Kaavaselostus
SAVITAIPALEEN KUNTA Pöksänlahden asemakaavan laajennus Kaavaehdotus 30.11.2015 Pöksänlahden molemmat itäiset niemet DI Jarmo Mäkelä Heikinkatu 7 48100 Kotka 0400 220082 [email protected] 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue likimäärin rajattu punaisella Suunnittelukohteena on Kirkonkylän taajaman länsipuolella oleva Kuolimon Pöksänlahden ja Kukonharjun / Alttarinmäen välinen alue. Etäisyys keskustaajaman palveluihin on noin 2 km. 1.2 Kaavan nimi ja tarkoitus Kaavan nimi Pöksänlahden asemakaavan laajennus. Kaavan tarkoitus Tarkoituksena on edelleen osoittaa alueelle uusi vetovoimainen Kuolimon vesistöön tukeutuva korkeatasoinen ja ekologinen asuinalue. 1.3 1 Sisällysluettelo PERUS- JA TUNNISTETIEDOT....................................................................................... 1 1.1 1.2 1.3 2 TIIVISTELMÄ .................................................................................................................. 3 2.1 2.2 2.3 3 Kaava-alueen sijainti ............................................................................................... 1 Kaavan nimi ja tarkoitus.......................................................................................... 1 Sisällysluettelo ........................................................................................................ 1 Kaavaprosessin vaiheet ........................................................................................... 3 Asemakaava ............................................................................................................ 3 2.21 Korttelialueet ............................................................................................... 3 2.22 Liikenneratkaisu........................................................................................... 4 2.23 Virkistysalueet ja venevalkamat ................................................................... 4 Toteuttaminen ......................................................................................................... 4 LÄHTÖKOHDAT ............................................................................................................. 5 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista............................................................................ 5 3.11 Alueen yleiskuvaus ...................................................................................... 5 3.12 Luonnonympäristö ....................................................................................... 5 3.121 3.122 3.13 Luonnonolot ja maisema.............................................................................................5 Pohjavesi.....................................................................................................................6 Rakennettu ympäristö................................................................................... 6 3.131 3.132 3.133 Väestö ja palvelut .......................................................................................................7 Liikenne ja reitit..........................................................................................................7 Ympäristön häiriö- ja riskitekijät ................................................................................7 1 3.134 3.135 3.2 4 3.14 Maanomistus................................................................................................ 8 Suunnittelutilanne ................................................................................................... 8 3.21 Maakuntakaava ............................................................................................ 8 3.22 Yleiskaava.................................................................................................... 9 3.23 Asemakaava ................................................................................................10 3.24 Rakennusjärjestys........................................................................................10 3.25 Pohjakartta ..................................................................................................10 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET ...........................................................11 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 5 Asemakaavan suunnittelun tarve ............................................................................11 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset .........................................11 Osallistuminen ja yhteistyö ....................................................................................11 4.31 Osalliset ......................................................................................................11 4.32 Vireilletulo..................................................................................................11 4.33 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt .................................................11 Asemakaavan tavoitteet..........................................................................................11 4.41 Valtakunnalliset alueiden käytön tavoitteet..................................................11 4.42 Lähtökohta-aineiston asettamat tavoitteet ....................................................12 Tutkitut vaihtoehdot ...............................................................................................13 ASEMAKAAVAN KUVAUS...........................................................................................17 5.1 5.2 5.3 Kaavan rakenne......................................................................................................17 5.11 Mitoitus.......................................................................................................17 5.12 Palvelut .......................................................................................................17 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen .........................................17 Aluevaraukset ........................................................................................................17 5.31 Korttelialueet ..............................................................................................17 5.32 Muut alueet .................................................................................................18 5.321 5.322 5.4 5.42 Maakuntakaava .........................................................................................................19 Yleiskaava ................................................................................................................19 Vaikutus rakennettuun ympäristöön.............................................................20 5.421 5.422 5.423 5.424 5.425 5.5 Virkistysalueet ja venevalkamat ...............................................................................18 Liikennealueet ja kulkuyhteydet ...............................................................................18 Kaavan vaikutukset ................................................................................................19 5.41 Suhde maakuntakaavaan ja yleiskaavaan .....................................................19 5.411 5.412 6 Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaismuistot ......................................................7 Tekninen huolto ..........................................................................................................7 Yhdyskuntarakenne ja palveluiden järjestäminen.....................................................20 Sosiaaliset vaikutukset..............................................................................................20 Vesihuolto ja sen taloudellisuus................................................................................20 Rakennettu kulttuuriympäristö .................................................................................21 Liikenne ....................................................................................................................21 5.43 Luonnonympäristö ......................................................................................21 5.44 Taloudelliset vaikutukset.............................................................................22 Ympäristöhäiriöt ....................................................................................................22 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS.......................................................................................23 6.1 6.2 Havainnekuva ........................................................................................................23 Toteuttaminen ........................................................................................................23 6.21 Toteuttamisen aikataulu...............................................................................23 Liitteet 1. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 30.11.2015 2. Muistio viranomaisneuvottelusta 3.10.2011 3. Vesihuollon yleissuunnitelma 12.7.2010 4. Luontoselvitys 29.10.2009 ja täydennys 16.10.2015 5. Vastine kaavaluonnoksesta jätettyyn palautteeseen 30.11.2015 6. Natura-tarveharkintaraportti 7. Rakennuksen kuntoarvioraportti 8. Muinaisjäännösinventointi 30.5.2012 9. Tilastolomake 2 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Kaavoitus on käynnistetty Savitaipaleen kunnan aloitteesta. Asemakaava on laadittu vahvistetun maakuntakaavan ja Kirkonkylän alueen ohjeellisen osayleiskaavan yleisiä periaatteita noudattaen. Alueesta on vuosien varrella laadittu lukuisia eri vaihtoehtoisia ratkaisuja, joita on käsitelty yhteistyössä kunnan ja alueen rakennuttajan kanssa. Nyt käsillä oleva kaavaehdotus perustuu yksityisten maanomistajien, alueen rakennuttajan, viranomaisten, kunnan ja Itä-Suomen hallintooikeuden antamiin suuntaviivoihin. Osa tutkituista vaihtoehdoista on esitetty kohdassa 4.5. Kyseisen alueen toisen "suunnittelukierroksen" kaavaluonnos pidettiin MRA 30 §:n mukaisesti nähtävänä 7.- 27.7.2015. Kaavanlaatijan vastine annetusta palautteesta on liitteenä 5. Liitteenä 1 olevassa päivitetyssä osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa (OAS) on esitelty laajemmin ja tarkemmin kaavaprosessin vaiheita ja suunniteltua aikataulua. Kaavaehdotus on seuraavaksi tarkoitus asettaa nähtäville (MRA 27§). 2.2 Asemakaava 2.21 Korttelialueet Alue on suunniteltu väljää pientaloasutusta varten (AO, AP). Kaavassa on osoitettu 32 erillispientalojen (AO) tonttia, joista 11 on omarantaisia. Keskimääräinen AO-tontin koko on 2055 m2. Pienin tontti on 1241 m2 ja suurin 3254 m2. Rakennusoikeus on AO-tonteilla keskimäärin noin 384 kerrosala-m2. Tehokkuus (e) vaihtelee välillä 0,10 - 0,25. Lähes kaikki omarantaiset tontit ovat AO-tonteista väljimpiä tehokkuudeltaan. Kolme yksityisten omistamaa kookasta sekä omarantaista jo väljästi rakennettua tonttia on merkitty erillispientalojen korttelialueiksi (AO-r), joille voi sijoittaa korkeatasoisia ympärivuotiseen käyttöön soveltuvia loma-asuntoja. Korttelin 4 tontilla nro 1 asutaan jo nyt vakituisesti. Kaavassa on osoitettu lisäksi 4 asuinpienpientalojen (AP) tonttia ei-omarantaisina. Keskimääräinen AP-tontin koko on 4329 m2. Pienin tontti on 2806 m2 ja suurin 6588 m2. Suuremmille tonteille on käytännössä helpoimmin mahdollista rakentaa myös rivitaloja. Rakennusoikeus on AP-tonteilla 30 % tontin pinta-alasta (e=0,30). Näin ollen rakennusoikeus on AP-tonteilla keskimäärin 1299 kerrosala-m2. Kaava sallii yleensä kaksikerrosratkaisun (II tai I u 3/4). Lisäksi kaava sallii useimmilla rinnetonteilla alarinteen puolella kolmitasoratkaisun (1/2 k II). Rantatonteilla saunan saa sijoittaa rakennusalalle (sa), jonka etäisyys rannasta on yleensä noin 10 - 20 m maaston muodoista riippuen. Muut uudisrakennukset sijoittuvat kauemmaksi, yleensä noin 30 metrin etäisyydelle rannasta. Saunan rakennusalan ja rantaviivan välinen vyöhyke on osoitettu s-merkinnällä puustoisena hoidettavaksi alueen osaksi, jossa maiseman ominaispiirteet säilytetään. Asukkaita alueelle on mahdollista sijoittua noin 150 - 200. 3 2.22 Liikenneratkaisu Liikenne alueelle johdetaan taajaman pääväylältä Peltoinlahdentieltä Kiesiläntie- nimisen yksityistien kautta. Kaava-alue rajoittuu etelässä Myllylammentiehen ja sen läpi kulkee Pöksänlahdentie, joka pääosin linjaukseltaan säilyy alueen kokoojakatuna. Katuverkko myötäilee maaston muotoja ja on pyritty pitämään mahdollisimman suppeana (kaavatalous). Olemassa olevia rasiteteitä on rannan läheisyydessä osoitettu kevyemmällä merkinnällä (ajoyhteys). 2.23 Virkistysalueet ja venevalkamat Alueelle on osoitettu yhtenäinen laaja viheralueverkosto (VP/VL/VR/MU), johon on osoitettu ulkoilua varten ohjeellinen virkistysreittiverkosto. Osa reiteistä on jo nyt käytössä opastettuina reitteinä (Kirkonkylä - Säkniemi) tai pienempinä polkuina. Asutuksen kannalta keskeisille paikoille on osoitettu kaksi leikkipaikkaa (le) sekä pienet pysäköintialueet (p). Alueen kannalta keskeiselle paikalle Pöksänlahden hiekkaiseen poukamaan on osoitettu uimaranta (VV). Alue on tarpeellinen ennen muuta kaava-alueen taustamaaston tontteja ja asukkaita varten. VP-alueelle on osoitettu nykyisen saunan korvaava rakennusoikeus. Kaavan tarkoitus on, että alueen ylläpidosta vastaa käyttöoikeuden haltija. Kaava-alueelle on osoitettu yksi venevalkama (LV), jotka on tarkoitettu kaavassa erikseen mainittujen kortteleiden käyttöön. Kaavan tarkoitus on, että käyttöoikeuden haltijat vastaavat alueiden rakentamisesta ja/tai ainakin ylläpidosta. 