Erikoissijoitusrahasto eQ Hoivakiinteistöt | Varsinainen rahastoesite
29.6.2015 Erikoissijoitusrahasto eQ Hoivakiinteistöt | Varsinainen rahastoesite Yleiset tiedot rahastosta rahastoyhtiöstä ja säilytysyhteisöstä Rahasto • Erikoissijoitusrahasto eQ Hoivakiinteistöt (ruotsiksi Special placeringsfond eQ Care, englanniksi Special Investment Fund eQ Care) (AIF) o n Suomen sijoitusrahastolain nojalla perustettu erikoissijoitusrahasto ja vaihtoehtorahasto (”rahasto”). Y-tunnus 2473582-9. Rahasto on sijoitusrahastolain mukainen pääasiassa kiinteistöihin ja kiinteistöarvopapereihin sijoittava erikoissijoitusrahasto, joka voi poiketa eräistä sijoitusrahastolain yleisesti sijoitusrahastoja koskevista säännöistä ja rajoituksista. • Rahaston toiminta on aloitettu 7.5.2012. Rahaston säännöt on toimitettu Finanssivalvonnalle tiedoksi sijoitusrahastolain 43 a §:n mukaisesti 27.6.2015. Rahaston tilikausi on kalenterivuosi. Rahaston avaintietoesite, varsinainen vuosikertomus, viimeisin puolivuotiskatsaus sekä rahaston säännöt ovat saatavissa rahastoyhtiöstä taikka sen internet-sivuilta osoitteessa: www.eQ.fi. Rahastoyhtiö • Rahaston hallinnoinnista ja salkunhoidosta vastaa eQ Rahastoyhtiö Oy (”rahastoyhtiö”), osoite Aleksanterinkatu 19 A, 00100 Helsinki, y-tunnus 0736052-7. Rahastoyhtiön toimialana on harjoittaa sijoitusrahastolaissa tarkoitettua sijoitusrahastotoimintaa sekä valtiovarainministeriön tai muun toimivaltaisen viranomaisen myöntämällä luvalla sijoitusrahastotoimintaan olennaisesti liittyvää toimintaa. Finanssivalvonta on myöntänyt 8.7.2014 rahastoyhtiölle vaihtoehtorahastojen hoitajia koskevan lain mukaisen toimiluvan toimia vaihtoehtorahastojen hoitajana. Rahastoyhtiö on perustettu 6.3.1998 ja sen kotipaikka on Helsinki ja osakepääoma 800.069,97 euroa. Rahastoyhtiöllä on riittävät omat varat ja vastuuvakuutus sen huolimattomuudesta aiheutuneiden vahinkojen korjaamiseksi, joista rahastoyhtiö on vaihtoehtorahastojen hoitajista annetun lain mukaan vastuussa. • Rahastoyhtiön toimitusjohtaja on Annamaija Peltonen ja sen hallitukseen kuuluvat: • Janne Larma (puheenjohtaja), toimitusjohtaja, eQ Oyj • Kirsi Hokka, johtaja, asiakkuudet, eQ Varainhoito Oy • Mikko Koskimies, toimitusjohtaja, eQ Varainhoito Oy • Juha Surve, Johtaja, lakiasiat ja compliance, eQ Varainhoito Oy • Teijo Heikkilä (osuudenomistajien edustaja), hallituksen puheenjohtaja, Sandvik Oy:n eläkesäätiö • Aarni Pursiainen (osuudenomistajien edustaja), sijoitusjohtaja, Keskinäinen Vakuutusyhtiö Fennia Rahaston aiempi tuottokehitys 15,0% 12,1% 10,0% 6,4% 5,0% 0,0% -5,0% -10,0% -15,0% 2010 2011 2012 2013 2014 Rahasto Rahastoon tehdyn sijoituksen arvo voi nousta tai laskea ja sijoittaja voi sijoituksensa lunastaessaan saada takaisin vähemmän kuin hän rahastoon sijoittaessaan alun perin sijoitti. Sijoittajan tulee myös huomioida, että historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta tuottotasosta Rahastoon sijoittamista koskevat tiedot Hinnasto Merkintäpalkkio • 2,0 % Lunastuspalkkio • < 1v • > 1–3v • > 3–5v • ≥ 5v 2,0 % 1,0 % 0,5 % 0,0 % Hallinnointipalkkio p.a. • 1,95 % Tuottosidonnainen hallinnointipalkkio • 20 % vertailutuoton ylittävästä osasta jaetun voitto-osuuden määrästä laskettuna. Vertailutuotto 7 % Säilytyspalkkio • Toteutuneet säilytyksestä aiheutuvat kustannukset Rahaston avaintietoesitteessä on kuvattu arvio vuotuisista juoksevista kuluista. Avaintietoesitteessä kuvattu juoksevien kulujen määritelmä pitää sisällään yllä mainituista palkkioista hallinnointipalkkion ja säilytyspalkkion, mutta ei tuottosidonnaista palkkiota. Merkintätili • Handelsbanken HANDFIHH FI69 3131 1000 9678 97 Säilytysyhteisö • Rahaston säilytysyhteisö on Pohjola Pankki Oyj. Pohjola Pankki Oyj on Finanssivalvonnan toimiluvalla luottolaitostoimintaa harjoittava talletuspankki. Rahaston varat säilytetään erillään muiden rahastojen, rahastoyhtiön ja säilytysyhteisön varoista. Rahastoyhtiön talous on täysin erillään rahaston varoista eikä rahaston varoja voida käyttää rahastoyhtiön tai säilytysyhteisön velkojen kattamiseksi. • Säilytysyhteisö voi käyttää arvopaperien säilyttämisessä yhtä tai useampaa alisäilyttäjää. Säilytysyhteisö huolehtii parhaan kykynsä mukaisesti, että rahaston varat on erotettu säilytysyhteisön tai sen käyttämän alisäilyttäjän varallisuudesta näiden mahdollisessa maksukyvyttömyystilanteessa. • Säilytysyhteisö ei ole siirtänyt säilytysyhteisöä koskevia muita tehtäviä tai vastuita kolmansille tahoille. Mikäli säilytysyhteisö siirtäisi näitä toimintoja jollekin luotettavalle kolmannelle taholle, säilytystoimintojen siirtäminen ei vaikuta säilytysyhteisön vastuuseen, jollei se ole vapautunut vastuustaan sääntelyn mukaisesti. • Säilytysyhteisö, säilytysyhteisön alisäilyttäjä tai se jolle säilytysyhteisö tehtäviään siirtäisi, ei saa käyttää rahaston säilytysyhteisölle säilytettäväksi antamia varoja uudelleen, ellei tästä sovita erikseen rahastoyhtiön kanssa. Rahastoyhtiö voi antaa luvan erikseen esimerkiksi säilytettävinä olevien arvopaperiensa lainaamiselle. Rahaston yleiskuvaus ja sijoituspolitiikka • eQ Hoivakiinteistöt on pääasiassa kiinteistöihin ja kiinteistöarvopapereihin sijoittava erikoissijoitusrahasto. Rahasto voi rajoituksin sijoittaa myös kiinteistötoimintaa harjoittavien yhteisöjen arvopapereihin Euroopan talousalueeseen kuuluvissa maissa. Rahasto voi rajoituksin lisäksi sijoittaa myös muihin rahaston säännöissä mainittuihin sijoituskohteisiin. 1 (8) Erikoissijoitusrahasto eQ Hoivakiinteistöt | • Rahasto harjoittaa aktiivista rahaston sijoitusomaisuuden hoitamista, kiinteistöliiketoimintaa ja pyrkii aktiivisella toiminnalla kehittämään rahaston sijoituskohteita arvonkehityksen parantamiseksi. • Rahastoyhtiö toteuttaa rahaston sijoituksia rahaston sääntöjen mukaisesti, mutta oman itsenäisen näkemyksensä mukaan. Rahastoon tehdyille sijoituksille ei ole olemassa takeita tietystä tuottotasosta. Rahasto suuntaa sijoitustoimintansa ensisijaisesti kiinteistökohteisiin jotka soveltuvat suoraan taikka muunneltuna ainakin osittain seuraaviin käyttötarkoituksiin: • Vanhusten hoivapalveluja tarjoavat kiinteistöt • Päiväkotikiinteistöt • Lastenkotikiinteistöt • Kuntoutusta tarjoavat kiinteistöt • Sairaalakiinteistöt • Terveysasemakiinteistöt • Lasten -ja nuorisopsykiatrian kiinteistöt • Senioriasunnot Rahasto sijoittaa varansa ensisijaisesti: 1) Suomessa sijaitseviin kiinteistöihin. 