1. No category

Vuokratulojen verotus
9.4.2015
Eija Häkkilä
johtava veroasiantuntija
Jokilaaksojen verotoimisto
1
Vuokratulon tulolähde
• Vuokratulo
• korvausta esineen käyttöoikeuden luovuttamisesta
• Henkilökohtainen tulolähde (TVL)
• lähtökohta: vuokratulo TuloveroL:n mukaista pääomatuloa
• Elinkeinotoiminnan tulolähde (EVL)
• vuokratulo elinkeinotoiminnan tuloa – jako pääoma- ja
ansiotuloon
• Maatalouden tulolähde (MVL)
• vuokratulo maatalouden tuloa – jako pääoma- ja ansiotuloon
2
Vuokratulo pääomatuloa (TVL)
•
•
Pääsääntöisesti vuokratulot ovat ns. henkilökohtaisen
tulolähteen tuloja, jolloin verotuksessa sovelletaan
tuloverolakia
koskee hyvin laajaakin vuokraustoimintaa
•
•
Vuokratulo on veronalaista pääomatuloa (tulovero
30%/33% yli 30.000 €)
•
•
•
esim. KHO katsoi päätöksessään, että säätiö vuokratessaan 10
asuinrakennuksessa olevia 418 asuinhuoneistoa ei harjoittanut
elinkeinotoimintaa
Tulo on sen verovuoden tuloa, jona se on nostettu, merkitty
verovelvollisen tilille tai muutoin saatu vallintaan (maksuperuste)
Takuuvuokra on vuokranantajan tuloa vasta siinä vaiheessa, kun se
käytetään esim. viimeisen kuukauden vuokran maksuun. (Jos vakuus
palautetaan vuokralaiselle vuokrasuhteen päätyttyä, se ei ole missään
vaiheessa vuokranantajan tuloa)
3
Vuokratuloon kohdistuvat vähennykset
•
Vuokratulot kohdistuvat menot ovat lähtökohtaisesti
vähennyskelpoisia verotuksessa
•
•
•
•
•
Jos vuokrauksen kohteena on vain osa rakennuksesta, kiinteistöstä tai
osakehuoneistosta, vuokratulosta voi vähentää vain tähän vuokrattuun
osuuteen kohdistuvat kustannukset
Tavanomaiset vuokraustoiminnan menot: hoitovastikkeet, vesi-,
jätevesi-, tie-, sähkö- ja lämpömaksut, vuosikorjausmenot, kiinteistövero,
kaluston ja rakennusten poistot jne.
Kalusteet ja kodinkoneet: vähennetään vuosimenoina (h-meno enintään
1000 €) tai poistoina (25% menojäännöksestä, jos käyttöaika yli 3 v.)
Korjausmenot: vähennetään vuosikorjausmenona (kun rakennus/
huoneisto saatetaan alkuperäiseen kuntoon) tai perusparannusmenoina
(kun rakennusta laajennetaan tai muutetaan tasokkaammaksi) lisätään
rakennuksen hankintamenoon -> vähennettävissä poistoina
Menot vähennetään sinä vuonna, jona ne on maksettu.
4
Vuokratuloon kohdistuvat vähennykset (2)
•
Poistot: Tuloverolaki ei sisällä omia poistosäännöksiä
• -> sovelletaan elinkeinotoimintaa koskevia säännöksiä
• Kiinteistön hankintamenon voi rakennusten osalta vähentää
poistoina, enimmäispoistot rakennusten osalta ovat:
• 4 % poistamattomasta hankintamenosta, jos rakennus on asuin-,
toimisto- tai muu niihin verrattava rakennus
• 7 %poistamattomasta hankintamenosta, jos rakennus on myymälä-,
varasto-, tehdas-, työpaja-, talous-, voima-asema- tai muu niihin
verrattava rakennus
• Poistoa ei voi tehdä kulumattoman omaisuuden hankintamenosta.
Kulumatonta omaisuutta ovat esimerkiksi osakkeet ja maapohja
• vuokrattuun osakehuoneistoon kohdistuvat perusparannusmenot ovat
kuitenkin ns. pitkävaikutteisia menoja, jotka voidaan verovelvollisen
vaatimuksesta vähentää yhtä suurina vuotuisina poistoina
todennäköisenä vaikutusaikanaan eli ns. tasapoistoina enintään 10
verovuotena
• Poistoa ei voi verotuksessa tehdä siltä osin kuin rakennus on
omassa käytössä.
