KYMIJOEN POHJOISOSAN OSAYLEISKAAVA Y21
KO
KO UVOL
TK
A A
st/pk
k k
Salonmäki
k
k
k
z
z
k
k
k
z
Koivusaari
z
Heikkilänmäki
k
z
k k
k
k
z
Huruksela
Kahrinmäki
k
st/pk
Heinäsaari
z
k
k
k k
k
k
Mammulanmäki
z
Hirvenmäki
z
z
z
st/pk
z
z
RANTARAKENTAMISEN MITOITUS
23.0
MERKINNÄT
U
KO VO
TK LA
A
Ranta-alue.
MRL mukaisesti asemakaava-alueen ulkopuolella
KO
25.1.2015
Kylä-alue.
Oleva rakennuspaikka ranta-alueella
Uusi rakennuspaikka ranta-alueella
k
Huruksela
Uusi rakennuspaikka kyläalueella
Poistettu rakennusoikeus
Kotkan Kymijoen pohjoisosa oyk
Kotka, Kymijoen pohjoisosan osayleiskaava
1(10)
Rantarakentamisen mitoitus 25.1.2015
RANTARAKENTAMISEN MITOITUS
OSAYLEISKAAVA
ALUE
Kotkan Kymijoen pohjoisosan osayleiskaava on laadittu Kymijoen ranta-alueille.
Kaava-alueen koko on noin 31 neliökilometriä, josta vesialueen
osuus on 7,4 neliökilometriä (14%).
Joessa on useita haaroja, sivu-uomia ja saaria, yhteensä rantaviivaa kertyy noin 100 km.
RANTARAKENTAMINEN
Ranta-alueiden rakentamista ohjaa maankäyttö- ja rakennuslain 10 luku. Kymijoen pohjoisosan osayleiskaava on laadittu,
siten, että se ohjaa ranta-alueiden rakentamista. Tämä tarkoittaa sitä, että
1. kaavassa on osoitettu ranta-alueen rajat
2. kaavan ranta-alueelle voi rakentaa asuntoja ja loma-asuntojan ilman poikkeamislupaa suoraan rakennusluvin, mutta vain
kaavassa osoitetuille rakennuspaikoille
3. muille ranta-alueen rakennuspaikoille ei voi rakentaa asuntoja tai loma-asuntoja edes poikkeamisluvalla.
TÄMÄ RAPORTTI
Tässä raportissa kerrotaan miten ranta-aluiden rakentamista
ja rakennusoikeuksia on selvitetty osayleiskaavan suunnittelun
eri vaiheissa.
Raportti on pohjoisosan tarkistetun osayleiskaavehdotuksen
25.1.2015 liiteaineistoa .
Vääräväri-ilmakuva, kuvassa on pääosa kaava-alueesta. MML.
Tulosteen keskipisteen koordinaatit (ETRS-TM35FIN): N: 6721327 E: 489545
Tuloste ei ole mittatarkka.
Kannen kuva: Hurukselan vanhojen ja uusien rakennuspaikkojen kaaviokuva.
Kotka, Kymijoen pohjoisosan osayleiskaava
2(10)
Rantarakentamisen mitoitus 25.1.2015
PERUSSELVITYS 2007
KYMIJOEN OSAYLEISKAAVA
KYMIJOEN OSAYLEISKAAVAN PERUSSELVITYKSET
Osayleiskaavan perusselvityksenä teetettiin selvitys kaava-alueen pohjoisosan
ranta-alueen rakentamisen tilanteesta
sekä laskelma ns. kantatilaperusteisista
käyttämättömistä rantarakennusoikeuksista. Selvityksen teki Pöyry Oy.
Olevat rakennuspaikat
Selvityksessä määriteltiin ranta-alueen
rajat sekä ranta-alueella olevat asuntojen ja loma-asuntojen rakennuspaikat.
Kaavassa nämä huomioidaan olevina
rakennuspaikkoina.