2) Suomessa sijaitsevia kiinteistöjä koskeviin kiinteistöarvopapereihin ja muihin arvopapereihin, jotka liittyvät kiinteistösijoitustoimintaan. 3) Rakentamiseen ja kiinteistönjalostustoimintaan. Edellä mainittujen kohteiden lisäksi Rahasto voi sijoittaa varansa: 4) Pääasiassa kiinteistötoimintaa harjoittavien yhtiöiden arvopapereihin, joilla käydään kauppaa arvopaperimarkkinalain mukaisessa julkisessa kaupankäynnissä tai siitä vastaavassa kaupankäynnissä toisessa Euroopan talousalueeseen kuuluvassa valtiossa tai joilla käydään kauppaa muulla säännellyllä, säännöllisesti toimivalla, tunnustetulla ja yleisölle avoimella markkinapaikalla. 5) Talletuksiin luottolaitoksissa, edellyttäen että talletus on vaadittaessa takaisinmaksettava tai on nostettavissa ja erääntyy maksettavaksi viimeistään 12 kuukauden kuluessa ja luottolaitoksen kotipaikka on Euroopan talousalueeseen kuuluvassa valtiossa. 6) Sijoitusrahastojen ja erikoissijoitusrahastojen osuuksiin ja muiden yhteistä sijoitustoimintaa harjoittavien yhtiöiden osuuksiin. 7) Korkoa tuottaviin arvopapereihin ja rahamarkkinavälineisiin, joilla käydään kauppaa kaupankäynnistä rahoitusvälineillä annetussa laissa tarkoitetulla säännellyllä markkinalla tai joilla käydään kauppaa muulla säännellyllä, säännöllisesti toimivalla, tunnustetulla ja yleisölle avoimella markkinapaikalla. Markkinapaikan sijaintia ei ole rajoitettu maantieteellisesti. Lista kulloinkin käytettävissä olevista markkinapaikoista on saatavissa Rahastoyhtiöstä. 8) Saataviin, joita ei ole pidettävä arvopapereina. Rahasto voi pantata omaisuuttaan velvoitteidensa vakuudeksi. Panttaus voi tarvittaessa käsittää Rahaston koko omaisuuden. Rahasto voi myöntää luottoa tai antaa vakuuden kolmannen sitoumuksesta osana kiinteistösijoitustoimintaa, jos se on tarpeen kohtien 1) - 3) mukaisen kiinteistösijoituksen hankkimiseksi, siitä luopumiseksi tai sen kehittämiseksi. Sijoitusrajoitukset: Koskee edellä mainittuja sijoituskohteita 1-2: Varsinainen rahastoesite • Rahaston kokonaisvaroista vähintään 60% on aina sijoitettava Suomessa sijaitseviin kiinteistöihin tai tällaisia kiinteistöjä koskeviin kiinteistöarvopapereihin. Tästä vaatimuksesta Rahasto voi tilapäisesti poiketa Rahastoa perustettaessa ja rahasto-osuuksien merkinnän yhteydessä sekä myydessään tai hankkiessaan kiinteistöjä tai kiinteistöarvopapereita sekä milloin Rahaston varoja ei voida tuottavalla tavalla sijoittaa Rahaston sijoituspolitiikan mukaisiin kiinteistöihin taikka kiinteistöarvopapereihin. Rahasto voi sijoittaa varansa rajoituksetta myös vain yhteen kiinteistöön, vain yhteen kiinteistöön kohdistuviin kiinteistöarvopapereihin taikka vain yhteen kiinteistöarvopaperiin. Koskee edellä mainittuja sijoituskohteita 3: • Rahaston varoista enintään 20% voidaan sijoittaa rakentamiseen sekä kiinteistönjalostustoimintaan. Koskee edellä mainittuja sijoituskohteita 4: • Rahaston varoja voidaan sijoittaa enintään 20% saman liikkeeseenlaskijan arvopapereihin. Sellaisia sijoituksia saman liikkeeseenlaskijan arvopapereihin, jotka ylittävät 10% Rahaston varoista, saa olla enintään 40% Rahaston varoista. • Näitä sijoitusrajoituksia laskettaessa yhtenä kokonaisuutena on pidettävä kirjanpitolain 1 luvun 6 §:n mukaan samaan konserniin kuuluvia yhteisöjä. Tämän estämättä samaan konserniin kuuluvien yhteisöjen liikkeeseen laskemiin arvopapereihin saadaan kuitenkin sijoittaa yhteensä enintään 20% Rahaston varoista. Koskee edellä mainittuja sijoituskohteita 5: • Rahaston varoja voidaan sijoittaa enintään 20% saman luottolaitoksen vastaanottamiin talletuksiin. Koskee edellä mainittuja sijoituskohteita 6: • Rahaston varoista enintään 15% saadaan sijoittaa sijoitusrahastojen ja erikoissijoitusrahastojen osuuksiin tai yhteistä sijoitustoimintaa harjoittavien yhtiöiden osuuksiin. Koskee edellä mainittuja sijoituskohteita 7: • Rahaston varoista enintään 40 % voidaan sijoittaa korkoa tuottaviin arvopapereihin ja rahamarkkinavälineisiin. • Koskee edellä mainittuja sijoituskohteita 8: • Rahaston varoista enintään 10 % voidaan sijoittaa saataviin, joita ei ole pidettävä arvopapereina. Muut sijoitusrajoitukset: • Rahastolla on oltava toiminnan edellyttämät käteisvarat. • Rahastoyhtiö saa ottaa Rahaston lukuun Rahaston sijoitustoimintaa ja omaisuuden hoitamista varten luottoa määrän, joka vastaa enintään puolta (1/2) Rahaston kokonaisvaroista. • Rahastoyhtiö saa kuitenkin lisäksi ottaa erityisestä syystä Rahaston lukuun väliaikaiseen tarkoitukseen sijoitusrahastotoimintaa varten luottoa määrän, joka vastaa enintään yhtä kolmasosaa (1/3) Rahaston kokonaisvaroista. Erityisenä syynä voidaan pitää muun ohessa rahoitustarpeita kiinteistön taikka kiinteistöarvopaperin hankinnan yhteydessä, Rahaston sijoituskohteita hankittaessa kohteina olevien kiinteistöarvopapereiden kohdekohtaisien velkojen tilapäistä uudelleenrahoittamista taikka likviditeetin turvaamista rahasto-osuuksien lunastustilanteessa. • Rahasto ei saa sijoittaa Rahastoyhtiön tai Rahastoyhtiön suoran tai välillisen osakkeenomistajan, jolla on yli 10 % omistusosuus Rahastoyhtiöstä tai tämän emoyhtiöstä, omistamiin kiinteistöihin tai kiinteistöarvopapereihin. Sijoittaja vastaa rahaston soveltuvuudesta omiin sijoitustarkoituksiinsa, joten hänen tulee huolellisesti tutustua tähän esitteeseen, rahaston avaintietoesitteeseen ja sääntöihin. Rahastoyhtiö ei tarjoa varainhoitoa taikka muita sijoituspalveluita. 