2.3 Toteuttaminen Alueen toteuttamisesta ei ole päätöksiä. On todennäköistä, että alueen kunnallistekniikka ja rakentaminen toteutetaan useassa eri vaiheessa 1-10 vuoden aikana. Kaavan rakenne on luonteva ja taloudellisesti järkevä toteuttaa esimerkiksi neljälle eri toteuttamisvaiheelle (ranta-alueet, keskialueet, Alttarinmäenkaari, Kangaskuja). Venevalkamalle varattua aluetta Kuolimon rannassa 4 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.11 Alueen yleiskuvaus Suunnittelukohteena on Kirkonkylän taajaman länsipuolella oleva Kuolimon Pöksänlahden ja Kukonharjun / Alttarinmäen välinen alue, jolla on Kuolimon rantaviivaa n. 1100 metriä sekä Ojastinlammen rantaviivaa n. 80 metriä. Pinta-alaa suunnittelualueella on n. 25 hehtaaria. Rantaalue muodostuu kolmesta yksityisten maanomistajien omistamasta rakennetusta rakennuspaikasta sekä kunnan omistamasta leirikeskuksen alueesta. Kyseessä on Lappeenrannan kaupungin entinen kesäsiirtola, joka on viime aikoina ollut vain vähäisessä käytössä (ks. seuraavat kuvat): Rannan taustalla ei juurikaan ole rakentamista, ainoastaan metsätie- /polkuverkosto. Korkeuserot ovat paikoitellen hyvinkin suuret, hienoa harju-/ suppamaastoa. Alue on yleisilmeeltään, maisemaltaan ja luonnonoloiltaan hyvin "tasalaatuista", eli pääosin mäntyvaltaista kangasmaastoa. Rakennettavuudeltaan ja korkeussuhteiltaan alue on sen sijaan hyvin vaihtelevaa. Rannat avautuvat pääosin luoteeseen, pohjoiseen ja koilliseen. Maiseman yksityiskohtia on paljon ja rakentamisen sijoittelussa tulee kiinnittää erityistä huomiota luontaisen maiseman säilymiseen. 3.12 Luonnonympäristö 3.121 Luonnonolot ja maisema Alueelle on laadittu luontoselvitys asemakaavoitusta varten (2009, Jouko Sipari). Luontoselvitys on selostusosan liitteenä (4.). Alueelta ei juurikaan todettu luonnonarvoiltaan arvokkaita kohteita johtuen siitäkin, että alue on ollut voimakkaiden hakkuiden alla viime vuosien aikana. Yhteenveto selvityksestä: "Suunnittelualue on Kuolimon Natura-vesistöön rajautuva harjualue. Harjualueella on suuria, jyrkkäreunaisia suppia, jotka ovat maisemallisesti merkittäviä. Lisäksi syvimpien suppien pohja on lähellä pohjavettä, jonka vuoksi supat tulisi jättää nykytilaansa. Harjualue rajautuu jyrkkärantaisena Pöksänlahteen ja Ojastinlampeen. Jyrkät harjurannat tulisi maisemallisesti merkittävinä ja pintavalumien ehkäisemiseksi jättää luonnontilaansa. Pöksänlahden pohjoispuolen niemen rannat ovat kivikkoista rinnettä. Kuolimoon johtavien ravinnevalumien ehkäisemiseksi rannoille tulisi jättää riittävän leveä suojavyöhyke. Suunnittelualueen eteläosassa todettiin kangasvuokkoesiintymä. Laji on uhanalainen (VU-laji), jonka vuoksi esiintymäalue tulisi jättää nykytilaansa. Eteläosa kuuluu Uuhijoen valuma-alueeseen, joka puolestaan on Kuolimon valuma-aluetta. Uuhijoen ympärille tulisi jättää riittävän leveä suojavyöhyke ravinnevalumien ehkäisemiseksi. Ympäristövaikutusten kannalta parhaiten rakentamiselle soveltuvat suunnittelualueen eteläosat." 5 Luontoselvitysraportti sisältää myös osa-aluekohtaiset suositukset, joita on pyritty noudattamaan kaavaehdotuksen laatimisen yhteydessä. Selvityksiä on täydennetty kaavaprosessin aikana tarpeen mukaan varsinkin Kuolimon Natura-alueen suhteen (ks. liite 6). Luontoselvitykseen sisältyi myös liito-oravaselvitys. Liito-oravasta ei tavattu alueella merkkejä. Hallinto-oikeuden käsittelyn yhteydessä esille nousi kangasvuokon esiintymien lisääntyminen alueella. Aihetta varten luontoselvitystä on täydennetty kesän 2015 aikana, ks. liite 4/ jatko-osa. 3.122 Pohjavesi Alue on kokonaisuudessaan vedenhankinnan kannalta tärkeää pohjavesialuetta, mikä on erityisesti otettava huomioon suunnittelussa. 3.13 Rakennettu ympäristö Pääosa suunnittelualueen rakennuskannasta muodostuu rannan läheisyydessä olevista ns. leirikeskuksen alueen parakkimaisista lautarakenteisista majoitustiloista, ruokalasta, saunasta, varastotiloista yms. (ks. kuvat kohta 3.11). Lappeenrannan kaupunki on listannut aikanaan rakennuskannan melko yksityiskohtaisesti (Leirikeskusten kehittämistyöryhmän raportti 22.12.2004): http://kokoushallinta.lappeenranta.fi/dynastyweb/kokous/2005283-13-1205.PDF (s. 8-10) Rakennuskanta on pääosin rakennettu 1950- ja 1960-luvuilla. Rakennuksilla ei ole erityisiä perinne-, kauneus- tai muita arvoja. Rakennukset ovat pääosin huonossa kunnossa ja olleet viime vuosina vähäisellä käytöllä (kesäisin pienimuotoista leiritoimintaa). Osittain rakennusten käyttöarvoa ovat vielä vähentäneet ilkivalta ja vesivahingot. Rakennusten purkuprosessit on käynnistetty kunnassa jo vuoden 2011 lopulla. Etelä-Karjalan museo on aiemmin lausunnossaan todennut, että yksi rakennuksista on säilyttämisen arvoinen. Itä-Suomen hallinto-oikeus totesi silti aiemmassa päätöksessään, että asemakaava ei ole laissa säädettyjen asemakaavan sisältövaatimusten vastainen, vaikka siihen ei ole otettu rakennuksen suojelemisen turvaavia kaavamääräyksiä (sodan aikainen majoitusrakennus). Myöskään rakennuksesta tehty kuntoarvio ei puolla rakennuksen säilyttämistä (ks. liite 7). Kuolimon rannalla suunnittelualueen pohjoisosassa on kolme rakennuspaikkaa, joista yhdellä asutaan ympärivuotisesti: Asuinrakennuspaikka Pöksänlahdentien päässä Ojastinlammen lomarakennuspaikka, päärakennus harjanteella rannan taustalla 6 Suunnittelualueen pohjoisimman niemen lomarakennuspaikka 3.131 Väestö ja palvelut Kaava-alueella tai sen välittömässä läheisyydessä ei ole em. rakennuspaikan lisäksi ympärivuotista asutusta. Etäisyys Kirkonkylän taajaman palveluihin on noin 2 km. Alueen itä- ja länsipuolella on yksittäisiä loma-asuntoja. 3.132 Liikenne ja reitit Alue rajoittuu etelässä lähelle Kiesiläntien yksityistietä, joka johtaa idässä noin kilometrin päässä Savitaipaleen taajamaan sekä lännessä Lappeenranta-Mikkeli valtatiehen nro 13 myös noin kilometrin päässä. Alueen läpi kulkee osittain umpeen kasvaneita ulkoilureittejä, joka erottuvat maastossa polkuina paikoitellen. Hakatuilla alueilla reittiä ei aina erota maastossa. Hoidettuja latuja alueen läpi ei enää kulje, mutta alueen rakentamisen ja asutuksen kautta edellytykset tähän todennäköisesti palaavat. Mahdollisuudet kehittää Kirkonkylän ja Säkniemen välistä reitistöä ovat erinomaiset maastojen puolesta ja siihen tulee varautua jo kaavaprosessin aikana. 3.133 Ympäristön häiriö- ja riskitekijät Alueelta ei ole tiedossa häiriö- ja riskitekijöitä. 3.134 Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaismuistot Alueelta ei ole tiedossa muinaisjäännöksiä tai säilyttämisen arvoista rakennettua kulttuuriympäristöä (ks. kohta 3.13 sekä liitteet 7 ja 8). 3.135 Tekninen huolto Alue on sähköistyksen piirissä, mutta keskitettyä vedenjakelu- tai viemäriverkkoa ei alueella vielä ole. Kunnallistekniikan kustannuksista alueen rakennuttaja ja kunta ovat sopineet erikseen 7 (ks. seuraava kohta). Kunnallistekniikan johdot alueelle vedetään todennäköisesti Kirkonkylältä Kiesiläntietä seuraten (Kuolimoa säästäen). Vesihuollon yleissuunnitelma on liitteenä (nro 3). 