) ETF –sijoitusten paino voi olla 15% NAV:sta.
Lopulliset sijoituspäätökset tehdään rahaston johtoryhmässä

Sijoituskohteiden valinnassa huomioidaan
tilanteesta riippuen seuraavia ominaisuuksia:
 sijaintia
 kohteen tuottotasoa
 kiinteistön laatua
 vuokralaisanalyysiä
 likviditeettiä mahdollisessa
myyntitilanteessa
 kohteen kehitys- ja
arvonnousupotentiaalia
 tilojen monikäyttöisyyttä ja
muuntojoustavuutta
 kohteen vakaata arvonkehitystä
*) Voivat sisältää myös vuokra-asuntoja ilman että asunnot muodostaisivat yksittäisen kiinteistön pääkäyttötarkoitusta
sekä vähäisessä määrin vapaa-ajan kiinteistöjä
**) Väliaikaisuudesta voidaan poiketa erillisellä johtoryhmän päätöksellä, mikäli tämä olisi päätöshetkellä
osuudenomistajienedun mukaista
Kiinteistösalkku ja vuokralaiset
Maantieteellinen jakauma
Käyttötarkoitus
Turku
Hämeenlinna
Oulu
6% 6%
3%
Tampere
Helsinki
40%
15%
16%
5%
15%
Lohja
65%
6%
19%
Vantaa
5%
Espoo
Toimisto
Majoitus ja muu käyttötarkoitus
Tuotanto ja logistiikka
Liiketila
31.12.2014
20 suurinta vuokralaista
Kauppaketju
Hotelli
Rakennusyhtiö
ITC yhtiö (kv)
Kauppaketju (kv)
Ravintolaketju
Kauppaketju
Ministeriö
Julkisyhteisö
Hyvinvointipalvelut
Ruokateollisuus
Huonekaluketju
Konepajayhtiö (kv)
Julkisyhteisö
Julkisyhteisö
Tukkukauppa
Julkisyhteisö
Ohjelmatoimisto
Terveyspalvelut
Konepajayhtiö (kv)
Muut vuokralaiset
%
12,6 %
10,1 %
7,4 %
4,7 %
4,2 %
3,9 %
2,9 %
2,8 %
2,0 %
1,9 %
1,8 %
1,7 %
1,7 %
1,7 %
1,7 %
1,6 %
1,6 %
1,6 %
1,4 %
1,4 %
31,4 %
Kum %
12,6 %
22,7 %
30,1 %
34,7 %
38,9 %
42,8 %
45,7 %
48,5 %
50,5 %
52,4 %
54,2 %
55,9 %
57,7 %
59,4 %
61,0 %
62,6 %
64,2 %
65,8 %
67,3 %
68,6 %
100,0 %

Kiinteistöjä on 13 kpl ja vuokralaisia yhteensä 97 kpl

Salkun kiinteistöjen vuokrausaste on korkea, n. 98 %
 Vuokrasopimusten keskimääräinen maturiteetti on n. 6,7 vuotta
Pääosa salkusta on pääkaupunkiseudulla sijaitsevia toimisto- ja liiketiloja, joiden pinta-ala on
yhteensä n. 63.068 m2


Rahaston kiinteistösalkku on arvoltaan 123,1 m€
 Vieraan pääomaan osuus rahastotasolla on n. 29 % (sallittu enintään 50%)

Kiinteistösalkun odotettu nettotuotto on n. 7% p.a. (kiinteistöittäin 5,7-9,3% p.a., ilman
velkavipua)
Salkun sijoituskohteet
Hopeatie 2
Helsinki, rak.v. 1980
11.269 m2
Koy Treen Rautatienkatu 23
Tampere, rak.v. 2012
5.644 m2
Koy Biolinja 27
Turku, rak.v. 2012
4.112 m2
14
Koy Pasilanraitio 9
Helsinki, rak.v. 1983
6.200 m2
Koy Kalevankatu 9
Helsinki, rak.v. 1903
2.119 m2
Koy Munkkiluodontie 44
Espoo, rak.v. 2002
3.561 m2
Koy Lohjan Yrittäjätalo
Lohja, rak.v. 2012
3.241 m2
Koy Kaakkurin liikekeskus
Oulu, rak.v. 2005
2.914 m2
Koy Tiiriönsuontie 2
Hämeenlinna, rak.v. 2000
6.111 m2
Koy Villankulma, Kaupintie 2
Helsinki, rak.v. 1996
4.490 m2
Koy Helsingin Paciuksenkatu 29
Helsinki, rak.v. 1996
3.501 m2
Plaza Tuike Aviapolis
Vantaa, rak.v. 2013
5.365 m2
Koy Vantaan Mestarintie 8
Vantaa, rak.v. 2008
4.541 m2
Kiitos
15
Vastuunrajoitus
Asiakkaan tulee huomioida, että hän kantaa riskin sijoituskohteiden arvon muutoksista. Historiallinen tuotto ei
ole tae tulevaisuudesta. Sijoituksen arvo voi nousta tai laskea tulevaisuudessa. Koska sijoitus-suositukset
perustuvat asiakkaan antamiin tietoihin, on tärkeää, että asiakas antaa kartoituksessa oikeat tiedot tilanteestaan.
Fennia Varainhoito vastaa siitä, että sen varainhoito on huolellista ja ammattitaitoista.
Fennia Varainhoito ei ole vastuussa sopimuksen mukaisesti hoidettujen varojen saavuttamatta jääneistä tuotoista
tai arvonnoususta. Fennia Varainhoito ei myöskään voi taata asetettujen tuottotavoitteiden toteutumista.
Erilaisista markkinatilanteista johtuen sijoitustoiminnan ja siten myös varainhoidon luonteeseen kuuluu se, että
sijoituksen tuotto voi poiketa merkittävästikin asetetuista tuottotavoitteista. Vastaavasti sijoitustoimintaan aina
liittyvä taloudellinen riski voi toteutuessaan poiketa merkittävästikin odotetusta riskitasosta.
16
Yhteystiedot
Fennia Varainhoito Oy
Käyntiosoite ja kotipaikka: Televisiokatu 1, Helsinki
e-mail: [email protected] 010 5031 (vaihde)
Yhteyshenkilöt,
• Riku Heikkilä puh. 0400 547 598
• Timo Sadinmäki puh. 050 3640266
Varainhoitajat
• Alexander Schoschkoff, toimitusjohtaja, puh. 050 405 9182
• Simo Launonen, puh. 050 597 0025
• Marko Alaraatikka, puh. 040 821 1655
• Eero Niemenpää, puh. 040 529 2582
17
[email protected]