2 (8) Erikoissijoitusrahasto eQ Hoivakiinteistöt | Sijoittajakohderyhmä ja suositeltu vähimmäissijoitusaika • Rahasto sopii sijoittajalle, joka haluaa hajauttaa sijoituksiaan kiinteistövarallisuuteen ja kiinteistötoimintaan liittyviin arvopapereihin. Rahasto tarjoaa sijoittajalle mahdollisuuden sijoittaa rahastomuotoisen sijoituksen kautta erityisesti suoraan kiinteistökohteisiin Suomessa. Rahasto on ensisijassa tarkoitettu sijoittajille, jotka tavoittelevat pitkän aikavälin kassavirtaa ja allokoivat sijoitussalkkuaan kiinteistöriskiin. • Kiinteistösijoittaminen on lähtökohtaisesti pitkäjänteistä sijoittamista ja jo tästäkin syystä suositeltu sijoitusaika on vähintään viisi vuotta, kuitenkin markkinatilanne huomioiden. • Rahastoon tehdyn sijoituksen arvo voi nousta tai laskea ja sijoittaja voi sijoituksensa lunastaessaan saada takaisin vähemmän kuin hän rahastoon sijoittaessaan alun perin sijoitti. RAHASTON RISKIT Rahastosijoittamiseen liittyvät yleiset riskit Sijoittamiseen liittyy aina riski. Riskillä tarkoitetaan sitä, että sijoituksen tuottoon liittyy epävarmuutta. Tämä tarkoittaa mahdollisuutta saada sijoituksesta oletettua heikompaa tuottoa ja myös mahdollisuutta menettää sijoitetut varat kokonaan. • Kaikkien rahastojen arvo voi nousta ja laskea merkittävästikin. Tämä tarkoittaa sitä, että sijoittaja voi rahasto-osuuksia lunastaessaan saada vähemmän varoja, kuin sijoittaessaan. Toimialariski – Kiinteistöt ja hoiva-sektori • Tietylle toimialalle taikka sektorille keskittyneiden rahastojen arvonkehitys voi poiketa hyvinkin merkittävästi yleisrahastoista, muista sijoitusrahastoista sekä muista eri toimialoille hajautetuista sijoitusmuodoista. • Kiinteistösektorin kehitys voi vaikuttaa merkittävästi rahaston arvoon. Kiinteistösektoriin liittyvää toimialariskiä pyritään pienentämään sijoituskohteiden valinnalla ja aktiivisella rahaston sijoitusomaisuuden hoitamisella. • Rahaston riskisyyteen vaikuttaa myös se, että rahasto keskittyy sijoitustoiminnassaan hoiva-sektorin kiinteistökohteisiin. Tällöin hoiva-sektorin yleinen kehitys vaikuttaa rahaston arvonkehitykseen ja riskiasemaan. • Kiinteistöihin liittyvää riskiä voi kasvattaa se, että rahaston varat voidaan sijoittaa jopa vain yhteen taikka harvaan joukkoon kiinteistöjä. Tällöin yksittäistä kiinteistöä koskevat tapahtumat voivat vaikuttaa merkittävästikin rahaston tuottoon. • Sijoittajan tulee sijoituspäätöstään tehdessään huomioida, että keskittyneisyys tiettyihin kiinteistötyyppeihin on omiaan kasvattamaan riskiä rahaston arvonmuutoksille. Osakemarkkinakehitykseen liittyvä riski • Rahaston päätarkoituksena ei ole sijoittaa osakemarkkinalle. Kuitenkin on mahdollista, että rahaston varoja sijoitetaan osakemarkkinoille Suomessa ja muissa Euroopan talousalueeseen kuuluvien maiden arvopaperipörsseissä. Tällöinkin sijoitukset kohdistuvat kiinteistötoimintaa harjoittavien yhteisöjen ja/tai rahastojen osakkeisiin ja osuuksiin. • Osakemarkkinasijoituksiin liittyy aina riski sijoitusten markkina-arvon merkittävistäkin muutoksista. Riskiin vaikuttavat osakemarkkinoiden yleinen kehitys, talouskehitys, kohdetoimialan kehitys sekä riski siitä, että rahaston noudattama sijoitusnäkemys epäonnistuu. Tällöin rahaston osake- ja osuussijoitusten arvonkehitys voi vaihdella. Riskejä pyritään pienentämään valikoimalla sijoituskohteet huolellisesti ja hajauttamalla osakemarkkinasijoitukset Varsinainen rahastoesite ja sijoitukset muihin listattuihin osuuksiin mahdollisuuksien mukaisesti useampaan maahan ja kohdeyritykseen. Valuuttakurssiriski • Euroalueen ulkopuolisiin maihin sijoitettaessa, sijoituksiin voi liittyä valuuttakurssiriski, jolla voi olla vaikutusta rahaston euromääräiseen tuottoon. Rahastoyhtiö ei sitoudu suojaamaan valuuttariskiä miltään osin, mutta rahasto sijoittaa varansa pääasiassa Suomeen, jolloin valuuttariskin vaikutuksen pitäisi olla rajallinen. Likviditeettiriski ja markkinoiden toimivuuteen liittyvät riskit • Rahaston likviditeettiriskillä tarkoitetaan tilannetta, jossa rahaston varoja ei saada realisoiduksi siinä ajassa, kun rahaston rahasto-osuudenomistajan tekemä rahasto-osuuksien lunastustoimeksianto tulisi toteuttaa taikka realisaation hinnoittelu ei olisi kohtuullinen. • Likviditeettiriskiä kasvattaa se, että rahaston varat ovat pääosin sijoitetut kiinteistöihin ja kiinteistöarvopapereihin, joiden myyminen voi edellyttää pitkääkin aikaa. Sama koskee tilannetta, jossa rahaston omistamilla arvopapereilla käydään vain vähäisessä määrin kauppaa. • Kaupanteko heikossa likviditeettitilanteessa voi vaikuttaa voimakkaasti kauppahintaan, jolloin likviditeettiriski voi toteutua. • Likviditeettiriski voi toteutua myös, mikäli markkinapaikan kaupankäyntiin kohdistuu toimintakatkoksia taikka muita teknisiä ongelmia. • Likviditeettiriskiä pyritään pienentämään pitämällä tarvittaessa osa rahaston varoista likvideinä varoina, kuten esimerkiksi pankkitalletuksina, ja pitämällä rahaston velkaisuusaste sellaisena, että rahasto voi kasvattaa vieraan pääoman määrää ja siten turvata likviditeettiä. • Rahastoyhtiö ei kuitenkaan sitoudu mihinkään tiettyyn käteisvarojen määrään taikka siihen, että velkaisuusastetta rajoitettaisiin muutoin kuin mitä rahastoa koskevassa lainsäädännössä ja määräyksissä sekä rahaston säännöissä on määrätty lainoitusasteen osalta. • Sijoittajan tulee sijoituspäätöstä tehdessään huomioida, että rahaston sijoituspolitiikka on pitkäjänteistä, rahasto on tarkoitettu pitkäkestoiseen sijoittamiseen ja että rahasto-osuuksien lunastukseen liittyy likviditeettiriskiä, jolla voi olla vaikutusta sekä rahasto-osuuden lunastuksen toteutusaikatauluun että mahdollisesti myös rahastosta saatavan tuoton määrään. Rahasto on ensisijassa tarkoitettu pitkän aikavälin sijoittamiseen ja sijoittajan tulee mieltää rahastosijoituksensa likvidisyyden olevan lähinnä rinnasteinen suoran kiinteistösijoituksen kanssa. Kiinteistösijoituksiin ominaisuutena liittyy sijoitusten tietyn asteinen epälikvidisyys, joka tulee hyväksyä osana kiinteistösijoittamista. • Rahasto-osuuksien lunastukset voivat edellyttää pitkänkin ajan ja lunastukset voidaan myös tietyissä tilanteissa keskeyttää. Maantieteellinen riski • Tietylle maantieteelliselle alueelle sijoittavan rahaston sijoituksiin liittyy maantieteellinen riski. Tällä riskillä tarkoitetaan sitä, että sijoituskohteena olevan maantieteellisen alueen taloudellisilla olosuhteilla voi olla merkittävää ja ennakoimatonta vaikutusta rahaston sijoitusten tuottoon ja likvidisyyteen. • Sijoituskohteena olevan maantieteellisen alueen tulevaisuuden odotukset ja niiden muutokset voivat vaikuttaa nopeasti ja ennalta-arvaamattomasti rahaston tuottoon. Rahaston tuotto voi tällöin poiketa merkittävästikin yleisestä maailmanlaajuisesta 3 (8) Erikoissijoitusrahasto eQ Hoivakiinteistöt | • • • • taloudellisesta kehityksestä ja jonkin toisen maantieteellisen alueen kehityksestä. Rahaston kiinteistökohteisiin suoraan tehtävät sijoitukset kohdistuvat Suomeen. Muualle Euroopan talousalueelle sijoituksia voidaan rahaston sääntöjen mukaan tehdä vain rajoitetusti. Suomen sisällä rahasto voi sijoittaa varansa rajoituksetta eri alueille. Sijoitukset voivat kohdentua myös sellaisille alueille Suomen sisällä, joilla kiinteistökohteiden realisoiminen on haasteellista, arvonmuutokset voivat olla