1. No category

MUISTIO/JJH
2.9.2015
Asuntotontin (kerrostalo, 5 073 k-m2) pitkäaikainen vuokraaminen
Asunto Oy Helsingin Rosalanmäelle asuntotarkoituksiin (Laajasalo,
Borgströminmäki, tontti 49096/1)
HEL 2014-008045
Rosalankuja 2
Hakemus
Lujatalo Oy pyytää 10.8.2015 päivätyllä hakemuksellaan, että
kaupunki vuokraisi pitkäaikaisesti tontin 49096/1 (Laajasalo,
Borgströminmäki) asuntotarkoituksiin Asunto Oy Helsingin Rosalanmäelle 1.9.2015 alkaen.
Varauspäätös
Lautakunta päätti 12.5.2009 (274 §) järjestää tontinvarauskilpailun 49. kaupunginosan (Laajasalo) Borgströminmäen suunnitelluilla asuinkerrostalotonteilla (AK), edellyttäen, että kaupunginhallitus päättää varata tontit kilpailua varten. Edelleen lautakunta
päätti hyväksyä kilpailuohjelman ”Kruunuvuorenrannan Borgströminmäen tontinvarauskilpailu 28.4.2009”.
Kaupunginhallitus päätti 8.6.2009 (743 §) varata Kruunuvuorenrannan Borgströminmäen suunnitellut AK-korttelit kumppanuuskaavoitushanketta varten sekä oikeuttaa kiinteistölautakunnan
järjestämään tontinvarauskilpailun suunnitelluilla tonteilla ja
valitsemaan kilpailun perusteella kaavoituskumppanit ja
hankkeiden toteuttajat alueelle.
Lautakunta päätti 23.3.2010 (218 §) varata 31.12.2011 saakka
Lujatalo Oy:lle Helsingin kaupungin 49. kaupunginosan (Laajasalo) korttelin 49045 tontin 1 (AK) (kilpailuehdotus ”Claviuksen Kellot”) vapaarahoitteiseen omistus- ja/tai vuokra-asuntotuotantoon
ilman Hitas-ehtoja. Tontti 49045/1 on nykyinen tontti 49096/1.
Edelleen lautakunta päätti, että varauksissa tulee noudattaa
muun muassa seuraavia ehtoja:
-
Varauksensaajien tulee solmia kolmen kuukauden kuluessa
tästä päätöksestä esityslistan liitteinä nro 4 - 8 olevien
luonnosten mukaiset varaussopimukset.
-
Varauksensaajien tulee noudattaa esityslistan liitteenä nro 10
olevaa kiinteistöviraston tonttiosaston toimintaohjetta
3.3.2010 ”Kaivettavat ja louhittavat massat sekä kaadettavat
puut”.
-
Muiden kuin valtion tukemien vuokra- ja
asumisoikeusasuntojen keskikoon tulee olla vähintään 65 asm2 (noin 80 k-m2).
-
Suunnittelussa ja rakentamisessa on kiinnitettävä erityistä
huomiota energiatehokkuuteen ja tavoitteena on pidettävä
sitä, että rakennus täyttää energiatehokkuusluokan A
vaatimukset.
Varauksensaaja on velvollinen viimeistään hakiessaan
varausalueen pitkäaikaista vuokraamista esittämään
kiinteistöviraston tonttiosastolle energiatodistuksesta annetun
lain (487/2007) mukaisen varausalueelle rakennettavaa
rakennusta koskevan energiatodistuksen taikka muun
rakennuksen energiatehokkuutta osoittavan kiinteistöviraston
tonttiosaston hyväksymän selvityksen.
Mikäli varauksensaaja on kilpailuehdotuksessaan sitoutunut
edellä mainittua parempaan rakentamisen
energiatehokkuuteen, noudatetaan vähimmäistasona
kilpailuehdotuksessa esitettyä energiatehokkuustasoa.
Kaupunginhallitus päätti 14.1.2013 (49 §) jatkaa Laajasalon
Borgströminmäen alueen asuinkerrostalotonttien, ml. tontti
49096/1, tonttivarauksia 31.12.2014 saakka entisin ehdoin.
Sitoumuksen toimittaminen
Lujatalo Oy on toimittanut tonttiosastolle 25.8.2015 allekirjoitetun
alueellisten varausehtojen noudattamista koskevan sitoumuksen.
Asemakaava- ja tonttitiedot
Kaupunginvaltuuston 14.12.2011 vahvistaman ja 8.11.2013
lainvoimaiseksi tulleen Kruunuvuorenranta, Borgströminmäki
asemakaavan ja asemakaavanmuutoksen nro 12000 mukaan
tontti 49096/1 kuuluu asuinkerrostalojen korttelialueeseen (AK).