Käyttämättömät rakennusoikeudet
Käyttämättömät rantarakennusoikeudet
selvitettiin kantatiloittain.
Rantarakennusoikeuden mitoituksessa
huomioitiin kantatilan rantaviivan pituus,
joka muunnettiin olosuhteiden mukaisesti (esim vesistön kapeus).
Laskennallisesta rantarakennusoikeudesta vähennettiin kantatilalla jo käytetyt
rakennusoikeudet.
Yhteistyössä:
Kotkan-Haminan seudun Yrityspalvelu Oy
Kaikkien Kotka! - hanke
MITOITUSRAPORTTI
20.11.07
Selvitys osoitti, että näin laskettuna käyttämättömiä rakennusoikeuksia oli varsin
vähän, yhteensä 17 kpl.
.
Käyttämättömistä rantarakennusoikeuksista osa osoittautui vaikeasti toteutettaviksi mm. tulvavaaran yms rajoitusten
takia.
Kotka, Kymijoen pohjoisosan osayleiskaava
3(10)
Rantarakentamisen mitoitus 25.1.2015
Yleispiirteinen osoitekartta. Osayleiskaava-alue rajattu punaisella.
Kotka, Kymijoen pohjoisosan osayleiskaava
4(10)
Rantarakentamisen mitoitus 25.1.2015
OSAYLEISKAAVAN LUONNOS 2007
LUONNOSVAIHE
Kymijoen osayleiskaavan luonnos laadittiin koko Kotkan Kymijoen
alueelle. Myöhemmin kaava-alue jaettiin kahtia. Eteläosan kaavaalue käsittää kaupunkimaisen alueen jokivarret, pohjoisosan
kaava-alue käsittää maaseutualueiden jokivarret.
RANTA-ALUEEN RAJAAMINEN
Osayleiskaavan luonnoksessa ranta-alue rajattiin samalla tavalla
kuin aiemmin laaditussa kantatilapohjaisten rantarakennusoikeuksien selvityksessä.
Ranta-alueen raja osoitettiin vähintään 200 m päähän kaikkien
vesialueiden rantaviivasta, avoimilla alueilla kauemmaksikin.
RANTARAKENTAMISEN MITOITUS LUONNOKSESSA
Osayleiskaavan luonnoksen suunnittelussa katsottiin, että pohjoiselle maaseutualueelle tulee sijoittaa huomattavasti uutta
rakentamisaluetta, myös ranta-alueille. Perusteluina olivat mm.
koulujen oppilaspohjan turvaaminen, kylien vesihuollon järjestäminen ja maanomistajien taloudellinen etu.
Kantatilapohjainen rantarakennusoikeus oli selvityksen mukaan
vaatimaton. Luonnoksessa päätettiin osoittaa maaseutualueelle
kyläalueita täydentäviä uusia asuntoalueita ja myös runsaasti
uusia rantarakennuspaikkoja.
RANTARAKENTAMISEN RAJOITUKSET
Osayleiskaavan luonnoksessa katsottiin, ettei uusia rantarakennuspaikkoja voi osoittaa suurtulvan riskialueille, eikä luonnon
arvoalueille.
RANTARAKENTAMISEN MÄÄRÄT
Osayleiskaavan luonnoksessa osoitettiin uusia rantarakennuspaikkoja yhteensä 115 kpl.
Näistä 13 on kantatilaperusteisiä ja 102 on kylärakennetta täydentäviä rantarakennuspaikkoja.
Uudet rantarakennuspaikat sijaitsivat pääosin kyläalueilla Hurukselassa ja eteläosan kylissä.
PALAUTE
Luonnoksesta saadussa palautteessa KAS esitti, että uusien kylärantarakennuspaikkojen suuri määrä ei ehkä ole tasapainossa
kantatilaperusteisten rantarakennusoikeuksien kanssa.