ennalta-arvaamattomia ja kiinteistökohteiden realisoiminen voi viedä pitkähkön ajan. Tällä voi olla merkittävääkin vaikutusta rahaston sijoitusten tuottoon ja likvidisyyteen. Yhdessä toimialariskin kanssa rahaston tuottoon voi kohdistua merkittäviäkin vaihteluita ja riskejä erityisesti lyhyellä aikavälillä. Rahaston sijoitukset tehdään rahastoyhtiön näkemyksen perusteella, jolloin maantieteelliseltä riskiltä ei välttämättä voida välttyä. Lisäksi maantieteellistä riskiä voidaan myös tietoisesti ottaa, mikäli se vastaa rahastoyhtiön näkemystä. Yleiset operatiiviset riskit • Operatiivisella riskillä tarkoitetaan riskiä, joka aiheutuu esimerkiksi ulkoisista tekijöistä, teknologiasta, henkilöstön, organisaation tai sisäisten prosessien puutteellisesta toiminnasta. Operatiivisiin riskeihin voidaan lukea myös mahdolliset henkilöstövaihdokset ja organisaatiomuutokset. Operatiivisiin riskeihin lukeutuu myös riski siitä, että rahaston palveluntarjoajan toiminta joltakin osin on puutteellista taikka häiriintyy siten, että sovittua tuotetta taikka palvelua ei voida toimittaa rahastolle taikka rahaston sijoituskohteelle. Operatiivisilla riskeillä voi olla negatiivista vaikutusta rahaston toimintaan ja sitä kautta rahaston arvonmuodostukseen. Operatiivisiin riskeihin varaudutaan varamiesjärjestelyin, varajärjestelmin ja toiminnan jatkuvuussuunnittelulla. Kiinteistösijoittamiseen liittyvät operatiiviset riskit • Kiinteistösijoittamiseen ominaisuutena kuuluu riski sijoituskohteen teknisistä, taloudellisista ja muista fyysisistä ominaisuuksista. Kiinteistösijoituskohteiden arvoon vaikuttaa myös ennalta tunnistamaton joukko muita tekijöitä, joilla voi olla suurtakin merkitystä sijoituskohteen arvoon. Esimerkiksi muuttuva rakennuslainsäädäntö ja muu kiinteistöjä koskeva viranomaissääntely voi vaikuttaa hyvinkin merkittävästi sijoituskohteiden arvoon ja tuottoon. Kiinteistösijoitukset ovat myös alttiita ympäröivän maailman tuottamille vaikutuksille, kuten sääilmiöille ja luonnonvoimille. Lisäksi esimerkiksi sodat, terrorismi, luonnon katastrofit ja muut ääriolosuhteet voivat vaikuttaa sellaisella tavalla rahaston kiinteistösijoituksiin, että arvon menetyksiä ei voida poissulkea. Myös ilkivalta, tuhotyöt ja muu ennakoimaton ihmisten toiminta, jolla voi olla vaikutusta kiinteistön toimintaan ja käytettävyyteen, voi vaikuttaa merkittävästikin rahaston tuottoon. • Näihin riskeihin pyritään varautumaan valikoimalla sijoituskohteet rahastoyhtiön näkemyksen mukaisesti, vakuuttamalla sijoituskohteita riittävällä tavalla ja pyrkimällä ennakoimaan tulevia muutoksia kaikessa kiinteistösijoittamisen toimintaympäristössä rahastoyhtiön näkemyksen mukaisesti. • Kuitenkaan kiinteistösijoittamiseen liittyviä operatiivisia riskejä ei voida poissulkea. Operatiivisilla riskeillä voi toteutuessaan olla merkittävää vaikutusta rahaston arvoon ja tuottoon. Vieraan pääoman käyttöön liittyvä riski • Rahasto voi käyttää velkarahoitusta toiminnassaan ja pantata varojaan velkojensa vakuudeksi. Velkarahoituksen käyttöön liittyy aina riskejä, joilla voi olla vaikutusta rahaston sijoitustoimintaan, tuottoon taikka lunastusten toteuttamiseen. Varsinainen rahastoesite Force majeure -riskit ja muut riskit • Force majeure -riskillä tarkoitetaan sopimuksista riippumattomia, ennalta arvaamattomia ja ylivoimaisia seurauksia aiheuttavia tekijöitä. Tällaisia riskejä voivat olla sodat, luonnon katastrofit, kapinat ja työtaistelutoimenpiteet. Force majeure –riskien realisoituminen voi vaikuttaa rahaston sijoitusten arvoon, rahaston mahdollisuuksiin käydä kauppaa sijoituskohteilla ja myös esimerkiksi rahasto-osuuksien lunastusten aikatauluihin. • Rahaston toimintaa ja sijoituksia kohtaan voi olla olemassa sellaisia riskejä, joita ei ole voitu yksilöidä. Tällaisilla riskeillä voi olla merkittävääkin vaikutusta rahaston varojen arvostukseen ja rahaston tuottoon. Kaikkeen sijoitustoimintaan liittyy riski sijoitettujen varojen menettämisestä. Rahastoyhtiön riskienhallintaperiaatteet • Rahastoyhtiöllä on sen hallituksen hyväksymät riskienhallintaperiaatteet, joissa kuvataan menettelytavat yhtiön ja sen hoitamien rahastojen toiminnassa esiintyvien riskien jatkuvaan seuraamiseen ja hallintaan. Rahastoyhtiö tekee esimerkiksi säännöllisesti stressitestejä rahastojensa maksuvalmiusriskin arvioimiseksi mittaamalla rahastojen sijoitusten oletettua realisointiaikaa suhteessa suurimpien sijoittajien osuuteen rahastossa. VEROTUS Yleistä • Erikoissijoitusrahastot ovat Suomen lainsäädännön mukaan tuloverosta vapaita yhteisöjä, eivätkä ne maksa tuloveroa Suomesta saaduista tuloista. Seuraavassa on lyhyesti kuvattu osuudenomistajaa koskevan verotussääntelyn pääpiirteet Suomen verojärjestelmän mukaisesti tilanteessa, jossa osuuden omistaja on yleisesti Suomessa verovelvollinen. Tärkeä huomautus: Sijoittajan on syytä varmistaa itseensä kohdistuva verokohtelu erikseen toimivaltaiselta veroviranomaiselta, johtuen verovelvolliseen kohdistuvan sääntelyn moniulotteisuudesta ja yksilöllisten olosuhteiden vaikutuksesta verokohteluun. Rahastojen tuottojen verotuksesta • Suomalaiset sijoitusrahastot ovat Suomen tulo- ja varallisuusverosta vapaita yhteisöjä. Niiltä voidaan kuitenkin periä veroja ulkomaisten sijoitusten tuotoista, kuten osingoista perittävää lähdeveroa. Lisäksi rahasto voi joutua maksamaan varainsiirto- ja finanssimarkkinaveroja sekä arvonlisäveroa eräistä hankkimistaan palveluista. • Osuudenomistajien rahastoihin sijoittamien varojen arvonnousu tulee veronalaiseksi vasta kun rahasto-osuuksia lunastetaan. Tällöin saattaa syntyä luovutusvoittoa. Mahdollinen luovutusvoitto on pääomatuloa, johon kohdistuva verorasitus määräytyy kulloinkin voimassa olevan verolainsäädännön mukaisesti. • Rahastoyhtiö perii vuosittaisesta tuotonjaosta ennakonpidätyksen ja ilmoittaa rahasto-osuuksien omistustiedot, lunastustapahtumat ja tiedot myyntivoittojen ja -tappioiden laskemiseksi veroviranomaisille, joka kirjaa ne esitäytettyyn veroilmoitukseen. Verovelvollisen tulee tarkistaa esitäytettyyn veroilmoitukseen kirjatut myyntivoitot ja -tappiot sekä tuotonjako- ja omistustiedot. • Kaikissa tapauksissa luovutusvoittojen ja -tappioiden sekä muiden tietojen oikeasta ilmoittamisesta veroviranomaisille vastaa verovelvollinen itse. • Verotuksen lisäksi rahastosijoitukset ja niiden tuotot voivat vaikuttaa joihinkin etuisuuksiin kuten opinto- ja asumistukeen. 