3.14 Maanomistus Alueen maanomistus on pääosin Savitaipaleen kunnalla. Pöksänlahden kaakkoisranta sekä kolme yksittäistä rakennettua rakennuspaikkaa ovat yksityisten maanomistajien omistuksessa. Kunnan ensisijaisena tavoitteena on edelleen osoittaa alueelle uusi vetovoimainen Kuolimon vesistöön tukeutuva asuinalue monipuolistamaan kunnan tonttitarjontaa. Virkistyskäytön osalta haetaan myös uusia mahdollisuuksia hyödyntää Kuolimoa ja Kirkonkylän sekä Säkniemen välistä ulkoilualuetta. Useita vuosia pohdinnassa olleen alueen kehittämisen kannalta ratkaiseva käynnistävä tekijä on ollut aluerakentamissopimuksen hyväksyminen jo keväällä 2011. Ote kunnanvaltuuston hyväksytystä pöytäkirjasta 21.03.2011 § 18: "Kunnan edustajat ja Maarakennus Suutarinen Oy / Timo Suutarinen ovat pitäneet 19.11.2010 alustavan urakka- / sopimusneuvottelun, jossa käytiin läpi tarjouspyyntö- ja tarjousasiakirjat. Neuvottelussa sovittiin, että kunta laatii sopimusluonnokset niin, että sopimukset voitaisiin hyväksyä ennen kevättä 2011. Työryhmä, johon ovat kuuluneet kunnanjohtaja, kunnaninsinööri, LVI-teknikko, kiinteistöpäällikkö ja aluearkkitehti ovat laatineet Pöksänlahden alueen kehittämiseen liittyvät sopimusluonnokset: Sopimuksen alueen käytöstä ja siihen liitteenä olevan Esisopimuksen kiinteistöjen kaupasta. Sopimusluonnoksista on neuvoteltu Kuntaliiton lakimiesten ja maankäytön asiantuntijan kanssa. Savitaipaleen kunta toteuttaa yhdessä Maarakennus Suutarinen Oy:n kanssa Pöksänlahden alueen kokonaisvaltaisen rakentamisen siten, että kunta myy valmistuvan kaavan mukaiset maa-alaltaan yhteensä noin 2- 2,2, ha:n kortteli-alueet toteuttajalle kaavan tultua voimaan ja rakennuslupien tultua myönnetyksi. Sopimuksissa sovitaan lisäksi alueen toteuttamisen vaatimasta kaavoituksesta, yhdyskuntatekniikan- ja tieverkoston rakentamisesta." Juridisesti em. alueet ovat edelleen kunnan omistuksessa (koko kaavaprosessin ajan). 3.2 Suunnittelutilanne 3.21 Maakuntakaava Alueella oli prosessin alkuvaiheessa maakuntakaavana siirtymävaiheen ajan voimassa EteläKarjalan seutukaava, joka noudatteli pitkälle nykyistä yleiskaavaa. Suunnittelualueen ranta oli seutukaavassa osoitettu matkailupalvelujen alueena (RM), keskiosat retkeily- ja ulkoilualueena (VR) sekä taustamaasto taajamatoimintojen reservialueena (Ar). Ympäristöministeriö on (21.12.2011) vahvistanut maakuntakaavan nyt asemakaavoitettavan alueen osalta. Vahvistettu maakuntakaava kumoaa entisen seutukaavan. Nyt käsillä olevan hankkeen voidaan katsoa liittyvän olennaisesti maakuntakaavan seutukeskuksen kehittämisvyöhykkeeseen (sk). Kaavamerkinnöissä todetaan mm. seuraavaa: "Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa rakentaminen ja muu maankäyttö on sopeutettava ympäristöönsä niin, että taajaman omaleimaisuus ja viihtyisyys vahvistuvat ja ympäristö-, luonto- ja kulttuuriperintöarvojen säilyminen turvataan sekä otetaan huomioon nykyinen vesistöjen kuormitus ja sietokyky". Alue rajautuu Natura 2000 verkostoon kuuluvaan Kuolimoon. Kuolimon kehitettävän vesialueen (W1) määräyksessä todetaan mm. seuraavaa: "Erityistä suojelua vaativan vesistön alueella tulee suunnittelussa sovittaa yhteen vesistöalueiden käyttö ja vedenhankintaan liittyvät tarpeet. Yksi8 tyiskohtaisemmassa suunnittelussa ja toimenpiteissä on vesiensuojelunäkökohdat otettava huomioon siten, ettei vesialueen käyttöä vedenhankintaan vaaranneta". Maakuntakaavassa on lisäksi osoitettu suunnittelualueelle laaja tärkeän pohjavesialueen rajaus (pv), valtakunnallisesti arvokas harjualue (ge/h) sekä retkeily- ja ulkoilureitit. Uudessa vaihekaavassa ei ole merkintöjä alueelle. 3.22 Yleiskaava Savitaipaleen kunnanvaltuusto on hyväksynyt 21.9.1992 Kirkonkylän alueen osayleiskaavan ohjeellisena. Nyt käsiteltävän alueen rannat on pääosin osoitettu yleiskaavassa matkailupalvelujen alueena (RM) ja yksittäisinä rakennuspaikkoina (RA, AP), keskiosat retkeily- ja ulkoilualueena (VR) sekä Kukonharjun ja Alttarinmäen tausta-alueet taajamatoimintojen pientalovaltaisina reservialueina (AP/r). Yleiskaavassa on lisäksi osoitettu suunnittelualueelle tärkeän pohjavesialueen rajaus (pv) sekä ulkoilureitit: 9 Alueen yleiskaavan päivitys on käynnistynyt perusselvitysten osalta kesällä 2013 ja jatkuu parhaillaan tavoiteasetteluna kesällä 2015, maanomistajien kuulemiset jne. 3.23 Asemakaava Alueella tai sen välittömässä läheisyydessä ei ole asemakaavaa. Tosin alkuperäisestä asemakaavasta lain voiman saivat Itä-Suomen hallinto-oikeuden käsittelyn jälkeen korttelialueet 9-11 lähiympäristöineen (kunnanvaltuuston päätös 11.11.2013 § 66). Ks. kartta sivulla 16. Kyseiset alueet on informatiivisena osoitettu myös kaavakartalla (mustavalkoiset alueet), sillä ne liittyvät olennaisesti nyt käsiteltävään kokonaisuuteen. 3.24 Rakennusjärjestys Kunnan rakennusjärjestys hyväksyttiin kunnanvaltuustossa 21.5.2012 ja tuli voimaan 2.7.2012. 3.25 Pohjakartta Asemakaavan pohjakarttana käytetään 30.1.1978 hyväksyttyä pohjakarttaa, joka pääosin on edelleen hyvin ajan tasalla. Uusien tielinjausten ja rakennusten osalta karttaa on täydennetty prosessin aikana tarpeen vaatiessa työkartoille. Taajaman uuden asemakaavan pohjakartan laatiminen on vireillä ja ehtinee vielä tähänkin kaavaprosessiin mukaan hyväksymisvaiheessa. 10 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Ns. leirikeskuksen alueen rakennuttajan ja kunnan yhteisenä tavoitteena on edelleen osoittaa alueelle uusi vetovoimainen Kuolimon vesistöön tukeutuva korkeatasoinen ja ekologinen asuinalue monipuolistamaan kunnan tonttitarjontaa. Virkistyskäytön osalta haetaan myös uusia mahdollisuuksia hyödyntää Kuolimoa ja Kirkonkylän sekä Säkniemen välistä ulkoilualuetta. ItäSuomen hallinto-oikeuden päätöksessä (10.11.2014) todetut virheet korjataan. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Kunta on ideoinut ja käynyt keskustelua alueen tulevasta käytöstä jo useita vuosia. Alueen kehittämisen kannalta ratkaiseva käynnistävä tekijä on ollut aluerakentamissopimuksen hyväksyminen keväällä 2011 (ks. kohta 3.14). Myös alueen rakennuttajan ja kunnan välisten sopimusten tarkentaminen etenee yhdessä kaavaprosessin kanssa rinnan suunnittelun tarkentuessa. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.31 Osalliset Osallisia ovat suunnittelu- ja lähialueen maanomistajat sekä ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin laadittava kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa. Lisäksi osallisia ovat viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. Osallisilla on oikeus ottaa osaa kaavan valmisteluun, arvioida sen vaikutuksia ja lausua kaavasta mielipiteensä (MRL 62 §). 4.32 Vireilletulo Tekninen lautakunta (2.2.2012 § 1) ja kunnanhallitus (13.2.2012 § 20) päättivät asemakaavoituksen vireille tulosta kaavaluonnoksen nähtäville laiton yhteydessä. Luonnos ja siihen liittyvät asiakirjat olivat nähtävillä 24.2. - 26.3.2012 (MRA 30§). Keskustelua alueen kaavoituksesta käytiin laajasti julkisuudessa jo vuoden 2011 aikana. Kaikkien kaava-alueen maanomistajien kanssa on kaavoittaja keskustellut henkilökohtaisesti syksyn 2011 aikana ja vuorovaikutusta jatketaan tiiviisti koko prosessin ajan. Hallinto-oikeuden käsittelyn jälkeen prosessi käynnistettiin uudelleen asettamalla uusi kaavaluonnos nähtäville 7. - 27.7.2015. 4.33 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Liitteenä olevassa osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa (OAS) on esitelty tarkemmin kaavaprosessin vuorovaikutusmenettelyä. 4.4 Asemakaavan tavoitteet 4.41 Valtakunnalliset alueiden käytön tavoitteet Valtioneuvosto on päättänyt valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista. Päätös tuli voimaan 1.3.2009. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan tavoitteiden toteutumista tulee edistää mm. kuntien kaavoituksessa. Valtioneuvoston päätöksessä tavoitteet on jaettu alueidenkäyttöä ja alueidenkäytön suunnittelua ohjaavien vaikutusten perusteella yleis- ja erityistavoitteisiin. Erityistavoitteet ovat alueiden11 käyttöä ja sen suunnittelua koskevia sitovia velvoitteita. Ne koskevat kaikkea kaavoitusta, mikäli tavoitetta ei ole erityisesti kohdennettu koskemaan vain jotakin tiettyä kaavatasoa. Seuraavassa on esitetty ne erityistavoitteet, jotka koskevat konkreettisesti käsillä olevaa kaavaa. Eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu − Alueidenkäytön suunnittelussa uusia huomattavia asuin-, työpaikka- tai palvelutoimintojen alueita ei tule sijoittaa irralleen olemassa olevasta yhdyskuntarakenteesta. − Alueidenkäytön suunnittelussa on maaseudun asutusta sekä matkailu- ja muita vapaa-ajan toimintoja suunnattava tukemaan maaseudun taajamia ja kyläverkostoa sekä infrastruktuurin hyväksikäyttöä. − Alueidenkäytön suunnittelussa on edistettävä olemassa olevan rakennuskannan hyödyntämistä sekä luotava edellytykset hyvälle taajamakuvalle. Taajamia kehitettäessä on huolehdittava siitä, että viheralueista muodostuu yhtenäisiä kokonaisuuksia. − Alueidenkäytössä on varattava riittävät alueet jalankulun ja pyöräilyn verkostoja varten sekä edistettävä verkostojen jatkuvuutta. − Alueidenkäytössä on otettava huomioon viranomaisten selvitysten mukaiset tulvavaara-alueet ja pyrittävä ehkäisemään tulviin liittyvät riskit. Alueidenkäytön suunnittelussa uutta rakentamista ei tule sijoittaa tulvavaara-alueille. − Uusia asuinalueita ja muita melulle herkkiä toimintoja ei tule sijoittaa melualueille varmistamatta riittävää meluntorjuntaa. − Alueidenkäytön suunnittelussa on turvattava terveellisen ja hyvälaatuisen veden riittävä saanti ja se, että taajamien alueelliset vesihuoltoratkaisut voidaan toteuttaa. Lisäksi alueidenkäytön suunnittelussa on otettava huomioon jätevesihaittojen ehkäisy. 4.42 Lähtökohta-aineiston asettamat tavoitteet Yleiskaavan ja maakuntakaavan asettamat tavoitteet Alueen kehittämisen kannalta maakuntakaava on tuorein ja ainoa oikeusvaikutteinen suunnittelua ohjaava kaava. Nyt käsillä olevan hankkeen voidaan katsoa liittyvän olennaisesti maakuntakaavan seutukeskuksen kehittämisvyöhykkeeseen (sk). Kaavamerkinnöissä todetaan mm. seuraavaa: "Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa rakentaminen ja muu maankäyttö on sopeutettava ympäristöönsä niin, että taajaman omaleimaisuus ja viihtyisyys vahvistuvat ja ympäristö-, luonto- ja kulttuuriperintöarvojen säilyminen turvataan sekä otetaan huomioon nykyinen vesistöjen kuormitus ja sietokyky". Maakuntakaava ei ohjaa tarkemmin alueen käyttötarkoitusta esim. asuinrakentamisen tai matkailun välillä vaan se jätetään kuntakaavoituksen päätettäväksi. Kunnan viimeaikaisessa päätöksenteossa on kallistuttu selkeästi kehittämään aluetta nimenomaan asuinrakentamisen kautta. Maakuntakaavoituksesta vastaavan Etelä-Karjalan liiton jo ensimmäisestä kaavaluonnoksesta jättämässä lausunnossa todetaan seuraavaa: "Kaavaluonnos on maakuntakaavan mukainen. Alue sijoittuu seutukeskuksen kehittämisvyöhykkeelle, jonka tavoitteena on asumisen, elinkeinojen ja palvelujen kehittäminen olevaan taajamaan tukeutuen. Kaavalla muodostetaan laadukasta asuinympäristöä lähelle palveluja. Kaavaluonnoksessa on otettu hyvin huomioon maakuntakaavan virkistysreittivaraukset sekä tärkeä pohjavesialue." Alueen yleiskaava on siis ohjeellinen ja ilman varsinaista oikeusvaikutusta, mutta sen aluevarauksia pyritään toki noudattamaan mahdollisimman pitkälle nyt käsillä olevassa asemakaavatyössä. Selkein muutos ohjeelliseen yleiskaavaan verrattuna on asemakaavassa se, että leirikeskuksen aluetta kehitetään asumisen, eikä matkailun ehdoilla. Maakuntakaavan ja yleiskaavan sisältö on selvitetty kohdissa 3.21 ja 3.22. 12 4.5 Tutkitut vaihtoehdot Kunta on teettänyt alueesta ideoita jo vuosina 2007 - 2008: Edellä esitellyt asiakirjat ja havainnekuvat eivät ole olleet virallisesti nähtävillä. Kyseisellä esityksellä haettiin rannan läheisyyteen "välimerellistä, terassimaista", hyvin tiivistä ratkaisua, joka olisi tuonut rakentamisen käytännössä osittain veden päälle. Takamaan tontit olisivat taas olleet hyvin kookkaita Alttarinmäen lähistöllä. Kunnan päättäjät ovat hylänneet kyseisen vaihtoehdon lähinnä liian modernina ja uusia vaihtoehtoja on etsitty perinteisemmistä vaihtoehdoista (ks. seuraava sivu). 13 Kunnan aluearkkitehti luonnosteli aluerakentamisneuvottelujen ja alueen rakennuttamisen tarjouskilpailun pohjaksi seuraavan vaihtoehdon (kaavarungon), jossa painotettiin erillispientalojen osuutta rakentamisessa ja rakentamisen tehokkuus oli huomattavasti edellisen sivun vaihtoehtoa maltillisempi: Kyseisessä vaihtoehdossa pohjoisempi kokonaisuus on ns. leirikeskuksen aluerakentamisaluetta sekä eteläosa selkeästi kunnan omistukseen jäävä "perinteinen kaava-alue". Omarantaiset tontit ovat kyseisellä kunnan omistamalla tilalla selkeästi tilaan sidotun pääoman "selkäranka", joten niiden lukumäärää hahmotettiin jo työn alkuvaiheessa. Yksittäisen tontin leveydeksi ja rantaviivan pituudeksi todettiin n. 40 metriä, mikä riittää vielä hyvin viihtyisän ympäristön muodostamiseen. Näin ollen omarantaisten tonttien lukumääräksi tuli leirikeskuksen alueella noin 10 kpl. Takamaan tonteille haluttiin myös selkeästi muodostaa yhteys vesistöön niiden vetovoimaisuuden turvaamiseksi. Myös iso tonttikoko todettiin alustavissa tavoitteissa. Em. vaihtoehto valittiin tarkemman luonnostelun pohjaksi. Alueesta on tämän jälkeen laadittu Karttaako Oy:n toimesta useita vaihtoehtoisia luonnoksia (kaavarunkoja), joita on käsitelty työn alkuvaiheessa ensisijaisesti maanomistajan/kunnan sekä alueen rakennuttajan toimesta. Suunnittelualuetta on huomattavasti laajennettu, jotta saadaan selkeä yhteys Alttarimäen ja rannan kokonaisuuksien välille (yhtenäinen kaava-alue). Selkeyden vuoksi mukaan otettiin myös kolme rakennettua rakennuspaikkaa Kuolimon rannalta (mm. tieyhteyksien ja vesihuollon järjestely). Samassa yhteydessä kunnan omistukseen jääville alueille lisättiin tontteja, korostetusti vaiheittainen/ suhdanteista ym. riippuvainen rakentamismahdollisuus. Pöksänlahdentielle haettiin uusi toimivampi linjaus rannan lähistöllä (mutkan oikaisu). Korjattu ja supistettu kaavaehdotus perustui kunnan virkamiestyöryhmän, ranta-alueen rakennuttajan ja alueen nykyisten asukkaiden antamiin suuntaviivoihin sekä kaavaehdotuksen yhteydessä jätettyyn palautteeseen (ks. vastine palautteesta liitteenä 5). Osa ehdotusvaiheessa mukana olleista kortteleista pudotettiin pois ennen hyväksymisvaihetta seuraavin perustein: 14 Kunnanhallituksessa 24.6.2013 § 147 tehtiin seuraava päätös, jonka perusteella kaava-alue on jaettu kahteen osaan ja kaava-asiakirjat päivitetty: "Pöksänlahden ja Alttarinmäen asemakaava on tarpeellista jakaa kahdeksi erilliseksi osa-alueeksi lopullista hyväksymiskäsittelyä varten. Korttelien 9, 10, 11, 12, 13 ja 