Lisäksi KAS totesi, että osa esitetyistä uusista rantarakennuspaikoista sijoittuu uusien ennusteiden mukaan tulvavaara-alueille.
Luonnoskartan 2007 ote Hurukselasta. Punaiset ympyrät kuvaavat uusia rantarakennuspaikkoja
Kotka, Kymijoen pohjoisosan osayleiskaava
5(10)
Rantarakentamisen mitoitus 25.1.2015
OSAYLEISKAAVAEHDOTUS 2014
POHJOISOSAN EHDOTUSVAIHE
Kymijoen osayleiskaavan laatiminen jatkui pohjoisosan osalta
vuonna 2014. Tässä vaiheessa kaavan tavoitteita tarkistettiin
myös rantarakentamisen osalta.
RANTA-ALUEEN RAJAUS
Ehdotuksessa ranta-alue on rajattu suppeammaksi kuin luonnoksessa. Ranta-alue ulottuu enintään 200 m päähän rantaviivasta,
vähäiset vesiuomat eivät muodosta ranta-aluetta. Ranta-alue on
kapeampi kuin 200 m siellä, missä rakennetut alueet, tiestö yms
tekijät rajoittavat yhteyttä vesistöön.
TULVAVAARA-ALUEET
Uuden suurtulvaennusteen mukaan tulvavaara-alue on laajempi
kuin mihin luonnoksessa varauduttiin. Tämän johdosta uusien
rantarakennuspaikkojen määrä väheni selvästi.
HURUKSELAN KYLÄALUE
Ehdotuksessa Hurukselan kyläalueelle osoitettiin uusia kylärakennetta täydentäviä rantarakennuspaikkoja. Muualla kaava-alueella
tällaisia ei osoitettu.
RANTARAKENTAMISEN MÄÄRÄT
Osayleiskaavaehdotuksessa osoitettiin uusia rantarakennuspaikkoja yhteensä 31 kpl (vrt luonnoksen 115 kpl).
Näistä 11 kpl on kantatilaperusteisiä ja 20 kpl on kylärakennetta
täydentäviä rantarakennuspaikkoja.
Uudet rantarakennuspaikat sijaitsivat pääosin kyläalueilla Hurukselassa.
Rantarakennuspaikkojen määrän muutos luonnokseen verrattuna
oli merkittävä. Siihen vaikuttivat ranta-alueen supistaminen ja
tulvavaara-alueen laajeneminen.
EHDOTUKSEN PALAUTE
Maanomistajien palautteessa esitettiin jonkin verran lisää rantarakennuspaikkoja, pääosin alueille, jotka luonnoksessa olivat
olleet rantarakentamisen alueita.
Ranta-alueen rajaus osayleiskaavaehdotuksessa 2014.
6(10)
Kotka, Kymijoen pohjoisosan osayleiskaava
Rantarakentamisen mitoitus 25.1.2015
TARKISTETTU OSAYLEISKAAVAEHDOTUS 2015
POHJOISOSAN TARKISTETTU EHDOTUS
Kymijoen pohjoisosan tarkistettu osayleiskaavaehdotus on valmistunut vuoden 2015 alussa..
RANTARAKENTAMISEN MÄÄRÄT
Tarkistetussa osayleiskaavaehdotuksessa osoitetaan uusia rantarakennuspaikkoja yhteensä 31 kpl (vrt luonnoksessa 115 kpl ja
ehdotuksessa 31 kpl).
Näistä 11 kpl on kantatilaperusteisiä, lisäksi on merkitty 1 kumottu
rantarakennusoikeus.
Hurukselan kylärakennetta täydentäviä rantarakennuspaikkoja
on merkitty 20 kpl.