4 (8) Erikoissijoitusrahasto eQ Hoivakiinteistöt | Tarkempia tietoja näistä vaikutuksista tulee pyytää etuisuuden myöntäjältä. • Mikäli sijoittajat ovat epävarmoja verotukseen liittyvistä kysymyksistä, tulee heidän olla yhteydessä verohallintoon tai veroasiantuntijoihin. RAHASTO-OSUUKSIEN MERKINTÄ • Rahasto-osuus oikeuttaa rahasto-osuuksien määrän suhteessa jakautuvaan osuuteen rahaston varoista. • Rahasto-osuuksia merkitään antamalla rahastoyhtiölle merkintätoimeksianto ja suorittamalla merkintäsumma rahaston pankkitilille. Rahasto-osuuksien merkintätoimeksiantoja otetaan vastaan rahasto-osuuksia voi merkitä vähintään neljä kertaa vuodessa. Säännölliset merkintäpäivät (”Merkintäpäivä”) ovat kunkin kalenterivuoden maaliskuun, kesäkuun, syyskuun ja joulukuun viimeinen päivä ja merkinnän tulee olla maksettuna rahaston tilille Merkintäpäivänä klo 18 (Suomen aikaa) mennessä, taikka merkintäpäivää edeltävänä pankkipäivänä, mikäli Merkintäpäivä ei ole pankkipäivä. • Merkintätoimeksiantoja voidaan lisäksi antaa myös muina ajankohtina toimittamalla merkintätoimeksianto rahastoyhtiölle postitse, faksitse taikka sähköpostitse. Näin toimitettujen merkintätoimeksiantojen merkinnät voidaan kuitenkin toteuttaa aikaisintaan merkintätoimeksiannon antamista seuraavana merkintäpäivänä. Milloin toimeksianto annetaan muutoin, kuin rahastoyhtiön toimipaikassa, vastaa toimeksiannon lähettäjä lähetyksensä perilletulosta. • Rahastoyhtiöllä on oikeus hylätä merkintätoimeksianto taikka lykätä merkintätoimeksiannon toteuttamista, mikäli yhtiöllä ei ole riittäviä tietoja merkitsijästä ja tämän henkilöllisyydestä. Merkintätoimeksiantojen toteuttaminen voidaan, mikäli rahastoosuudenomistajien yhdenvertaisuus tai muu painava etu sitä vaatii, väliaikaisesti keskeyttää tilanteessa, jossa rahasto-osuuden arvoa ei voida luotettavalla tavalla laskea. • Rahastoyhtiön hallitus voi päättää, että rahasto-osuuksia voidaan merkitä myös muuna kuin edellä mainittuina ajankohtina. Poikkeavasta merkintämahdollisuudesta tiedotetaan rahastoyhtiön internet-sivuilla vähintään viikkoa ennen poikkeavan merkintäajan alkamista. • Rahastoyhtiö pidättää itsellään oikeuden päättää pienimmästä mahdollisesta merkintäsummasta. • Rahasto-osuuden merkintähinta voidaan maksaa myös rahastoyhtiön hallituksen hyväksymällä apporttiomaisuudella. Rahastoyhtiön hallituksen hyväksyntää varten rahastoyhtiö varaa mahdollisuuden tarkastaa ja arvioida apporttiomaisuuden teknisiä, taloudellisia ja juridisia ominaisuuksia tarkoituksenmukaiseksi katsomallaan tavalla sen varmistamiseksi, että apporttiomaisuus voi soveltua rahaston sijoituspolitiikkaan ja -tavoitteisiin. Apporttina luovutettava omaisuus arvostetaan noudattaen sääntöjen 6 §:ssä mainittuja rahaston arvon laskemista koskevia periaatteita noudattaen. Apporttiomaisuudella suoritettu merkintä katsotaan maksetuksi, kun apporttiomaisuus on siirretty rahaston omistukseen. • Merkittävien rahasto-osuuksien lukumäärä lasketaan jakamalla mahdollisella merkintäpalkkiolla vähennetty merkintäsumma merkintäpäivän rahasto-osuuden arvolla. Mikäli rahaston tilille maksettu merkintäsumma tai apporttina luovutetun omaisuuden arvo, joista on vähennetty merkintäpalkkiot, ei ole tasan jaollinen rahasto-osuuden ja sen murto-osan arvolla, pyöristetään osuuksien lukumäärä alaspäin lähimpään murto-osaan ja erotus lisätään rahaston pääomaan. Varsinainen rahastoesite RAHASTO-OSUUKSIEN LUNASTUS • Rahasto-osuuksia voi lunastaa toimittamalla lunastustoimeksianto ja luovuttamalla mahdollinen osuustodistus rahastoyhtiölle. • Lunastustoimeksiannon voi tehdä joko rahastoyhtiön toimipaikassa taikka toimittamalla lunastusilmoitus tarvittavine liitteineen postitse, sähköpostitse tai faksitse rahastoyhtiölle. • Milloin toimeksianto annetaan muutoin, kuin rahastoyhtiön toimipaikassa, vastaa toimeksiannon lähettäjä lähetyksensä perilletulosta. Lunastusta varten tarvittavat tiedot on lueteltu lunastuslomakkeessa, joka on saatavilla rahastoyhtiöstä ja rahastoyhtiön internet-sivuilta osoitteessa www.eQ.fi • Kussakin kalenterivuodessa on kaksi lunastuspäivää, jotka ovat kalenterivuoden maaliskuun ja syyskuun viimeinen päivä. Lunastustoimeksianto tulee toimittaa rahastoyhtiölle kuukautta ennen lunastuspäivää (lunastusilmoituksen määräpäivä). • Lunastustoimeksiannot toteutetaan viipymättä lunastuspäivän jälkeen, kun osuuden arvo on laskettu rahaston säännöissä kuvatulla tavalla. Mikäli varat lunastuksen toteuttamiseksi on hankittava myymällä rahaston omaisuutta, määräytyy rahasto-osuuden lunastusarvo omaisuuden realisaatiohetkeä lähimpänä seuraavan Arvonlaskentapäivän rahasto-osuuden arvon mukaan, joka voi olla enintään kuuden (6) kuukauden päässä Lunastuspäivästä. • Lunastustoimeksiannot toteutetaan saapumisjärjestyksessä ja lunastustoimeksianto voidaan perua ainoastaan rahastoyhtiön luvalla. Rahastoyhtiö voi kuitenkin päättää, että samaan Lunastuspäivään ehtineet lunastukset toteutetaan samanaikaisesti ja maksetaan tarvittaessa erissä lunastussummien mukaisessa suhteessa. • Sen lisäksi mitä sijoitusrahastolaissa säännellään rahastoyhtiön velvollisuudesta keskeyttää rahasto-osuuksien lunastukset, rahastoyhtiö voi osuudenomistajien edun sitä vaatiessa tai muusta erityisen painavasta syystä keskeyttää väliaikaisesti rahasto-osuuksien lunastukset esimerkiksi tilanteessa, jossa rahasto-osuuden arvoa ei voida luotettavalla tavalla laskea. • Lunastukset voidaan väliaikaisesti keskeyttää myös tilanteessa, jossa rahastoyhtiö voisi joutua luovuttamaan rahaston varoja markkina-arvoa merkittävästi alhaisemmalla hinnalla. Kulloinkin sovellettavista merkintä- ja lunastushinnoista tiedotetaan rahaston internetsivuilla osoitteessa www.eQ.fi. Merkintä- ja lunastushinnat julkistetaan viimeistään yhdentenätoista pankkipäivänä arvonlaskentapäivän jälkeen. Mikäli osuudenomistaja lunastaa osuuden a) alle vuoden kuluessa merkinnästä, on lunastuspalkkion enimmäismäärä kaksi (2) prosenttia rahasto-osuuden arvosta; b) vähintään vuoden mutta alle kolmen vuoden kuluttua merkinnästä, on lunastuspalkkion enimmäismäärä yksi (1) prosentti rahastoosuuden arvosta; c) vähintään kolmen vuoden mutta alle viiden vuoden kuluttua merkinnästä, on lunastuspalkkion enimmäismäärä puoli (0,5) prosenttia rahasto-osuuden arvosta; d) vähintään viiden vuoden kuluttua merkinnästä, ei lunastuspalkkiota peritä; Lunastuspalkkio suoritetaan Rahastolle. Rahastoyhtiö pidättää oikeuden muuttaa lunastuspalkkioita. Rahasto voi sopia apporttisijoittajien kanssa, että heillä on mahdollisuus lunastaa apporttina saadut osuudet jatkossa ilman lunastuspalkkiota siltä osin kuin rahastoon edellisen lunastuspäivän jälkeen tehdyt merkinnät ylittävät muut lunastukset. 