17 sekä lähialueen maankäyttöä tulee vielä tarkastella uudelleen. Jotta koko kaavan läpimeno ei hidastuisi uudelleentarkastelun takia, on syytä tehdä kaavan jakaminen kahdeksi eri alueeksi. Pöksänlahdentie on syytä saada ensimmäisen vaiheen kaavassa hyväksyttyä. Ehdotettu kaavojen osa-alueiden jako on esitetty oheismateriaalin liitekartassa. Osa-alue 1 pyritään saattamaan kunnanvaltuuston hyväksyttäväksi syksyllä 2013. Osa-alueen 2 kaavoitusta jatketaan ja se pyritään saamaan valtuuston hyväksyttäväksi talvella - keväällä 2014." Kunnanvaltuusto hyväksyi korjatun asemakaavaehdotuksen 11.11.2013 § 66. Alkuperäinen asemakaavatyö johti lukuisiin valituksiin ja Itä-Suomen hallinto-oikeus kumosi pohjoisen osan kunnanvaltuuston hyväksymästä kaavasta 10.11.2014. Hankkeen uudelleen käynnistäminen, ote kunnanhallituksen pöytäkirjasta 19.1.2015 § 15: "Pöks "P ksänlahden ks nlahden ja Alttarinmäen Alttarinm en asemakaavan laajennus Valmistelija: maankäyttöinsinööri Antti Hirvikallio, puh. 040 835 7826, [email protected] Pöksänlahden ja Alttarinmäen asemakaavan eteläosa on kuulutettu voimaan tulleeksi 16.12.2014. Hallinto-oikeus kumosi päätöksellään valtuuston hyväksymän asemakaavan pohjoisosan. Asemakaavaan laajennuksen käynnistäminen on tarpeellista. Kaavan laajennuksessa on tarpeen huomioida seikat, joilla hallinto-oikeus kumosi aiemman kaavan. Lisäksi tarkasteluun voidaan ottaa alueen eteläosasta asuinalueet, jotka poistettiin lopullisesta kaavaehdotuksesta. Lähimpien maanomistajien kanssa on tarpeen käydä kierros ja tiedustella heidän halukkuuttaan kaavaan osallistumisesta. Oheismateriaalina alustava asemakaavan laajennusalue. Valmistelijan ehdotus: Kunnanhallitus päättää käynnistää Pöksänlahden ja Alttarinmäen asemakaavan laajennuksen em. mainituin perusteluin. Kaavan laatijaksi valitaan Karttaako Oy:stä DI Jarmo Mäkelä. Kunnanjohtaja ja maankäyttöinsinööri valtuutetaan neuvottelemaan naapureiden osallistumisesta kaavahankkeeseen. Maankäyttöinsinööri valtuutetaan tilaamaan kaavoitusta varten tarpeelliset lisäselvitykset." Ehdotus hyväksyttiin äänestyksen jälkeen. Alueen läntisten naapurialueiden omistajien kanssa kunta on käynyt 6.2.2015 neuvottelun hankkeeseen liittymisestä. Neuvottelut eivät johtaneet naapuritilojen täysimittaiseen kaavoitukseen. Edellä mainitun pöytäkirjan liitekuva, suunnittelualueen alustava rajaus (mittakaava ohjeellinen) on seuraavalla sivulla: 15 Asemakaavan laajennuksen luonnos oli nähtävillä 7. - 27.7.2015, kaavanlaatijan vastine jätettyyn palautteeseen on selostusosan liitteenä 5. 16 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Asemakaavalla muodostuvat korttelit 2 - 8 ja 12 - 18 sekä niihin liittyviä virkistys-, venevalkama-, metsätalous- ja katualueita. 5.11 Mitoitus Alue on suunniteltu rantaan tukeutuvaa väljää pientaloasutusta varten (AO/AP). Kaavassa on osoitettu 35 erillispientalojen (AO, AO-r) ja 4 asuinpientalojen (AP) tonttia, joiden keskikoko on noin 2530 m2 ja keskimääräinen tehokkuus 20 %. Asukkaita alueelle voi sijoittua noin 150 - 200 perhekoosta riippuen. Alueen kokonaisrakennusoikeus on 18 347 kerrosalaneliömetriä, joten aluetehokkuus jää koko suunnittelualueella hyvin väljäksi (noin 7 %). Tarkempi kaavan tilastointi on tapahtunut myös kaavaehdotusvaiheessa (ks. tilastolomake liitteenä 9). 5.12 Palvelut Alue tukeutuu pääasiassa Kirkonkylän palveluihin, jotka sijaitsevat noin 2 km:n etäisyydellä. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Asemakaavoituksen lähtökohtana on edelleen vesistöön tukeutuva väljä pientaloalue. Kaava toteuttaa tämän tavoitteen. Yleisilmettä leimaa viheralueiden ja -verkostojen runsaus sekä myös virkistyskäyttöön jäävien rantojen määrä. 5.3 Aluevaraukset 5.31 Korttelialueet Alue on suunniteltu väljää pientaloasutusta varten (AO, AP). Kaavassa on osoitettu 32 erillispientalojen (AO) tonttia, joista 11 on omarantaisia. Keskimääräinen AO-tontin koko on 2055 m2. Pienin tontti on 1241 m2 ja suurin 3254 m2. Rakennusoikeus on AO-tonteilla keskimäärin noin 384 kerrosala-m2. Tehokkuus (e) vaihtelee välillä 0,10 - 0,25. Kaikki omarantaiset tontit ovat AO-tonteista väljimpiä tehokkuudeltaan. Kolme yksityisten omistamaa kookasta sekä omarantaista jo väljästi rakennettua tonttia on merkitty erillispientalojen korttelialueiksi (AO-r), joille voi sijoittaa korkeatasoisia ympärivuotiseen käyttöön soveltuvia loma-asuntoja. Korttelin 4 tontilla nro 1 asutaan jo nyt vakituisesti. Kaavassa on osoitettu lisäksi 4 asuinpienpientalojen (AP) tonttia ei-omarantaisina. Keskimääräinen AP-tontin koko on 4329 m2. Pienin tontti on 2806 m2 ja suurin 6588 m2. Suuremmille tonteille on käytännössä helpoimmin mahdollista rakentaa myös rivitaloja. Rakennusoikeus on AP-tonteilla 30 % tontin pinta-alasta (e=0,30). Näin ollen rakennusoikeus on AP-tonteilla keskimäärin 1299 kerrosala-m2. Kaava sallii yleensä kaksikerrosratkaisun (II tai I u 3/4). Lisäksi kaava sallii useimmilla rinnetonteilla alarinteen puolella kolmitasoratkaisun (1/2 k II). 17 Rantatonteilla saunan saa sijoittaa rakennusalalle (sa), jonka etäisyys rannasta on yleensä noin 10 - 20 m maaston muodoista riippuen. Muut uudisrakennukset sijoittuvat kauemmaksi, yleensä noin 30 metrin etäisyydelle rannasta. Saunan rakennusalan ja rantaviivan välinen vyöhyke on osoitettu s-merkinnällä puustoisena hoidettavaksi alueen osaksi, jossa maiseman ominaispiirteet säilytetään sekä pyritään säilyttämään mahdollisimman luonnonmukaisena. Asukkaita alueelle on mahdollista sijoittua noin 150 - 200. Kaava määrää, että alueella on sopivina ryhminä noudatettava rakennuksen koon, mittasuhteiden, materiaalin ja värityksen suhteen yhtenäistä rakentamistapaa. Alueen rakentamisessa tulee suosia energiatehokkaita taloja ja uusiutuvia energiamuotoja. Rakennusten suunnittelussa on huomioitava maaperästä aiheutuvan radonhaitan torjunta. Maalämpökaivojen asentaminen kortteleihin 12 - 17 on kielletty. Korttelialueiden rakentamattomat osat, joita ei käytetä liikenteeseen, oleskeluun tai muuhun sellaiseen, on pidettävä kaavan mukaan huolitellussa kunnossa. Olemassa olevaa puustoa tulee mahdollisuuksien mukaan säilyttää. Tulvakorkeuksista, hulevesien käsittelystä sekä viemärivesien johtamisesta on kaavamääräyksissä omat osionsa (ks. asemakaavamerkinnät ja -määräykset). Kaavamääräyksiä ja mm. rakennusaloja on tarkennettu vielä kaavaehdotuksen laatimisen yhteydessä tarkentavien maastokäyntien ja koepaalutuksen jälkeen syksyllä 2015. 5.32 Muut alueet 5.321 Virkistysalueet ja venevalkamat Alueelle on osoitettu yhtenäinen laaja viheralueverkosto (VP/VL/VR/MU), johon on osoitettu ulkoilua varten ohjeellinen virkistysreittiverkosto. Osa reiteistä on jo nyt käytössä opastettuina reitteinä (Kirkonkylä - Säkniemi) tai pienempinä polkuina. Asutuksen kannalta keskeisille paikoille on osoitettu kaksi leikkipaikkaa (le) sekä pienet pysäköintialueet (p). Alueen kannalta keskeiselle paikalle Pöksänlahden hiekkaiseen poukamaan on osoitettu uimaranta (VV). Alue on tarpeellinen ennen muuta kaava-alueen taustamaaston tontteja ja asukkaita varten. VP-alueelle on osoitettu nykyisen saunan rakennusoikeus. Kaavan tarkoitus on, että alueen ylläpidosta vastaa käyttöoikeuden haltija. Kaava-alueelle on osoitettu yksi venevalkama (LV), jotka on tarkoitettu kaavassa erikseen mainittujen kortteleiden käyttöön. Kaavan tarkoitus on, että käyttöoikeuden haltijat vastaavat alueiden rakentamisesta ja/tai ainakin ylläpidosta. 