RANTA-ALUEEN RAJAUS
Tarkistetussa ehdotuksessa ranta-alueen rajaan on tehty vain
vähäisiä muutoksia tarkistuksia. Ranta-alue ulottuu enintään
200 m päähän rantaviivasta, vähäiset vesiuomat eivät muodosta
ranta-aluetta. Ranta-alue on kapeampi kuin 200 m siellä, missä rakennetut alueet, tiestö yms tekijät rajoittavat yhteyttä vesistöön.
VERTAILU
Rantarakennuspaikkojen määrä luonnoksessa oli merkittävästi
suurempi kuin ehdotuksessa ja tarkistetussa ehdotuksessa. Määrän vähentäminen perustuu useaan seikkaan.
Ranta-alueen rajaaminen suppeammaksi vähentää rantarakentamisen mahdollisuuksia, mutta samalla kaava lisää ”kuivanmaan”
rakentamismahdollisuuksia ranta-alueen ulkopuolella.
Tulvavaara-alueen laajeneminen on myös supistanut ranta-alueen
rakennuskelpoista aluetta.
TULVAVAARA-ALUEET
Tulvavaara-alueille ei osoiteta uusia rakennuspaikkoja rantaalueella eikä ranta-alueen ulkopuolella. Tulvavaara-alueelle
sijoittuvat kantatilaperusteiset rantarakennusoikeudet on sijoitettu saman omistajan rakennuskelpoiselle ranta-alueelle, vain
yksi rakennusoikeus ei ole siirrettävissä.
HURUKSELAN KYLÄALUE
Tarkistetussa ehdotuksessa merkittiin Hurukselan kyläalueen
rajaus. Hurukselan kyläalueelle osoitettiin uusia kylärakennetta
täydentäviä rantarakennuspaikkoja, pääosin perustuen maanomistajien ehdotusvaiheen palautteeseen. Muilta alueilta poistettiin kylärakennetta täydentävät rantarakennuspaikat.
RANTARAKENNUSOIKEUDEN MERKITYS
Kaavassa osoitetulle rantarakentamispaikalle saa hakea rakennuslupaa suoraan yleiskaavan perusteella.
Tämä mahdollisuus koskee 31 tilaa, mikä on 7% kaavan rantaalueen tiloista (noin 450 kpl). Muilta ranta-alueen rakentamattomilta tiloilta kaava poistaa rakennusoikeuden.
KO
KO UVOL
TK
A A
st/pk
k k
Salonmäki
k
k
k
z
z
k
k
k
z
Koivusaari
z
Heikkilänmäki
k
z
k k
k
k
z
Huruksela
Kahrinmäki
k
st/pk
Heinäsaari
z
k
k
k k
k
k
Mammulanmäki
z
Hirvenmäki
z
z
z
st/pk
z
z
Rantarakentamispaikat:
musta = oleva, punainen = uusi, ruksattu = poistettu oikeus
HURUKSELA. Rantarakentamisen teemakartta.
Ranta-alue sinertävä, kyläalue punertava väritys.
23.0
KO
U
KO VO
TK LA
A
MERKINNÄT
Ranta-alue.
MRL mukaisesti asemakaava-alueen ulkopuolella
Kylä-alue.
KOUVOLA
KOTKA
7(10)
Kotka, Kymijoen pohjoisosan osayleiskaava
Rantarakentamisen mitoitus 25.1.2015
ERÄMAA-ALUE: Rantarakentamisen teemakartta.
Ranta-alue sinertävä väritys.
Rantarakentamispaikat:
musta = oleva, punainen = uusi
z
Kultaanmaa
z
z
z
K
KO OUV
TK OL
A A
A
AUVOL
OLKOYHTÄÄ
UV P
KO HTÄÄ
PY
z
z
yt/kk
z
z
z
yt/kk
Yläkylä
yt/kk
z
z
A
TK
KO HTÄÄ
PY
Pernoo
z
MERKINNÄT
Ranta-alue.
MRL mukaisesti asemakaava-alueen ulkopuolella
Kylä-alue.