5 (8) Erikoissijoitusrahasto eQ Hoivakiinteistöt | TUOTON MAKSAMINEN Rahasto-osuudenomistajille jaetaan tuotto-osuutena heidän omistustensa suhteessa vuosittain vähintään rahastoon sovellettavan lain mukainen määrä, kolme neljäsosaa (3/4) rahaston tilikauden voitosta. Rahastoyhtiön yhtiökokous päättää vuosittain jaettavan määrän. Tilikauden voittoa laskettaessa ei huomioida realisoitumattomia arvonmuutoksia. • Tuotto-osuuden määrä julkistetaan rahastoyhtiön internet-sivuilla -ja tuotto-osuudesta tiedotetaan postitse taikka sähköistä viestintä käyttäen tuotto-osuuteen oikeutetuille osuudenomistajille viipymättä sen jälkeen kun tuotto-osuuden määrä on päätetty. • Tilikaudelta maksettava tuotto-osuus maksetaan rahastoosuudenomistajille tilikauden päättymistä seuraavan maaliskuun lopussa. Tuotto-osuussuorituksella lähtökohtaisesti merkitään uusia rahasto-osuuksia tuoton irtoamispäivää lähinnä seuraavan Arvonlaskentapäivän rahasto-osuuden arvoon. Osuudenomistajalla niin halutessa maksetaan tuotto-osuussuoritus rahastoosuudenomistajan ilmoittamalle pankkitilille. • Oikeus tuotto-osuuteen on niillä rahasto-osuuden omistajilla, jotka ovat merkityt rahasto-osuudenomistajien rekisteriin rahastoyhtiön varsinaisen yhtiökokouksen määräämänä päivänä. • Jollei rahasto-osuudenomistaja erikseen ilmoita Rahastoyhtiölle, merkitään maksettavalla tuotolla (vähennettynä mahdollisella ennakonpidätyksellä ja merkintäpalkkiolla) uusia rahasto-osuuksia tuoton irtoamispäivää lähinnä seuraavan Arvonlaskentapäivän rahasto-osuuden arvoon. Osuudenomistajan niin halutessa maksetaan tuotto-osuussuoritus rahasto-osuudenomistajan ilmoittamalle pankkitilille. Nostamaton tuotto-osuus siirretään takaisin Rahaston varoihin, kun viisi vuotta on kulunut siitä hetkestä, jolloin voitto-osuus olisi ollut nostettavissa. RAHASTON ARVONLASKENTA, ARVON JULKISTAMINEN SEKÄ ARVONLASKENNAN PERIAATTEET JA MENETELMÄT • • • • • • • Rahaston arvo lasketaan ja julkistetaan neljännesvuosittain kunkin vuosineljänneksen viimeisen päivän tietojen perusteella. • Rahaston arvo lasketaan vähentämällä rahaston varoista rahaston velat. Rahaston arvo ilmoitetaan euroina. • Rahaston varoihin lasketaan kuuluvaksi kaikki sijoitukset ja käteiset varat, jotka rahastolla on arvonlaskentapäivänä. Rahastoyhtiö osana operatiivista salkunhoitoa seuraa rahaston arvonkehitystä päivittäin. • Kiinteistöt sekä muut kuin julkisen kaupankäynnin kohteena olevat kiinteistöarvopaperit arvostetaan käypään arvoon Keskuskauppakamarin hyväksymän kiinteistönarvioitsijan toimesta hyvää kiinteistönarviointitapaa noudattaen. • Kiinteistöt ja kiinteistöarvopaperit arvioidaan myös niitä ostettaessa, myytäessä taikka milloin rahastomerkintä maksetaan apporttiomaisuudella. • Rahaston kiinteistöjen hankinnasta aiheutuneet kulut kuten varainsiirtovero ja ulkopuolisten asiantuntijoiden palkkiot jaksotetaan arvonlaskennassa ja poistetaan rahaston arvosta tasaisesti viiden vuoden kuluessa tai aiemmin, jos kiinteistöstä on tarkoitus luopua ennen kuin viisi vuotta on kulunut sen hankinnasta. Hankinnasta aiheutuvia kuluja on kuvattu tarkemmin kohdassa ”Kulut ja palkkiot”. Toteutumatta jääneiden hankintojen kuluja tai kiinteistöjen rakentamiskustannuksia ei jaksoteta. Hankintakulua poistetaan viisi prosenttia vuosineljännestä kohti, ja ensimmäinen poisto tehdään sinä vuosineljänneksenä, • • • • • • • Varsinainen rahastoesite kun kiinteistö on hankittu. Hankintakulujen jaksotus otettiin käyttöön 30.6.2015 arvonlaskennassa ja koskee kiinteistöjä, jotka on hankittu 1.4.2015 jälkeen. Poistamattomien jaksotusten määrä ilmoitetaan rahaston vuosikertomuksessa ja puolivuosikatsauksessa. Kaikkien rahastojen kiinteistökohteiden arviointiajankohdat ja käytettävät kiinteistönarvioitsijat päätetään etukäteen rahaston kiinteistönarvioinnin vuosisuunnitelmassa. Lisäksi käytettävät arvostukset tarkistetaan vähintään neljä kertaa vuodessa ennen jokaista arvonlaskenta-ajankohtaa. Jokaisesta kiinteistöstä tilataan arviokirja vähintään neljä kertaa vuodessa kunkin vuosineljänneksen päätteeksi. Rahaston eri kohteille valitaan arvioitsija kullekin kohteelle erikseen käyttäen valintakriteerinä arvioitsijan tuntemusta kyseisestä kiinteistötyypistä ja alueesta. Kiinteistöarvioitsijan käyttämä arviointimenetelmä tulee olla sellainen, että se heijastaa riittävän nopeasti muutoksia kiinteistömarkkinoilla. Vuosisuunnitelmaan kirjattujen arviointien lisäksi riskienhallintatoimikunta tilaa arviokirjat aina olennaisten vuokralaismuutosten, rakennuksessa tapahtuneiden muutosten, suurten markkinamuutosten tai muiden merkittävien muutosten yhteydessä. Syy ylimääräiseen arviointiin on aina kirjattava Rahasto voi erityisestä syystä arvostaa kiinteistöt muuhun kuin kiinteistönarvioitsijan määrittelemään käypään arvoon. Tällöin rahasto perustelee menettelynsä toimintakertomuksessa tai tilinpäätöksen liitetiedoissa. Rakenteilla olevista kohteista tilataan kiinteistönarviointi yleensä oletuksella, että kiinteistö olisi valmis. Kohteen oletetaan myös olevan vuokrattu, jos vuokrauksesta on tehty (esi)sopimus. Tätä arviota käytetään pohjana rakennusaikana siten, että rahaston varat ja velat vastaavat toisiaan ja rakennushankkeen arvioitu voitto tai tappio tuloutetaan valmiusasteen mukaan. Rakennusten laajennukset ja peruskorjaukset arvostetaan vastaavalla tavalla. Rahaston saamisten ja velkojen arviona käytetään rahaston kirjanpidon tilannetta arvonlaskentapäivää seuraavan päivän aamuna. Kirjaamattomia kustannuksia ja muita eriä arvioidaan vain jos ne ovat olennaisia (lähtökohtaisesti yli 0,2% rahaston nettoarvosta). Sijoituskohteena olevat kiinteistöosakeyhtiöt ja muut pääasiassa kiinteistöön sijoittajat osakeyhtiöt arvostetaan käyttäen kiinteistöjen arvostuksessa arviokirjaa ja saatavien ja velkojen arvostuksessa vastaavaa kirjanpidon tilannetta kuin rahaston arvostuksessa. Rahastoon kuuluvat arvopaperit, joilla käydään kauppaa arvopaperipörssissä, arvostetaan niiden markkina-arvoon, joka on arvonlaskenta-ajankohdan viimeinen