5
Vuokratuloon kohdistuvat vähennykset (3)
•
Edellytys poiston tekemiselle kuitenkin on, että rakennus omistetaan
verovuoden päättyessä.
•
Korkomenot:
• Verovelvollisella on oikeus vähentää pääomatuloistaan
veronalaisen tulon hankintaan kohdistuvien velkojensa korot
• Jos velka kohdistuu vuokratulon hankkimiseen, vähennetään
velan korot verovelvollisen pääomatuloista. Korkoja ei
vähennetä suoraan vuokratulosta vaan erikseen kaikista
pääomatuloista.
• Edellytyksenä vähentämiselle on että vuokraustoiminnalla on
vakaa tulonhankkimistarkoitus, jona pidetään käyvän vuokran
perimistä
•
Vuokraustoiminnan tappio
• Siltä osin kuin vuokratuloon kohdistuvat menot ovat suuremmat
kuin vuokratulot, menot vähennetään muista pääomatuloista ja
alijäämähyvityksen kautta myös ansiotuloista menevästä verosta.
6
Vuokratulo elinkeinotoiminnan tuloa (EVL)
•
Vuokratulot voivat myös sisältyä elinkeinotoiminnan
tuloon, jolloin verotettavan tulon laskentaan sovelletaan
lakia elinkeinotulon verottamisesta
•
•
•
•
•
•
elinkeinotoiminnan tuloa on liikkeen tai ammatin tai siihen kuuluvan
omaisuuden, oikeuden tai etuuden vuokraamisesta saadut korvaukset
omaisuus kuuluu elinkeinotoimintaan, jos sitä käytetään yksinomaan tai
pääasiassa elinkeinotoiminnassa (EVL 53§)
elinkeinotoiminnasta on kyse esimerkiksi silloin kun elinkeinonharjoittaja
vuokraa pääosin oman elinkeinotoiminnan käytössä olevaa kiinteistöä tai
huoneistoa
muutoin vuokraustoiminnan katsominen elinkeinotoiminnaksi edellyttää,
että elinkeinotoiminnan tunnusmerkit täyttyvät (voiton tavoittelu,
itsenäisyys, suunnitelmallisuus, liiketoimintariski, jatkuvuus, toiminnan
kohdistuminen laajaan joukkoon)
Jos kiinteistöjä tai huoneistoja on useita ja niitä vuokrataan lyhytaikaiseen
käyttöön, kyse on esim. hotelli- ja muuhun vastaavaan majoitustoimintaan
verrattavasta elinkeinotoiminnasta
Samoin esim. toimistohotelli-tyyppinen vuokraus, jossa tilat on räätälöity
vuokralaisen tarpeisiin ja tiloja vuokrataan kalustettuina oheispalvelujen
kera.
7
Vuokratulo elinkeinotoiminnan tuloa (2)
•
•
•
•
Elinkeinotoiminnan tunnusmerkkien täyttyminen on mahdollista myös,
jos kiinteistöjen ja huoneistojen lyhytaikainen vuokraus
asumistarkoitukseen on laajaa ja siihen liittyy muutakin kuin tilan
käyttöoikeuden luovutus, kuten erilaisia oheispalveluja (esim.
liinavaatteiden vaihto, sähkö- ja lämmityskustannukset, vesimaksut,
siivous, jätehuolto, internet-yhteys, vakuutukset ja huoltopalvelut jne.)
Vuokratulon ja siihen kohdistuvien kulujen jaksottamiseen
sovelletaan suoriteperustetta
Elinkeinotoiminnan tulo jaetaan pääoma- ja ansiotuloksi
Vuokratulo voi olla myös maatalouden tuloa (MVL), jos vuokrataan
maatilalla olevia rakennuksia
8
Arvonlisäverotus
• Arvonlisäverovelvollisuus
• Arvonlisäverolain mukaan maanvuokraoikeuden,
huoneenvuokraoikeuden tai muun niihin verrattavan
kiinteistöön kohdistuvan oikeuden luovuttaminen ei ole
arvonlisäverollista
• Vuokraustoiminta voi kuitenkin olla arvonlisäverollista
majoitustoimintaa
• Kiinteistön käyttöoikeuden luovuttaja voi hakeutua
arvonlisäverovelvolliseksi
• Näistä aiheista on kerrottu tarkemmin Verohallinnon ohjeissa
Majoitustoiminnan verotuksesta ja Kiinteistön käyttöoikeuden
luovuttamisesta arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuminen.