5.322 Liikennealueet ja kulkuyhteydet Liikenne alueelle johdetaan taajaman pääväylältä Peltoinlahdentieltä Kiesiläntie- nimisen yksityistien kautta. Kaava-alue rajoittuu etelässä Myllylammentiehen ja sen läpi kulkee Pöksänlahdentie, joka pääosin linjaukseltaan säilyy alueen kokoojakatuna. Katuverkko myötäilee maaston muotoja ja on pyritty pitämään mahdollisimman suppeana (kaavatalous). Olemassa olevia rasiteteitä on rannan läheisyydessä osoitettu kevyemmällä merkinnällä (ajoyhteys). 18 5.4 Kaavan vaikutukset 5.41 Suhde maakuntakaavaan ja yleiskaavaan 5.411 Maakuntakaava Asemakaavan asuntoaluevaraukset ovat sopusoinnussa maakuntakaavan kanssa. Alueen kehittämisen kannalta maakuntakaava on tuorein ja ainoa oikeusvaikutteinen suunnittelua ohjaava kaava. Nyt käsillä olevan hankkeen voidaan katsoa liittyvän olennaisesti maakuntakaavan seutukeskuksen kehittämisvyöhykkeeseen (sk). Kaavamerkinnöissä todetaan mm. seuraavaa: "Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa rakentaminen ja muu maankäyttö on sopeutettava ympäristöönsä niin, että taajaman omaleimaisuus ja viihtyisyys vahvistuvat ja ympäristö-, luontoja kulttuuriperintöarvojen säilyminen turvataan sekä otetaan huomioon nykyinen vesistöjen kuormitus ja sietokyky". Maakuntakaava ei ohjaa tarkemmin alueen käyttötarkoitusta esim. asuinrakentamisen tai matkailun välillä, vaan se jätetään kuntakaavoituksen (yleiskaavan ja asemakaavan) päätettäväksi. Kunnan viimeaikaisessa päätöksenteossa on kallistuttu selkeästi kehittämään aluetta nimenomaan asumisen kautta. Maakuntakaavoituksesta vastaavan Etelä-Karjalan liiton ensimmäisestä kaavaluonnoksesta jättämässä lausunnossa todetaan jo seuraavaa: "Kaavaluonnos on maakuntakaavan mukainen. Alue sijoittuu seutukeskuksen kehittämisvyöhykkeelle, jonka tavoitteena on asumisen, elinkeinojen ja palvelujen kehittäminen olevaan taajamaan tukeutuen. Kaavalla muodostetaan laadukasta asuinympäristöä lähelle palveluja. Kaavaluonnoksessa on otettu hyvin huomioon maakuntakaavan virkistysreittivaraukset sekä tärkeä pohjavesialue." 5.412 Yleiskaava Alueen yleiskaava on siis ohjeellinen ja ilman oikeusvaikutusta, mutta sen aluevarauksia on pyritty noudattamaan mahdollisimman pitkälle nyt käsillä olevassa asemakaavatyössä. Aluevarauksissa ovat painottuneet alueen keskiosan laaja "viherkäytävä" ulkoilureitteineen, leirikeskuksen rakentamiseen varattu alue sekä asuinrakentamisen reservialue etelässä, joka noudattelee hyvin pitkälle yleiskaavavarausta. Selkein muutos ohjeelliseen yleiskaavaan verrattuna on se, että leirikeskuksen aluetta kehitetään asumisen, eikä matkailun ehdoilla. Voidaan todeta, että asemakaavaehdotus on riittävässä määrin yleiskaavan ohjausvaikutuksen mukainen ottaen huomioon suunnittelun tarkkuustaso (yksityiskohtaisella kaavalla voidaan poiketa yleispiirteisistä kaavoista). Maakuntakaavan ja yleiskaavan sisältö on selvitetty kohdissa 3.21 ja 3.22. Vireillä olevan taajamayleiskaavan tavoitteissa kunta on linjannut uusia pientalovaltaisen asumisen laajentumisalueita seuraavasti (ruskea rasteri): Nyt käsillä olevan hankkeen pientalovaltaiset asuinalueet muodostavat tärkeimmän ja laajimman uudisrakentamisalueen koko taajaman alueella 19 5.42 Vaikutus rakennettuun ympäristöön 5.421 Yhdyskuntarakenne ja palveluiden järjestäminen Alue sijaitsee hieman irrallaan olemassa olevasta asutuksesta kuten mm. kohdan 1.1 sijaintikartasta voi havaita. Etäisyys Kirkonkylän taajama-alueelle on noin yksi kilometri ja useimpiin palveluihin noin 2 km. Alueelle on hyvä tieyhteys Peltoinlahdentietä myöten sekä riittävän turvallinen kevyen liikenteen yhteys. Suunniteltu asuntoalue tyydyttää Savitaipaleella sellaista kysyntää, joka pyrkii hakeutumaan tiiviimmin rakennetun taajama-alueen ulkopuolelle rantojen tuntumaan, kuitenkin keskitetyn kunnallistekniikan piiriin. Käsillä oleva kaavaratkaisu vähentää siten sellaista rannoille ja niiden tuntumaan hakeutuvaa hajanaista asutusta, jonka palveluiden ja vesihuollon hoitaminen on vaikeaa (Kuolimon suurempi kuormittavuus). 5.422 Sosiaaliset vaikutukset Suunnittelu- ja lähialueen asukkaisiin ja loma-asukkaisiin kaavaratkaisulla saattaa olla vaikutuksia, sillä uudisrakentamiseen varatut alueet sijaitsevat melko lähellä nykyisiä asukkaita. Tonttien sijoitteluun asemakaavassa on kiinnitetty erityistä huomiota ja alueelle on jätetty vyöhykkeitä, jotka toimivat puskurina uudisrakentamisen ja vanhemman rakennuskannan välissä. Naapureilla oli mahdollisuus antaa mielipiteensä vielä kaavaehdotuksen nähtävillä olon aikana (keskustelut kaavoittajan kanssa, mahdolliset muistutukset). Kaava-alue sijaitsee kaupallisiin palveluihin ja kouluun nähden verrattain sivussa niin kuin edellä kohdassa 5.421 on todettu. Alueen erillisyyden seurauksena siitä muodostuu helposti oma ”kyläyhteisö”. Muutoin kaavaratkaisu edustaa tavanomaista väljempää, mutta muutoin Savitaipaleelle ominaista omakotiasutusta, jolla ei ole nähtävissä erityisiä sosiaalisia vaikutuksia. Pöksänlahden alueen kehittäminen johtaa pitkällä tähtäimellä siihen, että myös Kirkonkylänkin vetovoimaisuus kasvaa ja taajama ottaa luontevasti kontaktia mm. Säkniemen arvokkaiden virkistysalueiden kanssa (ks. kuvataulu kohdassa 3.132). Kirkonkylän ja mm. Säkniemen alueen yhdistäminen Pöksänlahden ja Alttarinmäen kautta onnistuu luontevasti ensi vaiheessa pienin kustannuksin jo olemassa olevia ulkoilureittejä parantamalla. 5.423 Vesihuolto ja sen taloudellisuus Kaava-alue sijaitsee melko epäedullisesti olemassa olevan keskitetyn viemäriverkon ulkopuolella. Etäisyys taajaman viemäriverkkoon on noin 1 km. Ylimääräisiä kustannuksia aiheutuu siirtoviemärin rakentamisesta, mutta alueen rakennuttaja ja kunta ovat tehneet siitä erillisen sopimuksen (ks. kohta 3.14). Asemakaavoitusta varten on laadittu erillinen vesihuollon yleissuunnitelma, jossa on laajasti arvioitu eri vaihtoehtoja ja kustannuksia vesihuollon järjestämiseksi (Liite 3). Vaihtoehtojen vertailussa on todettu seuraavaa: "Vaihtoehto 1 (Kuolimo-linjaus) on linjapituudeltaan lyhyempi ja rakennuskustannuksiltaan edullisempi. Pumppauskustannukset jäävät pumppujen pienemmän tehontarpeen takia alhaisemmaksi. Hanke edellyttää lupien hakemista aluehallintovirastolta. Vaihtoehdossa 2 (vesihuoltolinja Pöksänlahdentien yhteyteen) rakennuskustannukset ja pumppauskustannukset (suuremmat nostokorkeudet) nousevat suuremmaksi. Linjausvaihtoehtoa 2 puoltavia tekijöitä ovat: - Ympäristölupaa ei tarvita 20 - Pöksänlahdentien varteen mahdollisesti kaavoitettavat alueet ovat liitettävissä samaan vesihuoltolinjaan - Pöksänlahdentien parantaminen tulee toteuttaa joka tapauksessa". Kaavaratkaisun pohjaksi on yhteistyössä kunnan kanssa valittu vaihtoehto 2A: "Vaihtoehdossa 2 A rakennettaisiin Pöksänlahden vesihuoltolinja (jätevesilinja ja vesijohto) nykyisen Pöksänlahdentien rinnalla Kiesiläntiellä sijaitsevaan jäteveden pumppaamoon (l = 1550 m) Savitaipaleen kunnan verkostoon. Vesijohtoa jouduttaisiin viemään Kiesiläntien vartta vielä n. 400 m eteenpäin kohti Savitaipaleen kirkonkylää, jossa se liitettäisiin vedenottamolta tulevaan vesijohtoon (vesijohdon kokonaispituus n. 1950 m)." Kaavaratkaisu on suunniteltu siten, että alueen sisäinen viemäriverkko ja myös katuverkosto jää mahdollisimman lyhyeksi. 