käytettävissä oleva kaupankäyntikurssi. Suomalaisten yhteistä sijoitustoimintaa harjoittavien yhtiöiden osuuksien taikka osakkeiden arvona käytetään niiden viimeksi julkaistuja arvoja. Suomalaisten sijoitusrahastojen osuuksien ja erikoissijoitusrahastojen osuuksien arvona käytetään niiden viimeksi julkaistuja arvoja. Rahaston tekemiin talletuksiin ja muihin saamisiin lisätään arvonlaskentapäivään mennessä kertynyt korko. Rahaston velkojen osalta menetellään vastaavaa jaksottamista noudattaen. Jos sijoituskohteelle ei ole saatavissa luotettavaa markkinaarvoa, sijoituskohde arvostetaan rahastoyhtiön hallituksen määräämien objektiivisten periaatteiden mukaan. Rahaston arvo lasketaan ja julkistetaan viipymättä edellä mainitun arvonlaskentapäivän jälkeen. Rahaston arvon tulee olla laskettuna ja julkistettuna viimeistään yhdentenätoista pankkipäivänä arvonlaskentapäivän jälkeen. Rahasto-osuuden arvo on rahaston arvo jaettuna liikkeellä olevien rahasto-osuuksien lukumäärällä. 6 (8) Erikoissijoitusrahasto eQ Hoivakiinteistöt | • Tieto rahasto-osuuden arvosta sekä viimeisimmistä merkintä- ja lunastushinnoista on saatavissa rahastoyhtiöstä ja Internetistä rahastoyhtiön kotisivuilta. Rahaston velanotto • Rahastoyhtiö saa ottaa rahaston lukuun rahaston sijoitustoimintaa ja omaisuuden hoitamista varten luottoa määrän, joka vastaa enintään puolta (1/2) rahaston kokonaisvaroista. Kokonaisvaroilla tarkoitetaan rahaston kaikkien varojen arvojen yhteissummaa (gross asset value, GAV). • Rahastoyhtiö saa kuitenkin lisäksi ottaa erityisestä syystä rahaston lukuun väliaikaiseen tarkoitukseen sijoitusrahastotoimintaa varten luottoa määrän, joka vastaa enintään yhtä kolmasosaa (1/3) rahaston kokonaisvaroista. Erityisenä syynä voidaan pitää muun ohessa rahoitustarpeita kiinteistön taikka kiinteistöarvopaperin hankinnan yhteydessä, rahaston sijoituskohteita hankittaessa kohteina olevien kiinteistöarvopapereiden kohdekohtaisien velkojen tilapäistä uudelleenrahoittamista taikka likviditeetin turvaamista rahasto-osuuksien lunastustilanteessa. • Rahasto voi ottaa luottoa yhdeltä taikka useammalta luotonantajalta sekä rahastolle suoraan taikka rahaston omistamien kiinteistökohteiden tasolle tilanteessa, jossa kiinteistökohde on yhtiömuotoinen. • Rahasto voi pantata omaisuuttaan luottojensa vakuudeksi. Panttaus voi tarvittaessa käsittää rahaston koko omaisuuden. • Rahasto voi myöntää luottoa tai antaa vakuuden kolmannen sitoumuksesta osana kiinteistösijoitustoimintaa, jos se on tarpeen kiinteistösijoituksen hankkimiseksi, siitä luopumiseksi tai sen kehittämiseksi. • Rahasto voi suojautua korkoriskiltä velanotossaan. KULUT JA PALKKIOT Varsinainen rahastoesite • Tuottosidonnaista palkkiota tarkastellaan arvonlaskentaajankohtina, jolloin palkkiosta tehdään tarvittaessa varaus rahaston arvoon. Mahdollinen palkkio veloitetaan kerran vuodessa jälkikäteen. Laskentakaavat Veloitettava tuottopalkkio euroina (PF) lasketaan seuraavasti PF=0, jos R ≤ 7 % 20 % x (R - 7 %) x V, jos R > 7 % R = (Pt + D - P0 ) / P0 (rahaston kokonaistuotto) Pt = rahasto-osuuden arvo laskentahetkellä, ennen tuottopalkkion veloittamista D = jakson aikana tapahtunut tuotonjako (euroa per rahastoosuus) P0= rahasto-osuuden arvo edellisen kalenterivuoden viimeisenä arvonlaskentapäivänä* (mahdollisen tuottopalkkion jälkeen), huomioiden high-water-mark -sääntö: P0:n tulee aina olla vähintään PHWM - DHWM , missä PHWM = rahasto-osuuden arvo edellisen tuottopalkkion veloituksen yhteydessä (high-water-mark), jos tuottopalkkiota on aiemmin veloitettu DHWM = tuotonjako edellisen tuottopalkkion veloituksen jälkeen, mutta ennen jakson alkua V = Koko rahaston euromääräinen arvo keskimäärin kuluneen kalenterivuoden arvonlaskenta-ajankohtina (yleensä neljännesvuoden viimeinen päivä) 240 220 Merkintäpalkkio ja lunastuspalkkio • Sijoittajalta veloitetaan erillisinä palkkioina merkintäpalkkio ja lunastuspalkkio, jotka vähennetään suoraan tehtävän rahastoosuuksien merkinnän arvosta taikka sijoittajalle maksettavasta rahasto-osuuksien lunastushinnasta. Tieto voimassaolevista merkintä- ja lunastuspalkkioista on saatavilla rahastoyhtiöstä ja rahastoyhtiön internetsivuilla osoitteessa www.eQ.fi 200 180 160 140 120 100 Hallinnointipalkkio • Suoraan rahaston arvosta vähennetään hallinnointipalkkio. Rahastoyhtiö saa veloittaa rahastolta hallinnointipalkkion, joka on enintään 2,5 prosenttia vuodessa laskettuna rahaston arvosta. • Palkkion määrä lasketaan kunakin Arvonlaskentapäivänä ja suoritetaan rahastoyhtiölle jälkikäteen. • Rahaston suoraan maksamia kustannuksia on käsitelty jäljempänä tässä esitteessä. Tuottosidonnainen hallinnointipalkkio • Lisäksi rahastoyhtiö saa periä rahastolta tuottosidonnaisen hallinnointipalkkion, joka määräytyy seuraavalla tavalla: Tuottopalkkio on 20 % siitä osasta rahaston kalenterivuoden kokonaistuottoa, joka ylittää 7,0 %:n vuosittaisen vertailutuoton. • Rahaston kokonaistuotto lasketaan rahasto-osuuden arvon prosentuaalisena muutoksena lisättynä vuoden aikana tapahtuneella tuotonjaolla. Palkkion määrä lasketaan kertomalla prosentuaalinen palkkio-osuus tarkasteluvuoden arvonlaskentaajankohtien keskimääräisellä rahaston arvolla. • Tuottosidonnaista palkkiota voidaan veloittaa vain siitä osasta rahasto-osuuden arvonnousua, joka ylittää edellisen tuottosidonnaisen veloituksen mukaisen osuuden arvon (ns. high-water-mark arvo). High-water-mark arvosta vähennetään kyseisen arvon jälkeen ennen kuluvaa kalenterivuotta tapahtunut tuotonjako. 