9
Arvonlisäverotus (2)
•
Majoitustoimintaa
•
•
•
•
•
•
on ansiotarkoituksessa tapahtuva kalustettujen huoneiden pitäminen
vieraiden majoittamista varten (hotelli, matkustajakoti, lomakeskus jne.)
voi olla myös yksityiskodissa tapahtuva bed and breakfast tyyppinen
majoitus, hotellimajoituksen vaihtoehtona käytetty huoneen tai
huoneiston vuokraus, maatilamatkailun yhteydessä tapahtuva majoitus
sekä lomamökkien ja muiden loma-asuntojen vuokraus
Majoitustoiminnalle on usein tyypillistä se, että siihen liittyy asumisen
ohella muita oheispalveluja kuten esimerkiksi aamiainen, siivous sekä
liinavaatteiden vaihto jne.
Majoitustoiminnan olennainen piirre on se, että tilan luovutus tapahtuu
tilapäistä asuintarkoitusta varten. Pysyvään asumistarkoitukseen
tapahtuva vuokraus on verotonta kiinteistön luovutusta
Verollisen ja verottoman majoitustoiminnan rajana voidaan käyttää
kuutta kuukautta. Tätä lyhyemmäksi ajaksi tapahtuva vuokraus on
lähtökohtaisesti verollista majoitustoimintaa ja pidemmäksi ajaksi
tapahtuva vuokraus verotonta kiinteistön käyttöoikeuden luovutusta
Majoitustilan luovuttamiseen sovelletaan 10 prosentin verokantaa
10
Arvonlisäverotus (3)
•
Esimerkki KVL:n ratkaisu 13/2012 majoitustoiminnasta
•
•
•
•
•
A Oy järjesti majoitustiloja erityisesti X:n työmaalla toimivien ns.
komennusmiesten tilapäisasunnoiksi.
Yhtiö otti vuokralle tyhjiä asuntoja ja kalusti ne. Yhtiön käytössä oli 110
asuntoa majoitustoimintaa varten. Lisäksi yhtiö oli rakennuttanut
työmaan läheisyyteen majoituskylän, jossa oli lähes 200 vuodepaikkaa
kahden hengen huoneissa.
Huoneistojen vuokra sisälsi huoneen, kalusteet, liinavaatteiden
vaihdon, verhot, TV:n ja TV-luvan, pesukoneen, ruoanvalmistusvälineet,
sähkö- ja lämmityskustannukset, vesimaksut, siivouksen, jätehuollon,
internet-yhteyden, vakuutuksen ja huoltopalvelut.
Yhtiö veloitti asiakasyrityksiltä majoituspalveluista hinnan, josta noin
40 prosenttia koostui asunnon vuokrasta ja noin 60 prosenttia muiden
palvelujen osuudesta.
Majoitussopimukset yritysten kanssa solmittiin useimmiten
toistaiseksi voimassaoleviksi. Määräaikaiset sopimukset, joita oli
vähemmistö, tehtiin aina alle 6 kuukauden pituisiksi
11
Arvonlisäverotus (4)
•
•
•
•
Asukkaat vaihtuivat kuuden viikon jaksoissa komennusmiesten
työskentelyjakson päättyessä. Komennusmiehet palasivat seuraavan
työskentelyjakson alkaessa ja asettuivat johonkin työnantajayrityksen
vuokralle ottamista asunnoista.
Hakijan toiminta voitiin rinnastaa tilapäisen majoituspalvelun
tarjoamiseen ja kun otettiin huomioon se, että tiloissa
• majoittuvien työntekijöiden vaihtuvuus oli suuri ja
• heidän oleskelunsa näissä tiloissa kesti viikosta puoleen
vuoteen siten, että
• majoitettavat henkilöt vaihtuivat kuuden viikon jaksoissa,
katsottiin tilojen luovutuksen näissä olosuhteissa majoitussopimusten
kestosta riippumatta tapahtuvan tilapäistä asuintarkoitusta varten.
Majoitustilojen luovuttamista X:n työmaalla työskenteleville yhtiöille
niiden palveluksessa olevien työntekijöiden majoittamista varten
sekä asuntojen vuokraamista sesonkiluonteisesti yksityisasiakkaille
lyhytaikaista asumista varten oli pidettävä verollisena hotelli- ja
leirintäaluetoimintaan verrattavassa majoitustoiminnassa
tapahtuvana huoneiden ja muiden sellaisten tilojen käyttöoikeuden
luovuttamisena.