5.424 Rakennettu kulttuuriympäristö Alueella ei ole merkittävää kulttuuriympäristöä, joka tulisi säilyttää tai suojella. Etelä-Karjalan museo on aiemmin lausunnossaan todennut, että yksi rakennuksista on säilyttämisen arvoinen. Itä-Suomen hallinto-oikeus totesi silti aiemmassa päätöksessään, että asemakaava ei ole laissa säädettyjen asemakaavan sisältövaatimusten vastainen, vaikka siihen ei ole otettu rakennuksen suojelemisen turvaavia kaavamääräyksiä (sodan aikainen majoitusrakennus). Myöskään rakennuksesta tehty kuntoarvio ei puolla rakennuksen säilyttämistä (ks. liite 7). 5.425 Liikenne Liikennejärjestelyihin kaavalla ei ole huomattavia vaikutuksia. Olemassa olevien liittymien käytölle ei ole maanteiden osalta nähty estettä, joten liikenne tulee ohjata jatkossakin niiden kautta. Yksityisteiden tai nykyisten tierasitteiden siirtoon kaavaratkaisut johtavat vain vähäisessä määrin (Pöksänlahdentien eteläosan uusi linjaus pois luonnonarvoiltaan arvokkaalta alueelta on jo saanut lainvoiman aiemmin sekä mutkan oikaisu Pöksänlahden lähistöllä). Uusi asuinalue on jonkin verran irrallaan keskustasta ja Kiesiläntieltä puuttuu varsinainen erillinen kevyen liikenteen yhteys, mikä on turvallisuuden kannalta huono asia. Viranomaisneuvottelussa kaavatyön alkuvaiheessa todettiin, että kevyen liikenteen yhteyden puuttuminen ei ole iso ongelma, jos rakentamisen määrä pysyy maltillisena ja tiestön parantamisen yhteydessä kiinnitetään asiaan huomiota. Alueelle ei kohdistu niin suuria liikennemääriä, että valtatielle olisi tarvetta tehdä uusia kääntymiskaistoja tai väistötilaa Mikkelin suunnassa. Koko Kirkonkylän ja Säkniemen välisen alueen liikenneratkaisuja sekä liittymien paikkoja on syytä pohtia ja linjata uudelleen yhteistyössä kunnan ja tieviranomaisten kanssa, jos alueen kokonaisliikenne tulevaisuudessa kasvaa nykyisestä merkittävästi. Vaiheittaisesta rakentamisesta johtuen paineet liikenneverkon muuttamiseksi tapahtuvat hitaasti, jos ollenkaan. 5.43 Luonnonympäristö Asemakaavaratkaisu, aluevaraukset ja kaavamerkinnät nojautuvat hyvin pitkälle asemakaavoitusta varten laadittuun luonto- ja maisemaselvitykseen sekä liito-oravaselvitykseen. Selvityksiä on täydennetty vielä tarpeen mukaan prosessin aikana varsinkin kangasvuokon ja ns. Naturatarveharkinnan osalta (vaikutukset Kuolimon Natura-alueeseen, ks. liite 6). Alueelta ei ole juurikaan todettu luonnonarvoiltaan arvokkaita kohteita johtuen pitkälti siitä, että alue on ollut voimakkaiden hakkuiden alla viime vuosien aikana (ks. luontoselvitys liitteenä 4). 21 Paikalliset olosuhteet on kaavaratkaisussa pyritty ottamaan huomioon. Maisemallisesti tärkeät jyrkkärinteiset supat ja ranta-alueet on asemakaavoituksessa jätetty pääsääntöisesti uudisrakentamisen ulkopuolelle. Alueen jätevedet johdetaan asemakaavoitettavalta alueelta kokonaan kunnan verkostoon (kaavamääräys), joten maaperää tai vesistöä ei kuormiteta. Asemakaavan laadinnassa on panostettu erityisesti luonnonrauhaan ja kestävään kehitykseen, alueen turvallisuuteen ja luonnonmukaisuuteen. Kuolimo on poikkeuksellisen karu suuri järvi, joka on kokonaisuudessaan osoitettu Naturaalueeksi. Järven halki kulkee harjuja, jotka muodostavat kapeita niemiä, särkkiä, hiekkarantoja ja harjusaaria. Kuolimo rajoittuu etelässä II Salpausselkään. Nyt käsillä olevan kaavahankkeen vaikutuksia Kuolimon Natura-alueelle on tarkasteltu lisää kaavaprosessin aikana (liite 6). Merkityksellinen asia on asuinrakentamisen myötä mahdollisesti hieman lisääntyvä veneliikenne, jonka merkitys järvialueen kokonaisuuteen ja Natura-alueeseen on kuitenkin marginaalinen. Pienimuotoinen venevalkama on osoitettu alueen asukkaille, joilla on mahdollisuus säilyttää veneitä alueella. Suuremmat laiturirakenteet tai merkittävät rannan ruoppaukset vaativat osakaskunnan suostumuksen ja mahdollisesti ympäristölupamenettelyn, jossa tutkitaan tarpeen mukaan yksityiskohtaisemmat vaikutukset vesistöön / Naturaan (ks. kaavamääräykset). Maisemallisesti arvokas rantapuusto ja suojelun arvoiset kohteet on huomioitu kaavaratkaisussa aluevarauksin ja tarkoin kaavamerkinnöin (s, sa, s-1). Kaavassa maisemallisesti arvokkaimmat suppa-alueet on osoitettu pääosin VL- ja MU-alueiksi tai MY-alueeksi (räme). Kaavaratkaisu noudattelee korostetusti nykyistä tiestöä, mikä vähentää maisemallisia vaikutuksia supille. Kaavamääräyksissä todetaan, että hulevesien käsittelyssä ja kunnallistekniikan suunnittelussa on kiinnitettävä erityistä huomiota vesiensuojelulliseen näkökulmaan (Kuolimon veden laatu, tärkeä pohjavesialue). Hulevesistä ja viemärivesien johtamisesta on esitettävä tarkemmat suunnitelmat alueen jatkosuunnittelun ja rakennuslupamenettelyn yhteydessä. 5.44 Taloudelliset vaikutukset Alueesta on kaavoituksen avulla pyritty muodostamaan mahdollisimman vetovoimainen, mikä nostaa kaikkien suunnittelualueen tilojen arvoa. Alueen sijainti irrallaan olemassa olevasta yhdyskuntarakenteesta aiheuttaa toisaalta huomattavia ylimääräisiä kustannuksia maanomistajalle ja alueen rakennuttajalle. Alueen liittäminen taajaman viemäriverkkoon edellyttää noin 1 km pitkän liitosviemärin rakentamista. Alueen sisäisen kunnallistekniikan rakentamisesta aiheutuu myös huomattavia kuluja. Kunnalle vetovoimainen alue tuo toivottavasti tuloja uusien veronmaksajien muodossa. 5.5 Ympäristöhäiriöt Kaavalla suunnitellut asuinrakennusalueet ja tärkeät oleskelualueet jäävät melu- ja muiden häiriöalueiden ulkopuolelle. 22 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Havainnekuva Kaavan havainnekuvia laaditaan tarvittaessa vielä prosessin ja varsinkin alueen markkinoinnin aikana. Koepaalutuksen avulla on kevään 2012 ja syksyn 2015 aikana tarkistettu esitettyjen tonttien kelpoisuus rakentamiseen. 6.2 Toteuttaminen 6.21 Toteuttamisen aikataulu Alueen toteuttamisesta ei ole päätöksiä ja se on pitkälti riippuvainen myös kaavaprosessin kulusta. On todennäköistä, että alueen kunnallistekniikka ja rakentaminen toteutetaan useassa eri vaiheessa 1-10 vuoden aikana. Kotkassa 30.11.2015 KARTTAAKO OY DI Jarmo Mäkelä Liitteet 1. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 30.11.2015 2. Muistio viranomaisneuvottelusta 3.10.2011 3. Vesihuollon yleissuunnitelma 12.7.2010 4. Luontoselvitys 29.10.2009 ja täydennys 16.10.2015 5. Vastine kaavaluonnoksesta jätettyyn palautteeseen 30.11.2015 6. Natura-tarveharkintaraportti 7. Rakennuksen kuntoarvioraportti 8. Muinaisjäännösinventointi 30.5.2012 9. Tilastolomake Alueen yhteiseksi uimarannaksi esitettyä hiekkarantaa 23
© Copyright 2024