80 Rahasto-osuuden arvo (korjattuna tuotonjaolla) Osuuden vertailuarvo Väli, josta maksetaan palkkioita Kuva: Tuottopalkkio maksetaan, kun rahaston vuosituotto ylittää vertailutuoton. Jos rahaston arvo on jäänyt edellisestä tuottopalkkion maksusta, ei palkkiota veloiteta, ennen kuin koko tuottoero on saatu kiinni. Huom. Kuvassa tuotto vuoden välein. Kuvion mittasuhteita on muutettu, jotta palkkiolaskennan periaate käy selvemmin ilmi. Kuvio ei myöskään anna kuvaa rahastosijoituksen tuotto-odotuksesta tai riskistä. Säilytyspalkkio • Rahaston arvopapereiden säilyttämisestä ja Säilytysyhteisön muista lakiin perustuvista tehtävistä maksetaan Säilytysyhteisölle rahaston varoista palkkio, joka perustuu Säilytysyhteisön ja rahastoyhtiön väliseen säilytyssopimukseen. Säilytyspalkkiona maksetaan Säilytysyhteisön kuukausittain laskuttamat rahaston varojen säilyttämisestä ja muista Säilytysyhteisön tehtävistä aiheutuneet todelliset kustannukset. Säilytyspalkkion vuotuinen enimmäismäärä voi kuitenkin olla enintään 3 % vuodessa. Muu kulujen kohdistaminen, operatiiviset toiminnot ja kaupankäynnin kustannukset sekä apportin arvioinnista 7 (8) Erikoissijoitusrahasto eQ Hoivakiinteistöt | aiheutuvat kustannukset Operatiivisilla toiminnoilla tarkoitetaan kiinteistökohteen hallintoa, hoitamista ja ylläpitoa. Operatiivisista toiminnoista aiheutuvat kustannukset ovat rahaston kustannuksia ja niistä vastaa rahasto. Rahaston varoista maksetaan lisäksi kaikki rahaston sijoitustoimintaan liittyvät kulut joita ovat ainakin seuraavat: • Kiinteistöjen ja kiinteistöarvopapereiden myynteihin taikka hankintoihin liittyvästä kaupankäynnistä aiheutuvat kaikki kulut riippumatta siitä johtaako kaupankäyntiprosessi kaupan toteuttamiseen. Nämä kulut pitävät sisällään muun ohessa kaikki kaupankäyntiin liittyvät taloudellisten ja kaupallisten neuvonantajien, teknisten ja ympäristöasioiden asiantuntijoiden, lainopillisten neuvonantajien sekä muiden kulloisessakin kiinteistön taikka kiinteistöarvopaperin kaupassa käytettyjen asiantuntijoiden ja neuvonantajien palkkiot sekä rahastoyhtiölle hankintaprosessista aiheutuneet erilliskustannukset. Rahastolle kohdistetaan ne kulut, jotka ovat syntyneet kaupankäyntiprosessista sen jälkeen, kun rahastoyhtiö on tehnyt päätöksen ryhtyä kaupankäyntiprosessiin kiinteistöä taikka kiinteistöarvopaperia koskien. Kaupankäynnin yhteydessä tarvittavista kiinteistökohteita koskevista KHK-arvioista aiheutuneet kustannukset kohdistetaan rahastolle. • Sikäli, kun rahasto harjoittaa kiinteistönkehittämistä, kohdistetaan kaikki kiinteistönkehittämishankkeista aiheutuvat kustannukset rahastolle vastaavalla tavalla kuin edellä on kuvattu hankintaprosessin osalta. • Rahaston toiminnassa käytettyjen kirjanpitäjien, neuvonantajien, asiamiesten, rahaston tilintarkastajien ja asiantuntijoiden palkkiot, pitäen sisällään muun ohessa rahaston kaikesta taloudellisesta raportoinnista, omistettujen kiinteistöjen kehittämisen taikka korjaamisen suunnittelusta aiheutuneet kustannukset sekä muut vastaavat kustannukset. • Rahaston rahoituksesta aiheutuneet korkokulut, toimitusmaksut, toimenpidepalkkiot ja rahoituksen järjestämisessä mahdollisesti käytettyjen asiantuntijoiden käyttämisestä aiheutuneet kustannukset. • Rahaston kiinteistösijotusten arvostuksesta (ml. Keskuskauppakamarin hyväksymien kiinteistönarvioitsijoiden arviot) aiheutuvista kustannuksista ja niistä kustannuksista, jotka aiheutuvat apporttiomaisuuden ominaisuuksien ja arvon selvittämisestä, vastaa rahasto. • Mikäli rahasto sijoittaa varojaan toisten sijoitusrahastojen osuuksiin, saavat näiden sijoituskohteiden hallinnoinnista maksettavat hallinnointipalkkiot olla enintään 3 prosenttia vuodessa. Muut maksut • Rahastoyhtiö perii enintään 50 euron suuruisen toimenpidemaksun seuraavista toimenpiteistä: osuustodistuksen toimittaminen, omistusoikeuden vaihtumisen kirjaaminen mikäli osuudet luovutetaan kolmannelle ja panttausmerkintä osuusrekisteriin. MUUT TIEDOT Tilintarkastajat • Rahastoyhtiön tilintarkastajana toimii KHT-yhteisö KPMG Oy Ab (päävastuullinen tilintarkastaja KHT Raija-Leena Hankonen). Osuudenomistajien valitsemana tilintarkastajana toimii KHT Timo Nummi ja varalla KPMG Oy Ab. Varsinainen rahastoesite • Tällä hetkellä arvioinnista vasta Realia Management Oy:n arviointipalvelut. Rahasto-osuudenomistajien kokous • Varsinainen rahasto-osuuden omistajien kokous pidetään vuosittain rahastoyhtiön hallituksen määräämänä päivänä huhtikuun loppuun mennessä. Rahasto-osuuden omistajien kokouksen kutsuu koolle rahastoyhtiön hallitus. Saadakseen osallistua kokoukseen, osuudenomistaja on ilmoittauduttava rahastoyhtiölle viimeistään kokouskutsussa mainittuna päivänä. Kukin rahasto-osuus tuottaa yhden äänen rahasto-osuudenomistajien kokouksessa. Rahaston käyttämät asiamiehet ja toimintojen ulkoistaminen • eQ Rahastoyhtiö Oy on ulkoistanut kiinteistörahastojen hoidon sekä osin myynnin ja markkinoinnin samaan konserniin kuuluvalle eQ Varainhoito Oy:lle. Rahastoyhtiö vastaa itse kulloinkin hallinnoimiensa rahastojen riskienhallinnasta. • Rahastoyhtiö käyttää ulkopuolisia palveluita liittyen säännösten noudattamisen valvontaan (compliance), sisäiseen tarkastukseen, tietotekniikkaan, kirjanpitoon, taloushallintoon sekä myyntiin ja markkinointiin. Lisäksi rahasto voi käyttää operatiivisten toimintojensa osalta ulkopuolisia palveluntarjoajia kiinteistövarallisuuden hallinnointiin ja hoitoon liittyvissä tehtävissä. Etämyynti • Rahastotoimeksiannoissa ei ole peruuttamisoikeutta. Tällaisia toimeksiantoja ovat esimerkiksi rahastojen merkinnät, vaihdot ja lunastukset sekä rahastosäästösopimusten edellyttämät rahastomerkinnät. Asiakas voi edellä kohdassa ”Rahasto-osuuksien merkintä ja lunastus” kuvattua rahaston sääntöjen mukaista menettelyä noudattaen lunastaa omistamansa rahasto-osuudet ja vastaavasti lopettaa rahastosäästösopimuksen sen ehtojen edellyttämällä tavalla. • Etämyyntiä koskevat ennakkotiedot, sopimusehdot ja asiakaspalvelu on annetaan Suomen lainsäädännön mukaisesti suomen kielellä. Valvova viranomainen • Rahastoyhtiötä ja rahastoa valvoo Finanssivalvonta, PL 103, 00101 Helsinki, puh. 010 831 51, faksi 010 831 5328 ja sähköposti [email protected]. Erimielisyyksien ratkaisu • Rahastoyhtiön toimintaan, palveluun ja sopimuksiin liittyvissä asioissa asiakkaan tulee ensisijaisesti ottaa yhteyttä rahastoyhtiöön. Rahastoyhtiölle tulee viipymättä ilmoittaa palveluun liittyvästä virheestä ja siihen mahdollisesti liittyvästä vaatimuksesta. Mikäli erimielisyyteen ei neuvotteluin löydy ratkaisua, asiakas voi ottaa yhteyttä Arvopaperilautakuntaan. Lautakunta neuvoo, ohjaa ja etsii ratkaisuja asioissa, jotka koskevat arvopaperimarkkinalainsäädännön ja siihen liittyvien viranomaismääräysten sisältöä ja sopimusehtojen soveltamista, hyvää arvopaperikauppatapaa sekä muita arvopaperikäytäntöä koskevia asioita. Asiakas voi myös saattaa erimielisyydet kotipaikkansa käräjäoikeuden tutkittavaksi. • Rahastoyhtiön ja rahaston toimintaan sovelletaan Suomen lakia. Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija • Rahasto käyttää kiinteistökohteiden arvioinnissa vain Keskuskauppakamarin hyväksymiä kiinteistön arvioitsijoita (KHK-arvioitsija). 8 (8)
© Copyright 2024