Sen rakennusoikeus on 5 050 k-m², ja tontin korkein sallittu
kerrosluku on VI.
Tontin autopaikkavelvoite määräytyy normin 1 ap/100 k-m²
mukaan.
Tontin osoite on Rosalankuja 2, ja sen pinta-ala on noin 4 030
m2. Tontti 49096/1 (entinen 49045/1) on merkitty kiinteistörekisteriin 27.9.2014.
Lyhytaikainen vuokraus
Maanluovutustoimiston toimistopäällikkö päätti 24.6.2014 (149 §)
vuokrata lyhytaikaisesti tontin 49096/1 rakennusluvan hakemista
varten Lujatalo Oy:lle ajaksi 1.7. - 31.12.2014.
Alueryhmän lausunto
Tontille 49096/1 rakennetaan vapaarahoitteisia omistusasuntoja.
Kohteen pääsuunnittelija toimii Jesse Anttila (Arkkitehdit Anttila &
Rusanen Oy) ja kohteen valotaiteen suunnittelusta vastaa Jari
Vuorinen.
Alueryhmä päätti 13.6.2014 lausunnossaan esittää hanketta
puollettavaksi. Samassa kokouksessa alueryhmä hyväksyi
kohteen valotaidekonseptin, eikä sillä ollut konseptiin
huomauttamista. Valotaiteen kustannusarvio on em. pöytäkirjan
liitteenä.
Piirustusten tutkiminen ja rakennuslupa
Maanluovutustoimiston toimistopäällikkö on 11.12.2014 (303 §)
todennut, että Arkkitehtitoimisto Anttila & Rusanen Oy:n suunnittelema rakennus Lujatalo Oy:n (Asunto Oy Helsingin Rosalanmäki) vuokraamalle tontille 49096/1 ylittää vuokrasopimuksen
mukaisen kerrosalan 23
k-m2:llä.
Piirustukset esittävät kolmi- ja viisikerroksisen asuinkerrostalon,
jonka kerrosala on 5 073 k-m2. Tontin asemaakaavan mukainen
rakennusoikeus 5 050 k-m2 ylittyy 23 k-m2.
Kohteelle on 24.3.2015 (107 §) myönnetty rakennuslupa (tunnus:
49-3838-14-A). Rakennusluvan mukaan tontille toteutetaan
asuinkerrosalaa yhteensä 5 073 k-m2.
Perheasuntovaatimus
Tontille 49096/1 toteutetaan vapaarahoitteisia omistusasuntoja.
Varausehtojen mukaan toteutettavien asuntojen keskikoon tulee
olla vähintään 65 as-m2 (noin 80 k-m2).
Lujatalo Oy on 29.4.2014 ollut sähköpostitse yhteydessä tonttiosastoon koskien tontille 49096/1 toteuttavien asuntojen keskipinta-alavaatimusta. Sähköpostin ja sen liitteenä olleen arkkitehdin yhteenvedon (Arkkitehdit Anttila & Rusanen Oy, 28.4.2014)
mukaan hankkeen asuntojen kokonaismäärä on 73 -79 asuntoa.
Kokonaismäärä riippuu siitä, lasketaanko kuusi rakennuksen viidennessä ja kuudennessa kerroksessa sijaitsevaa sivuasuntoa
omiksi huoneistoikseen. Sivuasunnot ovat yksiöitä ja ne on mahdollista yhdistää viereiseen huoneistoon. Yhdistäminen voidaan
tehdä rakennusvaiheessa tai myöhemmin. Sivuasuntojen lisäksi
kohteen erityispiirteenä ovat normaalia korkeammat ns. Loftasunnot. Kuudessa huoneistossa tulee olemaan normaalia korkeampi huonekorkeus, joka on mahdollista hyödyntää rakentamalla huoneistoihin parvet. Parvet eivät ole virallista huoneistoalaa, mutta ne lasketaan mukaan kerrosalaan.
Mikäli parvet huomioidaan huoneistoalaan ja sivuasunnot lasketaan yhdistettynä viereisiin asuntoihin, asuntojen kokonaismääräksi on 73 ja keskipinta-ala 61,22 asm2. Myös kilpailuvaiheessa
sivuasunnot ja Loftit oli laskettu em. tavalla mukaan keskipintaalaan (kilpailuvaiheessa keskipinta-ala oli 63 asm2). Kilpailun jälkeen suunniteltava tontti on vaihtunut, joten myös huoneistojen
koot ovat hieman muuttuneet.