Mikkolansaari
z
z
yt/kk
Oleva rakennuspaikka ranta-alueella
yt/kk
Uusi rakennuspaikka ranta-alueella
k
Uusi rakennuspaikka kyläalueella
Poistettu rakennusoikeus
z
Kotkan Kymijoen pohjoisosa oyk
Teemakartta
RANTARAKENTAMINEN
6.2.2015
MA-arkkitehdit oy
8(10)
Kotka, Kymijoen pohjoisosan osayleiskaava
Rantarakentamisen mitoitus 25.1.2015
MERKINNÄT
Ranta-alue.
MRL mukaisesti asemakaava-alueen ulkopuolella
Kylä-alue.
z
Oleva rakennuspaikka ranta-alueella
z
Uusi rakennuspaikka ranta-alueella
k
yt/kk
Mikkolansaari
Uusi rakennuspaikka kyläalueella
z
Poistettu rakennusoikeus
Nikeli
Kotkan Kymijoen pohjoisosa oyk
Teemakartta
RANTARAKENTAMINEN
6.2.2015
MA-arkkitehdit oy
z
z
yt/kk
z
Laajakoski
z
z
yt/kk
yt/kk
z
z
Yläkylä
yt/kk
z
yt/kk
Jäppilänsaari
Jäppilä
Veikkola
z
z
Alakylä
yt/kk
yt/kk
yt/kk
z
z
z
z
yt/kk
Kurittula
yt/kk
ETELÄINEN KYLÄALUE:
Rantarakentamisen teemakartta.
Ranta-alue sinertävä väritys.
Rantarakentamispaikat:
musta = oleva, punainen = uusi
285-415-7-21
285-415-7-68
285-415-11-16
285-415-3-83
285-415-11-49
285-415-3-82
285-415-7-28
285-415-4-73
285-402-3-43
285-416-9-29
285-416-5-12
285-421-1-29
285-404-9-5
285-404-3-237
285-404-3-237
285-404-9-56/2
Huruksela
Suursaari
Minnilä
Päivälehto
Päivälehto I
Heposuo
Saarela
Ylijoki
Kerttula
eteläosa
Alastalo
Ilomäki
Ala-Hippala
Hiekkakuoppa
Porkka
Ristola a
Ristola b
Pessala
Laajakoski Paha-Pekka
Pernoo Yläkylä
Pernoo Rantaniityt, Ala-Hippala
Kurittulan niemi
Laajakoski Sakara
Laajakoskenharju
Laajakoskenharju
Laajakoski Uittu
Heinäsaari
Heinäsaari
Heposuonpelto
Heposaari, Koskue
Heposuonpelto
Salonmäki, Heposaari
Niemimaa
Koivumäki
sijainti
uusi rantarakennuspaikka RA-alueella
uusi rantarakennuspaikka A-alueella
poistettu rantarakennusoikeus V-alueella
poistettu rantarakennusoikeus tr-alueella
Käytettävissä kaavassa:
Näistä käytetty v. 2007-14
5
7
2
1
siirrot
V
A
A
V
A
A
A
A, ei ranta
SL
A
RA
RA
RA
RA
A
RA
rakennettu, tila 404-3-431
palsta 404-237/5
palsta 56/2
tarkistettu kaavaehdotus
F
G
H
m 40
m 79
ei
ei
m 121
o
o
o
o
o
o
I
Rantarakennusoikeudet 25.1.2015
V
AT
AT
VR
AT
AT
AT
AT
RA o, ei tr-alue
RA o
RA o
RA o
RA o
RA o
AT o
AT o
muistutus
luonnoksessa
ehdotuksesta v. 2007
ei siirrettävissä ei
>415-7-72
m 28
>415-3-83
m 23
m 23
m 27
ei
>415-7-11
m 32
ei
rakennettu, tila 416-5-10
kaupungin
kaupungin
tr-alue, saari
tr-alue, saari, siirto
siirto
osin tr-alue
muutos AT>RA
Heposaari
ky-alue,
siirto
Tarkistettu kaavaehdotus 1/2015
E
maankäyttö huomautus
kaavassa
D
kpl
kpl