12
KHO 6.11.1998 T 2440 Lomamökkien vuokraus
•
•
•
•
•
•
•
•
•
A harjoitti maa- ja metsätalouden ohella omistamiensa lomamökkien
vuokraustoimintaa. Vuonna 1995 A:lla oli ollut vuokrauskäytössä neljä mökkiä
pääasiassa pitkäaikaisin sopimuksin.
Rakenteilla olleet kaksi mökkiä olivat valmistuneet vuonna 1996, jolloin ne olivat olleet
vuokrattuina useiden viikkojen ajan.
Vuonna 1997 mökkejä oli vuokrattu koko vuoden pääsääntöisesti asiakkaiden
lyhytaikaiseen loma- ja virkistyskäyttöön. Mökkejä oli tarkoitus rakentaa vielä lisää.
Mökkejä markkinointiin vuorokausihinnoilla Lomarenkaan kautta ja kunnan
matkailuesitteissä.
A huolehti mökkien luovutuksesta sekä mökkien varustuksesta, kunnosta ja
siisteydestä vuokralaisten vaihtuessa.
Asiakkaiden kannalta lomamökkien vuokraus katsottiin vaihtoehdoksi muunlaiselle
vapaa-ajanvieton tilapäismajoitukselle.
A:n toimintaa pidettiin sen vuoksi hotelli- ja leirintäaluetoimintaan verrattavassa
toiminnassa tapahtuvana mökkien käyttöoikeuden luovuttamisena.
Vaikka mökkien vuokraus ei vielä vuonna 1995 ollut ollut kovin laajaa ja vuokrasopimukset
oli silloin tehty yleensä pitkähköksi ajaksi, toimintaa pidettiin verollisena jo vuonna
1995, kun otettiin huomioon A:n liiketoiminnan tuolloinen tarkoitus ja toiminnan myöhempi
kehitys.
A:lla oli oikeus vähentää vuonna 1995 tätä toimintaa varten tapahtuneisiin hankintoihin
sisältyvä vero arvonlisäverolain 102 §:ssä säädetyin edellytyksin.
13
KHO 27.11.2000 T 3094 Yhden lomamökin vuokraus
•
•
•
•
•
•
Kiinteistöosakeyhtiö omisti hiihtokeskuksessa sijaitsevan lomamökin, jonka
rakennusala oli 115 m² ja jossa oli 12 vuodepaikkaa.
Yhtiö vuokrasi mökkiä paitsi kolmelle osakkaalleen myös ulkopuolisille.
Vuokraus ulkopuolisille tapahtui yhtiön ja paikallisen matkailuyrityksen
toimesta. Mökkiä oli mahdollista vuokrata kaikkina vuodenaikoina ja vuokraaika oli yleensä viikko.
Vuoden 1999 varaustilanne osoitti liikevaihdon nousevan yli 50 000 markan.
Liikevaihto ylitti yleisen arvonlisäverovelvollisuuden rajan.
Yhtiön edellä kuvatuissa olosuhteissa harjoittama mökin vuokraustoiminta
ei ollut luonteeltaan arvonlisäverolaissa tarkoitettua verollista
majoitustoimintaa vaan kiinteistöön kohdistuvan käyttöoikeuden
verotonta luovuttamista.
Yhtiötä ei näin ollen voitu merkitä majoitustoiminnan harjoittajana
verovelvolliseksi.