Tonttiosasto kävi suunnitelmat läpi ja ilmoitti (toimistopäällikkö
Sami Haapanen) sähköpostitse Lujatalo Oy:lle, että tonttiosaston
näkemyksen mukaan hankkeen jatkosuunnittelua ja toteutusta
voidaan viedä eteenpäin esitetyn selvityksen (Arkkitehdit Anttila
& Rusanen Oy, 28.4.2014) mukaisesti.
Autopaikat ja rasitejärjestelyt
Asemakaavan ja rakennusluvan edellyttämistä tontin 49096/1
velvoiteautopaikoista (yhteensä 51 autopaikkaa) 18 autopaikkaa
sijoitetaan alueellisen palveluyhtiön kanssa tehtävän sopimuksen
mukaisesti autopaikkatontille (LPA) 49043/2 rakennettavaan
pysäköintilaitokseen ja 33 autopaikkaa sijoitetaan omalle tontille.
Omalle tontille sijoitettavista autopaikoista kaksi paikkaa on LEautopaikkoja.
Vuokralainen on osaltaan velvollinen kustannuksellaan
laatimaan tontin toteuttamisen ja käytön edellyttämiä rasitteita,
rasitteenluonteisia oikeuksia sekä yhteisjärjestelyitä koskevat
rasite- ja/tai yhteisjärjestelysopimukset sekä esittämään
sopimukset kiinteistöviraston tonttiosaston hyväksyttäväksi. Em.
sopimukset liitetään tontin pitkäaikaiseen
maanvuokrasopimukseen.
Energiatodistus ja tontin maaperä
Energiaselvityksiin liitettyjen energiatodistusten (päivätty
1.12.2014) mukaan rakennusten suunniteltu energiatehokkuusluokka on C, joka vastaa energiatodistuksesta annetun lain
(487/2007) mukaisia energiatehokkuusluokan A vaatimuksia.
Kaupungin käytettävissä olevien tietojen mukaan tontilla ei ole
harjoitettu toimintaa, joka saattaisi aiheuttaa maaperän tai
pohjaveden pilaantumista.
Vuokrausperusteet
Kaupunginvaltuuston päätti 12.2.2014 (37 §) vahvistaa tontille
49096/1 vuokrausperusteet, joiden mukaan kiinteistölautakunta
oikeutetaan vuokraamaan Borgströminmäen asemakaavaan ja
asemakaavan muutokseen sisältyvät sääntelemättömät omistusja vuokra-asuntotontit lautakunnan määräämästä ajankohdasta
31.12.2080 saakka pitäen perusteena virallisen
elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100
vastaavana kerrosneliömetrihintana 35 euroa.
Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien
asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta ei
peritä vuokraa. Asuntotontille mahdollisesti toteutettavien liiketai niihin verrattavien tilojen osalta esitetään perittäväksi samaa
maanvuokraa kuin asuinkerrosalalta.
Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia 18) mukaisesti
asuntotontin vuosivuokra on 4 % sen laskennallisesta hinnasta.
Maanvuokra
Edellä mainitun valtuuston päätöksen perusteella tontin vuokra
määräytyy seuraavasti:
k-m2
T
5o073
n
t
e/k-m2
(ind. 100)
e/k-m2
(ind. 1902)
perusvuosi- alkuvuosivuokra e
vuokra e
(ind. 100)
(ind.1902)
35
666
7 102
135 080
Tontin maanvuokra määräytyy tontin asemakaavan mukaisen
rakennusoikeuden mukaan. Mikäli asemakaavan mukainen rakennusoikeus ylitetään, peritään maanvuokraa kuitenkin toteutuneen rakennusoikeuden mukaan.
Tontin alkuvuosivuokra on siten 135 080 euroa vuodessa.
(5 073 x 35 x 4 %) x 19,02
Rekisteröinti
Asunto Oy Helsingin Rosalanmäki (Y-tunnus 2648393-6) on
merkitty kaupparekisteriin 27.10.2014.
Lisäehdot
Pitkäaikaiseen vuokrasopimukseen otetaan mm. Kruunuvuorenrannan rakentamisen logistista ohjausta, jätteiden
putkikeräysjärjestelmää, alueellista palveluyhtiötä,
ympäristötaidetta ja elinkelpoisen puuston säilyttämistä koskevat
ehdot. Ehdot perustuvat pääasiallisesti kaupunginhallituksen
päättämiin Kruunuvuorenrannan alueen tontinvarausten
alueellisiin lisäehtoihin.