kpl, kaupungin omistus, Kurittulanniemi ja Saarensillantie
kpl, yksityinen, ei siirrettävissä muualle, Heinäsaari
15 kpl
2 kpl
Yhteenveto
Kantatilaperusteiset rakennusoikeudet: 17 kpl, selvitys 2007
tilan numero
tilan nimi
Selvitys ja kaavaluonnos 2007
22.1.2015
Kantatilaperusteiset asuntojen rantarakennusoikeudet
C
9(10)
Kotka Kymijoen pohjoisosan osayleiskaava
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
3
A
B
1 Kymijoen pohjoisosan osayleiskaava
2 RANTA-ALUEEN UUDET RAKENNUSOIKEUDET
Kotka, Kymijoen pohjoisosan osayleiskaava
Rantarakentamisen mitoitus 25.1.2015
B
C
D
E
285-415-3-87
285-415-3-15
285-415-4-116
285-415-3-69
285-415-4-91
285-415-11-84
285-415-121
285-415-4-49
285-415-1-98
285-415-1-63
285-415-1-53
285-415-1-82
285-415-12-106
285-415-12-48
285-415-9-21
285-415-7-62
285-415-7-18
285-415-7-10
285-415-7-67
285-415-7-66
tilan numero
Salonmäki
Lauttaranta
Lauttaranta
Vallinalus
Vallinalus
Kuusela, Hirvenjoki
Hurskoski
Heikkilänmäki
Leppäjoki, Rantama
Kahrinmäki
Kahrinmäki
Kahrinmäki
Hirvenjoki
Hirvenjoki
Mammulanmäki
Hirvenmäki
Hirvenmäki
Hirvenmäki
Hirvenmäki
Hirvenmäki
sijainti
A
A,
A
A
A,
A,
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A,
A
A
328 kpl
31 kpl
5 kpl
36 kpl
364 kpl
11 %
ehdotus, siirto
muistutus 125
muistutus 111
muistutus 125
muistutus 110
muistutus 164
ehdotus
ehdotus
muistutus 51
muistutus 50
ehdotus
muistutus 115
muistutus 52
muistutus 6
muistutus 8
ehdotus
ehdotus
ehdotus
ehdotus
muistutus 29
tarkistettu kaavaehdotus
lisäys
2 kpl
2 kpl
2 kpl
2 kpl
maankäyttö peruste
kaavassa
Nykyiset asuntojen ja loma-asuntojen rakennuspaikat ranta-alueella
Kaavan mukaiset uudet asuntojen rakennuspaikat A ranta-alueella
Kaavan mukaiset uudet loma-asuntojen rakennuspaikat RA ranta-alueella
Kaavan mukaiset uudet rantarakennuspaikat A ja RA yhteensä
Nykyiset ja kaavan mukaiset rantarakennuspaikat yhteensä
24 kylärakennetta täydentävää asuntojen rantarakennusoikeutta
Susikoski
Koivumäki
Töyrylä
Vanhatalo
Tommola
Pekkola
Kotipalsta
Soihtula II
Rantala
Soranottopaikka
Jaakkola
Lakiakangas
Ahtola
Einola
Aromaa
Kaukola
Alarantala
Mäkisalo
Mariala
Juhanmaa
Hurukselan ky-alue
tilan nimi
Kylärakennetta täydentävät asuntojen rantarakennusoikeudet, tarkistettu kaavaehdotus 2015
A
F
G
I
Rantarakennusoikeudet 25.1.2015
H
10(10)
Kotka Kymijoen pohjoisosan osayleiskaava
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
Kotka, Kymijoen pohjoisosan osayleiskaava
Rantarakentamisen mitoitus 25.1.2015