14
Arvonlisäverotus (4)
•
Kiinteistön luovuttajan vapaaehtoinen arvonlisäverovelvollisuus
•
Kiinteistön vuokraaminen ja käyttöoikeuden luovuttaminen on
pääsäännön mukaan arvonlisäverotonta
Vuokranantajalla tai kiinteistön omistajalla on kuitenkin oikeus
hakeutua vapaaehtoisesti verovelvolliseksi kiinteistön
vuokraamisesta
Kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta on hakeuduttava
erikseen arvonlisäverovelvolliseksi, vaikka kiinteistön omistaja tai
haltija olisi jo harjoittamastaan liiketoiminnasta
arvonlisäverovelvollinen
Hakeutuminen koskee aina kiinteistöä tai sen osaa. Pienin
yksikkö, jota hakeutuminen voi koskea, on huoneisto tai muu
selvästi erottuva, toiminnallisen kokonaisuuden muodostava tila
•
•
•
15
Arvonlisäverotus (5)
•
Kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta hakeutumisen
edellytyksenä on, että
•
•
•
•
•
•
•
kiinteistöä käyttävä osakas tai vuokralainen harjoittaa siinä
jatkuvaluonteisesti verollista liiketoimintaa
verottomaan toimintaan tai luonnolliselle henkilölle vuokrauksesta ei voi
hakeutua alv:iin
Verovelvollisuus alkaa aikaisintaan siitä päivästä, jona hakemus
on saapunut Verohallintoon
Hakeutumisen jälkeen vuokrista tai vastikkeista suoritetaan
arvonlisäveroa (vuokran lisäksi esimerkiksi vedestä, lämmöstä,
sähköstä, kaasusta ja jätehuollosta veloitetuista korvauksista)
Kiinteistöä varten hankittujen tavaroiden ja palvelujen hintaan
sisältyvä arvonlisävero on vastaavasti vähennyskelpoinen
Kiinteistön käyttöoikeuden luovutukseen sovelletaan yleistä 24 %
verokantaa
Tuloverotuksessa vuokratulo on arvonlisäverovelvolliseksi
hakeutumisesta huolimatta TVL:n mukaista pääomatuloa
16
Vuokraaminen omalle yhtiölle tai työnantajalle
• Saatu vuokra on normaalia vuokratuloa siltä osin kuin
vuokrataso on käypä ja vuokrauksen kohde aidosti on
vuokralaisen käytössä
• Jos henkilö vuokraa omaisuutta omalle osakeyhtiölle käyvän
vuokratason ylittävällä hinnalla, vuokratulona verotetaan
käyvän vuokratason mukainen vuokratulo. Käyvän vuokratason
ylittävä vuokra verotetaan peiteltynä osinkona
• Jos henkilö vuokraa omaisuutta omalle osakeyhtiölle käyvän
vuokratason alittavalle hinnalla, vuokratulona verotetaan
maksettu vuokra. Vuokraustoiminnan tappiota ei kuitenkaan
vahvisteta siltä osin kuin vuokraustoiminnan kulut ylittävät
yhtiöltä perityn vuokran, koska toiminnassa ei ole vuokratulon
hankkimistarkoitusta
17
Vuokraaminen omalle yhtiölle tai työnantajalle (2)
• Henkilöyhtiön ja yhtiömiehen välisessä vuokrauksessa käyvän
arvon ylittävä vuokra katsotaan yhtiömiehen yksityisotoksi
eikä se ole vähennyskelpoinen meno henkilöyhtiön verotuksessa.
• Alihintaisesta vuokrauksesta ei myöskään tällöin vahvisteta
tappiota
• Työntekijän ja työnantajan välillä käyvän vuokratason ylittävä
vuokra verotetaan työntekijän saamana palkkana
18
Ilmoitus- ja muistiinpanovelvollisuus
•
Henkilökohtainen tulolähde ja maatalous
• Vuokraustoimintaa harjoittava on muistiinpanovelvollinen.
Muistiinpanojen on perustuttava tositteisiin. Tulot ja menot
ilmoitetaan henkilökohtaisella (7-lomake) tai maatalouden (2lomake) veroilmoituksella riippuen vuokraustoiminnan
tulolähteestä
•
Elinkeinotoiminta
• Vuokratulot ja niihin kohdistuvat menot ovat mukana
elinkeinotoiminnan kirjanpidossa - kirjataan kirjanpitolain
säännöksiä soveltaen
• Tulot ja menot ilmoitetaan yritystoiminnan veroilmoituksella (5, 6A
tai 6B)
•
Ennakkoperintä
• Vuokranmaksaja ei ole velvollinen pidättämään veroa
maksamastaan suorituksesta
• Vuokratulo on tuloa, jonka perusteella maksuunpannaan
ennakkovero.
19
Lisätietoa
•
Ennakkoratkaisu
• Tuloverotus
• Arvonlisäverotus
350 -1040 €
210 €
•
Palvelunumerot
•
• Arvonlisäverotus
020 697 014
• Yrittäjät (ky, ay, tmi)
020 697 004
• Osakeyhtiöt
020 697 006
Vero.fi
• Verohallinto julkaisee vero.fi:ssä vuokratulojen ja niihin
kohdistuvien vähennysten verotusta koskevan ohjeen kevään
kuluessa
20